MT voorstel - Aedes Communities

MT voorstel
Aan
Van
Datum
Onderwerp
Behandelen in MT
Agendapunt
: MT
: Astrid Haast
: 15 juni 2011
: Huurverhoging bij EBM
: 21 juni 2011
:
Huurverhoging bij EBM
1.
Voorstel aan het MT
EBM Individueel:
 Verzoek voor uitvoering EBM akkoord indien
o restant levensduur van een complex minimaal 10 jaar is;
o de woning het label “doorexploiteren” heeft;
o de woning niet binnen nu en 3 jaar op de planning staat om complexgewijs
aan te pakken.
o Woningbelang het uitvoert. Huurder mag het niet zelf uitvoeren (moet dus
uit het ZAV-beleid worden gehaald)
 Huurverhoging zittende huurder:
o Kostendekkend o.b.v. investering en restant levensduur van de woning;
 Huurverhoging nieuwe huurder na mutatie:
o Punten worden direct na uitvoering van de werkzaamheden opgenomen in
de WWS-punten. Bij mutatie krijgt een woning o.b.v. de nieuwe punten en
het streefhuurpercentage een nieuwe huur (mits niet lager dan huidige
huurprijs).
EBM complexgewijs:
 Uitvoering geschiedt o.b.v. meerjaren planning Woningbelang (PO)
 Huurverhoging zittende huurder:
o Voordat uitvoering start, wordt door onafhankelijk adviesbureau per project
een berekening gemaakt van de verwachte, gemiddelde besparing op
complexniveau.
o Huurverhoging wordt kostendekkend berekend o.b.v. investering en
restant levensduur van de woning, mits:
 De woonlastenwaarborg behaald wordt (huurverhoging niet hoger
dan 75% van de besparing)
 Wijken de overtuiging heeft dat met de voorgestelde
huurverhoging, de 70% deelname behaald wordt zodat het project
doorgang kan vinden.
o De huurverhoging wordt de eerste maand volgend op de datum dat de
laatste woning is opgeleverd, bij alle bewoners in rekening gebracht.
 Huurverhoging nieuwe huurder na mutatie:
o Punten worden direct na oplevering van de laatste woning in een complex,
opgenomen in de WWS-punten. Bij mutatie krijgt een woning o.b.v. de
nieuwe punten en het vastgestelde streefhuurpercentage een nieuwe
huurprijs (mits niet lager dan huidige huurprijs).
 Als een huurder zelf EBM’s heeft aangebracht, handelen we als volgt:
o EBM’s worden beoordeeld en eventueel afgerekend volgens de regels
zoals ze nu in het ZAV beleid zijn vastgelegd.
o Vervolgens krijgt de huurder gewoon hetzelfde pakket aangeboden als de
overige huurders, volgens de vastgestelde huurverhoging.
1

Als een huurder al eerder op individuele aanvraag EBM heeft laten uitvoeren door
Woningbelang tegen een kostendekkende huurverhoging, handelen we als volgt:
o EBM’s worden beoordeeld t.a.v. EBM die dan complexgewijs worden
aangeboden;
o Huurder krijgt hetzelfde (totale) pakket aangeboden als de overige
huurders (dus incl evt al uitgevoerde EBM’s), echter met een korting op de
vastgestelde huurverhoging (korting bedraagt de reeds in rekening
gebrachte kostendekkende huurverhoging incl indexering).
2.
Inleiding
Een huurbeleid bestaat uit verschillende onderdelen:
 Streefhuurpercentage: Wat is je streefhuur bij mutatie?
 Jaarlijkse huurverhoging: Hoe bereken je je jaarlijkse huurverhoging (afgelopen jaren
verplicht inflatievolgend) en hoe ga je om met (eventuele) uitzonderingen (bijv het
voorstel van de regering om voor zittende huurders met een inkomen >€43.000 een
extra jaarlijkse huurverhoging te vragen van 5% bovenop het inflatiepercentage)
 Huurverhoging bij woningverbetering (zowel bij zittende huurders als bij mutatie):
Denk hierbij aan de Energie Besparende Maatregelen.
De jaarlijkse huurverhoging en het streefhuurpercentage zijn reeds besproken.
In dit stuk zullen we ons uitsluitend richten op de huurverhoging bij woningverbetering.
Onder woningverbetering verstaan we in dit stuk slechts Energie Besparende Maatregelen
(dus verwarming en isolatie).
Alle overige “woningverbeteringen” zijn reeds ondergebracht in het ZAV-beleid, beleid
verbeteringswensen en het schuttingenbeleid.
Uit de bespreking met de projectgroep is echter wel gebleken dat deze beleidsstukken nog
niet naar tevredenheid zijn opgesteld op dit moment. Hier zal dus nog apart naar gekeken
moeten worden en concrete voorstellen voor aanpassingen in het beleid zullen door de
betrokkenen moeten worden opgesteld.
Om verwarring te voorkomen, zal er vanaf nu voor dit stuk gesproken worden over
huurverhoging bij EBM.
3.
Doelstelling en randvoorwaarden
Doelstelling:
 Bij de uitvoering van EBM wordt een vergoeding van de bewoner gevraagd in de
vorm van een huurverhoging, zodat enerzijds (een gedeelte van) de investering wordt
terugverdiend en anderzijds er een bewustwording is/komt bij de huurders voor het
investeren in EBM die voor hen uiteindelijk een kostenbesparing op zullen leveren;
Randvoorwaarden:
 De vergoeding bij een complexmatige aanpak, mag de 70% regeling niet bijten. (70%
van de bewoners moet instemmen met de uitvoering van de werkzaamheden tegen
de voorgestelde huurverhoging, anders gaat het project niet door);
 Bij een individuele aanpak worden de maatregelen alleen kostendekkend uitgevoerd
door Woningbelang.
4.
Mogelijkheden
Er zijn verschillende mogelijkheden om een huurverhoging bij de uitvoering van EBM te
bepalen:
 O.b.v. investering
o Voordelen:
 Kostendekkend
o Nadelen:
 Betaalbaarheid van de woningen
2



 Bij complexgewijs aanbieden: 70% regeling
O.b.v. extra punten
o Voordelen:
 (Gedeelte van) de investering al eerder terugverdienen
o Nadelen:
 Betaalbaarheid van de woningen
 Bij complexgewijs aanbieden: 70% regeling
Percentage van de verwachte besparing
o Voordelen:
 Bij complexgewijs aanbieden: 70% regeling
 Gedeelte van de investering al eerder terugverdienen
o Nadelen:
 Waarschijnlijk niet gehele investering terugverdienen
 Besparing is niet op voorhand bekend (pas vlak voor uitvoering)
Vast bedrag per onderdeel (bijv dubbel glas, dakislolatie, etc)
o Voordelen:
 Administratief makkelijk uit te voeren voor Woningbelang
 (Gedeelte van) de investering al eerder terugverdienen
o Nadelen:
 Moeilijk te communiceren/uit te leggen aan bewoners ivm
verschillende aantallen, besparing, etc.
5.
Gemaakt keuze en argumentatie
EBM’s kunnen individueel aangevraagd of complexgewijs aangeboden worden door
Woningbelang. Voor beide situaties moeten we bekijken hoe we een huurverhoging vragen
aan zowel zittende huurders (tijdens bewoning) als aan nieuwe huurders (bij mutatie).
Uit de doorrekeningen die we bij de bepaling van de streefhuurpercentages hebben
gemaakt, is al gebleken dat het in rekening brengen van een huurverhoging bij zittende
huurders financieel gezien voor Woningbelang niet zo heel veel impact heeft.
Verder heeft het de voorkeur om naast de financiële kant, vooral ook rekening te houden met
de ambitie die Woningbelang heeft om in 2013 voor 40% van haar totale bezit een C label of
hoger te hebben, waarvan voor 19% van het totale bezit een B label of hoger. Tevens
conformeren we ons aan het convenant: 20% wordt bespaard op het gasverbruik in de
bestaande voorraad over de periode 2008-2018.
Hiervoor is het nodig de complexgewijze geplande uitvoering van EBM maatregelen door te
laten gaan en daarom dus de 70% instemming van bewoners te behalen.
Er is geprobeerd om op landelijk niveau ervaringscijfers te krijgen van andere corporaties
over EBM-projecten. Helaas zijn dergelijke projecten bij praktisch elke corporatie in de
opstart-fase en is er dus nog weinig informatie voorhanden. Er is wel contact geweest met
Atriënsis en met de energiecoördinator van Aedes en de ervaringen die zij tot nu toe hebben
opgedaan en de trends die zichtbaar lijken te worden, zijn opgenomen in dit voorstel.
Algemene lijn hierin is dat de meeste corporaties bij zittende huurders uit gaan van de
verwachte besparing en bij nieuwe huurders van het nieuwe aantal punten. Een eventuele
“psychische” grens voor een huurverhoging is tot nu toe niet hard vast te stellen.
Het volgende wordt voorgesteld:
EBM Individueel:

Verzoek voor uitvoering EBM akkoord indien
o
restant levensduur van een complex minimaal 10 jaar is;
o
de woning het label “doorexploiteren” heeft;
o
de woning niet binnen nu en 3 jaar op de planning staat om complexgewijs aan te
pakken. (Om te voorkomen dat je in de knel komt met je 70%).
3
o


Woningbelang het uitvoert. Huurder mag het niet zelf uitvoeren (moet dus uit het
ZAV-beleid worden gehaald) i.v.m. slechte ervaring op het gebied van kwaliteit tot
nu toe.
Huurverhoging zittende huurder:
o
Kostendekkend o.b.v. investering en restant levensduur van de woning;
Huurverhoging nieuwe huurder na mutatie:
o
Punten worden direct na uitvoering van de werkzaamheden opgenomen in de
WWS-punten. Bij mutatie krijgt een woning o.b.v. de nieuwe punten en het
streefhuurpercentage een nieuwe huur.
EBM complexgewijs:

Uitvoering geschiedt o.b.v. meerjarenplanning Woningbelang (PO)

Huurverhoging zittende huurder:
o
We wilden hiervoor een voorstel maken dat voor alle projecten gebruikt kon
worden, echter dit is niet mogelijk. We kunnen de verwachtte kostenbesparing
namelijk niet boven water krijgen. De instanties die hier inzicht in zouden moeten
hebben, geven aan dat het van zoveel variabelen afhankelijk is, dat zij niet in
algemene zin hier iets over kunnen zeggen.
Voorstel is daarom om per project een MT voorstel voor de huurverhoging voor
zittende huurders te maken. Zodra we namelijk daadwerkelijk met een project aan
de slag gaan in de voorbereiding, laat VG een berekening maken door Atriënsis
om de verwachtte besparing inzichtelijk te maken. O.b.v. deze berekening,
kunnen we vervolgens een huurverhoging berekenen. Uitgangspunten hierbij zijn:

Huurverhoging wordt kostendekkend berekend o.b.v. investering en restant
levensduur van de woning, mits:
o
De woonlastenwaarborg moet behaald worden. Zo voorkomen we dat
we achteraf nog een huurverlaging moeten doorvoeren. Niet alleen
zorgt dit voor veel administratieve lasten, maar ook zal dat het imago
van Woningbelang niet veel goed doen. Hierdoor kan bij latere
projecten bij bewoners het beeld ontstaan dat het verhaal van
Woningbelang “niet klopt”, waardoor de 70% deelname in gevaar kan
komen.
Om dit te bereiken zullen we een bepaald percentage van de
besparing die in het maatwerkadvies genoemd wordt, als maximum
moeten aanhouden. Probleem is alleen dat het ook hier aan goede
ervaringscijfers ontbreekt. Wel weten we dat de besparing uit het
maatwerkadvies vaak wat hoger uitvalt dan de daadwerkelijke
besparing. Dit heeft voornamelijk te maken met een juiste
omgang/instelling van de EBM-installaties door de gebruikers. Om een
goede marge aan te houden voor de Woonlastenwaarborg adviseert
Atriënsis om maximaal 75% van de besparing als huurverhoging aan
te houden. (Indien er meer ervaringscijfers bekend zijn, kan dit
percentage aangepast worden)
o
Team Wijken moet de overtuiging hebben dat met de voorgestelde
huurverhoging, de 70% deelname behaald wordt zodat het project
doorgang kan vinden.

De huurverhoging wordt de eerste maand volgend op de datum dat de
laatste woning is opgeleverd, bij alle bewoners in rekening gebracht.
4

Huurverhoging nieuwe huurder na mutatie:
o
Punten worden direct na oplevering van de laatste woning in een complex,
opgenomen in de WWS-punten. Bij mutatie krijgt een woning o.b.v. de nieuwe
punten en het vastgestelde streefhuurpercentage een nieuwe huurprijs.
Tot nu toe is in het ZAV beleid opgenomen dat een huurder zelf EBM mag uitvoeren (CV,
dak-, spouw- vloer- en glasisolatie). Zoals hierboven aangegeven, is het voorstel deze
mogelijkheid te verwijderen (per september 2011). Tot die tijd kon het echter wel en dus is er
een mogelijkheid dat een huurder voor eigen rekening EBM heeft aangebracht. We handelen
dan als volgt:

EBM’s worden beoordeeld en eventueel afgerekend volgens de regels zoals ze tot 1
september 2011 in het ZAV beleid zijn vastgelegd.

Vervolgens krijgt de huurder gewoon hetzelfde pakket aangeboden als de overige
huurders, volgens de vastgestelde huurverhoging.
Ook kan het voorkomen dat een huurder al eerder op individuele aanvraag EBM heeft laten
uitvoeren door Woningbelang tegen een kostendekkende huurverhoging. We handelen dan
als volgt:
 EBM’s worden beoordeeld t.a.v. EBM die dan complexgewijs worden aangeboden;
 Huurder krijgt hetzelfde (totale) pakket aangeboden als de overige huurders (dus incl
evt al uitgevoerde EBM’s), echter met een korting op de vastgestelde huurverhoging
(korting bedraagt de reeds in rekening gebrachte kostendekkende huurverhoging incl
indexering).
Voorbeeld:
Vastgestelde huurverhoging voor complexgewijs EBM bedraagt €14,-. Huurder heeft
al jaren dubbel glas en betaalt hiervoor een kostendekkende huurverhoging van €4,(incl indexering). Huurder krijgt het totale pakket dan aangeboden voor nog €10,extra huurverhoging (de €4 die hij al betaalde blijft staan), ongeacht of de reeds
uitgevoerde EBM blijft zitten of niet.
Let op:
Aangezien we (nog) geen Woningcartotheek hebben, zijn dit soort aanpassingen niet in het
systeem terug te vinden. We zullen dit beleid dan ook niet proactief zelf aangeven bij een
huurder, maar laten het aan de eigen verantwoordelijkheid van de huurder over. Het zou
Woningbelang anders te veel research opleveren in de dossiers. We gaan er vanuit dat een
huurder zelf wel aan de bel trekt, indien hij al extra huur betaalt voor een voorziening die we
nu dan opnieuw zouden uitvoeren. Op het moment dat een huurder dit meldt bij
Woningbelang kunnen we vervolgens alles uitzoeken in de dossiers.
We moeten ons er echter wel van bewust zijn dat deze werkwijze wel financiële gevolgen
heeft voor Woningbelang. Stel dat een huurder 5 jaar geleden dubbel glas heeft
aangevraagd en gekregen en hij o.b.v. een restant levensduur van bijv 20 jaar een
kostendekkende huurverhoging heeft gekregen, gaan we nu 15 jaar “tekort” krijgen op deze
investering. Aan de andere kant is het ook zo dat indien een huurder dit laat uitvoeren en het
complex uiteindelijk een levensduurverlenging krijgt, we de huurverhoging van deze huurder
gewoon door laten lopen. Hier verdienen we dan dus weer op.
5