Notitie risicoanalyse vervolgsamenwerkingsovereenkomst

Notitie risicoanalyse vervolgsamenwerkingsovereenkomst (SOK2) Ruimte
voor Ruimte regeling
Datum: 10 mei 2005
Inleiding
De vervolgsamenwerkingsovereenkomst (SOK2) is een overeenkomst die wordt gesloten tussen de provincie en
drie private partijen, te weten Nationale Investeringsbank (NIB/PPS), Bank Nederlandse Gemeenten,
Ontwikkelings – en Participatiebedrijf Publieke Sector (BNG/OPP) en Grontmij Real Estate Nederland. In de
SOK2 zijn afspraken vastgelegd voor het terugverdienen van de door de provincie betaalde sloopvergoedingen in
het kader van de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken 2e tranche en de financiering van de verbrede aanpak
van Ruimte voor Ruimte.
Provinciale Staten (PS) hebben op 22 maart 2002 besloten een garantstelling af te geven van € 155 miljoen aan
Laser voor de betaling van de sloopvergoeding (23/02). Op 3 oktober 2003 is door PS een krediet van € 116
miljoen beschikbaar gesteld voor de voorfinanciering van de sloopvergoedingen uit de tweede tranche (71/03).
GS hebben op 14 september 2004 (1024597) ingestemd met de overeenkomst op hoofdlijnen. Begin december
2004 hebben alle partijen deze overeenkomst op hoofdlijnen ondertekend.
Het doel van deze risicoanalyse is om de provinciale risico’s in beeld te krijgen bij deelname aan de SOK2 en
welke maatregelen worden getroffen om de grote risico’s te beperken of verminderen.
Bovendien wordt een indicatie gegeven van de omvang van het financieel effect van de resterende provinciale
risico’s met betrekking tot de SOK2.
Deze risicoanalyse vloeit voort uit de aanpak van risicomanagement binnen de provincie zoals dat is vastgelegd in
de notitie Risicobeleid en Risicopositie (BM 0082). De verwachting is dat in het voorjaar 2005 de SOK2 aan PS
zal worden voorgelegd en door de partijen zal worden ondertekend.
Aanpak risicoanalyse1
Risico-analyse
Deelnemen aan de vervolg
samenwerkingsovereenkomst, om de reeds betaalde
sloopvergoedingen terug te verdienen, brengt
Evalueren en
Beheersmaatregelen
bijstellen
risico’s
treffen
met zich mee die niet ten koste van alles moeten
Uitvoeren
worden vermeden. Het gaat om weloverwogen
beheersmaatregelen
risico’s af te dekken of te accepteren.
Risicomanagement is een gestructureerde methode waarbij risico’s worden geanalyseerd, beheersmaatregelen
getroffen en gedurende de uitvoering wordt gestuurd op de effectiviteit van de beheersmaatregelen en de risico’s
worden geactualiseerd. In het bovenstaande schema wordt het cyclisch proces in beeld gebracht.
De eerste stap bij risicomanagement is de risico-inventarisatie en analyse, die is uitgevoerd op basis van de
inmiddels verkregen ervaring in het kader van de eerste samenwerkingsovereenkomst met de private partijen en
die is afgestemd met de provinciale betrokkenen bij de Ruimte voor Ruimte regeling met inbreng van expertise
voor inhoudelijke zaken en financiën. De uitkomsten zijn vastgelegd in de risicokaart (bijlage 1).
Niet alle risico’s kunnen worden vermeden of verminderd door het treffen van beheersmaatregelen. Voor deze
resterende risico’s is een inschatting gemaakt van het financieel effect. Hiervoor is de Monte Carlo analyse – een
rekenmethode die duizenden verschillende simulaties doorrekent – gebruikt.
1
Zie ook Notitie Risicoanalyse Agro & Co van Alfred IJlst d.d. 31 maart 2005
Notitie risicoanalyse SOK2 – RvR, 10 mei 2005
1
Context
De Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte is in 2002 opgericht met als doel het terugverdienen van de
sloopvergoedingen (€ 86,3 miljoen) die zijn uitbetaald door Laser in het kader van de Regeling Beëindiging
Veehouderijen eerste tranche. De provincie had zich hiervoor garant
gesteld.
De garantstelling is destijds geheel overgenomen door de ORR. Bij aanvang nam de provincie deel voor een
bedrag van € 285.000,- in ORR CV en verwierf hiermee een aandeel van 19% en voor € 6.000,- in ORR BV
(20% aandeel).
Inmiddels heeft de firma Heijmans haar aandelen aan de NIB en BNG verkocht. Het is de bedoeling dat de
provincie en Grontmij ieder 25% daarvan in de loop van 2005 zullen gaan overnemen, zodat de verhoudingen er
uit zullen zien als in bovenstaand schema en onderstaande tabel is weergegeven.
Aandeelhouder
NIB PPS beheer
BNG OPP
Grontmij
Provincie
ORR B.V.
Achtergestelde lening %
Deelneming in24
(ORR CV)2
ORR CV
6.000.000
24%
360.000
6.000.000
24%
360.000
6.000.000
24%
360.000
7.000.000
28%
405.000
15.000
25.000.000 100%
1.500.000
%
24%
24%
24%
27%
1%
100%
Aandelenkapitaal
In ORR BV
7.200
7.200
7.200
8.400
30.000
De deelneming in de ORR CV en het aandelenkapitaal ORR BV zijn volgens de provinciale financiële
beleidskaders voor 100% afgedekt. In dit geval via de Reserve Agrarische Bedrijfssanering (voormalige
sloopfonds). De achtergestelde lening is slechts voor een bedrag van € 1.454.000 (via de kadernota 2005)
afgedekt. Dit is ongeveer 21% van het totaal mogelijk te verstrekken bedrag. Daarnaast zal in de SOK2 sprake zijn
van het verstrekken van een lening door de provincie aan de ORR CV van maximaal € 90 miljoen, namelijk de
door de provincie betaalde sloopvergoedingen. Deze moeten door de ORR terugverdiend worden, maar worden
Door provincie is nominaal € 3.770.000,- verstrekt. Door overname van een deel van de achtergestelde lening van
Heijmans komt daar nog nominaal € 1.508.000,- bij, zodat in totaal € 5.278.000 is verstrekt en er nog € 1.722.000 verstrekt
kan worden.
2
Notitie risicoanalyse SOK2 – RvR, 10 mei 2005
2
pas betaald door de ORR aan de provincie als de provincie locaties aandraagt bij de ORR die de ORR aanvaardt,
ontwikkelt en verkoopt.
Voor de financiering van de SOK2 is een extra achtergestelde lening benodigd van € 5 miljoen boven de € 20
miljoen die reeds bij de SOK1 zijn toegezegd. Het provinciale aandeel hierin is 28% (€ 1,4 miljoen), waarvan de
helft is afgedekt bij de kadernota 2005.
Kwalitatieve risicoanalyse
Het verstrekken van risicodragend kapitaal van de provincie aan, in dit geval de ORR CV, in de vorm van
aandelenkapitaal en achtergestelde lening is een beleidsmatig risico volgens de definities van ons risicobeleid (zie
ook Risicobeleid en risicopositie 2003 BM-0135). Op basis van een risicoanalyse is in een risicokaart (zie bijlage 1)
inzichtelijk gemaakt welke risico’s de provincie loopt bij deelname aan de ORR en welke maatregelen worden
genomen om deze risico’s te beheersen.
In wezen zijn er drie concrete risico’s die de provincie loopt:
1. Sloopvergoedingen kunnen door de ORR niet worden terugverdiend;
2. ORR kan risicodragend vermogen niet terugverdienen;
3. ORR kan geen 20% rendement halen op risicodragend vermogen;
Enerzijds staan de risico’s op volgorde van belangrijkheid en omvang. Anderzijds zullen de risico’s zich altijd in
omgekeerde volgorde voordoen.
Het risico dat de ORR geen rendement (20%) kan halen op het verstrekte risicodragende vermogen is in feite wel
een financieel risico en zeker ook een politiek bestuurlijk risico, maar heeft geen effect op het
weerstandsvermogen.
Het belangrijkste risico is dat de ORR niet in staat is om alle sloopvergoedingen terug te verdienen. Dit kan
verschillende oorzaken hebben, bijvoorbeeld door vertraging in de procedures, grondprijsdalingen of
kostenstijgingen en uiteenlopende planningen. Met name de laatste oorzaak kan tot dusdanige (rente) kosten
leiden bij de ORR dat de sloopvergoedingen (en ook het risicodragend vermogen) niet kunnen worden
terugverdiend.
Een van de maatregelen die de provincie moet nemen, is een regelmatige afstemming tussen ORR en provincie
over de aanlevering van voldoende (maar zeker niet te veel) locaties. De provincie moet, conform de afspraken in
de SOK2, zorgdragen voor minimaal 150 kavels per jaar die ORR dient te ontwikkelen. Door omstandigheden is
het mogelijk (ervaring uit de SOK1), dat ORR meer tijd nodig heeft dan 2 jaar voor de ontwikkeling, verkoop en
levering van de kavels, waarmee in de SOK2 wordt gerekend. Dit werkt kostenverhogend voor de ORR en kan
tot aanzienlijke financiële risico’s leiden. Om dit risico te beperken is het noodzakelijk om het wekelijkse overleg
tussen de directie van de ORR en provincie te continueren en te formaliseren. Met dien verstande dat hiervan
wekelijks verslag wordt gemaakt en gecommuniceerd met de betrokken verantwoordelijke managers binnen de
provincie, zodat er tijdig gestuurd kan worden.
Een andere maatregel zou moeten zijn dat provincie naast het aanleveren van voldoende kavels, tevens moet
zorgen dat de aangeboden kavels aan bepaalde kwalitatieve voorwaarden voldoen, zodanig dat de
ontwikkelingstijd voor de ORR wordt verkort en er geen onnodige (voorzienbare) vertraging kan ontstaan bij de
ontwikkeling, verkoop en levering van de locaties. Deze actie is goed uitvoerbaar, aangezien er inmiddels ruime
ervaring is opgedaan met de uitvoering van de SOK1. Een gevaar is dat ORR alleen maar 100% zekere locaties
kiest om te ontwikkelen. Daarom dient hierover wekelijks overleg plaats te vinden.
Het voordeel van SOK2 is dat er reeds ervaring is opgedaan middels SOK1 en dat rekening kan worden gehouden
met de leereffecten.
Notitie risicoanalyse SOK2 – RvR, 10 mei 2005
3
De derde maatregel die binnen de provincie genomen dient te worden, om de risico’s te minimaliseren, is om de
verantwoordelijkheid en kennis van het zoeken naar voldoende kwalitatief goede locaties te spreiden binnen de
ambtelijke organisatie. Of te wel om te zorgen voor voldoende kennis en back up, zodat bij (voortijdig en / of
onverwacht) vertrek van de betrokken provinciaal medewerker dit proces niet stil komt te liggen.
Kwantitatieve risicoanalyse
Met behulp van een Monte Carlo analyse is een inschatting gemaakt van het financiële effect van provinciale
risico’s bij het deelnemen aan de vervolg – samenwerkingsovereenkomst in het kader van de Regeling beëindiging
Veehouderijen tweede tranche. In bijlage 2 is een uitgebreide technische3 analyse opgenomen ter onderbouwing
van de conclusies. In de risicoanalyse zijn de risico’s bepaald met betrekking tot de achtergestelde lening en de
terug te verdienen sloopvergoedingen.
De uitkomsten van de Monte Carlo analyse geven een inschatting van de kans dat de provinciale inbreng van
risicokapitaal in 2019 (of eerder) weer terugvloeit in de provinciale kas, maar met name of alle voorgefinancierde
sloopvergoedingen überhaupt terugverdiend kunnen worden door de ORR. Dat laatste is in principe het grootste
risico dat zich pas voordoet op het moment dat de inbreng van het risicokapitaal niet wordt terugverdiend.
Afhankelijk van de gekozen betrouwbaarheid kan men kiezen voor een bepaalde afdekking van het te lopen risico.
In onderstaande tabel zijn de keuzemogelijkheden op een rij gezet:
Betrouwbaarheid
85%
90%
95%
100%
Winst – cq
Verliessaldo
(minimumwaarde)
- 6.948.766
-10.619.648
-15.353.768
-31.591.897
Ten laste van ingebracht
risicokapitaal
Ten laste van betaalde
sloopvergoedingen
-5.000.000
-5.000.000
-5.000.000
-5.000.000
-1.948.766
-5.619.648
-10.353.768
-26.591.897
Bij de keuze van een betrouwbaarheid van 95% zal het ingebrachte risicokapitaal niet door de ORR kunnen
worden terugverdiend en blijft er van de sloopvergoedingen ruim € 10 miljoen over dat niet wordt
terugverdiend. Het totale risico voor de provincie is dan haar aandeel in de achtergestelde lening van 28 %, zijnde
€ 1,4 miljoen plus € 10,4 miljoen voor de sloopvergoedingen is totaal € 11,8 miljoen. Hiervan is bij de kadernota
2005 een bedrag van € 0,7 miljoen afgedekt, zodat per saldo nog € 11,1 miljoen zou moeten worden afgedekt.
De keuze wordt natuurlijk ook beïnvloed door de (on)zekerheden van de methode en het risico-object:
 Onzekere markt;
 Historische gegevens zijn inmiddels wel bekend;
 Rol van provincie als “locatie zoeker en – aandrager”, maar aan de andere kant ook als toetser;
 Nog maar weinig3 ervaring bij provincie met deze methode van risicobepaling.
Dit is de derde keer (na Agro & Co en BHB) dat de provincie op een dergelijke wijze risicoanalyses uitvoert. De financieeltechnische onderbouwing is uitsluitend voor beleidsinhoudelijk portefeuillehouder(s) en wordt niet aan het voltallige GS
aangeboden in afwijking van de eerste risicoanalyse van Agro & Co.
3
Notitie risicoanalyse SOK2 – RvR, 10 mei 2005
4
Conclusie risicoanalyse
Tijdens de implementatie van de Ruimte voor Ruimte regeling binnen de ORR en de provincie is reeds in de
afgelopen jaren ruim aandacht gegeven aan de beheersing van geïnventariseerde risico’s. Gedacht moet worden
aan het instellen van een cluster ontwikkelingsmaatschappijen binnen de directie ROH, opstellen van een
informatie – (van ORR aan deelnemende partijen) en rapportageprotocol (van GS aan PS), periodiek ambtelijk
overleg tussen provincie en directie ORR en controllersoverleg.
Daarnaast is uit de risicoanalyse duidelijk naar voren gekomen dat er een goede afstemming moet komen tussen
het aantal aan te leveren kavels door de provincie aan de ORR en de capaciteit om deze kavels te kunnen
ontwikkelen, binnen de afgesproken termijn van 2 jaar, door de ORR. Deze ontwikkelingstijd is ook afhankelijk
van de kwaliteit van de locatie (onder andere de afspraken die de provincie en de betreffende gemeente maken
over de betreffende locatie).
Gezien de onzekerheden in de markt, maar ook met betrekking tot de werking van de eerste tranche en de
huidige liquiditeitsproblemen van de ORR en de daarbij behorende bijstellingen van de winstverwachtingen, is uit
voorzichtigheid aan te bevelen om het volledig risicobedrag zijnde € 26,6 miljoen plus € 0,7 miljoen is € 27,3
miljoen te reserveren in de risicoreserve.
Gedurende de looptijd kan worden getoetst of de ORR de verwachtingen waarmaakt en dat inschattingen door de
praktijk verder kunnen worden onderbouwd.
Deze risicoanalyse is een momentopname. Gedurende de looptijd van het project blijft het van belang om een
dergelijke analyse jaarlijks te actualiseren.
Bijlage 1 : Risicokaart Vervolgsamenwerkingsovereenkomst Ruimte voor Ruimte regeling
Bijlage 2.0: Kwantitatieve risicoanalyse vervolgsamenwerkingsovereenkomst Ruimte voor Ruimte regeling
Bijlage 2.1: Uitleg Risicokwantificatiemodel
Bijlage 3 : Rapport Crystal Ball
Notitie risicoanalyse SOK2 – RvR, 10 mei 2005
5