Actuele politieke ontwikkelingen

HV JR Java
Algemene Leden Vergadering
Amsterdam, 16 juni 2014
De positie van huurders met
een geliberaliseerde huurprijs
Nederlandse Woonbond, Frank Agterkamp
Twee huursectoren
• Maximale huurprijs wordt voor “sociale”
huurwoning bepaald door:
Puntentelling (woningwaarderingsstelsel
WWS).
• Boven de liberalisatiegrens is de huurprijs
in principe vrij.
De liberalisatiegrens
• Huidige liberalisatiegrens is: € 699,48
• Woningen van 140 WWS-punten of meer mogen
op dit moment alleen bij ingang huurcontract
geliberaliseerd verhuurd worden.
• Aanvangshuur kan binnen zes maanden na
ondertekening huurcontract gecontroleerd
worden bij Huurcommissie.
• Geliberaliseerde huurprijs (> €699,48) en woning
minder dan 140 punten. Huur wordt naar
beneden bijgesteld.
Liberalisatiegrens
Datum
Huurprijs /
maand
Euro
1-jan-14
€ 699,48
1-jan-13
€ 681,02
1-jan-12
€ 664,66
1-jan-11
€ 652,52
1-jul-10
€ 647,53
1-jul-09
€ 647,53
1-jul-08
€ 631,73
1-jul-07
€ 621,78
1-jul-06
€ 615,01
1-jul-05
€ 604,72
1-jul-04
€ 597,54
1-jul-03
€ 585,24
1-jul-02
€ 565,44
1-jul-01
ƒ 1193,--
€ 541,36-
1-jul-00
ƒ 1149,--
€ 521,39-
1-jul-99
ƒ 1107,--
€ 502,33-
1-jul-98
ƒ 1085,--
€ 492,35-
1-jul-97
ƒ 1085,--
€ 492,35-
1-jul-96
ƒ 1047,92
€ 475,53-
1-jul-95
ƒ 1007,50
€ 457,18-
1-jul-94
ƒ 963,75
€ 437,33-
Geliberaliseerde huren
• Huurders die een huurcontract hebben van vóór
1 juli 1994 (nieuwbouwwoningen vanaf 1 juli
1989) kunnen nooit een geliberaliseerde
huurprijs hebben, ongeacht de huur die betaald
wordt. Niet van toepassing bij HV JR JAVA
• Huurverhoging geliberaliseerde woningen wordt
meestal bepaald in huurcontract.
• Vaak met opslapercentages boven inflatiepercentage of het prijsindexcijfer van het CBS.
Geliberaliseerde huren
• Zelf prijsindexcijfer berekenen met rekentool op
de website www.cbs.nl
• Geen bepaling in het huurcontract?
• Slecht nieuws voor huurders, de verhuurder mag
de huur in principe ieder jaar met een willekeurig
percentage verhogen.
• Vaak ook bepaling in huurcontract dat de huur
iedere vijf jaar aangepast wordt aan de
“marktomstandigheden”.
Geliberaliseerde huren
• Verhuurder AHAM in Haarlem wilde de huren in
één keer verhogen van ca. € 1.000,- naar
ca. € 2.000,• Via kantonrechter is huurverhoging deels
ongedaan gemaakt, omdat de nieuwe huurpijs
ver boven de marktprijs lag.
• Marktprijs werd in dit geval bepaald door de
huurpijs van gelijkwaardige woningen in de
omgeving.
Inkomensvoorbeelden
Jaarinkomen
belastbaar
Per maand
belastbaar
Per maand Max. last bij
netto
25%-30%
huurqoute
€ 34.000,-*
€ 2.600,-
€ 1.700,-** € 425,- /
€ 510,-
€ 40.000,-
€ 3.100,-
€ 2.000,-** € 500,- /
€ 600,-
€ 44.000,-
€ 3.400,-
€ 2.200,-** € 550,- /
€ 660,-
* Huishoudens met belastbaar inkomen > € 34.678 komen niet in aanmerking voor
een “sociale” huurwoning en zijn aangewezen op de geliberaliseerde sector.
** Exclusief vakantiegeld, bedragen zijn indicaties, want ook afhankelijk van de
samenstelling van het huishouden.
Voorbeelden huurstijgingen
Huurverhoging
2,5 %
inflatie
Huurverhoging
4,5 %
Huurverhoging
6,5%
huur
2012
huur
huur
huur
€ 800
2013: € 820
2014: € 840,50
2013: € 836
2014: € 873,60
2013: € 852
2014: € 907,38
€ 1.200
2013: € 1.230
2014: € 1.260,75
2013: € 1.254
2014: € 1.310,43
2013: € 1.278
2014: € 1.361,07
€ 1500
2013: € 1.537,50
2014: € 1.575,94
2013: € 1.567,50
2014: € 1.638,38
2013: € 1.597,50
2014: € 1.701,34
3 momenten:
• Bij mutatie
• Na verbetering
• Jaarlijks
Huurverhogingsvoorstel?
• Hoeft in de geliberaliseerde sector niet als de
huurverhoging duidelijk in het huurcontract
geregeld is, de huurder moet dan zelf actie
ondernemen.
• Bij variabele huurverhogingspercentages moet
de huurverhoging voor de ingangsdatum
aangekondigd worden.
• Institutionele beleggers als Bouwinvest
kondigen de huurverhoging over het
algemeen wel schriftelijk aan.
Wet overleg Huurders-Verhuurder
de “Overlegwet”
• Huurdersorganisatie heeft recht op overleg over
huurverhogingsbeleid.
• Bij beleidswijzigingen i.z. het huurverhogingsbeleid is
recht op het uitbrengen van gekwalificeerd advies.
• Als de verhuurder de artikelen uit de
overlegwet goed naleeft, zijn de
mogelijkheden van de huurdersorganisatie
beperkt vanwege ontbreken instemmingsrecht.
Invloed uitoefenen op beleid verhuurder
•
•
•
•
•
Via het overleg.
Via de kantonrechter.
Druk zetten via de media.
Gedragscodes IVBN?
Andere mogelijkheden?
Geliberaliseerde huren
Vragen?