Informatie over bouwplannen die afwijken van een

Informatie over bouwplannen
die afwijken van een bestemmingsplan
Voor particuliere grondeigenaren,
projectontwikkelaars en woningcorporaties
Informatie over bouwplannen die afwijken van een bestemmingsplan
Intro
Voor (particuliere) initiatiefnemers met een bouwvoorstel dat afwijkt van het
bestaande bestemmingsplan, is de procedure veranderd. Deze veranderingen
komen voort uit de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro), die op 1 juli 2008 is
ingegaan. Projectontwikkelaars, particuliere grondeigenaren en woningcorporaties
vinden in deze brochure een bondige uitleg over de nieuwe werkwijze. Bovendien
is in een overzichtelijk stappenplan te zien hoe zo’n bouwinitiatief gerealiseerd kan
worden.
Inhoud
1.Wet ruimtelijke ordening (Wro)
2.Procedure indienen van een bouwinitiatief- hoe gaat het in z’n werk?
3. Stappenplan
4.Contactgegevens
2
1
Wet
ruimtelijke ordening
De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) is per 1 juli 2008 van kracht. De oude
wet stamt nog uit 1965. De nieuwe Wro is overzichtelijker en eenvoudiger. In deze
wet is het bestemmingsplan leidend. Een belangrijke verandering is het schrappen
van artikel 19. Deze procedure maakte het mogelijk vrijstelling te verlenen om af te
wijken van het vigerende (wettelijk geldende) bestemmingsplan.
In plaats daarvan is het nu mogelijk een ‘projectbestemmingsplan’ in te dienen.
Voor sommige afwijkende bouwplannen moet het geldende bestemmingsplan
worden herzien. Zo’n gedeeltelijke herziening wordt in Rotterdam een
projectbestemmingsplan genoemd. De verantwoordelijkheid voor het opstellen van
dit plan ligt in principe bij de initiatiefnemer zelf.
Meer informatie over de Wro:
op www.vrom.nl onder Ruimte en op www.rotterdam.nl/wro
2
Procedure
indienen van een
bouwinitiatief
Hoe gaat het in z’n
werk?
Bouwaanvragen
Wel passend binnen het bestemmingsplan:
Wanneer een bouwvoorstel van bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, een
particuliere grondeigenaar of een woningcorporatie binnen het bestemmingsplan
past, dan wordt de aanvraag behandeld door een bouwinspecteur van dS+V. Hierna
volgt de reguliere procedure. Zie hiervoor de brochure ‘Bestemmingsplannen in
Rotterdam’, te downloaden op www.rotterdam.nl/wro.
Niet passend binnen het bestemmingsplan:
Wanneer het bouwvoorstel niet binnen het vigerende bestemmingsplan past, dan
krijgt de aanvrager te maken met:
• een gebiedsmanager
• het Ruimtelijk Intake Team (RIT)
• het anterieur contract
• de (stedenbouwkundige) randvoorwaarden
• het projectbestemmingsplan (bevat bouwplan en ruimtelijke onderbouwing)
• de bestemmingsplanprocedure
• de bouwvergunning.
De werkwijze staat op de volgende pagina’s puntsgewijs beschreven.
3
Informatie over bouwplannen die afwijken van een bestemmingsplan
Fase 1
Initiatief
Gebiedsmanager
De gemeente Rotterdam heeft gebiedsmanagers aangesteld. Deze manager heeft
een integraal beeld van de ontwikkelingen binnen een gebied en zorgt voor een
goede afstemming tussen de deelgemeente en de verschillende diensten.
De gebiedsmanager, of de door hem aangewezen contactpersoon, is gedurende het
hele proces het vaste aanspreekpunt.
De (particuliere) initiatiefnemer bespreekt het bouwvoorstel met de gebiedsmanager. Hiervan wordt een Ruimtelijke Intake Notitie gemaakt. Met deze beknopte
samenvatting van de bouwaanvraag gaat de gebiedsmanager naar het Ruimtelijk
Intake Team. Het initiatief is dan aan het (deel)gemeentebestuur gemeld en er is
toestemming gegeven om het bouwvoorstel in procedure te brengen.
Ruimtelijk Intake Team (RIT)
Het Ruimtelijk Intake Team (RIT) bestaat uit vertegenwoordigers van de DCMR
Milieudienst Rijnmond, dS+V en het OBR. Van dS+V zijn dat de afdelingen
Vergunningen (secretariaat), Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening. Van het OBR
is dat de sector Economie, de afdeling Beleid (sector Gebiedsontwikkeling) en de
Vakgroepen Planeconomie en Gronduitgifte. Het RIT staat onder voorzitterschap
van het hoofd van de afdeling Vergunningen.
Het RIT toetst het ingediende bouwinitiatief aan het vigerende beleid van de
gemeente Rotterdam (beleidstoets). Daarnaast beoordeelt het RIT welke risico’s
bij verdere ontwikkeling van dit initiatief aan de orde kunnen komen (risicoscan).
Hierover wordt advies uitgebracht aan de gebiedsmanager.
Het RIT vertegenwoordigt alle benodigde deskundigheid om een bouwinitiatief te
kunnen beoordelen. Dit team kan in een vroeg stadium problemen voorzien en
daarover advies uitbrengen. De DCMR Milieudienst Rijnmond kan bijvoorbeeld in de
beginfase aangeven of de milieu-aspecten van een bouwvoorstel zijn gewaarborgd.
Dit voorkomt vertraging in het latere traject.
Fase 2
Randvoorwaarden
Advies
Wanneer het RIT tot een advies is gekomen, dan bespreekt de gebiedsmanager dit
met het (deel)gemeentebestuur en neemt vervolgens contact op met de aanvrager.
Als het RIT adviseert om het plan niet uit te voeren en zowel de gebiedsmanager als
de deelgemeente nemen dit advies over, dan eindigt hier de projectbestemmingsplanprocedure. Voor alle duidelijkheid: aan dit advies zijn geen rechten te ontlenen.
Wanneer het een positief advies betreft, dan wijst de gebiedsmanager de initiatiefnemer op de te volgen procedure. Dit betekent doorgaans dat de gemeente de
locatie-randvoorwaarden opstelt. Binnen dit kader maakt de (particuliere) initiatiefnemer een concept projectbestemmingsplan (gebaseerd op het bouwplan en de
ruimtelijke onderbouwing). Tijdens dit proces stellen de gemeente en de particulier
samen een ‘anterieur contract’ op. De gemeente toetst het projectbestemmingsplan
en brengt het in procedure. Wanneer de ingediende aanvraag van de ontwikkelaar
uiteindelijk is goedgekeurd, dan wordt de vergunning afgegeven.
Anterieur contract
In het anterieur contract staan onder meer afspraken over de financiële randvoorwaarden, mogelijke locatie-eisen, planning, fasering, milieu-eisen en woningbouwcategorieën. De uitgangspunten voor de financiële voorwaarden worden
bepaald zoals die zijn omschreven in de Grondexploitatiewet (onderdeel van de
nieuwe Wro). In de voorwaarden kunnen de kosten zijn opgenomen met betrekking
tot onder meer het bouw-en woonrijp maken, plankosten en planschaderisico’s.
De gebiedsmanager brengt de initiatiefnemer in contact met het OBR, waarmee
deze overeenkomst gesloten wordt. Een anterieur contract is een voorwaarde voor
de gemeente om mee te werken aan een particulier bouwinitiatief. Wanneer de
initiatiefnemer dit niet wil, dan vervalt de medewerking.
Het kan voorkomen dat de gemeente - na interne overweging - het bouwvoorstel
wel wenselijk vindt. De bouwmogelijkheid kan dan in een toekomstig op te stellen
bestemmingsplan alsnog worden opgenomen (op basis van een exploitatieplan in
plaats van een anterieur contract).
4
Fase 3
Planontwikkeling
Projectbestemmingsplan
Wanneer een bouwplan niet binnen het vigerende bestemmingsplan past, maar de
gemeente er wel mee akkoord is, dan kan er een ‘projectbestemmingsplan’ gemaakt
worden. Dit doet de (particuliere) initiatiefnemer zelf. Het opstellen van een concept
projectbestemmingsplan is gebaseerd op het bouwplan en de ruimtelijke onderbouwing binnen de bestuurlijk vastgestelde randvoorwaarden. De gemeente heeft
hiervoor een ‘Handreiking voor een projectbestemmingsplan’ gemaakt. Deze is op
te vragen bij de gebiedsmanager.
De verantwoordelijkheid voor het opstellen van dit plan ligt niet meer bij de
gemeente, maar bij de initiatiefnemer. Bij het opstellen moet uiteraard rekening
worden gehouden met wettelijke regels en geldende randvoorwaarden, zoals die in
de Handreiking beschreven staan. Wanneer de initiatiefnemer van het bouwvoorstel
niet zelf in staat is om dit ontwerp te maken, dan kan er een particulier bureau
ingeschakeld worden. De kosten hiervan zijn voor de rekening van de initiatiefnemer. Het plan dient digitaal te worden ingeleverd bij de afdeling Ruimtelijke
Ordening van dS+V.
Fase 4
Toetsing
Fase 5
Planprocedure
Inzage
Wanneer het concept projectbestemmingsplan door de (particuliere) initiatiefnemer
is gemaakt en het voldoet aan alle voorwaarden, dan wordt het ontwerp door de
(deel)gemeente ter inzage gelegd.
Een uitgebreide beschrijving over deze procedure staat in de aparte folder:
‘Bestemmingsplannen in Rotterdam’, te downloaden op www.rotterdam.nl/wro.
Fase 6
Bouwvergunning
De bouwvergunning wordt afgegeven op basis van een vastgesteld en onherroepelijk geworden bestemmingsplan.
De afdeling Ruimtelijke Ordening van dS+V toetst de ingediende stukken aan de
eerder gestelde gemeentelijke randvoorwaarden (toetsing indiening). Eventueel
wordt er gevraagd naar ontbrekende stukken om de planinhoud aan te vullen. Pas
wanneer dit compleet is, dan wordt het concept projectbestemmingsplan in
procedure gebracht.
Belangrijkste punten van de nieuwe procedure
• Een duidelijk aanspreekpunt: de gebiedsmanager of de door hem aangewezen
contactpersoon.
• Eigen verantwoordelijkheid: zelf maken van een projectbestemmingsplan.
• Het voortraject is zorgvuldig, want de initiatieven worden in een vroeg stadium
gewogen op het vlak van beleid en risico door het RIT. Dit voorkomt vertraging in
het latere traject.
• Met het anterieur contract maakt u vooraf duidelijke afspraken over financiële
randvoorwaarden.
5
Informatie over bouwplannen die afwijken van een bestemmingsplan
3
Stappenplan
Fase 1
Initiatief
U wilt bouwen en u heeft een idee.
U neemt contact op met de gebiedsmanager van de desbetreffende
(deel)gemeente.
De gebiedsmanager legt uw voorstel op tafel bij het Ruimtelijk Intake Team (RIT)
en bij de deelgemeente/de wethouder.
Het RIT maakt een beleidstoets en een risicoscan.
Advies RIT
Mogelijkheid 1
Interessant voorstel, past het binnen
het bestemmingsplan?
Ja, de aanvraag
gaat naar een
bouwinspecteur
van dS+V.
Mogelijkheid 2
Nee, het bouwvoorstel is niet wenselijk.
Hier eindigt de project-bestemmingsplanprocedure.
Nee, het past
niet binnen het
bestemmingsplan. Dan volgen
onderstaande
stappen.
Fase 2
Randvoorwaarden
Fase 3
Planontwikkeling
Fase 4
Toetsing
Als het plan af is, dan wordt het getoetst door de afdeling Ruimtelijke Ordening
van dS+V. Het moet voldoen aan de gestelde voorwaarden en de stukken moeten
compleet zijn.
Fase 5
Planprocedure
De gemeente brengt het concept projectbestemmingsplan in procedure. Het wordt
ter inzage gelegd.
Fase 6
Bouwvergunning
De gemeente geeft de locatierandvoorwaarden waaraan uw plan moet voldoen.
U gaat nu zelf een projectbestemmingsplan maken. Gebruik hiervoor de
‘Handreiking voor een projectbestemmingsplan’.
Tijdens dit proces stelt u samen met de gemeente een anterieur contract op.
Op basis van een vastgesteld en onherroepelijk bestemmingsplan wordt de
vergunning afgegeven.
De eerste paal kan de grond in!
6
Contactgegevens
Gemeente Rotterdam
OBR, dS+V, afdeling Gebiedsmanagement
Galvanistraat 15, 3029 AD Rotterdam
Postbus 6699, 3002 AR Rotterdam
Gebiedsmanagement buiten de ring: (010) 489 36 86
Gebiedsmanagement binnen de ring: (010) 489 58 75
www.rotterdam.nl/wro
Deze brochure is een gezamenlijke uitgave van OBR en dS+V.
Tekst: Yvette Benningshof
Eindredactie, vormgeving en fotografie: dS+V, afdeling Communicatie
Oktober 2009
7
Informatie over bouwplannen die afwijken van een bestemmingsplan
8
Informatie over bouwplannen die afwijken van een bestemmingsplan