Omschrijving plannen uitbreiding camping De Quack

1
STARTNOTITIE ONTWIKKELING POSTZEGELBESTEMMINGSPLAN INZAKE
UITBREIDING CAMPING DE QUACK VOORWEG-PARKWEG
Aanleiding
De gemeente wil medewerking verlenen aan een uitbreiding van camping De Quack. Het
uitbreidingsplan past echter niet in het ter plaatse geldende bestemmingsplan Duynhoek. In verband
hiermee zal een partiële herziening van het bestemmingsplan moeten plaatsvinden.
Omschrijving plangebied en omgeving
Het plangebied is gelegen in de (te ontwikkelen) recreatieve zone van Hellevoetsluis. Globaal wordt
het plangebied omsloten door de Voorweg, Parkweg, campingterrein. Het resort Città Romana en
diverse recreatiewoningen zijn in de directe nabijheid van het plangebied gelegen.
De ligging van het plangebied is bijzonder, omdat in de directe omgeving natuurgebieden (Voornes
Duin, Haringvliet) gelegen zijn. Ten noorden van de Voorweg (overzijde plangebied) wordt een gebied
van circa 50 hectares ontwikkeld als natuur –en recreatiegebied; hiervoor is reeds een
bestemmingsplanprocedure opgestart. Op bijgevoegde tekening is het plangebied globaal aangeduid.
Omschrijving plannen uitbreiding camping De Quack
Gelet op de bijzondere ligging van de camping is een landschapsvisie opgesteld; in deze visie is ook
richting gegeven aan de invulling van het gebied aan de overzijde van de Voorweg. Deze
landschapsvisie vormt de basis voor de ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan. Het
stedenbouwkundig plan voorziet in de realisering van een toeristisch-recreatief programma, te weten
een hotel, een Health –en Wellnesscomplex en campingvoorzieningen (onder meer receptie,
ondergeschikte horeca, ondergeschikte detailhandel, recreatiezalen, kids playground).
Ten aanzien van het concept van deze plannen is een communicatietraject doorlopen. Diverse
reacties zijn ontvangen, waaruit met name weerstand tegen de hoogte van het hotel (maximaal 23
meter inclusief een accent) blijkt.
Op 23 februari 2010 heeft de gemeente het stedenbouwkundig plan voor de uitbreiding van camping
De Quack vastgesteld, alsmede een notitie van beantwoording.
Beleidsuitgangspunten
Gemeentelijk
De plannen voor de uitbreiding van camping De Quack zijn in lijn met het gemeentelijk beleid, zoals
neergelegd in het Structuurplan Hellevoetsluis 2010+, ontwerp Structuurvisie Hellevoetsluis 2015+ en
de Kadernotitie Recreatie en Toerisme. De gemeente ondersteunt de uitbreiding. Wat betreft het hotel
is met de initiatiefnemer afgesproken dat in het kader van de uitwerking van het vastgestelde
stedenbouwkundig plan de definitieve hoogte van het hotel nader zal moeten worden bepaald. Het
vorenstaande is in de notitie van beantwoording toegezegd aan degenen die een reactie hebben
gegeven op de conceptplannen voor de uitbreiding van camping de Quack.
Provinciaal-stadsregionaal
De provincie en de Stadsregio Rotterdam hebben ambtelijk een reactie gegeven op de plannen en zijn
– met uitzondering van het Health concept- akkoord met het toeristisch recreatief programma. Het
Health concept voorziet naar de mening van de provincie en stadsregio in meer stedelijke functies.
Gelet hierop zal nog bezien worden of ambtelijk overleg met de provincie en stadsregio op basis van
het conceptbestemmingsplan zal plaatsvinden.
2
Aandachtspunten
De weerstand tegen de hoogte van het geplande hotel en het ambtelijk standpunt van de provincie en
stadsregio omtrent het Health concept. Afhankelijk van de bezoekersaantallen per jaar zal duidelijk
moeten worden of de voorgestane uitbreiding merbeoordelingsplichtig is.
Ontwikkelingen
In de buurgemeente Brielle is een verzoek in behandeling voor de realisering van een wellness –en
beautycentrum inclusief horeca. Deze ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan
Landelijk Gebied van Brielle en kent een significante overlap met de plannen voor de uitbreiding van
camping De Quack.
Onderzoeken
Onderzoeken hoeven niet geoffreerd te worden. De paragraaf archeologie zal door het Bureau
Oudheidkundig Onderzoek gemeentewerken Rotterdam worden verzorgd.
Economische uitvoerbaarheid
Op 24 februari 2010 is er een samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de
initiatiefnemer. In deze overeenkomst is het kostenverhaal geregeld. Verder is door de initiatiefnemer
een financiële haalbaarheidsanalyse ingediend, waaruit de economische haalbaarheid van het plan
voldoende blijkt. Een ander component van de economische uitvoerbaarheid is het advies van de
stuurgroep van het Regionaal Economisch Overleg (REO-advies). Naar verwachting zal in mei 2010
een REO-advies worden afgegeven.
Organisatie, procedure en communicatieve aspecten
Een planteam zal worden geformeerd. Voorlopige samenstelling planteam: gemeentelijke projectleider
herontwikkeling (inclusief uitbreiding) camping De Quack, gemeentelijke projectleider
bestemmingsplan (voorzitter), vertegenwoordiging initiatiefnemer en de projectleider van het bureau,
dat het bestemmingsplan zal vervaardigen. Denkbaar is dat de samenstelling van het planteam in
verband met bijvoorbeeld specifieke onderwerpen wijzigt. Er zal ook een planteam worden
geformeerd voor de uitwerking van het stedenbouwkundig plan in een bouwplan. Uitwisseling tussen
beide teams zal plaatsvinden.
Op basis van een voorontwerp bestemmingsplan zal inspraak verleend worden en wettelijk overleg
met diverse instanties gevoerd worden. Voor het wettelijk overleg is er van gemeentezijde een
standaardlijst opgesteld.
Het opstellen van de benodigde rapportages (nota’s beantwoording inspraak & overleg en
zienswijzen) én de daaruit voortvloeiende aanpassingen zullen onderdeel moeten zijn van de offerte.
Voor wat betreft de rapportage in zowel de voorontwerpfase (inspraak en overleg) als de ontwerpfase
kan uitgegaan worden van in totaal (per fase) 25 inhoudelijk verschillende zienswijzen.
Een voorstel omtrent de communicatie in zijn algemeenheid zal in de offerte opgenomen moeten
worden. Naast een startoverleg zullen er gedurende het gehele planproces diverse overlegmomenten
zijn; er zal aangegeven moeten worden hoeveel overlegmomenten in welke fase van het planproces
noodzakelijk worden geacht. In de offerte kan rekening gehouden worden met aanwezigheid tijdens
een inloopavond (duur inloopavond circa 1,5 uur). De overlegmomenten zullen apart geoffreerd
moeten worden (dit geldt niet voor telefonisch contact en contact per email).
Aanbesteding
Conform nieuwe regels zullen ook lokale en (sub)regionale bedrijven in de gelegenheid worden
gesteld een vrijblijvende offerte uit te brengen. Daarnaast zal een drietal bedrijven schriftelijk
benaderd worden een vrijblijvende offerte uit te brengen.
Algemeen
 Offerte gaat uit van het gehele planproces, zijnde van ontwikkeling voorontwerp tot en met
vastgesteld plan;
3









Voor de ontwikkeling van het postzegelbestemmingsplan geldt het gemeentelijk handboek digitale
bestemmingsplannen;
Aanlevering plangebied (GBKN) door gemeente;
De offerte dient te zijn gebaseerd op het loon- en prijspeil 2010;
Een kostenoverzicht per planfase;
Facturering als volgt 50% bij oplevering definitief voorontwerp bestemmingsplan, 30% bij
oplevering ontwerp en 20% bij vastgesteld bestemmingsplan; overleggen kunnen afzonderlijk
gefactureerd worden.
Meerwerk is alleen toegestaan voor werkzaamheden die vooraf niet waren voorzien en nadat
daarvoor vòòr aanvang van die werkzaamheden schriftelijk opdracht is gegeven door de
gemeente op basis van een aanvullende offerte;
prijzen en kosten dienen te worden afgegeven in euro’s met aparte vermelding van BTW;
accordering algemene inkoopvoorwaarden van de gemeente door de bedrijven;
In de offerte wordt een planning voor het gehele planproces opgenomen, waarin een voorstel voor
een startbijeenkomst is opgenomen en uitgegaan wordt van vaststelling bestemmingsplan in
december 2010.
Hellevoetsluis, 18 mei 2010