Stap 2 – Wat staat in contract

Studiedag 25 april 2013
Losbreken van contractuele verplichtingen
bij project- en gebiedsontwikkeling
mr. Wouter van de Wetering en mr. Manfred Fokkema
Losbreken – Waarom
•
Inhoud ingehaald door de crisis
–
Meer en/of ander aanbod dan vraag
–
(Opgelegde) prioritering door overheid
–
Niet in staat tot nakoming
•
•
Loket bank is dicht: geen externe financiering
Vasthouden aan overeengekomen kavelprijzen
Losbreken – Waarom
• Risico strijdigheid met aanbestedingsrecht en regels staatssteun
– Vraag is of gemeente zich hier wel op kan beroepen
– Hof Leeuwarden (KG) 15 mei 2012, BR 2012, 111 (Winsum)
– HR 22 januari 1999, NJ 2000, 305 (Uneto-De Vliert)
– HR 28 mei 2010, NJ 2010, 299 en HvJ EU 8 december 2011, NJ
2012, 124 (Residex)
Opties
• Houden aan contract = contract
• Niets doen en afwachten
– Let op mogelijke toekomstige verplichtingen
– Garanties
– Dreiging faillissement
• Losbreken
– Wijzigen
– Beëindigen
Wijziging en beëindiging – Algemeen
• Stap 1: Wat is de aanleiding?
• Stap 2: Wat staat in het contract?
• Stap 3: Wat is betekenis van het contract?
• Stap 4: Aandachtspunten bij wijziging of beëindiging
• Stap 5: Afspraken schriftelijk vastleggen
Stap 1 – Aanleiding
• Wat is de aanleiding?
Bijvoorbeeld:
– Noodzaak ander programma
– Verzoek verlaging grondprijs
– Aanpassing fasering, zowel realisatie als betaling
Stap 2 – Wat staat in contract
• Bevat overeenkomst bepalingen over:
– Aanleiding
– Wijziging en/of beëindiging
– Onvoorziene omstandigheden
Stap 2 – Wat staat in contract
• Algemeen:
– Tot op heden weinig procedures
– Meestal over:
contract = contract (betekenis) versus onvoorziene
omstandigheden
– Contractuele regeling onvoorziene omstandigheden ziet
vaak op:
programma en RO, maar niet op financiën
Crisis als onvoorziene omstandigheid?
• Artikel 6: 258 BW
“1. De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een
overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond
van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de
wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde
instandhouding niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan
terugwerkende kracht worden verleend.
2. Een wijziging of ontbinding wordt niet uitgesproken, voor zover de
omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het
verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich
erop beroept.”
Crisis als onvoorziene omstandigheid?
• Beroep op art. 6: 258 BW wordt - tot op heden - niet gehonoreerd
• Tenzij beide partijen eens
– Rb. Utrecht 12 oktober 2012, LJN: BY 1322
• Marktontwikkeling = risico koper
– Rb. Rotterdam 5 oktober 2011, LJN: BT 7320
• Kredietcrisis en schommeling markt = geen onvoorziene
omstandigheid
– Rb. Amsterdam 5 december 2012, LJN: BY 7459
– Rb. Zutphen 30 september 2009, LJN: BK 3761
• Geen financieringsvoorbehoud = blokkeert beroep op ....
– Rb. Zwolle 18 maart 2009, LJN: BI 2304
Crisis als onvoorziene omstandigheid?
• Loket financiering gesloten = onvoorziene omstandigheid?
Nog niet uitgewerkt in jurisprudentie
– Rb. Roermond 16 maart 2011, LJN: BP 8532
“Dat de aanvraag werd geweigerd had te maken met het feit dat Aegon
vanwege kredietcrisis onverwacht strengere eisen stelde bij de beoordeling
van de aanvraag”
• Geen nakoming indien hiertoe financieel niet in staat
– Rb. Breda 7 september 2011, LJN: BR 6977
Stap 3 - Betekenis van contractuele bepalingen
• Hoe relevante bepaling(en) te interpreteren
– Taalkundig versus bedoeling van partijen
• Taalkundige betekenis
– Bij commerciële overeenkomsten: ‘van groot gewicht’
– Tegenbewijs mogelijk
• HR 19 januari 2007, NJ 2007/575
• HR 29 juni 2007, NJ 2007/576
• Bedoeling van partijen
• HR 13 maart 1981, NJ 1981/635, Haviltex
Stap 3 - Betekenis van contractuele bepalingen
• Taalkundig of Haviltex?
Vrijheid feitenrechter
• HR 5 april 2013, LJN: BY8101, Lundiform/Mexx
• Gedragingen van partijen na totstandkoming
In kader van Haviltex ook acht slaan op latere gedragingen
• HR 12 oktober 2012, NJ 2012/589, Montessori Amsterdam
• Rb. Arnhem 20 februari 2013, LJN: BZ 5207
Stap 4 – Aandachtspunten bij wijziging
•
Flexibiliteit: programma en RO
Conclusie AG Wathelet, C-576/10 (Doornakkers Eindhoven)
HvJ EU 25 maart 2010, C451/08 (Helmut Müller)
Art. 122 Woningwet, nietigheid (art. 3:40 BW)
Mate van detaillering bestemmingsplan, wijzigingsplan etc.
•
Bouwplicht, afnameplicht, terugleverplicht en –recht
HvJ EU 25 maart 2010, C451/08 (Helmut Müller)
Hof Leeuwarden 15 mei 2012, BR 2012, 111 (Winsum)
•
Wijze van grondwaarde bepaling, betalingsmoment en
zekerheden
Invloed afdeling 6.4 Wro
Stap 4 – Aandachtspunten bij wijziging
• Staatssteun
Verlaging grondprijs en (kwijtschelding) exploitatiebijdrage
– Beschikking EC, zaaknummer SA.24123, C (2013) 87
(Leidschendam-Voorburg)
•
Bepalingen over gewijzigde omstandigheden in de toekomst
Stap 4 – Aandachtspunten bij beëindiging
• Wettelijke mogelijkheden
Ontbinding
Tekortkoming nodig (art. 6:265 BW)
Wegens gewijzigde omstandigheden (art. 6:258 BW)
Opzegging
Benoemde overeenkomsten en duurovereenkomsten
• Contractueel
Let op bij ontbinding van rechtswege
Financiële bepalingen
Stap 5 – Afspraken schriftelijk vastleggen
• Bij voorkeur: geen zaken onbesproken laten
• Open deur, maar toch: formuleer helder
Contactgegevens:
mr. W. van de Wetering
KienhuisHoving N.V.
Postbus 109
7500 AC ENSCHEDE
Tel. nr. 053 - 480 42 30
[email protected]
Contactgegevens:
mr. M. Fokkema
KienhuisHoving N.V.
Postbus 109
7500 AC ENSCHEDE
Tel. nr. 053 - 480 47 73
[email protected]