Eerste pagina`s hoofdstuk

1
Inleiding
1.1
Betekenis pacht
1.1.1
Landbouw en economie
Onze landbouw en tuinbouw is goed voor 10% van de economie. Daarmee kan
de eigen bevolking worden gevoed en in belangrijke mate aan de export worden
bijgedragen. Ons land staat, wat die betreft, met zo’n € 73 miljard, na de
Verenigde Staten en nog voor Frankrijk, op de tweede plaats in het algemeen
landenklassement (cijfers LEI 2012).
Een en ander vereist nog altijd het gebruik van ruim de helft van de
oppervlakte van ons land. De investering in grond en gebouwen is dus zeer
hoog en daar komt de investering in machines en andere techniek nog bij. Strikt
genomen is de landbouw dus niet zo’n rendabele bedrijfstak. Het zou echter van
een bedenkelijk cynisme en misschien ook van ver gevorderde domheid getuigen
om voor te stellen onze landbouw maar op te heffen en ons zo veel mogelijk te
beperken tot handel, dienstverlening, industrie en nieuwe economie.
1.1.2
Pacht, oppervlakte en economie
Van de minder dan twee miljoen (waarschijnlijk ongeveer 1,85 miljoen) door de
landbouw gebruikte hectaren wordt zo’n 26% (1 september 2007, LEI) door een
pachter geëxploiteerd. De laatste per 1 december 2014 beschikbare cijfers laten een
totaal pachtareaal zien van 742 000 ha, waarvan 62 000 onder het regime van de
geliberaliseerde pacht (LEI jo. CBS). In de jaren vijftig was dat zo’n 52% en dat
van aanmerkelijk meer landbouwgrond. De voornaamste oorzaak van de teruggang
is het lage rendement van de verpachter. Lange tijd lag dat onder de 1%, terwijl een
belegger in niet-agrarisch onroerend goed ten minste op 5% rekent. Sinds 1963
(intrekking Wet vervreemding landbouwgronden 1953) is er namelijk een vrije
markt voor agrarische gronden tegenover van overheidswege bepaalde pachtprijzen op basis van in politicis vastgestelde normen. Inmiddels zouden de pachtnormen van 1995, zoals gewijzigd 1998 en 2001, overal tot een nettorendement van
2% hebben geleid, ware het niet dat de sterk gestegen grondprijzen en de beperkte
maximale prijsverhogingen dat onmogelijk gemaakt hebben. Maar ook een
rendement van 2% zal, tezamen met enige zo genoemde pachtliberalisatie
(wijziging Pachtwet, 1995, uitbreiding in Pachttitel), onvoldoende blijken om
herstel van het pachtareaal te bewerkstelligen. Inmiddels is gebleken dat de zo
genoemde eenmalige pacht (art. 70f lid 5 e.v. Pw) niet verder is gekomen dan 5%
van het totale landbouwareaal; de geliberaliseerde pacht heeft meer succes
2
1. Inleiding
(zie boven). De ontwikkeling is te betreuren, omdat de pacht een zeer nuttig
financieringsinstrument is. Dat zal zij ook nog zijn wanneer de pachter een
pachtprijs zal moeten betalen ten bedrage van bijvoorbeeld 4% van de waarde
van de grond. Ook nu doen vele pachters naast de door de grondkamer goedgekeurde tegenprestatie zwarte betalingen aan de verpachter. En in de Bondsrepubliek waar partijen in vrijheid de pachtprijs bepalen, is het pachtareaal van 25% in
1960 toegenomen tot 35% in 1990.
L.H.G. Slangen (preadvies, Agr.r. 2008, p. 15) wijst in zijn analytische
economische bijdrage op de invloed van de productierechten (melk, suiker,
mest, ammoniak) en inkomensrechten (Europese toeslagrechten). Deze zouden
de positie van de grondeigenaar versterken ten koste van die van de pachter.
Daardoor ontstaat bij deze de wil om zelf eigenaar te worden; indien hij slaagt, is
het pachtareaal verder verminderd.
1.1.2.1
ONTWIKKELING
EN VOORSPELLING
Van 1975-2005 is het aantal 100%-pachtbedrijven met 80% afgenomen, dat van
bedrijven op minder dan 20% gepachte grond met 33%. Meer en meer zien we
exploitanten-eigenaren gronden bijpachten. Fundamentele economische analyse
brengt het belang van pachters om eigenaar te worden aan het licht, dit in
voorkomend geval (voorkeursrecht, testament, verblijvensbeding in maatschapscontract) gevoegd bij de mogelijkheid tot verkrijging van grond tegen de prijs in
verpachte toestand.
De daling van het areaal reguliere pacht zal gestaag doorgaan, nog versterkt
door de opwaartse werking van de herziening van de pachtnormen. Daardoor
stijgt ook de waarde van de gronden in verpachte staat ten opzichte van die in
onverpachte staat; dit zal ook het gevolg zijn van de toeneming van het
geliberaliseerde pachtareaal. Een en ander kan leiden tot het vertrek van
sommige institutionele beleggers, maar ook van particulieren die meer aan
vermogensrendementsheffing verschuldigd zullen zijn. In de fiscaliteit wordt
voor de berekening van de heffing per 31 december 2007 voor reguliere pacht
een normwaarde van 50% aangehouden ten opzichte van de waarde in onverpachte toestand. Voor eenmalige pacht/geliberaliseerde pacht en teeltpacht
bedragen deze waarden, afhankelijk van de duur, 70 tot 97,5% (L.H.G. Slangen,
preadvies, Agr.r. 2008, p. 128-129). Nu gaan de gedachten uit naar een
fundamentele belastingstelselherziening in 2017, zeker ook ter zake van de
vermogensbelasting. Thans wordt deze geheven op basis van een fictief
rendement van 4%, terwijl het werkelijke rendement van een risicomijdende
belegging (vooral spaargeld en Staatsobligaties) niet ver boven de 1% uitkomt.
En dat zal nog lang zo blijven, nu de Europese Centrale Bank (ECB) na jarenlang
opkopen van obligaties van probleemlanden overgaat op ‘quantative easing’ naar
Amerikaans model.
Literatuur
L.H.G. Slangen en N.B.P. Polman, Waarde van grond, 1963-1994, Agr.r. 1997,
p. 524-546.
1.2.1
3
J. Luijt, Over de werkelijke waarde van verpachte grond, een eenvoudige
berekening, Agr.r. 1998, p. 334-343.
W.L. Valk, Pachtbescherming onder spanning, Agr.r. 2011, p. 1-2.
1.2
Karakteristiek pacht
Pacht is een persoonlijk recht, dat echter niet alleen tegen de verpachter en diens
opvolgers onder algemene titel, geldt, doch ook tegen die onder bijzondere titel
(art. 7:361 en 362 BW). Deze partiële derdenwerking die zich ook bij de zeer
verwante huur voordoet (art. 7:226 en 227 BW, is historisch te verklaren (oudvaderlands recht).
Het is ook een hoogstpersoonlijk recht, althans zo wordt het vaak genoemd.
De verpachter zou de pachter als het ware hebben uitverkoren op grond van
diens door hem veronderstelde geschiktheid zijn kostbare landbouwgrond te
gebruiken. Hiermee verdraagt zich echter niet de wettelijke indeplaatsstelling
(art. 7:363 en 366 lid 3 BW), die een naaste verwant van de pachter c.q. een
medepachter (bij toepassing art. 7:364 BW) in de positie van pachter brengt.
Het pachtrecht was tot 1 september 2007 voornamelijk geregeld in de
Pachtwet 1958. Dit sociaal-economische wetgevingsproduct was in de loop
der jaren ingrijpend gewijzigd. De wijziging van oktober 1995 had een begin
gemaakt met pachtvormen met enige vrije markt elementen (liberalisatie, zie
Hoofdstuk 8). Met de bewerking van de eindstand van de Pachtwet en de
opneming van het materiële pachtrecht als Pachttitel in het BW heeft de
pachtovereenkomst ook visueel haar plaats gevonden als een van de zo
genoemde bijzondere overeenkomsten, het betrekkelijk geringe aantal overeenkomsten die uitvoerig in de wet worden geregeld.
Sluitstuk van de totstandkoming van de pachtovereenkomst is de goedkeuring
door de grondkamer (art. 7:318 lid 1 BW). Blijft deze uit, dan is er toch een
geldige pachtovereenkomst, in de praktijk mondelinge pachtovereenkomst genaamd. Deze door de wetgever niet gewenste contractuele variant werkt in
enkele opzichten bijzonder nadelig uit voor de verpachter.
1.2.1
Vergelijking pacht met erfpacht
Erfpacht is een beperkt recht, een zakelijk recht. De totstandkoming begint met
de verbintenisscheppende overeenkomst van verlening. Daarna maakt de notaris
een akte van vestiging op en wordt deze in de openbare registers ingeschreven.
De inhoud van het recht wordt bepaald door de wet (art. 5:85 BW e.v.) en de
erfpachtvoorwaarden. Deze laatste kunnen de tegenprestatie (canon), de duur van
het recht, het gebruik, het beheer en de inrichting (en de bestemming binnen de
agrarische bestemming) van de onroerende zaak, alsmede de beschikking over de
erfpacht zelf preciseren. Gaat het om een agrarische zaak, dan kan een en ander
sterk van het pachtrecht afwijken, vooral ten voordele van de eigenaar-erfverpachter.
De pachtwetgever heeft indertijd voorzien dat menig eigenaar aan erfpacht de
voorkeur zou geven boven verpachting. Vandaar dat hij agrarische erfpacht – en
4
1. Inleiding
opstalrecht en vruchtgebruik – met een looptijd van 25 jaar of korter en, in geval
van onbepaalde tijd, voor de eerste 25 jaar aan de wettelijke pachtbepalingen
heeft onderworpen (art. 7:399d BW).
Langlopende erfpacht, in de praktijk bijvoorbeeld 26, 40 of 50 jaar, omvat
inmiddels zo’n 7% van de landbouwgrond en kan op verdere toeneming rekenen.
Eigenaar en gebruiker zijn hier vrij in de bepaling van de wijze van onder andere
de exploitatie, het investeringsregime en de herziening van de tegenprestatie
(canon). Als erfverpacht(st)ers treden voornamelijk publieke en particuliere
rechtspersonen op, zoals Flevoland (voorheen Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders), de grondbank van het bureau (voorheen stichting) beheer landbouwgronden (bbl) respectievelijk Fagoed (agrarisch bankwezen + Koninklijk
Nederlands Landbouw Comité, KNLC), Aegon, Nationale Nederlanden en
enkele andere verzekeringsmaatschappijen. De erfpachters behoeven niet te
vrezen voor een voortijdig einde van hun gebruik en kunnen, evenals de
pachters, de tegenprestatie voldoen uit hun bedrijfsinkomsten. Het bedrag van
de canon kan aanmerkelijk hoger zijn dan een door de grondkamer goedgekeurde
pachtprijs voor een dergelijk object, doch is dat soms niet eens (zo bij de uitgifte
in de IJsselmeerpolders).
De vestiging van erfpacht op 1300 hectaren in 2000 betekende reeds een
verdubbeling ten opzichte van 1999. De nieuwe erfpachters zijn vooral grote
agrarische ondernemers, met bijvoorbeeld zo’n 100 ha in eigendom die zij met
nog eens 100 ha erfpachtgrond uitbreiden. Fagoed en Amev (opgegaan in Fortis,
nu dus een opvolgende rechtspersoon) financieren maximaal 70% van de vrije
waarde van de grond. De canon bedraagt 3,65% respectievelijk 2,95%, geïndiceerd naar de consumentenprijsindex van het Centraal bureau voor de statistiek
(CBS). Inmiddels heeft Fagoed € 132 miljoen belegd in 5200 ha (2013) en, met
nieuw aangetrokken kapitaal, kan dit oplopen tot zo’n 6000 ha.
Literatuur
Hans Siemes, De opmars van erfpachtfinanciering, Vastgoed, januari 2001,
p. 40-42.
1.2.2
Vergelijking pacht met eigendom
Verreweg het grootste gedeelte van de landbouwgrond wordt door een eigenaar
geëxploiteerd. Sommige bedrijven bestaan geheel uit grond in eigendom, andere
deels uit grond in eigendom en deels in pacht (denk nog aan erfpacht of aan
erfpacht plus pacht). Thans beslaat een winstgevend bedrijf gewoonlijk ten
minste enkele tientallen hectaren en die kosten (‘per stuk’) tienduizenden euro’s,
tot over de vijftigduizend euro toe. Een kleine ‘boerderij’ vertegenwoordigt
derhalve een waarde van zo’n half miljoen euro, een betrekkelijk grote zo’n twee
en een half miljoen euro een werkelijk grote veel meer. Tot begin jaren zestig
was de grond goedkoop, de rente laag en kon zeker de zoon-bedrijfsopvolger met
één of twee broers/zusters de bedrijfsoverneming zonder al te grote bezwaren
financieren. In de jaren zeventig en tachtig werd dat dramatisch anders en dat is
zo gebleven. De lage rentestanden van tegenwoordig gaan namelijk gepaard met
hoge prijzen, sterker nog, hebben die veroorzaakt. Uitbreiding van bedrijven met
1.3
5
grond in eigendom, laat staan de verwerving van alle grond en gebouwen in
eigendom, is normaal gesproken ondoenlijk. Zelfs een pachter die met behulp
van zijn voorkeursrecht (art. 7:378 BW e.v.) het pachtobject in eigendom kan
verwerven tegen ongeveer de helft van de waarde, ziet zich voor zeer forse lasten
gesteld.
Stel daar de pacht tegenover, met haar huidige rendement voor de verpachter
van minder dan 2%. De ondernemer op een betrekkelijk normaal bedrijf zal
bijvoorbeeld € 20 000 per jaar aan pacht betalen, minder dus dan aan één
voltijdse landarbeider.
1.3
Geschiedenis pachtrecht
De rechtsverhouding tussen verpachter en pachter werd in hoge mate beheerst
door de machtsverhouding tussen hen, op haar beurt weer in belangrijke mate
bepaald door de schaarste van de grond. Ons Burgerlijk Wetboek van 1838, een
Nederlandse versie van de Napoleontische Code Civil van 1804, ging immers uit
van de contractvrijheid en de juridische gelijkheid van partijen en de weinige
wettelijke bepalingen (art. 1624-1636) omtrent de huur van landerijen boden de
pachter nauwelijks de helpende hand. De pachter was sterk afhankelijk van de
verpachter, de natuur/het weer, de economische conjunctuur en het niet altijd
ongunstige toeval. Zijn positie kreeg aandacht in de sedert 1874 begonnen
ontwikkeling van de sociale wetgeving, waarbij de landbouwcrises van de jaren
tachtig en veel later de economische crisis van de jaren dertig extra impulsen
betekenden. Tot de Crisispachtwet van 1932 was het niet verder gekomen dan
rapporten, ook van Staatscommissies, en tot enkele mislukte pogingen tot
wetgeving. De wetgevende geesten waren bijna rijp voor een veelomvattende
Pachtwet en deze kwam in 1937. Zij hield onder andere in de dwingendrechtelijke eis van schriftelijke totstandkoming van de pachtovereenkomst, toetsing
vooraf van de overeenkomst, een regeling van de duur, van de prijs (herziening,
remissie), – en van de vergoeding van de restwaarde van verbeteringen
(melioratie), instelling van een pachtrechter en erkenning van privaatrechtelijke
adviserende pachtbureaus met toekenning daaraan van een partiële goedkeurende bevoegdheid. Dit waren belangrijke verbeteringen, die niettemin nog veel te
wensen overlieten, zulks mede in het licht van verder evoluerende gedachten.
Reeds in 1941 werd een aantal verbeteringen geïntroduceerd bij het Pachtbesluit,
een legislatieve maatregel van de Duitse bezetter, waarvan de inhoud niettemin
hoofdzakelijk het werk was van goede, Nederlandse, deskundige ambtenaren.
Het ging daarbij onder andere om wijziging van het vormvereiste in het belang
van de pachter, verdergaande toetsing van de overeenkomst, een tegenprestatie
luidend in een vast bedrag, de mogelijkheid van tussentijdse prijsherziening, een
looptijd van een bepaald aantal jaren met meermalen een verlenging voor
bepaalde tijd, de bevoegdheid tot bestemmingsverandering, een verzekeringsplicht tegen brandgevaar, bepalingen tegen ontduiking via bepaalde contracten,
scheiding tussen rechtspraak bij de pachtrechter en uitvoering door daartoe
6
1. Inleiding
ingestelde grondkamers. Na de oorlog bleef dankzij enige bestuurlijke kunstgrepen het Pachtbesluit in werking, terwijl de voorbereiding van een nieuwe
Pachtwet die nog belangrijke verbeteringen moest brengen, ter hand werd
genomen. Hierbij was de vele rechtspraak die zich steeds rond het Pachtbesluit
had ontwikkeld, van grote betekenis. Het legislatieve resultaat was de Pachtwet
van 1958, een zeer illustratief symptoom van sociaal-economische wetgeving,
van ordening en van dwingend recht ten detrimente van de vrijheid van de
eigenaar en van de contractant. Ervaringen met de wet en veranderingen in het
politieke denken (no nonsense, later vrije markt) hebben tot belangrijke wijzigingen geleid.
Chronologie
Een overeenkomst waarin wij pacht herkennen, moet reeds zeer lang bestaan
hebben. De industrialisering is onderdeel van de moderne geschiedenis, in ieder
geval ingezet na de Franse Revolutie (1789 e.v.) en letterlijk op stoom gekomen
in de tweede helft van de 19e eeuw. Daarvoor en wel van de Oudheid af
bestonden de toonaangevende economieën hoofdzakelijk uit landbouw, ambachten, handel, transport te land en over zee, een begin van een financiële sector
(munten, betalingen, leningen, beleggingen, verzekeringen). Vermogens bestonden overwegend uit onroerende zaken, stedelijk dan wel landelijk. Die zaken
werden door de eigenaar gebruikt dan wel door een ander. In het laatste geval
moet die ander dus veelal een huurder of een pachter geweest zijn (andere
mogelijkheden zijn bijvoorbeeld erfpachter, opstaller, c.q. beklemde meier,
vruchtgebruiker of bruiklener).
– BW oud
In ons Burgerlijk Wetboek van 1838 werd in art. 1624-1636 de zo genoemde
Huur van landerijen geregeld en daarop waren zo mogelijk art. 1583-1616 ook
van toepassing. De mondelinge ‘huur’ van weidegrond werd geacht te zijn
aangegaan voor één jaar, bouwland voor een cyclus van afwisselende zaaibeurten (art. 1633). Na afloop van de termijn was er geen enkel recht op
verlenging (art. 1634). Bleef de ‘huurder’ na het einde van een schriftelijk
aangegane overeenkomst op het land, dan ging de overeenkomst over in een
mondelinge ‘huur’ (art. 1634). De ‘huurder’ kon op eigen kosten aangebrachte
zaken wegnemen, mits hij dat zonder beschadiging deed (art. 1603). De
verkrijger van de zaak onder bijzondere titel werd ‘verhuurder’ (‘koop breekt
geen huur’, art. 1612). Deze beide bepalingen waren echter van aanvullend recht,
een recht op vergoeding voor verbeteringen (melioratierecht) bestond nog niet.
Wel was er een remissierecht, een pachtprijsverlaging, althans indien minimaal
de halve oogst was verloren gegaan door onvermijdelijke toevallen. Het verlies
werd echter gecompenseerd met bovengemiddelde opbrengsten van voorafgaande en komende oogsten. En dan nog was een en ander (art. 1628, 1629) van
aanvullend recht. De ‘huur’ was als gevolg van de veelal gehanteerde openbare
‘verhuring’ vaak aan de hoge kant. Al met al viel de praktijk zeer bevredigend uit
1.3
7
voor de ‘huurders’, met name van 1850-1877. Hun gebruik duurde gewoonlijk
zo’n drie tot zeven jaar en hun remissierecht kwam goed van pas.
– Pogingen tot verandering
Toen kwamen de landbouwcrises die duurden tot ongeveer 1895. De voornaamste oorzaken waren een sterk buitenlands aanbod van landbouwproducten
(ook uit de Verenigde Staten) en de afwezigheid van modernisering. De meeste
‘huurders’ moesten de landerijen verlaten.
Er kwamen drie commissies (de eerste in 1886), analyses en rapporten. In
1910 bleek dat 53% van het landbouwareaal gepacht was. De Staatscommissie
(1906 e.v.) achtte een ingrijpen van de overheid in de ‘huurprijs’ en een
continuatierecht ongewenst als zijnde inbreuken op het eigendomsrecht. Wel
beval zij een dwingendrechtelijk remissierecht aan voor de gevallen waarin ten
minste de helft van de oogstwaarde door overstroming, hagelslag of oorlog
verloren zou zijn gegaan. De Staatscommissie-Diepenhorst (1919 e.v.) was
gekant tegen de uitloving van premies bij openbare verpachtingen en voorstandster van een dwingendrechtelijk remissie- en melioratierecht. Vervolgens kwam
de regering met een wetsontwerp over Pacht, met daarin onder andere de
mogelijkheid van een evenredig deel van de pachtprijs in vruchten of opbrengsten, de verplichting tot het schriftelijk aangaan van een pachtovereenkomst voor
een bepaalde duur van meer dan een jaar, melioratierecht, dwingend remissierecht, continuatierecht tot maximaal tien jaar, verlenging van de overeenkomst
door de rechter en oprichting van enkele pachtcommissies, onder andere voor
door de rechter gevraagd advies. Hoewel het Voorlopig Verslag voornamelijk
negatief was gestemd, werd het ontwerp door de Tweede Kamer aangenomen.
De Eerste Kamer verwierp het echter, gekenmerkt als het was als uitholling van
de eigendom.
– Eerste stap
De Crisispachtwet (1932, ingetrokken 1943) gaf de pachter van vóór 1 januari
1932 het recht om na elke pachttermijn de kantonrechter om een gehele of
gedeeltelijke ontheffing van de de verplichting tot betaling van de pachtsom te
vragen; tot de beslissing van de rechter werd de betaling opgeschort. In het eerste
jaar waren er zo’n 21500 verzoekschriften, daarna werd de betekenis van de wet
marginaal.
– Eerste echte Pachtwet
De Pachtwet 1937 bracht veel dwingend recht. De pachtovereenkomst moest
schriftelijk worden aangegaan op straffe van nietigheid; de pachter moest de zaak
verlaten en was niet tot enige vergoeding gehouden en de verpachter moest aan
hem de pachtprijs terugbetalen (art. 6). De overeenkomst diende door de rechter
te worden getoetst; hij kon haar slechts goedkeuren of nietig verklaren (art. 7).
De pachtprijs kon onder meer bestaan uit (art. 3) een vaste som geld, een
bedrag afhankelijk van de verkoopprijs van een bepaald aantal producten
(mobiele pacht) of uit een deel van de vruchten van het bedrijf (deelpacht).
Het melioratierecht betrof de verbeteringen, aangebracht gedurende de laatste
tien jaar en de met voorafgaande toestemming van de verpachter gerealiseerde
8
1. Inleiding
veranderingen van inrichting of gedaante (art. 22). De pachter had remissierecht
in buitengewone, niet gespecificeerde, omstandigheden die zijn opbrengst
hadden aangetast (art. 23). Hij kon de rechter verzoeken om toestemming de
bestemming van het gepachte te veranderen (art. 27).
De overeenkomst gold in beginsel voor onbepaalde tijd en kon te allen tijde
worden opgezegd. Vorderde de pachter nietigverklaring van de opzegging door
de verpachter, dan moest de rechter de belangen van partijen afwegen. De
vordering kon niet worden ingesteld in het elfde jaar (‘jubeljaar’) van de
overeenkomst (art. 35-40).
Er waren pachtkamers bij de kantongerechten, bestaande uit de rechter en
twee niet tot de rechterlijke macht behorende deskundigen inzake pacht. Hoger
beroep stond alleen open op de pachtkamer van Hof Arnhem en er was geen
beroep in cassatie (art. 46 e.v.).
– In en na de oorlog
Op 25 november 1941 werd de Pachtwet 1937 buiten werking gesteld door het
Pachtbesluit 1941, dat ondertekend was door drie secretarissen-generaal. Het
bracht vooral eenheid en vereenvoudiging van het toenmalige pachtrecht.
Zolang de pachtovereenkomst niet schriftelijk was aangegaan, behoefde de
pachter de pachtprijs niet te betalen (art. 7).
De overeenkomst moest voor een bepaalde tijd worden aangegaan, ten minste
12 jaar voor een hoeve, zes jaar voor los land. Verzocht de pachter om
verlenging, dan geschiedde dat zo mogelijk voor 12 respectievelijk 6 jaar, indien
de rechter aan zijn belang meer gewicht toekende dan aan dat van de verpachter
(beslissing naar billijkheid). Het verzoek moest worden afgewezen indien de
bedrijfsvoering niet geweest was zoals een goed pachter betaamde of zijn
optreden jegens de verpachter tot gegronde klachten aanleiding had gegeven,
de verpachter het verpachte wilde bestemmen voor volkshuisvesting, woningbouw, handel, nijverheid of andere niet- agrarische doeleinden in het algemeen
belang dan wel hij of één van zijn bloed- of aanverwanten in recht neerdalende
linie het verpachte persoonlijk in gebruik wilde nemen. In het laatste geval woog
de rechter de belangen af, maar verlengde hij de overeenkomst indien de pachter
anders de grondslag van zijn maatschappelijk bestaan zou verliezen, terwijl het
gebruik aan verpachterszijde niet van overwegende betekenis zou zijn (art. 30).
Als pachtprijs kon in beginsel enkel worden bedongen een slechts naar
tijdruimte bepaald bedrag in Nederlands geld (art. 11). Indien partijen geen
overeenstemming konden bereiken omtrent herziening van die prijs, besliste de
grondkamer (art. 38).
Er was remissierecht (art. 37) en melioratierecht. De verpachter kon zich
tegen elke verbetering verzetten, maar de grondkamer kon diens verzet ongegrond verklaren (art. 27).
Elke pachtovereenkomst en elke wijzigingsovereenkomst diende goedgekeurd te worden door de grondkamer. Deze toetste de overeenkomst aan de
algemene belangen van de landbouw en vroeg zich af of de netto-opbrengst bij
een behoorlijke exploitatie de pachter een redelijke winst waarborgde. Zij stelde
zo nodig wijzigingen voor en, indien partijen deze niet aanvaardden, vernietigde
zij de overeenkomst dan wel wijzigde zij haar op de partijen bindende wijze
1.3
9
(art. 41 e.v.). De grondkamers, ingesteld in elke provincie, waren publiekrechtelijke rechtspersonen. Het beroepsorgaan was de Centrale Grondkamer te
Arnhem met als leden onder anderen raadsheren uit het Hof.
– Eindelijk een voorlopige perfectie
De Commissie-Van den Bergh (1947-1950) bracht een rapport uit en in 1958
verving de Pachtwet het Pachtbesluit.
Nieuw was een definitie van landbouw (art. 1). De pachtovereenkomst, de
wijzigings- en beëindigingovereenkomst moesten schriftelijk worden aangegaan
en worden goedgekeurd door de grondkamer (art. 2). Werden zij dat niet, dan
waren zij geldig, maar kon de verpachter niet van de pachter de betaling van de
pachtprijs vorderen en golden zij voor onbepaalde tijd, zonder dan zij konden
worden opgezegd (art. 10); de pachter moest het zonder voorkeursrecht stallen.
Verzuim de overeenkomst (een akte) in te zenden was een strafbaar feit (art. 11a).
De grondkamer toetste aan de hand van een aantal criteria (art. 5), waaronder de
prijs (normen, art. 3 en 4) en keurde de overeenkomst goed, dan wel wijzigde
haar op partijen bindende wijze of verklaarde zij haar nietig (art. 6). Met name
de verpachter kon zich beschermen door gebruik te maken van de figuur van de
ontwerp-overeenkomst (art. 7). Van de duur van 12 jaar (hoeve) of 6 jaar (los
land) kon afgeweken worden (art. 12). Verlenging geschiedde van rechtswege,
tenzij een der partijen opzegde. Deed de verpachter dat, dan kon de pachter de
rechter om verlenging verzoeken (art. 36). In het geding besliste de rechter naar
billijkheid, doch verlengde hij niet in enkele omschreven gevallen (art. 38-43),
ongeveer gelijkluidend met die onder het Pachtbesluit 1941.
De grondkamer kon een andere tegenprestatie goedkeuren dan de periodieke
in geld (art. 13) en de pachtprijs kon driejaarlijks worden herzien (art. 19).
De pachter moest het gepachte goed gebruiken en het na het einde van de
overeenkomst in goede staat opleveren (art. 25), het ‘kleine’ onderhoud
verrichten (art. 26), mocht het niet zonder toestemming van de verpachter
onderverpachten (art. 32) of de bestemming, inrichting of gedaante ervan
veranderen (art. 30) en moest behulpzaam zijn jegens zijn opvolger (art. 35).
De verpachter moest het verpachte in goede staat ‘leveren’ (art. 20), tegen allerlei
vrijwaren (art. 22-24), het groot onderhoud verrichten (art. 26), opstallen
herbouwen na een calamiteit (art. 29) en de pachter na het einde een vergoeding
betalen voor de verbeteringen (melioratierecht, toen die van de laatste 20 jaar,
art. 30).
De rechter kon een verwant van de pachter in diens plaats stellen tijdens diens
leven (art. 49) en kon dat na diens dood; in het laatste geval was ontbinding het
alternatief (art. 54).
De overeenkomst kon ‘tussentijds’ worden ontbonden wegens wanprestatie
(art. 56) en indien de verpachter aan het verpachte een niet-agrarische bestemming wilde geven (art. 51); de pachter had in het laatste geval recht op
schadeloosstelling (art. 52).
De overeenkomst eindigde door het vergaan van de zaak door enig toeval,
tenzij de verpachter tot wederopbouw verplicht was (art. 53).
10
1. Inleiding
Aanstelling van een zetboer, inscharing en verkoop van gras of hooi anders
dan per gewicht waren alleen mogelijk met goedkeuring van de grondkamer
(art. 65-67).
Er was niet veel aanvullend recht (art. 57), er was wel veel niet van toepassing
op minipercelen (art. 58) en aan dwingend recht was niet te ontkomen door
vestiging van een zakelijk recht (art. 59).
Het betrof bepalingen die thans nog gelden of dat in grote lijnen doen. Dit
alles is nog zeer uitvoerig behandeld in de vierde druk en in de vijfde met de
overgang naar de Pachttitel in het BW.
1.3.1
Contemporaine geschiedenis en uitzicht op toekomst
Hoopte men rond de milenniumwisseling het pachtrecht op een geheel nieuwe leest
te kunnen schoeien, conservatieve krachten (gevestigde belangen) deden meer dan
daar een stok voor steken. De geschiedenis leert dat de mensheid bevreesd is voor
verandering en in profeten, mensen met een visie, filosofen, denkers, intellectuelen,
grote gevaren ziet. Nu hebben grote concepten als Marxisme, Leninisme, Fascisme, Nationaal Socialisme, Theocratie, Bondgenootschappen en ongebreideld
Liberalisme tot grote rampen geleid. Kleinere zoals geleide economie, protectionisme, sommige volksverzekeringen, geleide media, verzuiling, sommige subsidieregelingen en fiscale faciliteiten (dan wel het opheffen daarvan),
onderwijsherziening en spellingshervorming hebben voldoende onheil aangericht
om bij grote groepen belanghebbenden wantrouwen en afkeer te rechtvaardigen;
denk ook aan de kilometerheffing, een door een meerderheid in politiek en
verkeerskunde sterk aanbevolen concept, dat bij onze rijdende bevolking slecht
viel. In vrijwel alle ontwikkelde landen (zeg maar het vrije Westen, Australië,
Nieuw Zeeland en Japan) leiden voorstellen tot verandering (kiesstelsel, integratie/
inburgering, arbeidsmarkt, zorgstelsel, pensioenstelsel, studiefinanciering) tot
grote maatschappelijke onrust. Kenniseconomie (Lissabon-agenda 2000 over
Europese ambitie) leeft in de politiek vooral verbaal en bij de bevolking nauwelijks, gezondheid/ziekte, veiligheid, bescherming tegen ontslag, vakantie, vervroegd uittreden, pensioen des te meer. Het vermag dan ook niet te verbazen dat
een nieuw pachtstelsel, door velen gezien als meer economisch (vrije markt,
kapitalistisch, gunstig voor beleggers) en minder sociaal (minder bescherming voor
gebruikers) slechts met kleine stappen tot stand kan komen.
De Pachtwet 1958 is in de stand waarin zij verkeerde, met betrekkelijk
mineure wijzigingen, gedeeltelijk opnieuw geredigeerd, maar wel anders ingedeeld (‘herverkaveld’), verplaatst naar het BW (titel 7.5; procesrecht en organisatie Rv en RO; grondkamers in Uitvoeringswet grondkamers). Uitgaande van
de nieuwe legislatieve situatie per 1 september 2007 zal voorzichtig aan de
toekomst worden gewerkt.
1.4
Pachtoverheid toen, nu of nog steeds
De pacht kende onder de Pachtwet, tot 1 september 2007 dus (Besluit 21 mei
2007 tot vaststelling van het tijdstip van inwerkingtreding van de wet van