Aan de raad van de gemeente Enschede

Aan de Gemeenteraad
Datum
27 oktober 2009
Uw kenmerk
Uw brief van
Onderwerp
Haalbaarheid Beheer Wijkaccommodaties
Ons kenmerk
0900077635
Telefoon
053-4815662
Behandeld door
H. Scholten
Geachte Raadsleden,
In onze brief van 11 mei 2009 hebben wij u geïnformeerd over de stand van zaken beheer
wijkaccommodaties in relatie tot de financiële situatie bij Alifa met betrekking tot het
hoofdhuurderschap en beheer van wijkwelzijnsaccommodaties. Drie opties zijn mogelijk. De
woningcorporaties richten een beheersbedrijf op (1), de gemeente doet dat (2) of een
samenwerking van beide in welke rechtsvorm dan ook (3). Optie 1 heeft onze voorkeur en is
leidend geworden in de besprekingen en verkenningen.
Vlak voor de zomer is door De Woonplaats en Domijn aan een extern bureau opdracht
gegeven voor het opstellen van een bedrijfsplan. Op basis van dit plan is de haalbaarheid van
het op te richten beheerbedrijf door de corporaties beoordeeld.
Uitgangspunt voor het haalbaarheidsonderzoek
Een nader te bepalen beheerbedrijf moet zorg gaan dragen voor matching van activiteiten en
accommodaties op basis van een inhoudelijke programmering en is ook verantwoordelijk voor
de exploitatie van de accommodaties. De wens van de raad dat ook in de weekenden
opstelling mogelijk is voor vrijwilligers(organisaties) is hierin meegenomen.
In 2008 heeft er al overleg plaatsgevonden met de woningcorporaties om na te gaan in
hoeverre er de bereidheid is bij de corporaties op dit terrein een belangrijke
verantwoordelijkheid te nemen. Daarbij was de gedachte om in de 14 woongebieden te
komen tot Prismare-achtige constructies (multifunctionele gebouwen in eigendom van de
corporatie, waarbij deze ook zorg draagt voor beheer, exploitatie en inhoudelijke
programmering).
De Woonplaats heeft destijds te kennen gegeven volgens dit concept te willen gaan werken
en daarvoor een eigen beheerafdeling te willen oprichten, hierbij gesteund door Domijn.
Naast Prismare en het ’t Ni’je Terphoes zijn er bijvoorbeeld al afspraken gemaakt over het
wijkcentrum Stroinkslanden en de wijkaccommodatie Velve Lindenhof, als onderdeel van de
te ontwikkelen Brede Scholen aldaar.
Een belangrijke doelstelling van het Beheerbedrijf zal zijn dat beklijvende verbindingen tussen
burgers in de wijk tot stand komen hetgeen bijdraagt aan de leefkwaliteit en stijgingskansen.
Nadruk komt te liggen op activering en participatie.
Begin 2009 is het overleg met de corporaties over een beheerbedrijf geïntensiveerd.
Na discussie zijn de volgende uitgangspunten gezamenlijk onderschreven:
1. Zowel gemeente als corporaties zien het garanderen van ruimte, in de vorm van
accommodaties, voor het organiseren van activiteiten voor de wijk als een publieke
verantwoordelijkheid, die eventueel samen met andere partners kan worden
uitgevoerd;
Registratienummer: 0900077635 / Datum 27 oktober 2009
1
2. De accommodaties zullen optimaal worden gebruikt, waarbij optimaal betekent een
programmering en openstelling die aansluit bij de behoeften van een wijk bij een zo
efficiënt mogelijke benutting;
3. De uit te voeren activiteiten in een woongebied passen bij de wensen en behoeftes
van burgers;
4. In ieder stadsdeel is er een wijkaccommodatie die ruimte biedt aan een talentspinnerij;
5. De wijkaccommodaties zijn gericht op participatie en ontmoeting. Binnen deze
accommodaties worden kansen geboden om te stijgen op de participatieladder.
De variant “Beheerbedrijf op te richten door De Woonplaats en Domijn” is in de zomer
onderzocht door een extern bureau, te weten Twijnstra&Gudde.
Het onderzoek naar de haalbaarheid is uitgevoerd met inachtneming van de volgende
randvoorwaarden:
1. Het harde beheer van maatschappelijke accommodaties staat los van het eigendom.
De eigenaar is verantwoordelijk voor groot onderhoud en beschouwt het
beheerbedrijf als hoofdhuurder;
2. De exploitatie en het zachte beheer zijn de verantwoordelijkheid van het
beheerbedrijf, d.w.z. inkomsten uit huur en uitgaven voor klein onderhoud en vaste
lasten. De exploitatie omvat zowel de lucratieve als de minder lucratieve
accommodaties;
3. Het beheerbedrijf werft partijen die huren en die zorgen voor de programmering. Als
de verhuur onvoldoende oplevert, zowel financieel als qua activiteiten – dan zal het
beheerbedrijf zelf activiteiten kunnen stimuleren;
4. Het beheerbedrijf is ook verantwoordelijk voor de match van vraag en aanbod van
ruimte;
5. De Voorzieningencompagnie wordt opgenomen in het beheerbedrijf;
6. Alifa geeft de garantie voor een periode van 5 jaar een X hoeveelheid ruimte te
huren;
7. Het beheerbedrijf is preferred supplier van ruimte voor nader te benoemen door de
gemeente financieel ondersteunde activiteiten;
8. Het beheerbedrijf zet maximale terugkeer- en participatieplaatsen in voor beheer en
klein onderhoud en vrijwilligersactiviteiten;
9. De gemeente faciliteert de trajectbegeleiding van deze terugkeer- en
participatieplaatsen;
10. Het beheerbedrijf spant zich in geschikte ID-ers en beheerders van Alifa een plek te
bieden in het beheerbedrijf;
11. Het beheerbedrijf moet per 1 januari 2010 operationeel zijn;
12. De kosten voor de gemeente mogen niet hoger zijn dan thans het geval is (budgettair
neutraal).
Resultaat van het haalbaarheidsonderzoek
In de brief van 8 oktober 2009 geven de corporaties hun standpunt weer over de
haalbaarheid van een beheer- en activeerbedrijf. Samenvattend wordt hierin het volgende
vermeld.
Er is door de corporaties en de gemeente veel energie gestoken in het verzamelen van
gegevens; gegeven die de haalbaarheid van een beheerbedrijf moeten onderbouwen.
Op een zeer constructieve en positieve wijze is geprobeerd om het beheerbedrijf haalbaar te
maken. In de ogen van de corporaties is dit maar ten dele gelukt. De corporaties hebben
onvoldoende financiële zekerheid gekregen een beheerbedrijf voor vijf en/of meer
accommodaties op te richten, op een wijze die hen voor ogen stond. Men wenst van de kant
van de gemeente financiele garanties die wij niet kunnen geven.
De corporaties zijn (nog steeds) van mening dat een beheer- en activeerbedrijf in belangrijke
mate kan bijdragen aan het vergroten van de leefkwaliteit in wijken en buurten.
De Woonplaats en Domijn stellen voor gefaseerd te starten met het onderbrengen van twee
wijkaccommodaties bij het beheerbedrijf. Over een paar jaar zouden anderen kunnen volgen.
Deze gefaseerde uitvoering geeft hen de tijd en ruimte om de financiële consequenties van
verdere onderbrengingen nader in beeld te brengen.
Registratienummer: 0900077635 / Datum 27 oktober 2009
2
Analyse van het standpunt en het voorstel van de corporaties leidt ons naar de volgende
conclusie. Het is voor de gemeente niet verantwoord in te stemmen met het voorstel van de
corporaties het beheer van de betreffende accommodaties gefaseerd over te nemen in hun
eigen beheerbedrijf. Dat strookt niet met het door het college vastgestelde uitgangspunt dat
de exploitatie zowel de lucratieve als de minder lucratieve accommodaties omvat. De
corporaties selecteren de best renderende (De Magneet) of degene met veel potentieel
(’t Ni-je Terphoes) eruit. Voor de anderen wordt de eerste jaren geen oplossing geboden.
Wij hebben de corporaties laten weten niet te kunnen instemmen met hun voorstel.
Uitgesproken is de goede samenwerking met de corporaties op dit gebied te willen
voortzetten waarbij het niet uitgesloten is dat op een later tijdstip nogmaals het beheer van
maatschappelijk vastgoed gezamenlijk opgepakt wordt door gemeente en corporaties.
Conclusie luidt dat optie één, de corporaties richten een beheersbedrijf wijkaccommodaties
op, is op dit moment niet haalbaar. Wij kiezen daarom voor de tweede optie, de gemeente
neemt het hoofdhuurderschap van Alifa over. De doelstelling een goede samenwerking met
de corporaties na te streven blijft. Overgang naar de corporaties zal na verloop van tijd
beoordeeld gaan worden op haalbaarheid en wenselijkheid.
Beheer wijkaccommodaties onderbrengen bij beheer Sportaccommodaties
Nu de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek pas begin oktober beschikbaar zijn
gekomen, is het niet uitvoerbaar en verantwoord op een zo korte termijn van Alifa te
verlangen van àlle accommodaties de hoofdhuurderschap per 1 januari 2010 op te zeggen en
dat de gemeente het beheer overneemt. Dit is uit een oogpunt van zorgvuldigheid in de
richting van personeel en organisaties/verenigingen, die gebruikers/onderhuurders zijn, niet
gewenst. Voor deze organisaties/verenigingen moet een alternatief onderkomen worden
gezocht. Het door uw Raad vastgestelde uitgangspunt dat Alifa het hoofdhuurderschap
opzegt, blijft onverkort gehandhaafd. Maar omwille van de genoemde zorgvuldigheid moet
een fasering worden ingebouwd. Van een aantal accommodaties zal de huur met ingang van
1 januari a.s. worden opgezegd; anderen stappen tot uiterlijk 1 april 2010 in. Dat geeft ons de
gelegenheid de overgang zorgvuldig voor te bereiden, in de richting van de vele
onderhuurders en het betrokken personeel (ID-ers en beheerders in loondienst bij Alifa).
De wijkaccommodatie De Kom wordt voor 1 januari door de gemeente verworven, zoals
eerder is besloten in het kader van de steunmaatregelen. Het afstoten van voorzieningen
vanwege overcapaciteit maakt onderdeel uit van het bedrijfsplan, maar ook daarvoor geldt de
eis van zorgvuldigheid in de richting van de huidige (onder)huurders.
Wij zijn nu bezig een bedrijfsplan op te stellen voor het beheer onder de vlag van de afdeling
Sportaccommodaties. Dat betekent dus dat het college voornemens is het beheer de eerste
jaren zelf ter hand te nemen. Wij verwachten een levensvatbaar beheerbedrijf te kunnen
oprichten door ondermeer door gebruik te maken van de efficiencyvoordelen van een
koppeling aan het beheer en de exploitatie van sportaccommodaties. De basisstructuur is er
al (verhuurfunctie, onderhoud, exploitatie en beheer). Bij de corporaties is dat (nog) niet het
geval. Ook zal een nader te bepalen hoeveelheid participatieplaatsen kunnen worden
gecreëerd.
De kosten tijdens de overgangsperiode maken onderdeel uit van het bedrijfsplan en worden
gedekt uit de reguliere middelen. Een extra financiële claim door Alifa (bijvoorbeeld vanwege
de overgangsperiode) is niet aan de orde, conform de afspraken die met uw Raad zijn
gemaakt. De kosten van beheerbedrijf worden gedekt uit reguliere middelen: huurinkomsten,
detachering DCW-ers, inzet participatieplaatsen, de bestaande huurgewenning, omzet in de
accommodaties, huurinkomsten ,etc. Ook zal een subsidie bij de provincie worden
aangevraagd in het kader van Investeren in Overijssel.
Ook geldt het uitgangspunt dat ons Vastgoedbedrijf (als eigenaar van het merendeel van de
accommodaties) geen financiële schade mag lijden door deze operatie. Voorst is het de
Registratienummer: 0900077635 / Datum 27 oktober 2009
3
bedoeling dat de Voorzieningencompagnie (opgericht door de Woonplaats, Domijn en de
gemeente in stadsdeel Zuid) in het gemeentelijke beheerbedrijf wordt geïncorporeerd.
Voor het eind van dit jaar willen wij u nader informeren over het bedrijfsplan, over de
gevolgen voor de verschillende wijkaccommodaties en de personele consequenties.
. Burgemeester en Wethouders van Enschede,
de Secretaris,
de Burgemeester,
(M.J.M. Meijs)
(P.E.J. den Oudsten)
Registratienummer: 0900077635 / Datum 27 oktober 2009
4