Workshop: Europaregeling, Inkomensberekening in de praktijk Op

Workshop: Europaregeling, Inkomensberekening in de praktijk
Op donderdag 31 maart heeft de SVH een kennismiddag georganiseerd voor
verhuurmedewerkers en woonconsulenten. Een van de workshops werd gepresenteerd door
twee medewerkers van Finance Ideas en had als thema Europaregeling,
inkomensberekening in de praktijk. Een onderwerp dat sinds de invoering van de
“Europaregeling” natuurlijk sterk leeft binnen de corporaties. Uit de workshop blijkt dat er
onder de corporatie medewerkers nog genoeg vragen en onduidelijkheden over dit
onderwerp bestaan. In de workshop werd eerst de achtergrond en de inhoud van de regeling
besproken. Vervolgens was er ruimte voor de deelnemers om hun eigen vragen en
problemen aan te kaarten. Waarna er werd geëindigd met drie praktijkvoorbeelden. Uit de
evaluatie bleek dat deze workshop goed werd gewaardeerd.
Waarom de regeling?
De regeling komt niet helemaal uit het niets vallen. Al in 2005 twijfelt de Europese commissie
of de Nederlandse sociale huisvesting voldoet aan de Europese regelgeving. In 2007 dient
de Vereniging voor Institutionele Beleggers Nederland (IVBN) een klacht in bij de Europese
Commissie over de rol van woningcorporaties in de Nederlandse woningmarkt. Kern van
haar klacht was destijds dat corporaties (met gebruikmaking van staatssteun) in toenemende
mate opereren op commerciële markten. In 2009 geeft de Europese Commissie een
beschikking af waarin duidelijke richtlijnen worden gesteld over wat er onder staatsteun valt
en wie daarvoor in aanmerking komen
Wat is Staatssteun?
Volgens de EC maken corporaties gebruik van een viertal staatsteun middelen. Het gaat
hierbij om de garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Deze garantie
maakt het mogelijk voor corporaties om geld te lenen tegen een lagere rente. Daarnaast valt
ook de saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) hieronder. Dit fonds
zorgt ervoor dat je als corporatie eigenlijk niet failliet kan gaan. Verder valt ook de
gemeentelijke steun in de vorm van lagere grondprijzen en de vogelaarheffing onder
staatsteun.
Toewijzen binnen de regio Haaglanden
De EC heeft bepaald dat de staatsteun alleen mag worden gebruikt om een bepaalde groep
te bedienen. Het gaat hierbij om huishoudens met een inkomen tot € 33.614. De maximale
huurprijs is bepaald op € 652,52 (liberalisatiegrens). 90 % van de woningen tot 652,52
moeten worden toegewezen aan deze doelgroep. De overige 10% is gereserveerd voor
specifieke doelgroepen zoals woningzoekenden met urgentie en woningzoekenden die op
basis van hun inkomen net buiten de doelgroep vallen.
De Haaglandse corporaties hebben gezamenlijk gekozen om de 10% vrije toewijzingsruimte
zo rechtvaardig mogelijk te benutten. Dit betekent dat in 2011 de 10%-toewijzingsruimte
wordt ingezet voor woningtoewijzing aan meerpersoonshuishoudens met een gezamenlijk
jaarinkomen tussen € 33.614 en € 44.000. Gezien de krappe woningmarktomstandigheden
in de regio Haaglanden hebben deze huishoudens vanwege hun financiële situatie minder
mogelijkheden om een woning buiten de sociale huursector te kopen of te huren. De 10%
toewijzingsruimte wordt ook ingezet voor de woningtoewijzing aan urgenten met een hoger
inkomen. Het betreft alleen urgenten die vanwege een noodsituatie of herstructurering op
korte termijn gedwongen moeten verhuizen, maar niet snel buiten de sociale sector terecht
kunnen.
Veel voorkomende problemen en vragen
In de drie workshopronden die werden gegeven door Finance Ideas kwamen telkens
dezelfde soort vragen naar voren. Hier zijn er een paar van deze vragen en antwoorden
beschreven.
Een ZZP’er komt met een stapel formulieren (Jaarverslag, winstverklaring etc. ).Hoe bereken
ik het verwachte inkomen van een ZZP’er?
Met al die formulieren moet je niets doen. Je bent immers geen belastingdeskundige. Iedere
ZZP’er heeft een voorlopige aanslag inkomsten belasting voor het huidige jaar. Dit komt
omdat de belastingdienst dit verplicht stelt. Het kan zijn dat hij een accountant of boekhouder
heeft die dit voor hem regelt.
- Laat de woningzoekende de voorlopige aanslag inkomstenbelasting bij zijn
accountant navragen.
- Daarnaast is een verklaring van de accountant over het belastbaar inkomen ook
voldoende.
Wat als een ZZP’er net is gestart?
Ook dan kun je vragen naar een accountantsverklaring.
Hoe bereken in het inkomen van uitzendkrachten?
Gewoon aan de hand van loonstrookjes. Het beste is om het gemiddelde te nemen. Vraag
daarnaast ook naar het eigen vermogen en evt. aftrekposten, die staan niet op de
loonstrook.
Kan er voor het vaststellen van het huishoudinkomen van studenten ook gebruik gemaakt
worden van een bewijs van studiefinanciering?
Een woningzoekende student met studiefinanciering mag maximaal €13.215,83 bijverdienen
(prijspeil 2011), waardoor een bewijs van studiefinanciering voldoende is om te bepalen dat
een student een lager huishoudinkomen heeft dan €33.614,- (prijspeil 2011). Een
woningcorporatie kan dus – indien zij hier de voorkeur aan geeft - een bewijs van
studiefinanciering in plaats van een IB 60 formulier opvragen bij de woningzoekende student.
Indien een student geen studiefinanciering ontvangt, dient de woningcorporatie het
verzamelinkomen anderszins vast te leggen (IB 60 formulier of andere bescheiden).
Welke inkomensgegevens moet ik hebben?
Het gaat om het verzamelinkomen. Dit is het gezamenlijke bedrag van de inkomens uit box
1, box 2 en box 3. Op het IB-60 formulier staat dit bedrag. Een nadeel hiervan is dat dit
bedrag geldt voor het inkomen van 2009. Maar waarschijnlijk is het mogelijk om vanaf juli de
IB-60 over 2010 aan te vragen.
Wat als de kandidaat geen IB-60 heeft?
- Op de definitieve zorgtoeslag staat het verzamelinkomen ook vermeld. Alleen heet hij
daar toetsingsinkomen en is deze niet verdeeld in drie boxen.
- Het fiscale inkomen van uw belastingaanslag te nemen. Let op: bestaat het
huishouden uit meerdere personen dan telt u het inkomen van de woningzoekende,
zijn eventuele partner of andere volwassenen die meeverhuizen, bij elkaar op. Het
inkomen van eventuele (volwassen)kinderen telt niet mee.
- Drie meest recente loonstrookjes. Kijk naar het fiscale loon, dus niet het bruto loon.
Fiscale loon is namelijk bruto loon plus premies en auto van de zaak en dergelijke.
Bereken hiervan het gemiddelde en doe dit maal twaalf(let op evt. vakantietoeslagen).
Let op: Op de loonstrook staan geen aftrekposten vermeld of eigen vermogen
Moeten incidentele beloningen, bijvoorbeeld overwerkvergoeding, ook worden meegerekend
voor het huishoudinkomen in het geval de woningzoekende een loonstrookje overlegt?
De woningcorporatie kan aan de hand van een overlegd loonstrookje een onderscheid
maken tussen structurele en incidentele beloningen. Bij twijfel kan de woningcorporatie van
de woningzoekende verlangen dat meerdere loonstrookjes overlegd worden om meer inzicht
te krijgen in het structurele inkomen. Structurele beloningen worden wel meegenomen in de
berekening van maand- naar jaarinkomen en incidentele inkomsten komen alleen op het
laatst er bij. Het zijn namelijk wel inkomsten die in 2011 zijn verdiend.
Waar kijkt de accountant eigenlijk naar?
Die kijkt naar het registratieformulier van de woningzoekende en de schriftelijke
onderbouwing aan de hand van de toegevoegde specificaties (bijv. IB-60).
Wat zijn de sancties voor het manipuleren van de gegevens door de woningzoekende.
Dat moet nog uitgewerkt worden. Maar als iemand zijn handtekening ergens onder zet,
terwijl hij weet dat het niet klopt, dan pleegt deze in feite wel valsheid in geschrifte.
Tips en opmerkingen
- De corporatie is geen detective- of belastingbureau! De huurder is verantwoordelijk
voor de specificaties en juistheid hiervan (hij zet zijn handtekening). De corporatie
dient zich naar redelijkheid ervan te vergewissen, welke gezamenlijke
verzamelinkomens de nieuwe huurder(s) naar schatting zal genieten in het jaar
waarin het huurcontract zal worden getekend.
-
Laat de huurder een IB-60 formulier meenemen, eventueel aangevuld met drie
recente loonstrookjes. Op het IB-60 staat namelijk het verzamelinkomen waarop
getoetst wordt.
-
ZZP’ers beschikken bijna altijd over een voorlopige aanslag inkomsten belasting voor
het huidige jaar. Dit komt omdat de belastingdienst dit verplicht stelt.
-
Ga bij inkomsten die elke maand weer anders zijn uit van het gemiddelde.
-
Houdt rekening met verwachte wijzigingen in het inkomen van 2011.
-
De IB-60 over 2009 is voor heel 2011 geldig, ook als de IB-60 over 2010 in juli
uitkomt.
-
Er zijn een aantal corporaties dat die afspraken hebben gemaakt met plaatselijke
belastingkantoren over de levering van IB-60 formulieren.
-
Er zitten nog genoeg gaten in de regeling, waardoor de huurder kan manipuleren met
bepaalde gegevens zoals het inkomen en het aantal personen. Dit heeft te maken
met de snelle invoering van de regeling.
-
Kijk bij een loonstrookje naar het hoogste bedrag. Dit is het fiscale loon. (Let op: Op
de loonstrook staan geen evt. aftrekposten vermeld of eigen vermogen)
Opvallend
Er lijkt een tegenstelling te bestaan tussen wat de corporatiemedewerkers vinden van de
regeling en hoe ze hem toepassen. Er is een groep woningzoekenden die net buiten de boot
dreigen te vallen door de regeling. Deze kunnen geen woning kopen, maar ook niet meer
huren. Over het algemeen wordt dit toch wel als een probleem beschouwd. Maar uit de
reacties van de corporatiemedewerkers op de drie praktijksituaties blijkt dat grensgevallen in
situaties die op meerder manieren zijn uit te leggen vaak niet het voordeel van de twijfel
krijgen. Reden hiervoor lijkt te zijn, dat het nog onbekend is wat de accountant nou precies
gaat nakijken en dat men de verantwoordelijkheid bij zichzelf legt en dus kiest voor de
veiligste oplossing. Terwijl in feite de huurder zelf verantwoordelijk is, omdat deze zijn
handtekening zet onder het registratie formulier en de specificaties.
Aanmelden Inkomens Registratie Formulier (IRF)
Voor corporaties die meer informatie willen hebben over de berekening van inkomens in
verband met de “Europaregeling” biedt Finance Ideas een aantal cursussen aan.
Geïnteresseerde corporaties kunnen zich hiervoor opgeven bij de SVH
([email protected]). Daarnaast is het mogelijk om bij Finance
Ideas het IRF te bestellen. Voor vragen over de cursussen of het IRF kan er gemaild worden
naar: [email protected].