2016 12 16 Toelichting bij discussiepunten Huurbeleid 2017

Notitie: Toelichting op discussiepunten Huurbeleid 2017
Aan: bestuursleden Alert
Van: werkgroep Huursombenadering
( Muriel Hopman (EH), Hans Visser (Alert), Jeroen Ohlenbusch (EH)
en Hennie van Rijn (Alert)
In de werkgroep is het overleg over de komende huurverhoging voorbereid.
Er is voor gekozen om te starten met een discussie tussen bestuur Alert en
vertegenwoordigers van Eigen Haard over de belangrijkste aspecten van de huurverhoging.
Die discussiepunten staan in bijgaande sheetpresentatie.
Ter voorbereiding en om de kennis op te frissen staat hieronder per discussiepunt (vet) een
korte toelichting van de werkgroep en eventueel een eerder door Alert ingenomen
standpunt (in blauw).
Verder sturen we toe:
- Huurbeleid regio West, van de Woonbond
- Huurbeleid 2017, brochure van de Woonbond
Sheet 3. Knoppen: huurharmonisatie, jaarlijkse huurverhoging en huurbeleid projecten
-
-
-
-
-
-
-
3.1 Huurharmonisatie
Handhaven huidige situatie: dezelfde woningen vallen in verschillende huurprijsklassen?
Dit jaar wordt bij mutatie de huur bevroren in de huurklasse  per klasse grote
prijsverschillen tussen woningen. Moet volgend jaar gewerkt worden met een streefhuur per
klasse (bijv. 70% max. huur), waardoor per prijsklasse vergelijkbare woningen dezelfde huur
krijgen.
Hanteren van een % maximaal redelijk of harde streefhuur?
Alert: Huurverlaging voor “dure” scheefwoners
Eerst moet gedefinieerd worden wanneer sprake is van “duur scheefwonen”en dan
geanalyseerd hoe groot het probleem is.
3.2 Jaarlijkse huurverhoging
Alert: Geen huurverhoging voor woningen die in eerste halfjaar verhuurd worden
Werken met staffels: < 70% of > 70%, <80% of > 80%, of iedereen hetzelfde?
Om de huurverhoging te relateren aan de kwaliteit van de woning zouden 3 staffels gebruikt
kunnen worden. Bijv. < 70% max. huur; 70%< huur<80% max. huur en > 80% max. huur
Alert: Hoe bepalen wie huur(verhoging) niet kan betalen door te laag inkomen.
3.3 Huurbeleid projecten
Differentiëren in Renovatie- en nieuwbouwprojecten?
Aftoppen voor zittende huurders?
Zie uitspraak Geschillencommissie Kaderafspraken inz. Aftoppen na renovatie.
Sheet 4. Inkomensafhankelijke huurverhoging
Welke ruimte benutten we?
Alert: Matiging inkomens afhankelijke huur bij inkomen < € 44.360 en huur > € 800
Aandachtspunt: gemengde buurten. (Wanneer huurders met hogere inkomens uit bepaalde
buurt doorstromen.)
Welke maximale huurgrens houden we aan?
Sheet 5. Huurverhoging vrije sector huur
Veel contracten laten geen hogere huurverhoging toe. In 50% van de vrije sector contracten ( de
oude contracten) is de jaarlijkse huurverhoging gemaximeerd op inflatievolgend.
De afgelopen jaren zijn voor de andere contracten de huurverhogingen niet erg hoog geweest.
Nu wordt bij nieuwe verhuringen de huur afgetopt conform de afspraken in Portefeuillestrategie.
Huren kunnen ook niet hoger dan marktconform worden verhoogd.
Discussiepunten:
- Hoe bewaken we de betaalbaarheid in de VSH?
Alert: Vrije sector; bij lagere midden inkomens huur gerelateerd aan inkomen (zoals in
Portefeuillestrategie) en matiging huurverhogingen.
- Hoe zorgen we ervoor dat er blijvend doelmatig wordt verhuurd? => flexibel huurcontract?
-
-
Sheet 6. Maatwerk voor schrijnende gevallen
Eigen Haard heeft maatwerkregeling: de ‘Alert regeling’
Samenwerkingsafspraak Amsterdam:
• Huurders met inkomen tot 120% bijstand krijgen een huurverlaging tot
aftoppingsgrens maximaal 586/628.
• D.w.z. EH verlaagt de huur en de gemeente compenseert gedurende 2 of 3 jaar de
vermindering van inkomsten.
• Dit is bedoeld als tijdelijke maatregel, die huurders worden ook begeleid naar een
goedkopere woning.
• Andere gemeentes zouden vergelijkbare afspraken kunnen opnemen in de
Prestatie Afspraken 2017. Nu zouden procesafspraken kunnen worden gemaakt om nut
en noodzaak van zo’n regeling te onderzoeken.
…% bij EH heeft minimaal 3 maanden achterstand
Discussiepunten:
- Eerst de omvang en aard doelgroep bepalen dan pas inzet bepalen: huurverlaging of andere
woning.
Maatregelen i.v.m. betaalbaarheid van huren/ woonlasten moeten doelgericht genomen worden.
Het is niet zinvol om bijv. alle huurders een inflatievolgende huurverhoging te geven, terwijl slechts
30% van die huurders onder de armoedegrens zaten. (Voorbeeld Woonbond)
Het is moeilijk om te bepalen welke huurders problemen hebben omdat hun huur te hoog is t.o.v.
hun inkomen.
- Ook problematiek in andere gemeenten? Politiek ook een issue?
- Ook maatwerk voor VSH?
7. Financiële aspecten
Alert: Zichtbaar maken (concreet) waar inkomsten uit huurverhoging heen gaan, als Alert akkoord
gaat met minder matiging van huurverhoging
Alert: Transparantietool gebruiken om AB-leden inzicht te geven in financiële consequenties van
keuzes