Notitie: reactie op regeringsbeleid volkshuisvesting Rutte 2 Van

Notitie: reactie op regeringsbeleid volkshuisvesting Rutte 2
Van
Datum
: Stichting Woningbouw Achtkarspelen
: 14 december 2012, aangepast 13 februari 2013 n.a.v. akkoord
Huurprijzen
Let wel: wij krijgen geen subsidie.
Generieke jaarlijkse huurverhoging: inflatie + 2%. (eventueel 3 %)
Geen huurverhoging op basis van inkomen. Geen nivellering, net zoals bij de zorgpremies: afschaffen. Wel:
huursombenadering. Nivellering via de huur blijft helaas; geen goede zaak.
Nivellering gebeurt door de belastingdienst. Bij de bakker wordt toch ook niet
gevraagd wat is uw inkomen en vervolgens wordt de prijs voor het brood
bepaald?
Vraag: wie maakt zich druk om scheefkopers?
De huurtoeslag kost het rijk jaarlijks minder dan 3 miljard. De
hypotheekrenteaftrek kost het rijk jaarlijks 14 miljard. Let wel: de helft, dus 7
miljard, komt terecht bij mensen met een belastbaar inkomen van minimaal
€ 83.000; gemiddeld € 520 per maand per aftrek.. Is dit een verantwoord
beleid?
Hoogte huurprijs koppelen aan maximaal 4,5% WOZ-waarde? Nee. Is vervallen, goed zo.
Wat dan wel? Woningwaarderingssysteem handhaven en voor woningen met een WOZwaarde van
> € 180.000 de waarde tot component van de woningwaardering maken.
Toelichting: Voorkom je mee dat corporaties veel woningen in huur moeten verlagen (en dus minder
huurinkomsten krijgen). Voorkom je ook mee dat corporaties geen zorgwoningen meer voor mensen met een
beperking kunnen bouwen (huidige marktwaarde van dit soort woningen is laag en biedt derhalve geen ruimte
voor huurprijshoogte die noodzakelijk is bij maximaal 4,5% van de WOZwaarde).
Bij € 180.000 kom je op een huurprijs van circa € 675, als je uitgaat van 4,5% van de WOZwaarde.
Puntenwaarderingssysteem wordt aangepast.
Inkomensgrenzen
Inkomensgrenzen voor een sociale huurwoning afschaffen of anders verhogen tot € 43.000.
Huidige inkomensgrenzen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning leiden tot voorsorteren op
toekomstige segregatie. Dat moeten we niet willen, daar is niemand bij gebaat. Zo creëer je de volksonlusten van
de toekomst. Wij zijn voor gemêleerde wijken.
En waar moeten die mensen, die niet meer in de sociale volkshuisvesting mogen wonen, naar toe met een “hoger
verzamelinkomen van meer dan € 1800 netto per maand!” nota bene van de gezamenlijke partners? Vrije markt
is mooi, maar biedt voor deze categorie geen soulaas in de huursector, noch in de koopsector. Let wel: het
beleid om deze mensen te verjagen uit de sociale volkshuisvestingswoningen leidt ook tot meer mensen met een
laag inkomen in een woning met een huurprijs van > € 500 en dus tot een toename van huurtoeslag.
Daar komt bij dat als je de inkomensgrenzen vrij laat c.q. verhoogt tot € 43.000 je het huisvestingsprobleem voor
een grote groep mensen oplost én corporaties kunnen daarmee een breder publiek trekken en dus ook meer voor
de staat “verdienen” (oftewel verhoging verhuurdersheffing mogelijk??).
Als de regering vindt dat de pensioenfondsen daarmee de kans wordt ontnomen te investeren in de huursector
kun je wellicht ook overeenkomen dat corporaties geen koopwoningen meer mogen bouwen; dit zou dan een
mooi werkterrein voor projectontwikkelaars en pensioenfondsen kunnen worden.
Ter info: inkomensgrens in 2011 € 33.614, in 2012 € 34.085 (stijging van 1,4%,
terwijl de inflatie 2,4% bedroeg), in 2013 € 34.229 (stijging van 0,4%, terwijl de
inflatie 2,5% bedroeg). Conclusie: Inkomen om in aanmerking te komen voor
een huurwoning wordt almaar lager.
Verhuurdersheffing
Let wel: van staatssteun naar steun de staat.
concreet voor SWA (wordt vastgesteld op basis van WOZwaarden): 2924 woningen; omzet € 12.000.000
2013: circa € 18/woning, totaal € 52.000
2014: circa € 477/woning (in Kunduz akkoord stond nog € 290 / woning) totaal € 1.400.000
2015: circa € 554/woning, totaal € 1.600.000
2016: circa € 641/woning, totaal € 1.870.000
2017: circa € 722 / woning, totaal € 2.100.000
Conclusie: het gebeurt allemaal te snel en de effecten zijn niet goed te overzien, maar lijken desastreus voor de
volkshuisvesting. Als er dan toch geld moet worden opgehaald bevries dan de bijdrage van 2014 voor de jaren
daarna.
Als de verhuurdersheffing door gaat schaf dan de vennootschapsbelasting af . Geeft veel werk en levert weinig
op, want de verhuurdersheffing is aftrekbaar in combinatie met de prijsdaling van woningen. Je voorkomt
daarmee dat corporaties alsnog op termijn weer veel belasting moeten betalen als de huizenprijzen gaan stijgen.
En let wel: corporaties betalen al genoeg aan de verhuurdersheffing.
Verhuurdersheffing gaat van 2 miljard, naar 1,75 miljard. Deze verlaging
biedt geen soulaas.
Volgens de regering kan de heffing in de komende jaren grotendeels uit de
opbrengst van de huurverhoging worden betaald. Inflatievolgende
huurverhoging hebben corporaties zelf hard nodig. Dus het
huurverhogingspercentage boven inflatie zou dan gebruikt kunnen worden
voor betaling van de heffing.
Rekensom voor SWA:
De gemiddelde huurprijs bedraagt € 354. Bij een gemiddelde extra
huurverhoging van 2% betekent dat een bedrag van € 7 per maand; dat is (12
x € 7 =) € 84 per jaar per woning. En dat keer 2924 woningen, dat is bijna
€ 250.000 per jaar. Dat is bij lange na niet € 2.000.000 per jaar.
En wie moet de extra heffing betalen? De mensen met een smalle beurs! Gevolg
van sterk hogere huurverhogingen zal zijn:
- Toename huurachterstanden
- Meer ontruimingen
- Leegstand
Let wel: als mensen bovenmatige huurverhogingen moeten betalen , in
combinatie met een korting op de huurtoeslag, dan hebben mensen minder te
besteden; dit raakt ook direct de lokale economie.
Beloningsnorm naar grootte van de corporaties
De bestaande code van VTW/Aedes strikt toepassen als maximum.
De Wet Normering Topinkomens is prima. Maar de staffel van de minister voor de corporaties is de doodsteek
voor de kleine corporaties. Dit zal noodzakelijkerwijs tot veel fusies leiden. Is het redelijk dat een timmerman
van een corporatie met 1500 woningen veel minder verdient dan een timmerman bij een corporatie met 25.000
woningen, terwijl ze hetzelfde werk doen? Het was toch vooral ook de PvdA die pleitte voor kleinere corporaties,
want die kleinere corporaties werken vaak efficiënt en goedkoop. Deze maatregel levert het rijk niets op, alleen
maar minder loonbelasting. En waarom iets anders als er iets ligt dat prima werkt bij het merendeel der
corporaties. De corporaties met bovenmatig verdienende bestuurders moeten (eindelijk eens) worden verplicht
zich aan de code te houden.