Bewijs in pachtzaken: beter voorkomen dan genezen

Bewijs in pachtzaken: beter voorkomen dan genezen
Menig koper van een onroerend goed is bevreesd voor de aanwezigheid van pacht op dat
goed. Hoe kan de pachter, dan wel de verpachter bewijzen dat er sprake is van een
pachtovereenkomst en bijgevolg de Pachtwet toepasselijk is?
Een pachtovereenkomst is een overeenkomst. Dit betekent dat de pachtovereenkomst tot stand
komt zodra de pachter en de verpachter een akkoord hebben omtrent het voorwerp van deze de
pachtovereenkomst (grond of gebouwen) en de pachtprijs.
Een pachtovereenkomst kan zowel mondeling als schriftelijk worden aangegaan. Een mondelinge
pachtovereenkomst is dus rechtsgeldig aangegaan. Uiteraard kan een mondelinge
pachtovereenkomst aanleiding geven tot heel wat bewijsproblemen.
Inzake bewijs van een pachtovereenkomst dient in de eerste plaats het onderscheid gemaakt te
worden tussen een mondelinge pachtovereenkomst en een schriftelijke pachtovereenkomst:
1 Schriftelijke pachtovereenkomst
De meeste pachtovereenkomsten worden schriftelijk aangegaan. Dit kan hetzij bij authentieke akte,
hetzij bij onderhandse akte.
Het voordeel bij authentieke akte is dat deze wordt vastgelegd door een notaris. Een authentieke
pachtovereenkomst heeft dan ook de grootste bewijskracht.
Uiteraard heeft een onderhandse pachtovereenkomst ook grote bewijskracht. Deze
pachtovereenkomst wordt aangegaan door de pachter en verpachter zonder tussenkomst van een
notaris. Hierbij geldt wel de verplichting om de onderhandse pachtovereenkomst te laten
registreren, dit om vaste datum te verkrijgen.
2 Wat met mondelinge pachtovereenkomsten?
Om dergelijke overeenkomsten te bewijzen, heeft de pachtwet volgend systeem voorzien:

Bewijs door de verpachter:
In geval van mondelinge pacht staat de verpachter volledig machteloos. De Pachtwet biedt
hem geen mogelijkheden om de overeenkomst te bewijzen. M.a.w., hij moet zich steeds
beroepen op een geschrift.
Uitzondering: Enkel voor pachtovereenkomsten afgesloten vóór de Pachtwet van 1969
behoudt hij de mogelijkheid om het begin van de pacht met getuigen en vermoedens te
bewijzen.

Bewijs door de pachter:
De pachter daarentegen kan het bestaan van de pacht en de toepasselijke voorwaarden met
alle middelen bewijzen. Dus ook aan de hand van getuigenverklaringen, vermoedens,
betalingskwijtschriften, ….
april ’16 | www.adlex.be
1/2
3 Specifieke procedure bij persoonlijk aanbod van betaling van pachtgeld
Dit geval geldt enkel wanneer de pachter door overschrijving of storting via een financiële instelling
of per postassignatie, postcheque op naam of postwissel de pachtprijs stort op rekening van de
verpachter.
Essentiële vormvoorwaarde: uitdrukkelijke vermelding van het woord “pacht” en het kwestieuze jaartal
waarop de betaling slaat.
Dat aanbod moet worden bevestigd binnen 15 dagen per aangetekende brief waarin het bestaan van
een pacht wordt vermeld, evenals het jaar en het perceel waarop de betaling betrekking heeft.
Deze brief moet eveneens uitdrukkelijk vermelden dat de betaling geldt als bewijs van een pacht,
tenzij de verpachter binnen 6 maanden na de dag van betaling reageert door een oproeping in
verzoening voor de bevoegde vrederechter.
Besluit
Het bewijzen van het bestaan van een pachtovereenkomst zal redelijk eenvoudig zijn wanneer
deze middels authentieke akte werd opgesteld. Evenmin bewijsproblemen bij onderhandse
pachtovereenkomsten op voorwaarde dat deze werd geregistreerd. Anderzijds zal het bewijs van
een mondeling aangegane pachtovereenkomst door de verpachter niet mogelijk zijn. De pachter
daarentegen zal deze mondelinge pachtovereenkomst met alle middelen kunnen bewijzen. Tot
slot voorziet de Pachtwet nog in een specifieke procedure bij persoonlijk aanbod van betaling van
het pachtgeld.
T: +32 89 32 23 00
F: +32 89 35 66 01
Grotestraat 122
B - 3600 Genk
Chris Schijns
Associate
[email protected]
Voorkeurmateries
 Bouwrecht en onroerend goed
 Omgevingsrecht
 Overheidsopdrachten
april ’16 | www.adlex.be
2/2