Investeringskosten gebouwen

Investeringskosten gebouwen
Hogeschool Rotterdam
Cluster Ribacs
Projectbudget
Een overzicht van de totale investeringskosten van een gebouw is
noodzakelijk om:
• Goedkeuring te verkrijgen van de opdrachtgever.
– Committeren van gebruikers bij doorbelasting van kosten.
– Vrijmaken of aantrekken van financiële middelen.
• Financiële sturing geven:
– Stellen van budgettaire randvoorwaarden aan contractpartijen
– Opstellen prognoses en aangeven van corrigerende middelen.
• Financiele verantwoording afleggen:
– Aantonen rechtmatigheid van verplichtingen en vertalingen.
– Opstellen van periodieke financiële rapportages
NEN 2631
• In de norm is de volgende hoofdindeling
aangehouden:
–
–
–
–
Grondkosten
Bouwkosten
Inrichtingskosten
Bijkomende kosten
Op het moment dat de raming investeringskosten wordt
opgesteld, zijn er al kosten gemaakt. Bijv. adviseurs
(haalbaarheidsonderzoek, PvE, bodemonderzoek).
Met de kosten moet rekening worden gehouden bij
het opstellen van de raming.
Grondkosten
• Onder grondkosten wordt verstaan alle
kosten die gemaakt moeten worden om
een perceel grond waar het bouwwerk op
komt te staan te verwerven en geschikt te
maken voor bebouwing.
Kostensoorten grondkosten(1)
• Verwervingskosten
– De aankoopsom
– Taxatie-, notaris en makelaarskosten
– Op het terrein drukkende rechten, belastingen
en heffingen.
– Afkoop en vestiging van zakelijke rechten,
polderlasten, erfdienstbaarheden
– Kadastrale kosten
– Kosten van eventuele onteigeningsprocedure
Kostensoorten grondkosten(2)
• Infrastructurele voorzieningen
– Bijdrage aan financiering van algemene
plankosten van de verkoper en/of openbare
voorzieningen.
– Tijdelijke maatregelen ten behoeve van het in
stand houden van de openbare infrastructuur.
Kostensoorten grondkosten(3)
• Bouwrijp maken:
– Kosten van het geschikt maken van terrein
voor de gewenste bebouwing zoals:
• Rooiwerk, sloopwerk, grondwerk, kabel- en
leidingaanleg/-bescherming/-verwijdering.
– Ontsluiting van het bouwterrein en de
aansluitingen op de openbare NUTSvoorzieningen.
Bouwkosten
Onder bouwkosten wordt verstaan: alle kosten die
in rekening worden gebracht door de
uitvoerende partijen zoals aannemer(s) en
installateurs om het gebouw te realiseren.
Bouwkosten worden onderscheiden in kosten
samenhangend met het gebouw, kosten
samenhangend met het terrein en kosten
samenhangend met het werkterrein
(bouwplaats).
De groepen worden conform de NEN 2634
onderverdeeld
NEN 2634
•
•
•
•
•
•
•
Bouwkundige voorzieningen
Werktuigbouwkundige installaties
Electrotechnische installaties
Lift- en transportinstallaties
Vaste voorzieningen
Terrein
Algemene uitvoeringskosten
Specificatie bouwkosten
• Kosten per eenheid;
–
–
–
–
–
M2 vloeroppervlakte
M3 inhoud
Medewerker
Ziekenhuisbed
Productie-eenheid, etc.
• Indeling naar elementen (Elementenmethode 1991)
• Indeling naar bestekshoofdstuk
– RAW in de grond-, weg en waterbouw
– STABU in burger- en utiliteitsbouw
• Kosten naar volgorde van uitvoering.
Bij een aanvraag van een bouwvergunning is de opgave van de
bouwkosten conform de NEN 2631 verplicht.
Inrichtingskosten
De inrichting, ook wel losse inventaris
genoemd, omvat het vaste en losse
meubilair. Daarnaast omvat de losse
inventaris de specifieke bedrijfsinstallaties
die nodig zijn voor het functioneren van
het bedrijf. Echter: Voor zover deze
installaties niet bestempeld worden als
vaste inrichting.
Onderscheid inrichtingskosten
• Bedrijfsinstallaties (productiemachines)
• Losse inrichting.
Het onderscheid tussen ‘losse inventaris’ en ‘vaste
voorzieningen’ is in het algemeen dat ‘vaste
voorzieningen’ alleen m.b.v gereedschap kunnen
worden verplaatst (nagelvast).
De post ‘vaste voorzieningen’ of vaste inrichting wordt
veelal in de bouwkundige- en installatiebestekken
opgenomen, of wordt tenminste zodanig in de
bouwstroom verweven dat de coordinatie vanuit het
bouwproces plaats vind.
Bijkomende kosten
• De bijkomende kosten zijn kosten van
algemene aard die gemaakt worden om
realisatie van het project mogelijk te
maken.
Onderscheid in Bijkomende kosten
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Voorbereidings- en begeleidingskosten
Heffingen
Verzekeringen
Aanloopkosten
Financieringskosten
Risicoverrekeningen
Onvoorziene uitgaven
Onderhoudskosten
omzetbelasting
Voorbereidings- en
begeleidingskosten
• Dit zijn de kosten van de aan het project
werkzame adviseurs en toezichthouders:
–
–
–
–
–
–
–
Architekt
Constructeur
Installatie-adviseur
Bouwkostenadviseur
Adviseur terreinwerk
Projectbegeleiding
Opzichter
Heffingen
• Te betalen belastingen en heffingen aan
lagere overheidsinstanties:
– Leges bij aanvraag bouwvergunning
– Precario voor gebruik gemeentegrond.
• Werkterrein-inrichting
• Uitvoering en aansluitingen door nutsbedrijven
verzekeringen
• Verzekeringen van het bouwwerk en alle
betrokken organisaties en hun
medewerkers, voor zover voor rekening
van de opdrachtgever.
Aanloopkosten
• Dit zijn de kosten verbonden met de
ingebruikname van het project:
– Verhuiskosten
– Leegstandverlies
– Eerste schoonmaak
– Openingskosten
– Onderbezettingsverlies
– Bestuurs- en personeelkosten, etc.
Financieringskosten
• De kosten verbonden aan financiering van
het onroerend goed, anders dan de rente
en aflossing na ingebruikname.
– Afsluitkosten van de geldlening
– Renteverlies op geïnvesteerd kapitaal
– Te betalen bouwrente, etc.
Risicoverrekeningen
• Tijdens voorbereiding en uitvoering zullen
de kosten van het personeel, materiaal en
materieel aan schommelingen onderhevig
zijn: Over langere termijn in stijgende
tendens.
• Afhankelijk van het prijspeil van de raming
of begroting zullen deze kosten
opgenomen worden.
Onvoorziene uitgaven
• Kosten als gevolg van wijzigingen in het
programma van eisen tijdens de
ontwerpfase.
• De planwijziging door gebruikerseisen
• De loon- en prijsstijgingen welke na het
prijspeil van de berekening van de
investeringskosten tot aan de
ingebruikname van het gebouw optreden.
• Tegenvallers bij de uitwerking.
Onderhoudskosten
• Onderhoudskosten van het verworven
terrein tijdens de voorbereiding en
uitvoering van het project.
• Dit voor zover niet gerekend onder de
grondkosten.
Omzetbelasting
• Over de investeringskosten dient omzetbelasting
te worden betaald.
• Het op het prijspeil van de investeringsraming
geldende belastingspercentage wordt over de
betreffende investeringskosten als separate post
berekend.
• Sommige posten zoals verzekeringspremies,
leges en dergelijke vallen buiten de
omzetbelasting.
Opbouw van de investeringskosten
• Volgens NEN 2631
– Bijkomende kosten (heffingen, verzekeringen)
– Directiekosten (voorbereidings- en
begeleidingskosten)
– Rente tijdens bouw (financieringskosten)
– Reserves totaal werk (risicoverzekeringen,
onvoorziene uitgaven)
– Startkosten (aanloopkosten)
– BTW (omzetbelasting)
Einde presentatie
Door M.J.Roos