Inschrijvingen en toewijzingen huurwoningen SVK*s en SHM*s

Overheidsopdrachten
 Administratief beheer
 Financieel beheer
 Sociale verhuring
 Overdrachten
 Sociale leningen
 Overzicht schorsingen en vernietigingen
 Ingebrekestellingen
 Domiciliefraude
 Taalbereidheid
 Klachten en verhalen kandidaat-huurders


Prioriteit:
 Gunningen > 67.000 euro (zonder overleg VMSW);
 Gunningen < 67.000 euro (hoog aantal inbreuken verleden);
 Aanstelling architecten.



174 steekproeven (rapportering, notulen,
bestuursdocumenten, boekhouding en/of
inspectie).
20 inspecties.
Frequente substantiële vaststellingen:
 Geen of onvoldoende concurrentie;
 Foutief inroepen hoogdringendheid (onderhandelingsprocedure
zonder bekendmaking);
 Foutieve toepassing lijst geselecteerden (aanstelling
ontwerpers).

Toezichtprojecten:
 Bekendmaking bezoldigingspakket directeurs SHM’s





(website VMSW en jaarverslag);
Huishoudelijk reglement SHM’s (conformeren aan nieuwe
(model)statuten);
Opvragen/opmaken procedures SHM’s (m.n. financiële
procedures, deontologische code bestuurders en
personeel en klachtenprocedure);
Klachtenprocedure SHM’s (conform het Klachtendecreet);
Vergoedingen bestuurders SHM’s (presentiegelden,
verplaatsingskosten en eventuele andere vergoedingen);
Interne controle SVK’s (inventariseren + sensibiliseren
inzake zelfcontrole).

Toezichtprojecten:
 Financiële controle SHM’s
○ Controle op basis van financiële rapportering:
 Verschil tussen de rapportering en de neergelegde jaarrekening bij
31 SHM’s.
 Inventarisatie participaties SHM’s in andere vennootschappen:
- 17 SHM’s hebben participaties.
○ Controle op de aanleg van de wettelijke reserve:
 Niet in orde bij 1 SHM.
○ Controle op de volstorting van de aandelen:
 Niet in orde bij 1 SHM.

Toezichtprojecten:
 Financiële controles SVK’s, Huurdersbonden en Vlaams
Huurdersplatform:
○ Controle op basis van financiële rapportering:
 Verschil tussen de rapportering en de interne jaarrekening bij 7 SVK’s.
○ Controle 22 SVK’s, 2 huurdersbonden en het Vlaams Huurdersplatform:
 Fouten in de subsidieafrekening bij 16 woonactoren;
 Behoorlijk werkend systeem van interne controle.

Financiële analyse SHM- en SVK-sector:
 Op basis van het financieel analysesysteem van de afdeling
Toezicht werd een financiële trend- en sectoranalyse opgemaakt.

Toezichtprojecten:
 Registers en toewijzingen SHM’s en SVK’s:
○ Voorbereiding inspectieronde
 Naleven huurreglementering lokale besturen en Vlaams
Woningfonds:
○ Breed onderzoek diverse aspecten verhuring 8 OCMW’s en 1
stad;
○ Tekortkomingen inzake het inschrijvingsregister, de toetsing
van de inschrijvings- en toelatingsvoorwaarden en de
toepassing van de voorrangen;
○ Onvoldoende tools en ondersteuning + niet goed op hoogte
van wetswijzigingen.
 Huurlasten SHM’s en SVK’s:
○ Opvolging actie- en aandachtspunten controles 90 SHM’s
2011 en 2012 + 5 (opvolg)inspecties;
○ Proefproject controle huurlasten 10 SVK’s.
 Huurprijzen
○ Proefinspecties 10 SHM’s.
○ Inspecties 20 SHM’s:
 Inbreuken inzake materiële vergissingen en softwareproblemen.
 Woningkwaliteit
○ Meer en meer verhalen tegen schrapping van kandidatuur
ingevolge 2 weigeringen, gemotiveerd op basis van slechte
kwaliteit van de woning.
○ Inschatting klachten inzake kwaliteit => Samenwerking
afdeling Toezicht en Inspectie.

Toezichtprojecten:
 Verkoop sociale kavels lokale besturen:
○ Proefcontrole bij 1 Intergemeentelijk Samenwerkingsverband;
○ Voorbereiding systematische controles.
 Inspectie inschrijvingen en toewijzingen sociale
koopwoningen 17 SHM’s:
○ Inbreuken bij alle SHM’s.
 Controle verkoop sociale kavels 6 SHM’s:
○ SHM’s moeten nauwgezetter de woonbehoeftigheidsvoorwaarden
van de kandidaat-kopers aftoetsen aan de wettelijke normen.
 Verkoopprijzen sociale koopwoningen:
○ Proefcontrole bij 1 SHM.

Geen inspecties omwille van wetswijzigingen.

Toezicht ontwikkelde een digitale tool met het oog
op toekomstige vlotte en efficiënte controles van
de door de EKM’s, VMSW en VWF verstrekte
sociale leningen.

18 beslissingen geschorst en 30 vernietigd.

48 ingebrekestellingen.

Het Comité B sprak zich uit over:
 16 verweerschriften.
 8 administratieve geldboetes:
○ 6 voor niet tijdig rapporteren;
○ 1 voor niet (tijdig) aannemen van de door de Vlaams
Regering opgelegde statuten;
○ 1 voor het uitvoeren van een vernietigde beslissing en het
negeren van de uitspraak in beroep van de minister.

35-tal dossiers ontvangen met voornamelijk adviesaanvragen
voor Toezicht.

1 administratieve maatregel wegens onrechtmatige bijwoonst:
situatie tijdig geregulariseerd.

10 processen-verbaal opgesteld.

Sinds 2010 werden 22 dossiers, waarvan 1 werd heropend,
door Toezicht bezorgd aan het parket:
 Beginperiode: verschillende seponeringen.
 Eerste resultaat (begin 2012): minnelijke schikking van 250 euro.
 Recent (eind 2013 - begin 2014):
○ Dagvaardingen in 3 dossiers;
○ 3 dossier werden overgemaakt aan het arbeidsauditoraat;
○ In 1 dossier werd een minnelijke schikking aangeboden aan de
huurder.

Nieuw sedert 21/07/2013: specifieke bevoegdheid voor het
opvragen van verbruiksgegevens van water, elektriciteit en gas.

Verdere acties inzake een efficiëntere bestrijding
domiciliefraude:
 De knelpunten inzake sanctionering wegwerken en de
administratieve procedure vereenvoudigen;
 De opmaak van een draaiboek domiciliefraude ten behoeve van de
sociale verhuurders;
 Meer gegevensuitwisseling tussen verschillende diensten/instanties
mogelijk maken.

Resultaten:
 12 huurders werden in gebreke gesteld + aangemaand om zich
in regel te stellen;
 5 huurders kregen een administratieve geldboete.

Knelpunten:
 Communicatieproblemen tussen Huis van het Nederlands en
verhuurders (geen uitwisselingslijnen);
 Interpretatieproblemen reglementering m.b.t. bevoegdheid tot
input data in KBI-databank.
 => Nieuw registratiesysteem sedert eind 2013.

114 klachten
 Daling van 7,3% t.o.v. 2012. Vooral het aantal klachten over
huurlasten en domiciliefraude is teruggevallen.
 53 onontvankelijk:
○ Eerst richten tot de actor;
○ Duidelijk ongegrond.
 61 ontvankelijk:
○ 20 gegrond/deels gegrond.

264 verhalen
 Stijging van 74% t.o.v. 2012. Voornamelijk te wijten aan
actualisatie inschrijvingsregisters (schrappingen).
 50 onontvankelijk.
 85 gegrond.

Twee soorten toezichtactiviteiten:
 Vraaggestuurde activiteiten;
 Risicogestuurde activiteiten en toezichtprojecten.

Deze gebeuren op vraag van derden.

Het gaat om:
 Behandeling klachten;
 Behandeling verhalen kandidaat-huurders;
 Behandeling beroepen kandidaat-kopers;
 Bestrijding domiciliefraude, behandeling inbreuken taal- of
inburgeringsbereidheid en behandeling inbreuken
leefbaarheid/burenhinder.

Activiteiten om de risicoanalyse te kunnen opmaken en
activiteiten die voortvloeien uit deze risicoanalyse.

Deze worden uitgevoerd door de binnendiensten en de
toezichthouders, al dan niet samen.

Het gaat onder meer om:
 Opvolging samenstelling bestuursorganen;
 Opvolging rapportering aan de afdeling Toezicht;
 Screening agenda’s en nazicht beslissingen (notulen)
beheersorganen;
 Bijwonen van bestuursvergaderingen.

Risicogestuurde projecten lopen over 1 of
meerdere jaren:
 Sociale verhuring;
 Overdrachten;
 Sociale leningen;
 Administratief beheer;
 Financieel beheer;
 Overheidsopdrachten;
 Tegemoetkomingen.

Sociale verhuring:
 Inschrijven van kandidaat-huurders en toewijzen
huurwoningen bij SHM’s en SVK’s;
 Inschrijvingen kandidaat-huurders, toewijzen huurwoningen,
huurprijzen en huurlasten bij VWF en lokale besturen;
 Huurprijzen bij SHM’s;
 Huurlasten bij SHM’s.

Overdrachten:
 Inschrijvingen kandidaat-kopers, toewijzingen sociale en
middelgrote koopwoningen en kavels en verkoopprijzen
kavels bij SHM’s en lokale besturen;
 Verkoopprijzen koopwoningen bij SHM’s.

Sociale leningen:
 VMSW, VWF (toekenning leningen) en EKM’s (toekenning
leningen + erkenningsvoorwaarden).

Administratief beheer:
 Nazicht interne reglementen SHM’s;
 Nazicht klachtenprocedure SVK’s.

Financieel beheer:
 Vergoedingen bestuurders SHM’s;
 Verloning directeurs SHM’s;
 Inspecties SHM’s, SVK’s (interne controle), Huurdersbonden
en Vlaams Huurdersplatform.

Overheidsopdrachten:
 Steekproeven op basis van kwartaalrapportering;
 Steekproeven op basis van boekhoudkundige gegevens.

Tegemoetkomingen:
 Renovatiepremies.

Correcte registratie kandidaten en toewijzingen
steeds aandachtspunt van de afdeling Toezicht.

Voorheen:
 2008-2009: registers en inschrijvingen;
 2010-2012: toewijzingen.

Nu:
 Geïntegreerde aanpak.

Het onderzoek spitste zich toe op drie domeinen:
 Informatieverstrekking aan de kandidaat-huurder;
 De registratie van de kandidaat-huurders;
 De toewijzing van sociale huurwoningen.

Doel inventarisatie:
 Gelijkvormig toezicht door de verschillende
toezichthouders bevorderen.

In totaal 168 mogelijke inbreuken vastgesteld.

In de eerste vier maanden van 2014: 15 actoren.

Selectie actoren op basis van risicoprofiel:
 Vaststellingen vorige inspecties;
 Openstaande actiepunten;
 Vorige inspectie reeds 3 à 4 jaar geleden.

Controle van informatie aan de kandidaat-huurder
aan de hand van effectief gebruikte documenten.

Controle inschrijving kandidaat-huurders: ± 20.

Controle toewijzingen: 5 à 6.

Combinatie van willekeurige en gerichte selectie:
 Oude / nieuwe dossiers;
 Weinig voorkomende prioriteiten;
 Mutaties;
 …

In totaal 260 vaststellingen in 88 verschillende
categorieën:
Per onderzoeksdomein
Andere vaststellingen
0%
Toewijzingen
sociale
huurwoningen
9%
Registratie
kandidatendossiers
26%
Standaarddocumenten
52%
Inschrijvingsregister
13%
Standaarddocumenten
Inschrijvingsregister
134
34
Registratie kandidatendossiers
67
Toewijzingen sociale huurwoningen
24
Andere vaststellingen
1
Standaarddocumenten
Schrappingsbrief
2%
Patrimoniumlijst (SVK's)
2%
Actualisatiebrief (en
herinneringsbrief)
2%
Intern huurreglement
11%
Inschrijvingsformulier (of in
IHR indien dit wordt
meegegeven aan de
kandidaat-huurder)
28%
Actualisatiebrief (en
herinneringsbrief)
11%
Brief gemotiveerde weigering
3%
Aanbodbrief (+ eventueel
antwoordformulier)
17%
Inschrijvingsformulier (of in IHR indien dit wordt meegegeven aan de
kandidaat-huurder)
Inschrijvings- of ontvangstbewijs
Aanbodbrief (+ eventueel antwoordformulier)
Brief gemotiveerde weigering
Actualisatiebrief (en herinneringsbrief)
Actualisatiebrief (en herinneringsbrief)
Patrimoniumlijst (SVK's)
Intern huurreglement
Schrappingsbrief
Standaarddocumenten - algemeen
38
31
23
4
14
3
3
14
3
1
Inschrijvings- of
ontvangstbewijs
23%
Standaarddocumenten algemeen
1%
Inschrijvingsregister
Prioriteitscodes
18
Vermeldingen register
16
Vermeldingen register
47%
Prioriteitscodes
53%
Inschrijvingen kandidaat-huurder
Registratie kandidaathuurder
18%
Schrappingen
(inschrijvingen en
toewijzingen)
4%
Inschrijvingsvoorwaarden
- inburgeringsvoorwaarde
2%
Inschrijvingsvoorwaarden
- algemeen
30%
Actualisatie
4%
Inschrijvingsvoorwaarden
taalbereidheidsvoorwaard
e
4%
Inschrijvingsvoorwaarden
- inkomensvoorwaarde
15%
Inschrijvingsvoorwaarden - algemeen
20
Inschrijvingsvoorwaarden - inschrijving
bevolkingsregister
Inschrijvingsvoorwaarden - eigendomsvoorwaarde
1
14
Inschrijvingsvoorwaarden - inkomensvoorwaarde
10
Inschrijvingsvoorwaarden taalbereidheidsvoorwaarde
Inschrijvingsvoorwaarden - inburgeringsvoorwaarde
3
Actualisatie
3
Schrappingen (inschrijvingen en toewijzingen)
3
Registratie kandidaat-huurder
12
1
Inschrijvingsvoorwaarden
- eigendomsvoorwaarde
21%
Inschrijvingsvoorwaarden
- inschrijving
bevolkingsregister
2%
Toewijzingen
Toewijzingen volgorde & aanbod
25%
Afhandeling
toewijzing
4%
Toewijzingsvoorwaar
den
21%
Procedure toewijzingen
12
Toewijzingsvoorwaarden
5
Afhandeling toewijzing
1
Toewijzingen - volgorde & aanbod
6
Procedure
toewijzingen
50%

Interne evaluatie.

Externe evaluatie door middel van een kort
tevredenheidsonderzoek.

Nagaan wat de actoren vinden van onze
toegepaste werkwijze:
 Algemene mailing;
 Aanpak inspecties;
 Rapportering (verslag en bijlagen).

Niet werkwijze van individuele toezichthouder.

15 vragen in 4 categorieën:
 Planning
 Voorbereiding en inspectie
 Verslag en bijlagen
 Algemeen

3 soorten vragen:
 Waarde 1 tot 5
 Ja / neen
 Suggesties / opmerkingen

Bevraging van 15 actoren (waaronder 2 SVK’s)

Hoge respons:
 12 ingevulde vragenlijsten;
 1 reactie zonder vragenlijst in te vullen wegens visitatie
(druk).

Meestal positief

Verschillende aandachtspunten voor volgende
fase in project:
 Planning:
○ Doel bezoek beter omschrijven;
○ Beter spreiden van verschillende inspecties bij eenzelfde
actor.
 Voorbereiding en inspectie:
○ Meer info op voorhand over verloop inspectie, duur, …;
○ Duidelijker vermelden welke stukken gecontroleerd zullen
worden en dus aanwezig moeten zijn.

Verslag en bijlagen:
 Men hecht vooral belang aan de conclusie;
 Veel interesse om de globale resultaten van het project te
kennen, doch de helft van de ondervraagden heeft nog
geen ‘eindrapport’ gelezen;
 De verschillende actie- en aandachtspunten moeten
makkelijker identificeerbaar zijn.
www.rwo.be


Eindrapport
Presentatie van de resultaten van het
tevredenheidsonderzoek

Controle registratie kandidaten en toewijzingen
sociale huurwoningen blijft aandachtspunt voor
afdeling Toezicht.

Geïntegreerde aanpak.

Methodiek en selectie

Resultaten fase I (2013)

Planning fase II (2014)

Actuele XML en gegevens VMSW

Steekproef 50 dossiers:
 Marktwaarden
 Huurprijsberekening

Marktwaarden

Marktwaarden

Huurprijsberekening:
 Inkomen
 Personen ten laste
 Huurprijzen
 Huurprijsherziening
 Referentiehuurder (sinds mei 2014)
 Aanvulling ad random

Huurprijsberekening

Huurprijsberekening
30
25
20
15
10
5
0
aantal actoren

Inkomen:

Aanbevelingen:
 Eenduidige regels inzake de berekening van het huidig
inkomen;
 Jaarlijkse telex met gewijzigde bedragen voor forfaitaire
beroepskosten, vakantiegeld, …

Rapport: www.rwo.be

Inspecties overige 58 actoren:
 Waarvan 34 uitgevoerd op 28/05/2014
 Nog 18 uit te voeren uiterlijk op 31/10/2014

Opvolging inspecties fase I en fase II