Financiële sturing

www.pwc.nl
Financiële sturing
Onderzoek naar de externe
verantwoording van
woningcorporaties over hun
financiële prestaties in 2012
Sectorgroep
Woningcorporaties
November 2013
Bij PwC in Nederland werken ruim 4300 mensen met elkaar samen vanuit 12 vestigingen en
drie verschillende invalshoeken: Assurance, Tax & HRS en Advisory. We leveren sectorspecifieke
diensten en zoeken verrassende oplossingen, niet alleen voor nationale en internationale
ondernemingen, maar ook voor overheden en maatschappelijke organisaties.
Voorwoord
Uitdagingen genoeg
De crisis duurt voort en de sociale volkshuisvesting in Nederland heeft het lastig. De
vastgelopen woningmarkt en het financieringsvacuüm, in combinatie met de aangekondigde
verhuurdersheffing, zorgen ervoor dat corporaties zich schrap moeten zetten. De nieuwbouw
van woningen is op een laag pitje gezet en corporaties zoeken naar mogelijkheden om de
bedrijfskosten te beperken. Zij sturen daarbij actief op het terugdringen van activiteiten en zo
nodig het reduceren van het bijbehorende personeelsbestand. In het licht van de politieke wens
om het takenpakket van de corporaties te beperken tot hun kerntaken, lijkt dat niet zo vreemd.
Ware het niet dat er nog geen breed gedragen visie bestaat op de feitelijke omvang van de
kerntaken.
Gijsbert Turkenburg
Michel Bakker
Het is in deze turbulentie dat corporaties moeten sturen op hun maatschappelijk presteren
binnen de financiële kaders van een gezonde bedrijfsvoering. Een lastige opgave, waarop ook
nog eens de nodige kritiek wordt geleverd. Met deze publicatie wil PwC de woningcorporaties
helpen hun financiële ratio’s scherp te stellen, zodat ze in continuïteit optimaal invulling
kunnen geven aan hun maatschappelijke opgave en daarover op een goede manier
verantwoording kunnen afleggen. Hier ligt wel een uitdaging voor de sector: informatie over
het verdienpotentieel, de kwaliteit van het bezit en de betekenis daarvan voor de toekomstige
ontwikkeling van de financiële positie (onderhouds- en investeringsopgaven) maken nu nog
maar beperkt onderdeel uit van de verantwoording. Ook meetbare doelstellingen op het
gebied van maatschappelijk presteren in relatie tot de financiële inspanningen zijn nog geen
gemeengoed. Vanuit strategie naar inspanning en resultaat zou de rode lijn moeten zijn.
Internationale initiatieven op het gebied van integrated reporting bieden hiervoor een goede
handreiking. Onder het motto ‘van transparant naar relevant’ kunnen de corporaties hier
belangrijke stappen zetten en zo hun legitimiteit bevestigen.
2012 was, om het positief te benaderen, voor de echte financieel specialisten in de sector
een boeiend jaar. De meeste corporaties voerden een stelselwijziging door om de nieuwe
verslaggevingsregels toe te passen. Dit leidde her en der tot een stevige discussie, intern
maar ook bijvoorbeeld met de accountant. De nieuwe regels bleken lastig toe te passen en
het kostte aanzienlijk meer tijd dan gedacht. De marktwaarde in verhuurde staat kreeg een
breder toepassingsgebied. Veertig procent van de beoordeelde corporaties maakte de stap naar
deze wijze van waarderen van de vastgoedportefeuille. Hiermee wordt een basis gelegd om
het onderdeel vastgoed in de bedrijfsvoering transparanter en beter vergelijkbaar te maken.
Corporaties moeten toestaan dat hen de maat kan worden genomen, ook op het terrein van
vastgoedexploitatie.
In deze vijfde publicatie op rij constateren wij dat de corporaties de afgelopen jaren een
stevige groei hebben laten zien in de kwaliteit van hun financiële rapportages. De belangrijkste
financiële kengetallen worden door de beoordeelde 41 grootste corporaties (op basis van
aantallen verhuureenheden) meestal wel behandeld. Dat was vijf jaar geleden niet het geval.
Er bestaat wel nog ruimte voor verbetering, in ieder geval waar het gaat om de toelichting
maar ook om het inzicht dat corporaties geven in de beoogde ontwikkeling van hun
financiële positie.
In deze publicatie geven wij kort inzicht in de verhoudingen waar het de toepassing van de
verschillende grondslagen betreft. Maar we staan ook stil bij de winst die nog te behalen valt
in het gebruik van de nieuwe informatie. Want als de marktwaarde iets laat zien, is het wel
de potentie van het bezit van de corporaties. Corporaties maken echter nog onvoldoende
gebruik van de mogelijkheid te laten zien hoe ze dat maatschappelijke vermogen inzetten.
We staan in deze publicatie ook stil bij de vraag hoe de sociale volkshuisvesting in de ons
omringende landen is georganiseerd. Met hun bijdragen geven onze collega’s uit Duitsland
en Engeland inzicht in de belangrijkste ontwikkelingen aldaar. Dit kan individuele
corporatiebestuurders nieuwe inzichten geven, bijvoorbeeld in de discussie over de
kerntaken. Want ten aanzien van dat vraagstuk voorzien we een stevige kentering in de
sector. Als het nu zo is dat de huidige woningportefeuille voor 65-75% wordt ingezet voor
de doelgroep, is het dan ook niet zo dat daarmee ongeveer de omvang van de kerntaak is
geduid? Hiermee wordt tevens de omvang duidelijk van het (financierings)vraagstuk van
de activiteiten die niet tot de kerntaak worden gerekend. Een majeure opgave, waarvoor de
komende jaren de nodige financiële stuurmanskunst zal moeten worden ingezet. Wij hopen
dat deze publicatie daaraan een bijdrage kan leveren.
Uitdagingen genoeg!
Sectorgroep Woningcorporaties PwC
Gijsbert Turkenburg
Michel Bakker
Inhoudsopgave
1.
Een nieuwe koers is nodig 2.
Contouren van financiële sturing
12
3.
Financiële sturing in verantwoordingen
16
4.
Bijlagen
30
Bijlage A. Financieel sturingsmodel
Bijlage B. Overzicht kengetallen
6
1
Een nieuwe koers is
nodig
6
PwC
De woningmarkt staat nog steeds
stil
Waar we vorig jaar constateerden dat het weer in
beweging krijgen van de woningmarkt essentieel
is voor (in feite) iedereen in Nederland, moeten
we nu constateren dat er weinig is veranderd. Voor
corporaties is inmiddels wel duidelijkheid over de
verhuurdersheffing; die gaat er naar onze mening
komen. De meeste corporaties zoeken de mogelijkheid
die heffing te betalen door het terugdringen van de
bedrijfskosten en het beperken van de investeringen.
Maar dat zal veelal niet voldoende zijn. Een deel van
de verhuurdersheffing zal dus via een huurverhoging
door de huurder moeten worden betaald. Het is
aan de corporaties dit op een slimme manier in het
huurbeleid in te passen. De lage huurprijs van de
corporatiewoningen is mogelijk een groot goed, maar
het is ook een belangrijke oorzaak voor de stilstand in
de woningmarkt. Zeker voor die huurders die door hun
hogere inkomen niet meer tot de doelgroep kunnen
worden gerekend, blijft het verschil met kopen of
duurder huren te groot om uit eigen beweging een
volgende stap in hun wooncarrière te zetten. De dalende
woningprijzen maken dit verschil wel kleiner.
De (overheids)maatregelen die worden genomen,
brengen de woningmarkt (nog) niet in beweging.
Er wordt gesleuteld aan onderwerpen die aan de
rand van de woningmarkt een rol spelen, maar het
systeem van de woningmarkt wordt niet aangepakt.
Het is tijd voor een fundamentele verandering van
de systemen van huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek,
woningwaarderingsstelsel en huurprijzen. De consument
dient daarbij voorop te staan, ongeacht de keuze die de
consument maakt: huren of kopen. Ook de corporatie
dient in beweging te komen. De toekomstige corporatie
is een agile (wendbare) woningcorporatie die in staat
is constant haar bedrijfsvoering aan te passen aan de
ontwikkelingen in de maatschappij waarin ze acteert.
Momenteel zien wij de corporatie als een tanker die
langzaam van koers verandert. De kenmerken van
een wendbare corporatie zijn lage vaste kosten, een
constante afweging tussen zelf doen of uitbesteden
op basis van economische principes en een expliciete
verantwoording op basis van resultaten en niet op basis
van bestedingen; een corporatie dus die alleen haar
kerntaken tot haar eigen werkgebied rekent en voor de
overige taken de maatschappij voor zich laat werken.
Een corporatie dus die niet alleen in vastgoed kleiner
is in omvang, maar ook in organisatieomvang kleiner
is én effectiever opereert. Deze discussie zien wij als
de discussie van de komende jaren, waarbij niet moet
worden geschroomd om out of the box te denken en
innovatieve oplossingen toe te laten.
In de ons omringende landen…
De stilstand in de Nederlandse woningmarkt wordt,
naast de eurocrisis en het daarmee samenhangende
gebrek aan vertrouwen in de economie, toch vooral
bepaald door de bijzondere posities en belangen van de
betrokken partijen. Er is geen land in Europa met een
zo groot contingent sociale woningbouw. Corporaties
beheersen 30-35% van de woningmarkt en hebben
daarmee een grote verantwoordelijkheid voor een goede
werking van die woningmarkt. De financiering van de
sociale woningbouw is tegelijkertijd zo georganiseerd dat
er een stevig staatssteundossier is opgebouwd. Aan de
koopzijde van de markt is eveneens sprake van een sterke
overheidsinterventie via de hypotheekrenteaftrek. Al
met al een complexe situatie die vraagt om een integrale
aanpak. Daarvan zijn inmiddels voorbeelden beschikbaar
(Wonen 4.0). Een blik over onze landsgrenzen heen
zorgt mogelijk voor inspiratie.
In Duitsland zijn de woningcorporaties in de jaren
negentig geliberaliseerd. Daar stellen de eigenaren
van de woningcorporaties inmiddels eisen aan het
rendement en wordt tegelijkertijd geprobeerd de
huurders te beschermen tegen stijgende woonlasten. In
beide gevallen is het de politiek die daarin het laatste
woord heeft.
In Engeland bestaat net als in Nederland een situatie
waarin social housingcorporations, in de wens te voldoen
aan de lokale woningbehoefte, meer op de markt
georiënteerde activiteiten ontplooien. Ook daar bestaat
zorg om het potentieel weglekken van maatschappelijk
vermogen, bijvoorbeeld door het inzetten van sociaal
vastgoed als zekerheid voor de financiering van
commercieel vastgoed. In het toezicht op de corporaties
wordt daar dan ook expliciet aandacht aan besteed.
Financiële sturing
7
Rolf Wiggert
Senior manager PwC Duitsland
Bedrijfsmodel
Sociale woningcorporaties onderscheiden zich tegenwoordig
nauwelijks van commerciële woningbouwondernemingen.
Sociaal zwakkeren worden door de sociale diensten voorzien
van financiële middelen voor het betalen van de huur (dit
binnen bepaalde grenzen zoals de hoogte van de huur en de
omvang van de woning). De sociale woningcorporaties sluiten
gewone huurcontracten tegen gangbare huurprijzen. Deels is het
gebruikelijk dat de sociale diensten de huren direct overmaken
aan de woningbouwverenigingen. Gemeenten hebben in een
aantal gevallen urgentierechten; dit betekent dat de gemeente
kan bepalen wie de woning mag huren.
‘In Duitsland is de situatie anders dan in
Nederland. Sinds de liberalisering van de
woningcorporaties in de jaren negentig,
hebben de volkshuisvesters zich ontwikkeld tot
vastgoedbeleggers met een bijzondere doelgroep.
Het zijn de investeerders in deze bedrijven –
private partijen, het Rijk en de gemeenten – die
ervoor zorgen dat ze op koers blijven en toch
een normaal rendement realiseren. De Duitse
Financiering
corporaties zijn over het geheel genomen financieel Woningcorporaties in Duitsland worden tussen de 50 en
gezond. Dit wordt uiteraard mede gestimuleerd
85% (gemiddeld 67%, op basis van een discounted cashflowwaardering) met extern vermogen gefinancierd. Dit zijn
door de stijgende huizen- en huurprijzen in de
langetermijnfinancieringen die door de waarde van de
grotere steden waar de meeste corporaties zijn
onroerende zaken worden gedekt. Dit externe vermogen
gevestigd.’
is gelijkelijk verdeeld over staatsbanken en particulieren
Woningmarkt Duitsland
Actuele situatie sociale woningmarkt Duitsland
Op de woningmarkt in Duitsland zijn in de laatste drie jaar
duidelijke veranderingen zichtbaar. De stijgende prijzen van
koopwoningen en de stijging van de huren in de grote steden
en de regio’s eromheen hebben, op basis van de stabiele
economische positie van Duitsland, een groeiende interesse van
investeerders gewekt. In Duitsland zijn ongeveer 40 miljoen
woningen, waarvan circa 58% huurwoningen. 9,2 miljoen
van deze huurwoningen is in het bezit van woningcorporaties
en verhuurondernemingen. De gemeentelijke en
rijkswoningcorporaties beschikken over 2,6 miljoen woningen
(ca. 5% van alle woningen), voornamelijk in de steden.
Commerciële woningbouwverenigingen bezitten ca. 4,1 miljoen
woningen. De sociale woningcorporaties werden na de Tweede
Wereldoorlog gesticht en van het nodige kapitaal voorzien. De
ondernemingen in de voormalige DDR werden na de val van
de muur geherstructureerd. Sinds 2003 vermindert het aantal
inwoners in Duitsland licht, terwijl het aantal huishoudens stijgt
(woningzoekenden); vooral het aantal eenpersoonshuishoudens
wordt groter.
Bronnen: Statistisches Bundesamt, GdW, PwC
8
PwC
banken. De kosten van dit externe vermogen bedragen tussen
de 2,5 en 4,5% (4,0% gemiddeld). Gedeeltelijk worden
hedging-strategieën toegepast. In het verleden werden om
belastingtechnische redenen sale-and-leaseback-methodes
gebruikt.
Uitdagingen en kansen
1. De eigenaren van de sociale woningcorporaties kampen in
toenemende mate met een hogere schuldenlast en oefenen
druk uit op de ondernemingen om winst te maken. Dit
beperkt de mogelijkheden van deze ondernemingen om
verder te investeren.
2. Demografische veranderingen, in het bijzonder de
vergrijzing, dwingen de woningcorporaties in Duitsland ertoe
het woningbestand aan te passen (hoge investeringen).
3. De meeste woningen zijn in de periode van 1950 tot 1970
gebouwd, waarbij energiebesparing nog geen rol speelde.
Stijgende energiekosten en politieke eisen dwingen tot grote
investeringen in energiebesparende maatregelen.
4. Beleid: In Duitsland staat het woonbeleid sinds ongeveer een
jaar weer hoog op de agenda. Er wordt gediscussieerd over de
vraag hoe huurders beter kunnen worden beschermd tegen
de stijgende huren. Dit leidt tot een lager rendement.
Richard Parker
Partner PwC Verenigd Koninkrijk
Woningmarkt Engeland
Engeland telt meer dan 22 miljoen woningen, waarvan 65%
koopwoningen, 17% sociale huurwoningen en 17% particuliere
huurwoningen*. Hoewel het aantal sociale woningen (inclusief
gemeentewoningen) in de afgelopen zes jaar relatief stabiel
is gebleven (op 3,8 miljoen), is de vraag naar particuliere
huurwoningen aanzienlijk gestegen. In 2012 had Engeland een
woningtekort van 1,9 miljoen woningen.
De overheid heeft een aantal beleidshervormingen doorgevoerd
om het tekort in woningaanbod aan te pakken, waaronder het
gebruik van garanties ter ondersteuning van investeringen
in de particuliere huurwoningsector en hypotheekgaranties
voor koopwoningen. Tegelijkertijd werd in de begroting van
2011 de investeringssubsidie voor sociale woningen met 60%
gereduceerd. Het beschikbare kapitaal (£4,5 miljard voor de
periode 2011-2015) moest worden aangewend voor nieuwe
betaalbare woningen (affordable homes) – huizen die worden
verhuurd tegen 80% van de huurwaarde in de vrije sector.
Bedrijfsmodel
De Engelse Housing Association-sector telt 1.500 aanbieders,
die gezamenlijk meer dan 2,6 miljoen woningen beheren. De
sector is divers: er zijn meer dan duizend woningaanbieders die
ieder minder dan duizend huizen bezitten, terwijl 79 aanbieders
60% van de aangeboden woningen in deze sector in eigendom
hebben. Ongeveer 75% van het aanbod wordt aangeboden aan
huurders tegen sub market rents, terwijl het restant is bestemd
voor ouderen, tijdelijke woninghuur en units in gedeelde
eigendom. De sector bezit 77.000 eenheden in de woningsector
buiten het sociale woningaanbod (huurwoningen in de vrije
sector, studentenaccommodaties en verzorgingstehuizen).
£ in millions
English Social Housing Sector
14,000
25%
13,500
20%
13,000
15%
12,500
10%
12,000
5%
11,500
FY10
Turnover
FY11
Operating surplus %
FY12
Net surplus %
Bron: 2012 Global Accounts of Housing Providers, Homes &
Communities Agency
0%
Ondanks de fiscale druk is de sector veerkrachtig gebleven
en heeft deze adequaat ingespeeld op de bredere beleids- en
economische hervormingen. In 2012 heeft de sector een surplus
van £1,8 miljard gerealiseerd op een omzet van £13,8 miljard.
De sector is gezamenlijk goed voor £94 miljard aan woningen,
£65 miljard aan langlopende leningen en £30 miljard aan
reserves.
Financiering
Het gemiddelde schuldenniveau in de sector bedraagt £18.000
per unit. En bij een gemiddelde effectieve rente van 5,2%
bedraagt de operationele marge 23%. Door het niet voorhanden
zijn van goedkope langlopende kredietfaciliteiten, is het gebruik
van obligaties voor de financiering toegenomen. In 2012 is
£1,8 miljard op de kapitaalmarkt verkregen tegen rentetarieven
tussen 4% en 6,025%.
Uitdagingen en kansen
Onder druk van enerzijds de hervorming van het sociale
zekerheidsstelsel en anderzijds reducties in de toeslagen en
investeringssubsidies voor nieuwbouw, lijkt de sector een
meer commerciële insteek te krijgen. De nadruk komt daarbij
meer en meer te liggen op kostenbesparingen, effectiever
vermogensbeheer, diversificatie van bedrijfsactiviteiten,
groei in andere woningsectoren (vooral vrije huursector) en
het aanbieden van diensten op het gebied van verzorging en
ondersteuning. De sector wordt gereguleerd door de Homes
and Communities Agency. Deze toezichthouder kijkt met
toenemende interesse naar de activiteiten van de sector en de
manier waarop deze haar belangrijkste vermogensbestanddelen
(sociale woningen) inzet om financiering te krijgen voor meer
commerciële activiteiten, waardoor de core business aan grotere
risico’s wordt blootgesteld.
Op dit moment lijkt de toekomst van de sector zeker, maar het is
onzeker of een ondernemingsmodel dat is ontwikkeld ten tijde
van historisch gezien royale subsidies voor nieuwe woningen en
het sociale zekerheidsstelsel voor huurinkomen, in haar huidige
vorm op de lange termijn nog wel houdbaar is.
Met minder subsidie zal groei – essentieel voor elk houdbaar
bedrijfsmodel binnen de sector – waarschijnlijk afhankelijk zijn
van meer vrijheid rond de inzet van de woningvoorraad, het
creëren van rendement door efficiëntieslagen (mogelijk met
behulp van fusies) en de omschakeling naar modellen gebaseerd
op nieuw woningbezit (new housing tenure models). Kortom,
wil de sector verder groeien en zich ontwikkelen, dan zal deze
niet alleen sociaalgevoelig moeten zijn, maar ook commercieel
ingesteld.
* English Housing Survey 2011 - 2012, Department for Communities and Local Government
Financiële sturing
9
Focus op de kerntaak zorgt voor een
majeur financieringsvraagstuk
Nieuwe wetgeving geeft richting
Na de goedkeuring van de Herzieningswet Toegelaten
Instellingen voor de Volkshuisvesting door de Tweede
Kamer in juni 2012 leek er snel duidelijkheid te komen
in de regelgeving voor corporaties. Het zomerreces
en de verkiezingen daarna zorgden echter voor een
stevige vertraging. Met het aantreden van de nieuwe
regering werd toch een andere koers gevaren en na
het woonakkoord in februari 2013 was een novelle
noodzakelijk om het wetsvoorstel aangepast naar de
Eerste Kamer te loodsen.
De novelle heeft het daglicht formeel nooit gezien, maar
de conceptversie zorgde voor de nodige commotie en
uiteindelijk voor aanvullende afspraken tussen Aedes
en de minister (augustus 2013). Hiermee lijkt een basis
gelegd voor de verdere wetgeving, met een kapstok
waaraan de dossiers over het werkgebied, de staatssteun,
de governance en het toezicht worden opgehangen.
Door gebruikmaking van Algemene Maatregelen van
Bestuur zijn de regels nog steeds wel vatbaar voor
de politieke barometer. Daardoor blijft het lastig om
langetermijnbeleid te ontwikkelen.
De discussie over de kerntaken lijkt ook richting te
kiezen. Corporaties moeten zich richten op diensten
van algemeen economisch belang (DAEB) en de
verhuur van woningen tot de liberalisatiegrens aan
huishoudens met recht op huurtoeslag (dus met een
inkomen tot EUR 34.000). Dit moeten ze primair doen
in één regionale woningmarkt, ter invulling van de
woonvisie van de gemeenten waarin ze acteren. De
positie van gemeenten wordt versterkt. Als corporaties
onvoldoende invulling geven aan de gemeentelijke
woonvisie, kunnen gemeenten zich (in het uiterste
geval) tot de minister wenden. Daarnaast worden
gemeenten in de gelegenheid gesteld hun zienswijze
te geven op de prestaties van de corporaties (zoals
verwoord in het volkshuisvestingsverslag). Het toezicht
op het volkshuisvestelijke en financiële reilen en zeilen
van de corporaties komt bij de minister te liggen en het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) krijgt een
zwaardere rol bij de eventuele sanering van financieel
zwakke corporaties. In deze ontwikkeling ligt ook de
opgave bij corporaties om hun resultaten en voorgenomen
beleid vanuit het doel van de corporatie transparant
neer te zetten. Het aantonen van de legitimiteit van de
corporatie in haar werkgebied ligt aan de basis van een
10
PwC
goede verstandhouding met de gemeenten.
Corporaties kunnen bestaande niet-DAEB-activiteiten
op de huidige wijze blijven uitoefenen. Nieuwbouw
van duurdere woningen kan alleen als de gemeente
daarom vraagt en andere marktpartijen de uitdaging
niet oppakken. Om te voldoen aan de regels
rondom de aanwending van staatssteun moeten de
DAEB- en de niet-DAEB-activiteiten in gescheiden
organisatorische eenheden worden uitgevoerd. Die
eenheden mogen administratief (binnen de toegelaten
instelling) of juridisch (in separate rechtspersonen)
worden gescheiden. Bij administratieve scheiding
valt de toegelaten instelling onder een zwaarder
toezichtsregime ter voorkoming van marktverstoring
en het weglekken van maatschappelijk vermogen.
Corporaties kunnen eenmalig, op het moment van
scheiding, een interne financiering tussen de DAEB en
niet-DAEB-eenheden organiseren. Die wordt afgelost
naar rato van de herfinanciering van de geborgde
leningenportefeuille.
Hiermee komt eindelijk duidelijkheid in een langlopend
proces. Daarmee is de wedstrijd echter nog niet
gespeeld. Een van de belangrijkste vraagstukken, dat
van de financiering van de niet-DAEB-activiteiten, komt
nu in zicht. Door het huurprijsbeleid van de afgelopen
decennia en de wens vooral goede kwaliteit te leveren,
is een situatie ontstaan waarin veel huishoudens van
buiten de doelgroep in sociale woningen zijn gehuisvest.
Circa 30% van de corporatiewoningen wordt nu
verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven
de huurtoeslaggrens (ABF Research, juni 2013). In de
afspraken van Aedes met de minister is de huurprijs
nadrukkelijk als grens voor de DAEB-activiteiten
benoemd. Maar veel corporaties hebben, met het
oog op de betaalbaarheid van de woningen, hun
doelgroep ruimer gedefinieerd dan nu is afgesproken.
Huishoudens met een inkomen tot EUR 43.000 worden
eveneens bediend (in de tienprocentmarge van het
toewijzingsbeleid).
Dit is echter wel hét moment om kleur te bekennen. Als
corporaties huishoudens met een hoger inkomen tot
bijvoorbeeld EUR 43.000 eveneens tot hun doelgroep
rekenen, zullen ze een groter deel van de activiteiten
zonder staatssteun moeten uitvoeren en overbrengen naar
de niet-DAEB-kant. Van de huidige woningvoorraad wordt
immers krap 70% aan de doelgroep (huishoudens met
een inkomen tot EUR 34.000) verhuurd (ABF Research,
juni 2013). Daar hoort uiteraard een ander verdienmodel
bij, met hogere financieringslasten en marktgerelateerde
huurprijzen. Dit zou een majeure transitie voor de
financiering van de woningcorporaties en de Nederlandse
woningmarkt betekenen. Een koers waar de nodige
financiële stuurmanskunst bij komt kijken.
Een deel van de corporatiewoningen zal
geliberaliseerd worden
We staan nog even stil bij die financiële stuurmanskunst.
In essentie is de discussie over DAEB- en niet-DAEB
(als uitvloeisel van de spelregels voor de aanwending
van staatssteun) te zien als een financieringsvraagstuk.
Gesteld dat corporaties zich bezig mogen blijven houden
met activiteiten naast de kerntaak, is de vraag hoe die
andere activiteiten kunnen worden gefinancierd. In de
overgangsperiode, na invoering van de herzieningswet,
wordt daarin nog wel voorzien. Maar bij herfinanciering
of bij verkoop van DAEB-woningen aan de niet-DAEBeenheid na de scheiding, zal een beroep op de markt
moeten worden gedaan. Het is zaak dat corporaties zich
voorbereiden op dit vraagstuk.
In dit kader wordt gewerkt aan verschillende
initiatieven gericht op participatie door marktpartijen
(pensioenfondsen, banken, beleggers) in dit vraagstuk.
Tot op heden heeft dit nog niet geleid tot structurele
oplossingen. Vanuit beleggersperspectief is de
woningmarkt in Nederland een interessante markt.
De middeldure huur is klein en de behoefte aan meer
woningen in dit segment groeit, mede als gevolg van
demografische ontwikkelingen gericht op urbanisatie en
kleinere huishoudens. Een belangrijk deel van de groei
in dit segment zal (via huurverhoging) uit de bestaande
woningvoorraad komen. De kwaliteit van de woningen
is immers al op het niveau waarmee een huurprijs in het
geliberaliseerde segment kan worden gerealiseerd.
De voorbereidingen die woningcorporaties moeten
treffen, hebben vooral betrekking op het ontwikkelen
van een heldere visie op de business case van het
te liberaliseren deel van hun portefeuille. Daarin
zijn kennis van de lokale markt en de behoefte aan
middeldure huurwoningen essentieel. Het bij elkaar
brengen van partijen is nog een vraag op zich. Daarin
spelen overheid, institutionele beleggers, het WIF en
(samenwerkende) individuele corporaties ieder hun
eigen rol. Mogelijk dat de ervaringen in Engeland met de
uitgifte van bonds daarbij kunnen helpen.
Samenvatting uitkomsten
onderzoek
Ons onderzoek heeft zich zoals altijd gericht op de
verantwoording over de prestaties over het afgelopen
boekjaar. Daarbij gaat het steeds om de vragen ‘hoe?’ en
‘wat?’.
Hoe hebben corporaties nu verslag gedaan van hun
prestaties? Hebben ze daarbij gebruikgemaakt van de
belangrijkste financiële kengetallen? Dit jaar was het
uiteraard de vraag wat de impact zou zijn van de nieuwe
RJ645 in de transparantie van de vastgoedprestaties.
En wat zijn dan de uitkomsten? Welke financierings­
verhoudingen zien we dan? En zien we de
ontwikkelingen zoals hiervoor geschetst terug in de
financiële resultaten?
De overall conclusie is dat de toename van het gebruik
van standaard kengetallen zich voortzet en voor enkele
ratio’s zo langzamerhand misschien wel een optimum
gaat bereiken. Goed nieuws dus. De keerzijde daarvan
is dat een echte verantwoording (over de realisatie van
de beoogde vermogensinzet) vaak nog niet aan de orde
is. Met gebruikmaking van de nieuwe mogelijkheden
tot verslaggeving op basis van de marktwaarde, is het
maatschappelijk rendement van corporaties immers
eenvoudiger in beeld te brengen. Enkele corporaties
doen dat al; veel corporaties doen dat echter niet, die
blijven er ver vandaan. Een gemiste kans die we vooral
als groeipotentie zien.
In termen van rendement en financiering worden de
economische ontwikkelingen steeds zichtbaarder.
De leningenportefeuille drukt steeds zwaarder op de
balans, mede als gevolg van de waardedaling van het
bezit. En de gemiddelde interestdekkingsratio neemt
bij een dalend bedrijfskostenniveau (afgezet tegen de
huurinkomsten) en een onverminderd lage rente, nog
steeds licht toe.
De jaarverslagen kunnen in waarde winnen door
een stevigere focus op doelstellingen en risico’s.
Hoe heeft de corporatie haar vermogen ingezet voor
de maatschappelijke opgave? Welke kasstromen
horen daarbij? En hoe ontwikkelen deze zich in de
komende jaren? De corporatie die dan ook nog een
goede vergelijking maakt met andere corporaties en
commerciële vastgoedbeleggers, rapporteert niet alleen
een transparant maar vooral relevant jaarverslag.
Financiële sturing
11
2
Contouren van
financiële sturing
12
PwC
Corporaties; vastgoedbeleggers met
een maatschappelijke opgave
Het financieel beleid bij een corporatie dient voldoende
uitgangspunten te bevatten om de financiële sturing in
te bedden in de corporatie. Daarvoor is het noodzakelijk
dat de corporatie doelstellingen formuleert rond de inzet
en het rendement van haar maatschappelijke vermogen.
Die doelstellingen vormen de basis voor de normen aan
de hand waarvan de corporatie haar kasstromen en
daarmee haar continuïteit bewaakt.
Het gaat daarbij om de volgende belangrijkste
onderdelen:
a. Kasstromen
b. Exploitatie en resultaats- en rendementsdoelstellingen
c. Portfolio en rendement op investeringen
d. Financiering, risico’s op het vlak van rente,
liquiditeiten en beschikbaarheid
e. Waarde- en vermogensontwikkeling
Een adequaat financieel beleid dient te borgen dat
een corporatie in continuïteit haar doelstellingen kan
realiseren. Een corporatie dient naar onze mening
hiertoe, op basis van haar eigen criteria, financiële
beleidskaders te ontwikkelen die voor alle onderdelen
van de financiële sturing van toepassing zijn. De
financiële sturing kan enkel worden gebaseerd op de
kasstromen, omdat deze niet kunnen worden beïnvloed
door boekhoudkundige keuzes en daardoor een stabiele
basis vormen voor sturing. Bij een adequate financiële
sturing wordt de sturing op de kasstromen gekoppeld
aan de resultaats- en rendementsdoelstellingen,
de waardeontwikkeling van het bezit en de
vermogensontwikkeling op basis van de actuele waarde.
Het financiële sturingsmodel
Wij hanteren een model voor financiële sturing in
meerjarenperspectief dat is gebaseerd op kasstromen. De
corporatie kent drie soorten kasstromen, te weten:
• kasstromen uit de exploitatie van het bezit;
• kasstromen met betrekking tot de mutaties in het
bezit (portfolio);
• kasstromen met betrekking tot de financiering van het
bezit.
Het verdient de voorkeur een integrale benadering
te hanteren voor de diverse kasstromen. Dat wil
zeggen dat er een wisselwerking bestaat tussen de
exploitatiekasstromen, de portfoliokasstromen (aan- en
verkoop van woningen) en de financieringskasstromen.
Het financieel beleid geeft richting aan de gewenste
verhouding tussen de kasstromen, de noodzakelijke
buffers voor risico’s en daarmee inzicht in de ruimte
die bestaat voor de realisatie van het maatschappelijk
rendement. De omvang van toekomstige kasstromen
kan sterk variëren en is mede afhankelijk van de door
een corporatie gekozen beleidsuitgangspunten. De
mate waarin de kasstromen variëren in omvang wordt
volatiliteit genoemd. Om de volatiliteit een plek te geven
in het financieel beleid adviseren wij in het financieel
beleid een zogeheten stresstest op te nemen. Deze
stresstest maakt onderscheid tussen macro-economische
scenario’s en interne beleidsvarianten. Macroeconomische variabelen die niet beïnvloedbaar zijn
door een corporatie kunnen hierbij worden afgeleid van
algemeen geldende normen. Het verdient aanbeveling
minimaal drie scenario’s te onderkennen, te weten een
meest waarschijnlijk scenario, een negatief scenario en
een positief scenario. De corporatie zou deze scenario’s
ook moeten laten zien in haar verantwoording.
Daarmee geeft zij op een relevante manier inzicht in de
toekomstige ontwikkelingen.
Exploitatie
De exploitatiekasstroom moet over een planperiode
onder normale omstandigheden gemiddeld positief
zijn. Deze kasstroom moet zodanig zijn dat de rentelast
hieruit kan worden voldaan. Rekening houdend met
een verwachte toenemende belastingdruk achten
wij een interestdekkingsratio van 1,5 - 1,6 minimaal
noodzakelijk. Deze norm ligt hoger dan in het afgelopen
jaar. Reden hiervoor is dat wij een grotere volatiliteit
zien in de kasstromen door beleid dat nog moet worden
gerealiseerd en door de afhankelijkheid van verkopen.
Ook verwachten wij dat in de toekomst een hogere
kasstroom nodig zal zijn voor de daadwerkelijke aflossing
van financiering. Hoewel de ICR niet het instrument is
om te sturen op beschikbare kasstromen voor aflossing,
is wel duidelijk dat uit die exploitatiekasstroom ook een
groot deel van de middelen voor aflossing beschikbaar
moet komen. De daadwerkelijke normstelling is
afhankelijk van de volatiliteit van de kasstroom en het
meerjarenperspectief van de desbetreffende corporatie.
Adequate kasstroomsturing gaat uit van een
integrale benadering.
Financiële sturing
13
Portfolio
De corporatie dient een aantal criteria te formuleren
aan de hand waarvan investeringsbeslissingen kunnen
worden genomen. Dit zijn bijvoorbeeld direct rendement
en de internal rate of return. Beide rendementsgetallen
dienen te worden beschouwd in relatie tot de
gemiddelde vermogenskostenvoet. Beleidsmatig
maakt de corporatie keuzes naar vastgoedsegment
(sociaal, maatschappelijk en/of commercieel). Het
rendement over de gehele portefeuille dient minimaal
de gemiddelde vermogenskostenvoet te evenaren. Zo
niet, dan teert de corporatie in op haar vermogen. Dat
kan overigens ook een bewuste keuze zijn. Het indirect
rendement wordt door de corporatie gemonitord. Het
laat zien in hoeverre de corporatie waarde creëert of
waarde bewust opoffert voor een maatschappelijk doel.
Bij het nemen van desinvesteringsbeslissingen speelt
de indirecte waarde een belangrijke rol. Daar waar
een corporatie een hoog indirect rendement verwacht
te kunnen realiseren, kan een corporatie de hoogste
kasstroom realiseren voor interne financiering.
Beslissingen over de portfolio, vooral investerings­
beslissingen, zijn niet alleen afhankelijk van
rendementsdoelstellingen. De totale ontwikkelactiviteit
moet ook worden gestuurd op basis van risicobeheersing
op portefeuilleniveau. Goed inzicht in de ontwikkel­
portefeuille is daarbij van essentieel belang. Dit ligt
buiten het bereik van deze publicatie, maar is wel een
punt om in de gaten te houden.
Financiering
De investeringsfinancieringsratio maakt deel uit van het
financieringsstatuut. Deze ratio komt tot stand op basis
van de vermogensdoelstellingen. Op investeringsniveau
en op jaarlaagniveau over een planperiode bewaakt een
corporatie met de investeringsfinancieringsratio de juiste
verhouding tussen de financiering en de waardecreatie.
Immers, investeringen zonder waarde dragen niet
bij aan de vermogensontwikkeling. De uiteindelijke
doelstelling is de continuïteit te waarborgen door een
gezonde vermogensontwikkeling. Voor de beoordeling
van de vermogenspositie hanteren wij in ons model het
kengetal loan to value. Dit geeft aan hoeveel van de
waarde van een corporatie is gefinancierd. Wij zien de
financieringsverhouding als een van de indicatoren voor
de beoordeling van de financiële gezondheid van een
corporatie. Een corporatie zal een eigen norm moeten
formuleren, op basis van het eigen risicoprofiel en de
14
PwC
gewenste vermogensbuffer die daarbij hoort. Wij zien
echter een loan to value (tegen de WOZ-waarde) van
25% als een indicatie van een gezonde financiële positie.
Door de waardedaling van het vastgoed de afgelopen
jaren staat dit percentage onder druk.
Waarde
Binnen de sector worden diverse begrippen gehanteerd
om de waarde van het vastgoed weer te geven. PwC is
van mening dat de marktwaarde in verhuurde staat de
meest relevante waarde is voor de waardering van de
vastgoedportefeuille van een woningcorporatie. Afgezet
tegen een investering en de beleidswaarde ontstaat
daarbij een duidelijk beeld van de maatschappelijk
opgeofferde waarde. Voor de beoordeling van het directe
rendement in vergelijking tot andere vastgoedbedrijven,
verdient het eveneens de voorkeur uit te gaan van de
marktwaarde. De marktwaarde in verhuurde staat is
voor een toenemend aantal corporaties beschikbaar.
Voor ons onderzoek sluiten wij aan bij de beschikbare
openbare informatie en is voor de berekening van de
loan to value en het directe rendement, bij gebrek aan
beter, aansluiting gezocht bij de WOZ-waarde.
Sturingsmodel
Het hier gepresenteerde model is samengevat op
corporatieniveau. De corporatie kent meerdere
activiteiten die, met gelijke kengetallen doch
met een andere normstelling, moeten worden
beoordeeld. Het meest voor de hand liggend is de
driedeling sociaal, maatschappelijk en commercieel
vastgoed. De exploitatie- en portfoliokasstromen
kunnen in deze categorieën worden beoordeeld.
De financieringskasstroom zal meestal (nog) op
corporatieniveau worden beheerst. In figuur 1 is een
impressie van ons sturingsmodel opgenomen.
In bijlage A is een grotere versie terug te vinden. Vertaald
naar een dashboard heeft een corporatie met dit
sturingsmodel een managementinstrument in handen
waarmee zij de financiële sturing kan vormgeven en de
financiële continuïteit kan bewaken.
Figuur 1. Financieel sturingsmodel met een integrale benadering van de verschillende kasstromen: exploitatie van het
bezit, mutaties in het bezit en financiering van het bezit.
Financieel sturingsmodel (meerjarenperspectief)
Portfoliobeleid
Grondposities
Concurrentie
Schaalvergroting
Landelijke toelating
Verscheidenheid
Portfoliomanagement
Waardesturing
Imago
Demografie
Individualisering
Doelgroep
Corporate Governance
Visitatie
Transparante verslaggeving
Maatschappelijk presteren
Druk op werknemers
Prestatiegerichtheid
Ondernemerschap
Fiscalisering
Financiering
Juridische structuur
Risk management
Interne controle
Efficiënte bedrijfsvoering
ICT-toepassingen
Internet
Domotica
Beleid
Projectontwikkeling
Financiële positie
Kasstromen
Benchmark versus
normstelling,
aeDex IPD
Value
Direct
rendement
Benchmark
versus
normstelling
Waardering
portefeuille per 1/1
Portfolio kasstroom
Waardering
+
+/-
Interest
dekkingsratio
=
+
Leningen
=
Medewerkers
Klant
Benchmark
versus
normstelling
Loan to
value
Eindstand netto
schuldpositie 31/12
Investeringsfinancieringsratio
Planning & Control
Waardering
portefeuille per
31/12
Vermogensontwikkeling
Operationele kasstroom
Beginstand
netto schuldpositie 1/1
=
Loan
Loan
=
+
Benchmark versus
normstelling,
aeDex IPD
Indirect
rendement
IRR/ BAR /
NAR
Investeringen & verkopen
Value
Onroerendgoedmarkt
Druk vanuit Brussel
Nieuw huurbeleid
Woonvisie gemeente
Kapitaalmarkt
Treasury
Toezicht
Risicomanagement
Kwaliteit
Beleidsvariant
Kengetal
Uitkomsten
In deze publicatie hebben wij de uitkomsten van
ons onderzoek naar de financiële prestaties van de
41 grootste corporaties in 2012 opgenomen. De
kengetallen zijn ontleend aan en berekend op basis
van de jaarstukken over het boekjaar 2012. Wij hebben
ook vergelijkende cijfers opgenomen over de boekjaren
2011, 2010 en 2009. Deze hebben wij ontleend aan
ons onderzoek van voorgaande jaren, aangevuld met
de nieuw beschikbaar gekomen informatie van enkele
corporaties. In de bijlagen hebben wij de gegevens per
corporatie opgenomen. De presentatie van het financieel
beleid in de jaarverslagen lichten wij tekstueel toe.
Financiële sturing
15
3
Financiële sturing in
verantwoordingen
16
PwC
Stelselwijziging
In 2012 waren corporaties verplicht de nieuwe
verslaggevingsrichtlijn 645 Toegelaten Instellingen voor
de Volkshuisvesting toe te passen. Door het late moment
van publicatie van deze richtlijn, was de toepassing in
2011 nog niet verplicht. Het ontbreken van een goede
handreiking was voor veel corporaties dan ook reden
de invoering een jaar uit te stellen. Maar in 2012 was er
geen ontkomen meer aan; de jaarverslaggeving moest
echt op basis van de nieuwe grondslagen en dus was een
stelselwijziging verplicht.
Voor bijna veertig procent (zestien) van de beoordeelde
corporaties was dit aanleiding de waardering van het
vastgoed op basis van de marktwaarde in verhuurde
staat te doen. Drie corporaties deden dat voorheen
al, tien corporaties waardeerden vorig jaar nog op de
bedrijfswaarde en drie corporaties maakten de overstap
van de historische kostprijs naar de ultieme actuele
waarde-variant. Enkele uitzonderingen daargelaten,
zijn de corporaties die waarderen op basis van de
marktwaarde overwegend stedelijke corporaties met een
grote transformatie-opgave.
Bijna veertig procent van de beoordeelde
corporaties waardeert op marktwaarde in
verhuurde staat.
Er zijn zes corporaties van de historische kostprijs naar
de bedrijfswaarde gegaan. Totaal waarderen twintig van
de 41 onderzochte corporaties op de bedrijfswaarde. Per
saldo resteren vijf corporaties die waarderen op basis van
de historische kostprijs.
NBA kwalificatie
Woningcorporaties zijn de afgelopen periode
geconfronteerd met omstandigheden die een stevige
impact op hun financiële positie hebben:
• het voorgenomen kabinetsbeleid en dan specifiek de
aangekondigde verhuurdersheffing;
• de waardedaling van het bezit;
• de saneringsheffing die het Centraal Fonds
Volkshuisvesting(CFV) gaat incasseren.
In reactie hierop heeft het WSW de communicatie
over het faciliteringsvolume voor de jaren na 2013 (de
mate waarin corporaties gebruik kunnen maken van
geborgde financiering) uitgesteld totdat ze de Prognoseinformatie (dPi) heeft kunnen beoordelen. Hierdoor is
het mogelijk dat bij het opmaken van de jaarrekening
een onzekerheid bestond over de mate waarin een
corporatie zonder hulp van derden zelfstandig aan de
vereiste financiële kengetallen kan blijven voldoen en/
of haar activiteiten kan blijven uitvoeren. Op grond van
de verslaggevingsregels is een bestuur verplicht in het
jaarverslag aandacht te schenken aan bovengenoemde
omstandigheden.
De Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants
(NBA) heeft in Audit Alert 30 (april 2013), ter
ondersteuning van de accountants die een oordeel
moeten verstrekken bij de jaarrekeningen van de
woningcorporaties, drie mogelijke situaties geschetst:
Figuur 2. Waarderingsgrondslagen in 2011 en 2012.
30
24
25
20
20
16
14
15
10
5
5
3
2012
Marktwaarde verhuurde staat
2011
Bedrijfswaarde
Historische kostprijs
A. Corporaties die de verwachte heffingen kunnen
voldoen en kunnen blijven voldoen aan de in de sector
gebruikelijke financiële kengetallen zonder wezenlijke
aanpassing in de bedrijfsvoering (personeel,
organisatie, onderhoud en investeringsvolume) en
slechts beperkt gebruik hoeven te maken van de
verruiming van het verhuurbeleid.
B. Corporaties die wezenlijke aanpassingen moeten
doorvoeren in hun bedrijfsvoering (personeel,
organisatie, onderhoud en investeringsvolume) en
gebruik moeten maken van de verruiming van het
verhuurbeleid om de operationele kasstroom op het
vereiste niveau te kunnen houden om te voldoen aan
de door externe partijen vereiste financiële kengetallen.
Financiële sturing
17
C. Corporaties die ondanks wezenlijke aanpassingen in
de bedrijfsvoering en ondanks gebruikmaking van het
verruimde huurbeleid niet kunnen voldoen aan de
door externe partijen vereiste financiële kengetallen.
Deze corporaties zullen, al dan niet in overleg met het
WSW en/of CFV, tot aanvullende maatregelen moeten
komen.
Van de 41 beoordeelde corporaties zijn er 25 die naar
verwachting van het bestuur kunnen blijven voldoen
aan de in de sector gebruikelijke financiële kengetallen,
zonder wezenlijke aanpassingen in de bedrijfsvoering
en daarbij slechts beperkt gebruik hoeven te maken van
de verruiming van het huurbeleid (situatie A). Bij 11
corporaties is sprake van situatie B; daar moet wel een
wezenlijke aanpassing worden doorgevoerd en gebruik
worden gemaakt van de verruiming van het huurbeleid.
Bij de beoordeelde corporaties zijn geen corporaties die
niet zullen kunnen voldoen aan de vereiste financiële
kengetallen (situatie C). Bij vijf corporaties is de
kwalificatie niet als zodanig te onderkennen (mede
doordat de jaarrekening eerder was opgemaakt dan dat
de Audit Alert verscheen).
In de jaarverslagen zijn de bestuurders overigens een
stuk somberder. Bij 29 corporaties wordt gesproken
over noodzakelijke ingrepen in de operationele en
investeringskasstromen om de heffingen te kunnen
betalen. Nu is dat op zich ook wel logisch (het is eerder
vreemd dat dit niet bij alle corporaties aan de orde is),
maar het gaat bij 18 van die 29 corporaties blijkbaar niet
om wezenlijke aanpassingen (op grond waarvan situatie
B aan de orde zou zijn geweest).
Ruim 70% van de beoordeelde
corporaties verwacht ingrepen in
de kasstromen te moeten doen om
binnen de gebruikelijke financiële
kaders te blijven.
Figuur 3: Benodigde ingreep in kasstromen.
35
30
25
20
15
10
5
Ingreep in
kasstromen
nodig volgens
jaarverslag
18
PwC
Ingreep in
kasstromen niet
nodig volgens
jaarverslag
Niet
benoemd
NBA
Kwalificatie
A
NBA
Kwalificatie
B
NBA
Kwalificatie
C
NBA
Kwalificatie
niet bekend
Relevantie in financiële
verantwoording
Met de toepassing van de nieuwe waarderings­
grondslagen bestond in 2012 tevens de mogelijkheid
de jaarverslaggeving van de corporatie te voorzien
van nieuwe relevante data. Immers, bij toepassing van
de marktwaarde is de corporatie in staat te laten zien
welk vermogen zou kunnen worden gerealiseerd als
de corporatie zou streven naar waardemaximalisatie.
Het feit dat de corporatie een andere doelstelling heeft,
zorgt ervoor dat die maximale waarde niet wordt
gerealiseerd. Voor corporaties is het uiterst relevant deze
opoffering, het maatschappelijk rendement of dividend,
gekwantificeerd in beeld te brengen. Dit gebeurt echter
maar zelden. Er zijn slechts vijf corporaties die op
enige wijze inzicht proberen te geven in de omvang
van het vermogen en de aanwending daarvan voor de
maatschappelijke opgave. Een gemiste kans!
Waar het gaat om de feitelijke aanwending van het
maatschappelijke vermogen, de belegging in de
woningvoorraad, valt eveneens nog veel te winnen.
Er zijn nog steeds weinig corporaties die echt
informatie beschikbaar stellen over de woningbehoefte
waarin ze willen voorzien, afgezet tegen de huidige
woningvoorraad, de benodigde transitie in de
portefeuille en de kasstromen die dat met zich
meebrengt. Per saldo zijn er eveneens vijf corporaties
(maar niet dezelfde) die dit wel doen. Enkele corporaties
leggen een verband of maken een vergelijking met de
commerciële/residentiële vastgoedbeleggers. Dat zijn er
zo weinig (hoe goed ook) dat we dit niet verder hebben
beoordeeld. Een hernieuwde oproep om integrated
reporting echt een plek in de jaarverslaggeving van
woningcorporaties te geven lijkt ons hier dan ook op z’n
plaats.
Ten aanzien van de kasstromen zijn we vooral
afhankelijk van het kasstroomoverzicht in de
jaarrekening. In ieder geval staan de belangrijkste
kasstromen (de exploitatiekasstroom, de operationele
kasstroom, de investeringskasstroom en de
financieringskasstroom) hier keurig onder elkaar. Wij
zouden verwachten dat in het jaarverslag daarvan dan
ook gebruikgemaakt zou worden. Dat blijkt nauwelijks
het geval. De toepassing van de nieuwe modellen
(in verband met de nieuwe verslaggevingsregels)
zou een goede gelegenheid zijn geweest ook dit
element in de jaarverslaggeving op te frissen. Dat
is helaas niet gebeurd. In de praktijk blijken vooral
veel verschillen te bestaan in de definitie van de
exploitatiekasstroom. Allereerst uiteraard als gevolg van
de keuzemogelijkheid tussen de directe en de indirecte
methode. Maar uiteindelijk zouden verbanden tussen het
bedrijfsresultaat in de winst-en-verliesrekening en het
kasstroomoverzicht wel te leggen moeten zijn. Dat blijkt
vaak niet het geval. Dit komt vooral door verschillen
in eliminatie van mutaties in de voorziening voor
onrendabele top, mutaties in voorraden bestemd voor
verkoop en de mutaties in een eventueel bankkrediet.
De laatste is wel vermeldenswaardig. Wij constateren
geregeld dat de toename in de rekeningcourantschuld
bij de bank (via mutaties in de kortlopende schulden)
als een hogere exploitatiekasstroom wordt beschouwd.
Dan worden de berekening en duiding van de
interestdekkingsratio wel een ingewikkelde opgave.
De marktwaarde, als
informatiemiddel in het kader van
relevante verslaggeving, wordt nog
onvoldoende gebruikt.
We houden daarom hier een pleidooi bij de sector
over te stappen naar de directe methode voor het
kasstroomoverzicht op basis van eenduidige definities.
Dit laatste vergt ook van de externe toezichthouders
een inspanning om zich aan te sluiten bij de richtlijnen
voor de jaarverslaggeving in definities. Daarmee worden
kasstromen beter vergelijkbaar en kan ook de aansluiting
met instrumenten als dPi beter worden gerealiseerd.
Dit vraagt wel dat de externe toezichthouders de sector
de tijd geven te wennen door een tijdige aankondiging.
Het is namelijk niet alleen een proces voor dit jaar, ook
vergelijkende cijfers dienen opgebouwd te worden.
Integrated reporting is een nieuwe vorm van
verslaglegging waarbij een koppeling wordt gemaakt
tussen enerzijds de strategie, governance en de
financiële prestaties van een onderneming en
anderzijds de sociale, duurzame en economische
context waarin zij opereert. Zo krijgen investeerders
en andere belanghebbenden beter inzicht in de wijze
waarop de onderneming haar strategie uitvoert en
wat de impact daarvan is op de maatschappij. Deze
nieuwe verslagleggingsvorm vraagt echter om een
wezenlijke herziening van het systeem van corporate
reporting. Iets waar PwC zich hard voor maakt. Lees
meer op www.pwc.nl/integratedreporting.
Financiële sturing
19
De Interest Coverage Ratio wordt berekend
door de exploitatiekasstromen te delen door de
financieringslasten.
Interest Coverage Ratio
De Interest Coverage Ratio (ICR) wordt berekend
door de winst-en-verliesrekening te zuiveren van
waarderingsvraagstukken, zichtbare non-cash en nietexploitatie-gerelateerde items, zoals afschrijvingen,
verkopen en dergelijke. De leefbaarheidsuitgaven
blijven in de exploitatiekasstroom achter. Deze zouden
eigenlijk als maatschappelijk dividend moeten worden
opgenomen, maar zijn uit de externe informatiebronnen
niet te achterhalen. De totale rentelast wordt uitgedrukt
in de verhouding tot het exploitatiesaldo; dit bepaalt de
ICR.
Indien de ICR kleiner is dan 1, genereert de corporatie
onvoldoende kasstroom uit de exploitatie om de
rentelast te betalen.
De normstelling voor de ICR is uiteraard afhankelijk
van de doelstellingen op het gebied van het rendement
van het geïnvesteerde vermogen, rekening houdend met
het risicoprofiel van de corporatie. Net als de Loan to
Value zien wij de ICR als een van de indicatoren voor de
financiële gezondheid van een corporatie. Een ICR van
1,6 - 1,7 zien wij als een indicatie voor een financieel
gezonde corporatie.
Wat opvalt in het onderzoek van 2012 is dat de spreiding
van de winstgevendheid van de corporaties groot is,
maar gedurende de jaren wel afneemt. De gemiddelde
ICR kent een stijging van 1,86 naar 1,98. Maar de groep
corporaties die een ICR van meer dan 1,60 weten te
realiseren, neemt weer af tot dezelfde proporties als in
2010. Van de onderzochte corporaties kan de volgende
verdeling worden gemaakt op basis van de spreiding van
de ICR.
Figuur 4: Corporaties die rapporteren over ICR.
100%
90%
80%
Tabel 1: Spreiding ICR.
70%
60%
50%
2011
2010
2009
0%
0%
8%
13%
40%
ICR < 1
30%
1 < ICR < 1,60
32%
26%
25%
46%
ICR > 1,60
68%
74%
67%
41%
100%
100%
100%
100%
20%
10%
Totaal
0%
2012
2011
2010
% Corporaties dat rapporteert over het kengetal
% Corporaties dat nadere uitleg geeft over het kengetal
20
2012
PwC
2009
Wij zien (de ontwikkeling van) de ICR als een van
de belangrijkste kengetallen binnen het financiële
sturingskader bij woningcorporaties. Het kengetal is
zuiver, het gemakkelijkst te bepalen en het laat direct
zien of de exploitatie voldoende winstgevend is. Vrijwel
alle corporaties hebben een operationele kasstroom die
voldoende is om de rente te betalen.
De lage rentestand en daarmee de dalende
vermogenskostenvoet spelen hierin een belangrijke
rol. Wij zien daarin een groot risico schuilen voor de
sector. Een van de belangrijkste ratio’s op het gebied
van financiële sturing wordt namelijk beïnvloed door
een factor waarop de sector geen invloed heeft: de
rentestand. Een stijging van de reële rente zal voor
veel corporaties een stevige impact op de financiële
prestaties hebben. Maatregelen van de overheid zorgen
ook voor toenemende druk op de financiële posities van
woningcorporaties.
De verantwoording over de ICR heeft een sterke vlucht
genomen. De meeste corporaties rapporteren expliciet
over de ICR. Het aantal corporaties dat bovendien
informatie opneemt over het beleid en de normstelling
rond de ICR, heeft ook een stevige ontwikkeling
doorgemaakt (bijna 80% in 2012 waar in 2011 nog 57%
zich hierover verantwoordde). Dat is winst als het om
relevante verslaggeving gaat.
Goed te zien is dat de meeste corporaties ook informatie
opnemen over de Debt Service Coverage Ratio (DSCR),
ofwel de mate waarin de corporatie ook in staat is
te voldoen aan de aflossingsfictie van het WSW. In
2012 benoemde 65% van de onderzochte corporaties
deze (of een vergelijkbare) ratio. En bijna 60% nam
ook een toelichting daarbij op. Wij merken op dat
de gerapporteerde DSCR’s zijn gebaseerd op een
aflossingsfictie van 2%. De vraag is of dit percentage
nog realistisch is. In ieder geval zal voor een niet-DAEBfinanciering moeten worden uitgegaan van looptijden
van financiering die aanzienlijk korter zijn dan vijftig
jaar en ook daadwerkelijk moeten worden afgelost. Een
scenarioanalyse hierbij is naar onze mening gewenst.
De stijging in de ICR vlakt af. Wat
gebeurt er als de rente gaat stijgen?
Figuur 5: Interest Coverage Ratio.
6
5
4
3
2
1
0
Gemiddelde
2012
2011
Laagste
2010
Hoogste
2009
Financiële sturing
21
De efficiencyratio wordt berekend door de
operationele kasstromen te delen door de
opbrengsten uit de verhuur.
Efficiencyratio
Onderstaand is in een diagram weergegeven hoe
de grote corporaties gemiddeld bezien iedere euro
besteden. De corporaties geven 59% van hun inkomsten
uit aan personele lasten, onderhoudslasten en overige
bedrijfslasten. Aan de financieringslasten wordt 23%
uitgegeven. Daarmee resteert 18% van de inkomsten
voor investeren en aflossen.
Door het inzicht in de afzonderlijke kasstromen van de
exploitatie wordt inzichtelijk hoe het resultaat
van de exploitatie kan worden beïnvloed. Dit kan
bijvoorbeeld door:
• inkomsten verhogen door huurstijging;
• bezuinigen op de overige bedrijfslasten en de
leefbaarheidsuitgaven;
• onderhoudsuitgaven naar een marktconform niveau
brengen;
• verkopen van bestaand bezit met een laag rendement;
• toevoegen van hoogrenderend vastgoed: met de
dalende stichtingskosten van nieuwbouwwoningen
ontstaan dus ook kansen!
Duidelijk is dat corporaties de afgelopen jaren stevig
hebben ingezet op kostenbesparingen en daarmee op
verhoging van hun efficiency. Op alle fronten (personeel,
onderhoud en overige bedrijfslasten) is in 2012 minder
besteed dan in voorgaande jaren. Tezamen met de
dalende rentelasten blijft per saldo meer over voor
investeringen en aflossingen.
Bezuinigingen en reorganisaties sorteren effect.
Het kostenniveau neemt af.
Figuur 6: Efficiencyratio.
Figuur 7: Efficiencyratio in meerjarig perspectief.
Besteding huuropbrengsten per euro in 2012
Besteding huuropbrengsten per euro 2010-2012
Personeelskosten
€ 0,15
Restant
€ 0,18
Personeelskosten
€ 0,15
Restant
€ 0,18
Onderhoudskosten
€ 0,21
Rentelasten
€ 0,23
Onderhoudskosten
€ 0,21
Rentelasten
€ 0,23
Leefbaarheid
€ 0,01
Overige bedrijfslasten
€ 0,22
22
PwC
Leefbaarheid
€ 0,01
Overige bedrijfslasten
€ 0,23
Direct rendement
Het kengetal direct rendement kan dienen voor
bijvoorbeeld het huur- en onderhoudsbeleid van het
bestaande bezit. Bij voorkeur wordt de norm voor
direct rendement gekoppeld aan een verdienmodel
per vastgoedsegment. Dit geeft inzicht in de
winstgevendheid van de verschillende segmenten als
sociale huurwoningen, geliberaliseerde huurwoningen,
bedrijfsmatig onroerend goed, maatschappelijk
onroerend goed, parkeerplaatsen, et cetera.
Nu corporaties de mogelijkheid hebben de marktwaarde
in hun jaarverslaggeving te hanteren, is een
vergelijking tussen corporaties onderling en met andere
vastgoedbeleggers beter mogelijk. In die zin zou het
voor de hand liggen voor de beoordeling van het directe
rendement de marktwaarde in verhuurde staat te
hanteren. Door het ontbreken van deze informatie voor
een substantieel deel van de beoordeelde corporaties,
is dit echter nog niet mogelijk. Voor dit onderzoek
hebben wij daarom vooralsnog de WOZ-waarde als
basis voor de bepaling van het rendement gehanteerd.
De WOZ-waarde hebben wij ontleend aan Corporatie
in Perspectief van het CFV. De gehanteerde WOZwaarde heeft als nadeel dat deze niet actueel is. Voor
het doeleinde van de publicatie zijn wij van mening
dat dit jammer is, maar geen afbreuk doet aan de
trendinformatie die kan worden ontleend aan deze
publicatie.
Direct rendement is de exploitatiekasstroom
uitgedrukt in een percentage van de waarde
van het onderliggende bezit.
Het aantal corporaties dat over hun directe rendement
rapporteert, neemt gestaag toe; een positieve
ontwikkeling. Gezocht naar het soort corporatie dat
over dit kengetal rapporteert, zou een relatie met
de waarderingsgrondslag voor de hand liggen. Van
corporaties die op marktwaarde rapporteren, zou
verwacht kunnen worden dat die het directe rendement
dan ook inzichtelijk maken. Die relatie blijkt minder
sterk dan gedacht. De helft van de corporaties die op
marktwaarde waarderen legt ook verantwoording af
over het directe rendement. Van de corporaties die de
bedrijfswaarde of de historische kostprijs hanteren, doet
veertig procent dat.
Figuur 8: Corporaties die rapporteren over direct
rendement.
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
De toename in het directe rendement hangt
samen met de verbeterde kasstroom uit
exploitatie en de daling van de waarde van de
woningen.
10%
5%
0%
2012
2011
2010
2009
% Corporaties dat rapporteert over het kengetal
% Corporaties dat nadere uitleg geeft over het kengetal
Financiële sturing
23
Ter bepaling van het gewenste rendement kunnen
onder meer de hoogte van de rente op langlopende
leningen en de strategische doelstelling(en) per complex
als basis dienen. Daarbij moet dan in de normstelling
rekening worden gehouden met risico-opslagen
voor het soort object. Een direct rendement onder
de vermogenskostenvoet duidt op het interen op het
vermogen. De corporatie behaalt immers onvoldoende
rendement om de inflatie op het eigen vermogen en
de rente op vreemd vermogen goed te maken. Vanuit
maatschappelijk oogpunt kan dit een keuze zijn; vanuit
bedrijfseconomisch oogpunt zal er een onderbouwing
aan ten grondslag moeten liggen waaruit blijkt dat op
totaalportefeuilleniveau voldoende rendement wordt
gerealiseerd.
Het gemiddelde direct rendement steeg in 2012 verder
van 1,6 naar 1,8% en ligt daarmee boven de normering
die wij, op basis van de vreemdvermogenskostenvoet,
schatten tussen de 1,3 en 1,4%. Dat betekent dat
de corporaties met de exploitatie van hun bezit een
vermogensgroei realiseren.
Figuur 9: Direct rendement.
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
Gemiddelde
2012
24
PwC
2011
Laagste
2010
Hoogste
Indirect rendement
Het indirect rendement blijkt een lastig te hanteren ratio.
Naar de aard van het kengetal is het voor de individuele
corporaties nauwelijks te beïnvloeden, terwijl de impact
ervan op de vermogensontwikkeling groot is. Voor de
bepaling van het indirect rendement gaat duidelijk de
voorkeur uit naar de marktwaarde. Het voordeel ten
opzichte van het hanteren van de bedrijfswaarde of de
beleidswaarde is dat dan beter tot uitdrukking wordt
gebracht wat de corporatie kan verdienen met haar
vastgoed (of wat een derde bereid zou zijn te betalen
voor het vastgoed). Dit wordt vaak gebruikt voor het
analyseren van vastgoedportefeuilles, bij het oormerken
van te verkopen bezit (zogenaamde hold-sell-analyses) en
voor investeringsbeslissingen. Voorts geeft het op basis
van benchmarkinformatie handvatten om inzichtelijk
te maken waar de maatschappelijke opoffering of
mogelijke inefficiëntie zit in de exploitatie. Op basis van
de toename van het aantal corporaties dat rapporteert
over indirect rendement, concluderen we dat het belang
ervan door de corporaties steeds meer wordt onderkend.
34% van de onderzochte corporaties rapporteert over
indirect rendement. Ten opzichte van de 24% in 2011
is dat een significante toename. De kwantitatieve
toelichting en de integratie van het kengetal als
onderdeel van het totale rendement van de corporatie
behoeft echter nog wel versteviging.
Het indirecte rendement is de waardemutatie
uitgedrukt in een percentage van de waarde
van de bestaande portefeuille.
Er zijn drie corporaties die het indirect rendement
van hun portefeuille kwantificeren. Die rendementen
varieerden van -3,3% tot -6,8%. Gezien de beperkte
aantallen hebben we de uitkomsten van dit kengetal niet
verder geanalyseerd. Een tegenvallende score gezien het
aantal corporaties dat inmiddels wel op de marktwaarde
in verhuurde staat waardeert.
Figuur 10: Corporaties die rapporteren over indirect
rendement.
40%
35%
Corporaties rapporteren onevenwichtig over
rendement. Een integrale beoordeling van direct én
indirect rendement is noodzakelijk.
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2012
2011
2010
2009
% Corporaties dat rapporteert over het kengetal
% Corporaties dat nadere uitleg geeft over het kengetal
Financiële sturing
25
Loan to Value laat zien welke waarde van het
bezit is gefinancierd, ofwel, de financiering
uitgedrukt in een percentage van de waarde
van het bezit. Wij zijn hierbij uitgegaan van de
WOZ-waarde.
Loan to Value
De Loan to Value is net als de interestdekkingsratio
inmiddels niet meer weg te denken uit de
jaarverslaggeving van woningcorporaties. Ruim
driekwart van de beoordeelde corporaties (76%)
rapporteert over dit kengetal. Niet verwonderlijk, gezien
het belang ervan voor de financiële sturing van een
(sociale) vastgoedbelegger. De Loan to Value vormt een
uitstekende indicator voor de (ontwikkeling van de)
vermogenskosten die uit de exploitatie moeten worden
gedekt.
De waardering van het vastgoed speelt hierin uiteraard
een dominante rol. In het kader van deze publicatie
hanteren wij, gezien de beschikbaarheid van informatie,
de WOZ-waarde. Maar in feite gaat het, zoals altijd bij
het gebruik van kengetallen, vooral om de normstelling.
Waar voor de bedrijfswaarde 70-75% als plafond voor
de Loan to Value werd gezien, is dat 35-40% voor de
marktwaarde in verhuurde staat en 25-30% voor de
WOZ-waarde. Zeker in een situatie waarin sprake is van
dynamiek in de waardering (een daling in de afgelopen
jaren), moet de normstelling vooral indicatief worden
benaderd. Een wendbare corporatie moet voldoende
kasstromen genereren om nu en in de toekomst de
rente en aflossing van de leningen te kunnen betalen.
Daarnaast moet er ruimte bestaan om met nieuw beleid
te kunnen investeren in veranderende omstandigheden
in de woningmarkt. Deze afwegingen moeten aan de
basis liggen van de normstelling voor de Loan to Value,
ongeacht de gehanteerde waarderingsgrondslag.
Figuur 11: Corporaties die rapporteren over Loan to Value.
Figuur 12: Loan to Value.
80%
50%
70%
45%
40%
60%
35%
50%
30%
40%
25%
30%
20%
15%
20%
10%
10%
0%
5%
2012
2011
2010
2009
% Corporaties dat rapporteert over het kengetal
% Corporaties dat nadere uitleg geeft over het kengetal
26
PwC
De Loan to Value (op basis van de WOZ-waarde) heeft
een gemiddelde waarde van 26% voor de onderzochte
corporaties; een stevige stijging ten opzichte van het
stabiele beeld van voorgaande jaren (22% in 2011).
Hiermee blijven de corporaties binnen de range van
wat nog als maximaal acceptabel wordt gezien. Maar de
stijging is uiteraard wel een teken aan de wand. In het
licht van het eerder benoemde financieringsvraagstuk
is het zaak dat corporaties de verdienmodellen van
hun vastgoed scherp tegen het licht houden. Voor
de activiteiten waarvoor de corporaties compensatie
ontvangen, spelen dan vooral de toekomstige heffingen
een belangrijke rol. En voor de niet-DAEB-activiteiten
is vooral de transitie naar marktconform handelen een
uitdaging. Dat laatste aspect komt in de praktijk naar
onze beleving nog onvoldoende aan bod.
0%
Gemiddelde
2012
2011
Laagste
2010
Hoogste
De investeringsfinancieringsratio geeft aan
welk gedeelte van de investering extern wordt
of moet worden gefinancierd.
Investeringsfinancieringsratio
De ratio waarvoor in de externe verslaggeving
van corporaties de minste aandacht bestaat, is de
investeringsfinancieringsratio, het kengetal dat de mate
waarin investeringen met vreemd vermogen worden
of moeten worden gefinancierd. Bijzonder, want dit
is misschien wel de belangrijkste inputratio voor het
financieel sturingsmodel. Deze ratio geeft immers weer
hoe zeer de leningenportefeuille wordt beïnvloed door
de kasstroom die samenhangt met de transitie van de
woningvoorraad. Een uitstekende indicator dus voor de
te verwachten ontwikkeling van de Loan to Value en de
Interest Coverage Ratio, de belangrijkste outputratio’s.
opgenomen. Dit leidt wel tot een andere uitkomst
van het kengetal. Onderstaand is een vergelijking
opgenomen.
Op grond van deze definitie zien de kasstromen van de
beoordeelde corporaties er op totaalniveau als volgt uit.
Daarbij zijn de investeringskasstroom en de operationele
kasstroom ontleend aan de kasstroomoverzichten van de
corporaties en gecorrigeerd voor mutaties werkkapitaal,
bankkrediet et cetera, die we in het kader van de ICR (bij
de operationele kasstroom) ook eruit haalden.
Tabel 3: Investeringsfinancieringsratio.
Wat ons betreft zou de investeringsfinancieringsratio
dan ook onderdeel moeten uitmaken van
investeringsbeslissingen. Corporaties benaderen het
financieringsvraagstuk echter veelal op jaarbasis en in
het licht van het beschikbare faciliteringsvolume.
Naast het feit dat de corporaties relatief weinig over
dit kengetal rapporteren, is de informatie op basis
waarvan de ratio kan worden bepaald onvoldoende
gedetailleerd in de jaarverslagen voor handen. De
investeringskasstromen in het kasstroomoverzicht zijn
vaak gesaldeerd en blijken ‘zwaar vervuild’ te zijn met
waarde-mutaties, elementen die niet thuishoren in een
kasstroomoverzicht.
Gezien de importantie van het kengetal hebben wij
in deze publicatie toch een aangepaste berekening
in EUR
2012
2011
Investeringskasstroom
1,9 miljard
2,0 miljard
Operationele kasstroom
1,2 miljard
1,0 miljard
Financieringskasstroom
0,7 miljard
1,0 miljard
38%
49%
Investeringsfinancieringsratio
Hieruit blijkt dat de investeringskasstroom in 2012 op
hetzelfde (lage) niveau als in 2011 is gebleven, maar
dat de operationele kasstroom (exploitatiekasstroom
na aftrek van de rentelast) is toegenomen, op grond
waarvan minder externe financiering noodzakelijk is
gebleken. Dit ligt in lijn met de geconstateerde toename
van de Interest Coverage Ratio.
Tabel 2: Berekening investeringsfinancieringsratio.
Gebruikelijke berekening
investeringsfinancieringsratio
Kasstromen uit investeringen (A)
Af: Kasstromen uit verkopen
Af: Operationele kasstroom
Saldo = kasstroom uit financiering (B)
Investerings-/financieringsratio (= B / A x 100%)
Bedrag
200
40
50
110
55%
Toegepaste berekening
investeringsfinancieringsratio
Kasstromen uit investeringen
Af: Kasstromen uit verkopen
Saldo (A)
Af: Operationele kasstroom
Saldo = kasstroom uit financiering (B)
Investerings-/financieringsratio (= B / A x 100%)
Bedrag
??
??
160
50
110
69%
Financiële sturing
27
Financiële posities ultimo 2012
In onderstaande figuur hebben we de Loan to Value
(op basis van WOZ-waarde) afgezet tegen de Interest
Coverage Ratio van de beoordeelde corporaties.
Deze verhouding geeft een indicatie van de financiële
gezondheid van een corporatie. De financiële positie
van een corporatie met een relatief hoge Loan to Value
(hoger dan het gemiddelde van 25%) en een lagere
interestdekking (minder dan 1,4) verdient aandacht.
Daarbij is het uiteraard van belang te weten of er sprake
is van een eenmalige situatie, bijvoorbeeld als gevolg
van hogere onderhoudsuitgaven in een bepaald jaar,
of dat het een structureler karakter heeft. Dat laatste
is aan de orde bij die corporaties met een omvangrijke
leningenportefeuille en onvoldoende renderend
vastgoed.
Figuur 13: Financiële posities ultimo 2012.
10%
40
15%
3
15
32
LtV 2012
20%
25%
37
8
17
11
22
35%
40%
19
12
5
41
25
21
33
31
6
29
24
27
35
1
10
30%
2
39
20
4
38
13
18
28
34
36
16
23
30
26
9
7
45%
1,00
1,20
1,40
1,60
1,80
2,00
2,20
2,40
2,60
2,80
3,00
ICR 2012
Corporaties 2012
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Ymere
de Alliantie
Eigen Haard
Portaal
Havensteder
Woonstad Rotterdam
Woonzorg Nederland
Rochdale
Woonbron
De Key
Stadgenoot
Staedion
Lefier
Woonbedrijf SWS.Hhvl
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Mitros
WonenBreburg
Mooiland
Wonen Limburg
Haag Wonen
Vivare
WoonFriesland
Woonpunt
AlleeWonen
Elkien
Vidomes
De Woonplaats
Parteon
MaasDelta Groep
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
Actium
Domijn
Woonbedrijf Ieder1
Pré Wonen
Talis
Trivire
Accolade
Stadlander
Woonwaard Noord-Kennemerland
Woonmaatschappij ZoWonen
deltaWonen
BrabantWonen
Wonen Zuid
Woonbedrijf SWS.Hhvl (14) heeft een
LtV van 7% en een ICR van 5,0.
28
PwC
3,20
Wij maken deze analyse nu een aantal jaar achter
elkaar. Dit jaar beweegt een groter aantal corporaties
zich richting de ‘gevarenzone’. De belangrijkste reden
daarvoor is de toename van de Loan to Value als gevolg
van de waardedaling van het bezit. Maar er zijn dit
jaar ook meer corporaties met een Interest Coverage
Ratio lager dan 1,4. In het algemeen zijn het steeds
dezelfde corporaties die zich in het aandachtsgebied
bevinden. De volatiliteit bestaat vooral (uiteraard) in
de ICR. Corporaties die vorig jaar al zwaar gefinancierd
waren maar nog een goede ICR hadden, komen
nu met een lagere ICR in het rode vlak. Er zijn ook
bewegingen de andere kant op. Havensteder (6) werd
vorig jaar aangehaald als een van de corporaties in het
aandachtsgebied; deze corporatie is dit jaar nog steeds
stevig gefinancierd maar laat wel een betere ICR zien.
Het aantal corporaties met een relatief zwakke
financiële positie neemt toe.
een belangrijk terrein op het gebied van transparantie
en relevantie braak liggen. Een uitdaging voor de sector
om te laten zien dat de financiële sturing op orde is en de
sector in staat is om betrouwbare voorspellingen te doen.
Daarmee bouwt de sector aan vertrouwen en daarmee
ook aan legitimiteit.
Na wederom een turbulent jaar continueren wij ons
pleidooi voor een betere en relevantere verantwoording
door woningcorporaties. De omstandigheden zijn daar
inmiddels ook naar. Voor het boekjaar 2013 gelden naar
verwachting dezelfde verslaggevingsregels als voor
2012. Dat betekent alle ruimte voor een bestendige
gedragslijn in de toepassing ervan. De meeste winst
valt te behalen in de toelichting op de jaarcijfers in het
jaarverslag. Zeker die corporaties die hun vastgoed
waarderen tegen marktwaarde zijn in staat hun
maatschappelijk rendement te etaleren. Dit is niet alleen
transparant en relevant, maar misschien ook gewoon
nodig in een sector die moeite heeft de waarde van haar
prestaties op een goede manier over het voetlicht te
brengen. Maak gebruik van de mogelijkheden die er zijn
en kijk vooruit. Geschiedenis is geweest; het gaat om de
toekomst.
Als we een relatie leggen tussen de financiële positie
en hetgeen daarover in het jaarverslag wordt gezegd,
en dan vooral in verband met het voorgenomen
kabinetsbeleid en de te betalen heffingen, valt het
volgende op. Van de 25 corporaties die bijsturing niet
noodzakelijk achten (situatie A volgens de NBA Audit
Alert), zijn er tien die een zwakkere financiële positie
kennen (bovengemiddelde LtV en een lage ICR). Zoals
eerder gezegd, het is mogelijk dat naar het oordeel van
het bestuur (en de accountant) wel aanpassingen in
de bedrijfsvoering moeten worden doorgevoerd, maar
dat die niet wezenlijk zijn. Dit valt uit de jaarverslagen
echter niet op te maken. Wij hadden hier ook graag een
blik naar voren gericht door de ontwikkeling van de
kengetallen Loan to Value en ICR in de tijd te laten zien.
Die informatie is over het algemeen, uitzonderingen
daargelaten, afwezig in de jaarverslagen. Daarmee blijft
Financiële sturing
29
4
Bijlagen
30
PwC
Benchmark
versus
normstelling
Onroerendgoedmarkt
Benchmark versus
normstelling,
aeDex IPD
Planning & Control
Kwaliteit
Klant
Leningen
=
Operationele kasstroom
+/-
Portfolio kasstroom
=
Investeringen & verkopen
Kasstromen
Beleid
Fiscalisering
Financiering
Juridische structuur
Medewerkers
+
+
Druk vanuit Brussel
Nieuw huurbeleid
Woonvisie gemeente
+
=
=
Toezicht
Treasury
Loan to
value
Beleidsvariant
Risicomanagement
Eindstand netto
schuldpositie 31/12
Investeringsfinancieringsratio
Indirect
rendement
Financiële positie
Risk management
Interne controle
Efficiënte bedrijfsvoering
Corporate Governance
Visitatie
Transparante verslaggeving
Demografie
Individualisering
Doelgroep
Waardering
portefeuille per
31/12
Vermogensontwikkeling
Waardering
IRR/ BAR /
NAR
ICT-toepassingen
Internet
Domotica
Maatschappelijk presteren
Schaalvergroting
Landelijke toelating
Verscheidenheid
Value
Beginstand
netto schuldpositie 1/1
Interest
dekkingsratio
Waardering
portefeuille per 1/1
Direct
rendement
Druk op werknemers
Prestatiegerichtheid
Ondernemerschap
Portfoliomanagement
Waardesturing
Imago
Portfoliobeleid
Grondposities
Concurrentie
Projectontwikkeling
Value
Loan
Financieel sturingsmodel (meerjarenperspectief)
Loan
Kengetal
Kapitaalmarkt
Benchmark
versus
normstelling
Benchmark versus
normstelling,
aeDex IPD
Bijlage A. Financieel sturingsmodel
Financiële sturing
31
Bijlage B. Overzicht kengetallen
Interest Coverage Ratio
Woonbedrijf SWS.Hhvl
Wonen Limburg
Actium
BrabantWonen
MaasDelta Groep
Stadlander
Domijn
Eigen Haard
Elkien
Woonmaatschappij ZoWonen
Trivire
Portaal
Vivare
Parteon
Lefier
Talis
WonenBreburg
Accolade
AlleeWonen
Pré Wonen
Woonbedrijf Ieder1
deltaWonen
de Alliantie
Woonzorg Nederland
De Woonplaats
Vidomes
Woonstad Rotterdam
Rochdale
Ymere
Mooiland
WoonFriesland
Wonen Zuid
De Key
Haag Wonen
Woonwaard Noord-Kennemerland
Havensteder
Staedion
Stadgenoot
Woonpunt
Mitros
Woonbron
0,00
1,00
2012
32
PwC
2011
2,00
2010
3,00
4,00
Gemiddelde 2012 (1,98)
5,00
6,00
Direct rendement
Woonzorg Nederland
Domijn
Stadlander
De Woonplaats
Woonmaatschappij ZoWonen
Actium
AlleeWonen
Trivire
MaasDelta Groep
Wonen Limburg
Elkien
Vidomes
Accolade
Woonpunt
Lefier
WoonFriesland
Woonstad Rotterdam
Wonen Zuid
Havensteder
Woonbedrijf Ieder1
Haag Wonen
Ymere
Parteon
deltaWonen
WonenBreburg
Rochdale
Mooiland
Staedion
Woonbron
Pré Wonen
De Key
Vivare
Eigen Haard
Portaal
Talis
de Alliantie
Stadgenoot
Woonwaard Noord-Kennemerland
Woonbedrijf SWS.Hhvl
BrabantWonen
Mitros
0,0%
2012
0,5%
2011
1,0%
2010
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
Gemiddelde 2012 (1,82)
Financiële sturing
33
Loan to Value
Woonzorg Nederland
Woonbron
Havensteder
Woonpunt
Staedion
De Woonplaats
Woonstad Rotterdam
WoonFriesland
Wonen Zuid
Domijn
Stadgenoot
Haag Wonen
AlleeWonen
WonenBreburg
Vidomes
De Key
Ymere
Stadlander
Trivire
Woonwaard Noord-Kennemerland
Lefier
Accolade
MaasDelta Groep
Mooiland
Woonmaatschappij ZoWonen
Rochdale
Parteon
Woonbedrijf Ieder1
Actium
Elkien
Wonen Limburg
deltaWonen
de Alliantie
Talis
Portaal
Pré Wonen
Vivare
Mitros
Eigen Haard
BrabantWonen
Woonbedrijf SWS.Hhvl
0%
5%
2012
34
PwC
10%
2011
15%
2010
20%
25%
30%
Gemiddelde 2012 (26%)
35%
40%
45%
Efficiencyratio
BrabantWonen
Mitros
Woonbron
Woonstad Rotterdam
Woonbedrijf SWS.Hhvl
Portaal
Haag Wonen
Lefier
Talis
Woonbedrijf Ieder1
WoonFriesland
Rochdale
Wonen Limburg
Eigen Haard
Havensteder
WonenBreburg
Wonen Zuid
Woonwaard Noord-Kennemerland
de Alliantie
Domijn
Woonmaatschappij ZoWonen
Staedion
Parteon
deltaWonen
Vivare
Elkien
Accolade
Woonpunt
Mooiland
MaasDelta Groep
Trivire
Vidomes
Ymere
Stadgenoot
Pré Wonen
AlleeWonen
De Key
De Woonplaats
Actium
Stadlander
Woonzorg Nederland
0%
10%
2012
20%
2011
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Gemiddelde 2012 (60%)
Financiële sturing
35
Investeringsfinancieringsratio
De Key
Woonstad Rotterdam
Woonwaard Noord-Kennemerland
Mitros
-514%
Staedion
Woonbron
Woonpunt
BrabantWonen
Parteon
Stadgenoot
WonenBreburg
Vivare
Talis
Ymere
Woonzorg Nederland
Havensteder
Accolade
WoonFriesland
Wonen Limburg
Domijn
Woonbedrijf Ieder1
MaasDelta Groep
Vidomes
Lefier
Haag Wonen
-431%
Mooiland
Elkien
Wonen Zuid
AlleeWonen
Woonbedrijf SWS.Hhvl
Stadlander
Actium
Eigen Haard
deltaWonen
Pré Wonen
Trivire
de Alliantie
Woonmaatschappij ZoWonen
De Woonplaats
Rochdale
Portaal
-322%
-559%
-3.638%
-300%
-250%
2012
36
PwC
-200%
2011
-150%
2010
-100%
-50%
0%
50%
100%
150%
Contactgegevens
Gijsbert Turkenburg
Partner - Assurance
088 792 5443
[email protected]
Leon Streefkerk
Senior Manager - Assurance
088 792 5614
[email protected]
Gertjan Post
Senior Manager - Advisory
088 792 6413
[email protected]
Kees-Jan de Vries
Director - Accounting and Valuation Advisory Services - Financial Instruments
088 792 4922
[email protected]
Deze publicatie is uitsluitend opgesteld als algemene leidraad voor relevante kwesties en dient niet te worden geïnterpreteerd als professioneel advies. U
dient niet te handelen op basis van de in deze publicatie vervatte informatie zonder nader professioneel advies te hebben ingewonnen. Er wordt geen enkele
expliciete of impliciete verklaring verstrekt of garantie geboden ten aanzien van de juistheid of volledigheid van de in deze publicatie vervatte informatie,
en voor zover toegestaan krachtens de wet, aanvaarden de bij deze publicatie betrokken PwC firms, medewerkers en vertegenwoordigers geen enkele
aansprakelijkheid, voor de gevolgen van enige handeling dan wel omissie door hetzij uzelf hetzij enige andere persoon op basis van de in deze publicatie
vervatte informatie of voor enig besluit waaraan die informatie ten grondslag ligt.
© 2013 - PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289). 2013.11.01.01.393. Alle rechten voorbehouden. In dit document wordt met ‘PwC’ bedoeld PricewaterhouseCoopers
Advisory N.V., die een member firm is van PricewaterhouseCoopers International Limited. Niet bestemd voor verdere openbaarmaking zonder toestemming van PwC. ‘PwC’ is het
merk waaronder member firms van PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL) handelen en diensten verlenen. Samen vormen deze member firms het wereldwijde
PwC-netwerk. Elke member firm in het netwerk is een afzonderlijke juridische entiteit en handelt voor eigen rekening en verantwoording en niet als vertegenwoordiger van
PwCIL of enige andere member firm. PwCIL verricht zelf geen diensten voor klanten. PwCIL is niet verantwoordelijk of aansprakelijk voor het handelen of nalaten van welke van
haar member firms dan ook, kan geen zeggenschap uitoefenen over hun professionele oordeel en kan hen op geen enkele manier binden.