De Pachtwet in de Paardenhouderij 1

De Pachtwet in de Paardenhouderij
1
DE (NIET-) TOEPASSELIJKHEID VAN DE PACHTWET VOOR PAARDENHOUDERIJEN
Het houden en zelfs het fokken van rijpaarden wordt overeenkomstig een vaststaande
rechtspraak uitgesloten van het toepassingsgebied van de Pachtwet. Rijpaarden worden
beschouwd als niet nuttig voor de landbouw. De vraag kan gesteld worden of dit niet
achterhaald is nu de landbouw ook gewassen teelt voor productie van bio-energie.
De pachtwet biedt enerzijds een zeer sterke bescherming van de pachter, doch perkt anderzijds
de rechten van de eigenaar zeer sterk in. Zo zijn de mogelijkheden om een pachter op te zeggen
zeer beperkt. Bij verkoop heeft de pachter - behoudens de in de pachtwet geformuleerde
uitzonderingen - steeds een voorkooprecht. De maximale pachtprijs is wettelijk vastgelegd en
kan dus niet vrij overeengekomen worden.
Dit brengt met zich mee dat veel eigenaars hun grond liever verhuren aan paardenhouders. In
dat geval bepalen zij immers zelf de duurtijd van de overeenkomst, zijn de partijen vrij de
huurprijs overeen te komen en behoudt de verhuurder de mogelijkheid om de overeenkomst op
te zeggen.
a. De wettelijke omschrijving van het toepassingsgebied
De bepalingen van de Wet op de landpacht zijn slechts van toepassing op de pacht van
onroerende goederen die, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een
overeenkomst van partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt worden in zijn
landbouwbedrijf. Onder “landbouwbedrijf” wordt verstaan de bedrijfsmatige exploitatie van
onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in
hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop (art. 1).
Artikel 1,1 van de wet van 7 november 1988 geeft een duidelijke omschrijving van het begrip
"landbouwbedrijf", namelijk: "De bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het
oog op het voorbrengen van landbouwproducten, die in hoofdzaak bestemd zijn voor de
verkoop".
b. Het toepassingsgebied van de pachtwet in rechtspraak en rechtsleer
Overeenkomstig de rechtspraak van het Hof van Cassatie kan er geen sprake zijn van een
pachtovereenkomst, wanneer de rechtbank vaststelt dat het goed niet hoofdzakelijk gebruikt
wordt voor een landbouwbedrijf (Cass., 23 september 1982, Arr. Cass., 1982-83, I, 126).
Wanneer de pachter het goed niet hoofdzakelijk aanwendt voor een landbouwuitbating, is de
pacht overeenkomstig art. 1 niet langer beschermd door de wet op de landpacht (d' Udekem d'
Acoz en Snick, De pachtovereenkomst, Larcier, 1990, p. 299). De pachtwet is enkel van
toepassing op een zelfstandige landbouwer die van de landbouw zijn hoofd- of nevenberoep
maakt.
Zowel het economische karakter van het landbouwbedrijf als het beroepsmatige karakter van de
landbouwbedrijvigheid dienen benadrukt te worden. Dat sluit elk amateurisme uit. Het kan dus
niet volstaan een landbouwbedrijvigheid uit te oefenen, zo de opbrengst ervan niet
De Pachtwet in de Paardenhouderij
2
hoofdzakelijk bestemd is voor de verkoop. Een gebruik van percelen voor eigen familie of als
ontspanning is dus geen pacht en kan niet van de bescherming van de pachtwet genieten
(Eeckloo, R. en Gotzen, R., Pacht & Voorkoop, 1990, p. 66, met de daar geciteerde rechtspraak).
De Pachtwet is enkel van toepassing voor landbouwexploitaties die tot doel hebben winst te
maken.
Bedrijfsmatige exploitatie is een economisch begrip. Het betekent een geregelde activiteit, met
een minimum aan materiaal en organisatie. Dit bedrijfsmatig karakter heeft tot gevolg dat de
exploitant de wetgeving i.v.m. directe belastingen, B.T.W. en sociale zekerheid van
zelfstandigen zal moeten naleven (cfr. Vred. Doornik, 28.6.1995, T.Agr.R., 1996, 326). In geval
van betwisting is het de huurder die het bedrijfsmatig karakter zal moeten bewijzen (V. en P.
Renier, Le bail à ferme, Rép. Not. tome VII, LIVRE II, nr. 29).
Dit begrip van landbouwbedrijf werd bevestigd door het Hof van Cassatie bij arrest dd.
31.1.1991 (R.W. 1990-91, 1380; Arr. Cass., 1990-91, 592).
Een landbouwexploitatie in de zin van de Pachtwet moet een winstgevende exploitatie zijn
(Cass., 13 januari 1977, Arr. Cass., 1977, 544; Vred. Brasschaat, 26 oktober 1977, R.W., 1977-78,
2094). Het bedrijf moet geëxploiteerd worden met het oog op het behalen van winst: als een
uitbating niet tot winst kan leiden, maar gedoemd is om verlieslatend of hooguit kostendekkend
te zijn, staan wij voor een liefhebberij en niet voor een bedrijfsmatige exploitatie (Vred. Stavelot,
15 januari 1979, J.L., 1978-79, 962. Vred. Brasschaat, 10 mei 1978, R.W., 1978-79, 917; Vred.
Herve, 20 april 1983, J.L., 1983, 507). De landbouwexploitatie moet normaal en rationeel
gebeuren en mag zich niet beperken tot een schijn van exploitatie (Cass., 6 januari 1972, Arr.
Cass., 1972, 440).
c. Pachtwet niet van toepassing voor rijpaarden; trekpaarden worden wel beschouwd als nuttig voor de
landbouw
Op grond van een onderscheid dat in de voorbereidende werken op de Pachtwet gemaakt werd
tussen voor de landbouw nuttige en voor de landbouw niet nuttige dieren, waarbij rijpaarden als
niet nuttig voor de landbouw werden aangeduid, ontzegt een vaste rechtspraak de toepassing
van de Pachtwet aan de houders van rijpaarden (zie o.a. Cass., 29 januari 1981, Arr. Cass., 198081, 598; Cass., 26 april 1985, Arr. Cass., 1984-85, 1185; Cass., 31 januari 1991, Arr. Cass., 199091, 592).
Verhuring van een onroerend goed bestemd voor het houden van trekpaarden kan daarentegen
wel onder de toepassing van de pachtwet vallen, gezien deze dieren als nuttig voor de landbouw
werden aangeduid.
De tijd dat landbouw beperkt bleef tot strikt voedselproductie is evenwel voorbij, nu er ook
landbouwgewassen geteeld worden voor de productie van bio-energie. De vraag kan dan ook
gesteld worden of het onderscheid tussen voor de landbouw al dan niet nuttige dieren niet als
achterhaald kan worden beschouwd.
d. Vereiste van wilsovereenstemming
De rechtspraak van ons Hof van Cassatie bevestigt dat de pacht een consensueel contractis,
zodat er tussen partijen overeenkomst moet bestaan over de vereisten die artikel 1 stelt voor de
toepassing van de Pachtwet op de overeenkomst van verhuring van onroerende goederen. Een
De Pachtwet in de Paardenhouderij
3
huurovereenkomst waarin de partijen zonder enige bedoeling van wetsontduiking het
onroerend goed verhuren voor een andere bestemming dan landbouw, is niet onderworpen aan
de bepalingen van de Pachtwet, tenzij anders bedongen. Voor de toepassing van de Pachtwet is
vereist dat er tussen de partijen een consensus is over de bestemming van het goed voor
landbouw, ook wanneer de bedrijfsmatige exploitatie van bij de ingebruikneming heeft
plaatsgehad. Aan deze voorwaarde is niet voldaan als de overeenkomst stelt dat de goederen
werden verhuurd “niet volgens de pachtwet”. (Cass. 12 december 2002, inzake Renders tegen
Vets, rolnummer C.01.0370.N/1).
Partijen kunnen zonder enige gedachte aan wetsontduiking een overeenkomst sui generis
sluiten, waarbij de toepassing van de pachtwet wordt uitgesloten. Dit is onder meer het geval
voor mede-erfgenamen, die in afwachting van een vereffening-verdeling, landbouwgronden
voor een betrekkelijk korte periode tegen een vergoeding in gebruik geven aan één van de
mede-erfgenamen (Cass., 27 juni 1975, Arr. Cass., 1975, 1158).
De noodzaak van wilsovereenstemming vereist ook dat de partijen de bedoeling hebben een
pachtovereenkomst te sluiten (Vred. Paliseul, 11 maart 1992, T.Agr.R., 1994, 50).
e. Bewijs van een pachtovereenkomst – mogelijkheid het bewijs van pacht te leveren tegen een andersluidend
geschrift in
De pacht moet schriftelijk worden vastgesteld. Bij ontstentenis van een dergelijk geschrift, kan
degene die een landeigendom exploiteert het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en
van de pachtvoorwaarden door alle middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens.
Daarenboven kan hij het bewijs leveren van het bestaan van een pacht door voorlegging van een
bewijs van persoonlijk aanbod van betaling, volgens de procedure beschreven in art. 3 en 23 van
de pachtwet en waartegen de verpachter niet heeft gereageerd door een oproeping in
verzoening voor de bevoegde Vrederechter binnen 6 maanden na het aanbod.
Zeer belangrijk is dat indien er een naar de vorm andersluidend geschrift is, degene die een
landeigendom exploiteert, het bewijs kan leveren van het bestaan van een pacht en van de
pachtvoorwaarden door alle middelen met inbegrip van getuigen en vermoedens (art. 3.2
Pachtwet).
Er zijn dus twee voorwaarden om van deze bewijsmogelijkheid te kunnen genieten:
1. Er moet een schriftelijke titel zijn
2. Degene die het bewijs van pacht wil leveren moet de landeigendom waarop de
andersluidende schriftelijke titel slaat exploiteren.
Deze bewijsmogelijkheid brengt mee dat het laten exploiteren van een landeigendom, zelfs als er
een overeenkomst opgesteld wordt waardoor de pachtwet niet van toepassing zou zijn, alsnog
onder het toepassingsgebied van de pachtwet kan vallen. De exploitant kan steeds met alle
middelen van recht, getuigen en vermoedens inbegrepen, het bewijs leveren van het bestaan van
een pacht en van de pachtvoorwaarden.
Ook al wordt door een schriftelijke overeenkomst de toepassing van de pachtwet uitdrukkelijk
uitgesloten blijft er dus steeds het risico verwikkeld te raken in een procedure waarbij de
huurder die de landeigendom exploiteert met alle middelen van recht kan bewijzen dat er toch
een pacht is. In die procedure blijft men afhankelijk van de uitspraak van de rechtbank.
De Pachtwet in de Paardenhouderij
4
f. Mogelijkheden om een overeenkomst te sluiten die niet onderde pachtwet valt
Enerzijds kan in de overeenkomst elk gebruik in het kader van een landbouwexploitatie
uitgesloten worden. Het Hof van Cassatie oordeelde in voormeld arrest van 12 december 2002
dat indien de pachter, tegen de overeenkomst die, zonder bedoeling van wetsontduiking, stelt
dat het onroerend goed werd verhuurd “niet volgens de pachtwet”, toch gebruikt in zijn
landbouwbedrijf, de Pachtwet niet toepasselijk wordt.
Anderzijds kan ook een overeenkomst van gratis gebruik afgesloten worden (bezetting ter bede,
gebruik om niet of bruikleen). Een essentieel bestanddeel van een huurovereenkomst is haar
bezwarend karakter (art. 1106 B.W.). Zo het bezwarend karakter bij één van de partijen mocht
ontbreken of komen te verdwijnen dan kan er van verpachting geen sprake meer zijn.I
Een bezetting ter bede is een overeenkomst waarbij de eigenaar of de vruchtgebruiker van een
onroerend goed dit ten precairen titel ter beschikking stelt aan een derde (de bezetter) en er op
ieder ogenblik een einde aan kan stellen.
Daarbij moet voorzien worden dat de eigenaar (de overheid) het genot van de landeigendom
verleent aan de gebruiker, onder voorbehoud van het recht er te allen tijde opnieuw over te
beschikken, mits vooropzegging (bv. 6 maand) en zonder vergoeding (zie Cass., 1 oktober 1976,
Arr. Cass., 1977, 130).
De overeenkomst waarbij het genot van een landeigendom wordt toegekend zonder vaststelling
van de pachtprijs of tegen een onbeduidende pachtprijs, is geen pachtovereenkomst, zo bv.
wanneer de pachtprijs enkel bestaat in de terugbetaling van de onroerende voorheffing (Cass., 4
januari 1979, R.W., 1978-79, 2591).
g. Positieve en negatieve gevolgen voor de paardensector
Het verhuren van grond onder toepassing van de pachtwet brengt zeer belangrijke beperkingen
mee voor de eigenaar: de opzegmogelijkheden zijn strikt beperkt tot deze voorzien in de
pachtwet, de wet tot beperking van de pachtprijzen is van toepassing, bij verkoop heeft de
pachter voorkooprecht behoudens de in de pachtwet geformuleerde uitzonderingen.
Gezien de paardenhouderij quasi volledig uitgesloten is van het toepassingsgebied van de
pachtwet, brengt dat een aantal problemen mee. Zo zal een eigenaar van een verpachte grond
die deze wenst aan te wenden voor zijn paardenhouderij, niet de mogelijkheid hebben om een
opzeg te geven voor eigen gebruik.
Anderzijds biedt dit ook opportuniteiten. Een eigenaar die grond verhuurt aan paardenhouders
bepaalt vrij de termijn van de huurovereenkomst, hij bepaalt vrij de huurprijs, de huurder heeft
geen voorkooprecht en de eigenaar kan binnen de perken van wat overeengekomen werd steeds
mits een redelijke opzegtermijn vrij beschikken over zijn grond. De bescherming die de wet op
de landpacht biedt is dus wel degelijk een mes dat langs twee kanten snijdt …
Tekst: Jan De Boitselier
Manager vzw Vlaams Paardenloket
De Pachtwet in de Paardenhouderij
5