Aedes presentatie Pieter van Hulten

De kijk op de woningmarkt door Aedes.
Pieter van Hulten
Senior accountmanager Aedes
Demografische ontwikkelingen
1950
2010
Toekomst
Nederland snelste groeier
1900
2000

België
Frankrijk
Denemarken
Oostenrijk
Zweden
Zwitserland
6,7
39
2,4
6,0
5,1
3,3
10,2
59,5
5,3
8,1
8,9
7,3

Nederland
5 miljoen
16






Inwoners en woningen 1900 - 2020
Inwoners
Huizen

1900
5 miljoen
1 miljoen

1950
10 miljoen
2 miljoen

2007
16,6 mln
7 miljoen

2020
17/18 mln
8 miljoen?
1950 – 2011

Van 10 miljoen naar 16,7 miljoen
inwoners

Van 2 miljoen naar 7,1 miljoen huizen

Kwaliteit Nederlandse huisvesting

Mede dankzij woningcorporaties!
Een grote opgave



Transformatie woningvoorraad
Integrale aanpak op weg naar een
functionerende woningmarkt
Mensen huisvesten die zich zelf niet
kunnen redden
Een grote opgave







Maar…
Lagere koopkracht…
Minder woningverkopen…
Stagnerende woningmarkt…
Steeds meer geleend geld…
Huurbeleid volgt inflatie…
Rente: een ‘tikkende tijdbom’…
Positie woningcorporaties
OVERHEID
TAAK
VELD
afrekenbare
prestatieafspraken
lokale / regionale
overheid
MARKT
Corporaties en woongelegenheden
Aandeel huur- en koopwoningen
Bron: WWI 2010
Nieuwbouw door corporaties 2005-2009
Bron: CFV
Verkoop aan bewoners
zittend en nieuw
Bron: CFV
Verkoop aan bewoners
zittend en nieuw
Bron: CFV
Investeringen corporaties
2006-2009
Investeringen van corporaties
Euro's (in miljarden)
12
10
Energiebesparende maatregelen
8
Leefbaarheid en MVG
6
Woningverbetering en onderhoud
Aankoop
4
Nieuwbouw
2
0
2006
Bron: CFV, Aedes
2007
2008
2009
Bouwproductie
50000
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
2004 2005
2006
Corporaties
2007
2008
2009
Commercieel
2010?
Actuele politieke ontwikkelingen

Kabinet Balkenende IV
Integrale Vpb
 Inflatievolgend huurbeleid
 Vogelaar-heffing
 Integratieheffing BTW


Economische / financiële crisis
Actuele politieke ontwikkelingen (2)

Kabinet Rutte I
Koopmarkt ongemoeid
 Inflatievolgend huurbeleid tot 43.000
 Huur +5% als >43.000
 Vogelaarheffing afgeschaft
 Heffing tbv Huurtoeslag (630 mln)
 Kooprecht huurders
 Ruimte voor maatwerk

Actuele politieke ontwikkelingen (3)

Kabinet Rutte I
Wetsvoorstel MO in BW ingetrokken
 Europese beschikking ingevoerd
 Herfinanciering, <40 miljoen irt
mededinging
 Herziening Woningwet
 Woonautoriteit, administratieve lasten,
scheiding eigen vermogen, MO/BW

Kernvragen
1.
2.
3.
Hoe kunnen (kleinere) corporaties
overleven in dit machtsveld / krachtenveld?
Welke kansen en risico’s hebben zij?
Hoe kunnen zij optimaal bijdragen aan / in
hun werkgebied?
1. Hoe overleven?





Goed inzicht in financiële positie en
(investerings-)mogelijkheden
Heldere afspraken maken
Heldere keuzes maken; o.a. doelgroep
Pas op plaats
Creativiteit
2a. Welke kansen en risico’s?

Kansen
Keuzes maken en bedrijfsvoering
 Samenwerking andere partijen
 Demografische ontwikkelingen
 Meer ruimte voor wonen-zorg-welzijn
 Maatwerk, zowel in (ver)nieuwbouw als in
toewijzing)
 Minder administratieve lasten

2b. Welke kansen en risico’s?

Risico’s
Moeizame verkoop woningen
 Verminderd investeringsvermogen
 Inflatievolgend huurbeleid
 Heffing(en)
 Duurzaam bedrijfsmodel gebruiken
 Rente
 Kooprecht huurders
 Minder grote doelgroep

3. Hoe optimaal bijdragen?





Meer maatwerk
Heldere prestatieafspraken met gemeente
e.a. lokale belanghebbenden
Inzicht in investeringsmogelijkheden geven
Samenwerken met andere corporaties
Gerichter toedelen woningen
Visie Aedes



Omvang van de sector is geen doel op zich.
Corporaties gaan meer en meer terug naar
hun kerntaak.
Corporaties blijven investeren in nieuwbouw
en leefbaarheid.
Vragen / discussie