Toelichting Besluitformulier 2007 23005 Vaststelling aangepast

Besluitformulier
Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting
Registratienummer
: 2007/2423
Paraaf hoofd
:
Datum
: 12 februari 2007
Paraaf directeur
:
Opgesteld door
: W.A.F. van Oosten
Medeparaaf FIN:
nee
:
Onderwerp:
vaststelling aangepast ontwerp Nieuwe Sloot (Holland en Tuin) + voortgangsrappportage
Voorstel:
1.
Het aangepaste stedenbouwkundige ontwerp van de deelgebieden Holland en Tuin ter
vaststelling aan de raad aanbieden conform bijgevoegd raadsvoorstel;
2.
de raad voorstellen de eilanden van deelgebied Holland aan te wijzen als gebied waar
welstandvrij kan worden gebouwd, conform bijgevoegd raadsvoorstel.
3.
de voortgangsrapportage Nieuwe Sloot vaststellen en deze ter kennis brengen van de raad
Toelichting: bijgevoegd
Openbaar: ja
Behandeling door OR/GO: nee
Voorgestelde wijze
van afdoening
Portefeuille
: Nieuwe Sloot
Afdoen
: door b & w via circulatiemap
Raadsbehandeling
: ja, in vergadering d.d. 29 maart 2007
door port.h: conform voorstel
Portefeuillehouder
Gemeente-
door b en w: circulatie
secretaris
door b en w: vergadering
Burg.
Circulatie b en w
Naar bestuur
BO:
Weth.
Weth.
Weth.
Weth.
Weth.
Conform voorstel
Bespreken
- portefeuillehouder d.d.
Besluit
- b en w:
- circulatie d.d.
- vergadering, besluitenlijst d.d.
, punt
- omschrijving besluit:
- akkoord portefeuillehouder met de wijzigingen op grond van besluit b en w:
Weth.
TOELICHTING op het besluitformulier met registratienummer 2007/2423
Inleiding
In november 2005 heeft de raad de herziening van de uitgangspunten voor de ontwikkeling
van Nieuwe Sloot vastgesteld. Bij deze vaststelling heeft de raad een motie en een
amendement aangenomen.
Het amendement heeft ertoe geleid dat er 30 sociale koopwoningen zijn omgezet naar 30
sociale huurwoningen. Dit is in de exploitatie opgenomen. Bij motie is het college verzocht
om in deelgebied Holland goedkopere woningen op te nemen en de voorgestelde
“terraswoningen” langs de Planetensingel te vervangen door 2-1-kappers. Ook heeft de raad
aangegeven dat er wellicht mogelijkheden zijn om het aantal eilanden te verminderen.
Tenslotte heeft de raad besloten dat uiteindelijk de grondexploitatie van Nieuwe Sloot op
een nulsaldo mag uitkomen. De eerdere doelstelling van +3 miljoen kwam hiermee te
vervallen.
In deze toelichting ga ik nader in op de resultaten van het nieuwe ontwerp van de
deelgebieden Tuin en Holland. Het kaartbeeld is bijgevoegd. Helaas is het, door vertraging in
de planvorming, niet mogelijk om nu ook een ontwerp van deelgebied Park (mn. het ontwerp
van de woonservicezone) vast te laten stellen door de raad. Dit zal, naar verwachting, over
enige maanden kunnen plaatsvinden.
Bij de stukken treft u tevens een voortgangsrapportage aan. De financiele paragraaf (incl. de
risicoparagraaf) dient als vertrouwelijk te beschouwen.
Belangrijkste wijzigingen in Holland
In het licht van de motie is er gekeken of het aantal eilanden verminderd kan worden en of
er goedkopere woningen op de eilanden gerealiseerd kunnen worden.
Vermindering van eilanden
Bij vermindering van de eilanden zal hetzelfde aantal woningen op een kleiner aantal
eilanden moeten worden gesitueerd. De ruimte binnen het deelgebied Holland (tussen de
strook 2-1-kappers en deelgebied Tuin) is zeer beperkt. Door vermindering van het aantal
eilanden zal de benodigde watercompensatie groter worden, terwijl de fysieke ruimte
daarvoor kleiner wordt. De situering van de woningen wordt ook problematischer (meer
noordgerichte woningen/tuinen). Bovendien wordt de mogelijkheid om per eiland te varieren
in woonmilieu lastiger. Geconcludeerd wordt dat er teveel nadelen kleven aan het
verminderen van de eilanden. Op basis van deze bevindingen wordt voorgesteld om de
eilanden conform het nieuwe ontwerp vast te stellen.
Meer goedkopere woningen
Op het eerste eiland is ruimte gevonden om 2-1-kappers/geschakelde woningen te situeren.
De prijsklasse van deze woningen valt nog steeds in de dure categorie koopwoningen. Dit
heeft te maken met de hoge omgevingskwaliteit rond deze woningen. Gedacht wordt aan
een prijsniveau dat rond de € 400.000 ligt. Het voorgestelde woningtype is dan
gepositioneerd tussen de poldervila s op de eilanden en de 2-1-kappers aan de
Planetensingel. Dit lagere prijsniveau vloeit ook voort uit de situering van het oostelijk deel
van de woningen. Deze woningen liggen tegenover het schoolplein van het Scala, waardoor
tegenvallende verkoopopbrengsten, vanwege vermeende overlast, wordt voorkomen.
Overige wijzigingen
Langs de Planetensingel worden 2-1-kappers gerealiseerd. In overleg met het bestuur van
de belangenvereniging Planetensingel zijn de volgende uitgangspunten afgesproken:
 De nieuwe woningen zullen op een afstand van ongeveer 30 meter worden
gerealiseerd (van gevel bestaande woningen tot gevel nieuwe woningen)
 Aan de zijde van de Planetensingel zal de woning een lage verdieping krijgen. De
grotere bouwhoogte zal dus op een grotere afstand (dan 30 meter) zijn gelegen
 De voorzijde van de nieuwe woningen zal als voortuin worden uitgegeven. Aan de
geselecteerde ontwikkelaar wordt de opdracht meegegeven om deze voortuin mee te
laten ontwerpen als onderdeel van de woning
versie d.d. 24 juli 2017
1


Getracht wordt om een hoge beeldkwaliteit te genereren.
Voor zover van toepassing worden de bovengenoemde afspraken opgenomen in het
bestemmingsplan.
Bij de verdere uitwerking van dit deelgebied is er voor gekozen om een kwaliteitsslag in het
openbaar gebied te realiseren. Er is een brug opgenomen in de Planetensingel ter hoogte
van de Plutoflat. Hiermee wordt een betere verbinding tussen het water bij de Plutoflat en
Nieuwe Sloot bereikt. Ook wordt bij deze brug ruimte gemaakt voor een groenelement. Dit
vergroot de belevingswaarde van die plek.
Om wat “spanning” in het water van deelgebied te brengen is een klein eilandje toegevoegd.
Dit eilandje is alleen toegankelijk via het water. Ook doorbreekt dit eilandje de directe
confrontatie met het derde appartementencomplex van de woonservicezone.
Er vinden binnenkort gesprekken plaats met het Hoogheemraadschap van Rijnland om
overeenstemming te verkrijgen over het waterplan van Nieuwe Sloot. De indruk is dat het
voorliggende ontwerp (en de verdere ontwikkeling van deelgebied Park) voldoende is om
goedkeuring van het Hoogheemraadschap hierop te verkrijgen. Op dit moment moet ik een
voorbehoud hierop maken.
Op verzoek van de raad is gekeken naar een gebied binnen de gemeente waar welstandsvrij
kan worden gebouwd. In deelgebied Holland worden op de eilanden een beperkt aantal
woningen gebouwd. Deze eilanden zijn dan ook goed geschikt om aan te wijzen als
welstandsvrij gebied.
De financiële consequenties van deze aanpassingen zijn opgenomen aan het slot van de
toelichting.
Belangrijkste wijzigingen Tuin
Met het amendement van de raad in november 2005 is het ontwerp van Tuin nader bezien.
Het zorgen voor een duurzame parkeeroplossing en het investeren in groen-en
speelvoorzieningen zijn hierbij leidraad geweest. Hierdoor is helaas het aantal woningen met
21 verminderd. Het aantal sociale huurwoningen is gehandhaafd. Mogelijkheden om dit
verlies in het deelgebied te compenseren, zijn er niet of nauwelijks. Het verlies van woningen
heeft natuurlijk financiële consequenties.
Financiële consequenties in beeld
Aanpassingen in Tuin:
Aanpassingen in Holland:
-€1,4 miljoen
-€0,5 miljoen
Totaal ten laste van het resultaat:
-€1,9 miljoen
Het resultaat van Nieuwe Sloot (stand per 1-1-2006) bedraagt € 4,9 miljoen positief (netto
contante waarde) en biedt voldoende dekking voor het aangegeven verlies. Ik verwacht dat
ook met deze “tegenvaller” voldaan kan blijven worden aan het door de raad aangegeven
nulsaldo.
Stand van zaken Park/woonservicezone
Helaas is door vertraging in de planvorming nu geen duidelijkheid te geven over de invulling
van de woonservicezone. De deelnemende partijen zijn nog volop in overleg om de laatste
punten goed te regelen. Naar verwachting zal dit binnen enkele maanden worden afgerond
met een realiseringsovereenkomst.
Voortgangsrapportage
In de voortgangsrapportage wordt ingegaan op de bereikte resultaten en de toekomstige
ontwikkelingen binnen Nieuwe Sloot. Ook is in de financiële paragraaf een overzicht van
verwachte risico’s opgenomen. Kortheidshalve verwijs ik hiernaar.
versie d.d. 24 juli 2017
2