briefhoofd nieuwe huisstijl

Aan het College van Burgemeester en
Schepenen
Departement Ruimtelijke Ordening,
Woonbeleid en Onroerend Erfgoed
Koning Albert II-laan 19 bus 12
1210 BRUSSEL
Tel. 02 553 83 02 - Fax 02 553 83 05
[email protected]
uw bericht van
uw kenmerk
ons kenmerk
vragen naar / e-mail
telefoonnummer
datum
bijlagen
Betreft: Inwerkingtreding van het aanpassingsdecreet Ruimtelijke Ordening en het decreet
Grond- en Pandenbeleid
Geachte Burgemeester,
Geachte Schepenen,
Op 1 september 2009 treden het decreet van 27 maart 2009 houdende
aanpassing en aanvulling van het plannings-, vergunningen- en
handhavingsbeleid en het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en
pandenbeleid in werking. Zoals u weet heeft de Vlaamse Regering voor wat de
ruimtelijke ordening betreft een coördinatie van het gewijzigde decreet
goedgekeurd, zodat vanaf 1 september 2009 verwezen kan worden naar de
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De tekst van de Codex en van het
Decreet Grond- en Pandenbeleid zijn te vinden op de website
www.ruimtelijkeordening.be.
U kan op de website ook de stand van zaken met betrekking tot de
uitvoeringsbesluiten voor beide decreten volgen. Een aantal besluiten zijn al
definitief goedgekeurd door de Vlaamse Regering. Ze zijn te vinden onder de
rubriek “uitvoeringsbesluiten” op de webpagina met de wetgeving. De
inwerkingtreding van die uitvoeringsbesluiten is over het algemeen
gelijkgeschakeld met die van de decreten: 1 september 2009. Achteraan de lijst
met uitvoeringsbesluiten is ook een rubriek met ontwerpen van besluit
opgenomen. Daar vindt u de besluiten die de Vlaamse Regering principieel heeft
goedgekeurd om ze voor te leggen aan de Raad van State voor advies. Zodra de
Vlaamse Regering een advies ontvangen heeft en dergelijk besluit definitief
goedkeurt, verhuist het naar de lijst met afgewerkte besluiten.
www.vlaanderen.be
2
Op de website is nog meer informatie opgenomen. U vindt er onder meer de
tekst van de nieuwsbrief van het beleidsdomein RWO. In de eerste edities
daarvan volgen we in ieder geval de inwerkingtreding van de decreten en de
communicatie daarover op. Onder de rubriek “info voor professionelen” op de
website vindt u nog steeds de slides van de toelichtingen die eerder dit jaar over
de (ontwerp)decreten werden verstrekt.
Met deze brief wensen wij in detail in te gaan op een aantal concrete gevolgen
van de decretale wijzigingen, meer in het bijzonder de invloed op lopende
processen en –procedures per 1 september 2009. Deze brief heeft niet de
bedoeling om alle decretale wijzigingen te behandelen, wel deze die
onmiddellijk bij de inwerkingtreding van het decreet of snel daarna een
belangrijke impact hebben op het gemeentelijk beleid. We gaan daarbij dan ook
in op de precieze regeling van de inwerkingtreding van een aantal wijzigingen of
nieuwe regelingen. We bespreken achtereenvolgens planning,
vergunningenbeleid, handhaving en grond- en pandenbeleid.
Op het einde van elk hoofdstuk van deze brief is een rubriek helpdesk
opgenomen. Daar vindt u de contactgegevens van de personen bij wie u terecht
kan met verdere vragen over de besproken onderwerpen of vragen over andere
wijzigingen of nieuwe regelingen met betrekking tot respectievelijk planning,
vergunningenbeleid, handhaving en grond- en pandenbeleid. Let wel: dit is
een helpdesk voor gemeenten. Voor burgers die informatie zoeken biedt alvast
de website heel wat algemene informatie. De meer toegankelijke teksten die er
zijn opgenomen, worden geactualiseerd en er wordt gewerkt aan een rubriek
“frequently asked questions (FAQ)”. Er zijn een aantal brochures en folders in
voorbereiding. Ook de Vlaamse Infolijn (1700) staat in voor het beantwoorden
van een aantal vragen over ruimtelijke ordening. We nemen aan dat heel veel
gerichte vragen van burgers door uw diensten zelf worden beantwoord. Klopt een
burger aan met een vraag waarop het antwoord niet duidelijk is, dan kunnen uw
diensten beroep doen op de helpdesk.
Van deze brief wordt een afschrift gestuurd aan alle provinciale deputaties,
zodat zij ook op de hoogte zijn, onder meer in het kader van het administratief
toezicht op het ruimtelijke ordeningsbeleid van de gemeenten.
***
www.vlaanderen.be
3
1. Wat wijzigt er op 1 september 2009 voor de planning?
We gaan hieronder in op volgende aspecten:
1.1.
een definitieve deadline voor BPA’s: er kunnen geen bijzondere
plannen van aanleg meer vastgesteld worden na 31 december 2011;
1.2.
de mogelijkheid om in een provinciaal en gemeentelijk ruimtelijk
structuurplan de beleidskeuzes vast te leggen met betrekking tot het grond- en
pandenbeleid;
1.3.
de verplichting om bij voorlopige vaststelling van een ruimtelijk
structuurplan of ruimtelijk uitvoeringsplan het openbaar onderzoek aan te
kondigen op de website van de betrokken overheid, en het onderzoek te
starten binnen 30 dagen na de aankondiging ervan;
1.4.
de mogelijkheid om voor ruimtelijke uitvoeringsplannen gebruik te
maken van de planologische delegatieregeling die ingeschreven werd als
verfijning van het planologisch subsidiariteitsbeginsel;
1.5.
de mogelijkheid om in ruimtelijke uitvoeringsplannen en bijzondere
plannen van aanleg normen op te nemen over het sociaal en het bescheiden
woonaanbod;
1.6.
de verplichting om in ruimtelijke uitvoeringsplannen een register – al
dan niet grafisch – op te nemen van percelen waarop een
bestemmingswijziging gebeurt die kan aanleiding geven tot planschade,
planbaten, kapitaalschade of gebruikerschade; cf. ook de inwerkingtreding van
de planbatenregeling en de regelingen inzake kapitaalschade en
gebruikerschade;
1.7.
wijzigingen aan de mogelijke inhoud van stedenbouwkundige
verordeningen; ook de procedure van totstandkoming van (gewestelijke)
verordeningen wordt beperkt aangepast;
1.8.
de verschuiving van de bevoegdheid om onteigeningsplannen die
samenhangen met gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen goed te
keuren en een onteigeningsmachtiging te verlenen van het Vlaamse naar het
provinciale niveau; wijziging van de te volgen vaststellingsprocedure voor
onteigeningsplannen die opgemaakt worden na de goedkeuring van het
ruimtelijk uitvoeringsplan waarmee ze samenhangen;
1.9.
de ontwikkelingsmogelijkheden voor woonuitbreidingsgebieden.
1.1. Deadline voor BPA’s
Sinds 1 mei 2008 reeds kunnen geen afwijkende BPA’s meer definitief
aangenomen worden door de gemeenteraad. De decreetgever heeft nu ook een
deadline op de definitieve vaststelling van “gewone” BPA’s gezet. Artikel 7.4.4, §2
van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat gemeenten nog slechts
tot 31 december 2011 kunnen overgaan tot definitieve aanname van bijzondere
plannen van aanleg en daarmee samenhangende onteigeningsplannen.
Ongeveer vijf op zes Vlaamse gemeenten hebben vandaag een definitief
goedgekeurd ruimtelijk structuurplan, en van de andere gemeenten zitten een
www.vlaanderen.be
4
aantal in de laatste rechte lijn voor de definitieve vaststelling of goedkeuring van
het ruimtelijk structuurplan. Het is erg belangrijk dat in de gemeenten waar de
definitieve vaststelling van een (eerste) ruimtelijk structuurplan nog niet is
gebeurd, de inspanningen worden opgedreven zodat er geen vacuüm ontstaat
eind 2011. In de wetenschap dat 1° de vaststellingsprocedure van een bijzonder
plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan al gauw een klein jaar in beslag
neemt, 2° een plan slechts als gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan voorlopig
kan worden vastgesteld na de goedkeuring door de deputatie van het gemeentelijk
ruimtelijk structuurplan (art. 7.4.3 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening),
betekent de daarnet vermelde deadline concreet dat een gemeentebestuur voor
haar beleid met verordenende plannen (BPA dan wel RUP) in een problematische
situatie kan terechtkomen indien eind 2010 het gemeentelijk ruimtelijk
structuurplan niet is goedgekeurd. Een goedkeuring van het gemeentelijk
ruimtelijk structuurplan in die periode betekent op haar beurt een voorlopige
vaststelling van dat ruimtelijk structuurplan eind 2009, uiterlijk begin 2010.
1.2. Lokale grond- en pandenbeleidsplanning
Artikel 2.2.4 van het decreet grond- en pandenbeleid stelt dat provincie- en
gemeenteraden in hun ruimtelijke structuurplannen de beleidskeuzen kunnen
vastleggen met betrekking tot de door de lokale besturen behartigde aspecten van
het grond- en pandenbeleid. Een analoge bepaling is opgenomen in art. 2.1.2, §5
van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Dit is geen verplichting, maar een mogelijkheid. Op Vlaams niveau daarentegen
geldt een verplichting om een apart grondbeleidsplan op te maken. Dat was tot
hiertoe geregeld in artikel 61 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de
organisatie van de ruimtelijke ordening; vanaf 1 september geldt wat dat betreft
artikel 2.2.1 en volgende van het decreet grond- en pandenbeleid.
Voor lopende processen tot opmaak en vaststelling van een ruimtelijk
structuurplan of een herziening ervan betekent dat het volgende:
- gemeenten en provincies die een ruimtelijk structuurplan of een herziening
van het bestaande ruimtelijk structuurplan voorlopig vaststellen na 1
september 2009 kunnen beleidsopties inzake grond- en pandenbeleid
opnemen (desgevallend moet wel rekening gehouden worden met de
marges van een voor die datum gehouden plenaire vergadering: in een
voorlopig vast te stellen plan zaken opnemen die niet voorlagen ter plenaire
vergadering of niet het resultaat zijn van de besprekingen op die plenaire
vergadering, noopt tot het organiseren van een nieuwe plenaire
vergadering);
- gemeenten en provincies die na 1 september 2009 een ruimtelijk
structuurplan of een herziening van het bestaande ruimtelijk structuurplan
definitief vaststellen (en waarbij de voorlopige vaststelling vóór die datum
gebeurde) kunnen beleidsopties inzake grond- en pandenbeleid opnemen
op voorwaarde dat daarvoor een grondslag is in adviezen of opmerkingen
gegeven tijdens het openbaar onderzoek.
www.vlaanderen.be
5
Een omschrijving van grond- en pandenbeleid is opgenomen in artikel 2.1.1 van
het decreet grond- en pandenbeleid. De doelstellingen die kunnen worden
nagestreefd en de instrumenten die kunnen worden ingezet zijn opgenomen in de
artikelen 2.1.2 en 2.1.3 van hetzelfde decreet.
1.3. Openbare onderzoeken over ruimtelijke structuurplannen en ruimtelijke
uitvoeringsplannen
Volgens de huidige regelgeving moet de overheid die een ruimtelijk structuurplan
of een ruimtelijk uitvoeringsplan voorlopig heeft vastgesteld, binnen de 30 dagen
na die voorlopige vaststelling het openbaar onderzoek over het ontwerp
aankondigen. Wanneer het openbaar onderzoek zelf dan start, was tot nu toe niet
geregeld. Vanaf 1 september 2009 verandert dat laatste. Het openbaar
onderzoek moet starten binnen de 30 dagen na de aankondiging. Zie de artikelen
2.1.3, §3, derde lid (RSV), 2.1.10, §1, derde lid (provinciaal RS), 2.1.16, §3, derde
lid (gemeentelijk RS), 2.2.6, §3, tweede lid (gewestelijk RUP), 2.2.10, §3, tweede
lid (provinciaal RUP) en 2.2.14, §3, tweede lid (gemeentelijk RUP) van de
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
De geciteerde decreetsbepalingen stellen wel dat die termijn waarbinnen het
openbaar onderzoek moet starten, een termijn van orde is. Een
termijnoverschrijding kan dus indien daar verdedigbare redenen voor zijn én de
termijnoverschrijding binnen de perken blijft. Een voorbeeld is uitstel om ervoor te
zorgen dat een openbaar onderzoek niet volledig zou samenvallen met bijv. de
zomervakantie. Let wel: de aankondiging van het openbaar onderzoek moet
uiteraard de correcte startdatum (en einddatum) van het openbaar onderzoek
blijven vermelden!
Voor de zonet toegelichte wijziging is geen specifieke overgangsregeling in het
decreet opgenomen. Dat betekent dat de regeling onmiddellijk van toepassing is
per 1 september. Concreet: zelfs indien een plan nog voorlopig zou worden
vastgesteld eind augustus (wat allicht niet waarschijnlijk is omwille van het
zomerreces bij vele bestuursorganen), en dus de aankondiging van het openbaar
onderzoek volgt na 1 september 2009, zal het openbaar onderzoek binnen de 30
dagen na de aankondiging moeten starten.
Een tweede wijziging heeft betrekking op de manier waarop openbare
onderzoeken worden aangekondigd. Vandaag geldt de verplichting van
aanplakking en publicatie in het staatsblad en in kranten (plus voor gewestelijke
plannen ook nog aankondiging op de radio). Voortaan moet de aankondiging
daarenboven ook gebeuren via de website van het bestuur dat het plan heeft
vastgesteld. In de praktijk deden heel veel besturen dat al, nu wordt het een
verplichting en dus een vormvereiste. Zie de artikelen 2.2.7, §2, eerste lid, 2.2.10,
§2, eerste lid en 2.2.14, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Om
discussies achteraf in eventuele juridische procedures te vermijden lijkt het nuttig
om, zoals voor de publicatie in het staatsblad en in de kranten, bewijzen bij te
www.vlaanderen.be
6
houden van de aankondiging op de website. Dat kan allicht door gedateerde
afdrukken te maken van de betrokken webpagina.
Ook voor de zonet vermelde wijziging is geen specifieke overgangsbepaling in het
decreet opgenomen, zodat kan aangenomen worden dat elke aankondiging die
gebeurt na 1 september 2009, ongeacht wanneer het plan voorlopig is
vastgesteld, ook verplicht op de website van het betrokken bestuur moet worden
opgenomen. Het is uiteraard sowieso aan te raden om voor elk openbaar
onderzoek dat na 1 september 2009 begint of nog loopt, de nodige informatie op
de website op te nemen.
De aankondiging van openbare onderzoeken over bijzondere plannen van aanleg
wordt niet gewijzigd.
1.4. De planologische delegatieregeling
Conform het zogenaamde subsidiariteitsbeginsel stellen de drie bestuursniveaus
in Vlaanderen ruimtelijke uitvoeringsplannen vast voor die onderwerpen die – in
hoofdzaak via het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen – aan hen toegewezen zijn.
Wanneer het Vlaams gewest, een provincie of gemeente een planningsproces
voert om tot een ruimtelijk uitvoeringsplan te komen voor een bepaald gebied, kan
het voorkomen dat een samenhangende en logische aanpak voor het gebied
veronderstelt dat het ruimtelijk uitvoeringsplan ook betrekking heeft op
onderwerpen waarvoor het bestuur dat het ruimtelijk uitvoeringsplan maakt, op
grond van de geldende taakverdeling niet bevoegd is. Veeleer dan dat er dan op
verschillende niveaus parallel moet gepland worden of dat er problemen ontstaan
doordat het niet mogelijk is om de timing van planopmaak op verschillende
niveaus af te stemmen, biedt delegatie van planningsbevoegdheid hier een
oplossing. De decreetgever voert daarom een planologische delegatieregeling in
waarbij de overheden er onderling mee kunnen instemmen dat één van de
besturen een ruimtelijk uitvoeringsplan maakt voor het geheel terwijl het daar in
principe niet de volledige planningsbevoegdheid voor heeft. De nodige
planningsbevoegdheid wordt dan ten laatste ter gelegenheid van of naar
aanleiding van de plenaire vergadering over het betrokken ruimtelijk
uitvoeringsplan gedelegeerd.
Deze verfijning aan (de taakverdeling volgens) het subsidiariteitsbeginsel geldt
vanaf 1 september 2009. Ze geldt voor RUPs waarvoor een plenaire vergadering
wordt georganiseerd na de inwerkingtreding van de decreetswijzigingen. Ze is
geregeld in art. 2.2.1, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Belangrijk
is dat de delegatie schriftelijk moet zijn en dat ze gegeven wordt door de Vlaamse
Regering, de deputatie respectievelijk het college van burgemeester en
schepenen (al kan deze bevoegdheid binnen de betrokken bestuursorganen wel
gedelegeerd worden, bijv. binnen de Vlaamse Regering aan de Minister, bevoegd
voor ruimtelijke ordening). Uit de geciteerde decreetsbepaling (het eerste lid van
art. 2.2.1, §2) blijkt ook duidelijk dat de regeling maar toegepast kan worden als er
www.vlaanderen.be
7
voor het betrokken gebied sowieso al een planinitiatief of planbevoegdheid is van
het bestuur waaraan de delegatie wordt verleend. De regeling biedt dus zeker
geen grond om zonder meer met planningsbevoegdheden te schuiven. In die zin
kan bijvoorbeeld de planningsbevoegdheid voor de aanduiding van een nieuw
regionaal bedrijventerrein in een kleinstedelijk of regionaalstedelijk gebied niet aan
de gemeente gedelegeerd worden: er is normalerwijze geen
planningsbevoegdheid van de gemeente waaraan de aanduiding van een dergelijk
bedrijventerrein kan worden gekoppeld. Een mogelijk voorbeeld is daarentegen
dat de gemeente haar bevoegdheid om een lokale nutsvoorziening te plannen
zoals een containerpark, delegeert aan de provincie of het gewest op het ogenblik
dat de provincie of het gewest in het kader van de stedelijke afbakening een
bedrijventerrein aanduidt waar het containerpark mee wordt geïntegreerd.
Eens het ruimtelijk uitvoeringsplan in werking getreden is, vervalt logischerwijze de
delegatie. Het bestuursniveau dat een deel van haar planningsbevoegdheid
delegeerde, wordt terug volledig bevoegd voor de betrokken onderwerpen. Dat
brengt met zich mee dat het bestuursniveau dat een delegatie toestond, later het
ruimtelijk uitvoeringsplan kan vervangen of wijzigen binnen de eigen
planningsbevoegdheid. Daarom wordt ook uitdrukkelijk gesteld dat indien een
lager bestuursniveau een deel van haar planningsbevoegdheid delegeerde aan
het hoger niveau, een later planningsinitiatief van dat lager bestuursniveau voor
het betrokken gebied en betrokken onderwerp, niet valt onder het verbod voor
lagere planningsniveaus om af te wijken van wat vastgesteld is in een ruimtelijk
uitvoeringsplan van een hoger niveau (voorlaatste alinea van art. 2.2.1, §2).
Volledigheidshalve kan daarbij vermeld worden dat de nieuwe delegatieregeling
anderzijds niet toelaat dat een lager RUP met toepassing van de delegatie afwijkt
van een bestaand hoger RUP. Bij gebreke aan rechtsgrond daarvoor moet
vastgesteld worden dat een bestuursniveau dus geen delegatie kan verlenen aan
een lager bestuursniveau om een bestaand hoger RUP te wijzigen.
De planologische delegatieregeling geldt niet voor bijzondere plannen van aanleg.
1.5. Normen over sociaal en bescheiden woonaanbod in ruimtelijke
uitvoeringsplannen
In het decreet grond- en pandenbeleid wordt beschreven hoe een (bijkomend)
sociaal woonaanbod in Vlaanderen zal worden gerealiseerd. Zowel in het
vergunningenbeleid als in het planningbeleid kunnen of moeten in bepaalde
gevallen normen inzake sociaal woonaanbod worden opgelegd. Bij de opmaak
van ruimtelijke uitvoeringsplannen én van bijzondere plannen van aanleg zijn
concreet de artikelen 4.1.12 en 4.1.13 van het decreet grond- en pandenbeleid
relevant. Voor de verplichtingen en de mogelijkheden: zie de bespreking van het
grond- en pandenbeleid verderop in deze brief, in het bijzonder punt 4.9. Dat
dergelijke normen over het sociaal woonaanbod kunnen worden opgenomen in de
ruimtelijke uitvoeringsplannen, wordt ook nog eens vermeld in de decretale
omschrijving van de inhoud van de ruimtelijke uitvoeringsplannen: art. 2.2.2, §1,
eerste lid, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Juridisch was er tot
www.vlaanderen.be
8
hiertoe geen basis voor stedenbouwkundige voorschriften over sociaal
woonaanbod (zie ook de dienstorder van de secretaris-generaal van het
departement ruimtelijke ordening, woonbeleid en onroerend erfgoed van 18 juli
2006 over de relatie tussen ruimtelijke ordening en sociale woningbouw). Dat kan
voortaan dus wel. Voor bijzondere plannen van aanleg gelden de artikelen 4.1.12
en 4.1.13 van het decreet grond- en pandenbeleid zoals gezegd ook, al werd de
omschrijving van artikel 14 van het coördinatiedecreet ruimtelijke ordening (inhoud
bijzondere plannen van aanleg) niet aangepast. De rechtsgrond van het decreet
grond- en pandenbeleid volstaat.
De artikelen 4.1.12 en 4.1.13 van het decreet grond- en pandenbeleid gelden voor
alle ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg die voorlopig worden
vastgesteld vanaf 1 september 2009. Dat staat met zoveel woorden in artikel
7.3.10 van hetzelfde decreet. Omdat, zoals daarnet vermeld, tot hiertoe geen
rechtsgrond bestond om normen over sociaal woonaanbod op te nemen in
ruimtelijke uitvoeringsplannen of plannen van aanleg, moet er a contrario van
uitgegaan worden dat het niet mogelijk is om in uitvoeringsplannen (of plannen
van aanleg) die voorlopig werden vastgesteld vóór 1 september 2009, maar na die
datum definitief worden vastgesteld, al dergelijke normen op te nemen.
Naast de regeling inzake sociaal woonaanbod is er ook een regeling inzake
bescheiden woonaanbod. Die is opgenomen in artikel 4.2.4 van het decreet
grond- en pandenbeleid. Zie daarover eveneens de bespreking van het grond- en
pandenbeleid verderop in deze brief. In tegenstelling tot wat geldt met betrekking
tot sociaal woonaanbod, was het vandaag reeds mogelijk normen inzake
bescheiden woonaanbod op te nemen in ruimtelijke uitvoeringsplannen en
bijzondere plannen van aanleg. Naast de toepassing van de verplichtingen
opgenomen in artikel 4.2.4, §2 (gekoppeld aan plannen die voorlopig vastgesteld
worden vanaf 1 september 2009) is het dan ook mogelijk om dergelijk normen te
behouden of op te nemen in plannen die reeds voorlopig zijn vastgesteld vóór 1
september 2009, desgevallend uiteraard met respect voor de marges die gelden
voor wijzigingen aan een plan na afloop van het openbaar onderzoek over dat
plan.
1.6. Het (grafisch) register van percelen waarop een bestemmingswijziging
gebeurt die kan aanleiding geven tot planschade, planbaten, kapitaalschade
of gebruikerschade
Met het planningbeleid zijn een aantal vergoedingsregelingen verbonden. Een
regeling m.b.t. planschade werd reeds in de stedenbouwwet van 1962
ingeschreven. In 1999 voerde de decreetgever een planbatenregeling in, al werd
die in de voorbije 9 jaar niet geïmplementeerd. Op grond van de decretale
wijzigingen die aan de regeling zijn doorgevoerd, moet dat vanaf 1 september
2009 wel gebeuren (cf. infra). Met het decreet grond- en pandenbeleid wordt ook
nog de regeling van de kapitaalschade ingevoerd, en met het decreet van 27
maart 2009 houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie
bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut
www.vlaanderen.be
9
wordt de gebruikerschade ingevoerd. De twee laatste vergoedingsregelingen
hebben betrekking op bestemmingswijzigingen waarbij gronden, bestemd voor
agrarisch gebruik, een groene bestemming (bijv. bos, natuur) krijgen of een
overdruk die bepaalde beperkingen oplegt aan het agrarisch gebruik.
De decreetgever heeft geoordeeld dat de (potentiële) toepassing van de
vergoedingsregelingen voldoende kenbaar moet zijn, zowel tijdens de planvorming
als na definitieve vaststelling. Daarom is in artikel 2.2.2, §1, eerste lid, 7° van de
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening de verplichting opgenomen om in ruimtelijke
uitvoeringsplannen een register – al dan niet grafisch – op te nemen van percelen
waarop een bestemmingswijziging gebeurt die kan aanleiding geven tot
planschade, planbaten, kapitaalschade of gebruikersschade. Die verplichting
geldt ook voor bijzondere plannen van aanleg: zie artikel 7.4.12, tweede lid van de
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Met een overgangsbepaling is de inwerkingtreding van die verplichting
gepreciseerd. Artikel 7.4.12, tweede lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke
Ordening stelt dat dergelijk grafisch register moet opgenomen worden in alle
ruimtelijke uitvoeringsplannen én plannen van aanleg die voorlopig worden
vastgesteld vanaf 1 september 2009. Het is uiteraard erg belangrijk om daar tijdig
rekening mee te houden. Besturen die thans een opdracht uitbesteden voor
planopmaak bijvoorbeeld, zorgen er best voor dat in het bestek dat de opdracht
begeleidt, ook het opmaken van het vermelde register is opgenomen. Voor
lopende opdrachten voor plannen die na 1 september 2009 voorlopig zullen
vastgesteld worden, kan een uitbreiding van de opdracht of een aparte opdracht
zich opdringen.
Het is nuttig om in dit verband even stil te staan bij hoe zo’n register kan
aangemaakt worden en hoe het er kan uitzien. Volgende aspecten lijken
belangrijk.
 Het is aangewezen het register grafisch te maken. Wie eigenaar of
gebruiker is van een grond en een plan consulteert, ziet op plan sneller dan
in een lijst met kadastrale perceelsnummers of een bepaalde
vergoedingsregeling mogelijks van toepassing is op de betrokken grond.
Dergelijk plan kan weliswaar vergezeld zijn van een lijst met de betrokken
percelen. Het plan wordt logischerwijze gemaakt op een schaal die toelaat
uit te maken welke percelen betrokken zijn of niet. Dat is uiteraard het
geval als het plan gemaakt wordt met kadastergegevens als ondergrond.
Met het oog op de toepassing van de planbatenregeling wordt door de
Vlaamse overheid een geoloket uitgebouwd, cf. infra. Het is nuttig er op te
wijzen dat – in overleg met de koepelorganisaties van provincies en
gemeenten – werd bepaald dat het geoloket enkel informatieuitwisseling zal
toelaten op basis van een grafisch register.
 Het grafisch register maakt logischerwijze deel uit van de toelichtingsnota
bij een ruimtelijk uitvoeringsplan. Diezelfde toelichtingsnota (die naast de
verordenende kaart en de verordenende voorschriften staat) bevat immers
ook andere verplichte onderdelen van een RUP of BPA (bijv. kaart(en) met
de bestaande juridische toestand).
www.vlaanderen.be
10
 Het grafisch register lijkt het makkelijkst aan te maken via een GIS-overlayoperatie. Een kaartlaag met de bestemmingen vóór inwerkingtreding van
het RUP of BPA wordt daarbij vergeleken met een kaartlaag met de
bestemmingen die worden gegeven in het RUP of BPA (dit zijn de
bestemming die zullen gelden nà de inwerkingtreding van het RUP of BPA).
De kaart die resulteert uit de vergelijking of de overlay moet dan de
bestemmingswijzigingen visualiseren die aanleiding kunnen geven tot
toepassing van de vergoedingsregelingen. Daarbij moeten uiteraard de
soorten bestemmingswijzigingen geselecteerd worden die potentieel
aanleiding geven tot vergoeding, zoals bijv. wijziging van woongebied naar
agrarisch gebied (planschade), wijziging van bedrijventerrein naar
woongebied (planbaten), wijziging van agrarisch gebied naar bosgebied
(kapitaalschade en gebruikerschade), enz. Voor planschade moeten alle
bestemmingswijzigingen opgenomen worden waarbij bebouwbare gronden
omgezet worden in onbebouwbare (art. 2.6.1, §2 Vlaamse Codex
Ruimtelijke Ordening); voor planbaten is de lijst bestemmingswijzigingen
decretaal vastgelegd (art. 2.6.4 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) en
voor kapitaalschade en gebruikerschade gaat het om de
bestemmingswijzigingen waarbij agrarisch gebied omgezet wordt in natuur-,
bos- of groengebied of waarbij een overdruk op agrarisch gebied wordt
gelegd waarvan de Vlaamse Regering oordeelt dat ze tot vergoeding
aanleiding geeft (art. 6.2.1 en 6.3.1 van het decreet grond- en pandenbeleid
en art. 4 en 5 van het decreet van 27 maart 2009 houdende vaststelling van
een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen,
overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut). Een complicatie bij
de genoemde overlay-operatie is dat vaak plannen over elkaar gelegd
worden die gemaakt zijn met een verschillende ondergrond. Dat levert her
en der zogenaamde slivers op. Filteroperaties om dergelijke slivers weg te
werken kunnen aangewezen zijn, tegelijk moet er over gewaakt worden dat
geen zinvolle overlay-onderdelen weg gefilterd worden. Het kan nuttig zijn
op het overblijven van slivers te wijzen in een “disclaimer” die in het grafisch
register wordt opgenomen (zie laatste punt van de opsomming).
 Alle genoemde vergoedingsregelingen hebben specifieke
toepassingsvoorwaarden en uitzonderingsgronden. Zo is er bijv. slechts
een planschadevergoeding verschuldigd voor gronden binnen de eerste 50
meter vanuit een voldoende uitgeruste weg. Het is bovendien de rechtbank
van eerste aanleg, en niet het bestuur, die oordeelt of er wel degelijk
planschade verschuldigd is of niet. Voor planbaten gelden dan weer
uitzonderingen voor bijv. percelen waarop zich zonevreemde woningen
bevinden. Het is weinig realistisch om in het register te proberen alle
toepassingsvoorwaarden en uitzonderingsgronden van de diverse
vergoedingsregelingen te verwerken. De decreetgever zelf gaf zich daar
rekenschap van: in de memorie van toelichting bij het ontwerp
wijzigingsdecreet ruimtelijke ordening staat te lezen:
“Bij de opmaak van een uitvoeringsplan moet reeds een opgave geschieden van de percelen waarop
een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planbatenheffing,
een planschadevergoeding, een bestemmingswijzigingscompensatie of een compensatie ingevolge
beschermingsvoorschriften.
www.vlaanderen.be
11
Deze regeling is puur planologisch van aard : zij betreft enkel de aanwijzing van percelen waarop
een bestemmingswijziging of een overdruk wordt aangebracht die in beginsel kan leiden tot een
planbatenheffing of één van de genoemde vergoedingen. Bij de planopmaak moet geen onderzoek
worden verricht naar de eigendomsstructuur betreffende deze percelen, naar de aanwezigheid van
mogelijke vrijstellingen van planbatenheffing, naar het voorhanden zijn van uitzonderingsgronden
inzake de genoemde vergoedingen, etc. Zulks zou het planproces uitermate vertragen en bezwaren.”
Kortom, het register bevat de percelen waarop een bestemmingswijziging
gebeurt die kàn aanleiding geven tot toepassing van de
vergoedingsregelingen; een filtering op grond van uitzonderingen en
vrijstellingen is bij de opmaak van dat register niet vereist.
 Rekening gehouden met het voorgaande is het uiteraard erg belangrijk dat
het (grafisch) register een duidelijke “disclaimer” bevat die er de aandacht
op vestigt dat het register inderdaad de percelen bevat waarop mogelijks
een vergoedingsregeling van toepassing is. De disclaimer kan daarbij
aangeven welke uitzonderingsgronden, vrijstellingen en
toepassingsmodaliteiten bestaan, met verwijzing naar (of citaat van) de
relevante bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Op die
manier wordt vermeden dat verkeerde verwachtingen gewekt worden bij
diegenen die het register als onderdeel van het plan consulteren. Dezelfde
tekst kan ook uitleg bevatten over slivers die het gevolg zijn van de overlayoperatie.
Het is erg belangrijk dat het hierboven besproken register met de nodige precisie
wordt gemaakt én dat de gegevens ervan door alle betrokken besturen goed
worden bijgehouden. Ze vormen immers logischerwijze de basis voor de
toepassing van de regelingen rond planbaten, kapitaalschade en gebruikerschade
vanaf 1 september 2009. Daar waar voor planschade vereist blijft dat de eigenaar
die meent er aanspraak op te maken, een vordering moet indienen bij de
rechtbank van eerste aanleg, is de Vlaamse Belastingsdienst verantwoordelijk
voor de inning van de planbaten en de Vlaamse Landmaatschappij voor het
behandelen van aanvragen voor kapitaalschade en gebruikerschade. Het spreekt
voor zich dat de perceelslijsten die af te leiden vallen uit het hierboven besproken
register, hét uitgangspunt zijn voor de werking van deze diensten. De
planbatenregeling is van toepassing voor BPA’s en RUPs die voorlopig worden
vastgesteld na 1 september 2009 (zie de artikelen 7.4.11 en 7.4.12, tweede lid van
de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). De kapitaalschade- en
gebruikerschaderegeling zijn zelfs van toepassing op ruimtelijke
uitvoeringsplannen en bijzondere plannen van aanleg die definitief werden
vastgesteld sinds 1 januari 2008 (art. 7.3.14 van het decreet grond- en
pandenbeleid). Voor een aantal plannen zal dus buiten de regeling i.v.m. het
hierboven besproken register om nog de nodige informatie moeten worden
verzameld voor de toepassing van de kapitaalschade- en gebruikerschaderegeling
(niet voor de planbatenregeling). Die informatieverzameling moet nog worden
geoperationaliseerd, daarover volgen nog initiatieven.
Er wordt thans gewerkt aan de uitbouw van een geoloket met het oog op de
toepassing van de planbatenregeling; de informatieuitwisseling in dat verband zal
www.vlaanderen.be
12
nog nader geregeld worden via richtlijnen en uitvoeringsbesluiten. Daarover volgt
later nog informatie.
1.7. De inhoud en de totstandkoming van stedenbouwkundige
verordeningen
Het aanpassingsdecreet ruimtelijke ordening brengt beperkte wijzigingen aan in de
lijst met mogelijke onderwerpen van de stedenbouwkundige verordeningen. Er
wordt verduidelijkt dat voorschriften mogelijk zijn over de uitbouw van collectieve
energievoorzieningen, over garanties voor adequate mobiliteit en adequate
waterhuishouding. Rekening gehouden met het decreet van 27 maart 2009
betreffende het grond- en pandenbeleid, wordt voorts bepaald dat de
verordeningen voorschriften kunnen bevatten die de verwezenlijking van een
aandeel aan bescheiden woningen opleggen of een mix van types van woningen
opleggen (noot: sociaal en bescheiden woonaanbod zijn van elkaar te
onderscheiden; ruimtelijke uitvoeringsplannen kunnen normen over beide bevatten
(zie ook supra), verordeningen kunnen enkel normen over typologische mix en
bescheiden woonaanbod bevatten).
Belangrijk is dat de decreetgever de lijsten met mogelijke onderwerpen en
doelstellingen van verordeningen terug limitatief heeft gemaakt. Tot voor de
inwerkingtreding van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van
de ruimtelijke ordening waren de opsomming van onderwerpen en van
doelstellingen limitatief. Met het vermelde decreet kregen de betrokken
opsommingen een exemplarisch karakter (ze werden voorafgegaan door de
woorden “onder meer”). Omdat dit aanleiding gaf tot onduidelijkheden (wat moet
geregeld worden in een ruimtelijk uitvoeringsplan, wat kan met een verordening?)
zijn de opsommingen die thans opgenomen zijn in art. 2.3.1 van de Vlaamse
Codex Ruimtelijke Ordening terug limitatief gemaakt. Andere doelstellingen of
onderwerpen dan deze opgenomen in die decreetsbepaling zijn dus niet mogelijk.
Daarmee is bijv. duidelijk dat een verordening niet het geëigende instrument is om
te regelen in welke delen van het gemeentelijk grondgebied (nieuwe)
meergezinswoningen kunnen opgericht worden. Artikel 2.3.1 bepaalt voor alle
duidelijkheid dan wel dat verordeningen functiewijzigingen kunnen verbieden of
aan voorwaarden onderwerpen, en de wijziging van het aantal woongelegenheden
in een gebouw kunnen regelen. Dat laatste heeft dan logischerwijze betrekking op
bestaande gebouwen.
Artikel 2.3.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bevat zelf een
precisering over de toepassing in de tijd van bovenvermelde wijzigingen: het
moment van de vaststelling van de verordening is beslissend. Het laatste lid van
art. 2.3.1 bepaalt inderdaad dat verordeningen die vastgesteld zijn vóór 1
september 2009 met toepassing van de thans nog geldende inhoudsomschrijving,
geldig blijven tot ze worden vervangen. Voor nieuwe verordeningen én voor de
wijziging van bestaande verordeningen vast te stellen na 1 september 2009 geldt
dus de nieuwe inhoudsomschrijving.
www.vlaanderen.be
13
Naast de aanpassingen m.b.t. de mogelijke inhoud van verordeningen, wordt ook
de procedure van totstandkoming van stedenbouwkundige verordeningen, meer
bepaald gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen, beperkt gewijzigd. In
artikel 2.3.1, voorlaatste lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening wordt
een verplichting ingeschreven om over een ontwerp van gewestelijke verordening
te overleggen met vertegenwoordigers van de koepelorganisaties van gemeenten
en provincies.
Volledigheidshalve kan in dit verband ook nog gewezen worden op de artikelen
4.1.9. en 4.2.2. van het decreet grond- en pandenbeleid. Artikel 4.1.9. stelt dat
gemeenteraden in uitvoering van het decreet grond- en pandenbeleid een
gemeentelijk reglement Sociaal Wonen kunnen vaststellen, met dezelfde
rechtskracht en bindende waarde als een stedenbouwkundige verordening. De
betrokken decretale bepaling stelt niet dat voor de vaststelling van dergelijk
reglement ook de procedure van totstandkoming van een (gemeentelijke)
stedenbouwkundige verordening moet worden gevolgd, zodat aangenomen moet
worden dat dergelijk reglement zoals andere gemeentelijke reglementen door de
gemeenteraad wordt vastgesteld en enkel onderworpen is aan het algemeen
administratief toezicht door de gouverneur. Artikel 4.2.2. van het decreet gronden pandenbeleid heeft het over gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
Bescheiden Wonen. Het is duidelijk dat voor deze verordeningen wel de
procedure moet worden gevolgd die in de wetgeving ruimtelijke ordening is
vastgelegd voor de totstandkoming van stedenbouwkundige verordeningen. Voor
de inhoudelijke bespreking van het reglement Sociaal Wonen en de verordening
Bescheiden Wonen: zie punt 4.8 van deze brief.
1.8. Onteigeningsplannen: vaststellingsprocedure, goedkeuring,
onteigeningsmachtiging
Artikel 2.4.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening behoudt het principe dat
een onteigeningsplan samen met een ruimtelijk uitvoeringsplan opgemaakt kan
worden en dat het dan dezelfde procedure doorloopt. Het huidige decreet bepaalt
daarbij echter wel dat een onteigeningsplan dat gevoegd is bij een gemeentelijk
ruimtelijk uitvoeringsplan, aan de Vlaamse overheid moet worden voorgelegd voor
goedkeuring en onteigeningsmachtiging, terwijl het ruimtelijk uitvoeringsplan zelf
aan de deputatie ter goedkeuring wordt voorgelegd. Die regeling werd in 2003 in
het decreet ingeschreven omdat er van uitgegaan werd dat de deputaties niet
bevoegd waren om onteigeningsmachtigingen te verlenen. In recente rechtspraak
van het Grondwettelijk Hof wordt echter gesteld dat de figuur van de
onteigeningsmachtiging ten aanzien van gedecentraliseerde besturen kadert in het
administratief toezicht. Omdat provincies bevoegd zijn voor administratief toezicht
op gemeenten, kon de in 2003 ingeschreven regeling worden geschrapt. Er is dus
geen dergelijke regeling meer opgenomen in art. 2.4.4, §2, eerste lid van de
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Het gevolg is dat voortaan
onteigeningsplannen die mee vastgesteld zijn met gemeentelijke ruimtelijke
uitvoeringsplannen, samen met die ruimtelijke uitvoeringsplannen kunnen worden
www.vlaanderen.be
14
goedgekeurd door de deputatie. Het is ook de deputatie die daarbij de
onteigeningsmachtiging verleent.
Een onteigeningsplan kan ook nog steeds gemaakt worden na het uitvoeringsplan
waarvan het de uitvoering beoogt. Er bestaat vandaag onduidelijkheid over welke
procedure dan precies moet gevolgd worden. De huidige decreetstekst stelt dat
voor die opmaak "de procedureregels voor opmaak van dat ruimtelijk
uitvoeringsplan" worden gevolgd, met uitzondering van enkele specifieke
procedurestappen. In dat verband echter rees bijvoorbeeld de vraag of een
plenaire vergadering nodig is voor dergelijk onteigeningsplan, en of het
onteigeningsplan op hetzelfde niveau moest opgemaakt worden als het ruimtelijk
uitvoeringsplan waarvan het de uitvoering beoogt. Om aan die onduidelijkheden
te verhelpen, werd met het wijzigingsdecreet ruimtelijke ordening terug
aangesloten bij de regeling die vroeger gold: een onteigeningsplan dat opgemaakt
wordt nà vaststelling van het ruimtelijk uitvoeringsplan, wordt, zo stelt artikel 2.4.4,
§2, tweede lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, opgemaakt conform
de onteigeningswetgeving zelf (voor die onteigeningsplannen wordt dus de
gemeenrechtelijke vaststellingsprocedure gevolgd). Dit heeft ook tot gevolg dat
bijvoorbeeld een intercommunale of een andere instantie uit de overheidssfeer,
andere dan de gemeente, de provincie of het gewest, terug zelf met toepassing
van de wetgeving ruimtelijke ordening (d.w.z. met het decreet ruimtelijke ordening
als rechtsgrond) voor de opmaak van een onteigeningsplan kan zorgen (uiteraard
dan binnen de marges van de realisatie van de bestemmingen in het ruimtelijk
uitvoeringsplan).
Er is een specifieke overgangsbepaling voor allebei de besproken
decreetswijzigingen: artikel 7.4.10 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
bepaalt dat onteigeningsplannen die voorlopig werden vastgesteld vóór 1
september 2009, verder afgehandeld worden volgens de procedure die gold op
het moment van de voorlopige vaststelling. Concreet betekent dit onder meer dat
dossiers die werden voorgelegd aan de Minister van Binnenlandse
Aangelegenheden, niet naar de deputatie moeten verhuizen voor goedkeuring en
onteigeningsmachtiging. Zelfs onteigeningsplannen die definitief worden
vastgesteld na 1 september 2009 moeten nog aan die Minister worden voorgelegd
indien ze voorlopig werden vastgesteld vóór die datum.
1.9. Ontwikkelingsmogelijkheden voor woonuitbreidingsgebieden
Met artikel 7.2.31 van het decreet grond- en pandenbeleid werd een specifiek
hoofdstuk in de wetgeving ruimtelijke ordening ingeschreven dat ingaat op de
ontwikkelingsmogelijkheden voor woonuitbreidingsgebieden (WUG). De
betrokken bepalingen zijn te vinden in artikel 5.6.4 tot 5.6.6 van de Vlaamse
Codex Ruimtelijke Ordening. Er moeten een aantal hypotheses worden
onderscheiden.
De ontwikkeling van een WUG via planinitiatief is geregeld in artikel 5.6.5. van de
Codex. Een RUP of een BPA kan een WUG enkel omzetten naar woongebied
www.vlaanderen.be
15
indien de toelichtingsnota bij dat RUP of BPA een beleidsvisie op het gemeentelijk
woonbeleid bevat of verwijst naar een bestaande beleidsvisie daarover in het
gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Volgens hetzelfde artikel bestaat een
beleidsvisie op het gemeentelijk woonbeleid ten minste uit een prioriteitenbepaling
en een fasering met betrekking tot het ontwikkelen van de bijkomende ruimte voor
woningbouw vanuit een globale visie op het wonen in de gemeente. Deze
decretale bepaling moet samengelezen worden met andere decreetsbepalingen:
 Indien de gemeente beschikt over een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan,
werkt ze met ruimtelijke uitvoeringsplannen. Een RUP wordt opgemaakt in
uitvoering van het ruimtelijk structuurplan en moet er dus mee in
overeenstemming zijn. Zie artikel 2.2.13, §2 van de Vlaamse Codex
Ruimtelijke Ordening voor wat de gemeentelijke ruimtelijke
uitvoeringsplannen betreft. Artikel 2.1.2 van de Codex voorziet wel in
uitzonderingen op dat principe. Naast de reeds bestaande uitzonderingen
waarbij afgeweken kan worden van het richtinggevend gedeelte van een
ruimtelijk structuurplan (om dringende sociale, economische of budgettaire
redenen – hier allicht niet van toepassing), is thans ingeschreven dat van
het richtinggevend én van het bindend deel van een gemeentelijk ruimtelijk
structuurplan kan afgeweken worden indien dat noodzakelijk is voor de
realisatie van het bindend sociaal objectief (zie over het bindend sociaal
objectief de punten 4.7 tot 4.10 van deze brief). Merk wel op dat de
betrokken decretale bepaling geen afwijking toestaat van het provinciaal
ruimtelijk structuurplan of het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen.
Conclusie: in gemeenten die over een ruimtelijk structuurplan beschikken
moet het RUP tot ordening van een WUG dus conform zijn met de
bepalingen van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan, dat normalerwijze
de beleidsvisie wonen bevat zoals bedoeld door artikel 5.6.5. In het weinig
waarschijnlijke geval dat een ruimtelijk structuurplan dit niet volledig bevat
zal een “aanvullende” beleidvisie conform artikel 5.6.5. moeten opgemaakt
worden, die echter niet kan afwijken van wat wel al opgenomen is in het
ruimtelijk structuurplan. Het RUP kan slechts van afwijken van het
ruimtelijk structuurplan indien dat nodig is voor de verwezenlijking van het
bindend sociaal objectief, in welk geval dat RUP alsnog zal moeten
verantwoord worden door een beleidsvisie wonen die beantwoordt aan de
minimaal vereiste inhoud bepaald in artikel 5.6.5. Andere afwijkingen van
het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan via een ruimtelijk uitvoeringsplan
zijn niet mogelijk.
 Indien de gemeente nog niet beschikt over een gemeentelijk ruimtelijk
structuurplan, werkt ze nog met BPA’s. Een BPA waarmee een WUG
omgezet wordt naar woongebied moet begeleid worden door een
beleidsvisie die beantwoordt aan de vereisten van artikel 5.6.5. van de
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Het spreekt voor zich dat als een
gemeente beschikt over een voorontwerp of ontwerp van gemeentelijk
ruimtelijk structuurplan, daar zoveel mogelijk aansluiting bij wordt gezocht.
Bovenstaande regeling geldt voor alle plannen die voorlopig worden vastgesteld
vanaf 1 september 2009.
www.vlaanderen.be
16
De ontwikkeling van een WUG via het vergunningenbeleid (stedenbouwkundige
vergunningen zowel als verkavelingsvergunningen) is geregeld in artikel 5.6.6. van
de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De nieuwe regeling is van toepassing
op vergunningsaanvragen die ingediend worden vanaf 1 september 2009 (zie
artikel 5.6.6, §3 van de Codex).
 Vergunningsaanvragen van sociale woonorganisaties krijgen een aparte
behandeling. Ze worden ingewilligd als ze voldoen aan een aantal
voorwaarden die opgesomd zijn in artikel 5.6.5, §1 van de Codex, zelfs
indien dat niet conform zou zijn met de opties van het gemeentelijk
ruimtelijk structuurplan.
 Er kunnen vergunningen verleend worden voor projecten die voldoen aan
de voorwaarden van artikel 5.1.1. van het KB van 28 december 1972
inzake de gewestplannen (zie de formulering van art. 5.6.6, §2 van de
Codex: “onverminderd de gevallen, toegelaten bij artikel 5.1.1. van het
koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de
toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen”). Rekening
gehouden met de tekst van artikel 5.1.1. van het KB van 28 december 1972
en de rechtspraak daarover gaat het om:
o projecten van groepswoningbouw, volgens de Raad van State is dat
“het gelijktijdig oprichten van meerdere gebouwen bestemd voor
bewoning die één samenhangend geheel vormen”. Belangrijke
criteria in deze omschrijving zijn de gelijktijdige bouw, de
bestemming voor wonen en het feit dat de woningen een
samenhangend (ruimtelijk) geheel vormen. Vallen daar dus niet
onder: een klassieke verkaveling, oprichting van gebouwen die geen
woonbestemming hebben, … ;
o verkavelingsvergunningen die de ordening van het gebied
vastleggen en dus noodzakelijkerwijs betrekking hebben op het
volledige WUG of een substantieel en isoleerbaar deel ervan. De in
de verkaveling toegelaten functies moeten conform zijn met wat in
woongebied in het gewestplan toegelaten is. Als de verkaveling de
aanleg van wegen veronderstelt – wat normaal gezien het geval is bij
ontwikkeling van een woonuitbreidingsgebied – dan zal voorafgaand
aan de beslissing van het college ook een beslissing van de
gemeenteraad nodig zijn.
Bij de beoordeling van deze vergunningsaanvragen wordt ook de toetsing
aan de goede ruimtelijke ordening meegenomen (kwalitatieve inrichting
e.d.) en is het reservekarakter van de woonuitbreidingsgebieden relevant
(aspect behoefte – zie de memorie van toelichting bij het ontwerp decreet
grond- en pandenbeleid (Parl. St. Vl.Parl., 2008-2009, Stuk 2012/1, p 7781), de omzendbrief van 8 juli 1997 “betreffende de inrichting en de
toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen”, gewijzigd
via omzendbrief van 25 januari 2002 en 25 oktober 2002, en de
omzendbrief RO/2002/03 van 25 oktober 2002 “in verband met het
opmaken van een gemeentelijke woonbehoeftestudie en het ontwikkelen
van woonuitbreidingsgebieden met of zonder woonbehoeftestudie”).
www.vlaanderen.be
17
 Voor alle andere aanvragen kan slechts een vergunning worden afgeleverd
indien de aanvrager een principieel akkoord heeft verkregen van de
deputatie. Hierbij moet alvast opgemerkt worden dat een principieel
akkoord niet langer enkel door de gemeente kan worden aangevraagd.
Over het principieel akkoord stelt artikel 5.6.6, §2 van de Vlaamse Codex
Ruimtelijke Ordening het volgende:
“In een principieel akkoord bevestigt de deputatie dat de vooropgestelde
ontwikkeling ingepast kan worden in het lokaal woonbeleid, zoals vormgegeven in
het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan en desgevallend in andere openbare
beleidsdocumenten. De deputatie wint daaromtrent het voorafgaand advies van de
gemeenteraad in. Dat advies is bindend in zoverre het negatief is. Indien de
gemeenteraad geen advies aflevert binnen een termijn van negentig dagen,
ingaande de dag na deze van de betekening van de adviesvraag, kan aan deze
adviesverplichting worden voorbijgegaan.”
Deze bepaling houdt in dat het vereiste principieel akkoord in
overeenstemming moet zijn met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan
(en met andere voor het lokale woonbeleid relevante documenten die bijv.
op grond van de Vlaamse Wooncode zijn uitgewerkt). Daaruit moet meteen
ook worden afgeleid dat de figuur van het principieel akkoord niet kan
toegepast worden in gemeenten die nog niet beschikken over een
gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Wordt een principieel akkoord
afgeleverd, dan zal de gemeente naast behandeling van de
vergunningsaanvraag ook nog een plan moeten maken voor het WUG
(artikel 5.6.6, §2; derde lid).
Belangrijk is dat zowel bij ontwikkeling van een WUG via planning als ontwikkeling
via het vergunningenbeleid alle (andere) relevante bepalingen van het decreet
grond- en pandenbeleid uiteraard moeten worden gerespecteerd. Het gaat dan in
het bijzonder om de verplichte normen (planning) of lasten (vergunningenbeleid)
inzake sociaal of bescheiden woonaanbod. Zie de punten 4.7 tot 4.10 van deze
brief.
Volledigheidshalve kan ook nog opgemerkt worden dat de Raad van State bij
arrest nr. 193.184 van 12 mei 2009 de omzendbrief van 25 oktober 2002
houdende wijziging van de omzendbrief van 8 juli 1997 betreffende de inrichting
en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen, gewijzigd via
omzendbrief van 25 januari 2002, gedeeltelijk vernietigd heeft, met name voor wat
de regeling inzake restpercelen betreft. De bovenstaande nieuwe decretale
regeling, die de ermee strijdige onderdelen van de omzendbrief RO/2002/03 van
25 oktober 2002 “in verband met het opmaken van een gemeentelijke
woonbehoeftestudie en het ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden met of
zonder woonbehoeftestudie” vervangt en uiteraard niet door het arrest wordt
beïnvloed, bevat geen regeling inzake restpercelen. Bijgevolg is het tot nader
order niet meer mogelijk om vergunningen af te leveren voor de invulling van
restpercelen met toepassing van de vermelde omzendbrief.
www.vlaanderen.be
18
www.vlaanderen.be
19
2. Wat wijzigt er op 1 september 2009 voor het
vergunningenbeleid?
We gaan hieronder in op volgende aspecten:
2.1.
de getrapte inwerkingtreding van de nieuwe bepalingen inzake
vergunningen;
2.2.
de nood aan aangepast dossierafhandelingssoftware;
2.3.
behandelingstermijnen voor vergunningsaanvragen;
2.4.
de invloed van de zogenaamde typevoorschriften op het
vergunningenbeleid;
2.5.
het toepassingsgebied van de regeling voor zonevreemde
gebouwen;
2.6.
de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod, respectievelijk een
bescheiden woonaanbod via het vergunningenbeleid;
2.7.
de inwerkingtreding van de regelingen rond meldingen, vrijstellingen
van vergunningen, as-builtattest en projectvergaderingen.
2.1. Het nieuwe vergunningensysteem treedt op getrapte wijze in werking.
Vergunningsbeslissingen (in eerste administratieve aanleg of in administratief
beroep) van vóór 1 september 2009 blijven volledig onderhevig aan het “oude
recht” qua procedure. Dat betekent dat de wijze van bekendmaking, de
uitvoerbaarheid (d.w.z. het eventuele aantal dagen waarin een afgegeven
vergunning nog niet kan worden uitgevoerd) en de beroepsmodaliteiten volledig
overeenkomstig de vroegere regelgeving geregeld worden.
Vergunningsbeslissingen (in eerste administratieve aanleg of in administratief
beroep) die genomen worden vanaf 1 september 2009 maar op grond van een
dossier dat ingediend werd vóór 1 september, komen in beginsel eveneens op
grond van het “oude recht” tot stand. Maar zij volgen wel de nieuwe regelingen
inzake bekendmaking en uitvoerbaarheid. Ook is de nieuwe (administratieve of
jurisditionele) beroepsprocedure van toepassing.
Vergunningsbeslissingen over dossiers die ingediend worden vanaf 1 september
2009, worden volledig op grond van het “nieuwe recht” genomen.
Bij wijze van verduidelijking moet nog worden gesteld dat materiële regelingen die
te maken hebben met de afgifte van vergunningen in principe onmiddellijk
doorwerken in alle vergunningsdossiers die na 1 september 2009 behandeld
worden, dus ook indien de aanvraag is ingediend vóór 1 september.
Bijvoorbeeld : in augustus wordt bij de gemeente een vergunningsaanvraag
ingediend voor de verbouwing van een zonevreemde woning. Het College volgt
niet de vergunningsprocedure van de Codex, maar van de vroegere decreten.
www.vlaanderen.be
20
Maar inhoudelijk moet rekening gehouden worden met de mogelijkheden, voorzien
in de nieuwe Codex, als de aanvraag wordt behandeld na 1 september 2009.
Dit verschil tussen procedureel recht (getrapte inwerkingtreding) en materieel
recht (onmiddellijke inwerkingtreding) is belangrijk.
2.2. Dossierafhandelingssoftware
Aangezien nogal wat procedures veranderen, is het belangrijk dat uw gemeente
op 1 september 2009 over aangepaste dossierafhandelingssoftware beschikt. U
kunt hiervoor contact opnemen met uw software-leverancier.
Ook inzake het vergunningenregister heeft het nieuwe vergunningensysteem
uiteraard verstrekkende gevolgen. De technische richtlijnen worden momenteel
aangepast en aangevuld in samenspraak met de grote softwarefirma’s.
2.3. Behandelingstermijnen
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening voorziet ook in niet ontvoogde
gemeenten dwingende afhandelingstermijnen. Geen tijdige beslissing van het
college van burgemeester en schepenen staat gelijk met een stilzwijgende
weigering!
2.4. Plannen van aanleg en typevoorschriften RUP’s
Een artikel van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is reeds in werking. Het
betreft artikel 4.4.9. De bijlage bij het Typevoorschriftenbesluit (het Besluit van de
Vlaamse Regering van 11 april 2008 tot vaststelling van de nadere regels met
betrekking tot de vorm en de inhoud van de ruimtelijke uitvoeringsplannen) heeft
diverse typevoorschriften vastgesteld voor de verschillende categorieën van
gebiedsaanduiding. Het gaat hierbij om een lijst met niet-bindende maar
aanbevolen voorschriften voor (gewestelijke) RUP’s. Deze typevoorschriften zijn
afgestemd op de hedendaagse praktijk en bieden tal van mogelijkheden waarin
het Inrichtingsbesluit (het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de
inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen
zoals later gewijzigd) met haar onveranderlijke voorschriften niet voorziet. Het
probleem is dat er nog geen oplossing is voor nieuwe evoluties in gebieden die
vooralsnog nog onder de voorschriften van het gewestplan, een algemeen of
bijzonder plan van aanleg vallen.
Dienvolgens wordt in artikel 4.4.9. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
bepaald dat indien een vergunningsaanvraag afgewezen zou moeten worden op
grond van de bestemmingsvoorschriften van een plan van aanleg, deze toch kan
worden ingewilligd indien de standaardtypebepalingen voor de
www.vlaanderen.be
21
overeenstemmende categorie van gebiedsaanduiding, zoals deze vastgesteld zijn
op grond van het besluit van 11 april 2008, daartoe een grondslag bieden.
2.5. Zonevreemde gebouwen
De afwijkingsbepalingen inzake zonevreemde gebouwen zullen vanaf 1
september generiek zijn: in alle plannen van aanleg, maar ook in ruimtelijke
uitvoeringsplannen.
2.6. Sociale lasten en lasten inzake de verwezenlijking van een bescheiden
woonaanbod
Indien voldaan is aan de uitsluitende voorwaarden, vermeld in artikel 4.1.16,
respectievelijk artikel 4.2.5, van het decreet grond- en pandenbeleid, wordt van
rechtswege een last aan de vergunning verbonden met het oog op de
verwezenlijking van een sociaal woonaanbod, respectievelijk een bescheiden
woonaanbod. Voor de inhoudelijke bespreking van de sociale lasten en lasten
inzake de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod: zie de bespreking van het
grond- en pandenbeleid verderop in deze brief, in het bijzonder punt 4.7.
Artikel 4.7.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat aanvragen voor
vergunningen waaraan een sociale last of een last inzake de verwezenlijking van
een bescheiden woonaanbod verbonden is, steeds worden ingediend en
behandeld volgens de reguliere procedure. Hetzelfde geldt overigens voor
aanvragen die uitgaan van een sociale woonorganisatie.
Volgens artikel 7.3.11 van het decreet grond- en pandenbeleid gelden de
verplichtingen om sociale lasten en lasten inzake de verwezenlijking van een
bescheiden woonaanbod te verbinden aan specifieke stedenbouwkundige
vergunningen en verkavelingsvergunningen ten aanzien van alle aanvragen die
vanaf 1 september 2009 in eerste administratieve aanleg worden ingediend. Ten
aanzien van aanvragen voor verkavelingswijzigingen die vanaf 1 september 2009
in eerste administratieve aanleg worden ingediend, gelden de voornoemde
verplichtingen enkel indien de verkavelingswijziging leidt tot een uitbreiding van
het project die voor gevolg heeft dat het nog niet bebouwde, verkochte of
verhuurde gedeelte van de verkaveling onderworpen is aan een norm sociaal
woonaanbod, respectievelijk een norm bescheiden woonaanbod.
Artikel 7.3.12 van het decreet grond- en pandenbeleid voorziet echter in een
uitzondering op het principe van artikel 7.3.11. Bij het opleggen van een sociale
last of een last met het oog op de verwezenlijking van een bescheiden
woonaanbod wordt geen rekening gehouden met gronden waarbij voldaan is aan
elk van de volgende voorwaarden:
- de gronden werden aankocht in een welbepaalde periode voorafgaand aan
de inwerkingtreding van het decreet: de onderhandse akte betreffende de
aankoop heeft vaste datum gekregen in de periode van 1 januari 2003 tot
www.vlaanderen.be
22
-
16 december 2008, de dag voorafgaand aan de indiening van het ontwerp
van decreet in het Vlaams Parlement;
de gronden zijn op het ogenblik van de ondertekening van deze
onderhandse akte gelegen in woongebied;
er heeft uiterlijk op 16 december 2008 een financiële transactie
plaatsgevonden tussen koper en verkoper, meer bepaald de betaling van
een voorschot.
2.7. De inwerkingtreding van de regelingen rond meldingen, vrijstellingen
van vergunningen, as-builtattest en projectvergaderingen
Voor een aantal belangrijke nieuwe regelingen of aanpassingen in het
vergunningenbeleid moet een in werking getreden uitvoeringsbesluit voorhanden
zijn vooraleer ze uitwerking kunnen hebben. Het gaat om de regeling inzake de
meldingsplicht, de aanpassingen inzake vrijstellingen van vergunningen, het asbuiltattest en de regeling met betrekking tot projectvergaderingen. Het valt te
verwachten dat deze regelingen – op een specifieke uitzondering na – niet op 1
september 2009 in werking treden.
- Meldingen
Het ontwerp van besluit van de Vlaamse Regering inzake de meldingen bepaalt
dat het in werking zal treden op 1 januari 2010 (artikel 12 van het ontwerpbesluit,
opgenomen op www.ruimtelijkeordening.be, cf. supra). Bij gebreke aan een
definitief besluit met een lijst van meldingsplichtige werken of handelingen heeft de
regeling dus geen uitwerking. Er is echter een uitzondering: artikel 4.2.4 van de
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening voorziet dat het uitvoeren van
vergunningsplichtige handelingen binnen het bestaande bouwvolume van de
woning, gericht op de verwezenlijking van een ondergeschikte wooneenheid
(zorgwonen) van rechtswege wordt omgezet in een meldingsplicht. Aangezien de
Codex in werking treedt op 1 september 2009 kan een melding voor dergelijke
handelingen met het oog op zorgwonen dus ook zonder uitvoeringsbesluit al
gedaan worden vanaf 1 september. Wat de vorm van de melding betreft kan tot
nader order (d.w.z. zolang het uitvoeringsbesluit niet in werking treedt) niet
afgedwongen worden dat de formulieren gebruikt worden die bij het (ontwerp)
uitvoeringsbesluit zijn opgenomen, wel is vereist dat de melding gebeurt per
beveiligde zending (art. 4.2.2, §2 van de Codex). Ook andere decretale
bepalingen in verband met de melding zijn in dat geval van toepassing (verplichte
opname in het vergunningenregister, wachttermijn, …).
Het maken van een zorgwoning die aan de vereisten van de Codex voldoet (art.
4.1.1, 18° van de Codex) wordt niet beschouwd als het verhogen van het aantal
woongelegenheden.
Dit betekent dat het maken van een zorgwoning binnen het bestaande
bouwvolume, zonder constructieve werken, vrijgesteld is van de vergunningsplicht.
www.vlaanderen.be
23
Het maken van een zorgwoning binnen het bestaande bouwvolume, gepaard
gaand met constructieve werken, is niet vrijgesteld van de vergunningsplicht, maar
die wordt dus omgezet in een meldingsplicht. Let op: de verplichting om een
architect bij deze constructieve werken te betrekken blijft wel bestaan (zie artikel
4.2.2, §6 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en artikel 4 van de wet van
1939 inzake de architecten).
- vrijstellingen vergunningen
Het besluit dat de vrijstellingen van vergunningen aanpast, hangt inhoudelijk
samen met dat inzake de meldingen. Het zal dus logischerwijze op dezelfde
datum ingaan. Het ontwerp van wijzigingsbesluit (artikel 6, zie de tekst
opgenomen op www.ruimtelijkeordening.be, cf. supra) bepaalt inderdaad dat het in
werking treedt op 1 januari 2010. Na 1 september 2009 blijft dus voorlopig het
huidige besluit (besluit van de Vlaamse Regering van 14 april 2000 tot bepaling
van de vergunningsplichtige functiewijzigingen en van de werken, handelingen en
wijzigingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is) van
toepassing.
- projectvergaderingen
Er is nog geen ontwerp besluit inzake de projectvergaderingen door de Vlaamse
Regering goedgekeurd. De regeling heeft geen uitwerking zolang geen definitief
besluit voorhanden is.
- as-builtattest
Er is een ontwerp besluit inzake het as-builtattest goedgekeurd. De regeling heeft
echter geen uitwerking zolang geen definitief besluit voorhanden is. Het is de
bedoeling om nog te onderzoeken of het as-buitattest en het EPB-attest inzake
energie kunnen gecombineerd worden.
www.vlaanderen.be
24
3. Wat wijzigt er op 1 september 2009 voor de handhaving?
We gaan hieronder in op volgende aspecten:
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.
3.6.
3.7.
Hoge Raad voor het Handhavingsbeleid
Handhavingsplan
Strafbare instandhouding
Principale instandhouding
Verjaring
Minnelijke schikkingen
Woonrecht weekendverblijven
3.1. Hoge Raad voor het Handhavingsbeleid
Na 3, 5 jaar werking wordt de Hoge Raad voor het Herstelbeleid
‘geherstructureerd’ tot de Hoge Raad voor het Handhavingsbeleid. De nieuwe
Raad blijft een (advies)orgaan van actief bestuur, maar beschikt voortaan wel
over de mogelijkheid tot het ‘schriftelijk’ horen van belanghebbenden, zoals
overtreders, eigenaars van de geviseerde constructies, benadeelde particulieren
en milieuverenigingen, die tevens een afschrift van het advies zullen ontvangen.
De stedenbouwkundige inspecteur en (een vertegenwoordiger van) het College
van Burgemeester en Schepenen van de ontvoogde gemeente waar het
kwestieus onroerend goed gelegen is, kunnen de vergaderingen van de Raad
bijwonen en stemadvies geven. De vorderende overheden of de
belanghebbenden kunnen bovendien een gemotiveerd verzoek tot heroverweging
van een negatief advies instellen.
Voor zaken die niet voor ernstige betwisting vatbaar zijn en die bijkomend geen
antwoord vergen op een algemene rechts- of beleidsvraag, is geen advies van de
voltallige Raad meer nodig en volstaat een advies van de Voorzitter of een door
hem aangewezen lid. De voorzitter kan bovendien ‘in elke stand van de
adviseringsprocedure’ vaststellen dat de adviesvraag zonder voorwerp is
geworden, waarna de zaak wordt gesloten en geen herstelvordering of
ambtshalve uitvoering meer mogelijk is.
De Hoge Raad voor het Handhavingsbeleid krijgt er naast de reeds bestaande
adviesbevoegdheid m.b.t. het inleiden van herstelvorderingen en de ambtshalve
uitvoering van definitieve rechterlijke bevelen, een aantal nieuwe bevoegdheden
bij. Zo dient de Raad voortaan advies te verlenen over de betekening door de
stedenbouwkundige inspecteur of het college van burgemeester en schepenen
van sommige rechterlijke bevelen, waarvan de hersteltermijn op het ogenblik van
de (voorgenomen) betekening met meer dan 10 jaar overschreden is (art.6.1.17
e.v Codex RO). Verder krijgt de Raad de bevoegdheid om op gemotiveerd
verzoek te beslissen dat verbeurde dwangsommen slechts gedeeltelijk
ingevorderd worden, of dat de invordering ervan tijdelijk wordt opgeschort
www.vlaanderen.be
25
(art.6.1.21 codex RO). Tot slot speelt de Raad een bemiddelingsrol bij de
hieronder besproken minnelijke schikking (art.6.1.22.Codex RO).
Een positief advies geldt voor twee jaar. Wanneer de stedenbouwkundige
inspecteur en/of het college de herstelvordering bij het parket heeft ingediend, is
evenwel een nieuw advies nodig om dezelfde vordering voor de burgerlijke rechter
te brengen (en vice versa).
Volgens art. 7.7.10 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening zal de Hoge
Raad haar bovenvermelde bevoegdheden ten volle uitoefenen van zodra de
Vlaamse regering het procedure- en werkingsreglement heeft vastgesteld. Dit is
nog niet gebeurd. Op www.ruimtelijkeordening.be kan u opvolgen wanneer de
Vlaamse regering dergelijk reglement vaststelt (cf. supra).
3.2. Handhavingsplan
Het nieuwe decreet ( art. 6.1.4. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening )voorziet in
de opmaak van een handhavingsplan, dat door het Agentschap Inspectie na
overleg met relevante handhavingsinstanties in ontwerp wordt opgemaakt, en (na
het inwinnen van een aantal adviezen, ondermeer van het V.V.S.G.) door de
Vlaamse Regering wordt vastgesteld binnen de zes maanden na haar aantreden
dus voor eind januari 2010. Dit plan bevat een reeks beleidsregels die in acht
zullen moeten worden genomen door de stedenbouwkundige inspecteurs en
ambtenaren met verbalisatiebevoegheid bij de uitoefening van hun toezichts- en
handhavingstaak, met inbegrip van een onderlinge taakverdeling en
mogelijkheden tot samenwerking. Daarnaast bevat het handhavingsplan een
aantal aanbevelingen, ondermeer betreffende de preventieve en curatieve aanpak
van bouwmisdrijven.
3.3. Strafbare instandhouding
Het nieuwe decreet bevestigt d.m.v. een interpretatieve bepaling dat feiten van
instandhouding enkel in ruimtelijk kwetsbaar gebied strafbaar zijn gesteld.
Tegelijkertijd wordt de definitie van kwetsbaar gebied gewijzigd, in die zin dat de
‘agrarische gebieden met bijzondere waarde’, waaronder de landschappelijk
waardevolle agrarische gebieden, worden geschrapt, terwijl de
overstromingsgebieden worden toegevoegd.
Vanaf 1 september 2009 zal een herstelvordering bovendien niet langer gegrond
kunnen worden op feiten van instandhouding die niet langer strafbaar zijn gesteld.
Hangende zaken die enkel gebaseerd zijn op feiten van instandhouding in nietkwetsbaar gebied (begrepen volgens de definitie van de nieuwe codex) zullen in
principe leiden tot een vrijspraak, ook voor wat het gevorderde herstel betreft.
Vorderingen, (mede) gebaseerd op feiten van oprichting, kunnen uiteraard wel nog
leiden tot een rechterlijke herstelmaatregel.
www.vlaanderen.be
26
3.4. Principale herstelmaatregel
Het decreet bevestigt de maatregel van het herstel in de vorige staat als
principieel te vorderen herstelmaatregel voor die misdrijven die een inbreuk
uitmaken op de bestemmingsvoorschriften (en waarvan niet op geldige wijze is
afgeweken) of die gepaard gingen met het doorbreken van een stakingsbevel.
Het vorderen van een (enkele) meerwaarde is in deze gevallen in principe
uitgesloten, terwijl bouw- of aanpassingswerken enkel mogelijk zijn wanneer dit
kennelijk volstaat om de plaatselijke orde te herstellen.
In alle andere gevallen geldt daarentegen de meerwaarde als principale
maatregel, tenzij de inspecteur of het college van burgemeester en schepenen
aantoont dat de plaatselijke ordening hierdoor op onevenredige wijze zou worden
geschaad.
3.5. Verjaring
3.5.1. Verjaring van de herstelvordering
Het decreet voert m.b.t. de herstelvordering bijzondere verjaringstermijnen in, met
name 10 jaar voor inbreuken in kwetsbare gebieden en openruimtegebieden, en
vijf jaar in de overige gebieden, telkens te rekenen vanaf de dag waarop het
misdrijf werd gepleegd.
De term ‘openruimtegebieden’ is een nieuw begrip, en omvat de landelijke en
recreatiegebieden van de plannen van aanleg, en de gebieden van de ruimtelijke
uitvoeringsplannen die vallen onder de categoriën ‘landbouw’ en ‘recreatie’ en de
subcategorie ‘gemengd openruimtegebied’, evenwel met uitsluiting van de
ruimtelijk kwetsbare gebieden.
De gemeenrechtelijke regel dat de burgerlijke vordering niet kan verjaren voor het
verval van de strafvordering, blijft van toepassing, evenals de gewone stuitings- en
schorsingsgronden. De verjaring van de herstelvordering (en zelfs van de
strafvordering) wordt daarnaast geschorst hangende een (aanvraag tot) minnelijke
schikking. In ruimtelijke gebieden dient bovendien rekening te worden gehouden
met het voortdurend karakter van strafbare instandhouding, wat inhoudt dat
verjaring in ruimtelijk kwetsbare gebieden nooit kan intreden in hoofde van de
actuele eigenaar van het onroerend goed.
Voor de inbreuken die op datum van de inwerkingtreding van het nieuwe decreet
reeds gepleegd zijn, bepaalt het decreet bij wijze van overgangsbepaling ( art.
7.7.4. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening ) dat de nieuwe verjaringstermijnen
pas beginnen lopen vanaf de inwerkingtreding, zonder dat hierdoor de totale duur
van de (vroegere) verjaringstermijnen kan worden verlengd. Dit heeft tot gevolg
dat zolang respectievelijk geen 5 of 10 jaar zijn verstreken vanaf de
inwerkingtreding van het nieuwe decreet, de huidige verjaringstermijnen de facto
van toepassing blijven voor inbreuken, voltrokken vóór 1 september 2009.
www.vlaanderen.be
27
3.5.2. Verjaring van de titel als voorbehoud bij de verbintenis tot herstel van de
nieuwe koper
Sinds 8 februari 2004 dient de koper van een onroerend goed waarop een
definitief rechterlijk bevel tot herstel rust, zich te verbinden tot het uitvoeren van de
bevolen werken onverminderd de verplichtingen van de oorspronkelijke eigenaar.
Volgens het nieuwe decreet dient deze verbintenis enkel nog te worden
aangegaan onder voorbehoud van verjaring van het recht van de overheid op
tenuitvoerlegging van het rechterlijk bevel.
3.6. Minnelijke Schikkingen
Op dit ogenblik is een minnelijke schikking tussen de stedenbouwkundige
inspecteur en de overtreder maar mogelijk wanneer de inbreuk niet strijdig was
met enig (inhoudelijk) stedenbouwkundig voorschrift en de legaliteit ondertussen
feitelijk of via de tussenkomst van een regularisatievergunning is hersteld.
In het nieuwe decreet ( art.6.1.51 ev Vlaamse Codex ruimtelijke Ordening ) is de
minnelijke schikking enkel nog uitgesloten in gevallen waarin meer dan drie
misdrijven worden vastgesteld, in geval van recidive of bij misdrijven die een
inbreuk uitmaken op een bestemmingsvoorschrift of gepaard zijn gegaan met de
doorbreking van een stakingsbevel. Bovendien is niet langer vereist dat de
legaliteit op het ogenblik van de minnelijke schikking al is hersteld.
De nieuwe minnelijke schikking strekt tot de betaling van een geldsom en /of de
uitvoering van bouw- of aanpassingswerken door de overtreder in ruil voor het
verval van de strafvordering en de herstelvordering. Hoewel de constructie waarop
het vergelijk betrekking heeft ook na de uitvoering van de overeengekomen
werken nog onvergunbaar kan zijn, krijgt zij ingevolge de uitvoering van de
minnelijke schikking een zeker bestaansrecht, in die zin dat zij wordt gedoogd en
stabiliteitswerken kunnen worden vergund.
3.7. Woonrecht Weekendverblijven
Het nieuwe decreet ( art. 5.4.1 ev Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening )bepaalt
dat de bevoegde planologische overheden dienen te onderzoeken of
planologische oplossingen kunnen worden geboden ‘voor bestaande knelpunten
op het vlak van de ruimtelijke inplanting en de permanente bewoning van
weekendverblijven.’ Deze onderzoeken dienen ten laatste op 30 april 2012 te zijn
afgerond, en de hierop gebaseerde ruimtelijke uitvoeringsplannen moeten ten
laatste op 30 april 2015 definitief zijn vastgesteld.
In samenhang met de zoektocht naar planologische oplossingen, wordt aan
mensen die op de dag van de inwerkingtreding van het decreet reeds minstens
www.vlaanderen.be
28
één jaar zijn ingeschreven in een hoofdzakelijk vergund weekendverblijf van
maximaal 300 m³, een tijdelijk woonrecht gegeven, op voorwaarde dat het
weekendverblijf voldoet (en blijft voldoen) aan de woningkwaliteitvereisten van de
Vlaamse Wooncode, de bewoners geen eigenaar of vruchtgebruiker zijn of
worden van een andere woning, en zij geen aanbod tot herhuisvesting afslaan.
De regeling is verder niet van toepassing in natuurgebied met wetenschappelijke
waarde en in natuurreservaat. Het woonrecht vervalt tevens wanneer het
weekendverblijf teniet gaat of wanneer een nieuw misdrijf m.b.t. het
weekendverblijf wordt gepleegd. Het verval wordt vastgesteld in een declaratief
attest van verval. Dit attest kan o.m. worden opgesteld door het college van
burgemeester en schepenen, de stedenbouwkundige inspecteur, de wooninspecteur
of de gewestelijke ambtenaar belast met opdrachten inzake de kwaliteitsbewaking in
de zin van de Vlaamse Wooncode.
Het tijdelijk woonrecht bestaat vanaf de dag van inwerkingtreding van het decreet
tot en met de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Voor die
categorie van permanente bewoners waarvoor geen planologische oplossing
mogelijk blijkt, wordt het woonrecht ‘aanvullend’ verlengd tot en met 31 december
2029, of tot een latere in het ruimtelijk uitvoeringsplan voorziene datum, die 31
december 2039 niet mag overschrijden. Het woonrecht geldt niet alleen voor de
permanente bewoners, maar ook voor hun gezinsleden, die evenwel geen
‘eigenstandig’ woonrecht opbouwen, en de bewoning of permanente bewoning
zullen moeten staken wanneer het woonrecht van de permanente bewoners
uitdooft.
Gedurende het woonrecht kan het loutere gebruik als permanent verblijf geen
aanleiding geven tot het opleggen van een herstelmaatregel of een straf. Reeds
voordien opgelegde herstelmaatregelen die op dit gebruik betrekking hebben,
kunnen tijdens het woonrecht niet worden uitgevoerd, en dwangsommen kunnen
tijdens het woonrecht niet worden verbeurd. De dwangsommen die vóór 1
september 2009 reeds verbeurd zijn, kunnen wel nog worden ingevorderd.
Anderzijds blijft tijdens de duur van het woonrecht de verjaring van het recht om
de oplegde herstelmaatregelen uit te voeren geschorst, en kan de burgemeester
na het beëindigen van het woonrecht, een verbod op (permanent) wonen
uitspreken en alle nuttige maatregelen nemen om dit verbod te doen naleven.
www.vlaanderen.be
29
www.vlaanderen.be
30
4. Uitvoering van het grond- en pandenbeleid
We gaan hieronder in op volgende aspecten:
4.1.
de mogelijkheid om in een provinciaal en gemeentelijk ruimtelijk
structuurplan dat vastgesteld wordt na de inwerkingtreding van de decreten, de
beleidskeuzes vast te leggen met betrekking tot het grond- en pandenbeleid;
4.2.
de verplichting om het register van onbebouwde percelen aan te
vullen met een overzicht van de onbebouwde bouwgronden en kavels in
eigendom van Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtspersonen,
waarbij wat onbebouwde bouwgronden en kavels van de Vlaamse besturen
betreft, vermeld wordt of zij al dan niet beantwoorden aan de bijzondere
karakteristieken, vermeld in artikel 3.2.1, 1°, van het decreet grond- en
pandenbeleid;
4.3.
de mogelijkheid om een activeringsheffing op onbebouwde
bouwgronden in woongebied en/of op onbebouwde kavels in te voeren;
4.4.
de verplichting om tweemaal per jaar de spanning tussen de
woningbehoefte en het bouwpotentieel te meten, wat kan leiden tot de
verplichte invoering van een activeringsheffing op onbebouwde bouwgronden
in woongebied en/of op onbebouwde kavels;
4.5.
de verplichting om de gezamenlijke oppervlakte van de onbebouwde
bouwgronden en kavels in eigendom van Vlaamse besturen en Vlaamse
semipublieke rechtspersonen op het grondgebied van de gemeente te
berekenen;
4.6.
de verplichting om op grond van een advies van het lokaal
woonoverleg een gemotiveerd voorstel van gemeentelijk objectief voor sociale
koopwoningen, respectievelijke voor sociale kavels te formuleren;
4.7.
de verplichting om aan verkavelingsvergunningen, respectievelijk
stedenbouwkundige vergunningen voor projecten die onderworpen zijn aan
een norm sociaal of bescheiden woonaanbod, een sociale last of een last
bescheiden woonaanbod te verbinden;
4.8.
de mogelijkheid om een gemeentelijk reglement Sociaal Wonen en/of
een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening Bescheiden Wonen vast te
stellen;
4.9.
de mogelijkheid, respectievelijk de verplichting om in ruimtelijke
uitvoeringsplannen en plannen van aanleg die worden vastgesteld of
aangenomen na de inwerkingtreding van de decreten, normen op te nemen
over het sociaal en/of bescheiden woonaanbod;
4.10.
de verplichting om 25% van de gezamenlijke oppervlakte van de
onbebouwde bouwgronden en kavels in eigendom van de Vlaamse besturen
en Vlaamse semipublieke rechtspersonen aan te wenden voor de
verwezenlijking van een sociaal woonaanbod en de mogelijkheid om
eigenstandig een sociaal woonaanbod te verwezenlijken dat geacht wordt te
zijn gerealiseerd door een sociale huisvestingsmaatschappij;
4.11.
de mogelijkheid, respectievelijk de verplichting om gronden en
daarop opgerichte constructies slechts over te dragen aan personen die
www.vlaanderen.be
31
volgens het oordeel van een provinciale beoordelingscommissie beschikken
over een voldoende band met de gemeente;
4.12.
de mogelijkheid om zones af te bakenen waar een recht van
voorkoop geldt op de gronden die dienstig kunnen zijn voor de verwezenlijking
van een stadsvernieuwingsproject.
4.1. Lokale grond- en pandenbeleidsplanning
Voor een bespreking hiervan, zie punt 1.2 van deze brief.
4.2. Het register van onbebouwde percelen
Elke gemeente dient momenteel reeds te beschikken over een register van
onbebouwde percelen zoals geregeld in het besluit van de Vlaamse Regering van
10 juli 2008 “houdende bepaling van de nadere regels voor de opmaak, de
actualisering en de financiering van het register van de onbebouwde percelen”.
Het decreet grond- en pandenbeleid vraagt aan de gemeenten om een
bijkomende module in het register van onbebouwde percelen op te nemen met
een overzicht van de onbebouwde bouwgronden en kavels die eigendom zijn van
Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtspersonen. De module moet
vermelden of die gronden en kavels al dan niet beantwoorden aan de bijzondere
karakteristieken, vermeld in artikel 3.2.1, 1°, van het decreet grond- en
pandenbeleid. Een besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009, dat het
voormelde besluit van 10 juli 2008 wijzigt, bevat de nadere regelen voor de
opmaak en financiering van de bijkomende module, en het tijdspad voor de
operationalisering ervan. Alle registers van onbebouwde percelen dienen uiterlijk
op 30 juni 2010 aangevuld te zijn met deze bijkomende module.
4.3. De activeringsheffing op onbebouwde bouwgronden in woongebied
en/of onbebouwde kavels
Gemeenten kunnen momenteel reeds een jaarlijkse belasting heffen op “niet
bebouwde percelen, gelegen in een niet vervallen verkaveling” en op “niet
bebouwde gronden, gelegen in gebieden bestemd voor wonen en industrie
volgens het plannenregister en palend aan een openbare weg die voldoende is
uitgerust”. De rechtsgrond voor het heffen van dergelijke belastingen was tot
hiertoe artikel 143 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van
de ruimtelijke ordening. Het decreet grond- en pandenbeleid laat de gemeentelijke
belastingsreglementen die op 31 augustus 2009 uitvoering gaven aan voormeld
artikel 143, ongemoeid: zij blijven onderworpen aan dat decreetartikel, en dit voor
de vooropgestelde duur van het reglement.
www.vlaanderen.be
32
Gemeenten die nog niet beschikken over een jaarlijkse heffing op onbebouwde
bouwgronden in woongebied of op onbebouwde kavels, kunnen vanaf 1
september 2009 een zogenoemde activeringsheffing invoeren in uitvoering van
artikel 3.2.5 en volgende van het decreet grond- en pandenbeleid. Binnen
dezelfde gemeente kan zowel een activeringsheffing op onbebouwde
bouwgronden in woongebied als op onbebouwde kavels worden geheven. Het
decreet grond- en pandenbeleid bevat enkele minimale regelen waaraan de
heffing moet voldoen (inzonderheid de minimale heffingsbedragen), voor de rest
kan de gemeente autonoom beslissen op welke manier zij de heffing invult. De
decreetgever heeft voorzien in een suppletieve regeling met betrekking tot de
persoon van de heffingsplichtige en de vrijstellingen en opschortingen van de
heffingsplicht, in zoverre de gemeentelijke belastingsreglementen daar niet van
afwijken.
4.4. De spanning tussen de woningbehoefte en het bouwpotentieel en de
verplichte invoering van een activeringsheffing
Elke gemeente die niet beschikt over een activeringsheffing op onbebouwde
bouwgronden of op kavels, is verplicht om tweemaal per jaar de spanning na te
gaan tussen de woningbehoefte en het bouwpotentieel, met name in januari en in
juli. Bij het nagaan van die spanning zijn artikel 3.2.14 van het decreet grond- en
pandenbeleid en het besluit van de Vlaamse Regering van 3 juli 2009 “tot bepaling
van nadere regels voor de vaststelling van de spanning tussen de woningbehoefte
en het bouwpotentieel” van belang. Als de woningbehoefte het bouwpotentieel op
drie opeenvolgende meetdata overschrijdt, is er sprake van een structureel
onderaanbod.
In het geval van een structureel onderaanbod is de gemeente verplicht om vanaf
het eerstvolgende kalenderjaar na de laatste meting een activeringsheffing in te
voeren. In eerste instantie gaat het om een heffing op onbebouwde kavels. Als
tijdens het tweede en het derde jaar van de heffing op onbebouwde kavels
opnieuw (minstens eenmaal) een structureel onderaanbod wordt vastgesteld, is de
gemeente verplicht om vanaf het eerstvolgende kalenderjaar na de laatste meting
ook een heffing op onbebouwde bouwgronden in woongebied te hanteren. De
verplichting geldt telkens voor een termijn van drie heffingsjaren.
4.5. De gezamenlijke oppervlakte van de onbebouwde bouwgronden en
kavels in eigendom van Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke
rechtspersonen
Met het oog op de realisatie van een sociaal woonaanbod dient elke gemeente,
voor haar grondgebied, de gezamenlijke oppervlakte te berekenen van de
‘realiseerbare’ onbebouwde bouwgronden en kavels die eigendom zijn van
Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtspersonen. Uitgesloten van
deze berekening zijn de gronden die voldoen aan de bijzondere karakteristieken,
www.vlaanderen.be
33
vermeld in artikel 3.2.1, 1° van het decreet grond- en pandenbeleid, en de gronden
die eigendom zijn van sociale woonorganisaties of van Vlabinvest.
De decreetgever heeft uitdrukkelijk gesteld dat de eerste gemeentelijke
berekening dient te gebeuren in de maand oktober van 2009. De resultaten ervan
gelden tot en met 31 december 2020.
4.6. De gemeentelijke objectieven voor sociale huurwoningen, sociale
koopwoningen en sociale kavels
Het bindend sociaal objectief van een gemeente is samengesteld uit een objectief
voor sociale huurwoningen, een objectief voor sociale koopwoningen en een
objectief voor sociale kavels. Het decreet grond- en pandenbeleid bepaalt op
omvattende manier de wijze waarop het gemeentelijk objectief voor sociale
huurwoningen wordt vastgesteld (a.h.v. de verplichte toenameregeling, al dan niet
gecombineerd met de specifieke inhaalbeweging). U kan het objectief voor sociale
huurwoningen van uw gemeente terugvinden via de volgende link:
http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/wetgeving/SociaalObjectief/index.html
Wat de sociale koopwoningen en sociale kavels betreft, heeft de decreetgever
ervoor geopteerd om enkel provinciale objectieven vast te stellen en niet de
vaststelling van gemeentelijke objectieven te regelen. Het wordt de taak van de
deputaties van de verschillende provincies om het provinciaal objectief voor
sociale koopwoningen en voor sociale kavels uit te splitsen over de diverse
gemeenten binnen de provincie. Met dat doel dient elke gemeente een
gemotiveerd voorstel te formuleren, rekening houdend met de sociale
woonbehoefte, sociale contextfactoren en de bestaande en geplande ruimtelijke
structuur, en op grond van een advies van het lokaal woonoverleg dat naar
aanleiding daarvan georganiseerd moet worden. Op basis van die gemeentelijke
voorstellen zal de deputatie de beide provinciale objectieven verdelen onder de
gemeenten.
Het bindend sociaal objectief wordt bekendgemaakt door middel van een
aanplakbrief. Het geldt voor de periode vanaf 1 september 2009 tot en met 31
december 2020. Ook het feit dat het bindend sociaal objectief verwezenlijkt is,
dient bij aanplakbrief bekendgemaakt te worden.
4.7. Sociale lasten en lasten met betrekking tot de verwezenlijking van een
bescheiden woonaanbod
Het decreet grond- en pandenbeleid legt normen voor de verwezenlijking van een
sociaal woonaanbod, respectievelijk normen voor de verwezenlijking van een
bescheiden woonaanbod op voor welbepaalde categorieën van bouw- en
verkavelingsprojecten. Het betreft meer in het bijzonder de volgende projecten:
www.vlaanderen.be
34
-
-
Verkavelingen van ten minste 10 loten bestemd voor woningbouw en
verkavelingen met een grondoppervlakte groter dan 5.000 m², ongeacht het
aantal loten;
Groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste 10 woongelegenheden
ontwikkeld worden;
Bouw of herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste 50
appartementen ontwikkeld worden;
Verkavelingen, groepswoningbouwprojecten en projecten voor de bouw of
herbouw van appartementsgebouwen die op zich niet voldoen aan een van
de hiervoor vermelde criteria, maar waarvoor een verkavelingsvergunning
of stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd door een
verkavelaar of bouwheer wiens project aansluit op andere, door dezelfde
verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden die samen met de
gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte groter dan
5.000 m² hebben.
Als een bouwproject of een verkavelingsproject onderworpen is aan een norm
voor de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod, wordt aan de
stedenbouwkundige vergunning, respectievelijk de verkavelingsvergunning van
rechtswege een sociale last verbonden. Die last verplicht de bouwheer of
verkavelaar ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod zou
worden verwezenlijkt dat in lijn is met het op het project toepasselijke percentage.
De bouwheer of verkavelaar kan de sociale last uitvoeren op één van de door hem
gekozen wijzen, vermeld in artikel 4.1.17 tot en met 4.1.19 van het decreet gronden pandenbeleid.
Als een bouwproject of een verkavelingsproject onderworpen is aan een norm
voor de verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod, wordt aan de
stedenbouwkundige vergunning, respectievelijk de verkavelingsvergunning van
rechtswege een last verbonden. Die last verplicht de bouwheer of verkavelaar
ertoe handelingen te stellen opdat een bescheiden woonaanbod zou worden
verwezenlijkt dat in lijn is met het op het project toepasselijke percentage. De
bouwheer of verkavelaar kan de last uitvoeren op één van de door hem gekozen
wijzen, vermeld in artikel 4.2.5 van het decreet grond- en pandenbeleid.
Volgens artikel 7.3.11 van het decreet grond- en pandenbeleid gelden de
verplichtingen om sociale lasten en lasten inzake de verwezenlijking van een
bescheiden woonaanbod te verbinden aan specifieke stedenbouwkundige
vergunningen en verkavelingsvergunningen ten aanzien van alle aanvragen die
vanaf 1 september 2009 in eerste administratieve aanleg worden ingediend. Ten
aanzien van aanvragen voor verkavelingswijzigingen die vanaf 1 september 2009
in eerste administratieve aanleg worden ingediend, gelden de voornoemde
verplichtingen enkel indien de verkavelingswijziging leidt tot een uitbreiding van
het project die voor gevolg heeft dat het nog niet bebouwde, verkochte of
verhuurde gedeelte van de verkaveling onderworpen is aan een norm sociaal
woonaanbod, respectievelijk een norm bescheiden woonaanbod.
www.vlaanderen.be
35
Artikel 7.3.12 van het decreet grond- en pandenbeleid voorziet echter in een
uitzondering op het principe van artikel 7.3.11. Bij het opleggen van een sociale
last of een last met het oog op de verwezenlijking van een bescheiden
woonaanbod wordt geen rekening gehouden met gronden waarbij voldaan is aan
elk van de volgende voorwaarden:
- de gronden werden aankocht in een welbepaalde periode voorafgaand aan
de inwerkingtreding van het decreet: de onderhandse akte betreffende de
aankoop heeft vaste datum gekregen in de periode van 1 januari 2003 tot
16 december 2008, de dag voorafgaand aan de indiening van het ontwerp
van decreet in het Vlaams Parlement;
- de gronden zijn op het ogenblik van de ondertekening van deze
onderhandse akte gelegen in woongebied;
- er heeft uiterlijk op 16 december 2008 een financiële transactie
plaatsgevonden tussen koper en verkoper, meer bepaald de betaling van
een voorschot.
4.8. Het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen en de gemeentelijke
stedenbouwkundige verordening Bescheiden Wonen
Gemeenten kunnen met het oog op de verwezenlijking van een sociaal
woonaanbod, respectievelijk van een bescheiden woonaanbod, een gemeentelijk
reglement Sociaal Wonen en/of een gemeentelijke stedenbouwkundige
verordening Bescheiden Wonen vaststellen. Wel is voorzien dat gemeentelijke
reglementen en verordeningen die op 31 augustus 2009 reeds normen omvatten
aangaande de verwezenlijking van een sociaal of een bescheiden woonaanbod,
ongewijzigd van kracht kunnen blijven tot 30 juni 2013.
* Het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen omvat concrete percentages sociaal
woonaanbod die in de schoot van de diverse categorieën bouw- en
verkavelingsprojecten moeten worden verwezenlijkt en maakt daarbij een
onderscheid tussen Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtspersonen
enerzijds, en andere rechtspersonen en natuurlijke personen anderzijds. Het
reglement kan tevens verschillende percentages vastleggen voor de
verwezenlijking van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale
kavels. Het kan daarenboven de motieven omschrijven op grond waarvan bij het
afleveren van een vergunning afwijkingen in min op de percentages sociaal
woonaanbod kunnen worden toegestaan, tot maximaal de helft van het initieel
toepasselijke percentage.
Vanaf de verwezenlijking van het bindend sociaal objectief kan het gemeentelijk
reglement Sociaal Wonen afzien van het opleggen van percentages sociaal
woonaanbod, of percentages hanteren die lager zijn dan decretaal
voorgeschreven is. In afwachting daarvan wordt het reglement driejaarlijks
geëvalueerd.
www.vlaanderen.be
36
* De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening Bescheiden Wonen omvat
concrete percentages bescheiden woonaanbod die in de schoot van de diverse
categorieën bouw- en verkavelingsprojecten moeten worden verwezenlijkt, en
maakt eveneens een onderscheid tussen Vlaamse besturen en Vlaamse
semipublieke rechtspersonen enerzijds, en andere rechtspersonen en natuurlijke
personen anderzijds. De stedenbouwkundige verordening kan tevens de
maximale oppervlakte- en volumenormen waaraan het bescheiden woonaanbod
moet voldoen, verder beperken, alsook deze normen moduleren in functie van de
gezinssamenstelling. Zij kan daarenboven de motieven omschrijven op grond
waarvan bij het afleveren van een vergunning afwijkingen in min op de
percentages bescheiden woonaanbod kunnen worden toegestaan, tot maximaal
de helft van het initieel toepasselijke percentage.
Vanaf de verwezenlijking van het bindend sociaal objectief kan de gemeentelijke
stedenbouwkundige verordening Bescheiden Wonen afzien van het opleggen van
percentages bescheiden woonaanbod, of percentages hanteren die lager zijn dan
decretaal voorgeschreven is.
* Het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen en de gemeentelijke
stedenbouwkundige verordening Bescheiden Wonen zijn niet van toepassing in
plangebieden waarin krachtens artikel 4.1.12 of 4.1.13, respectievelijk artikel 4.2.4
van het decreet grond- en pandenbeleid vastgestelde procentuele objectieven en
voorschriften gelden. Zie daarvoor punt 4.9.
Als een gemeente niet beschikt over een gemeentelijk reglement Sociaal Wonen
en/of over een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening Bescheiden
Wonen, zijn de decretale voorwaarden en marges van toepassing, vermeld in
artikel 4.1.8, eerste en tweede lid, respectievelijk in artikel 1.2, eerste lid, 1° en
artikel 4.2.1, eerste en tweede lid, van het decreet grond- en pandenbeleid.
Volledigheidshalve kan in dit verband ook nog gewezen worden op een verschil in
vaststellingsprocedure dat voortkomt uit de artikelen 4.1.9. en 4.2.2. van het
decreet grond- en pandenbeleid. Artikel 4.1.9. stelt dat gemeenteraden in
uitvoering van het decreet grond- en pandenbeleid een gemeentelijk reglement
Sociaal Wonen kunnen vaststellen, met dezelfde rechtskracht en bindende
waarde als een stedenbouwkundige verordening. De betrokken decretale
bepaling stelt niet dat voor de vaststelling van dergelijk reglement ook de
procedure van totstandkoming van een (gemeentelijke) stedenbouwkundige
verordening moet worden gevolgd, zodat aangenomen moet worden dat dergelijk
reglement zoals andere gemeentelijke reglementen door de gemeenteraad wordt
vastgesteld en enkel onderworpen is aan het algemeen administratief toezicht
door de gouverneur. Artikel 4.2.2. van het decreet grond- en pandenbeleid heeft
het over gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen Bescheiden Wonen.
Het is duidelijk dat voor deze verordeningen wel de procedure moet worden
gevolgd die in de wetgeving ruimtelijke ordening is vastgelegd voor de
totstandkoming van stedenbouwkundige verordeningen.
www.vlaanderen.be
37
4.9. Normen over sociaal en bescheiden woonaanbod in ruimtelijke
uitvoeringsplannen en plannen van aanleg
* Zoals reeds gesteld werd onder punt 1.5, was er tot hiertoe geen rechtsgrond
voor de opname van procentuele objectieven en voorschriften met betrekking tot
de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod in ruimtelijke uitvoeringsplannen
en plannen van aanleg. Ingevolge de artikelen 4.1.12 en 4.1.13 van het decreet
grond- en pandenbeleid kan dat voortaan dus wel.
Artikel 4.1.12 van het decreet grond- en pandenbeleid voorziet in de mogelijkheid
van opname van dergelijke procentuele objectieven en voorschriften in ruimtelijke
uitvoeringsplannen en plannen van aanleg die een bestemmingswijziging naar
woongebied doorvoeren, voor zover voldaan is aan elk van de volgende
voorwaarden:
- De bestemmingswijziging gebeurt door middel van a) een gewestplan, b)
een provinciaal of gemeentelijk plan, in welk geval er sprake moet zijn van
een omzetting van woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied, of van
een zone die geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan en sorteert
onder de categorie van gebiedsaanduiding “landbouw”, “bos”, “overig
groen” of “reservaat en natuur”, of geordend wordt door een plan van
aanleg en aangewezen is als landelijk gebied in de zin van het
inrichtingsbesluit van 28 december 1972;
- Het door middel van het plan gecreëerde woongebied heeft een
oppervlakte van ten minste een halve hectare, ongeacht eventuele andere
bestemmingswijzigingen;
- De procentuele objectieven en voorschriften gelden ten aanzien van de
onder punt 4.7 opgesomde bouw- en verkavelingsprojecten;
- Het objectief betreft a) ten minste 40 % en ten hoogste 50 % voor gronden
die in eigendom zijn van Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke
rechtspersonen, b) ten minste 20 % en ten hoogste 25 % voor gronden die
in eigendom zijn van andere rechtspersonen en van natuurlijke personen.
De overheid die het plan vaststelt, kan mits afdoende motivering een objectief
vaststellen dat lager ligt dan de genoemde minimale objectieven. Die afwijking kan
nooit voor gevolg hebben dat een objectief wordt vastgesteld dat lager ligt dan de
helft van het minimale objectief.
Artikel 4.1.13 van het decreet grond- en pandenbeleid voorziet in de verplichte
opname van dergelijke procentuele objectieven in ruimtelijke uitvoeringsplannen
en plannen van aanleg die woonuitbreidingsgebied of woonreservegebied
omzetten naar woongebied, voor gemeenten waar het bindend sociaal objectief
nog niet is verwezenlijkt. De beginselen, vermeld in artikel 4.1.12 van hetzelfde
decreet, gelden hier eveneens.
* In tegenstelling tot wat het geval is bij het sociaal woonaanbod, was het reeds
mogelijk om procentuele objectieven en voorschriften met betrekking tot de
verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod in ruimtelijke uitvoeringsplannen
en plannen van aanleg op te nemen. Artikel 4.2.4 van het decreet grond- en
pandenbeleid vormt daarvoor voortaan een uitdrukkelijke rechtsgrond.
www.vlaanderen.be
38
Artikel 4.2.4, §1, van het decreet grond- en pandenbeleid voorziet in de
mogelijkheid van opname van dergelijke procentuele objectieven en voorschriften
in ruimtelijke uitvoeringsplannen en plannen van aanleg die een
bestemmingswijziging naar woongebied doorvoeren. Enige voorwaarde is dat de
procentuele objectieven en voorschriften gelden ten aanzien van de onder punt
4.7 opgesomde bouw- en verkavelingsprojecten. Diezelfde ruimtelijke
uitvoeringsplannen en plannen van aanleg kunnen bovendien de oppervlakte- en
volumenormen van het bescheiden woonaanbod verder beperken, alsook deze
normen moduleren in functie van de gezinssamenstelling.
Artikel 4.2.4, §2, van het decreet grond- en pandenbeleid voorziet in de verplichte
opname van dergelijke procentuele objectieven in ruimtelijke uitvoeringsplannen
en plannen van aanleg waarin eveneens procentuele objectieven met betrekking
tot de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod kunnen of moeten worden
opgenomen (ingevolge de artikelen 4.1.12 en 4.1.13 van hetzelfde decreet). Het
percentage bescheiden woonaanbod is gelijk aan 40 %, verminderd met het
percentage sociaal woonaanbod.
De overheid die het plan vaststelt, kan mits afdoende motivering het objectief
verminderen tot 10 %. Een verdere verlaging tot 0 % is enkel mogelijk vanaf de
bekendmaking van het bericht waaruit blijkt dat het bindend sociaal objectief in de
gemeente verwezenlijkt is.
4.10. De 25%-norm per gemeente en de verwezenlijking van een
eigenstandig sociaal woonaanbod
Elke gemeente dient erover te waken dat de diverse Vlaamse besturen en
Vlaamse semipublieke rechtspersonen in overleg acties ondernemen opdat ten
minste een kwart van de gezamenlijke oppervlakte van de ‘bebouwbare’
onbebouwde bouwgronden en kavels in eigendom van de Vlaamse besturen en
Vlaamse semipublieke rechtspersonen voor 2020 aangewend wordt om een
sociaal woonaanbod te creëren. De gemeente legt daarvoor een actieprogramma
vast.
Gemeenten en intergemeentelijke samenwerkingsbanden kunnen zelf een sociaal
woonaanbod creëren om die 25%-norm uit te voeren. Dat aanbod wordt geacht te
zijn gerealiseerd door een sociale huisvestingsmaatschappij, in zoverre alle
voorwaarden in acht genomen worden die voor sociale
huisvestingsmaatschappijen gelden, en het aanbod verwezenlijkt wordt op
gronden die de gemeente of het intergemeentelijk samenwerkingsverband op 31
december 2008 in eigendom had. Die regeling stelt de gemeenten en
intergemeentelijke samenwerkingsverbanden in staat om het bestaande
bouwpotentieel te ontwikkelen met toepassing van verminderde registratierechten
(1,5% i.p.v. 6%) en het verlaagd btw-tarief (6% i.p.v. 21%). Bovendien kunnen zij
aanspraak maken op projectsubsidiëring (verwerving, bouw, renovatie,
wooninfrastructuur – voor sociale huurwoningen, sociale koopwoningen én sociale
kavels).
www.vlaanderen.be
39
4.11. Wonen in eigen streek
Er geldt een bijzondere voorwaarde voor overdrachten in welbepaalde gebieden
die gelegen zijn in gemeenten die voorkomen op de meest recente in het Belgisch
Staatsblad bekendgemaakte lijst. Die lijst werd op 19 juni 2009 definitief
vastgesteld door de Vlaamse Regering; ze bevat een overzicht van de gemeenten
die behoren tot enerzijds de 40 % Vlaamse gemeenten met de hoogste
gemiddelde bouwgrondprijs per vierkante meter, en anderzijds de 25 Vlaamse
gemeenten met de hoogste interne migratie-intensiteit of de 10 % Vlaamse
gemeenten met de hoogste externe migratie-intensiteit. De bijzondere
overdrachtsvoorwaarde houdt in dat gronden en de daarop opgerichte
constructies slechts (verder) kunnen worden overgedragen aan personen die
volgens het oordeel van een provinciale beoordelingscommissie beschikken over
een voldoende band met de gemeente.
De bijzondere overdrachtsvoorwaarde geldt in de volgende gebieden:
- gebieden die op 1 september 2009 vallen onder de gebiedsbestemming
“woonuitbreidingsgebied”;
- gebieden die het voorwerp uitmaken van een planologische afwijking,
hervorming of vervanging van artikel 8, §2, van het gewestplan Halle-VilvoordeAsse, toegekend of ingevoerd bij een bestemmingsplan dat vanaf 1 september
2009 voorlopig vastgesteld of aangenomen wordt, met dien verstande dat het
bestemmingsplan meer woonlagen dient toe te laten dan daarvoor het geval was;
- (gedeelten van) door een bestemmingsplan afgebakende woongebieden of
(gedeelten van) verkavelingen waarop de bijzondere overdrachtsvoorwaarde van
toepassing verklaard is. In dit geval is het de gemeente die bij reglement beslist
om de bijzondere overdrachtsvoorwaarde toe te passen.
De nadere regelen met betrekking tot de toepassing van de bijzondere
overdrachtsvoorwaarde zijn opgenomen in artikel 5.2.1 tot en met artikel 5.3.3 van
het decreet- grond- en pandenbeleid.
4.12. Voorkooprecht voor stadsvernieuwingsprojecten
Steden die stadsvernieuwingsprojecten kunnen indienen (de grootsteden,
regionale steden en provinciale steden, vermeld in artikel 3 van het decreet van 22
maart 2002 “houdende de ondersteuning van stadsvernieuwingsprojecten”)
kunnen voortaan zones afbakenen waar een recht van voorkoop geldt op de
gronden die dienstig kunnen zijn voor de verwezenlijking van een
stadsvernieuwingsproject dat aan bepaalde criteria beantwoordt. De
gemeenteraad bepaalt welk bestuur of welke van de gemeente afhangende
rechtspersoon begunstigd is met het voorkooprecht. Deze heeft vanaf de datum
waarop definitief over de afbakening van de zone is beslist, zes jaar de tijd om zijn
recht van voorkoop uit te oefenen.
www.vlaanderen.be
40
Het recht van voorkoop wordt verder georganiseerd volgens dezelfde modaliteiten
als deze die in artikelen 2.4.2 tot en met 2.4.2/4 van de Vlaamse Codex
Ruimtelijke Ordening worden gestipuleerd voor voorkooprechten betreffende de
realisatie van bestemmingen in ruimtelijke uitvoeringsplannen.
***
www.vlaanderen.be
41
We hopen u met deze informatie van dienst te zijn en verwijzen in ieder geval naar
de teksten van de in deze brief geciteerde decretale bepalingen. In veel gevallen
biedt ook de memorie van toelichting bij de ontwerpen van decreet (of de
verslagen van de parlementaire behandeling voor bepalingen die nog bij
amendement zijn ingevoegd) een leidraad bij de toepassing en de interpretatie
van de decretale bepalingen. De parlementaire documenten in verband met het
decreet van 27 maart 2009 houdende aanpassing en aanvulling van het
plannings-, vergunningen- en handhavingsbeleid zijn te vinden op
www.vlaamsparlement.be, rubriek “parlementaire documenten”, stuk 2011 van het
zittingsjaar 2008-2009. De parlementaire voorbereiding van het decreet van 27
maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid is vervat in stuk 2012 van
hetzelfde zittingsjaar.
Met de meeste hoogachting,
ir. Guy Braeckman
secretaris-generaal
Departement RWO
Gilbert Kolacny
administrateur-generaal
Agentschap R-O Vlaanderen
Hugo Beersmans
administrateur-generaal
Agentschap Wonen-Vlaanderen
Hubert Bloemen
administrateur-generaal
Agentschap Inspectie RWO
cc. de provinciale deputaties
www.vlaanderen.be