PowerPoint-presentatie - Huurdersfederatie Alert

Kaders portefeuillestrategie
Eigen Haard
Bijeenkomst Alert, 12 november 2015
Aanleiding
• Nieuwe Woningwet; passendheidsnormen,
scheiding daeb en niet –daeb, nieuw WWS
• Nieuwe ondernemingsstrategie
Doel/definitie PS
Een onderbouwing en verdieping van de toekomstvisie en missie op het gebied van
wonen, vastgoed en financiën.
De portefeuillestrategie vormt daarmee het kader voor projectontwikkeling en het
portefeuillemanagement op tactisch en operationeel niveau.
Belangrijkste basis voor PS
• Uitgebreid woningmarkt- en
woonbehoefteonderzoek in de stadsregio
Amsterdam.
• Uitkomsten stakeholdersdialoog
Thema’s binnen de PS
•
•
•
•
•
Huurprijs
Toewijzing
Vijvers
Vastgoed
Checks en randvoorwaarden
1. Huur
•
Huursom maximaal benutten, in principe door indexatie
Jaarlijks wettelijk voorgeschreven maximale stijging huursom benutten. In eerste
instantie alleen met de jaarlijkse huurverhoging
•
Differentiatie jaarlijkse huurverhoging middels staffels binnen indexatie
Indexeren afhankelijk % max. redelijke huur
•
Huursomneutraal harmoniseren
Uitgangspunt is huidige huur = streefhuur. Huursom totale portefeuille na nieuwe
huurharmonisatiebeleid niet laten stijgen of dalen, wel onderling verschuivingen
omhoog en omlaag
•
Gebruik inkomensafhankelijke huurverhoging (+4%)
Inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren voor inkomens > € 39.000
2. Toewijzing
•
Passend toewijzen: 100% huurtoeslagontvangers woning € 575/618
Alle woningen passend toewijzen aan de BBSH doelgroep 1 en 2 p.s.h.h. <575
en meerpersoons h.h. <618
•
Dure SH segment € 618-710 passend toewijzen (betaalbaar en wettelijk
toegestaan)
Dure sociale segment voor BBSH + en groep € 34-39.000 m.u.v.
eenpersoonshuishoudens en met voorrang voor gezinnen
•
Vrije sector huur aanbieden aan middeninkomens tot € 50.000
VSH woningen tot maximaal € 850/€1000 exclusief aanbieden voor midden
inkomens tot max. 43.000/€ 50.000, naar huur en inkomen gedifferentieerd per
gemeente
3. Vijvers
•
Herijken VSH vijver -> 10%: liberaliseren woningen met markthuur € 710-1000
VSH maximaal 10% portefeuille, gedifferentieerd naar gemeente
•
Minder en minder kleine woningen verkopen uit bestaande voorraad. Herijken
verkoopvijver; optimaliseren bestaande verkoopvijver en (op termijn) aanvullen
met duurdere woningen
Inperking verkoop vijver en verkoop woningen met hoge markthuur
4. Vastgoed
•
Verbeteren energie-labels en toegankelijkheid
Wegwerken slechte labels en fysieke toegankelijkheid bezit verbeteren
•
Conditie/verversing nog nader uitwerken: wat is nodig ?
Uitgangspunten t.a.v. verversingsgraad en daarmee verbonden definities worden
nog verder uitgewerkt
•
Kwaliteit (uitrusting/WWS) uitwerken i.r.t. huurprijs: wat is reëel?
Gewenste / beoogde kwaliteit per huursegment nader uitwerken
•
Nieuwbouw nieuw concept: ook klein, goedkoop en standaardisatie
5. Checks / randvoorwaarden
•
Voor Amsterdam checken op 75% afspraak
75% van SH aanbod onder aftoppingsgrenzen aanbieden, minimaal 65% VSH
<€971 aanbieden aan middeninkomens
•
Check portefeuillebeleid op gemeente en soms buurtniveau (verkoop)
Check op (aanbiedings)afspraken per gemeente
•
Financiële haalbaarheid
Ook m.b.t. knippen van de portefeuille in een Daeb en niet-Daeb tak
•
Zo simpel mogelijk voor de uitvoering
Geen onduidelijkheden voor de operationele afdelingen