corporaties moeten nu hun strategie bepalen

Akkoord Aedes-Blok
Corporaties moeten nu
hun strategie bepalen
In het akkoord dat minister Blok met Aedes sloot, is vastgelegd dat woningcorporaties
ook in de toekomst activiteiten buiten het sociale huursegment mogen blijven ontplooien.
Deze activiteiten moeten op termijn worden gefinancierd zonder borging van het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De exacte randvoorwaarden waarbinnen
corporaties deze activiteiten kunnen ontplooien zijn nog niet bekend.
Door René Goorden BNG Bank
De randvoorwaarden voor de financiering
van activiteiten buiten het sociale huursegment (niet-DAEB) zijn uiteindelijk
bepalend voor de financierbaarheid van
deze activiteiten. Ondanks deze onduidelijkheid is het voor corporaties van belang
nu al strategische opties te bepalen.
Splitsing DAEB en niet-DAEB
In het regeerakkoord is bepaald dat
‘corporaties zich moeten beperken tot hun
kerntaak’. Volgens eerder dit jaar uitgelekte
wetgeving wilde de minister de taken
beperken tot de DAEB. Maar met het
akkoord tussen de sector en minister Blok
blijft het voor corporaties ook in de
toekomst mogelijk om niet-DAEB-activiteiten uit te voeren. Er gelden wel verschillende randvoorwaarden. Om te voldoen
aan staatssteunregelgeving moeten de
DAEB en niet-DAEB-activiteiten worden
gesplitst. De corporatie heeft daarbij
de keuze tussen een juridische of een
administratieve splitsing. Het uitgangspunt bij de uitwerking van de scheiding
is dat beide takken levensvatbaar en
zelfstandig financierbaar zijn, ongeacht
de gekozen wijze van splitsing. De nietDAEB-activiteiten moeten daarbij op
termijn zonder staatssteun worden
uitgevoerd, dus onder andere zonder
financiering met WSW-borging.
DAEB en niet-DAEB
Diensten van algemeen economisch belang (DAEB) zijn activiteiten die niet zonder
staatssteun tegen economisch aanvaardbare voorwaarden verricht kunnen worden.
Daarom is het geoorloofd staatssteun te ontvangen voor deze activiteiten.
In de Europese beschikking van eind 2009 werd duidelijk welke activiteiten van
corporaties als DAEB te typeren zijn en waarvoor dus staatssteun geoorloofd is.
De belangrijkste vorm van staatssteun hierbij is de achterborgstelling van de overheid
bij verstrekking van leningen onder garantstelling van het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (WSW).
De belangrijkste DAEB-activiteiten van corporaties zijn:
- activiteiten op het gebied van huur woningen met een huurprijs onder de
liberaliseringsgrens (sociale huurwoningen);
- activiteiten ten aanzien van (een gelimiteerde lijst van) maatschappelijk vastgoed.
Alle overige activiteiten zijn te typeren als niet-DAEB en moeten zonder staatssteun
worden uitgevoerd. Deze worden ook wel aangeduid als commerciële activiteiten.
18
Toekomstige ongeborgde
financieringsvraag
Corporaties zijn momenteel voor het
overgrote deel gefinancierd via leningen
met een garantstelling van het WSW. Ook
in het verleden uitgevoerde niet-DAEBactiviteiten zijn veelal op deze wijze
gefinancierd. Sinds de inwerkingtreding
van de ministeriële interimregeling1 per
1 januari 2011 moet voor nieuwe niet-DAEBactiviteiten ongeborgde financiering
worden aangetrokken.
Het akkoord geeft daarnaast aan op welke
manier de WSW-borging ten behoeve van
bestaande niet-DAEB-activiteiten moet
worden afgebouwd. Voor het gedeelte
waarvoor nog geen ongeborgde leningen
zijn aangetrokken, mag op moment van
splitsing namelijk een interne marktconforme lening vanuit de DAEB-tak aan
de niet-DAEB-tak worden verstrekt.
Proportioneel met de aflossing van de
WSW-geborgde leningportefeuille van de
betreffende corporatie, moet deze interne
lening via ongeborgde leningen worden
geherfinancierd.
De toekomstige ongeborgde financieringsvraag komt daarmee voort uit financiering
van nieuwe niet-DAEB-activiteiten en
herfinanciering van geborgde leningen aan
de niet-DAEB-tak.
Op dit moment is het niet-DAEB-bezit
ruim 6 procent van de waarde van het
totale bezit van corporaties, terwijl slechts
1 procent van de leningen ongeborgd is.
via de systematiek van interne leningen
vooralsnog een belangrijke rol blijven
spelen bij de financiering van de niet-DAEBtak zal het WSW daarop willen en moeten
blijven toezien.
Details bepalend, maar nog
onbekend
Circa 5 procent van de totale leningportefeuille bestaat dus uit toekomstige interne
leningen: ongeveer 4,5 miljard euro. De
gemiddelde looptijd van leningen bedraagt
momenteel zestien jaar. Dit resulteert in
een jaarlijkse ongeborgde herfinancieringsvraag van ongeveer 300 miljoen euro. In
de praktijk zal deze vraag hoger uitvallen,
aangezien het aandeel niet-DAEB-woningen
de komende jaren verder toeneemt. Het
huidige huurbeleid met boveninflatoire
huurstijgingen heeft namelijk tot gevolg
dat de huur van duurdere sociale huurwoningen de liberaliseringsgrens overschrijdt.
Daarnaast bestaat wellicht ook de mogelijkheid om extra DAEB-bezit over te hevelen naar de niet-DAEB-tak, om te komen
tot een levensvatbare niet-DAEB-tak. In
hand niet aan te geven wat het effect van
beide opties is op de financierbaarheid.
Het is belangrijk dat het te financieren
vastgoed voldoende kasstromen genereert
om te voldoen aan rente- en aflossingsverplichtingen. Er zal nooit een financiering
tot 100 procent van de marktwaarde of
investering worden verstrekt. Voor nieuwe
investeringen is dan ook van belang dat
eigen middelen beschikbaar zijn of dat
extra bestaand vastgoed als onderpand
kan worden ingebracht. De inbreng van
eigen middelen en onderpand is op dit
moment logischerwijs beperkt door het
WSW. Dit ter bescherming van de borgbaarheid van de deelnemers en de eigen
zekerheidspositie. Zo is een groot deel van
het bezit, zowel DAEB als niet-DAEB, bij
Circa 5 procent van de totale leningportefeuille
bestaat uit toekomstige interne leningen
het akkoord is hierover niets vermeld,
maar de verwachting is dat minister Blok
deze optie wel toestaat. Dit sluit namelijk
prima aan bij zijn streven de sociale huursector kleiner te maken.
Ten aanzien van nieuwe activiteiten ligt de
verhouding overigens beduidend anders
dan in de huidige portefeuille: prognosecijfers geven aan dat circa een derde van
de investeringen is te typeren als niet-DAEB.
Beoordeling ongeborgde
financiering
Financiers kijken bij het verstrekken van
ongeborgde financiering zowel naar de
debiteur als naar het te financieren vastgoed. Bij administratieve scheiding is de
corporatie de debiteur en bij juridische
scheiding is dat de aan de corporatie
gelieerde bv. Aangezien de details van de
splitsing nog niet bekend zijn, is op voor-
het WSW ingezet als onderpand: van het
DAEB-bezit ruim 90 procent en van het
niet-DAEB-bezit ruim 65 procent. Dit bezit
is dan ook niet beschikbaar als onderpand
voor ongeborgde financiering. De vormgeving van de toekomstige splitsing moet
voorzien in de beschikbaarheid van eigen
middelen en onderpand.
De toekomstige investeringsmogelijkheden
binnen de niet-DAEB-tak hangen sterk af
van de kwaliteit van de af te splitsen
portefeuille: in welke mate genereert deze
portefeuille vrije middelen en kan deze
dienen als onderpand voor nieuwe activiteiten? Daarbij moeten wel waarborgen
worden ingebouwd om te voorkomen dat
niet-DAEB-activiteiten een negatieve
financiële impact hebben op de DAEB-tak.
De borgbaarheid van de corporatie en de
zekerheden van het WSW moeten overeind
blijven. Temeer omdat geborgde leningen
De uiteindelijke financierbaarheid van de
niet-DAEB-activiteiten hangt af van de
feitelijke uitwerking van het akkoord. De
ultieme vraag daarbij is natuurlijk hoe kan
worden gegarandeerd dat beide takken
levensvatbaar en zelfstandig financierbaar
zijn. Belangrijk element daarbij vormt de
wijze waarop de vermogensscheiding
uiteindelijk plaatsvindt.
Deze en vele andere punten worden
momenteel verder uitgewerkt in een
novelle op de Herziene Woningwet. De
exacte details worden pas later duidelijk
met een op deze wet gebaseerde Algemene
Maatregel van Bestuur. Als ingangsdatum
voor de wet wordt nu uitgegaan van
1 januari 2015. Verwachte verplichtstelling
van de uiteindelijke splitsing is niet eerder
dan 2016.
Dit is het moment voor
strategiebepaling
Corporaties kunnen de verdere uitwerking
van de details niet afwachten. Het is
verstandig verschillende opties nu al uit
te werken. Daarbij moet integraal worden
gekeken naar de huidige niet-DAEB-activiteiten in de portefeuille, de mogelijkheid
en wenselijkheid van de overheveling van
DAEB-bezit naar de niet-DAEB-tak en de
toekomstige (des)investeringsambities.
Voor sommige corporaties zal het specifiek
toeleggen op de sociale huursector juist
een reële optie zijn. De volkshuisvestelijke
noodzaak en ambitie, die met gemeenten
is afgestemd, vormen daarbij het uitgangspunt. Na de splitsing zijn de vermogens
toegewezen en kunnen corporaties minder
flexibel kiezen. Des te meer reden om nu
positie te bepalen en strategische opties
voor de vastgoedportefeuille te benoemen.
De haalbaarheid hiervan kan worden
getoetst zodra meer bekend is over de
randvoorwaarden waarbinnen beide
takken dienen te opereren.
Noot
1 Tijdelijke regeling diensten van algemeen
economisch belang toegelaten instellingen
volkshuisvesting (3 november 2010).
B&G JANUARI/FEBRUARI 2014
19