WORD, 804 KB - Gemeente Leiden

RAADSVOORSTEL
Rv. nr.:
B en W-besluit d.d.:
B en W-besluit nr.:
Naam programma:
Stedelijke ontwikkeling
Onderwerp:
Ambitiedocument Nieuweroord
Aanleiding:
Dit Ambitiedocument wordt aan uw raad voorgelegd omdat het document een verdere detaillering
van de ruimtelijke kaders uit het Kaderbesluit Nieuweroord betreft, die plaats heeft gevonden
door middel van een intensief participatieproces met een Denktank van 14 betrokkenen uit de
omgeving. Het ambitiedocument vormt het beoordelingskader voor het aspect ruimtelijke kwaliteit
bij de selectie van een marktpartij voor de locatie Nieuweroord. De selectieprocedure kan van
start gaan, zodra uw raad een besluit genomen heeft over het Ambitiedocument.
Doel:
Met dit Ambitiedocument wordt aangegeven welke ambities ons college heeft voor de
herontwikkeling van Nieuweroord. Het beschrijft de geambieerde ruimtelijke kwaliteit en geeft de
daarbij behorende kaders en wensen. Het document schrijft echter geen concrete oplossingen
voor. De geselecteerde marktpartij zal het ontwerp voor de locatie maken.
De verwachting is dat de voorgeschreven kaders de markt inspireren om met creatieve
oplossingen en haalbare plannen te komen die bijdragen aan de gewenste (ruimtelijke) ambities.
Rol van het Ambitiedocument tijdens de selectieprocedure
Bij de selectie van een marktpartij spelen vier thema’s een belangrijke rol:
 Ruimtelijke kwaliteit: verwezenlijken van de ambities uit het Ambitiedocument;

Organiserend vermogen: tegemoetkomen aan belangen van de omgeving en gebruikers;

Middelen: evenaren en mogelijk overtreffen van het minimale grondexploitatiesaldo;
 Marktkwaliteit: tegemoetkomen aan de actuele en toekomstige marktvraag.
Het ambitiedocument vormt het beoordelingskader voor het eerste aspect ruimtelijke kwaliteit bij
de selectie van een marktpartij. De mate waarin de ingediende plannen aansluiten op de gestelde
randvoorwaarden, eisen en wensen bepalen mede aan welke inschrijver de herontwikkeling van
Nieuweroord zal worden gegund.
Kader: De volgende specifiek voor Nieuweroord genomen bestuurlijke besluiten zijn van kracht:
- RB 09.0002 Kaders en ontwikkeling locatie Nieuweroord;
- B&W 11.0832 Verkoop en selectie Nieuweroord;
- RB 12.0105 “Publieksparticipatie in Leiden inspraak en Participatie- en inspraakverordening
2012 (inspraak verwerkt);
- B&W 13.0002 Nieuwe procedure verkoop Nieuweroord;
- B&W 13.0073 Onderzoek verkoopprocedure Nieuweroord;
- B&W 13.0300 Onderzoeksrapport verkoopprocedure Nieuweroord;
- B&W 13.0615 Afronding stopzetten samenwerking ontwikkelaar Nieuweroord;
-
-
B&W 14.0576 Projectopdracht Nieuweroord. In deze Projectopdracht is een overzicht
gegeven van overige besluiten en beleid (waaronder parkeerbeleid, beleid t.a.v. bomen,
beleid t.a.v. wonen, hoogbouwvisie etc) van toepassing op de ontwikkeling van Nieuweroord;
RB 15.0030 Kaderbesluit Nieuweroord, inclusief Plan van Aanpak participatie fase
Kaderbesluit naar start selectie marktpartij;
Motie: M150030/1 Bos van Bosman rolstoeltoegankelijk
Motie: M150030/2 Extra optie tennisbaan;
Motie: M150030/3 Bos van Bosman.
Overwegingen:
Nadat uw raad het Kaderbesluit Nieuweroord genomen heeft, is gestart met het opstellen van het
Ambitiedocument.
Proces opstellen Ambitiedocument
Op verzoek van ons college hebben vijftien omwonenden aangegeven in een Denktank mee te
willen denken over de herontwikkeling van deze locatie en een advies uit te brengen aan ons
college. Doel is een, zo breed mogelijk, gedragen ambitiedocument te maken met omwonenden.
Er zijn vijf denktanksessies georganiseerd. De leden van de denktank hebben een moodboard
(fotocollage) gemaakt, waarbij de vraag luidde: Maak een moodboard die volgens jou “ de Genius
Loci”1 van Nieuweroord weergeeft. Ook werd gevraagd om beelden te bewaren die juist niet
gewild zijn. De gedragen beelden uit de moodboards zijn tot één moodboard gemaakt die de kern
van de opgave/visie/ambitie verbeeld en tegelijkertijd dient als leidraad voor de selectie. Ook zijn
de individuele moodboards opgenomen in het verslag. Op een groot aantal punten deelden de
leden van de denktank elkaars mening, op een aantal punten niet. Twee van de leden van de
Denktank hebben een schriftelijke visie ingediend. Ook deze is als individuele bijdrage in het
verslag opgenomen. Het verslag van de Moodboardsessie is in de ‘Bijlage bij Ambitiedocument
Nieuweroord’ d.d. 10 september 2015 opgenomen.
Op basis hiervan heeft ons college een concept Ambitiedocument opgesteld. Dit concept is
gepresenteerd aan de Denktank. Vervolgens heeft de Denktank haar definitieve advies opgesteld
en aangeboden aan ons college. Het advies van de Denktank is ook opgenomen in de ‘Bijlage bij
Ambitiedocument Nieuweroord’ d.d. 10 september 2015.
Vervolgens heeft de gemeente het definitieve Ambitiedocument opgesteld. Er is per onderdeel
van het advies van de Denktank weergegeven hoe ons college in het Ambitiedocument
omgegaan is met het advies en waarom. Ook dit document is opgenomen in de ‘Bijlage bij
Ambitiedocument Nieuweroord’ d.d. 10 september 2015.
Overwegingen advies Denktank in relatie tot Kaderbesluit en Ambitiedocument
Hieronder worden de belangrijkste overwegingen naar aanleiding van het advies van de
Denktank kort toegelicht. In bijlage ‘Bijlage bij Ambitiedocument Nieuweroord’ d.d. 10 september
2015 is de volledige reactie van het college op het advies van de Denktank opgenomen.
Vergroot ontwikkelvlek aan de zijde van de oprijlaan Rijnsburgerweg
De leden van de Denktank hebben ons college geadviseerd de ontwikkelvlek aan de zijde van de
oprijlaan te vergroten ten opzichte van de ontwikkelvlek, zoals deze bij Kaderbesluit vastgesteld
is. Doel is het mogelijk maken van een crescent bebouwing (zie voorbeeld hieronder). De
‘Genius Loci’, de `geest van de plek` is een begrip dat terug te voeren valt tot de klassieke (Romeinse) cultuur om de
sfeer en de eigenheid van een bepaalde locatie te benoemen.
1
Denktank geeft aan dat een crescent bebouwing het mogelijk maakt de bebouwing te
concentreren in het midden van de ontwikkelvlek, waardoor de groene flanken vrij van bebouwing
blijven. De Denktank is van mening dat de crescent bebouwing het achter gelegen Bos van
Bosman afschermt van de voorzijde omdat het fungeert als een wandbebouwing, waardoor de
bestaande rust en flora en fauna in het Bos van Bosman het beste geborgd wordt. De Denktank
is het dus niet eens met uitgangspunt 3 van het Kaderbesluit waarin gesproken wordt van 'ranke
en slanke gebouwen'.
Afbeelding van crescent
De denktank wil verder aangeven in haar advies dat de punten aan de voorzijde van de
ontwikkelvlek, waarmee de vlek nu vergroot is, niet primair zijn bedoeld om flexibiliteit te bieden,
maar om de tennisbaan alsnog uit de ontwikkelvlek te laten.
Reactie college
Ons college is van mening dat het vergroten van de ontwikkelvlek aan deze zijde tot
ontwikkelmogelijkheden leidt in aanvulling op de ontwikkelmogelijkheden vanuit het Kaderbesluit.
Wel is ons college van mening dat het borgen van de rust en de flora en fauna van het
achtergelegen Bos van Bosman ook met de andere bouwinvullingen dan wandbebouwing (urban
villa’s, parkblok en woontoren) mogelijk gemaakt kunnen worden. In het Ambitiedocument is het
belang dat de leden van de Denktank benoemen, waar het gaat om de groene flanken, het
behoud van de rust en flora en fauna, geborgd in een aantal randvoorwaarden, eisen en wensen.
De reactie hierop is dat het college de tennisbaan niet kan ‘inwisselen’ voor de door de denktank
aangeduide punten, omdat dit nog altijd een risico vormt in de financiële business case. Met
Motie M150030/2 “Extra optie tennisbaan” zorgt het college voor een transparante afweging
m.b.t. het al dan niet bebouwen van de tennisbaan bij het uitvoeringsbesluit. Het vergroten van
de ontwikkelvlek met de punten maakt de flexibiliteit voor de markt wel groter en de kans dat de
tennisbaan niet bebouwd hoeft te worden wellicht ook. Desalniettemin blijft dat een
ontwerpopgave.
De Denktank is het niet eens met uitgangspunt 3 van het Kaderbesluit waarin gesproken wordt
van 'ranke en slanke gebouwen'. Eén van de ambities bij de herontwikkeling van Nieuweroord is
het beperken van de footprint van de bebouwing om het bos maximaal de ruimte te geven. Deze
ambitie is in het kaderbesluit onder andere verwoord door te streven naar “ranke en slanke
gebouwen”. Het realiseren van ranke en slanke gebouwen kan een middel zijn om bovenstaande
ambitie te realiseren, maar het realiseren van ranke en slanke gebouwen is geen op doel op zich.
Daarom wordt het uitgangspunt voor het verkrijgen van “ranke en slanke” gebouwen, in afwijking
van het Kaderbesluit, niet meer in het ambitiedocument opgenomen.
Daarnaast geldt dat bij vaststelling van het Kaderbesluit uw raad een motie aangenomen heeft in
het kader van de wens om de tennisbaan niet te bebouwen. Het verruimen van de ontwikkelvlek
biedt aan marktpartijen meer ruimte om te verkennen of een ontwikkeling, zonder bebouwing van
de tennisbaan, mogelijk is binnen de financiële kaders van het Kaderbesluit. In aanvulling hierop
is als wens in het Ambitiedocument opgenomen dat de flanken van het Bos van Bosman
vergroenen en de tennisbaan onderdeel uitmaakt van het bos.
Voorgesteld wordt om de door de Denktank geadviseerde verruiming van de ontwikkelvlek
mogelijk te maken (zie afbeelding op volgende pagina).
Er is een afstand van 5 meter tot de huidige oprijlaan aangehouden, waardoor de ontwikkelvlek
niet helemaal doorgetrokken is tot aan de oprijlaan, omdat enerzijds de ruimte in de punt te smal
is om iets te ontwikkelen, anderzijds belemmert het verder doortrekken van een bebouwing de
realisatie van nieuwe openbare (groene) ruimte rondom de oprijlaan.
Afbeelding ontwikkelvlek Kaderbesluit
Afbeelding ontwikkelvlek Ambitiedocument
Denktank deelt ambitie “Ontwikkelen volgens landgoedprincipe” niet en adviseert in lijn
hiermee geen doorzichten vanaf de Rijnsburgerweg via de bebouwing op het
achtergelegen Bos van Bosman te realiseren
De leden van de Denktank hebben ons college geadviseerd om de geborgenheid van het Bos
van Bosman te waarborgen door géén doorzichten te creëren. “Dergelijke 'landgoed'-ingrepen
leiden tot een verlies van natuurwaarden en deze zichtlijnen maken eerder de drukte van
autoverkeer en hoge flatgebouwen aan de Wassenaarseweg zichtbaar, in tegenstelling tot een
zicht op de oorspronkelijke polders zoals in het ontwerp van Springer”.
De Denktank is van mening dat een wand bebouwing het mogelijk maakt dat het achter gelegen
Bos van Bosman afgeschermd wordt van de voorzijde, waardoor de bestaande rust en flora en
fauna het beste beschermd worden.
Ook deelt de Denktank de ambitie “Ontwikkelen volgens landgoedprincipe” niet.
Voor de Denktank is de ambitie: ontwikkelen met behoud van het Bos van Bosman.
Reactie college
Het huidige karakter van de besloten randen van het Bos van Bosman wordt waardevol
gevonden. Het is niet de bedoeling om aan deze randen doorzichten te creëren.
Het is wel zo dat in het Ambitiedocument als ambitie wordt benoemd dat het Bos van Bosman
zichtbaar is vanaf de Rijnsburgerweg en dat de verbinding tussen Nieuweroord en het
achtergelegen Bos van Bosman herstelt.
Het is nadrukkelijk niet het doel de invloedsfeer (geluid/licht) van de Rijnsburgerweg richting het
bos te trekken.
Het Bos van Bosman is een voormalig landgoed dat zich heeft ontwikkeld tot een kleinschalig
stadsbos. De oase van rust met de natuurlijke waarden, die kenmerkend zijn voor een bos te
midden van de stedelijke dynamiek, maakt de locatie uniek en zeer geliefd bij de omgeving.
Tegelijkertijd is Nieuweroord een voormalig landgoed. Kenmerken van dit landgoed zijn nog altijd
herkenbaar in dit kleinschalige stadsbos, zoals de padenstructuur, de oprijlaan, de open weide op
het eiland, enkele zichtlijnen en de beekloop. De ambitie is om het landgoed beleefbaar te maken
en de verbinding tussen Nieuweroord en het achtergelegen Bos van Bosman te herstellen,
zonder terug te grijpen naar de exacte historische situatie.
Ons college is van mening dat het borgen van de rust en de flora en fauna van het achtergelegen
Bos van Bosman ook met de andere bouwinvullingen dan wandbebouwing (urban villa’s,
parkblok en woontoren) mogelijk gemaakt kan worden.
Borgen van natuur- en de cultuurhistorische waarden
Het borgen en waarderen van beide aspecten (natuur- en de cultuurhistorische waarden) vormt
een belangrijk uitgangspunt in de herontwikkeling van Nieuweroord. Dit is een ontwerpopgave en
kan op vele manieren worden vormgegeven in het uiteindelijke plan. Het kan heel subtiel zijn
door middel van bijvoorbeeld een uitnodigend wandelpad door het groen aan te leggen vanaf de
Rijnsburgerweg naar het Bos.
Het ambitiedocument speelt in op beide ambities en geeft de markt deze ambities voor een
nieuwe ontwikkeling mee. Op een aantal plekken in het Ambitiedocument is natuurwaarde meer
benadrukt op basis van het advies van de Denktank (zie de reactie van ons college op het advies
van de Denktank in Bijlage bij Ambitiedocument Nieuweroord’ d.d. 10 september 2015).
Zo is als eis in het Ambitiedocument opgenomen dat het plan de effecten op de huidige
groenstructuur aantoont, waarbij er aantoonbaar wordt ingezet op behoud van waardevolle
bomen en het versterken van ecologische waarden. Indien bomen ten behoeve van de
herontwikkeling verplant moeten worden, dienen deze overtuigend in het nieuwe plan te worden
ingepast.
Daarnaast is als wens in het Ambitiedocument opgenomen dat het plan inspeelt op het creëren
van een kwalitatieve leefomgeving voor de (huidige) flora en fauna en daarmee de ecologische
waarde versterkt. Aandachtspunt hierbij is het voorkomen van te veel lichtinval (in vergelijking
met de huidige situatie) ten behoeve van foeragerende vleermuizen in het bos en de vijver.
Het Ambitiedocument sluit hiermee ook aan op de motie M150030/3 Bos van Bosman. Het bos
als zodanig maakt overigens geen deel uit van de ontwikkelvlek.
Ons college is van mening dat het van belang is om ruimte te blijven bieden aan het
ontwerpproces om de inhoudelijke en financiële uitgangspunten vanuit het Kaderbesluit te
borgen. Aanvullend hierop geldt dat het belang van de Denktank en overige omwonenden is
verwoord in diverse verslagen en adviezen, die meegestuurd worden aan de deelnemende
marktpartijen in de selectieprocedure. Ook tijdens de selectieprocedure worden de leden van de
Denktank uitgenodigd om hun visie toe te lichten aan de deelnemende marktpartijen. Ons college
is dan ook van mening dat binnen de gestelde kaders er voldoende ruimte is om in het
ontwerpproces in te spelen op dit belang.
Geen wandelpad realiseren aan de noordzijde van de vijver, maar wel een ecologische
openbare oever
De leden van de Denktank hebben ons college geadviseerd geen wandelpad te realiseren en een
natuurvriendelijke oever aan te leggen aan de noordzijde van de vijver. Zij zijn het, wat betreft het
merendeel van de leden van de Denktank, eens met het realiseren van een openbare groene
zone aan die zijde.
Afbeelding vijver en wandelpad (d.m.v. arcering en stippellijn indicatief aangegeven)
Reactie college
In het kaderbesluit heeft uw raad al (inhoudelijk en financieel als onderdeel van de
grondexploitatie) ingestemd met het herstellen van de vijver en het realiseren van dit wandelpad
en daarmee het oorspronkelijke ontwierp van Springer op deze locatie te herstellen (zie
afbeelding hierboven).
Het ontwerp van Springer is nog altijd herkenbaar in het gebied. De oprijlaan, de padenstructuur
en de vijver/beek worden als waardevol aangeduid. Dit vormt in de planvorming een belangrijke
leidraad. De exacte ligging van de beekloop en padenstructuur ligt niet vast, maar zal in de
planvorming gestalte moeten krijgen. Hierbij dient bij de planontwikkelingen een balans te worden
gevonden tussen het behoud van de huidige natuurwaarden en het beleefbaar maken van
cultuurhistorische waarden. Deze twee aspecten kunnen naast elkaar bestaan en worden allebei
als zeer waardevol beschouwd. Het ambitiedocument speelt hierop in en geeft de markt deze
ambities voor een nieuwe ontwikkeling mee. Ze eerbiedigt hiermee de motie M150030/3 Bos van
Bosman. Het bos als zodanig maakt geen deel uit van de ontwikkelvlek en van het project
Nieuweroord.
Ons college is van mening dat het realiseren van het wandelpad aansluit bij de ambitie dat het
bestaande openbare karakter van het Bos van Bosman geborgd en versterkt wordt.
Met het oog hierop wordt een zone van tien meter vrij gehouden van bebouwing.
Het is wenselijk om op een prettige manier ook langs de noordzijde te kunnen wandelen, maar op
basis van het advies van de denktank wordt een pad langs de noordzijde niet als eis
voorgeschreven, maar als wens meegegeven in de selectieprocedure. In samenspraak met
geselecteerde marktpartij wordt gekeken, of en in welke vorm een eventueel pad gestalte krijgt in
het ontwerp. Hiertoe worden ook de Beheergroep Bos van Bosman, het Bureau Stadsnatuur
Rotterdam en het Hoogheemraadschap Rijnland betrokken.
Ten aanzien van de ecologische oever ondersteunt ons college deze ambitie, maar stelt als
voorwaarde dat dit in overleg met het Hoogheemraadschap verder uitgewerkt moet worden,
voordat hier definitief een besluit over genomen kan worden.
Beperken van de hoogte van de bebouwing
De leden van de Denktank hebben ons college geadviseerd de hoogte te maximeren op 30
meter. In aanvulling hierop hebben zij geadviseerd dat een dergelijke hoogte toegestaan is,
indien de zijflanken van het gebouw een lagere hoogte hebben en niet boven de boomkruinen
uitsteken.
Reactie college
Ons college is van mening dat binnen de ontwikkelvlek voldoende ontwikkelmogelijkheden zijn
om binnen de kaders van het Kaderbesluit de bouwhoogte te maximaliseren in lijn met de
Hoogbouwvisie zonder dat dit leidt tot inhoudelijke of financiële risico’s.
Nieuweroord valt in het “laagbouw gebied” van de Hoogbouwvisie. Dit houdt in dat de
basishoogte maximaal 15 meter betreft en dat in incidentele gevallen een hoogte van maximaal
30 meter (gerekend vanaf peil) toelaatbaar is.
Ten aanzien van het advies om de hoogte van de zijflanken te beperken, indien sprake is van
een hoogteaccent van 30 meter, geldt dat in de Hoogbouwvisie voldoende benadrukt wordt dat er
sprake dient te zijn van een basishoogte en van incidentele hoogteaccenten. Daarmee wordt
uitgesloten dat er sprake is van meerdere gebouwen van 30 meter hoog.
De denktank heeft ook geadviseerd om een dergelijke hoogte alleen in het midden van het
gebied mogelijk te maken en niet aan de flanken. Middels het aanbrengen van een zonering in de
ontwikkelvlek wordt geborgd dat er geen 30 meter hoge bebouwing mogelijk wordt gemaakt in de
flanken van het Bos van Bosman. De hoogte zonering (zone waarin tot 30 meter hoog gebouwd
mag worden) ligt centraal in de ontwikkelvlek. De zone waarin niet hoger dan 15 meter gebouwd
mag worden ligt in het verlengde van de bosrijke flanken. Hierdoor worden de bosrijke flanken
niet overschaduwd door hoogbouw, de bebouwing blijft onder de boomkruinen, en blijft de groene
uitstraling van het bos behouden.
Wat ons college betreft is dit een ontwerpopgave. Aanvullend hierop geldt dat het belang van de
Denktank en overige omwonenden is verwoord in diverse verslagen en adviezen, die
meegestuurd worden aan de deelnemende marktpartijen in de selectieprocedure. Ook tijdens de
selectieprocedure worden de leden van de Denktank uitgenodigd om hun visie toe te lichten aan
de deelnemende marktpartijen. Ons college is dan ook van mening dat binnen de gestelde
kaders er voldoende ruimte is om in te spelen op dit belang.
In aanvulling hierop is in het Ambitiedocument de volgende wens opgenomen: “Bij voorkeur blijft
de bouwhoogte onder de hoogte van de kruinen van de bomen”.
Visie op vorm van samenleven, individuele bijdrage van twee leden van de Denktank
Twee van de leden van de Denktank hebben een visie ingediend die ingaat op de toekomstige
bewoners van Nieuweroord en niet op de ruimtelijke ambities voor deze locatie.
Deze visie is meer gericht op een ander thema, dan ruimtelijke kwaliteit (zie pag. 1 van dit
voorstel) op basis waarvan een marktpartij geselecteerd zal worden, namelijk het thema
marktkwaliteit; de mate waarin tegemoet gekomen wordt aan de actuele en toekomstige
marktvraag.
Hun visie speelt in op de vraag hoe een woonconcept voor Nieuweroord in kan spelen op een
aantal uitdagingen in de 21ste eeuw, waaronder vitaal oud worden, steeds meer zelf doen,
duurzaamheid en efficiënt ruimtegebruik.
Hun idee is dat de bewoners ruimtes, producten en diensten delen, omdat dat inspeelt op
bovengenoemde uitdagingen. Zij hebben ons college gevraagd op zoek te gaan naar een
marktpartij die een plan, specifiek gericht op deze visie, ontwikkeld.
Een deel van de Denktank sluit zich aan bij bepaalde delen van deze visie, zoals duurzaamheid,
maar is van mening dat de visie te ver gaat op vooral het punt van samen delen. In het integrale
advies van de Denktank is deze visie dan ook niet opgenomen.
Reactie college
Ter voorbereiding op het kaderbesluit is onderzocht wat de verschillende doelgroepen belangrijk
vinden aan een locatie, zoals bereikbaarheid, voorzieningen en uitstraling. Deze kenmerken zijn
afgezet tegen de locatiekwaliteiten van Nieuweroord. Geconcludeerd wordt dat de locatie
Nieuweroord kansrijk is voor de ontwikkeling van woningen voor de consument met de
zogenaamde “blauwe leefstijl”[1] die op zoek is naar een duurder koopappartement. Toekomstige
bewoners zijn naar verwachting veelal doorstromers uit ruime grondgebonden woningen. Deze
verhuisbeweging bevordert de doorstroming op de woningmarkt.
De uitkomst van dit onderzoek in combinatie met de financiële en ruimtelijke kaders hebben de
basis gevormd voor het Kaderbesluit. Ondanks deze kaders bieden de ruimtelijke kaders
voldoende ruimte om verschillende stedenbouwkundige oplossingen te realiseren die inspelen op
thema’s zoals energie neutrale en klimaatbestendige bebouwing, nieuwe inzichten op het gebied
van gedrag en inrichting openbare ruimte, om sociale cohesie (zelfredzaamheid, mantelzorg) te
stimuleren. Zo is als wens opgenomen dat de buitenruimte dusdanig is ingericht dat huidige en
toekomstige bewoners elkaar kunnen ontmoeten.
De marktpartij die een plan gaat ontwikkelen voor locatie Nieuweroord zal ook beoordeeld
worden op het aspect marktkwaliteit. Bij dit aspect is het van belang op welke doelgroep het plan
inspeelt, of er vraag naar is en op welke wijze het plan inspeelt op al bestaande voorzieningen in
Leiden.
Voorgesteld wordt dan ook om niet specifiek op zoek te gaan naar een marktpartij die een plan,
specifiek gericht op deze visie, ontwikkelt, maar deze vraag over te laten aan de markt.
Financiën: De randvoorwaarden, eisen en wensen, zoals deze opgenomen zijn in dit
Ambitiedocument, zijn getoetst aan de financiële kaders in het Kaderbesluit.
Inspraak/participatie: Zie ook de toelichting onder ‘Proces opstellen Ambitiedocument’ onder
het kopje Overwegingen
[1]
Nota Wonen 2020, Leiden kijkt vooruit en pakt door, vastgesteld 14 februari 2013. In deze nota hanteren wij vier
leefstijlen, waaronder de zogenaamde blauwe leefstijl (basis BSRmodel
van de Smart Agent Company). Citaat uit de Nota Wonen “In het wonen leidt dit tot een voorliefde voor
de statusrijke gebieden. Men woont het liefst tussen gelijkgestemde zielen. De meerderheid van de blauwe consumenten
richt zich op de rustige, ruim opgezette woonmilieus om te ontladen van de hectiek van het werk. Voorbeelden van deze
leefstijl in Leiden zijn het Waardeiland, de Zijlzijde van de Merenwijk en de omgeving van de
Rijnsburgerweg.”
In de fase tussen Kaderbesluit en vaststellen Ambitiedocument is gekozen voor het niveau
adviseren. De Denktank is in de gelegenheid gesteld om een gezamenlijk antwoord te geven op
een door ons college gestelde vraag. Kenmerkend voor het participatieniveau adviseren is dat
een advies wordt gegeven door een afgebakende kring van personen (de leden van de
Denktank) die daartoe uitdrukkelijk is uitgenodigd. Indien het niet lukt om consensus te bereiken,
is het ook mogelijk om in het gezamenlijke advies verschillende meningen weer te geven. In de
bijlage is het advies van de Denktank opgenomen, waaronder enkele adviezen op persoonlijke
titel.
Als bijlage is ook het Plan van Aanpak Participatie voor de volgende fase, waarin een marktpartij
geselecteerd wordt, opgenomen.
Evaluatie:
Nadat uw raad dit Ambitiedocument heeft vastgesteld, zal een evaluatie van de participatie, die
heeft plaatsgevonden in de fase tussen vaststellen Kaderbesluit en vaststellen Ambitiedocument,
worden uitgevoerd onder de leden van de Denktank en de leden van de werkgroep Nieuweroord.
Bijgevoegde informatie:
 Nieuweroord Ambitiedocument, ruimtelijke ambities ten behoeve van herontwikkeling
Nieuweroord d.d. 10 september 2015;

Bijlage bij Ambitiedocument Nieuweroord’ d.d. 10 september 2015:
o
Verslag en Moodboard Denktank;
o
Advies Denktank concept Ambitiedocument d.d. 24 augustus 2015;
o
Reactie op advies Denktank Ambitiedocument Nieuweroord d.d. 10 september
2015.

“Project Nieuweroord, Plan van Aanpak Participatie, fase “selectie marktpartij, november
2015 – mei 2016” d.d. 10 september 2015.
RAADSBESLUIT:
De raad van de gemeente Leiden:
Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (Raadsvoorstel
gezien het advies van de commissie,
1.
van 2011), mede
BESLUIT
het Ambitiedocument “Nieuweroord Ambitiedocument, ruimtelijke ambities ten behoeve van
herontwikkeling Nieuweroord d.d. 10 september 2015 vast te stellen;
2.
in afwijking van de ontwikkelvlek, zoals vastgesteld bij Kaderbesluit RV 15.0030,
onderstaande ontwikkelvlek met hoogtezonering vast te stellen, waarbinnen de
woningbouwontwikkeling met inachtneming van motie M150030/2 ‘Extra optie tennisbaan’
gerealiseerd kan worden.
Gedaan in de openbare raadsvergadering van,
de Griffier,
de Voorzitter,
TECHNISCHE INFORMATIE
Opsteller:
S. Eefting-Bezuijen
Organisatieonderdeel: Projectmanagementbureau
Telefoon:
7114
E-mail:
[email protected]
Portefeuillehouder:
Bouw en Openbare Ruimte
B en W-nummer 15.0820;
Onderwerp
besluit d.d. 22-9-2015
Ambitiedocument Nieuweroord
Besluiten:
1. de raad voor te stellen:
a. het Ambitiedocument “Nieuweroord Ambitiedocument, ruimtelijke ambities ten
behoeve van herontwikkeling Nieuweroord” d.d. 10 september 2015 vast te
stellen;
b. in afwijking van de ontwikkelvlek, zoals vastgesteld bij Kaderbesluit RV 15.0030,
onderstaande ontwikkelvlek met hoogtezonering vast te stellen, waarbinnen de
woningbouwontwikkeling met inachtneming van motie M150030/2 ‘Extra optie
tennisbaan’ gerealiseerd kan worden.
2. in te stemmen met het “Project Nieuweroord, Plan van Aanpak participatie, fase selectie
marktpartij, november 2015 – mei 2016”, d.d. 10 september 2015.
Perssamenvatting:
Op 22 september 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders een voorstel aan de
gemeenteraad over het Ambitiedocument Nieuweroord vastgesteld.
Vervolgens zal het ambitiedocument inhoudelijk besproken worden in de commissie Stedelijke
ontwikkeling, daarna neemt de gemeenteraad een besluit. De selectieprocedure voor een
marktpartij gaat naar verwachting eind 2015 van start.
Nieuweroord, gelegen in de Vogelwijk tussen de Rijnsburgerweg, het Van Eijsingapark, het Bos
van Bosman, de Blauwe Vogelweg en de Wassenaarseweg, is toe aan vernieuwing.
Het ambitiedocument is het beoordelingskader voor de ruimtelijke kwaliteit bij de selectie van een
marktpartij die de locatie Nieuweroord gaat ontwikkelen. In het Ambitiedocument zijn de kaders,
zoals de gemeenteraad deze vastgesteld heeft in het Kaderbesluit, verder uitgewerkt. Het gaat
om het realiseren van een goede balans tussen bebouwing, flora en fauna en cultuurhistorie. De
mate waarin de plannen van de marktpartijen aansluiten op het Ambitiedocument bepalen mede
welke marktpartij de gemeente zal selecteren.
Daarnaast wordt gekeken naar de manier waarop de marktpartij de omgeving betrekt bij het
ontwerp, de kansen en risico’s in beeld brengt en tot slot de vraag hoe het plan aansluit op de
woningmarkt.
Een Denktank bestaande uit betrokkenen uit de omgeving heeft de gemeente geadviseerd over
het Ambitiedocument. De gemeente heeft het advies van de Denktank op een groot aantal
punten overgenomen. Op een aantal punten is dit niet mogelijk gebleken. Hierover is de
gemeente in gesprek gegaan met de leden van de Denktank. Op 29 september is er een
informatieavond over het Ambitiedocument voor alle betrokkenen uit de omgeving.