Inspectie RWO – Afdeling Toezicht

Vlaamse overheid
Inspectie RWO – Afdeling Toezicht
Tz6 – Onroerende transacties en kredietverlening aan
particulieren
Controle op de registers, de inschrijvingen
en de toewijzingen van sociale kavels
Rapport fase 2 (2012)
25 januari 2013
Paul MICHEL
Afdelingshoofd/toezichthouder
Laetitia DE MECHELER
Adjunct van de directeur
Pagina | 1
1. Wettelijk kader en doelstelling van het onderzoek
De afdeling Toezicht moet erover waken dat aan kandidaat-kopers een sociale kavel wordt
toegewezen overeenkomstig de wettelijke bepalingen. Het wettelijk kader werd uitgetekend
in het Besluit van de Vlaamse Regering van 29 september 2006 betreffende de voorwaarden
voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal
Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode
(hierna ODB). Dit besluit werd meermaals en fundamenteel gewijzigd.
Het controleproject werd bijgevolg aangevat met de volgende doelstellingen:
 een zicht krijgen op de wijze waarop de woonactoren de wettelijke bepalingen m.b.t.
de inschrijving van kandidaat-kopers en de toewijzing van sociale kavels naleven;
 corrigerend optreden bij de vaststelling van inbreuken/onvolkomenheden.
2. Algemene aanpak en omvang
In 2011 werd het project “toezicht op de kandidatenregisters en de toewijzingen van sociale
kavels bij SHM’s” opgestart. Het desbetreffende rapport is gepubliceerd op de website
RWO.be.
Per kwartaal wordt (minstens) één SHM onderworpen aan een toezichtactie met betrekking
tot de sociale kavels. De focus komt hierbij te liggen op sociale huisvestingsmaatschappijen
uit de sociale huursector met recentelijk verkochte sociale kavels (op basis van de
trimestriële rapportering in het voorbije kwartaal). Indien in het voorbije kwartaal meerdere
sociale huisvestingsmaatschappijen de verkoop van sociale kavels hebben gemeld, dan
wordt als volgt een selectie gemaakt van de te controleren SHM(‘s):
1. De sociale huisvestingsmaatschappijen die reeds onderworpen werden aan een controle
binnen dit controleproject worden uitgesloten voor het lopende project, tenzij na
opvolging van de actiepunten van de uitgevoerde controle omwille van de ernst van de
inbreuken werd bepaald dat bij een volgende toewijzingsronde deze SHM opnieuw moet
gescreend worden.
2. Indien meerdere sociale huisvestingsmaatschappijen overblijven, worden volgende
elementen in aanmerking genomen als basis voor de selectie:
2.1. het risicoprofiel van deze SHM op vlak van overdrachten;
2.2. het algemeen risicoprofiel van deze SHM;
2.3. het niet deel uitmaken van deze SHM van het controleproject “sociale
koopwoningen” (tenzij bij controle sociale koopwoningen zware inbreuken worden
vastgesteld die het risicoprofiel inzake overdrachten zullen doen stijgen).
Indien de geselecteerde sociale huisvestingsmaatschappij in datzelfde kwartaal ook
middelgrote kavels heeft toegewezen, dan kan de toewijzing van die kavels aan het
onderzoeksproject worden toegevoegd.
Op lange termijn (meerjarenplanning) wordt bij alle actoren die sociale kavels verkopen een
dergelijk onderzoek uitgevoerd.
In 2012 werd, gelet op de algehele planning van de afdeling Toezicht, dit onderzoek beperkt
tot vier sociale huisvestingsmaatschappijen die gescreend werden met betrekking tot de
sociale kavels; geen enkele werd gescreend met betrekking tot middelgrote kavels.
De controle behelsde zowel de registers als de kandidatendossiers, met inbegrip van de
schrappingen en de toewijzingen. Vanaf 2012 werd het toezicht op de verkoopprijzen
toegevoegd aan dit project.
Pagina | 2
3. Werkwijze van het onderzoek per sociale
huisvestingsmaatschappij en opvolging van de
bevindingen
3.1.
Controle vooraf
De interne cel voerde een vooronderzoek uit. Hiertoe bevroeg zij schriftelijk de sociale
huisvestingsmaatschappij met betrekking tot:
- de structuur van de registers;
- de informatieverstrekking aan kandidaat-kopers rond de opening van registers (indien
recentelijk) en/of nieuwe projecten;
- de vaststelling van de verkoopprijzen van de toegewezen verkaveling.
Ook werden volgende documenten opgevraagd :
- drie tot vijf volledige dossiers van kandidaat-kopers aan wie een kavel werd
toegewezen;
- het inschrijvingsregister waaruit deze kandidaten werden toegewezen;
- een kopie van de persberichten waarbij het project werd bekendgemaakt;
- de vaststelling van de verkoopprijzen van het project;
- het model inschrijvingsformulier (niet verplicht – enkel te bezorgen indien de sociale
huisvestingsmaatschappij ervan gebruik maakt);
- het model ontvangstbewijs (verplicht).
De interne cel heeft de ingediende stukken onderzocht. Op basis van de vaststellingen
gedaan bij de controle van die documenten en de antwoorden van de sociale
huisvestingsmaatschappijen op de gestelde vragen, maakte de interne cel een
(voorbereidend) verslag op. De cel bezorgde het verslag aan de betrokken toezichthouder.
3.2.
Controle ter plaatse
De opmerkingen en bevindingen uit de controle vooraf werden ter plaatse afgetoetst en
besproken met de SHM. De toezichthouder, eventueel bijgestaan door een personeelslid van
de interne cel, deed ter plaatse een ruimer onderzoek en controleerde onder meer ook
dossiers van geschrapte kandidaten.
De bevindingen van de toezichthouder en de vastgestelde inbreuken tijdens de controle
werden tenslotte opgelijst in een verslag dat vervolgens aan de actor bezorgd werd.
3.3.
Opvolging
Ter opvolging van de diverse vastgestelde inbreuken maakten de toezichthouders
aandachtspunten aan in de databank van de afdeling Toezicht. De SHM kreeg telkens een
bepaalde periode de tijd om uitvoering te geven aan de door de toezichthouder gevraagde
aanpassingen. De duur van deze periode is afhankelijk van de ernst van de feiten en de
omvang van het werk dat nodig is om de noodzakelijke aanpassingen door te voeren, maar
werd normaliter op twee maanden vastgesteld.
4. Vaststellingen
Pagina | 3
De hierna weergegeven vaststellingen golden op het moment van de controle ter plaatse.
Voor een aantal van de inbreuken hebben de meeste SHM’s zich ondertussen
geconformeerd aan de regelgeving. Een aantal andere inbreuken vergen een bijkomende
actie en/of verdere zorg door de actor en een opvolging door de toezichthouder (bij bv. de
aankondiging van een volgend nieuw project).
4.1.
Structuur van de inschrijvingsregisters
Art. 2, eerste lid, bijlage II ODB
Bij 3 van de 4 huisvestingsmaatschappijen bleken de registers gestructureerd volgens het
ODB. Bij 1 maatschappij was niet het volledige werkgebied gedekt door het aanwezige
register.
4.2.
Informatieverstrekking i.v.m. de opening van de
registers en/of publicatie van projecten
Art. 6 bijlage II ODB
Bij alle huisvestingsmaatschappijen werden opmerkingen gemaakt: er werd onvolledige en/of
onvoldoende informatie verstrekt aan de mogelijke kandidaat-kopers omtrent de registers /
projecten / voorwaarden of de meegedeelde informatie was onnauwkeurig of fout
geformuleerd.
4.3.
Inschrijvingsformulier
Het gebruik van een inschrijvingsformulier is niet wettelijk verplicht. Alle onderzochte
huisvestingsmaatschappijen maken echter wel gebruik van één of andere vorm van
inschrijvingsformulier. Indien een SHM een dergelijk formulier gebruikt moet de opgenomen
informatie conform zijn aan het ODB. Er werden opmerkingen gemaakt met betrekking tot
onjuiste, onvolledige of foute informatie. Ook werd de keuzemogelijkheid op het formulier bij
bepaalde SHM’s beperkt tot de keuze voor de lopende projecten.
Alle SHM’s moesten het formulier aanpassen om een of meerdere van voornoemde redenen
4.4.
Ontvangstbewijs
Art. 4, bijlage II ODB
Het verplichte gebruik van een ontvangstbewijs werd door alle huisvestingsmaatschappijen
correct toegepast.
4.5.
Verplichte vermeldingen en chronologie register
Art. 2, lid 6-8 bijlage II ODB
Bij de aanvang van het onderzoek werkte 1 van de 4 bezochte huisvestingsmaatschappijen
met het programma Regilena voor het beheer van de kandidaat-kopers. Bij deze SHM
werden geen inbreuken vastgesteld, noch wat de verplichte vermeldingen betreft, noch op
het vlak van de chronologie.
De andere drie SHM’s werkten met een eigen programma. Bij die SHM’s werden wel
inbreuken geconstateerd:
 Eén ervan was in orde met de chronologie, maar voldeed niet aan de verplichte
vermeldingen, zoals gewijzigd in 2011.
 Eén SHM schakelde over naar Regilena in de loop van het onderzoek en onder meer
het overzetten van de gegevens (o.a. Chronologie) stond nog niet op punt. Ook was
Pagina | 4

het programma Regilena op het moment van de controle nog niet aangepast aan de
meest recente wetgeving. Hierdoor was het onmogelijk voor een maatschappij om
een rapport van het register af te drukken dat alle wettelijk verplichte vermeldingen
bevat. Opdat Regilena een dergelijk rapport beschikbaar zou stellen, stelde de
afdeling Toezicht de vraag aan VMSW om in Regilena de nodige aanpassingen te
doen. Ondertussen werd een nieuwe versie van Regilena geleverd aan de
maatschappijen die van dit programma gebruik maken.
Eén SHM voldeed op het moment van de controle niet wat verplichte vermeldingen
en chronologie betreft, maar besliste om na het controlebezoek over te schakelen op
Regilena.
4.6.
Schrappingen
Art. 5 § 1, lid 3 bijlage II ODB
De afdeling Toezicht werd door de VMSW geïnformeerd dat bepaalde schrappingsgronden
standaard voorzien zijn in het softwareprogramma Regilena en dat elk van deze redenen kan
gerelateerd worden aan een schrappingsgrond vermeld in het ODB. Aangezien deze
gestandaardiseerde lijst van schrappingsgronden daarnaast ook betekenis heeft voor de
aansluiting met de boekhouding van de maatschappij werd intern beslist om op dit vlak geen
aanpassing van Regilena te vragen. De controle op de schrappingen bleef daarom beperkt
tot het nazicht of de schrapping terecht gebeurde en of er een stavingstuk voor de
schrapping aanwezig was voor de SHM die werkte met Regilena.
Bij 3 van de 4 huisvestingsmaatschappijen werden ter zake opmerkingen gemaakt. De
voorkomende inbreuken warende volgende:
 de SHM registreerde niet de correcte schrappingsgrond;
 het dossier bevatte geen stavingstuk voor de schrapping (vooral het geval bij
schrappingen op vraag van de kandidaat-koper);
 één kandidaat werd ten onrechte geschrapt.
4.7.
Actualisatie
Art. 5 § 2 bijlage II ODB
Eén huisvestingsmaatschappij heeft ten onrechte in 2011 geen verplichte actualisatie van de
registers doorgevoerd en één SHM heeft niet alle in de voorwaarden van actualisatie
verkerende kandidaten geactualiseerd.
4.8.
Vaststellingen m.b.t. de gecontroleerde dossiers
Bijlage II ODB
Bij één huisvestingsmaatschappij was er geen procedure voor de toewijzing van een kavel
en bij twee andere verliep ze niet conform de in het intern reglement opgenomen procedure
of het ODB.
Bij alle gecontroleerde huisvestingsmaatschappijen werden m.b.t. de inschrijvings- en
toewijzingsvoorwaarden en de volgorde bij toewijzing (meer of minder ernstige) inbreuken
vastgesteld en/of opmerkingen gemaakt. De vaakst voorkomende inbreuken worden
hieronder opgesomd.
Pagina | 5



Twee maatschappijen pasten de voorrangsregeling ‘lokale binding’ conform art. 2/1
ODB niet correct toe of toetsten ze niet aan de hand van bewijskrachtige attesten af.
Bij alle maatschappijen werd de eigendomsvoorwaarde niet of niet conform de
bepalingen van het ODB afgetoetst bij de FOD Financiën enkel op het moment van
de toewijzing. Eén kandidaat werd ten onrechte ingeschreven wegens het bezit van
een eigendom, en werd bijgevolg geschrapt. Bovendien werd bij twee SHM’s één
kandidaat een kavel onterecht toegewezen wegens het bezit van een eigendom. Er
werd aan Wonen-Vlaanderen gevraagd de desbetreffende subsidie terug te vorderen.
In één van beide dossiers werd deze reeds terugbetaald.
Uit de inschrijvingsdossiers bleek dat het inkomen op het moment van de inschrijving
bij twee SHM’s niet altijd correct wordt afgetoetst, wat aanleiding kan geven tot
onterechte inschrijvingen.
4.9.
Verkoopprijzen
Art. 13-15 bijlage V ODB
Er werd bij geen enkele van de vier onderzochte SHM’s een inbreuk vastgesteld met
betrekking tot de bepaling van de verkoopprijzen.
5. Conclusie
Bij alle gecontroleerde SHM’s waren de verkoopprijzen correct vastgesteld. Bij twee van de
vier bezochte huisvestingsmaatschappijen werd één kavel onterecht toegewezen. Aan
Wonen-Vlaanderen werd gevraagd de desbetreffende subsidie terug te vorderen. In één van
beide dossiers werd deze reeds terugbetaald.
Uit de controle van de kandidatendossiers bleek vooral dat de dossiers vaak onvolledig
bijgehouden worden en de aftoetsing van de kandidaten aan de voorwaarden nauwgezetter
moet gebeuren om zodoende het risico te vermijden dat een maatschappij een woning zou
toewijzen aan een kandidaat-koper die, rekening houdend met de chronologie,
voorrangsregels, prioriteit gemeente en keuze, niet batig gerangschikt zou (mogen) staan.
Ook werd vastgesteld dat op het vlak van informatieverstrekking aan (mogelijke) kandidaatkopers nog verbetering mogelijk is, zowel wat informatie met betrekking tot de opening of
herstructurering van registers betreft, als met betrekking tot de publicatie van nieuwe
projecten.
Tenslotte dient nog gemeld te worden dat niet alle inbreuken wijzen op een bewuste
miskenning van de reglementering, maar dat sommige inbreuken eerder een gevolg kunnen
zijn van de complexiteit van de regelgeving en een onvoldoende inzicht in de snelle
opeenvolging van wijzigingen ervan.
Pagina | 6