Visietekst met betrekking tot `Sociaal Wonen`

BETAALBAAR WONEN
RUPEL/ZUIDRAND
Kick-off moment
10/03/2016 -Boom
1
Betaalbaar wonen in de Rupel/Zuidrand
WOONMARKT
Als we kijken naar de cijfers, zien we dat de woonmarkt steeds meer onder druk komt te
staan, met vastgoedprijzen die blijven stijgen.
Figuur 1. Vastgoedprijs (VRIND 2015)
Ook bij de huurprijzen zien we een stijging:
Figuur 2. Huurprijzen (VRIND 2015)
2
Betaalbaar wonen is dus geen evidentie. We moeten hier dan ook op inzetten, in heel
Vlaanderen, maar zeker ook in de streek Rupel/Zuidrand. Hieronder zien we dat de prijzen
daar immers zeer hoog liggen. Cijfers tonen aan dat de provincie Antwerpen duur is op vlak
van vastgoed en dat ook de Rupel/Zuidrand tot de duurste regio’s in Vlaanderen behoort.
Figuur 3. Prijs Woonhuis (VRIND 2015)
Figuur 4. Vastgoedcijfers (Trends, 2015)
3
Met de actuele vluchtelingenproblematiek zal de druk op de woningmarkt niet verminderen,
integendeel. Deze mensen zullen hun toevlucht moeten zoeken op de private huurmarkt. Er
zal dus meer vraag komen naar betaalbare huurwoningen, een markt waar nu al sprake is
van huisjesmelkerij, iets dat we ten allen tijde moeten bestrijden.
Een ander actueel fenomeen is dat van Hotel Mama, waarbij jongeren steeds langer bij hun
ouders blijven wonen omdat het niet altijd even betaalbaar is om zelf – alleen of als jong
koppeltje – een kwalitatieve woning te huren of kopen.
Dit en andere maatschappelijke tendensen – vergrijzing, … - zorgen ervoor dat we moeten
inzetten op betaalbaarheid in de woningmarkt, zowel in de private als sociale sector.
Inzetten op betaalbaarheid betekent ook en vooral inzetten op een uitbreiding van het
aanbod. De uitbreiding van een kwalitatief aanbod is immers essentieel om de
betaalbaarheid van het wonen naar de toekomst toe te garanderen.
Het traditionele idee van “huisje-tuintje-boompje” is niet voor iedereen haalbaar. We
moeten op zoek gaan naar creatieve oplossingen. Daarom is het cruciaal om ideeën van
onderuit te stimuleren en kansen te geven, en niet, zoals nu het geval is, veel regeltjes in te
voeren die innovatieve concepten beperken.
CD&V pleit dan ook voor meer autonomie en een regelluw kader om betaalbaar wonen
haalbaar te houden. In plaats van meer regels, moet men de ideeën van onderuit kansen
geven en de creativiteit van sociale huisvestingsmaatschappijen en particulieren stimuleren.
4
WAT ZEGT CD&V?
“Vertrouwen, verbinden & vooruitgaan”: de kernwoorden van het Vlaams beleid en de
ruggengraat van de CD&V visie. CD&V wil iedereen mee laten vooruitgaan. Wij willen een
warm Vlaanderen, met solidariteit, samenhang, verbondenheid, geborgenheid, inclusie,
harmonie en evenwicht. Welvaart, maar niet zonder welzijn.
Deze basisprincipes bepalen ook onze visie op woonbeleid: goed wonen is meer dan een dak
boven het hoofd. Het is de basis voor ieders persoonlijke ontwikkeling en welzijn, en gaat
over leven, leren, slapen, werken, ontspannen, …
“Iedereen heeft recht op menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking over een
aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een
betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd.”
(Vlaamse Wooncode, hfst 1, art. 3)
Wonen is een basisrecht voor iedereen, zo zegt ook artikel 23 van de Grondwet. Dit is een
belangrijke uitdaging en opdracht voor een samenleving die iedereen wil laten meetellen.
Wie de middelen niet heeft om een eigen woning te verwerven, moet de kans krijgen om
binnen een redelijke termijn een sociale, eigentijdse en duurzame huurwoning te bekomen.
Het hebben van een eigen woning – de droom van de meeste Vlamingen - is een kansrijke
dam tegen armoede. Een samenleving die mensen wil verbinden en doen vooruitgaan werkt
dan ook aan een gediversifieerd aanbod van stimuli en acties (sociale leningen, een
woonbonus (bis), subsidies voor REG-toepassingen, sociale koopwoningen, ...) om het
verwerven van een duurzame woning voor zoveel mogelijk mensen mogelijk te maken.
Het woonbeleid in Vlaanderen staat voor heel wat uitdagingen, moeilijkheden, maar ook
opportuniteiten voor betaalbaar en sociaal wonen in de toekomst.
Doorheen het bredere traject zullen verschillende aspecten hiervan aan bod komen
(bouwen, schaalgrootte van en samenwerking tussen sociale huisvestingsmaatschappijen,
sociale huur en koop, …), maar in deze tekst focussen we ons op één aspect: de nood aan
creatieve oplossingen en woonvormen om betaalbaar en sociaal wonen te kunnen blijven
realiseren.
5
De volgende concepten en ideeën komen hierbij aan bod:
 Creatieve woonvormen
 Cohousing
 Gemengde woonprojecten
 Sociaal wonen
 Sociale huisvesting en hogere inkomens
 Meer regeltjes of meer autonomie voor SHM’s?
 Bescheiden wonen
 Levenslang wonen in eigen buurt
 Onderbezetting van sociale woningen
 Stopzetting subsidies sociale koopwoningen: inzetten op alternatieven
 Groepswoningbouw
 Coöperatieve bouwt/renoveert en verhuurt betaalbare woningen
6
CREATIEVE WOONVORMEN
Cohousing
In een samenleving waar steeds minder ruimte is en steeds meer mensen leven, moeten we
beginnen nadenken over nieuwe vormen van samenleven en betaalbaar wonen. In het kader
van de, steeds meer aan belang winnende, deelsamenleving of deeleconomie, komt het
concept van cohousing daarbij snel naar voor.
Bij cohousing speelt niet alleen het ruimtelijke aspect een rol. Ook op ecologisch
(energiezuinig bouwen), financieel (besparingen) en sociaal (cohesie) vlak biedt het tal van
opportuniteiten. Cohousing kan ook een antwoord bieden op de vergrijzing in de
samenleving en de verdunning bij gezinnen.
Samenhuizen vzw definieert gemeenschappelijk wonen als volgt:
“Om van een woongemeenschap te kunnen spreken moet je bewoners hebben,
afkomstig uit verschillende gezinnen, die vrijwillig in mindere of meerdere mate van
betrokkenheid samenleven, met de bedoeling om minstens een sociale meerwaarde
te geven aan dit samenwonen.”
Er zijn verschillende vormen van cohousing, maar bij de meest voorkomende vorm koopt
een groep mensen – een bouwgroep – samen een grond aan waarop elk gezin een eigen
huis bouwt en bepaalde faciliteiten delen. De samenaankoop voor de bouw van de huizen
zorgt ervoor dat er goedkoper gebouwd kan worden, vergelijk het bijvoorbeeld met de
samenaankoop van zonnepanelen. Doordat de gezinnen bepaalde faciliteiten delen in de
gemeenschappelijke ruimtes, zoals een logeerkamer, tuinberging, wasruimte, speelruimte,
feestzaaltje, enzovoort, hebben ze minder ruimte nodig in hun eigen huis en wordt de prijs
gedrukt. Zo krijg je meer (gemeenschappelijke en private) faciliteiten voor hetzelfde budget
.De cohousing site wordt verder gekenmerkt door een autoluwe zone, met een parking aan
de rand van de site, wat de leefbaarheid van de zone verbetert.
Uit onderzoek blijkt dat 20 tot 30 procent van de bevolking interesse zou hebben in
cohousing. Met de groeiende nood om meer te doen met minder ruimte, is het dan ook een
ideaal alternatief dat op ruimtelijk vlak zorgt voor verdichting van woongebieden. Dit is ook
essentieel voor de stad, waar de vraag naar meer woningen door de bevolkingsgroei en de
verdunning van gezinnen nieuwe, creatieve oplossingen vraagt. Cohousing zorgt daarnaast
voor meer sociale cohesie. Door het streven naar een diversiteit in cohousing projecten,
bijvoorbeeld qua leeftijd, wordt ook het intergenerationele sociale aspect gestimuleerd.
7
Ook voor sociaal wonen, biedt cohousing voordelen: met het stopzetten van
projectsubsidies voor sociale koopwoningen, zou dit een goede aanvulling kunnen zijn voor
SHM’s, naast sociale koopwoningen. Het zou zelfs voor een besparing zorgen, want waar er
nu per woning een infrastructuursubsidie vanuit de overheid nodig is om een weg en andere
elementen aan te leggen bij sociale koopwoningen, is dat bij sociale cohousing niet nodig
aangezien daar een parking aan de rand van de site ligt en de rest autoluw is.
Vandaag zijn er echter nog heel wat struikelblokken voor cohousing, zowel bij private als
sociale vormen. Denk maar aan ruimtelijke ordening, de regeling voor uitkeringen of
kinderbijslag, minimumnormen en toewijzingsregels bij sociale huisvesting, … Om betaalbaar
wonen ook op lange termijn haalbaar te houden, moeten we deze obstakels aanpakken.
“Opnieuw pleiten we hier voor flexibiliteit en soepele regels waar nodig, zodat creatieve en
goede ideeën van onderuit kansen krijgen en we betaalbaar wonen in de toekomst mogelijk
kunnen blijven maken.”
Dirk de Kort, Vlaams Volksvertegenwoordiger
Gemengde woonprojecten
Men kan ook werken met gemengde woonprojecten, zowel bij private als sociale woningen.
Hierbij kunnen betaalbare woningen gebouwd worden in combinatie met gebouwen voor
andere doeleinden zoals schoolgebouwen, kinderopvang, winkels, …
“In Boom werken sociale huisvestingsmaatschappij Goed Wonen.Rupelstreek en het Boomse
AGB samen om leegstaande en verwaarloosde panden in de Boomse handelskern op te
waarderen met oog op betaalbaar wonen. Ze kopen deze panden op om ze te renoveren of af
te breken en nieuwbouwwoningen te bouwen. Op de bovenverdiepingen realiseert Goed
Wonen dan sociale koopappartementen of bescheiden woningen. Het AGB vult de
gelijkvloerse ruimtes in als winkelpanden, met bijvoorbeeld pop-up winkels.”
Kris Van Hoeck, CD&V schepen in Boom
In gemengde projecten kan men werken met PPS constructies, waar zowel publieke als
private partners bijdragen. Zo kunnen betaalbare woningen gecreëerd worden. De
combinatie met kinderopvang of scholen biedt uiteraard grote voordelen in het kader van
inbreiding in dorps- of stadscentra. Als een woonproject gecombineerd wordt met winkels,
kan er zo ook een antwoord worden geboden op de problematiek van de leegstand en
verkrotting.
Er kan ook gewerkt worden met erfpachtregelingen, waarbij gemeentes, OCMW’s of
kerkfabrieken hun gronden ter beschikking stellen van sociale huisvestingsmaatschappijen of
8
private spelers. Zo valt de kostprijs van de grond weg en kan het budget volledig besteed
worden aan de bouw van betaalbare, kwaliteitsvolle woningen.
“Hiervan zien we een mooi voorbeeld in Lint: het project van De Ideale Woning aan Eikhof
waar de combinatie van een kinderopvang en sociale woningen voor alleenstaande ouders
het project betaalbaar gemaakt heeft. Niet alleen die combinatie is innovatief, ook het feit
dat het OCMW van Lint de grond in erfpacht gaf aan de Ideale Woning – in ruil voor de
creatie van kinderopvang - creëert nieuwe mogelijkheden voor betaalbaar en kwaliteitsvol
wonen.”
Stanny Tuyteleers, gemeenteraadslid voor CD&V in Lint
Andere samenwerkingen tussen SHM’s en gemeenten, OCMW’s of kerkfabrieken zijn
eveneens mogelijk en zelfs ideaal bij gemengde projecten. Zo kunnen betaalbare of sociale
woningen gecombineerd worden met ruimtes met een gemeenschapsfunctie. Die
woonruimtes worden dan gefinancierd door de SHM en de gemeenschapsruimte door
gemeente, OCMW of kerkfabriek.
“In Mortsel heeft de samenwerking tussen SHM De Ideale Woning en de stad een project
rond betaalbaar wonen mogelijk gemaakt. Dankzij de aankoop van de gebouwen van het
Lepelhof door De Ideale Woning werd een goede nieuwe invulling gegeven aan deze
terreinen: een nieuwbouw met 27 betaalbare appartementen en een ondergrondse parking.
Mortsel zelf participeert ook in het project, meer bepaald in de gemeenschapsruimte in het
gebouw.”
Marleen Aertssen, voorzitter Vrouw & Maatschappij Mortsel
9
SOCIAAL WONEN
Sociale huisvesting en hogere inkomens
Een cruciale vraag in het kader van betaalbaar wonen is hoe men de sector van de sociale
huisvesting benadert: als een vorm van volkshuisvesting waar ook mensen met een iets
hoger inkomen terecht kunnen of als een woonvorm exclusief bestemd voor de laagste
inkomenscategorieën?
CD&V wil verbinden en kiest voor sociale woonprojecten waarin ook mensen met een
inkomen uit arbeid blijven terecht kunnen. Zo krijg je sociale vermenging waarbij mensen
met een verschillende achtergrond met elkaar samenwonen. Daarbij pleiten we ook voor het
mengen van verschillende woonvormen (appartementen, gezinswoningen, …). Hierbij kiezen
we voor het verbinden van mensen, in plaats van uitsluiten.
Mensen met een inkomen boven de vastgestelde inkomensgrens uit hun woning zetten is
erg kortzichtig, onrealistisch en nefast. Het verengt 'wonen en leven' tot euro's, maar achter
de cijfers zitten wel mensen. Daarnaast klopt het vaak gebruikte argument niet: het is niet zo
dat er veel huurders met een hoog inkomen in sociale huurwoningen wonen. Op 31
december 2013 hadden welgeteld 2.782 sociale huurders een gezinsinkomen van meer dan
50.000 euro per jaar, dat is 2% van alle huurdersgezinnen. Per provincie geeft dat volgende
cijfers:
Provincie
Antwerpen
Limburg
Oost-Vlaanderen
Vlaams-Brabant
West-Vlaanderen
Totaal
aantal > 50.000
751
265
804
362
600
2782
aandeel
1,8%
1,4%
2,3%
2,4%
2,2%
2,0%
Wanneer we kijken naar de 125%-grens die men wil invoeren om uit te maken of iemand al
dan niet in zijn of haar sociale huurwoning mag blijven, dan stellen we vast dat slechts 3,88%
van de sociale huurders in Vlaanderen boven die grens zit (zijnde 5.368 huurders). Bij SHM
De Ideale Woning zijn er 194 huurders die een inkomen hebben dat hoger ligt dan 125
procent van de inkomensgrens. Dit komt neer op 3,6% van het totaal aantal huurders.
Slechts 27 van deze huurders woont minder dan negen jaar bij DIW.
Een inkomen boven de inkomensgrens is bovendien vaak het gevolg van een tijdelijke
situatie: de – voorlopig nog – inwonende kinderen zijn ouder dan 25 jaar en tellen mee voor
de inkomensgrens; kinderen komen na een mislukte relatie of werkloosheid tijdelijk terug bij
10
de ouders wonen; de huurder heeft juist een ontslagvergoeding gekregen; of de huurder
staat kort voor hun pensionering en zal daarna op een lager inkomen terugvallen. Mensen in
zo’n tijdelijke situaties mogen niet uit hun woning worden gezet.
Daarnaast is het niet ernstig om te veronderstellen dat mensen die juist boven de
inkomensgrens zitten, de financiële ruimte hebben om op de private huurmarkt te huren.
Het prijsverschil tussen een degelijke sociale en private woning bedraagt ongeveer 300 euro
per maand, een waardoor de overstap naar de privé niet haalbaar is voor mensen die juist
boven de inkomensgrenzen zitten. Bijna altijd komen deze mensen dan terecht in minder
kwaliteitsvolle en duurzame woningen met weinig comfort en vaak in een verloederde
woonomgeving als gevolg van hun beperkt budget. Kortom, een neerwaartse spiraal zonder
perspectief, met minder woonkwaliteit en hogere huurprijzen. Wonen is immers meer dan
een huis hebben. Het gaat ook om het uitbouwen van een netwerk van contacten,
integratie in het plaatselijke gemeenschapsleven via verenigingen, scholen, een plaatselijke
kring van vrienden en kennissen. Iemand uit een woning zetten betekent dan ook het
doorknippen van dit sociale weefsel, het afsluiten van sociale zuurstof, het vervreemden. En
dat wil CD&V niet, integendeel, wij kiezen voor verbinding en cohesie.
“Voor een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) is het juist goed om ook huurders te
hebben met een hoger inkomen. Dit zorgt voor diversiteit en de gewenste sociale mix en
vermijdt een sociale en ruimtelijke opsplitsing tussen arme en rijke wijken. Zo zorgt men
ervoor dat er geen gettowijken ontstaan die stigmatiserend werken en sociale huisvesting
een problematisch imago geven.”
Rob Mennes, burgemeester in Schelle
Naast de broodnodige sociale vermenging, zorgen de huurders met een hoger inkomen voor
extra huurinkomsten en compenseren zij op die manier de lagere huur bij mensen met een
gering inkomen. Eenmaal mensen op een duurzame manier boven de inkomensgrens zijn
gegroeid – wat aan te moedigen is – is het ook redelijk om hogere huurprijzen te hanteren.
Het werkt solidariserend en het kan bewoners aanzetten om zelf een woning te verwerven
of om met behoud van de sociale context de huurwoning te verwerven (tenminste, als de
SHM zelf beslist dat deze woning verkocht kan worden). Zo’n keuze laat mensen
'vooruitgaan' op hun eigen manier. Mensen kiezen dan zelf of ze in hun sociale woning
blijven en een hogere huur betalen. Wat hierbij wel noodzakelijk is, is een actuele schatting
van de marktwaarde van het patrimonium van SHM’s.
Principieel voorziet de sociale huurreglementering nu al in de mogelijkheid om mensen met
een te hoog inkomen na drie jaar uit de woning te zetten. Deze maatregel wordt nauwelijks
of helemaal niet gebruikt omwille van de bovengenoemde redenen.
11
Gemeenten met een relatief hoog aantal sociale huurwoningen dragen een ruime sociale
kost. Enerzijds ontvangen zij minder personenbelasting en opcentiemen uit de onroerende
voorheffing, anderzijds moeten zij meer sociale ondersteuning geven. De maatregel om
huurders boven de inkomensgrens te verwijderen, verzwaart deze ongunstige financiële
toestand voor deze gemeenten nog meer en de ongelijkheid tussen gemeenten neemt toe:
hoe meer sociale woningen, hoe groter de tegenstelling. Gemeenten mogen dus niet extra
belast worden voor de sociale woningpolitiek die zij reeds jaren voeren. Hierbij moet men
eveneens rekening houden met de plaatselijke situatie (onder andere de demografische
samenstelling van de gemeente). Opnieuw is het hier een kwestie van te kiezen voor
tegenstelling of solidariteit.
Stellen dat de wachtlijsten in de sociale huursector drastisch zullen ingekort worden door
mensen met een hoger inkomen te verwijderen uit hun woning, is al te simplistisch. Om de
wachtlijsten weg te werken moet er circa 95.000 sociale woningen gebouwd worden.
Huurders met een inkomen boven de inkomensgrens vertegenwoordigen maximum 8
procent. Hiermee lost men het tekort aan sociale woningen helemaal niet op. Kiezen voor
sociale vooruitgang veronderstelt ook investeren in sociale woningen. Men zou in dit
verband de huurders boven de inkomensgrens een hogere huurprijs kunnen laten betalen
om de middelen van de SHM te verhogen. Wil men mensen op een eigentijdse en duurzame
manier laten wonen - dit laatste garandeert de overheid voor haar burgers - dan zal
diezelfde overheid ook veel meer middelen moeten voorzien voor het renoveren en
verduurzamen van haar eigen sociaal woonpatrimonium.
Meer regeltjes of meer autonomie voor SHM’s?
Om te investeren in een sociaal woonpatrimonium en zo betaalbaar wonen te garanderen
voor iedereen, moeten we ons af durven vragen of we dit bereiken door SHM’s meer regels
op te leggen of door hen juist meer autonomie te geven?
CD&V gelooft in de tweede optie. Meer autonomie voor SHM’s zorgt ervoor dat ze creatieve
oplossingen kunnen zoeken om hun woonpatrimonium te renoveren, verduurzamen en uit
te breiden. Zo zien we dat SHM’s bijvoorbeeld samenwerkingen aangaan met gemeenten,
OCMW’s, kerkfabrieken en dergelijke. Zij stellen hun gronden ter beschikking aan de SHM
via de formule van erfpacht. Zo kunnen parochiezalen herbestemd worden naar
dienstencentra in combinatie met woningen (zie project Lepelhof in Mortsel).
“Wij vinden dat deze samenwerkingen aangemoedigd moeten worden en dat er eerder
subsidies naar de SHM’s moeten gaan voor dergelijke projecten dan dat er extra regels
moeten opgelegd worden.”
Walter Cuyckens, Voorzitter Sociale Bouwmaatschappij Schelle
12
Een ander voorbeeld is de participatie van SHM’s in energie-coöperatieven waar men inzet
op alternatieve energie voor de huurders. Met de stijging van de energiekosten, ook voor
sociale huurders, is dit een manier om betaalbaar wonen te garanderen.
Een mooi voorbeeld waar SHM’s de aanzet geven om een hele wijk duurzaam te maken, zien
we in Hemiksem.
“De samenwerking met De Ideale Woning heeft ervoor gezorgd dat we het masterplan
‘Nieuw Hemiksem’ verder kunnen ontwikkelen en zo tot een volledige duurzame wijk kunnen
komen. In deze wijk zetten we in op duurzaamheid, zowel bij de sociale, bescheiden als
private woningen. Een mooi project dat aantoont dat SHM’s een drijvende kracht kunnen zijn
voor vernieuwing en verduurzaming van een hele woonwijk.”
Luc Bouckaert, burgemeester Hemiksem
Wij pleiten dan ook voor meer autonomie voor en vertrouwen in de SHM’s, waarbij zij op
zoek kunnen gaan naar creatieve oplossingen om betaalbaar wonen op lange termijn te
verzekeren.
13
BESCHEIDEN WONEN
In Vlaanderen vallen heel wat mensen juist buiten het sociaal woningaanbod, maar zij
hebben vaak niet voldoende ruimte om zelf een woning aan te kopen. Voor hen wordt de
situatie steeds moeilijker: het aanbod op de private huurmarkt is versnipperd en vaak van
matige tot slechte kwaliteit. Rechtstreeks instappen in de private koopmarkt is steeds
moeilijker door de stijgende prijzen en striktere leningspolitiek van de banken. Hierdoor
wordt de aankoop van een woning noodgedwongen uitgesteld, wat nog meer druk legt op
de private huurmarkt. Voor hen zijn bescheiden woningen een belangrijk instrument.
SHM’s kunnen volgens de Vlaamse Wooncode bescheiden woningen bouwen en verhuren
en mogen hier 20% van hun jaarlijks investeringsvolume aan besteden. Het regeerakkoord
voorziet 6000 bescheiden huurwoningen. Om bescheiden huurwoningen aan een betaalbare
huurprijs te kunnen verhuren, moet een project een groot aantal woningen omvatten want
de financiering van het project moet marktconform gebeuren. Schaalvergroting is dus
essentieel. Maar het toegelaten investeringsvolume is vaak te klein om een project te
realiseren. De bouw van bescheiden huurwoningen komt dan ook traag op gang. Dat is
jammer, want juist door de opbrengsten van bescheiden woningen zouden er meer sociale
woningen gerealiseerd kunnen worden.
“Een samenwerking tussen private ontwikkelaars en SHM’s mag geen taboe
zijn. Bijvoorbeeld bij de bouw van bescheiden huurwoningen kan het versnellen als we
werken met de formule van erfpacht.”
Katrien Partyka, Vlaams Volksvertegenwoordiger
“Hierbij bouwt een private ontwikkelaar bescheiden woningen, die op lange termijn
gefinancierd worden door pensioenfondsen of verzekeringsmaatschappijen. Als de woningen
gebouwd zijn, verleent de private ontwikkelaar een erfpachtrecht aan een SHM voor een
periode van 27 jaar. De SHM verhuurt de woningen als bescheiden huurwoningen. Op het
einde van de erfpachtperiode is er een aankoopoptie of kan de erfpacht verlengd worden.
Een win-win situatie voor private ontwikkelaars en SHM’s.”
Koen Van den Heuvel, Vlaams Volksvertegenwoordiger
Het ontwikkelingsrisico ligt bij de private ontwikkelaar, het huurrisico ligt bij de SHM. De
ontwikkelaar vraagt een erfpachtvergoeding en houdt rekening met het rendement voor de
financiers, de SHM verhuurt de woningen marktconform en betaalt met de huuropbrengst
de erfpachtvergoeding. De erfpachtvergoeding die de SHM betaalt is de investering en kan
dus 20% van het jaarlijks investeringsvolume van de SHM bedragen. Omdat de investering
gespreid wordt over de duur van de erfpacht, kunnen er substantieel meer woningen
gerealiseerd - worden met het toegelaten investeringsvolume. Dit zorgt er ook voor dat het
project groot genoeg wordt om het betaalbaar te kunnen verhuren.
14
LEVENSLANG WONEN IN EIGEN BUURT
Mensen hebben recht op een aangepaste woning in een woonomgeving waar ze zich thuis
voelen. Het begrip “levenslang wonen” is hier van groot belang: met aangepaste
woonvormen kan men ervoor zorgen dat mensen het juiste type woning kiezen voor hun
situatie en noden. Jongeren kunnen het best wonen in kleinere woningen, grotere gezinnen
in ruime gezinswoningen en ouderen in kleinere woningen die aangepast zijn aan hun
specifieke noden. Als een woning te groot wordt voor oudere mensen en dus onderbezet
wordt, bijvoorbeeld omdat de kinderen het huis uit zijn, is het logisch dat zij naar een
aangepaste woning verhuizen, liefst in de wijk of omgeving waar zij zich thuis voelen. Die
grotere woning kan dan worden bewoond door grotere gezinnen die nood hebben aan de
ruimte.
Naar analogie met de resolutie omtrent buurtgerichte zorg, kunnen we pleiten voor wonen
in eigen buurt.
Levenslang wonen betekent ook dat het mogelijk moet zijn om de woning aan te passen aan
de veranderende behoeften van de bewoner. Met de leeftijd steken immers hier en daar
ongemakken de kop op. Ook omwille van een ongeval of ziekte kan men minder mobiel
worden.
“Kleine aanpassingen aan de woning kunnen dan een wereld van verschil maken en
voorkomen dat men omwille van de veranderende noden een drastische beslissing – zoals
verhuizen – moet maken. Denk aan het automatiseren van de rolluiken, het wegwerken van
drempels of het installeren van een traplift. Het is belangrijk dat mensen daarbij in de vorm
van premies op ondersteuning kunnen rekenen.”
Katrien Schryvers, Vlaams Volksvertegenwoordiger
Onderbezetting van sociale woningen
Men spreekt van de onderbezetting van sociale woningen als er meer dan twee slaapkamers
op overschot zijn. Eind 2013 zag men dan dat er 15.188 onderbezette woningen waren, wat
neerkomt op 11 procent van alle sociale huurwoningen.
Om het wonen in aangepaste woningen te stimuleren en onderbezetting te vermijden kan
men werken met een onderbezettingsvergoeding of een verhuispremie. Momenteel zegt het
Kaderbesluit Sociale Huur dat mensen in een onderbezette woning een maandelijkse
vergoeding dienen te betalen. Deze vergoeding wordt echter niet gebruikt door de SHM’s
aangezien het niet kan worden toegepast zonder verder uitvoeringsbesluit.
15
De minister wil onderbezetting tegengaan door te werken met tijdelijke huurcontracten en
het Kaderbesluit Sociale Huur aan te passen. De huurovereenkomst zal dan na negen jaar
eindigen als de huurder een onderbezette woning bewoont en tot tweemaal toe weigert om
te verhuizen naar een woning die aangepast is aan de nieuwe gezinssamenstelling. De
aangepaste woning moet in dezelfde omgeving (i.e., binnen een straal van vijf kilometer)
liggen van de huidige woning. De huurprijs van de nieuwe, aangepaste woning mag tot slot
maximaal 15% hoger liggen dan die van de huidige woning. Als de huurder tweemaal weigert
om op een valabel voorstel in te gaan, wordt zijn tijdelijk contract dus beëindigd. Voor de
bestaande contracten zal de onderbezettingsvergoeding aangerekend worden. De
onderbezettingsvergoeding is gelijk aan 25 euro per slaapkamer die op overschot is (i.e.
vanaf de tweede overtollige slaapkamer). Dit wordt verder uitgewerkt in het Kaderbesluit
Sociale Huur. De Vlaamse Regering heeft op 18 december 2015 haar principiële goedkeuring
gegeven aan deze wijzigingen.
Een andere optie zou kunnen zijn om te werken met een verhuispremie, waarbij mensen
gestimuleerd worden om te verhuizen naar een aangepaste woning, liefst in hun eigen buurt
of omgeving.
Het is vooral van belang dat de nood aan aangepast wonen en de problematiek van
onderbezetting beleidsmatig onder de aandacht gebracht wordt zodat SHM’s in overleg met
lokale besturen initiatieven kunnen nemen om te zorgen voor aangepaste woningen voor
senioren. Om op aangepaste woningen te kunnen inzetten, moeten SHM’s opnieuw meer
autonomie krijgen zodat zij kunnen bekijken op welke manier zij die woningen op een
betaalbare en kwaliteitsvolle wijze kunnen realiseren.
“Het proefproject “Senioren-Thuis” van De Ideale Woning in samenwerking met Zorgnetwerk
Ouderenzorg Antwerpen en vrijwilligers is hier een belangrijk voorbeeld. Het is een zeer
succesvol project waar kwetsbare senioren de kans krijgen om samen te wonen in een huis
met afzonderlijke appartementen en een gemeenschappelijke leefruimte aan een betaalbare
prijs. Dit verkleint niet alleen hun kwetsbaarheid maar verhoogt hun zelfstandigheid en gaat
eenzaamheid tegen. Een succesvol project dat in het beleid moet worden ingebed om het zo
verder uit te rollen.”
Julia Van Gils, vrijwilligster bij Senioren Thuis
16
STOPZETTING SUBSIDIES SOCIALE KOOPWONINGEN: INZETTEN OP ALTERNATIEVEN
Sociale koopwoningen zijn voor een grote groep mensen – met een laag maar stabiel
inkomen rond de inkomensgrens - vaak de enige mogelijkheid om een eigen woning te
verwerven. Die eigen woning geeft hen de kans om de armoedegrens te overstijgen. De
overheid moet dit echter ondersteunen, want dit traject is niet mogelijk op eigen kracht en
via de particuliere grond- en woningmarkt.
De Vlaamse regering heeft jammer genoeg beslist om de subsidiëring van de realisatie van
sociale koopwoningen stop te zetten, na een overgangsperiode. Daarbij stellen ze wel dat
sociale koopwoningen betaalbaar blijven moeten, ook zonder subsidiëring. De SHM’s zouden
hiervoor hun reserves moeten gebruiken – maar dat ligt zeer moeilijk en is geen oplossing of werken via erfpachtconstructies met inkoopoptie. Een mogelijke oplossing is het terug
invoeren van verwervingssubsidies, waardoor SHM’s op een betaalbare manier gronden en
krotten kunnen verwerven. Zo kunnen ze blijven bouwen, verhuren en verkopen.
Groepswoningbouw
Een creatieve compensatie voor de stopzetting van de subsidies voor sociale koopwoningen,
is het werken met groepswoningbouw. De inspiratie voor dit concept komt van “Habitat for
Humanity”. In een deel van een wijk in Seattle werkt “Habitat for Humanity of Seattle-King
County” met een specifiek systeem: gebouwde of gerenoveerde koopwoningen worden
gereserveerd voor personen in de sociale doelgroep die zelf minstens 500 uur meegewerkt
hebben aan de bouw of renovatie van woningen (“sweat equity”). Daarnaast doet men voor
de bouw beroep op vrijwilligers en worden er fondsen verzameld. Op die manier is er een
samenaankoop van woningen, bespaart men op de arbeidskost door beroep te doen op
vrijwilligers en worden de bouwkosten sterkt beperkt. Je zorgt ook voor een
gemeenschapsgevoel, activeert deze mensen en ondersteunt de ontwikkeling van hun
vaardigheden. “Habitat for Humanity” werkt niet alleen in de VS, maar wereldwijd. In Europa
lopen er projecten in onder andere Duitsland, Portugal, Verenigd Koninkrijk en Polen.
Het concept van groepswoningbouw en het inschakelen van personen uit de sociale
doelgroep in het bouwproces heeft ook potentieel voor de Vlaamse woonmarkt. Cruciaal bij
dergelijke projecten is wel dat ze goed begeleid worden en daar ligt volgens ons de taak van
de sociale huisvestingsmaatschappijen die de nodige kennis in huis hebben.
Coöperatieve bouwt/renoveert en verhuurt betaalbare woningen
Een ander creatief concept is het werken met een coöperatieve vereniging die woningen
bouwt of koopt en renoveert om ze dan te verhuren aan de leden of aandeelhouders, dit
17
aan een betaalbare prijs. Dit is een gangbare praktijk in bijvoorbeeld Zwitserland en
Duitsland en zorgt ervoor dat huurwoningen betaalbaar blijven.
Een variatie op dit concept is een project van De Ideale Woning en groep ‘Arm in Arm’ van
Samenlevingsopbouw Antwerpen: ‘Collectief Goed’. Dit project richt zich op zeer kwetsbare
gezinnen met 3 of meer kinderen die slecht gehuisvest zijn op de private huurmarkt (te
kleine woningen, onveilig, ongezond, aan te hoge prijzen). Deze gezinnen zijn ingeschreven
voor een sociale woning, maar zullen gezien de lange wachtlijst, de gezinsgrootte en het
beperkte aanbod aan grote woningen in Antwerpen nog minimaal 10 jaar moeten wachten.
“Arm in Arm” en De Ideale Woning bieden deze groep een alternatief aan. De Ideale Woning
beschikt over een honderdtal eengezinswoningen die grondig gerenoveerd moeten worden,
maar waarvan de renovatiekost te hoog oploopt om ze daarna nog rendabel sociaal te
verhuren. In plaats van ze openbaar te verkopen, wil men een alternatieve, sociale
bestemming voor de panden.
Er is momenteel een pilootproject gestart in Merksem. De Ideale Woning geef 9 leegstaande
eengezinswoningen in erfpacht aan de cvba-so Collectief Goed. De cvba-so zorgt ervoor dat
de woningen gerenoveerd worden tot kwalitatieve woningen met basiscomfort en dat ze
beantwoorden aan de normen van de Vlaamse Wooncode. De renovaties zullen deels door
scholen, deels door aannemers en sociale economie gebeuren. De financiering zal een
combinatie zijn van giften, investeerders, subsidies en leningen. De belangrijkste inkomsten
van de cvba-so komen uit de huur. Deze huurprijs is bepaald op basis van het principe van
1/3e van het inkomen van de gezinnen. Gecombineerd met de huurtoelage zorgt dit voor
een evenwichtige huurprijs die zowel betaalbaar is voor de gezinnen als haalbaar voor de
cvba–so om de kosten te dekken. De verhuringen zullen mogelijk via het Sociaal
Verhuurkantoor Antwerpen gebeuren. Op die manier kan het SVKA zijn kerntaken vervullen
binnen het kader van dit pilootproject.
Interessant is dat ook hier vanuit de doelgroep de vraag komt om zelf mee te werken aan de
renovatie van de panden. Vaak hebben mensen de nodige vaardigheden en de wil om mee
te werken, maar dit is – voorlopig - strikt juridisch niet mogelijk.
Meer informatie?
Contacteer Dirk de Kort ([email protected] – 0478/27.11.48)
18