Tot op dit moment is het document niet in te zien
advertisement
2004. Nr. : 04.0018. Dnst. : BOWO Beleid gemeentegaranties corporaties. Leiden, 27 januari 2004. Achtergrond beleid gemeentegaranties In dit raadsvoorstel wordt ingegaan op het gemeentelijke garantiebeleid van geldleningen ten aanzien van corporaties. Dit beleid is de afgelopen tien jaar aan diverse veranderingen onderhevig geweest. Deze veranderingen en voorstel tot wijziging van de beleidslijn zullen worden uiteen gezet. In de bijlage is een verklarende woordenlijst toegevoegd voor de financiële termen die in dit raadsvoorstel worden gebruikt. Het garantiebeleid ten aanzien van corporaties dient formeel aan te sluiten op het gemeentebrede beleid waarin richtlijnen voor garantieverlening worden vastgelegd. Eerdere raadsvoorstellen tot het vaststellen van gemeentebrede richtlijnen voor garantieverlening hebben in het verleden niet tot besluitvorming geleid door de discussie over de aparte positie van de woningcorporaties. Door onderhavig raadsvoorstel kan deze discussie worden afgerond waardoor de gemeentebrede richtlijnen voor garantieverlening formeel door de Raad vastgesteld kunnen worden. Corporaties versus niet-winstbeogende instelling (NWI) Binnen de volkshuisvesting is er een essentieel onderscheid tussen toegelaten instellingen (lees woningcorporaties) en niet-winstbeogende instellingen (bijvoorbeeld hofjes, bejaardencentra en Stichting Huisvesting Werkende Jongeren (SHWJ)). Corporaties dienen zich sinds de invoering van het Besluit beheer sociale huursector (BSSH) in 1993 achteraf te verantwoorden over hun kerntaken. Vanaf 18 mei 1998 heeft door een wijziging in het BBSH de gemeente geen rol meer in het uitoefenen van het volkshuisvestelijke en financiële toezicht op corporaties. Dit toezicht is toen overgenomen door het Rijk. Niet-winstbeogende instellingen (NWI) vallen buiten de regelgeving van het BBSH en behoeven zich niet te verantwoorden over eventuele kerntaken. Wat betreft het garantiebeleid is relevant dat alleen corporaties geldleningen geborgd kunnen krijgen bij de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en NWI’s niet. De werking van het WSW wordt nog nader uitgelegd. Dit raadsvoorstel zal hierdoor niet van toepassing zijn op het garantiebeleid ten aanzien van NWI’s. Aanvragen voor gemeentegaranties ten aanzien van NWI’s zullen daarom dienen te voldoen aan de nog vast te stellen gemeentebrede richtlijnen voor garantieverlening. Tot het moment van vaststelling van deze gemeentebrede richtlijnen betalen NWI’s geen risico-opslag. Om een inzicht te krijgen in de omvang van de garantstelling door de gemeente Leiden ten aanzien van NWI’s is onderstaande tabel weergegeven. Het gaat per 1 januari 2004 om een geraamd bedrag aan gegarandeerde leningen van € 60 miljoen. 2 omvang geldleningen (x €1.000) Omvang geldleningen NWI's vlg ramingen per 1 januari 2004 70000 60000 50000 Stichting Schouwenhove 40000 Overig 30000 SHWJ 20000 Bejaardencentra 10000 0 Restantbedrag per 01-01-2004 Ontwikkeling verloop garantiebeleid corporaties landelijk Vanaf 1983 heeft de rijksoverheid zich geleidelijk ten behoeve van de verzelfstandiging van de corporaties teruggetrokken uit de financiering van de volkshuisvesting. Bij de kapitaalmarktleningen was het namelijk regel dat de gemeenten rente en aflossing van de lening garandeerden. Het Rijk nam het risico dat voor de gemeente voortvloeide uit de garantstelling steeds voor haar rekening: de zogenoemde contragarantie. Na 1989 is deze contragarantie van het Rijk volledig komen te vervallen. Ook werden door het Rijk geen leningen meer verstrekt. Corporaties trekken hierdoor sinds 1983 leningen aan op de kapitaalmarkt. Daarom is in 1983 gelijktijdig het WSW in het leven geroepen voor de borging van deze leningen aan corporaties. Hierdoor kunnen corporaties leningen aantrekken tegen gunstige (rente)condities. De totale externe financiering van corporaties bedroeg ultimo 2001 inmiddels ruim € 68 miljard, waarvan ruim 75% (€ 51 miljard) door het WSW wordt geborgd. Vanaf 1 april 1994 kan het WSW bestaande overheidsrisico’s ten aanzien van financieringen voor corporaties overnemen. Het gaat daarbij om risico’s die een gemeente loopt met betrekking tot een lening van een corporatie, waarvan de overeenkomst van de geldlening voor 1 april 1994 is aangegaan. Deze risico’s vloeien voort uit gemeenteleningen, gemeentegaranties en gemeentegaranties met contragarantie van het Rijk. Bij een gemeentelening leent de gemeente het benodigde bedrag voor de door de corporatie gewenste looptijd en leent onder dezelfde voorwaarden, eventueel met een opslag voor administratiekosten of voor de vorming van een risicovoorziening, door aan de corporatie. De overname van overheidsrisico’s van voor 1 april 1994 door het WSW wordt vrijwaring genoemd. Voor nieuwe borgstellingen die zijn afgesloten na 1 april 1994 gelden andere financiële condities. Naast het WSW is ook het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) opgericht. In het geval dat de financiële positie van de corporatie door het WSW als niet toereikend wordt bevonden, kan de corporatie onder bepaalde voorwaarden (sanerings)steun krijgen van het CFV. Voldoet de corporatie na sanering weer aan de kredietwaardigheidseisen van het WSW, dan kan de corporaties alsnog in aanmerking komen voor borgingsfaciliteiten. In Leiden is om 3 Nr. Dnst. : 04.0018 : BOWO die reden voor de toenmalige woningbouwvereniging Leiden (nu woningstichting Portaal) een saneringsplan opgesteld geweest. Het CFV vervult daarnaast ook de rol van financieel toezichthouder richting de corporaties namens het rijk. Het CFV stelt daartoe elk jaar een financiële beoordeling van elke corporatie op. De mogelijkheid dat de financiering plaatsvindt door tussenkomst van de gemeente en wel door middel van het verlenen van gemeentegarantie of door het rechtstreeks verstrekken van een lening, is wel blijven bestaan. Slechts een beperkt aantal gemeente (8%) verstrekt thans nog deze leningen of garanties. Leiden is één van deze gemeenten. Werking WSW Het WSW kent een drieledige zekerheidsstructuur. De primaire zekerheid wordt gevormd door het eigen vermogen van de corporatie. De corporatie zal in eerste instantie zelf aan haar verplichtingen moeten kunnen voldoen. Als zekerheid voor borgstelling door het WSW moet een corporatie bezit als onderpand inbrengen. De corporatie dient bij aanmelding aan te geven welk bezit zij hiervoor wil gebruiken. Dit bezit wordt juridisch getoetst, waarbij onder ander wordt gekeken of de deelnemer volledig juridisch eigenaar is, of er geen hypotheekrecht is gevestigd en of de looptijd van een eventueel recht van erfpacht voldoende is. Daarnaast wordt door middel van een markttechnische toets onder andere naar de staat van onderhoud gekeken en naar de marktpositie van de activa. Een financiële toets bepaalt de waarde van het bezit. De totale waarde van het bij het WSW ingebrachte bezit in een gemeente bepaalt de zogenoemde maximale borgingsruimte. Deze borgingsruimte geeft aan tot welk bedrag de corporatie leningen kan aantrekken met borgstelling van het WSW. Indien een corporatie een lening aantrekt onder borging van het WSW wordt de hoogte van de lening in mindering gebracht op deze borgingsruimte. Alle corporaties in Leiden zijn inmiddels deelnemer van het WSW. De secundaire zekerheid wordt gevormd door het vermogen van het WSW. De WSW staat borg voor leningen die door deelnemers worden aangetrokken. Om aan deze eventuele renteen aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen beschikt het WSW over een zogenoemd risicovermogen van € 257 miljoen (eind 2001). Indien dit risicovermogen daalt onder het garantieniveau (€ 128 miljoen), heeft het WSW de plicht obligo’s op te vorderen die de deelnemers verplicht hebben aangehouden. Het totaal bedrag aan obligo’s bedroeg eind 2001 ruim € 1,5 miljard. Het WSW kan zich echter door het gevestigde regresrecht bij een borgstelling ook altijd verhalen op het desbetreffende bezit van een corporatie. Daarnaast heeft het WSW ook de mogelijkheid zich te verhalen op de overige delen van het bezit en/of inkomsten. De tertiaire zekerheid bestaat uit de zogenoemde ‘achtervangpositie’ van het Rijk en de gemeenten op basis van een 50/50-verdeling. Alle gemeenten in Nederland die een achtervangpositie hebben ingenomen, ieder naar rato van de hoogte van het bedrag waarvan zij in de achtervang staan, en het rijk nemen ieder 50% van de achtervang op zich. Van deze achtervang zal pas gebruik worden gemaakt indien het garantievermogen van het WSW onder het garantieniveau daalt, ondanks gebruik van het regresrecht en de obligo’s. In dat geval 4 zullen gemeenten en het rijk renteloze leningen verschaffen aan het WSW. De achtervangovereenkomst wordt door het Rijk en gemeente aangegaan voor de looptijd van de exploitatie van het bezit. Dit betekent dat ook bij herfinanciering de deelnemer en het WSW aanspraak kunnen doen op de achtervang. Het betreft hier immers een in het verleden aangegane verplichting. De kans dat het WSW de achtervangers zal aanspreken om deze renteloze leningen te verstrekken is door de omvang van het huidige garantievermogen zeer klein. Sinds de oprichting in 1983 is het WSW nog nooit aangesproken op zijn borgverplichting. Door de achtervang van het rijk en de gemeenten wordt de garantiestructuur van de sector door De Nederlandsche Bank zo betrouwbaar geacht, dat financiering onder borging van het WSW solvabiliteitsvrij is. Dit betekent dat een financier geen eigen vermogen hoeft aan te houden tegenover kredieten die aan woningcorporaties onder borging door het WSW verstrekt worden. Hierdoor kan de kredietverlening goedkoper plaatsvinden dan indien wel eigen vermogen moet worden aangehouden. Dit noemt men een Triple A-rating. Het WSW brengt voor de garantstelling van nieuwe borgstellingen vanaf 1 april 1994 kosten in rekening gelijk aan een disagio van 0,25% tot 0,6%, afhankelijk van de gemiddelde looptijd van de lening conform onderstaande tabel. Iedere corporatie heeft bij aanmelding eenmalig een tariefgroep moeten uitkiezen. Iedere tariefgroep heeft haar eigen specifieke voor- en nadelen. Bij tariefgroep 1 is bijvoorbeeld bij herfinanciering opnieuw disagio verschuldigd. Looptijd aflossingsschema 25 jaar of langer 10 – 25 jaar 10 jaar of korter Tarief 1 in % (gekozen door SLS en Ons Doel) 0,6 0,5 0,3 Tarief 2 in % (gekozen door overige corporaties) 0,4 0,3 0,25 Naast dit disagio zijn corporaties dus verplicht een obligo (voorwaardelijke verplichting op de balans) aan te houden. Dit obligo bedraagt 3,75% van de hoofdsom van het aangetrokken bedrag onafhankelijk van de looptijd. Deze obligo's zullen leiden tot een verplichte aanvullende storting door de deelnemers indien de aanspraken op het WSW daartoe noodzaken. Rekenvoorbeeld effect disagio op huurprijs Stichtingkosten sociale huurwoning € 200.000,-Disagio 0.6 % met een looptijd van 25 jaar levert een extra aanvangshuur per maand van € 4,--. Disagio 0.25% met een looptijd van 10 jaar levert een extra aanvangshuur per maand van € 4,2. Vanaf medio 1999 is het mogelijk om, al voordat met financiers concrete afspraken worden gemaakt over een leningen, een achtervangovereenkomst met de gemeente aan te gaan in de 5 Nr. Dnst. : 04.0018 : BOWO vorm van een (on)gelimiteerde achtervangovereenkomst. Dit houdt in dat bij het aangaan van de achtervangovereenkomst de modaliteiten van de lening(en) nog niet bekend zijn. Dit betekent bijvoorbeeld rentestand en leningduur. Deze achtervangovereenkomsten kunnen op meerdere leningen van toepassing zijn, waardoor niet voor iedere lening een achtervangovereenkomst vereist is. Dit levert vervolgens voor alle partijen administratieve vereenvoudiging en grote tijdwinst op Hierdoor kan nu uit de volgende vier vormen van achervangovereenkomsten gekozen worden: a) ongelimiteerde achtervang, de gemeente gaat voor alle in de gemeente werkzame corporaties tot het moment van wederopzegging een achtervangovereenkomst aan. Deze variant levert de grootste administratieve vereenvoudiging, aangezien slechts eenmaal een collegebesluit genomen hoeft te worden. Het nadeel is dat vooraf deels de activiteiten nog onbekend zijn en de gemeente niet vooraf zal kunnen toetsen of de desbetreffende activiteiten in het gemeentelijke beleid passen. b) gemiteerde achtervangovereenkomst, de gemeente gaat de achtervangovereenkomst per corporatie aan of tot een bepaald maximumbedrag. Ook kan een bepaalde termijn geworden opgenomen, waarbinnen de WSW verplichtingen mag aangaan c) achtervangovereenkomst per project. Het voordeel van deze achtervangovereenkomst is dat de achtervang zich beperkt tot het specifieke project. De meeste financieringen (ongeveer 80%) worden op dit moment echter aangetrokken voor de herfinanciering van eerdere leningen. De borgingsruimte wordt voor deze leningen op gemeentelijke niveau bepaald en het is dan onmogelijk een individueel complex als project aan te wijzen. d) achtervangovereenkomst per lening, de gemeente gaat een achtervangovereenkomst per lening aan. Het voordeel van deze lening is dat de gemeente per geval kan beoordelen of achtervang wordt aangegaan. Nadeel is dat deze variant in verhouding veel administratieve lasten en een langdurig proces met zich meebrengt. Iedere herfinanciering dient namelijk apart besloten te worden. In Leiden was het vooralsnog alleen mogelijk een achtervangovereenkomst per lening aan te gaan. Gezien de administratieve belasting die dit oplevert, heeft het College besloten tot het aangaan van een gelimiteerde achtervangovereenkomst met een looptijd tot 1 januari 2007. Na evaluatie kan deze gelimiteerde achtervangovereenkomst bij welbevinden omgezet worden in een ongelimiteerde achtervangovereenkomst. Ontwikkeling garantiebeleid corporaties in Leiden Met het vervallen van de rijkscontragarantie werd de gemeente aldus enig risicodrager voor de verstrekte leningen en garantstellingen. Gelet op de financiële positie van de corporaties is toen besloten de bestaande garanties en verstrekte gemeenteleningen tot 1 april 1994 inderdaad ter borging onder te brengen bij het WSW (raadsbesluit van 12 juli 1995, nr.95.0106). Het was naar de situatie van 1995 niet meer passend om nog primair betrokken te zijn bij de financiering van de woningbouw. Bij raadsbesluit van 1 juli 1997, nr. 97.0075 is ingestemd met het convenant betreffende prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningcorporaties. Een van de onderdelen van 6 dit convenant regelt de rol van de gemeente bij de financiering van de corporaties. In de financiële paragraaf is toen overeengekomen dat:a) de gemeente de corporaties de vrije keus geeft tussen borging door het WSW, borging door de gemeente of gemeentelening; b) de gemeentegarantie zal gratis worden verstrekt. Bij het doorlenen van geld zal een opslagpercentage ten behoeve van het door de gemeente te dragen risico van 0,1% worden berekend; c) de gemeente zal alleen financiële en geen volkshuisvestelijke voorwaarden aan deze financiële faciliteiten verbinden. Het convenant baseerde zich daarbij op de overwegingen dat het Rijk minder subsidie beschikbaar stelt voor de sociale woningbouw en van de corporaties toch verlangd wordt dat de jaarlijkse verhoging van de huurprijzen gematigd wordt en bovendien wordt hierbij rekening gehouden met het feit dat de corporaties in Leiden toch niet zo vermogend zijn. Dit heeft er dus toe geleid dat in afwijking van het raadsbesluit van 12 juli 1995 de corporaties vanaf 1997 de vrije keus wordt geboden leningen of garantie bij de gemeente aan te vragen of leningen ter borging onder te brengen bij het WSW. Rekenvoorbeeld effect borging op huurprijs Stichtingkosten sociale huurwoning € 200.000,--. Renteverschil borging WSW versus kapitaalmarkt gemiddeld 0,5%, dit levert een lagere aanvangshuur per maand van € 83,33. Renteverschil borging gemeentegarantie versus kapitaalmarkt gemiddeld 0,52%, dit levert een lagere aanvangshuur per maand van € 86,66. Renteverschil borging WSW versus gemeentegarantie gemiddeld 0.02%, dit levert bij borging WSW een extra aanvangshuur per maand van € 3,33. Bij raadsbesluit van 9 september 1997, nr.97.0093 heeft de Raad vervolgens ingestemd met het annuleren per 1 januari 1997 van de risico-opslag op de jaarlijks verschuldigde rente ter grootte van 0,1% van de leensom bij een aan een corporatie doorverstrekte lening waarvan het risico later is overgedragen aan het WSW. De met deze opslag gevormde risicovoorziening wordt ingezet ter bekostiging van onderzoek op het gebied van de volkshuisvesting. Er is inmiddels een fonds van € 165.629,-- gevormd. De afspraak is dat deze middelen ter behoeve van bekostiging van onderzoek pas kunnen worden ingezet, zodra het overzetten van de leningen voor 1 april 1994 naar het WSW door alle corporaties is afgerond. De leningen van Portaal zijn nog niet gevrijwaard, maar de verwachting is dat in het eerste kwartaal van 2004 dit wel zal zijn geregeld. Bovendien is 1997 besloten aan het College de bevoegdheid te delegeren tot het sluiten van individuele financieringsovereenkomsten met de corporaties. Dit kunnen zijn gemeentelijke garantstellingen of doorverstrekking van een lening, zulks ter uitvoering van het bepaalde in het convenant betreffende prestatieafspraken tussen de gemeente en de corporaties. 7 Nr. Dnst. : 04.0018 : BOWO In 1998 is tevens het mandaat voor het verstrekken van gemeentegaranties en doorleningen aan de dienstdirecteur Bouwen & Wonen toegekend (98.0004). Omvang, samenstelling en verloop leningen corporaties omvang en verloop geldleningen corporaties omvang geldleningen (x €1.000) 600000 500000 400000 WSW 300000 gemeente 200000 100000 0 1993 WSW gemeente 310400 2001 2002 2003 2004 270000 229643 228796 244844 218400 186645 184251 190046 jaartal De bovenstaande tabel geeft het verloop weer van de omvang en samenstelling van de geldleningen van corporaties in de afgelopen jaren en een inschatting van het verloop tot 2004. Het gaat in totaal om 164 geldleningen. In de periode 2002 is de huidige leningadministratie grondig nagelopen. Tijdens deze opschoonactie bleek dat er veel dubbeltellingen aanwezig waren. Deze dubbeltellingen zijn inmiddels verwijderd, waarmee de forse afname tussen 2001 en 2002 kan worden verklaard. De forse toename van de omvang van de geldlening sinds 1993 dient te worden verklaard door de zogenaamde bruteringsactie van het Rijk. Vanaf 1995 heeft het Rijk de bestaande rijksleningen en rijkssubsidies per corporatie eenmalig tegen elkaar weggestreept. Deze brutering had belangrijke herfinancieringen van rijksleningen tot gevolg. Rijksleningen die niet door rijkssubsidies konden worden gesaldeerd, moesten op de kapitaalmarkt nieuw worden aangetrokken. Deze nieuwe leningen zijn aldus zichtbaar. 8 In de tweede tabel is tevens een overzicht gemaakt van de omvang van de geldleningen bij corporaties begin 2004. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen leningen die geborgd zijn door de gemeente en leningen die geborgd zijn door het WSW. Wat opvalt is het grote aandeel dat portaal inneemt wat betreft de leningen die door de gemeente zijn gegarandeerd. Dit valt te verklaren uit het gegeven dat de leningen van Portaal van voor 1 april 1994 nog niet zijn overgedragen aan het WSW (circa € 66 miljoen). omvang geldlening (€) Omvang geldleningen corporaties vlg ramingen per 1 januari 2004 300000 250000 SLS ons doel sleutels portaal 200000 150000 100000 50000 0 wsw gemeente Het risico voor de gemeente op aanspraken van de garantstelling zou aanzienlijk zijn door de toegenomen omvang van het aantal gemeentegaranties sinds 1993. Uit bovenstaande blijkt dat het totale aantal geldleningen van corporaties sinds 1993 inderdaad is gestegen. Dit valt te verklaren door de doorgevoerde brutering. Aan de andere kant is het aandeel gemeentegaranties juist gedaald en ingenomen door leningen geborgen door het WSW. Het risico is dus minder groot dan eerder ingeschat. Financiële positie corporaties De financiële positie van corporaties in Leiden wordt sinds jaar en dag in allerlei beleidsnotities als relatief zwak gekenschetst. De vraag is nu hoe deze financiële positie op dit moment valt te waarderen. Vanaf 18 mei 1998 heeft door een wijziging in het BBSH de gemeente geen rol meer in het uitoefenen van het volkshuisvestelijke en financiële toezicht op corporaties. Dit toezicht is toen overgenomen door het Rijk. Ieder jaar vormt het Rijk een prestatieoordeel voor 1 december een prestatieoordeel over de werkzaamheden van de corporaties in het voorafgaande verslagjaar. Dit oordeel bestaat uit de volgende onderdelen; a) naleving van wet- en regelgeving; b) doeltreffendheid van de uitgevoerde activiteiten; c) het gevoerde financiële beleid en beheer op basis van oordeel CFV. Dit prestatieoordeel is in de zin van de Wet openbaarheid van bestuur een openbaar stuk en dus opvraagbaar door de gemeente. De achterliggende stukken van het CFV zijn niet 9 Nr. Dnst. : 04.0018 : BOWO openbaar. Het is wenselijk deze informatie daarom bij de corporaties zelf op te vragen. De corporaties in Leiden hebben over 2001 een positieve beoordeling gekregen. Een ander middel om de financiële positie van corporaties te beoordelen is op basis van de jaarlijkse kredietwaardigheidstoets van het WSW. Deze informatie is niet opvraagbaar via het WSW. Het is daarom wenselijk ook deze informatie op te vragen bij de corporaties zelf. Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de financiële positie van de corporaties in Leiden minder zorgwekkend is, dan wel wordt gesuggereerd. Wel is het wenselijk de jaarlijkse oordelen van het WSW en het Rijk te gebruiken als monitor van deze financiële positie. Opzet beheersorganisatie monitoring corporaties Om de omvang van de risico’s voor de gemeente te kunnen monitoren, is het noodzakelijk een duidelijke beheersorganisatie op te zetten. Hieronder wordt de reeds aanwezige beheersorganisatie ten aanzien van corporaties bij de Dienst Bouwen en Wonen beschreven. Acceptatie De toekenning van gemeentegaranties aan corporaties is gemandateerd aan de directeur van de dienst Bouwen en Wonen. Per verzoek tot verstrekking van gemeentegaranties wordt intern een korte notitie geschreven. Op basis van de offerte van de financier en eventueel op verzoek extra verstrekte informatie wordt het financiële risico beoordeeld. Indien besloten wordt geen gemeentegaranties meer te verstrekken, vervalt deze administratieve last. Voor het aangaan van achtervang-overeenkomsten ten behoeve van een borgstelling van een nieuwe lening bij het WSW, is het College een gelimiteerde achtervangovereenkomst aangegaan tot 1 januari 2007. Dit betekent dat jaarlijks achteraf het WSW aan de gemeente kenbaar maakt, welke achtervangovereenkomsten zijn aangegaan. Het beheer van gemeentegaranties inhoudelijk beheer Bij het inhoudelijk beheer gaat het om de gang van zaken bij de instelling, zonder dat direct de ‘cijfers’ worden beoordeeld. Aandacht bij dit beheer krijgt, indien van toepassing: informatie over beleidsontwikkeling, over de strategie van de instelling en over het middelenbeleid; ambtelijk en bestuurlijk overleg met de instelling; bestuurswisselingen en personeelsmutaties; tijdige beschikbaarheid van jaarrekening en begroting; ontwikkelingen in het activiteitenniveau van de instelling; klachten van burgers en publiciteit in de media; ontwikkelingen op landelijk niveau en bij collega-instellingen. Regelmatig vindt overleg plaats met de gezamenlijk corporatiedirecteuren en de gemeente. Hierin wordt informatief gesproken over de bovengenoemde aspecten. Daarnaast dienen corporaties jaarlijks conform het BBSH voor 1 december een overzicht te geven van hun activiteiten voor het komende jaar. Deze informatie gezamenlijk is voldoende om inhoud te geven aan het inhoudelijke beheer. 10 financieel beheer Het financieel beheer dient zich te richten op de vraag of de continuïteit van de instelling in de toekomst gewaarborgd is zodat het risico van niet-betaling van rente en aflossing aanvaardbaar is. Ten behoeve van het financieel beheer dient de instelling jaarlijks aan te leveren met bevoegdheid opmerkingen te maken en eisen ten aanzien van de administratie en controle daarop te stellen: de (meerjaren)begroting; tussentijdse rapportages; jaarrekeningen en –verslagen; Zoals eerder aangegeven vindt de jaarlijkse financiële beoordeling van corporaties plaats door het CFV ter onderbouwing van het jaarlijkse prestatieoordeel van het Rijk. Daarnaast vindt ook jaarlijks een kredietwaardigheidstoets plaats door het WSW. Het is wenselijk hier voor wat betreft het financieel beheer op aan te sluiten en deze leidend te laten zijn. Dit betekent dat hier op gemeenteniveau geen uitvoerige beheersorganisatie voor opgericht hoeft te worden. Het is voldoende als ieder jaar dit oordeel gezamenlijk met een zelf uitgevoerde korte quick scan van beschikbare financiële stukken per corporatie gebruikt ten behoeve van inschatting van het eigen financiële risico. Achterstandsbegeleiding Als bij het beheer een (toekomstig) probleemgeval wordt geconstateerd, dan dient een vorm van begeleiding gestalte te krijgen. Hierdoor kan in een aantal gevallen gedwongen verkoop worden voorkomen. Bij corporaties wordt deze taak ingevuld door het CFV. Hier hoeft qua opzet van de beheersorganisatie op gemeenteniveau dus geen rekening mee te worden gehouden. Periodieke bestuurlijke rapportage over garanties Over het beheer van garanties dient periodiek aan het bestuur gerapporteerd te worden. De informatie wordt opgenomen in de concernbegroting en rekening. Rapportage over de afwijkingen en bijzondere ontwikkelingen vindt plaats in de periodieke rapportages. Voor wat betreft de corporaties wordt binnen de dienst Bouwen en Wonen het overzicht beheert van de leningen. Dit overzicht wordt ook gebruikt voor de jaarrekening en begroting. Gezien het bovenstaande is voldoende inhoud gegeven aan het invullen van een beheersorganisatie ten behoeve van het inschatten van het financieel risico’s voor wat betreft lopende gemeentegaranties en achtervangovereenkomsten bij het WSW. De kosten van dit beheer worden niet doorberekend aan de corporaties. Het gaat hierbij per jaar globaal om € 35.000,-- aan personeelslasten. Per lening betekent dit ongeveer € 218 aan pure beheerskosten. Conclusie Vanuit de optiek van het financieel beleid is het wenselijk geen gemeentegaranties meer te verstrekken aan corporaties en deze rol volledig te laten overnemen door het WSW. Alleen indien het WSW niet bereid is borg te staan voor een bepaalde corporatie, zou enkel om 11 Nr. Dnst. : 04.0018 : BOWO volkshuisvestelijke redenen de gemeente kunnen besluiten alsnog een gemeentegarantie te verstrekken. Vanuit de optiek van de volkshuisvesting is het wenselijk de optie van gemeentegarantie in de huidige vorm van vrije keus te laten bestaan. Wanneer een corporatie voor een gemeentegarantie kiest, wordt namelijk eenmalig de huurprijs bij het aangaan van een lening met ongeveer € 8,- verlaagd. De vraag is nu of dit verschil in huurprijs opweegt tegen het financiële risico wat de gemeente hiervoor extra loopt. Dit financiële risico kan wel worden verminderd door als gemeente zelf een risico-opslag te vragen. Hiermee wordt echter weer de uiteindelijke huurprijs beïnvloed en zijn we terug bij af. Bovendien dient ten behoeve van de monitoring en behandeling van nieuwe garantieaanvragen een beheersapparaat in stand gehouden te worden. De kosten hiervan drukken nu volledig op het gemeentelijke apparaat. Het is wenselijk deze kosten dan bij de corporatie in rekening te brengen. Dit levert in principe dan ook weer een huurverhoging op. Naar aanleiding van bovenstaande is het wenselijk de afweging tussen het wel of niet geven van een gemeentegarantie niet te koppelen aan het huurprijsniveau van de corporaties. Wanneer men dit wel doet, begeeft men zich al snel op glad ijs. In principe kan alles aan alles gekoppeld worden. Het huurprijsniveau van een corporatie is door een gemeente slechts beperkt beïnvloedbaar. Het inzetten van het gemeentelijke garantiebeleid is daar veel minder geschikt voor. Het is effectiever en zuiverder om eventuele knelpunten bij de huurprijsvaststelling met het inzetten van de bestaande subsidiegelden zoals bijvoorbeeld het ISV en de gestorte gelden bij het SVn op te lossen. Bovendien blijkt dat de financiële positie van de corporaties de afgelopen tijd is verbeterd en minder zorgwekkend is. De corporaties in Leiden zijn goed in staat om hun eigen broek op te houden. Het genereren van een uitzonderingspositie voor corporaties binnen het gemeentebrede garantiebeleid is in relatie met andere maatschappelijke instellingen daarmee niet meer te rechtvaardigen. Het doorverstrekken van gemeenteleningen aan corporaties blijkt door de opslag van 0,1% inmiddels duurder te zijn voor corporaties dan het zelfstandig aantrekken van geldleningen met borging bij het WSW. Dit blijkt ook uit het gegeven dat sinds 1997 slechts nog een enkele lening op deze manier aan een corporatie is doorverstrekt. Het is daarom eenduidiger en realistischer deze optie niet meer aan te bieden aan corporaties. Wij stellen uw Raad voor het hierna in ontwerp afgedrukte besluit te nemen. Burgemeester en Wethouders van Leiden, de Secretaris, de Burgemeester, P.I.M. v.d. WIJNGAART. H.J.J. LENFERINK. De Raad der gemeente Leiden; 12 Gezien het voorstel van Burgemeester en Wethouders (raadsvoorstel nr. 04.0018 van 2004); B E S L U I T: 1. geen gemeentegaranties meer te verstrekken aan corporaties, alleen indien het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) borgstelling weigert en er gegronde volkshuisvestelijke redenen zijn, zal aan de Raad worden gevraagd van deze beleidslijn af te wijken; 2. geen gemeenteleningen meer door te verstrekken aan corporaties; 3. het garantiebeleid ten aanzien van Niet Winstbeogende Instellingen (NWI’s) conform de gemeentebrede richtlijnen voor garantieverlening te laten gelden; Gedaan ter openbare vergadering van 23 maart 2004 de Griffier, de Voorzitter, BW040062 Dit raadsvoorstel is ongewijzigd vastgesteld in de raadsvergadering van 23 maart 2004 13 Nr. Dnst. : 04.0018 : BOWO Bijlage: Verklarende woordenlijst Achtervangovereenkomst Overeenkomst waarbij het Rijk of een gemeente zich verplicht renteloze leningen te verstrekken, teneinde te allen tijde liquiditeitstekorten bij het WSW te voorkomen Achtervangovereenkomst; gelimiteerd Achtervangovereenkomst waarbij de gemeente een limitering in tijd of bedrag of naar toegelaten instellingen heeft opgenomen Achtervangovereenkomst; ongelimiteerd Achtervangovereenkomst warbij de gemeente verplichtingen aangaat tot het moment van opzegging Achtervangovereenkomst; per lening Achtervangovereenkomst die onderdeel uitmaakt van de leningsovereenkomst Achtervangovereenkomst; per project Achtervangovereenkomst die de gemeente aangaat ten behoeve van de financiering van een bepaald project Bedrijfswaarde Contante waarde van het aan het actief toe te rekenen deel van de netto-omzet die met het desbetreffende actief kan worden verkregen Beleenbaarheid Verpanden van leningen aan DNB waardoor banken extra kredietruimte bij DNB verkrijgen Bereidstellingsverklaring; herroepelijke Verklaring waarmee het WSW zich bereid verklaart onder bepaalde nadere voorwaarden een borgtochtovereenkomst aan te gaan (de achtervangovereenkomst met de desbetreffende gemeente is nog niet gesloten) Bereidstellingsverklaring; onherroepelijke Verklaring waarmee het WSW zich verplicht zonder nadere voorwaarden te stellen een borgtochtovereenkomst aan te gaan Boekwaarde Historische uitgaafprijs minus de afschrijvingen onder toepassing van de minimumwaarderingsregel Borgbare activa Onroerende zaken waarvan de financiering bij het WSW voor borging in aanmerking komt 14 Borgingsruimte Totaal van de boekwaarde van de borgbare activa minus de uitstaande leningen, gegorrigeerd met de geoormerkte beleggingen Procedure afgifte borgverklaring Beoordeling van een verzoek tot afgifte van een bereidstellingsverklaring door het WSW Collegiale financiering Een door een toegelaten instelling verstrekte geldlening aan een andere toegelaten instelling Deelnemer Toegelaten instelling die is geregistreerd bij het WSW Disagio Een onvoorwaardelijke bijdrage van de deelnemer aan het WSW Garantieniveau Het minimale vermogen waarover het WSW dient te beschikken om betalingsverplichtingen te kunnen voldoen Garantievermogen Het totaal van het risicovermogen van het WSW en de obligo’s Klimlening Lening waarbij aan het begin van de looptijd niet wordt afgelost en de rente niet volledig wordt betaald; hierdoor stijgt (klimt) de lening aanvankelijk Medium term note (MTN) Giraal verhandelbare schuldpapieren aan toonder, die worden uitgegeven onder een programma Obligo Voorwaardelijke bijdrage van de deelnemer aan het WSW Oormerken Het koppelen van een lening aan een belegging waardoor de desbetreffende lening bij berekening van de borgingsruimte als afgelost wordt beschouwd Primaire zekerheid Zekerheid die wordt gevormd door het eigen vermogen van de corporatie, onder omstandigheden aangevuld met saneringssteun van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Rating Toekennen van status van kredietwaardigheid door externe organisaties (ratingbureaus), waarbij de Triple A-rating de hoogste status vormt 15 Nr. Dnst. : 04.0018 : BOWO Schadegemeente Gemeente die in de twintig jaar voorafgaand aan het moment waarop renteloze leningen worden opgevraagd het WSW heeft moeten betalen voor een lening waarvoor de desbetreffende gemeente een achtervangpositie heeft ingenomen Solvabiliteitsvrij Situatie waarbij banken voor de leningen die zij verstrekken geen eigen vermogen hoeve aan te houden bij De Nederlandsche Bank Secundaire zekerheid Zekerheid die wordt gevormd door het vermogen van het WSW en de obligo’s van de deelnemers Tertiaire zekerheid Zekerheid die wordt gevormd door het totaal aan renteloze leningen verstrekt door de achtervangers Vrijwaring Het overnemen van de bestaande risico’s voor 1 april 1994 van gemeenten die voortvloeien uit verstrekte gemeentegaranties aan toegelaten instellingen en niet-winstbeogende instellingen (risico’s voor 1 januari 1999) Zekerheidsstructuur Het geheel van zekerheden ten aanzien van de financiering van de sociale volkshuisvesting door toegelaten instellingen 16 Aanbiedingsformulier Onderwerp Beleid gemeentegaranties corporaties In te vullen door Bestuurssecretariaat Ontwerper B&W Nr: 04.0062/27-01- Dienst : BoWo 2004 Agenda Sector : Wonen Openbaar: ja Naam : W.J. van Mourik R.V Tst.nr : 5980 nr: Commissie: Parafanten Directeuren Portefeuilleh. BoWo WOWZ FCI FSW Datum : 24-11-2003 BESLUITEN Behoudens advies van de commissie WOWZ 1. Aan de gemeenteraad voor te stellen in te stemmen met de volgende aangepaste beleidslijn voor wat betreft het garantiebeleid van corporaties: a) geen gemeentegaranties meer te verstrekken aan corporaties, alleen indien het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) borgstelling weigert en er gegronde volkshuisvestelijke redenen zijn om van deze beleidslijn af te wijken; b) geen gemeenteleningen meer door te verstrekken aan corporaties; c) het garantiebeleid ten aanzien van Niet Winstbeogende Instellingen (NWI’s) conform de gemeentebrede richtlijnen voor garantieverlening te laten gelden; 2. een gelimiteerde achtervangovereenkomst aan te gaan met het Waarborgfonds, waarbij de gemeente verklaart dat, indien en voor zover het risicovermogen van het Waarborgfonds, zoals omschreven in de overeenkomsten een niveau bereikt dat lager is dan het garantieniveau zoals omschreven in de overeenkomst, zij zich jegens het Waarborgfonds zomede jegens de geldgever verbindt aan het Waarborgfonds gelden ter leen te verstrekken op de wijze, onder de voorwaarde en tot de bedragen als in de overeenkomst is bepaald; 3. De bevoegdheid tot het ondertekenen van de gelimiteerde achtervangovereenkomst te mandateren aan de directeur Dienst Bouwen en Wonen; 4. de achtervangovereenkomst wordt aangegaan ten behoeve van: Woningstichting Portaal, Stichting Leidse Studentenhuisvesting, Woningbouwvereniging De Sleutels van Zijl en Vliet en Woningstichting Ons Doel tot 1 januari 2007, waarna het Waarborgfonds geen nieuwe verplichtingen, door middel van een onherroepelijke verklaring omtrent af te geven borgstelling (onherroepelijke bereidstellingsverklaring) of borgtochtovereenkomst , meer kan aangaan; 17 Nr. Dnst. : 04.0018 : BOWO 5. het raadsbesluit d.d. 12 juli 1995, nr. 95.0106 ter zake van het aangaan van de achtervangovereenkomst per lening niet in te trekken, maar aanvullend te laten werken voor: - de niet onder de werking van dit besluit vallende corporaties of - de niet onder de werking van dit besluit vallende situaties, waarbij bij strijdigheid of indien beide raadsbesluiten van toepassing zijn onderhavig raadsbesluit prevaleert; 6. dit besluit te doen toekomen aan de griffie met het verzoek behandeling in de raadscommissie(s) en gemeenteraad te bevorderen; 7. dit besluit ter kennisneming toe te zenden aan Gedeputeerde Staten. Korte overwegingen Vanuit de optiek van het financieel beleid is het wenselijk geen gemeentegaranties meer te verstrekken aan corporaties en deze rol volledig te laten overnemen door het WSW. Alleen indien het WSW niet bereid is borg te staan voor een bepaalde corporatie, zou enkel om volkshuisvestelijke redenen de gemeente kunnen besluiten alsnog een gemeentegarantie te verstrekken. Vanuit de optiek van de volkshuisvesting is het wenselijk de optie van gemeentegarantie in de huidige vorm van vrije keus te laten bestaan. Wanneer een corporatie voor een gemeentegarantie kiest, wordt namelijk eenmalig de huurprijs bij het aangaan van een lening met ongeveer € 8,- verlaagt. De vraag is nu of dit verschil in huurprijs opweegt tegen het financiële risico wat de gemeente hiervoor extra loopt. Dit financiële risico kan wel worden verminderd door als gemeente zelf een risico-opslag te vragen. Hiermee wordt echter weer de uiteindelijke huurprijs beïnvloed en zijn we terug bij af. Daarnaast dient ten behoeve van de monitoring en behandeling van nieuwe garantieaanvragen een beheersapparaat in stand gehouden te worden. De kosten hiervan drukken nu volledig op het gemeentelijke apparaat. Het is wenselijk deze kosten bij de corporatie in rekening te brengen. Dit levert in principe dan ook weer een huurverhoging op. Naar aanleiding van bovenstaande is het wenselijk de afweging tussen het wel of niet geven van een gemeentegarantie niet te koppelen aan het huurprijsniveau van de corporaties. Wanneer men dit wel doet, begeeft men zich al snel op glad ijs. In principe kan alles aan alles gekoppeld worden. Het huurprijsniveau van een corporatie is door een gemeente slechts beperkt beïnvloedbaar. Het inzetten van het gemeentelijke garantiebeleid is daar veel minder geschikt voor. Het is effectiever en zuiverder om eventuele knelpunten bij de huurprijsvaststelling met het inzetten van de bestaande subsidiegelden zoals bijvoorbeeld het ISV en de gestorte gelden bij het SVn op te lossen. Bovendien blijkt dat de financiële positie van de corporaties de afgelopen tijd is verbeterd en minder zorgwekkend is. De corporaties in Leiden zijn goed in staat om hun eigen broek op te houden. Het genereren van een uitzonderingspositie voor corporaties binnen het gemeentebrede garantiebeleid is in relatie met andere maatschappelijke instellingen daarmee 18 niet meer te rechtvaardigen. Het is daarentegen wel wenselijk om het administratieve proces van het aangaan van een achtervangovereenkomst met het WSW ten behoeve van borgstellingen te vereenvoudigen. Het aangaan van een gelimiteerde achtervangovereenkomst is daarom nu wenselijk. Het doorverstrekken van gemeenteleningen aan corporaties blijkt door de opslag van 0,1% inmiddels duurder te zijn voor corporaties dan het zelfstandig aantrekken van geldleningen met borging bij het WSW. Dit blijkt ook uit het gegeven dat sinds 1997 slechts nog een enkele lening op deze manier aan een corporatie is doorverstrekt. Het is daarom eenduidiger en realistischer deze optie niet meer aan te bieden aan corporaties. Formatieve consequenties n.v.t. Begrotingsconsequenties n.v.t. Communicatie Openbaar: B&W-besluitenlijst Samenvatting Vanuit de optiek van het financieel beleid wordt aan de raad voorgesteld geen gemeentegaranties meer te verstrekken aan corporaties en deze rol volledig te laten overnemen door het WSW. Alleen indien het WSW niet bereid is borg te staan voor een bepaalde corporatie, zou enkel om volkshuisvestelijke redenen de gemeente kunnen besluiten alsnog een gemeentegarantie te verstrekken. Het doorverstrekken van gemeenteleningen aan corporaties blijkt door de opslag van 0,1% inmiddels duurder te zijn voor corporaties dan het zelfstandig aantrekken van geldleningen met borging bij het WSW. Dit blijkt ook uit het gegeven dat sinds 1997 slechts nog een enkele lening op deze manier aan een corporatie is doorverstrekt. Er wordt daarom ook aan de raad voorgesteld ook deze optie niet meer aan te bieden aan corporaties. Het raadsvoorstel zal niet van toepassing zijn op het garantiebeleid ten aanzien van NWI’s, zoals bijvoorbeeld Stichting Huisvesting Werkende Jongeren. Aanvragen voor gemeentegaranties ten aanzien van NWI’s zullen daarom dienen te voldoen aan de nog vast te stellen gemeentebrede richtlijnen voor garantieverlening. 19 Nr. Dnst. : 04.0018 : BOWO Het college heeft wel reeds besloten om het administratieve proces van het aangaan van een achtervangovereenkomst met het WSW ten behoeve van borgstellingen te vereenvoudigen door het aangaan van een gelimiteerde achtervangovereenkomst.
