Toon gehele stuk

Collegebesluit
Collegevergadering: 17 november 2015
ONDERWERP
Landzichtlaan 52, bezwaar tegen omgevingsvergunning voor dakopbouw
SAMENVATTING
Er is een omgevingsvergunning verleend voor een dakopbouw op het perceel Landzichtlaan
52. De dakopbouw is in strijd met het bestemmingsplan. De hoogte is 9.10 meter waar het
bestemmingsplan een hoogte van 9.00 meter toelaat. De omgevingsvergunning omvat een
toestemming om af te wijken van het bestemmingsplan. Een aantal buurtbewoners is in
bezwaar gegaan tegen de vergunning. De bezwaren zijn divers. Welstand en aantasting van
het woon- en leefklimaat spelen een belangrijke rol. De commissie voor bezwaarschriften
heeft geadviseerd de bezwaren met betrekking tot het meten vanaf het peil gegrond te
verklaren en de overige bezwaren ongegrond te verklaren. Wij stellen voor het advies van de
commissie over te nemen en de bezwaren gegrond te verklaren voor zover gewezen wordt
op het hanteren van het verkeerde peil, het bestreden besluit te herroepen en in
heroverweging een nieuwe omgevingsvergunning te verlenen uitgaande van het juiste peil
(hoogte 9,365 meter).
BESLUIT B&W
1. Het advies van de commissie voor bezwaarschriften over te nemen;
2. De bezwaren gegrond te verklaren voor zover het betreft het hanteren van een onjuist peil
en de overige bezwaren ongegrond te verklaren;
3. Het bestreden besluit te herroepen;
4. In heroverweging een nieuwe omgevingsvergunning te verlenen uitgaande van het juiste
peil;
5. Aan één der bezwaarden een proceskostenvergoeding toe te kennen van € 490.
INLEIDING
De commissie bezwaarschriften adviseert de bezwaren met betrekking tot het meten vanaf
het peil gegrond te verklaren en de overige bezwaren ongegrond te verklaren. Van u wordt
nu gevraagd te beslissen in bezwaar.
Er zijn 3 omgevingsvergunningen verleend voor dakopbouwen met dezelfde hoogte op de
percelen Landzichtlaan 52, 54 en 56. Het bezwaarschrift tegen de dakopbouw op het
perceel Landzichtlaan 56 heeft u behandeld in uw vergadering van 22 september 2015. Het
advies inzake nummer 52 is in overeenstemming met hetgeen u naar aanleiding van het
bezwaar tegen nummer 56 besloten heeft. Tegen de vergunning voor nummer 54 is ook
bezwaar gemaakt. In deze zaak moet de commissie voor bezwaarschriften nog een
hoorzitting houden.
Bezwaarden hebben terecht aangevoerd dat een onjuist peil is gehanteerd. Bij de aanvraag
is uitgegaan van de afgewerkte begane grondvloer, terwijl volgens de planvoorschriften in
deze situatie de kruin van de weg als peil moet worden gehanteerd.
Bij nader inzien zijn wij van oordeel dat sprake is van een motiveringsgebrek als niet van het
juiste peil wordt uitgegaan. Daardoor is immers niet de juiste afwijking van de hoogte die het
bestemmingsplan toelaat bekend en kan niet goed worden gemotiveerd of de afwijking
gezien de in het bestemmingsplan opgenomen toetsingsgronden aanvaardbaar is.
MOTIVERING
Bestreden besluit
Het gaat om een omgevingsvergunning voor bouwen en afwijken van het bestemmingsplan.
Het gaat om een dakopbouw met zowel in het voor- en het achtergeveldakvlak een
dakkapel. De dakkapellen voldoen aan het bestemmingsplan. De afwijking van het
bestemmingsplan betreft de bouwhoogte van 9.10 meter. Na toepassing van het juiste peil is
de hoogte 9.365 meter. Het bestemmingsplan laat een hoogte van 9 meter toe. In de
voorschriften van het bestemmingsplan zelf heeft de raad u de bevoegdheid toegekend een
662637
1/3
Collegebesluit
Collegevergadering: 17 november 2015
vergunning te verlenen voor afwijking van het bestemmingsplan als de maximaal toegestane
afmetingen met minder dan 10 % worden overschreden. Dit mits aan een aantal limitatief
opgesomde voorwaarden wordt voldaan.
Ad. 2 bezwaren gegrond voor zover het gaat om het hanteren van een onjuist peil
Bezwaren samengevat
1. Welstand.
Het gaat om een blok van drie woningen. Dit is een hoekwoning. Onduidelijk is of de
andere eigenaren ook een dakopbouw plaatsen. Hieraan is geen aandacht besteed in het
welstandsadvies.
Een hellingshoek van 70 graden voor de dakopbouw is niet acceptabel als trendsetter.
In het bestaande zijdakvlak zitten drie dakkapellen. Technisch gezien zijn er in de nieuwe
situatie 2 dakvlakken. Optisch zal het aandoen als één dakvlak, waarin twee dakkapellen
boven elkaar zijn geplaatst in strijd met het bestemmingsplan.
2. Bestemmingsplan
Niet is gemotiveerd dat aan de voorwaarden voor een 10 % afwijking van het
bestemmingsplan wordt voldaan. Er moet sprake zijn van zwaarwegende redenen van
openbaar belang om af te wijken van het bestemmingsplan. Er is sprake van afbreuk aan
het straat- en bebouwingsbeeld, aanzienlijke schaduwwerking, vermindering
zonlichttoetreding, aantasting privacy en beperking van het uitzicht.
De planvoorschriften geven aan dat de dakhelling niet meer dan 70 graden mag
bedragen. Het linker dakvlak heeft echter een dakhelling van 90 graden. Het
bestemmingsplan staat dakkapellen boven elkaar in één dakvlak niet toe. Bezwaarden
reageren in de bezwaren ook op het advies van de commissie voor bezwaarschriften
inzake De dakopbouw voor Landzichtlaan 56.
3. Peil
Ten onrechte is de afgewerkte begane grondvloer als peil gehanteerd. Dit moet volgens
de planvoorschriften de kruin van de weg zijn.
Naar aanleiding van de bezwaren (alleen bezwaar betreffende hanteren onjuist peil gegrond)
1. Elk bouwplan wordt op zichzelf beoordeeld. Los van de vraag wat de buren doen vinden
wij dit bouwplan acceptabel. Voor alle woningen in het blok is inmiddels een
omgevingsvergunning verleend.
Volgens de woningwet geldt voor wat betreft de welstandstoets het zogenaamde primaat
van het bestemmingsplan. Dat houdt in dat een bouwvolume dat voldoet aan het
bestemmingsplan niet op esthetische gronden kan worden afgekeurd. Met welstand kan
dan nog slechts op details (vormgeving, materialisering, kleurstelling) worden bijgestuurd.
Alleen de 0,100 meter (uiteindelijk 0,365 meter vanwege aanpassing van het peil)
overschrijding van de bouwhoogte zijn strijdig met het bestemmingsplan. In het
bestemmingsplan is voor gevels boven de maximaal toegestane goothoogte een
maximale hellingshoek van 70 graden vastgelegd.
Er is geen sprake van 2 dakkapellen boven elkaar in één dakvlak. De onderste dakkapel
ligt gezien de hellingshoek van de muur (meer dan 70 graden) niet in een dakvlak. Hier is
sprake van een gevel. Dit vloeit voort uit de systematiek van de bestemmingsplannen,
waarin dakvlakken geen hellingshoek mogen hebben die groter is dan 70 graden.
2. In het bestemmingsplan zijn limitatief de gronden opgesomd waaraan moet worden
getoetst bij een afwijking van maximaal 10 % van de toegestane afmetingen. Zie onder
punt 3. Hierover is inderdaad verder niets gesteld in de vergunning, naast de constatering
dat de gronden geen belemmering vormen de vergunning te verlenen. Gezien de zeer
geringe afwijking is het evident dat aan de voorwaarden wordt voldaan. De commissie
bezwaarschriften merkt hier op dat de meeste toetsingsgronden niet aan de orde zijn en
dat het door bezwaarden aangevoerde de commissie niet tot de overtuiging heeft
662637
2/3
Collegebesluit
Collegevergadering: 17 november 2015
gebracht dat de 0,10 meter overschrijding onevenredig afbreuk doet aan het straat- en
bebouwingsbeeld en de woonsituatie.
De plankaart geeft aan dat een dakopbouw is toegestaan. Uit de planvoorschriften volgt
dat in dat geval bij een binnenmuur geen hellingshoek van 70 graden hoeft te worden
aangehouden. Bij een dakopbouw mag een niet naar buiten gerichte muur loodrecht
worden doorgetrokken.
De onderste “dakkapel” ligt niet in een dakvlak. Hier is sprake van een gevel omdat de
hellingshoek groter is dan 70 graden. Zie onder 1. Het gaat hier dus niet om een
dakkapel maar om een uitstekend raam in een gevel.
3. Inderdaad had volgens de planvoorschriften de kruin van de weg als peil voor het
bepalen van de hoogte gehanteerd moeten worden. Wij adviseren u in heroverweging, in
afwijking van het advies van de commissie, op bovenstaande terug te komen dat
toepassing van het juiste peil niet nodig is omdat hier geen groot belang mee gediend
zou zijn. Bij nadere beschouwing vinden wij dat er een gebrek is in de motivering als niet
van de juiste afwijking van de hoogte die het bestemmingsplan toelaat wordt uitgegaan.
Het bestemmingsplan geeft niet voor niets toetsingscriteria voor afwijkingen met niet
meer dan 10 %. Hier zijn met name de volgende criteria uit artikel 30.2 van de
planvoorschriften van belang:
- Geen onevenredige afbreuk aan het straat en bebouwingsbeeld;
- De woonsituatie niet onevenredig aangetast;
- De gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aangetast.
Voor een goed oordeel over bovenstaande criteria moet de afwijking van het
bestemmingsplan uitgaande van het volgens het bestemmingsplan juiste peil duidelijk
zijn. Daarom zijn wij zelf gaan meten wat de hoogte is vanaf het juiste peil, de kruin van
de weg. Het verschil met het door vergunninghouder gehanteerde peil van de afgewerkte
begane grond vloer is 0,265 meter. De juiste bouwhoogte is dus 9,365 meter. Zie
hieronder onder.
Ad. 3 en 4 bestreden besluit herroepen en in heroverweging een nieuwe
omgevingsvergunning verlenen
Nu is uitgegaan van een onjuist peil kan de vergunning niet in stand blijven. De hoogte vanaf
het juiste peil is 9,365 meter. Het bestemmingsplan laat een hoogte van 9 meter toe. De
overschrijding met 0,365 meter valt ruimschoots binnen de 10 % afwijking. Niet gezegd kan
worden dat met deze overschrijding sprake is van onevenredige aantasting van het
bebouwingsbeeld, woonsituatie dan wel gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
Ad. 5 toekennen proceskostenvergoeding aan één der bezwaarden
Een van de bezwaarden heeft via de Stichting Achmea Rechtsbijstand bezwaar gemaakt.
Achmea heeft op grond van artikel 7:15 van de Algemene wet bestuursrechtband verzocht
de kosten van rechtsbijstand te vergoeden. Nu de bezwaren gegrond zijn moet dit worden
toegekend. Volgens de systematiek van het Besluit proceskosten bestuursrecht moet een
bedrag van € 490 worden toegekend als vergoeding voor het indienen van het
bezwaarschrift. Dit bedrag staat voor het indienen van een bezwaarschrift bij een gemiddeld
gewicht van de zaak. De gemachtigde is niet ter zitting verschenen.
BIJLAGEN
 Bezwaarschriften, verseon: 655372, 655878, 656786, 658672
 Advies commissie voor bezwaarschriften en verslag hoorzitting, verseon: 661196
 Conceptbeschikkingen bezwaar, verseon: 662716, 662719
 Concept omgevingsvergunning in heroverweging, verseon: 662713
662637
3/3