pv5_woonpunt_mechelen_2_aanpak_domiciliefraude

VISITATIERAAD
SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
KANDIDAATSTELLINGSFORMULIER
BESTE PRAKTIJKPRIJS 2015
Proficiat! De visitatiecommissie stelde bij de prestatiebeoordeling van uw SHM in 2014 een goede
praktijk vast. Met dit formulier kan u zich kandidaat stellen voor de Beste Praktijkprijs 2015. Indien de
visitatiecommissie meer dan één goede praktijk bij uw maatschappij vaststelde, kan u zich meerdere
keren kandidaat stellen (één formulier per goede praktijk).
De bedoeling van dit formulier is dat de jury (en later de woonactoren en andere geïnteresseerden)
een goed zicht krijgen op, en aan de slag kunnen met, de goede praktijk, zonder dat ze daarvoor het
visitatierapport moeten lezen. Wees daarom zo specifiek en concreet mogelijk. Hou ook rekening met
contextfactoren die u van belang vindt om tot deze goede praktijk te komen.
Enkel op basis van de gegevens op dit formulier zal de jury goede praktijken nomineren voor de Beste
Praktijkprijs 2015. De gegevens die u in dit formulier invult, worden digitaal verwerkt. Daarom vragen
wij u om dit document in Word-formaat op te sturen naar [email protected]. Indien
u wenst, kan u ook een bijlage toevoegen die uw kandidaatstelling ondersteunt (foto, analyse,
voorbeelddocument, …). Uw kandidaatstelling dient u uiterlijk op 31 december 2014 op te sturen.
Definitie
Een goede praktijk is een werkwijze die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een
bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld
onder de aandacht van de SHM’s en andere woonactoren wordt gebracht.
Uw gegevens
Naam SHM
Maatschappelijke zetel
Contactpersoon
Telefoon
E-mailadres
Visitatierapport van
Woonpunt Mechelen
Mechelen
Martine Derde
015 28 09 30
[email protected]
30 augustus 2014
Uw goede praktijk zoals opgenomen in het visitatierapport
Woonpunt heeft duidelijk werk gemaakt van het bestrijden van sociale fraude en
domiciliefraude. Het maakt daarbij gebruik van diverse hulpmiddelen: naast het raadplegen van
de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid, laat de SHM ook een buurtonderzoek uitvoeren door
de wijkagent. Verder onderzoekt de SHM ook het verbruik van de nutsvoorzieningen via de
toezichthouder en de wooninspecteur als ze daar zelf niet over beschikt. Daarnaast stelt ze goed
onderbouwde dossiers op die de basis zijn van een uitgebreide argumentatie voor de rechtbank.
De inbreng van de SHM werd recent in het draaiboek domiciliefraude van de inspectie RWO
ingebracht.
1
VISITATIERAAD
SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
Duid aan voor welke prijs u zich kandidaat stelt met deze goede praktijk:
Beste Praktijkprijs 2015 op het vlak van beschikbaarheid van woningen
Beste Praktijkprijs 2015 op het vlak van kwaliteit van woningen en woonomgeving
Beste Praktijkprijs 2015 op het vlak van betaalbaarheid
Beste Praktijkprijs 2015 op het vlak van sociaal beleid
Beste Praktijkprijs 2015 op het vlak van interne werking en financiële leefbaarheid
Beste Praktijkprijs 2015 op het vlak van klantvriendelijkheid
x
Hoe zou u zelf het aantoonbaar resultaat van uw praktijk omschrijven?
Huurders krijgen een signaal dat we als SHM ook effectief optreden tegen
domiciliefraude. De exacte impact van onze procedure is moeilijk te meten,
maar eerder een inschatting.
Wij zijn er dan ook van overtuigd dat door onze aanpak de huurders een
duidelijk signaal krijgen en dat huurders minder geneigd gaan zijn om
domiciliefraude te plegen, want de kans is groot dat ze tegen de lamp lopen.
We stellen vast dat er jaarlijks steeds minder dossiers van domiciliefraude
aan het licht komen en hiermee samenhangend dat er jaarlijks ook steeds
minder uitdrijvingen gebeuren. Uit nazicht in de jaarverslagen blijkt dat we
bijvoorbeeld in 2010 drie dossiers opriepen in verzoening m.b.t.
domiciliefraude en ook elf dossiers aan onze advocaat dienden over te maken
m.b.t. domiciliefraude, daar waar de laatste jaren het aantal dossiers m.b.t.
domiciliefraude rond de 3 schommelt (2011: 3, 2012:1, 2013: 3)
Ook het aantal uitdrijvingen is significant gedaald (2010:6 daar waar in 2013
er maar twee uitdrijvingen waren en in 2014 zelfs maar 1 uitdrijving).
Welke concrete acties hebben tot dit resultaat geleid?
Woonpunt Mechelen heeft een gedetailleerd stappenplan uitgewerkt om deze
dossiers aan te pakken. We zorgen dat we voldoende bewijzen verzamelen,
we werken samen met de wijkagenten, de dienst bevolking van de stad, we
bevragen buren, we onderzoeken de facturen van de nutsvoorzieningen, doen
plaatsbezoeken, we consulteren de KSZ, en eventueel kan RWO worden
ingeschakeld…
De huurder wordt uiteraard aangeschreven en bezocht, aangemaand,
opgeroepen in verzoening en slechts indien al deze acties geen soelaas
brengen zal het dossier aan onze advocaat worden overgemaakt voor een
ontbindingsprocedure.
We hebben ook samenwerkingsafspraken met de dienst bevolking met
betrekking tot bijwoonsten. Onze huurders hebben er immers zelf belang bij
dat hun bijwoonst administratief in orde is. De dienst bevolking wijst huurders
van onze maatschappij ook op hun meldingsplicht van bijwoonsten aan de
verhuurder.
Onze concrete acties zijn dan ook mee opgenomen in het stappenplan welke
Wonen Vlaanderen en VMSW gepubliceerd hebben in het draaiboek
domiciliefraude, te consulteren via www.vmsw.be
2
VISITATIERAAD
SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
Op welke manier hebt u beslist om deze acties te ondernemen en waarom? (Hoe is deze goede praktijk tot
stand gekomen? Was dit ingevolge een specifieke beslissing of op andere wijze?)
Als SHM heb je er alle belang bij op te treden tegen domiciliefraude, zowel op
gebied van interne werking als op gebied van financiële leefbaarheid.
De meeste SHM’s kampen met lange wachtlijsten voor kandidaat-huurders.
Als er dan sociale huurwoningen “bezet” worden door mensen die deze
panden niet effectief bewonen maar enkel als “postbus” woning hanteren, is
dat maatschappelijk onaanvaardbaar.
Zo’n situatie heeft ook invloed op de leefbaarheid in wijken. Woningen die
verhuurd worden, maar eigenlijk niet bewoond worden, zorgen voor
frustraties bij buurtbewoners.
Optreden tegen domiciliefraude heeft bovendien ook invloed op de financiële
leefbaarheid van een SHM. Door niet op te treden misloop je huurgelden.
Huurders betalen immers een huurprijs op basis van hun inkomsten. Indien er
bijwoonsten niet worden aangegeven, kan een SHM ook geen rekening
houden met deze inkomsten en zal er dus een lagere huurprijs bekomen
worden. Deze lagere huurprijzen zorgen op hun beurt dan weer voor
frustraties bij de huurders onderling, die vaststellen dat hun buur minder huur
betaalt, omdat hij een bijwoonst niet aangeeft…
Bovendien kan het niet aangeven van bijwoonsten ook een invloed hebben op
de woonbezettingsnormen van een pand en dus tot overbezette panden
leiden, wat op zich dan weer invloed heeft op de staat van het patrimonium.
Met andere woorden, de praktijk zelf heeft ertoe geleid dat we beslist hebben
om een duidelijke procedure uit te schrijven hieromtrent en er dus stappen
moeten ondernomen worden tegen domiciliefraude.
Vaak waren het huurders zelf die bij ons kwamen melden dat er bijwoonsten
waren en werden we geconfronteerd met een klacht van een huurder
hieromtrent.
Soms ontvangen we meldingen van externen (politie, OCMW, dienst bevolking
van stad Mechelen) dat er iemand zich zal inschrijven in een pand van ons,
waarvoor wij geen aanvraag tot bijwoonst bekomen hebben of komt een
huurder zelf informatie rond bijwoonst vragen. Na het verkrijgen van de
informatie merken we dat er vervolgens geen effectieve aanvragen tot
bijwoonst volgen.. naderhand wordt dan vastgesteld dat de bijwoonst
weldegelijk plaatsvindt, maar dit dus onaangegeven gebeurd is.
De reden waarom we vervolgens een duidelijk stappenplan zijn gaan
uitwerken, is omdat we vaststelden dat dossiers van domiciliefraude moeilijk
hard te maken zijn voor een rechtbank. De ervaring leert dat je een goed
onderbouwd dossier dient te hebben, om je slaagkansen te vergroten bij een
juridisch geschil. Enkel en alleen met een goed gestoffeerd dossier waar je de
bewijzen verzamelt op verschillende domeinen, zal je een rechter kunnen
overtuigen van domiciliefraude. Vandaar dat een duidelijk stappenplan
essentieel werd.
3
VISITATIERAAD
SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
De problematiek van domiciliefraude werd tevens op de agenda van het
directiecomité gebracht en daar werd het standpunt ingenomen om ook
effectief op te treden tegen domiciliefraude. Immers, door de lange
wachtlijsten is het maatschappelijk onaanvaardbaar dat woningen niet
bewoond worden. Dit heeft dan weer invloed op de leefbaarheidsproblematiek
en zorgt voor frustraties bij huurders. Bovendien derf je als SHM heel wat
huurgelden door onaangegeven bijwoonsten. Dit alles heeft ertoe geleid dat
er beslist werd om acties te ondernemen.
Worden inzet en resultaat regelmatig in beeld gebracht of vergeleken met andere
mogelijkheden? (Op welke manier beoordeelt u zelf de effectiviteit en efficiëntie van deze praktijk?)
In het jaarverslag van Woonpunt Mechelen wordt telkens een oplijsting
gemaakt van de juridische geschillen met vermelding of het gaat om dossiers
wegens achterstallen, wegens domiciliefraude, of wegens andere
problematiek. Zodoende kan geëvalueerd worden over hoeveel dossiers het
gaat.
Bovendien worden de vonnissen die wij als SHM hieromtrent bekomen ook
steeds naar VMSW verstuurd als precedent. Zodoende kunnen andere SHM’s
deze precedenten consulteren en hanteren in hun hangende geschillen.
Uiteraard worden deze vonnissen ook intern geanalyseerd en bestudeerd om
zo te kijken waar de pijnpunten zitten en welke de doorslaggevende
argumenten zijn waarom een rechter een bepaalde beslissing neemt. Dit
wordt uiteraard meegenomen in toekomstige dossiers.
Ook de dossiers die worden opgeroepen in verzoening worden geanalyseerd
en opgenomen in het jaarverslag. Zodoende is er een analyse van het
slaagpercentage van deze procedure.
4
VISITATIERAAD
SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
Welke contextfactoren spelen volgens u een belangrijke rol om deze goede praktijk ook bij
andere SHM’s toe te kunnen passen (organisatiestructuur, omvang van het actieterrein, type van het
actieterrein, patrimoniumomvang, gemeentelijke initiatieven, BSO, acties van andere woon- of
welzijnsorganisaties, staat van het patrimonium, financieel gezondheid, gemeentelijke, provinciale of
gewestelijke bepalingen of regels, huurdersbetrokkenheid of –organisatie, …)
Eerst en vooral is de organisatiestructuur van belang. Er dient iemand
voorhanden te zijn die zich vastbijt in deze dossiers en de nodige informatie
verzamelt, de verschillende voorgestelde acties uitvoert en opvolgt, buren
bevraagt, en dergelijke. Dossiers van domiciliefraude zijn immers
arbeidsintensief en dienen degelijk onderbouwd te zijn. Hiernaast moeten er
ook regelmatig huisbezoeken worden georganiseerd om dossiers van
domiciliefraude te detecteren. Het spreekt voor zich dat er een duidelijke
goede samenwerking dient te zijn tussen de verschillende medewerkers van
de SHM zelf. Zo kan bijvoorbeeld een dienst onderhoud en herstel ook een
situatie van domiciliefraude detecteren, doordat bijvoorbeeld een externe
aannemer steeds voor een gesloten deur staat…
Van belang is ook dat er een goede samenwerking is met “externen”
bijvoorbeeld gemeentebesturen, OCMW ’s, politie, … Vaak is het immers zo
dat huurders een klacht uiten bij de SHM, maar als het er dan op aankomt,
niets op papier willen zetten in een juridische procedure uit vrees voor
represailles. Op zo’n moment heb je nood aan informatie van andere spelers.
Weet u of deze praktijk (al dan niet in een variante vorm) ook bij andere SHM’s wordt toegepast,
zo ja, welke?
Onze SHM werd reeds verschillende keren telefonisch gecontacteerd door
andere SHM’s m.b.t. de domiciliefraudeproblematiek. Ze hadden onze
gegevens gekregen via Wonen Vlaanderen. Uiteraard is het Woonforum 2014
eveneens een manier geweest om aan onze procedure ruchtbaarheid te
geven.
We worden soms gecontacteerd met vragen over een concreet dossier van
een andere SHM en er wordt ons advies gevraagd.
In voorkomend geval, op welke manier heeft u deze goede praktijk al onder aandacht van andere
SHM’s gebracht?
De problematiek van domiciliefraude is reeds verschillende keren in beeld
gebracht via Woonwoord van VMSW. (Woonwoord lente 2012 artikel van Gerd
De Keyser, Woonwoord lente 2014, artikel van Bregt Leyman)
Verder heeft onze juriste Katrien Van Damme samen met Tom Vandromme
(jurist en adviseur bij het Agentschap Inspectie RWO) en Bregt Leyman (jurist
VMSW) op het Woonforum 2014 een uiteenzetting gegeven hieromtrent.
Vanuit onze SHM hebben we daar getracht aan de deelnemers van het
woonforum ons stappenplan te verduidelijken en onze “acties” weer te geven
bij een vermoeden van domiciliefraude.
Ook de procedure om de huurders op te roepen in verzoening (kosteloze
procedure) werd daar gepromoot.
5
VISITATIERAAD
SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
Bovendien heeft RWO ons bevestigd dat onze uitgeschreven procedure
gebruikt is als basis voor hun draaiboek m.b.t. domiciliefraude, dewelke op de
website van Woonnet verschenen is.
Op basis van welke argumenten vindt u dat juist deze goede praktijk in aanmerking komt voor
de Beste Praktijk Prijs?
Het optreden tegen domiciliefraude is niet alleen nodig voor de interne en
financiële leefbaarheid van een SHM. Het is tevens noodzakelijk ten voordele
van kandidaat-huurders en huurders zelf.
Het bezetten van een sociale woning, zonder er effectief ook te wonen, zorgt
ervoor dat er een woning leegstaat, daar waar de meeste SHM’s
geconfronteerd worden met lange wachtlijsten. Door op te treden tegen
domiciliefraude zorg je ervoor dat kandidaat-huurders niet belemmerd
worden tot het bekomen van een sociale woning, omdat andere huurders
panden huren, zonder er effectief ook in te wonen.
Ook in het belang van de huurders zelf dient er te worden opgetreden tegen
domiciliefraude. Er ontstaan immers frustraties met
leefbaarheidsproblematiek tot gevolg indien er niet wordt opgetreden door de
SHM.
Uiteraard dient er ook te worden opgetreden voor de financiële leefbaarheid
van een SHM: je moet er op toezien dat de correcte huurgelden betaald
worden.
Hiernaast is er tevens het argument van de bezettingsgraad van het pand.
Een overbezet pand (wegens onaangegeven bijwoonsten) zorgt immers voor
problemen.
Onze procedure omtrent domiciliefraude geeft een stapsgewijze,
gedetailleerde opsomming van welke stappen er ondernomen kunnen worden.
Gelet op het feit dat vermoedelijk elke SHM wel geconfronteerd wordt met de
problematiek van domiciliefraude, zijn wij ervan overtuigd dat onze aanpak
ook voor andere SHM’s dienstig kan zijn en een hulpmiddel kan zijn om het
probleem ten gronde aan te pakken en tevens ook naar de huurders toe het
signaal te geven dat dit niet aanvaardbaar is.
Juist doordat wij als SHM dit onderwerp bij de VMSW hebben aangekaart, is
er overleg hieromtrent ontstaan en is uiteindelijk het draaiboek verschenen.
Heeft u nog andere opmerkingen of suggesties?
6