2002-19484-EV Afsluiting grondexploitatie Smyrnastraat

Administratieve afsluiting
Smyrnastraat
gemeente Deventer
oktober 2002
1140.04 Metafoor Noord
Inhoudsopgave
1
2
Algemeen Smyrnastraat ............................................................................................................... 3
Administratieve eindafsluiting Smyrnastraat ................................................................................ 4
2.1
Inleiding ................................................................................................................................. 4
2.2
De jaarrekening ..................................................................................................................... 4
2.3
Raming toekomstige kosten en opbrengsten ........................................................................ 4
2.4
Kosten ................................................................................................................................... 5
2.5
Opbrengsten .......................................................................................................................... 5
2.6
Eindresultaat.......................................................................................................................... 6
2.7
Confrontatie kosten, opbrengsten en eindresultaat met vastgestelde grondexploitatie ...... 6
2.8
Reserveringen ten behoeve van de nog te maken kosten .................................................... 7
2.9
BTW-aspecten ....................................................................................................................... 7
3 Grondgebruik ................................................................................................................................ 8
3.1
Inleiding ................................................................................................................................. 8
3.2
Grondgebruik ......................................................................................................................... 8
3.3
Over te dragen gronden aan Stads- en Dorpsbeheer .......................................................... 8
4 Conclusies .................................................................................................................................... 9
4.1
Algemene conclusies ............................................................................................................ 9
4.2
Financiële conclusies ............................................................................................................ 9
4.3
Conclusies grondgebruik en over te dragen gronden ........................................................... 9
Bijlagen
a.
Exploitatiekaart
b.
Kaart Woonrijp maken
c.
BTW berekening
d.
d.
Kadastrale gegevens over te dragen gronden
Administratieve afsluiting Smyrnastraat
gemeente Deventer
1140.04
oktober 2002 2/9
1.
Algemeen Smyrnastraat
Het rapport “Administratieve afsluiting Smyrnastraat” bevat de afsluiting van de grondexploitatie voor
het complex “Smyrnastraat”. Het grootste deel van de werkzaamheden is inmiddels uitgevoerd,
bestaande en toekomstige werkzaamheden en opdrachten zijn echter reeds vastgelegd waardoor tot
afsluiting van de exploitatierekening kan worden overgegaan.
Het terrein aan de Smyrnastraat-Smyrnadwarsstraat, genaamd de Smyrnastraat, is een voormalige
zwembadlocatie.
Het terrein is geschikt gemaakt voor de realisatie van een moskee. De moskee moet zorgdragen voor
een goede invulling in de omgeving en bijdragen aan een voorziening als geloofsgebouw binnen de
gemeente Deventer. Uitgifte heeft plaatsgevonden aan de Islamitische vereniging en de bouw is reeds
in een gevorderd stadium.
De inbreidingslocatie Smyrnastraat is gelegen in de wijk Voorstad. De exploitatiegrens van het
complex “Smyrnastraat” wordt gevormd door:
- De Nieuwehuysstraat, Smyrnadwarsstraat en Smyrnastraat met het wijkgebouw, respectievelijk
aan de noord-, oost-, en zuidzijde en
- ten westen door de Oude begraafplaats.
Als Bijlage A is de exploitatiekaart opgenomen waarop de ligging van het complex “Smyrnadwarsstraat”, met de bijbehorende exploitatiegrenzen staat aangegeven.
In dit rapport wordt de financiële balans opgemaakt voor het complex “Smyrnastraat”.
Achtereenvolgens wordt in hoofdstuk twee ingegaan op de kosten, opbrengsten en het uiteindelijke
resultaat van de grondexploitatie van de “Smyrnastraat”. Tevens komen in dit hoofdstuk de BTW aspecten en het verleende krediet aan de orde. Door de herinrichting is het ruimtegebruik van deze
locatie gewijzigd. In hoofdstuk drie wordt aangegeven welke functieveranderingen hebben
plaatsgevonden en om hoeveel vierkante meters het hierbij gaat. Tot slot worden in hoofdstuk vier de
conclusies van dit rapport naast elkaar gezet.
Administratieve afsluiting Smyrnastraat
gemeente Deventer
1140.04
oktober 2002 3/9
2.
Administratieve eindafsluiting Smyrnastraat
2.1
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt naast de kosten en opbrengsten van het complex “Smyrnastraat” ook het
uiteindelijke resultaat aangegeven. Verder is paragraaf 2.7 een belangrijke paragraaf, omdat de
uiteindelijke kosten en opbrengsten en het eindresultaat van het complex “Smyrnastraat” naast de,
door de raad vastgestelde, grondexploitatie worden neergelegd. Tevens wordt ingegaan op de
jaarrekening, de stand van zaken omtrent de verstrekte kredieten en de BTW-aspecten.
2.2
De jaarrekening
In de jaarrekening over 2001 wordt onder meer de bouwrekening (P-staat) opgenomen. Deze P-staat
bevat een negatief saldo van € 170.547,-. Het saldo van de P-staat vormt de basis voor de afsluiting
van de grondexploitatie van de Smyrnastraat, alhoewel dit saldo nog afhankelijk is van de
gerealiseerde verplichtingen in het lopende jaar en tot op heden nog niet geboekte, aangegane
verplichtingen.
2.3
Raming toekomstige kosten en opbrengsten
Voor het complex “Smyrnastraat” zijn alleen nog kosten te verwachten. De nog te maken kosten zijn
vooral te categoriseren als zijnde inrichtingskosten en plankosten (zie tabel 1).
Tabel 1: raming kosten Smyrnastraat.
Nog te maken kosten per
31-12-2001
Verwerving
Sloopkosten
Beheer
Bodemonderzoek en sanering
Hoofdstructuur
Bouwrijpmaken
Woonrijpmaken
86.205
Groenvoorzieningen
Bijkomende werken
Nutsvoorzieningen
Planontwikkelingskosten
Bijzondere plankosten
Planvoorbereidingskosten
Bijdrage aan derden
Storting fondsen
BTW
Rente
Totale raming per 31-12-2001
27.258
5.627
9.743
1.440
10.120
14.067
0
29.304
11.086
194.850
Deze plankosten betreffen de begeleiding en financiële afwikkeling van het plan en zijn geraamd op
€ 21.303,-. De nog te maken kosten betreffen de inrichting van een parkeerplaats ad € 60.282,- en de
herstrating van het voetpad en de woonstraat. In de kosten van groenaanleg is ook de realisatie van
een speelplekje (€ 15.026,-) opgenomen. Onder de post “bijdragen aan derden” is een bijdrage in
kosten van de verplaatsing van het Jeugdhonk opgenomen. Conform de Vastgoedrapportage 2002
zijn geen kosten Storting fondsen opgenomen.
Administratieve afsluiting Smyrnastraat
gemeente Deventer
1140.04
oktober 2002 4/9
Voor de berekening van de rentekosten is de boekwaarde (per 31-12-2001) van de totale kosten en
totale opbrengsten van elkaar afgetrokken (€ - 490.802,- – € 320.255,- = € - 170.547,-). Vervolgens is
over het bedrag € - 170.547,00 een rente van 6,5% berekend, wat leidt tot een rentepost van € 11.086
(zie tabel 1). Voor de opbrengsten in het complex “Smyrnastraat” geldt dat deze reeds zijn
gerealiseerd.
2.4
Kosten
In tabel 3 zijn de kosten gespecificeerd die zijn gemaakt voor de ontwikkeling van het plangebied
Smyrnastraat (zie Bijlage B, Woonrijp maken). De totale kosten die per 31-12-2001 zijn gemaakt ten
behoeve van de realisatie van deze locatie komen uit op € 490.802,-.
Tabel 2: totale kosten van het complex “Smyrnastraat”.
Kosten complex
“Smyrnadwarsstraat”
Verwerving
Sloopkosten
Beheerkosten
Bodemonderzoek
Hoofdstructuur
Bouwrijp maken
Woonrijp maken
Groenvoorzieningen
Bijkomende werken
Nutsvoorzieningen
Planontwikkelingskosten
Bijzondere planontwikkelingskosten
Planvoorbereidingskosten
Bijdragen aan
derden
Storting fondsen
Niet verreken. BTW
Rentekosten
Totale kosten
A
B
Boekwaarde
Aangegane
Per 31-12-2001 verplichtingen
per 31-12-2001
292.643
0
115
54.253
0
0
0
0
0
0
55.298
C
Nog te maken
kosten vanaf
31-12-2001
0
0
0
0
0
0
86.205
27.258
5.627
9.743
A+B+C
Afsluiting
292.643
0
115
54.253
0
0
86.205
27.258
0
5.627
65.041
10.952
1.440
16.995
10.120
10.777
14.067
0
0
49.769
490.802
0
29.304
11.086
194.850
12.392
27.115
24.844
0
29.304
60.855
685.652
In de vorige paragraaf zijn de kosten begroot die na 31-12-2001 nog moeten worden gemaakt. Indien
deze toekomstige kosten opgeteld worden bij de bovenstaande kosten, dan worden de totale kosten
verkregen voor de inbreidingslocatie Smyrnastraat verkregen, te weten € 685.652,- (tabel 2).
2.5
Opbrengsten
De opbrengsten van het complex “Smyrnastraat” komen in totaal uit op een bedrag van
€ 320.255,=
Administratieve afsluiting Smyrnastraat
gemeente Deventer
1140.04
oktober 2002 5/9
Tabel 3: totale opbrengsten van het complex “Smyrnastraat”.
Opbrengsten
Boekwaarde
Aangegane
Nog te
Per 31-12-2001 verplichtingen
ontvangen
per 31-12-2001 opbrengsten
per 31-12-01
Boekwaarde soc.-cult.
320.255
Voorzieningen
Totale opbrengsten
320.255
2.6
Afsluiting
320.255
320.255
Eindresultaat
Het complex “Smyrnastraat” heeft als eindresultaat een negatief saldo van € 365.397,=. Voorgesteld
wordt dit nadelig saldo ten laste van de Algemene Reserve Grondexploitaties te brengen (zie tabel 4).
Tabel 4: financieel eindresultaat complex “Smyrnastraat”.
Eindresultaat Smyrnastraat
Bedrag in EURO
Totale opbrengsten na afsluiting
320.255
Totale kosten na afsluiting
685.652
Negatief saldo per 31-12-2001
- 365.397
2.7
Confrontatie kosten, opbrengsten en eindresultaat met vastgestelde grondexploitatie
In deze paragraaf wordt nagegaan in hoeverre de uiteindelijke kosten, opbrengsten en het uiteindelijke resultaat van het complex “Smyrnastraat” afwijken van de laatste, door de raad vastgestelde,
grondexploitatie. Tevens wordt een verklaring gegeven voor substantiële afwijkingen tussen beide
berekeningen. De laatste vastgestelde, herziene grondexploitatie dateert van 1998.
Tabel 5: confrontatie van de kosten met de grondexploitatie.
Confrontatie kosten met de
Exploitatie
Afsluiting
grondexploitatie
1998
Boekwaarde/ verwerving
202.709
292.643
Sloopkosten
0
0
Beheerkosten
0
115
Bodemonderzoek en –sanering
95.294
54.253
Hoofdstructuur
0
0
Bouwrijp maken
6.421
0
Woonrijp maken
70.222
86.205
Groenvoorzieningen
24.695
27.258
Bijkomende werken
0
0
Nutsvoorzieningen
3.993
5.627
Planontwikkelingskosten
36.529
65.041
Bijz. Planontwikkelingskosten
5.672
12.392
Planvoorbereidingskosten
24.075
27.115
Bijdrage aan derden
15.047
24.844
Storting fondsen
11.345
0
Niet verreken. BTW
29.949
29.304
Rentekosten
53.160
60.855
Totale kosten
579.111
685.652
Verschil
-89.934
0
-115
41.041
0
6.421
-15.983
-2.563
0
-1.634
-28.512
-6.720
-3.040
-9.797
11.345
645
- 7.695
-106.541
Voor de kosten in deze financiële eindopstelling geldt dat deze, in vergelijking met de door de raad
vastgestelde, herziene grondexploitatie van het complex “Smyrnastraat” uit 1998, hoger uitvallen. Het
hoger uitvallen van de kosten komt voor rekening van de volgende posten:
 De boekwaarde is € 89.934,- hoger als gevolg van een hogere inbrengwaarde;
 De plankosten zijn € 38.272,- hoger als gevolg van planwijzigingen, extra bestuurlijke
procedures en extra inspraak;
Administratieve afsluiting Smyrnastraat
gemeente Deventer
1140.04
oktober 2002 6/9


Door de verplaatsing van het jeugdhonk ter plaatse is de bijdrage aan derden verhoogd met
€ 9.797,-;
Door planvertraging zijn de rentekosten toegenomen met € 7.694,-.
Naast bovenstaande meerkosten zijn er ook posten met minder kosten:
 De saneringskosten zijn € 41.041 lager uitgevallen als gevolg van het meer op het gebruik
afgestemd saneren van de locatie.
Uit tabel 6 blijkt dat de gerealiseerde opbrengsten in vergelijking met de, in 1998 door de raad vastgestelde, grondexploitatie van het complex “Smyrnastraat” € 31.110,- lager zijn. Daling van de
opbrengsten uit grondverkoop vindt zijn oorzaak in het feit dat er een minder groot oppervlakte is
uitgegeven dan aanvankelijk was geraamd.
Tabel 6: confrontatie van de opbrengsten met de grondexploitatie.
Confrontatie opbrengsten Exploitatie 1998
Afsluiting
met de grondexploitatie
Soc. Cult. Voorziening
Totale opbrengsten
340.335
340.335
310.225
310.225
Verschil
- 31.110
- 31.110
Indien het eindresultaat van deze financiële opstelling naast het eindresultaat (per 1-1-1998) van de
grondexploitatie Smyrnastraat wordt gelegd resulteert een (negatief) verschil van € 126.621,-.
Overigens wordt in de Vastgoedrapportage 2002 met een verlies gerekend voor het complex
“Smyrnastraat” van € 0,28 mln. Vergeleken met het berekende verlies in deze eindopstelling € 0,37
mln. sluiten deze getallen niet geheel op elkaar aan. De verklaring is in het voorgaande gegeven,
Tabel 7: confrontatie van het eindresultaat met de grondexploitatie.
Confrontatie eindresultaat
Resultaat
Eindresultaat
met de grondexploitatie
grondexploitatie na afsluiting
Eindresultaat
- 238.776
- 365.397
2.8
Verschil
126.621
Reserveringen ten behoeve van de nog te maken kosten
Middels de vaststelling van zowel de Vastgoedrapportage 2002 als de meerjarenbegroting 2002 zijn
de uitgaven ad. € 123.368,- ten laste van het complex gereserveerd.
Echter, in deze afsluiting zijn de nog te maken kosten, inclusief aangegane verplichtingen, per 31-1201 vastgesteld op € 183.764,- (excl. rente). Dit resulteert in een overschrijding van € 60.396,-.
2.9
BTW-aspecten
Aangezien er sprake is van een verliesgevende exploitatie, bestaat er geen recht op een volledige
teruggave van de omzetbelasting. Er dient dan ook rekening gehouden te worden met een post nietterugvorderbare BTW. De verrekening van deze BTW heeft reeds plaatsgevonden in deze afsluiting.
De BTW-berekening is bijgevoegd als Bijlage C.
Administratieve afsluiting Smyrnastraat
gemeente Deventer
1140.04
oktober 2002 7/9
3.
Grondgebruik
3.1
Inleiding
Voor het overdragen van gronden aan de sector Stads- en Dorpsbeheer is het van belang om te
weten wat exact het huidige grondgebruik is in het complex “Smyrnastraat”. In paragraaf 3.2 is het
huidige grondgebruik en de daarbij behorende specificaties aangegeven. Vervolgens worden op basis
van kadastrale gegevens de oppervlakten van de diverse vormen van grondgebruik bepaald.
Paragraaf 3.3 geeft, gefundeerd op gegevens uit paragraaf 3.2, een overzicht van de over te dragen
grond(-en) aan de sector Stads- en Dorpsbeheer met bijbehorende oppervlakten.
3.2
Grondgebruik
Het grondgebruik is gedurende de ontwikkeling van de moskee aan de Smyrnastraat aan verandering
onderhevig geweest. Het totale oppervlak van de ontwikkeling aan de Smyrnastraat bestaat uit ca.
6.767 m² op basis van kadastrale gegevens bekend bij de gemeente Deventer (zie Bijlage A,
exploitatiekaart). Voor het complex “Smyrnastraat” kunnen een drietal vormen van ruimtegebruik
worden onderscheiden, dat zijn achtereenvolgens netto uitgeefbaar terrein, verhardingen en
groen/speelvoorziening. In tabel 9 word het grondgebruik nader toegelicht.
Tabel 9: ruimtegebruik Smyrnastraat.
Netto-plangebied
Oppervlakte in grond
exploitatie
Netto uitgeefbaar terrein
5.000
Verharding
1.830
Groen/Speelvoorziening
780
Totaal m2
7.610
3.3
Oppervlakte in de
afsluiting
4.734
1.576
457
6.767
Verschillen
- 266
- 254
- 323
- 843
Over te dragen gronden aan Stads- en Dorpsbeheer
De ondergrond in het complex “Smyrnastraat”, voor wat betreft ‘verhardingen en groen’ omvat een
oppervlak van 2.033 m². Deze gegevens zijn kadastraal bekend bij de gemeente Deventer. Het
oppervlak van 2.033 m² met kadastrale nummers, zoals vermeldt in Bijlage D, dient "om niet" aan de
sector Stads- en Dorpsbeheer overgedragen te worden.
Administratieve afsluiting Smyrnastraat
gemeente Deventer
1140.04
oktober 2002 8/9
4.
Conclusies
4.1
Algemene conclusies
Doel van dit rapport is om tot een financiële afsluiting te komen van de grondexploitatie Smyrnastraat.
De diverse werkzaamheden in het complex “Smyrnastraat” zijn grotendeels afgerond. De resterende
werken zijn in de aangegane verplichtingen vastgelegd en voor de nog in uitvoering te nemen werken
is een raming opgesteld. Tevens zijn alle opbrengsten gerealiseerd. Hierdoor wordt het mogelijk om
tot afsluiting over te gaan.
4.2
Financiële conclusies
De financiële afsluiting sluit aan op de jaarrekening van 2001 en op de Vastgoedrapportage 2002,
zodat de stand per 31-12-2001 bepaald kan worden. In hoofdstuk 2 is een overzicht gegeven van de
reeds gemaakte kosten/opbrengsten en de nog te maken kosten. Hieruit resulteert een negatief saldo
van € -365.397,-. Dit bedrag dient ten laste gebracht te worden van de Algemene Reserve
Grondexploitaties.
In dit saldo is een bedrag van € 183.764,- verdisconteerd voor nog uit te voeren werken/activiteiten in
het plangebied “Smyrnastraat”. Deze kosten dienen in het complex ‘afgesloten complexen’
ondergebracht te worden.
4.3
Conclusies grondgebruik en over te dragen gronden
Voor de locatie Smyrnastraat kunnen een drietal categorieën grondgebruik worden onderscheiden.
Het gaat hier om uitgeefbaar terrein ten behoeve van de moskee, verharding en groen. In
gemeentelijke eigendom zijn verharding en groen. De grond met bestemming voorzieningen is in
handen van derden.
Het gemeentelijk eigendom betreft een oppervlakte van in totaal 2.033 m². Het beheer van deze
gronden wordt ‘om niet’ overgedragen aan de sector Stads- en Dorpsbeheer. Op de bijgevoegde
exploitatiekaart is the grondgebruik aangegeven. In Bijlage C zijn de kadastrale gegevens en
oppervlakten opgenomen.
Administratieve afsluiting Smyrnastraat
gemeente Deventer
1140.04
oktober 2002 9/9