Toon gehele stuk

Collegebesluit
Collegevergadering 4 maart 2014
ONDERWERP
Jacob van Ruisdaellaan 1, bezwaar tegen omgevingsvergunning voor het uitbreiden van een
woonhuis
SAMENVATTING
Het hoofd van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht heeft namens u in mandaat een
omgevingsvergunning verleend voor een aanbouw aan de achterkant van de woning.
Hiertegen is een bezwaarschrift ingediend door de buurman. De commissie voor
bezwaarschriften adviseert het bezwaarschrift ongegrond te verklaren. Na behandeling ter
zitting is een aanvulling op het bezwaar binnengekomen. Ook dit kan niet leiden tot
herroeping van de vergunning. Wij stellen voor het bezwaarschrift ongegrond te verklaren.
BESLUIT B&W
1. Het advies van de commissie bezwaarschriften over te nemen;
2. Het bezwaarschrift ongegrond te verklaren;
3. Het bestreden besluit in stand te laten.
INLEIDING
De commissie voor bezwaarschriften heeft geadviseerd het bezwaarschrift ongegrond te
verklaren. Van u wordt nu gevraagd te beslissen in bezwaar.
MOTIVERING
Ad. 2 bezwaarschrift ongegrond
Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan staat een hoogte van 3.00 meter toe. De uitbreiding is 3.12 meter
hoog. Voor de eerste 3 meter achter de achtergevel geldt een uitzondering. Hier geldt een
hoogte van 4.00 meter. De afwijking van het bestemmingsplan betreft dus alleen het
gedeelte na die eerste 3 meter. De eerste 3 meter zijn vergunningvrij.
Omdat het gaat om een overschrijding van de toegestane hoogte met minder dan 10 % kan
dit vergund worden met een binnenplanse vrijstelling (een vrijstelling die het
bestemmingsplan zelf mogelijk maakt. De beoordelingscriteria staan limitatief opgesomd in
het bestemmingsplan. Hieraan wordt voldaan.
Bouwen is vergunningvrij
Voor bouwen en afwijken bestemmingsplan zijn aparte toestemmingen vereist. Bij bouwen
wordt ook getoetst aan de redelijke eisen van welstand, het Bouwbesluit 2012 en de
bouwverordening. De omgevingsvergunning is alleen verleend voor bouwen in afwijking van
het bestemmingsplan. Voor het onderdeel bouwen is de uitbreiding vergunningvrij omdat het
gaat om een zogenaamd bijbehorend bouwwerk op het achtererfgebied niet hoger dan 5
meter. Toetsing aan redelijke eisen van welstand, het Bouwbesluit 2012 en de
bouwverordening heeft dus niet plaats gevonden.
Bezwaren
1. Het welstandsbeleid is er op gericht de belangrijkste villaparkachtige karakteristieken te
behouden en te versterken. Daarmee is bij de vergunningverlening onvoldoende rekening
gehouden.
2. Waardedaling van de woning door beperking lichtinval en uitzicht.
3. Het bouwplan tast de uitstraling van de hele omgeving aan.
4. Er is geen rekening gehouden met belangen van derden (omwonenden).
5. Er is onduidelijkheid over de hoogte. Gemeten vanaf het maaiveld kan de hoogte 4.50
meter zijn. Nu is vanaf het terras gemeten. Dat is onredelijk.
Collegebesluit
Collegevergadering 4 maart 2014
Overwegingen naar aanleiding van bezwaren
1. Het bouwplan voldoet op genoemde hoogteoverschrijding na aan het bestemmingsplan.
Vanwege het zogenaamde primaat van het bestemmingsplan mag op welstandsgronden
geen volume worden tegengegaan dat wordt toegelaten door het bestemmingsplan. De
welstandscommissie beoordeelt de uiterlijke verschijningsvorm, niet de ruimtelijke
aspecten.
2. Eventuele waardedaling van de woning kan hier geen rol spelen. Bezwaarden kunnen
een verzoek om planschadevergoeding indienen.
3. De overschrijding van de hoogte met 0,12 meter kan slechts een geringe invloed hebben
op het straat- en bebouwingsbeeld.
4. De overschrijding van de hoogte met 0,12 meter kan niet een zodanige invloed op het
gebruik van de grond van bezwaarde hebben dat zijn woonsituatie onevenredig wordt
aangetast.
5. De uitbreiding staat deels op een terras. Het peil is de bovenkant van de afgewerkte
begane grondvloer van het hoofdgebouw. Dit betekent dat de hoogte vanaf zo ongeveer
het terras gemeten wordt. Dit is nadelig voor de buren, maar de enige juiste manier van
meten. Zie verder hieronder bij nagekomen bezwaar.
Nagekomen bezwaar
Na de hoorzitting van de commissie voor bezwaarschriften heeft bezwaarde een aanvullend
bezwaar ingediend. De commissie heeft dit niet in haar beschouwingen kunnen betrekken.
Bezwaarde heeft naar aanleiding van de hoorzitting het bouwdossier geraadpleegd. Hieruit
blijkt dat zich aan de achterzijde van het pand aan de Jacob van Ruisdaellaan 1
oorspronkelijk geen terras bevond. Nu uw afgevaardigde op de hoorzitting aangaf dat ter
bepaling van het peil moet worden uitgegaan van het aangrenzend terrein, had moeten
worden gerekend vanaf de tuinhoogte en niet vanaf het nog aan te leggen terras. De hoogte
is daarmee ruim een meter hoger dan 3.12 meter.
Naar aanleiding van het nagekomen bezwaar
De uitbreiding staat op een al aanwezig terras. Bezwaarde vindt dat de hoogte vanaf de tuin
moet worden gemeten.
Het bestemmingsplan geeft echter aan het peil (het punt waar vanuit de hoogte moet worden
gemeten) de afgewerkte begane grondvloer (van het hoofdgebouw) is.
Uitzondering hierop vormen de eerste drie meter achter de achtergevel. Hier vormt het
aansluitend terrein het peil.
Bezwaarde is nu van mening dat voor die eerste drie meter het aansluitend terrein de tuin is
omdat oorspronkelijk geen terras aanwezig was. Het gaat echter om het feitelijk
aansluitende terrein op het moment van de aanvraag. Op het moment van de aanvraag was
het terras al aanwezig. Daarom moeten de eerste drie meter vanaf het terras gemeten
worden. Het deel achter die drie meter heeft als peil de afgewerkte begane grondvloer. In de
praktijk ligt dit gelijk aan het terras. Ondanks het feit dat het bestemmingsplan twee keer een
verschillend peil hanteert, is het peil hier in de praktijk gelijk. Het feit dat voor een zelfde
uitbreiding verschillende peilen kunnen gelden kan leiden tot onwenselijke situaties. Daarom
gaan wij u bij de eerst volgende planherziening voorstellen hiernaar te kijken.
Ad. 3 bestreden besluit in stand laten
De bezwaren zijn ongegrond. Ook ambtshalve is er geen aanleiding het bestreden besluit te
herroepen.
BIJLAGEN
 Bezwaarschrift, verseon:615268
 Aanvullend bezwaarschrift, verseon:615311
 Advies commissie bezwaarschriften en verslag hoorzitting, verseon; 624058
 Ontwerpbeschikkingen, verseon: 624593 en 624633