Wat met de prijsstijgingen op de woningmarkt?

Focus on Belgian real estate
Economics department
Wat met de
prijsstijgingen op de
woningmarkt?
Ivan Van de Cloot
Economic Research, ING België
Brussel (32) 2547 3161
[email protected]
maart 2008
De groeipiek voorbij
Als de prijzen stegen door de babyboomers toen ze op
kooplustige leeftijd waren in de jaren 70 en 80, kunnen de
6
5
prijzen ook zakken als ze aan de verkoperskant komen te
4
staan? Bij deze vraag staan we in deze nota even stil.
2
3
1
0
Meer dan een half miljoen woningen veranderen de volgende
jaren van hand. Inderdaad moet bij de woonbehoefte meer rekening
gehouden worden met het gebruik van het bestaande woningpark in plaats
van ervan uit te gaan dat nieuwbouw de enige oplossing is.
Uiteraard zijn er veel onzekerheden in dergelijke analyse. De
resultaten zijn bijvoorbeeld erg gevoelig voor de mate waarin
de gezinsfragmentatie voortgang vindt. Belangrijk is de vraag of de
uitgangssituatie een evenwichtige woningmarkt is. Helaas is ook op dit vlak
nooit met zekerheid de toekomst te voorspellen. Zeker lijkt wel dat de
verbouwactiviteit van de jongeren een boost betekent voor de bouwsector.
België
06
20
07
05
04
03
02
01
00
In de tweede helft van de twintigste eeuw zorgde de
babyboomgeneratie voor een verhoogde vraag naar woningen.
Nu beginnen we echter ook de weerbots van de vergrijzende
babyboomers op de woningmarkt onder ogen te zien. Een van
de belangrijkste aspecten betreft de invloed op de waardering van het
residentiële vastgoed, wat direct of indirect iedereen aanbelangt (of men nu
al eigenaar is, het nog wordt of blijft huren).
-1
EMU
Bron: Thomson Financial Datastream
Werkloosheidsgraad (%)
10,5
10
9,5
9
8,5
8
7,5
7
6,5
6
1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007
België
EMU
Bron: Thomson Financial Datastream
Inflatie (harmon., %)
2,8
2,6
2,4
2,2
2
1,8
1,6
1,4
1,2
1
1996 1998 2000 2002 2004 2006
België
EMU
Bron: Thomson Financial Datastream
http://www.ingwholesalebanking.com
Bloomberg: ING <GO>
Focus on Belgian real estate
2
De woningprijzen onder druk door de
vergrijzing?
In de tweede helft van de twintigste eeuw zorgde de babyboomgeneratie voor een
verhoogde vraag naar woningen. Nu beginnen we echter ook de weerbots van de
vergrijzende babyboomers op de woningmarkt onder ogen te zien. Een van de
belangrijkste aspecten betreft de impact op de waardering van het residentiële
vastgoed, wat direct of indirect zowat iedereen aanbelangt, of men nu al eigenaar is,
het nog wordt of blijft huren.
In de Verenigde Staten zijn er al op het einde van de jaren 80 duidelijke waarschuwingen gegeven dat het ouder worden van de babyboomgeneratie tot een belangrijke
verkoopdruk kan aanzetten op de woningmarkt.
Destijds creëerden zij net een aanzienlijke aankoopdruk wat niet zonder gevolgen
bleef voor de prijsniveaus. Nu denken we eerder aan de inkrimping van de leeftijdsgroep op “koopleeftijd” (25-35 jaar). Er is echter geen consensus over de geldigheid
van de zogenaamde “asset price meltdown” hypothese voor woningen.
Waarom de prijzen kunnen dalen
Als de prijzen stegen door
de babyboomers toen ze op
kooplustige leeftijd waren in
de jaren 70 en 80, kunnen
de prijzen ook zakken als ze
aan de verkoperskant
komen te staan
Aangezien de woningmarkt
gesegmenteerd is, zal de
impact van de vergrijzing
niet op alle woningtypes
even groot zijn
De eerste mogelijkheid is dat de woningprijzen sterk zullen dalen. Conform met de
regel what goes up must come down, is de suggestie groot dat als de prijzen stegen
door de babyboomers toen ze op kooplustige leeftijd waren in de jaren 70 en 80, de
prijzen nu ook zullen zakken als ze aan de verkoperskant komen te staan.
Welhaast berucht is de studie van Mankiw en Weil die in 1989 voorspelden dat de
Amerikaanse woningprijzen met 47% zouden dalen door de verouderende bevolking 1 .
Dit onderzoek is paradoxaal minder relevant voor de Verenigde Staten dan voor
Europa. Door de massale immigratie die de VS sindsdien hebben gekend (ook van
illegalen) is de wegvallende vraag naar woningen gedeeltelijk immers door nieuwe
Amerikanen opgevangen. In Europa zal dit veel minder het geval zijn buiten enkele
landen die wel heel open staan tegenover nieuwe immigranten (cf. Ierland, Verenigd
Koninkrijk en Spanje).
De meeste andere onderzoekers verwachten echter kleinere prijsdalingen dan de
bijna halvering in waarde van Mankiw en Weil. Belangrijk is ook te beseffen dat de
woningmarkt gesegmenteerd is en dat de impact niet op alle woningtypes even groot
zal zijn. Zo zal de vraag vanwege de leeftijdsgroep 25-35 jaar veel kleiner zijn in de
jaren die komen. Het betreft dus het segment van de woningen voor jonge gezinnen
met kinderen die vaak een grotere woning verlangen. Demografische druk zal de prijs
van woningen die populair zijn voor de zogenaamde “lege nestgezinnen” bevorderen.
Tegen de sterke “asset price meltdown hypothese” pleiten ook de onderzoeken van
James Poterba die vond dat de sterke prijsstijgingen vroeger maar slechts gedeeltelijk
verklaard konden worden door puur demografische factoren. Nochtans stelt hij dat
1
Mankiw, N.G. & Weil, D.N. (1989), 'The Baby Boom, the Baby Bust and the Housing Market' in Regional
Science and Urban Economics, Vol.19, pp.235-258.
Focus on Belgian real estate
3
grote veranderingen tengevolge van demografische factoren niet uit te sluiten zijn
gezien de immense demografische omslag die ons te wachten staat 2 .
Vraag- en aanbodfactoren
kunnen elkaar compenseren
of juist versterken
Overigens is het nog maar de vraag of de andere factoren die prijsstijgingen kunnen
verantwoorden in de toekomst wel gunstig genoeg zullen zijn om een compenserende
rol te spelen. De analyse wordt bemoeilijkt omdat de vraagfactoren (inkomen, rentevoet en demografische factoren) gemakkelijker in te schatten zijn dan de impact van
aanbodfactoren. Wat zal de invloed zijn van ruimtelijke ordening op de woningprijzen
binnen 10-15 jaar? Misschien zal hieruit wel een ondersteunende rol voor de prijzen
voortvloeien als er de politieke wil is om de open ruimte te vrijwaren.
Bovendien twijfelen economen fundamenteel aan de mate waarin de woningmarkt
efficiënt is. Als marktpartijen zich lange tijd laten leiden door emoties en kuddegedrag
(cf. zeepbel in de VS) kunnen door irrationaliteit belangrijke afwijkingen tegenover het
fundamentele marktevenwicht optreden.
Het Belgische woningbezit het hoogst bij de ouderen
De babyboomers die nu de
pensioenleeftijd bereiken en
overschrijden zijn in grote
mate eigenaar.
Ook in België is de graad van eigenaarschap het hoogst bij leeftijden boven de 40
(grafiek 1). Er was inderdaad in ons land tijdens de jaren 60 en 70 een grote democratisering van het woningbezit waardoor deze babyboomers die nu de pensioenleeftijd bereiken en overschrijden in grote mate eigenaar zijn.
Graf 1 Woningbezit naar leeftijd (in 2001)
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
eigenaars
98
94
90
86
82
78
74
70
66
62
58
54
50
46
42
38
34
30
26
22
18
0
huurders
Bron: ADSEI, ING
Meer dan een half miljoen
extra woningen komen de
volgende jaren op de markt.
Ten eerste werpt dit vragen op over het toenemende aanbod dat er op de markt zal
komen als meer en meer leden van de oorlogsgeneratie de pijp aan Maarten geven
waarna hun woning in handen zal komen van zestigers die zelf al een woning bezitten.
In welke mate gaat dit aanbod geabsorbeerd kunnen worden?
Grafiek 2 toont dat dit al gauw meer dan een half miljoen woningen in de komende
jaren van hand veranderen. Momenteel wisselen elk jaar ongeveer 115.000 woningen
van eigenaar (inclusief appartementen).
2
Engelhardt, G.V. & Poterba, J.M. (1991), House Prices and Demographic Change' in Regional
Science and Urban Economics, Vol.21, pp.539-546
Focus on Belgian real estate
4
Graf 2 Aantal woningen in handen van de 65-plussers (in 2001)
250000
228.805
221.826
200000
185.850
72395
75128
150000
64685
96.760
100000
143113
33801
133004
47.095
108047
50000
55222
15579
15.967
27353
9147
0
65-69
70-74
75-79
Vlaams Gewest
80-84
Waals Gewest
85-89
90+
Brussels Gewest
Bron: ADSEI, ING
Wie gaat dit absorberen?
We mogen niet vergeten dat de vergrijzing (stijging levensverwachting en babyboomeffect) niet de enige demografische ontwikkeling is die de Belgische maatschappij
moet absorberen. Er is ook de ontgroening (ondermeer door lagere fertiliteit) wat een
regelrechte inkrimping inhoudt van gezinnen op kooplustige leeftijd (zie grafiek 3).
Graf 3 Inkrimping bevolkingsgroep op kooplustige leeftijd (cumulatief t.o.v.
2008, in duizend)
0
-50
-100
-150
-200
-250
-300
2009
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
Bron: ADSEI, Federaal Planbureau, bewerking ING
Deze analyse levert ons tot nu toe op dat door demografische ontwikkelingen een
aanbod te verwachten valt tot meer dan een half miljoen en dat de potentiële vraag
ook onder druk staat door een inkrimping van de jongere bevolking met al 100.000 in
2015.
Focus on Belgian real estate
Gezinsdestabilisering kan
positief zijn voor de vraag
naar woningen
5
Een factor die gedeeltelijk de afname van het aantal jongeren compenseert, is de
gezinsverdunning in combinatie met de gezinsdestabilisering. Terwijl in 1961 elke
woning nog 3,8 bewoners telde, was dit in 1980 reeds gedaald tot 3,2 bewoners per
woning en 2,5 in 1994. Nu kan men stellen dat de verdere erosie van het gezin
(echtscheidingen, bewuste singles...) in de toekomst garant zal staan voor een grote
extra behoefte aan woningen. Inderdaad kan men nog landen vinden waar de
gemiddelde omvang van het gezin lager ligt dan in België (zie grafiek 4). Er zijn echter
twee redenen om te twijfelen aan het belang hiervan om het extra aanbod te absorberen. Ten eerste houden de bevolkingsperspectieven in grafiek 3 al rekening met een
verdergaande gezinsverdunning. Men kan echter mogelijk argumenteren dat deze
onderschat wordt. Ten tweede echter is het niet duidelijk of zelfs een forse gezinsverdunning in staat zal zijn om een aanbod van meer dan een half miljoen woningen te
absorberen. Er zal bovendien ongetwijfeld een mismatch zijn tussen het aanbod wat
hoofdzakelijk bestaat uit de oudste delen van het woningbestand en gezinnen die altijd
maar kleiner worden. Om het belang van de gezinsdestabilisering aan te tonen: een
niveau van 2,3 in plaats van 2,4 personen per woning impliceert de nood aan 200.000
extra woningen.
Graf 4 Gemiddelde omvang gezin per woning (aantal personen)
3,13
3
2,85
2,81
2,8
2,67
2,44
2,5
2,42
2,37
2,36
2,36
2,3
2,3
2,1
2
1,5
1,14
1
0,5
itz
er
la
nd
Sw
ed
en
Fi
nl
an
d
Fr
an
ce
Sw
(e
st
Lu
)
xe
m
bo
ur
g
G
er
m
an
G
y
re
at
Br
ita
N
in
et
he
rla
nd
s
Au
st
ria
Be
lg
iu
m
ai
n
Sp
re
ec
e
G
Po
rtu
ga
l
Ire
la
nd
0
Bron: ERA
Hoe efficiënt werkt de woningmarkt?
Belangrijk is de vraag
of de uitgangssituatie
een evenwichtige
woningmarkt is.
De vraag is uiteraard of fundamentele vraag- en aanbodfactoren zoals hierboven
uiteengezet een belangrijke impact hebben op de finale prijsvorming op de woningmarkt. Het is niet moeilijk om op dit moment talloze voorbeelden te vinden van
woningmarkten waar prijzen gerealiseerd worden boven de fundamentele waarde. Wat
velen blijkbaar over het hoofd zien is dat de prijzen in heel wat Europese landen
sterker gestegen zijn dan in de Verenigde Staten. Ook waarderingsmaatstaven als
prijshuur- en prijsinkomenratio’s moeten de meeste Europese lidstaten niet onderdoen
voor de VS (zie grafiek 5). Een groot verschil is uiteraard dat de excessen in de
Amerikaanse kredietmarkt zich nauwelijks hebben voorgedaan in Europa. Toch is het
dus helemaal niet uitgesloten dat ook op het Oude Continent de woningprijzen
Focus on Belgian real estate
6
overgewaardeerd zijn. De kredietcrisis in de VS heeft echter aangetoond dat een
daling van de woningprijzen niet alleen afhangt of de prijzen al dan niet overgewaardeerd zijn, maar vooral of er een trigger is die de directe aanleiding voor een correctie
vormt. In de VS waren dit de excessen in de kredietverlening. Misschien dat in ons
land dergelijke correctie nog lang op zich laat wachten. Mogelijk zelfs tot 2015
wanneer onder druk van de demografie de woningmarkt niet anders kan dan
indringend veranderen.
Graf 5 Waardering huizenprijzen (prijsinkomen– en prijshuurratio)
250,0
200,0
150,0
100,0
50,0
Price-to-rent
Netherlands
Ireland
Finland
Spain
Denmark
Italy
Belgium
France
Germany
UK
Japan
US
0,0
Price-to-income
Bron: OESO, ING België
Veelbelovend voor de (ver-)bouwsector
Al maar meer jongeren
verbouwen oude woningen
wat een boost betekent voor
de (ver-)bouwsector
De conclusie uit het voorgaande is dat voortzetting van historische prijsstijgingen (a
rato van 6% op jaarbasis) zo goed als onmogelijk is op lange termijn. Met nog meer
zekerheid kunnen we stellen dat de woningmarkt er binnen 10-15 jaren heel anders zal
uitzien. Door het grote aantal oude woningen dat de komende jaren van hand gaat
veranderen, verwachten we een belangrijke boost voor de (ver-)bouwsector in dit land.
Tabel 1 toont bijvoorbeeld dat reeds in 2001 maar liefst 41% van de huishoudens
waarvan de referentiepersoon jonger dan 35 was in een woning leefde van vóór 1945.
Voor de 65-plussers was dit slechts 34%.
Tabel 1: Bouwperiode en verbouwingen naar leeftijd
voor 1919
1919-45
1946-70
na 1970
verbouwingen
< 35 jaar
19%
22%
29%
30%
18%
35-49 jaar
15%
18%
23%
44%
15%
50-64 jaar
14%
16%
30%
44%
8%
65-plusser
8%
19%
44%
19%
4%
Totaal
16%
18%
32%
34%
10%
Bron: NIS-VWT 1991 & SEE 2001
Focus on Belgian real estate
7
Dit suggereert dat jongeren op grote schaal het oude deel van het woningpark
beginnen te bezetten. Dit vraagt uiteraard gezien hun hoge resterende levensverwachting heel wat aanpassingen. Inderdaad blijkt –geheel logisch- uit tabel 1 dat
jongeren meer verbouwen dan ouderen. Ongetwijfeld wijst dit erop dat jongeren door
de hoge prijzen gedwongen worden om zich neer te leggen bij het aanschaffen van
oude woning. Deze tendens kan gezien de rotatie van woningen die we verwachten,
alleen nog maar aanscherpen.
_______________________________________________________________________________________________________________________
DISCLAIMER
De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) over de onderliggende securities en/of over de
uitgevende instanties en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het
opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport.
De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak.
Deze publicatie is gemaakt namens de ING in dit verband zijnde ING Groep N.V., gevestigd in Nederland, en enkele van haar
dochtermaatschappijen en/of branches, en enkel en alleen bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING is onderdeel van ING
Group (in dit verband zijnde ING Groep N.V. en haar dochters en gelieerde ondernemingen). Deze publicatie geeft geen
investment advies noch is het een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enige financieel instrument. Alhoewel redelijke
zorg is besteed om er zeker van te zijn dat de informatie opgenomen in dit rapport is niet onjuist of misleidend ten tijde van de
publicatie, geeft ING geen garantie dat de informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden
zonder enige vorm van aankondiging.
ING Group en al haar bestuurders, werknemers, en aan haar gerelateerde cliënten mogen, voor zover toegestaan bij wet, lange of
korte posities houden of anderszins belang hebben bij enige transactie of investment (derivaten hieronder begrepen) waarnaar
wordt verwezen in deze publicatie. Bovendien mag ING Group diensten op het gebied van bank, verzekering en asset
management aanbieden en leveren aan, of zulke diensten afnemen van, elke vennootschap waarnaar wordt verwezen in deze
publicatie.
Noch ING noch enige van haar directeuren of werknemers accepteren enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of
schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van
gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of
gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle
rechten zijn voorbehouden.
Enige investering waarnaar wordt verwezen kan significant risico inhouden, zijn niet noodzakelijkerwijze mogelijk in alle jurisdicties,
zijn wellicht illiquide en zijn wellicht niet geschikt voor elke investeerder. De waarde van, of inkomsten uit, enige investering
waarnaar wordt verwezen kunnen fluctueren en/of kunnen zijn ontstaan door veranderingen in de wisselkoers. Resultaten behaald
in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Investeerders dienen hun eigen investeringsbeslissingen te nemen zonder
te vertrouwen op deze publicatie. Alleen investeerders met voldoende kennis en ervaring op financieel gebied om de verdiensten
en risico’s te kunnen beoordelen kunnen overwegen om te investeren in enige uitgevende instantie of markt zoals hierin
beschreven. Andere personen dienen geen enkele actie te nemen op basis van deze publicatie.
Deze publicatie is in het Verenigd Koninkrijk alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikelen 19, 47 en 49 van de Financial
Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 en is niet bestemd om te worden verspreid, direct of indirect,
naar enige ander klasse van mensen (hieronder private investors begrepen)
De publicatie is in Italië alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikel 31 van Consob Regulation No. 11522/98. Deze
publicatie is in de Verenigde Staten van Amerika alleen uitgegeven aan Qualified Institutional Buyers (QIB’s) en grote bedrijven.
Cliënten dienen contact op te nemen en hun transacties uit te voeren via analisten van een ING entiteit in hun eigen jurisdictie
tenzij toepasselijk recht anders toestaat.
ING Bank N.V., haar branches en/of haar dochterondernemingen zijn allen geregistreerd en staan onder toezicht bij de betrokken
nationale toezichthouders.
ING Bank N.V. heeft een vergunning van De Nederlandsche Bank (DNB) en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële
Markten (AFM). ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan de Amstelveenseweg 500, 1081 KL
Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. ING
Financial Markets LLC, lid van NYSE, NASD en SIPC en onderdeel van ING, heeft onder de toepasselijke voorwaarden de
verantwoordelijkheid geaccepteerd voor de distributie van dit rapport in de Verenigde Staten. Voor de publicaties in België is de
verantwoordelijke uitgever Peter Vanden Houte, Marnixlaan 24, 1000 Brussel.