Startdocument

STARTDOCUMENT WERKGROEP GEINTEGREERD BELEIDSKADER
1. Doelstelling van de werkgroep
Inventariseren van beleidsinstrumenten in andere beleidsvelden en op verschillende beleidsniveau’s
(federaal, gewestelijk, lokaal) die een belangrijke impact hebben of kunnen hebben op de
renovatiegraad van het Vlaamse woningbestand.
In de mate van het mogelijk binnen de werkgroep nagaan op welke manier vanuit deze
beleidsinstrumenten maatschappelijk gedragen bijkomende impulsen kunnen worden gegeven voor
het verhogen van de renovatiegraad van het Vlaamse woningbestand.
Het eindrapport zal bestaan uit een inventarisatie van beleidsinstrumenten van andere beleidsvelden
die het potentieel hebben om hefboomacties te zijn voor het verhogen van de renovatiegraad van
het Vlaamse woningbestand.
2. Eerste inventarisatie en beknopte beschrijving van beleidsinstrumenten met (mogelijke)
impact op de renovatiegraad van het Vlaamse woningbestand
Woonbeleid – private huurmarkt - huurwetgeving
Het Vlaamse regeerakkoord 2014-2019 stelt:
-
We maken huurprijsaanpassingen mogelijk bij duurzame investeringen bijvoorbeeld door de
invoering van de renovatiehuurovereenkomsten, en garanderen de woningkwaliteit. Er
wordt werk gemaakt van stimulerende maatregelen voor renovatie, vernieuwbouw en
langdurig verhuur van kwalitatieve woongelegenheden aan derden.
De beleidsnota Wonen 2014-2019 verduidelijkt dienaangaande:
-
Er zal worden onderzocht hoe verhuurders die een kwaliteitsvolle woning aanbieden tegen
een billijke huurprijs en met voldoende woonzekerheid voor de huurder kunnen worden
ondersteund. Er wordt gedacht aan fiscale maatregelen om de private huurwoningmarkt te
stimuleren en de kwaliteit van de woningen te verbeteren, in het bijzonder in het lagere
marktsegment. Tevens zal worden onderzocht of renovatiehuurovereenkomsten kunnen
worden ingevoerd, waarbij een huurder zelf overgaat tot renovatiewerkzaamheden in ruil
voor een verminderde huurprijs.
De zesde staatshervorming betekent voor het beleidsveld wonen een verruiming van de actuele
bevoegdheden inzake huisvesting. Vanaf 1 juli 2014 is het Vlaamse Gewest bevoegd voor de private
huurwetgeving. Het Vlaamse Gewest is al sinds 1980 bevoegd voor huisvesting, maar delen van het
woonbeleid zoals het private huurrecht, bleven een federale bevoegdheid. Door de
bevoegdheidsoverdracht inzake woninghuur zal de Vlaamse decreetgever een eigen
woninghuurrecht kunnen uitwerken. De bestaande federale huurwetgeving blijft van toepassing tot
het Vlaamse Gewest een eigen regeling heeft uitgewerkt.
-
Actievoorbeelden
Doorrekening van investeringskosten van energiebesparende investeringen in huurprijs mogelijk
maken zonder dat dit de totale huurlast (huurprijs + verwarmingskosten) voor huurder mag
verhogen. De sociale huisvestingssector zou hierin een voorlopersrol kunnen vervullen via de
invoering van een sociale energiecorrectie en renovatiehuurovereenkomsten.
Indien er een ondersteuningssysteem voor de energiebesparende investeringen bestaat, de
verhuurder verplichten tot uitvoering ervan indien de huurder hieromtrent qua uitvoeringstermijn
een redelijke vraag stelt. Afhankelijk van het vereiste investeringsbedrag moet spreiding van de
vereiste investeringen mogelijk zijn. (Verenigd Koninkrijk)
Indien er een prefinancieringsmogelijkheid is en de huurwoning voldoet niet aan de minimale
energieprestatie-eis mag de woning niet meer worden verhuurd. (Verenigd Koninkrijk)
Woonbeleid – alternatieve woonvormen
Een beleid rond herbestemming van leegstaande kantoor- en bedrijfsgebouwen tot woningen kan
tegemoet komen aan de algemene woningnood en tegelijk focussen op de realisatie van compacte
en energiezuinige wooneenheden op liggingen die vaak interessant zijn op vlak van onder meer
nutsvoorzieningen en mobiliteit. Ook rond het opsplitsen van te grote woningen in verschillende
wooneenheden kan faciliterend en stimulerend beleid worden ontwikkeld.
Woonbeleid - sociale woningen
Het Vlaamse regeerakkoord 2014-2019 stelt:
-
In de toekomstige huurprijsberekening van sociale huurwoningen wordt onder andere
rekening gehouden met de energieprestatie en renovatie van de woning, het inkomen van
de bewoner en wordt regionale differentiatie mogelijk.
De beleidsnota Wonen 2014-2019 verduidelijkt dienaangaande:
-
-
-
Het is van groot belang dat de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) blijven investeren
in energiezuinige renovaties of vernieuwbouw van het bestaande patrimonium. De
patrimoniumenquête van 2010 bracht de globale energetische staat van het sociaal
patrimonium in kaart. De resultaten tonen de nood aan renovatie.
De laatste jaren is er sterk ingezet op energierenovaties om het sociaal woningpatrimonium
in lijn te krijgen met de doelstellingen van het Energierenovatieprogramma 2020, namelijk
een energiezuinige woning voor iedereen in Vlaanderen tegen 2020. In het kader hiervan zal
worden bekeken hoe de energiefactor een rol kan spelen in de huurprijs.
De huurprijsberekening werd op 1 januari 2012 een laatste keer aangepast met het invoeren
van de patrimoniumkorting en de minimale huurprijs. Aan twee aspecten zal nog verder
invulling worden gegeven: de onderbezettingsvergoeding en de energiecorrectie.
Woonbeleid - minimale kwaliteitsnormen op vlak van energieprestaties
Het Vlaams regeerakkoord 2014-2019 stelt:
-
We voeren de ambitie in energie-efficiëntie op door verder in te zetten op
hoogrendementsglas, muurisolatie en hoogrendementsverwarming en maken onder meer
hiervoor nieuwe minimale kwaliteitsnormen op.
Sinds 1 januari 2015 is in de Vlaamse Wooncode al een beperkte verplichting voor dakisolatie
opgenomen die van toepassing is op alle ééngezinswoningen, studio’s en appartementen gelegen in
het Vlaamse Gewest. Het ontbreken van dakisolatie zal geleidelijk aan zwaarder doorwegen in de
beoordeling van de woningkwaliteit en zal vanaf 2020 op zich al volstaan om de woning ongeschikt te
verklaren, waardoor ze ook onverhuurbaar wordt.
-
Actievoorbeelden
Op termijn kunnen ook strafpunten worden voorzien voor aanwezigheid enkele beglazing,
afwezigheid van spouwmuurisolatie, ventilatie of gebruik van een centrale verwarmingsketel met
een te laag rendement.
Onteigeningsbevoegdheid
Het Vlaams regeerakkoord 2014-2019 stelt:
-
-
We werken een Onteigeningsdecreet uit, ter vervanging van de wetten van 1835 en 1962,
met eenvoudige en rechtszekere procedures, en met oog voor de belangen van zowel de
onteigenende overheden als zij die onteigend worden.
Gemeenten en SHM’s worden gestimuleerd om leegstaande panden op te kopen en te
renoveren of in sociaal beheer te nemen met als doel een herbestemming voor sociale
woningen te realiseren. We zorgen er ook voor dat leegstaande of verkrotte woningen
gemakkelijker onteigend kunnen worden, met het oog op sociaal woonbeleid.
In de beleidsnota Algemeen Regeringsbeleid wordt o.a. de volgende doelstelling naar voor
geschoven:
-
Met het Vlaamse onteigeningsdecreet willen we ook de realisatie van onteigeningsprojecten
versnellen, weliswaar met respect voor de belangen van de onteigenden. Zo wordt het recht
op zelfrealisatie erkend voor zover dat mogelijk is.
De beleidsnota Wonen 2014-2019 stelt hierover:
-
-
Het sociaal beheersrecht voorzien in de Vlaamse Wooncode zal worden geëvalueerd. Deze
regeling is mede gericht op aanpassing, verbetering en renovatie van ongeschikt en
onbewoonbaar verklaarde woningen. Ze wordt tot op heden maar zeer beperkt toegepast. Er
zal worden nagegaan hoe het instrument krachtiger en doeltreffender kan worden ingezet in
de woningkwaliteitbewaking.
Gemeenten en SHM’s zullen worden gestimuleerd om leegstaande en verkrotte panden op
te kopen en te renoveren of in sociaal beheer te nemen om ook langs deze weg een bijdrage
te leveren aan de uitbreiding van het sociaal woonaanbod. In dit kader zal de onteigening
van geïnventariseerde panden worden gefaciliteerd.
De VMSW en de Sociale Huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) beschikken sinds het wijzigingsdecreet
van 31 mei 2013 over de bevoegdheid om te onteigenen in functie van de realisatie van een
bescheiden woonaanbod.
Sinds 2010 is het bestrijden van leegstand toevertrouwd aan de lokale besturen. Het decreet gronden pandenbeleid legt het kader vast op basis waarvan de gemeenten leegstaande woningen en
gebouwen op hun grondgebied opsporen en vervolgens inventariseren in een gemeentelijk
leegstandregister. Ze beslissen autonoom over het invoeren van een gemeentelijke
leegstandsheffing.
De inventarisatie van – en heffing op – verwaarloosde panden situeert zich, in tegenstelling tot
leegstand, wel nog op Vlaams niveau. Er zal deze legislatuur worden nagegaan of het wenselijk en
haalbaar is om het beleid inzake verwaarlozing eveneens volledig aan de gemeenten toe te
vertrouwen.
De Vlaamse Wooncode geeft steden en gemeenten de mogelijkheid om onbewoonbaar verklaarde
huizen op te eisen voor een periode van negen jaar. Dat gebeurt wanneer de eigenaar de woning
niet wil of kan renoveren. Hij blijft dan wel eigenaar, maar mag geen gebruik maken van de woning
en krijgt enkel een vergoeding. De stad Antwerpen past dit sociaal beheersrecht toe. Na de renovatie
door de stad Antwerpen (AG Vespa) wordt de ongeschikt- en onbewoonbaarheid opgeheven en
wordt de woning verhuurd aan sociale tarieven totdat de kosten van de renovatie zijn terugverdiend.
Meer dan ¾ van de eigenaars van huizen waarvoor een procedure tot onbewoonbaar verklaren is
opgestart, gaan zelf over tot renovatie.
Leefmilieu - VLAREM
Inzake hoogrendementsverwarming zijn er recent een aantal strenge minimale kwaliteitseisen
vastgelegd in VLAREM inzake het te behalen verbrandingsrendement voor aardgasketels vanaf 2018.
Sinds 2013 zijn er ook al gelijkaardige minimale eisen van kracht voor stookolieketels. De focus moet
hier vooral worden gelegd op sensibilisatie inzake onderhoud en vervanging van cv-ketels en de
handhaving van de minimale kwaliteitseisen.
Innovatie - kennisplatformen
Als opvolging van het rapport van de Innovatie Regiegroep (IRG) Bouw, heeft het IWT de opdracht
gekregen om een aantal aanbevelingen van de IRG om te zetten naar roadmaps met een concrete,
vraaggedreven innovatieagenda. De ontwikkeling van deze roadmaps moet leiden tot innovatie
stimulerende maatregelen ten behoeve van de bouwsector en de toeleverende bedrijven over de
hele bouwketen. De innovatie-agenda en hieruit voortvloeiende overheidsinitiatieven moeten mee
als katalysator dienen voor de beoogde transformatieprocessen die aan bod komen in de Rondetafel
Bouw, namelijk bijna energieneutraal bouwen, recyclage van materialen en nieuwe bouwvormen.
Binnen het Vlaams Innovatieplatform Bouw (ViBP) werd daarom begin 2013 een “Task Force
Bouwinnovatie” opgezet, gecoördineerd door het IWT.
Van de drie gedefinieerde transformatieprocessen neemt de realisatie van energie-efficiënte
gebouwen de meest centrale plaats in. Het IRG-rapport verwijst naar het energetisch doorgedreven
renoveren van het bestaande patrimonium als dé grote uitdaging, ook al heeft de huidige ambitieuze
Europese en Vlaamse regelgeving vooral betrekking op nieuwbouw.
De Vlaamse Regering heeft op 22 november 2013 beslist de proeftuin “Woningrenovatie: innovatie
bij energiezuinig verbouwen” op te richten.
Een proeftuin is een gestructureerde testomgeving waarin bedrijven of organisaties innovatieve
technologieën, producten, diensten en concepten kunnen testen, gebruik makend van een
representatieve groep van individuen (of organisaties), de testpopulatie, die als testers worden
ingezet in hun eigen leef- en werkomgeving.
De proeftuin “Woningrenovatie: innovatie bij energiezuinig verbouwen” wil bijdragen tot betere
marktcondities voor grondige renovaties van woningen door:
- De ontwikkeling van opschaalbare en reproduceerbare renovatieconcepten.
- Het stimuleren van samenwerking tussen leveranciers, ontwerpers en uitvoerders.
- Het versterken van de vraagzijde via een groepsgewijze aanpak en via alternatieve
financieringsvormen.
- Het aantonen van de haalbaarheid van kostenoptimale energieprestatieniveaus.
De proeftuin zal naast verschillende proeftuinprojecten ook een overkoepelend coördinatie- en
kennisplatform, verantwoordelijk voor de afstemming en opvolging van de projecten, de
kwaliteitsbewaking (incl. prestatiemonitoring analyse) en het kennisbeheer (verzamelen, bundelen,
verspreiden).
De proeftuin heeft een economische en/of maatschappelijke finaliteit. Op maatschappelijk vlak gaat
de aandacht zowel naar de kostenefficiëntie van energiezuinige renovaties ten behoeve van
eigenaars en/of bewoners (met behoud van wooncomfort en uitzicht op levenslang wonen) als naar
het zetten van noodzakelijke stappen in functie van het klimaatbeleid (renovatiegraad van de
woningenstock). Voor de ondersteuning van de proeftuinprojecten is een budget van 5 miljoen euro
ondersteuningsbudget beschikbaar. De steun aan de consortia voor het opzetten van de
proeftuinplatformen en uitvoeren van de projecten wordt voor een periode van maximaal 4 jaar
toegekend. Het coördinatie- en kennisplatform wordt in principe voor een periode van maximaal 5
jaar gesteund. De projecten zijn vanaf mei 2014 opgestart.
In de toekomstverkenningen voor 2025 van de Vlaams Raad voor Wetenschap en Innovatie (VRWI)
kwam de reductie van de energiebehoefte op gebouwniveau als belangrijke prioriteit naar voren.
‘Jaarlijks komen er in Vlaanderen 35.000 nieuwe wooneenheden bij. In vergelijking met het
bestaande patrimonium van 2,6 miljoen eenheden, is dit marginaal. Daarenboven wordt jaarlijks
slechts 1% van deze bestaande woningen grondig gerenoveerd. Niet alleen het verhogen van deze
‘innovation rate’ (aandeel nieuwe wooneenheden), maar ook een significante verhoging van het
aandeel energetisch doorgedreven renovaties (‘major renovation’ versus ‘deep renovation’) moet
een absolute prioriteit zijn voor Vlaanderen. Het potentieel is enorm en het aanboren ervan op een
veel ruimere schaal dan vandaag, is noodzakelijk om de gestelde doelstellingen voor 2030-2050 te
kunnen halen. Het thema behaalde dan ook de tweede plaats in de enquête.
De focus moet hierbij – voor wat betreft de doorgedreven renovaties – liggen op het ontwikkelen van
systeem-renovatiepakketten of –oplossingen die met minimale impact voor de gebruiker maximale
energiewinsten boeken voor diverse technieken en technologieën te koppelen en op elkaar af te
stemmen. Anderzijds moet er ook gewerkt worden aan nieuwe businessmodellen die betaalbaar
BEN-renoveren mogelijk maken.
Verschillende elementen remmen een versnelling in de renovatie-inspanningen af:
-
Kostprijs van doorgedreven energetische renovatie;
-
Dilemma tussen sloop en renovatie (waarbij sloop in een aantal gevallen de meest
aangewezen beslissing is)
Leeftijdspiramide van eigenaars van gebouwen die dringend nood hebben aan
energierenovatie;
‘lock-in’-effect waarbij men vandaag oppervlakkig renoveert, en men niet zal geneigd zijn een
energetische renovatie uit te voeren zodat het besparingspotentieel decennia lang vastzit.
Als men er in slaagt een collectieve aanpak toe te passen, is het potentieel voor een reductie van de
energiebehoefte op wijk- en districtsniveau nog groter. In het Vlaamse versnipperde en verkavelde
landschap is dit echter geen evidentie. Doorgedreven collectieve energetische renovaties worden
nog te weinig doorgevoerd. Ook hier moet de focus liggen op het ontwikkelen van systeemrenovatiepakketten, in dit geval voor collectieve toepassingen. Daarnaast zijn er eveneens nieuwe
businessmodellen noodzakelijk om dit financieel en technisch haalbaar te maken. Specifiek voor
renovatie op wijkniveau kunnen zogenaamde ESCO’s (Energy Service Companies) een sleutelrol
vervullen, aangezien zij een innovatieve derde partij financiering, gekoppeld aan energiediensten,
kunnen aanbieden. Aldus kunnen zij de kloof tussen de kosten op korte termijn (de initiële meerkost)
en de baten op lange termijn (minder en efficiënter energiegebruik) overbruggen.
ESCO’s werken veelal met ‘Energy Performance Contracts’, waarbij een garantie wordt gegeven dat
de voorziene energiebesparing effectief zal gerealiseerd worden. Op deze wijze wordt de markt op
een marktconforme wijze gestimuleerd: de gebruiker realiseert een energiebesparing die resulteert
in een kostenbesparing. Deze laatste wordt gedeeld door de ESCO en de gebruiker. Wegens de grote
overheadkosten voor een dergelijke dienstverlening moet het energiebesparingspotentieel
voldoende groot zijn, en zijn grotere gebouwen, bij voorkeur geclusterd, het meest aangewezen als
toepassingsgebied. Hiertoe zijn samenwerkingsverbanden nodig tussen de verschillende betrokken
actoren, zoals o.a. financiële instellingen (banksector), bouwpromotoren (kwalitatieve
onderhoudsvrije langetermijn oplossingen in de uitvoering) en overheid (stimuli en communicatie).
Eveneens is er met het oog op de totstandkoming van collectieve energiesystemen op wijkniveau
nood aan meer samenwerking tussen de verschillende spelers actief in de bouw- en energiesector
(bijvoorbeeld leveranciers van materialen, diensten, systemen, enz.). Zij moeten hun krachten
bundelen.
Ruimtelijke ordening - Rooilijndecreet
In 2009 werd het nieuwe Rooilijndecreet van kracht. Dat decreet vermeldt onder meer dat de rooilijn
of de bouwlijn bij het aanbrengen van gevelisolatie met ten hoogste 14 centimeter mag worden
overschreden.
In 2011 is het decreet gewijzigd en werd opgenomen dat geen vergunning meer nodig is om rooilijn
te overschrijden langs gewestwegen, tenzij er plannen zijn om binnen de 5 jaar de rooilijn te wijzigen.
Een eigenaar die gevelisolatie aanbrengt aan een woning die grenst aan een gewestweg, moet in de
toekomst geen vergunning meer krijgen van de wegbeheerder. Een bouwvergunning volstaat.
Het huidige Rooilijndecreet is voor heel wat renovatieprojecten beperkend wat het uitvoeren van
buitenmuurisolatiewerken betreft. Voor bepaalde gevelrenovatieoplossingen blijft het met het
huidige regelgevend kader moeilijk om de kostenoptimale buitenmuurisolatiediktes (Umax van 0,24)
te realiseren. Die kostenoptimale oplossingen kan de bouwheer momenteel dan niet kiezen. Het is
niet wenselijk om goede technische oplossingen uit te sluiten wegens een noodzakelijke
overschrijding van de rooilijn met een paar centimeter. Het Rooilijndecreet aanpassen naar 20
centimeter zou hier een oplossing kunnen bieden.
Gelet op de gemeentelijke vergunningsbevoegdheid en het subsidiariteitsprincipe, kunnen de
gemeenten voor gemeentelijke rooilijnplannen nog steeds andere eisen opleggen in een
gemeentelijke verordening. Zo eisen bepaalde gemeenten dat de trottoirs een minimale breedte
moeten hebben, die niet langer gegarandeerd kan worden als de rooilijn met 14 centimeter zou
worden overschreden. Systematische weigeringen van gemeenten om de rooilijn te overschrijden
voor het aanbrengen van gevelisolatie, zijn de Vlaamse administratie niet bekend.
Bij een aanpassing van het Rooilijndecreet wordt bij voorkeur ook ingegaan op een aantal andere
voorkomende problemen, zoals een regelgevend kader voor de aanpassing van nokhoogtes om een
bestaand dak voldoende te kunnen isoleren, het extra isoleren van bestaande zijgevels waarbij
bepaald is dat een gebouw tot maximaal X meter van de perceelsgrens mag worden opgetrokken en
het isoleren van wachtgevels die nu op de perceelsgrens staan. De vergunningsplicht aangaande dit
soort werken kan worden herbekeken vanuit de optiek dat voor sommige werken onder bepaalde
voorwaarden een meldingsplicht volstaat (bv. zoals nu voor veranda, carport, kleine uitbreiding,
bijkomende raamopeningen,…). In het kader van sloop van bestaande woningen ongeschikt voor
grondige renovatie, kan een beleid worden ontwikkeld dat het herverkavelen/opsplitsen van grote
percelen bouwgrond stimuleert.
Woonfiscaliteit (opmerking: deze thematiek wordt uitvoerig behandeld in de werkgroep financiering)
De huidige woonfiscaliteit is versnipperd en de voordelen zijn zeer ongelijk verdeeld.
Het gamma aan bestaande maatregelen is uitgebreid: registratierechten, onroerende voorheffing,
BTW 6% voor renovatie, gefiscaliseerde renovatiepremie, hypotheek-, verdelings-, schenkings- en
successierechten, belastingvermindering (dakisolatie, vernieuwing grootstedelijk beleid, vernieuwing
van een tegen redelijke huurprijs in huur gegeven woning,….). Er kan worden bestudeerd welke van
deze maatregelen woningrenovatie ondersteunen en welke ze eerder afremmen. Op basis daarvan
kunnen scenario’s ontwikkeld worden voor een woonfiscaliteit die woningrenovatie bevoordeelt en
status quo benadeelt. Hierbij kan een verlies aan belastinginkomsten worden uitgevlakt of
overgecompenseerd via bijkomende overheidsinkomsten via andere belastingen gerelateerd aan de
verhoogde renovatie-activiteit (BTW op materialen en diensten, werkgevers- en
werknemersbijdragen lonen,…).