Inkomensafhankelijke huurverhoging: Veel gestelde vragen en

Inkomensafhankelijke huurverhoging: Veel gestelde vragen en antwoorden
Versie april 2016
INHOUD
Vragen over huurverhoging: 1 t/m12
Vragen over inkomensverklaringen: 13 t/m 18
Vragen over bezwaarmogelijkheden: 19 t/m 28
VRAGEN OVER HUURVERHOGING
1. Hoe hoog mag de huurverhoging zijn van een zelfstandige woning?
Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van uw
huishoudinkomen. Gekeken wordt naar het huishoudinkomen in 2014 van alle bewoners op
de peildatum. De peildatum is 1 juli 2016.
Voor de verschillende inkomensgroepen geldt de volgende verdeling:
 Inkomen lager dan € 34.678
: het maximale percentage = 2,1%
De werkelijke huurverhoging is afhankelijk van de huur die u nu betaalt. Wanneer een
woning op de streefhuur* zit verhogen we de huur met 0%. Zit de woning nog niet op de
streefhuur dan is het percentage afhankelijk van de afstand tussen de huidige huur en de
streefhuur, hoe groter de afstand hoe hoger de huurverhoging met een maximum van
2,1%;
 Inkomen tussen € 34.678 en € 44.360 : 2,6%;
 Inkomen hoger dan € 44.360
: 4,6%.
* De streefhuur is de huur die Rentree wil bereiken voor de woning en is een percentage van de
maximaal toegestane huur. De maximaal toegestane huur wordt bepaald op basis van het aantal
punten in het woningwaarderingsstelsel. Het puntensysteem voor sociale huurwoningen geeft de
kwaliteit van de woning aan. De woning krijgt punten voor onder meer de grootte van de kamers,
voorzieningen in de keuken en badkamer, energieprestatie en woonomgeving. Bij het puntenaantal
hoort een maximale huurprijs.
2. Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor onzelfstandige woningen,
woonwagens en woonwagenstandplaatsen?
Nee. Voor onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen geldt het
basishuurverhogingspercentage van 2,1% als maximaal huurverhogingspercentage.
3. Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen?
Het gezamenlijke inkomen van u en de overige bewoners die op de peildatum op uw adres
staan ingeschreven in de basisregistratie personen van de gemeente.
4. Tellen alle inkomens mee?
Alle inkomens tellen mee van alle bewoners op de peildatum, dus ook die van inwoners en
kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2016 nog geen 23 jaar waren,
telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon ligt. Door de Belastingdienst wordt dit
inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt dus alleen dat deel van
het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt.
5. Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de inkomensafhankelijke huurverhoging?
Voor het aantal leden van het huishouden wordt gekeken naar de samenstelling op 1 juli
2016.
Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen in 2014 van alle bewoners.
6. Welke huishoudgegevens hanteert de Belastingdienst bij de eerste opvraag van de
inkomensindicaties?
Dat zijn de gegevens van de samenstelling van het huishouden zoals die op het moment van
de aanvraag – bijvoorbeeld in maart of april 2016 – bij de Belastingdienst bekend zijn. U kunt
bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel als de samenstelling van het huishouden
op 1 juli niet overeenkomt met de gegevens van de Belastingdienst en het huishoudinkomen
in 2014 daarmee lager is. Zorg ervoor dat u vóór 1 juli 2016 de gegevens laat aanpassen bij
de gemeente, zodat het uittreksel BRP (voorheen GBA) de juiste gegevens bevat. Zie vraag
20 voor informatie over de tweede inkomensverklaring.
7. Mag de huurprijs boven de huurtoeslaggrens (= liberalisatiegrens) uitstijgen?
Ja, dat mag als de woning voldoende punten volgens het Woningwaarderingsstelsel heeft en
de maximaal toegestane huurprijs boven de huurtoeslaggrens ligt. In 2016 ligt de
huurtoeslaggrens op € 710,68.
8. Wanneer kan de huur niet extra worden verhoogd?
Dat kan niet als iemand in het huishouden behoort tot een door de minister aangewezen
groep gehandicapten of chronisch zieken. Of als het huishoudinkomen in 2015 lager was
dan in 2014. Uiteraard moet het inkomen van 2015 dan wel in een lagere groep vallen.
Omdat Rentree deze gegevens niet vooraf heeft, moet u die informatie inbrengen in een
bezwaarprocedure tegen de huurverhoging.
9. Welke groep gehandicapten en chronisch zieken zijn door de minister aangewezen?
De door de minister aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken die bezwaar
kunnen maken tegen een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel (dus een
huurverhogingsvoorstel van meer dan 2,1%) bestaat uit huishoudens waarbij:
a. u of een ander lid van uw huishouden op grond van artikel 2.1 van het Besluit
zorgverzekering voor een periode van ten minste een jaar en ten minste 10 uur per week
verpleging of verzorging als bedoeld in artikel 2.10 van dat besluit (verpleging en
verzorging zonder verblijf) ontvangt;
b. in geval van een meerpersoonshuishouden aan u of een ander lid van uw huishouden
een blijk van waardering voor mantelzorgers is verstrekt als bedoeld in artikel 2.1.6 van
de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 en waarbij die mantelzorg is verleend aan
een ander lid van uw huishouden;
c. u of een ander lid van uw huishouden in het bezit is van een indicatiebesluit als bedoeld
in artikel 1.1.1 van de Wet langdurige zorg voor verblijf als bedoeld in artikel 3.1.1, eerste
lid, onderdeel a van die wet, of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse
levensverrichtingen als bedoeld in artikel 10.1.4 van die wet;
d. aan u of aan een ander lid van uw huishouden een beschikking is verstrekt ten behoeve
van voorzieningen aan de betreffende woonruimte op grond van artikel 1, eerste lid,
onder c, van de Wet voorzieningen gehandicapten of artikel 1, eerste lid, onderdeel g,
onder 6, van de Wet maatschappelijke ondersteuning, of ten behoeve van een
woningaanpassing als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke
ondersteuning 2015;
e. u of een ander lid van uw huishouden met een verklaring van de huisarts kan aantonen
dat u blind bent of een ander lid van het huishouden blind is.
10. Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor woningen in de vrije
sector?
Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt niet voor woningen in de vrije sector.
Huurders in de vrije sector kunnen wel een huurverhoging krijgen van meer dan 2,1%, maar
die mag niet inkomensafhankelijk zijn. De hoogte van de huurverhoging in de vrije sector is
afhankelijk van eventuele bijzondere afspraken die in de huurovereenkomst staan.
11. Vervalt mijn huurtoeslag als de huur door de huurverhoging boven de
huurtoeslaggrens uitkomt?
Wanneer u nu huurtoeslag ontvangt, houdt u recht op huurtoeslag ook als de huur boven de
huurtoeslaggrens van € 710,68 uitkomt. Bij een nieuwe aanvraag moet de huur wel lager zijn
dan de huurtoeslaggrens.
12. Welke huurverhoging krijg ik als er geen inkomen bekend is bij de
Belastingdienst?
Dan krijgt u maximaal een huurverhoging van 2,1% afhankelijk van uw huidige huur ten
opzichte van de streefhuur (zie ook vraag 1). Het huurverhogingsvoorstel mag alleen
inkomensafhankelijk zijn als er een inkomensverklaring van de Belastingdienst kan worden
bijgevoegd.
VRAGEN OVER INKOMENSVERKLARINGEN
13. Wanneer wordt een inkomensverklaring verstrekt door de Belastingdienst?
Er wordt alleen een inkomensverklaring afgegeven als het inkomen van uw huishouden
boven € 34.678 ligt.
14. Wat wordt op de inkomensverklaring vermeld?
Op de inkomensverklaring worden de inkomensgroep en het aantal inkomensontvangers van
uw huishouden op de peildatum vermeld.
15. Waarvoor mag Rentree de inkomensverklaring gebruiken?
De inkomensverklaring mag Rentree alleen gebruiken voor het doen van een
huurverhogingsvoorstel. Het is niet toegestaan de informatie ergens anders voor te
gebruiken.
16. Moet de inkomensverklaring bij de huurverhogingsbrief worden gevoegd?
Ja, dat moet.
17. Mag Rentree inkomensindicaties opvragen voor alle woningen?
Nee, dat mag alleen voor zelfstandige woningen met uitzondering van kamers, woonwagens
en standplaatsen en de vrije sectorwoningen.
18. Hoe weet ik of Rentree een inkomensverklaring van mijn woning heeft
opgevraagd?
U ontvangt van de Belastingdienst een melding per brief. Daarin staan geen details over de
verstrekte gegevens, alleen een melding dat de gegevens zijn verstrekt.
VRAGEN OVER BEZWAAR TEGEN DE INKOMENSAFHANKELIJKE HUURVERHOGING
19. Wanneer kan ik een bezwaar indienen op basis van het inkomen?
Dat kan alleen wanneer de voorgestelde huurverhoging MEER is dan 2,1% EN daarnaast
één van onderstaande situaties op u van toepassing is:
1. Uw huishoudinkomen vermeld op de inkomensverklaring klopt niet;
2. Uw huishoudinkomen in 2015 is lager dan het inkomen in 2014;
3. Uw huishouden behoort tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten. Zie
ook vraag 9.
20. Wanneer vraagt Rentree een tweede inkomensverklaring op?
Als u in een bezwaar aangeeft dat het inkomen van 2014 op de inkomensverklaring niet juist
is. Bijvoorbeeld omdat het aantal inkomensontvangers op de peildatum niet klopt of omdat
het inkomen later op een ander bedrag is vastgesteld. U hoeft bij uw bezwaar geen
inkomensgegevens te voegen. De tweede inkomensverklaring vragen wij op in juli 2016.
Zorg ervoor dat u vóór 1 juli 2016 de gegevens laat aanpassen bij de gemeente, zodat het
uittreksel BRP (voorheen GBA) de juiste gegevens bevat.
21. Hoe kan ik bewijzen dat mijn huishoudinkomen in 2015 lager was dan in 2014?
Dat dient u te bewijzen door de volgende stukken aan Rentree te overhandigen:
1. Een door de Belastingdienst afgegeven verklaring (IBRI-formulier) omtrent de
inkomensgegevens over het jaar 2015 van alle bewoners die ingeschreven staan op uw
adres
EN
2. Een uittreksel uit de Basisregistratie Personen (BRP), op te vragen bij de Gemeente,
waaruit blijkt hoeveel personen op de peildatum staan ingeschreven op uw adres.
22. Hoe vraag ik een inkomensverklaring aan?
Dat kan via de BelastingTelefoon: 0800 - 0543. De inkomensverklaring over 2015 kan
worden aangevraagd vanaf juni 2016.
23. Hoe kan ik bezwaar maken?
Voor 1 juli 2016 kunt u schriftelijk bezwaar maken bij Rentree. U kunt het formulier
downloaden op deze website.
Als Rentree vasthoudt aan de huurverhoging, dan moet Rentree de Huurcommissie vragen
het huurverhogingsvoorstel te beoordelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend,
maar zowel u als Rentree kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter.
24. Kan Rentree uw bezwaar afwijzen, omdat deze onterecht is?
Nee, dat is niet mogelijk. Rentree beoordeelt niet de juistheid van het bezwaar. Rentree kan
u er wel op wijzen dat een bezwaar naar de mening van Rentree niet terecht is en de reden
daarvoor aan te geven. Maar als u uw bezwaar niet intrekt, moet Rentree het bezwaar
doorsturen naar de Huurcommissie. Het is uiteindelijk aan de Huurcommissie om te bepalen
of uw bezwaar wel of niet terecht is. Wordt u in het ongelijk gesteld dan moet u een bedrag
van € 25 aan de Huurcommissie betalen.
Rentree kan een bezwaar wel erkennen en de eerder voorgestelde huurverhoging
aanpassen.
25. Wat gebeurt er als ik de huurverhoging niet betaal?
Als u geen bezwaar heeft ingediend en vervolgens de huurverhoging niet betaalt dan stuurt
Rentree u een betalingsherinnering. Misschien bent u vergeten om de huurverhoging te
betalen. Betaalt u ook daarna de huurverhoging niet dan ontvangt u vóór 1 oktober een
aangetekende herinnering van het voorstel tot huurverhoging. U heeft vervolgens tot 1
november de tijd om zelf alsnog een bezwaar tegen de huurverhoging bij de Huurcommissie
in te dienen. Let op, dit kan dan niet meer bij Rentree! Hiervoor betaalt u € 25 aan de
Huurcommissie. Dit bedrag krijgt u terug als de Huurcommissie u in het gelijk stelt.
26. Ik heb een inkomensverklaring waarop nog geen definitief inkomen staat. Is dat
een geldige onderbouwing van het inkomen in 2015?
Ja, ook een inkomensverklaring met een ‘voorlopig’ inkomen is geldig. De
inkomensverklaringen over 2015 van de Belastingdienst geven op dit moment bijna nooit het
definitief vastgestelde inkomen weer. Die verklaring geeft wel de definitieve
inkomensgegevens van werkgevers en uitkeringsinstanties en is daarom volgens de
regelgeving correct bewijsmateriaal.
27. Kan ik na 1 juli nog bewijsstukken voor mijn bezwaar aanleveren?
U kunt een bezwaar dat vóór 1 juli is ingediend nog na 1 juli nader onderbouwen.
Bijvoorbeeld door het later inleveren van een BRP-uittreksel (voorheen GBA-uittreksel),
inkomensverklaringen (IBRI-formulier) of bewijsmateriaal voor de categorie chronisch zieken
en gehandicapten.
28. Ben ik het bedrag dat ik aan de Huurcommissie moet betalen altijd kwijt?
Nee, de Huurcommissie kijkt welke partij gelijk heeft. Degene die het bezwaar bij de
Huurcommissie voorlegt, betaalt in eerste instantie een bedrag aan de Huurcommissie. Alle
bezwaren die vóór 1 juli bij Rentree zijn ingediend (en waarover geen overeenstemming is
bereikt), moeten door Rentree worden ingediend bij de Huurcommissie. Rentree betaalt voor
deze bezwaren aan de Huurcommissie. Als u pas bezwaar maakt ná 1 juli moet u zelf naar
de Huurcommissie en betaalt u in eerste instantie een bedrag van € 25. U krijgt dit bedrag
terug als u in het gelijk wordt gesteld. Als Rentree het bezwaar bij de Huurcommissie heeft
ingediend en u krijgt ongelijk dan moet u óók € 25 betalen.