Uitspraak

Uitspraak
23 december 2005
Eerste Kamer
Nr. C04/294HR
RM
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. [Eiser 1],
2. [Eiseres 2],
beiden wonende te [woonplaats],
EISERS tot cassatie,
advocaat: mr. J. de Bie Leuveling Tjeenk,
tegen
[Verweerder],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. B.T.M. van der Wiel.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eisers tot cassatie - verder in enkelvoud te noemen: [eiser] - hebben bij exploot van 25 maart
2002 verweerder in cassatie - verder te noemen: [verweerder] - gedagvaard voor de rechtbank
te Haarlem. Na wijziging van eis heeft [eiser] gevorderd:
primair:
a. een verklaring voor recht dat de tussen partijen op 19 april 2001 gesloten
koopovereenkomst is ontbonden;
b. betaling van € 157.823,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2002 tot de dag
der voldoening;
c. voldoening van de door [eiser] geleden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen
volgens de wet;
subsidiair:
d. vernietiging op grond van art. 6:228 BW juncto art. 3:49 BW van de koopovereenkomst;
e. betaling van € 157.823,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2002 tot de dag
der voldoening;
f. voldoening van de door [eiser] geleden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen
volgens de wet;
meer subsidiair:
g. ontbinding op grond van artikel 6:258 BW van de koopovereenkomst;
h. betaling van € 157.823,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2002 tot de dag
der voldoening;
i. voldoening van de door [eiser] geleden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen
volgens de wet.
[Verweerder] heeft de vordering bestreden.
De rechtbank heeft bij vonnis van 5 februari 2003 de vordering afgewezen.
Tegen dit vonnis hebben [eiser] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.
Bij arrest van 10 juni 2004 heeft het hof het vonnis van de rechtbank bekrachtigd.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding
is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Bij overeenkomst van 19 april 2001 heeft [eiser] van [verweerder] gekocht de onroerende
zaak bestaande uit een woonhuis met erf, tuin en garage aan de [a-straat 1] te [plaats] (hierna:
de onroerende zaak) voor een koopsom van ƒ 5.000.000,-- (€ 2.268.901,--). [Eiser] was van
plan het woonhuis te laten slopen, het perceel in twee percelen te laten verkavelen en daarop
twee geschakelde woonhuizen te laten bouwen, waarvan een voor hemzelf was bestemd en
het tweede zou worden doorverkocht.
(ii) Art. 5.3 van de koopovereenkomst luidt:
"De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die
voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken
als:
bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen.
(...)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig
zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan
koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst."
(iii) De levering van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden bij akte van 1 februari 2002.
(iv) Op 20 december 2001 was het gebied waarin de onroerende zaak ligt, aangewezen als
beschermd dorpsgezicht als bedoeld in art. 35 Monumentenwet. Uit een persbericht van de
gemeente van 8 januari 2002 over die aanwijzing volgt dat aanvragen voor een sloop- of
bouwvergunning zullen worden aangehouden in afwachting van een nieuw, beschermend
bestemmingsplan, voor de totstandbrenging waarvan een periode van maximaal drie jaar is
uitgetrokken.
(v) [Eiser] heeft de onroerende zaak op 10 juni 2002 voor € 2.110.078,- aan een derde
verkocht.
3.2 In dit geding heeft [eiser] zijn hiervoor in 1 weergegeven primaire vordering tot
ontbinding van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gebaseerd op de stelling dat
[verweerder] is tekortgeschoten in zijn uit die overeenkomst voortvloeiende verplichtingen,
omdat de onroerende zaak niet voldeed aan hetgeen [eiser] op grond van de overeenkomst
mocht verwachten. [Verweerder] heeft immers volgens [eiser] in art. 5.3 van de
koopovereenkomst gegarandeerd dat het gekochte geschikt was voor gebruik als bouwperceel
voor twee halfvrijstaande woonhuizen. Gezien de aanwijzing van het gebied waarin de
onroerende zaak ligt als beschermd dorpsgezicht (zie hiervoor in 3.1 onder (iv)), heeft
[verweerder] deze garantie niet waargemaakt. De subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen
van [eiser] spelen in cassatie geen rol meer.
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Het hof heeft dit vonnis bekrachtigd. Het
overwoog daartoe, kort weergegeven en voor zover in cassatie nog van belang, als volgt.
[Eiser] heeft zich beroepen op de tweede volzin van art. 5.3 van de koopovereenkomst en op
de omstandigheid dat [verweerder] van het daarin vermelde voornemen volledig op de hoogte
was. Dit houdt op zichzelf echter niet in dat [eiser] aan de koopovereenkomst het recht kon
ontlenen een perceel geleverd te krijgen waarop hij zijn voornemen kon verwezenlijken. Uit
de tekst van de overeenkomst is dat niet af te leiden. Onder "normaal gebruik" als bedoeld in
art. 5.3, eerste volzin, van de koopovereenkomst kan niet worden verstaan het slopen van het
verkochte huis gevolgd door de nieuwbouw van twee schakelwoningen. Daaraan doet niet af
dat in hetzelfde artikel tevens het voorgenomen gebruik door [eiser] is weergegeven. Die
mededeling is wel van belang in zoverre dat, indien [verweerder] als verkoper wist of
behoorde te begrijpen dat dit voorgenomen gebruik niet of niet op de door de koper beoogde
wijze kon worden verwerkelijkt, hij [eiser] daarover had moeten informeren. Bij gebreke van
die wetenschap hoefde hij echter niet ervoor in te staan dat het door [eiser] voorgenomen
gebruik, voor zover dat van het normale gebruik afweek, op de door [eiser] beoogde wijze
kon worden gerealiseerd (rov. 4.4).
3.3 Onderdeel 1.a van het middel stelt dat het hof met zijn overweging in rov. 4.4 dat onder
"normaal gebruik" niet kan worden verstaan het slopen van het woonhuis gevolgd door de
nieuwbouw van twee schakelwoningen, van een onjuiste rechtsopvatting heeft blijk gegeven.
Het hof heeft miskend dat [eiser] en [verweerder] de vrijheid hadden overeen te komen dat zij
onder het normale gebruik van de onroerende zaak het gebruik als bouwperceel voor twee
halfvrijstaande woonhuizen verstonden en om overeen te komen dat [verweerder] de
aanwezigheid van de eigenschappen garandeerde die voor dit - door partijen overeengekomen
- normale gebruik nodig zijn.
3.4 Het onderdeel mist feitelijke grondslag en kan dus niet tot cassatie leiden. Het hof heeft
niet miskend dat partijen de vrijheid hadden overeen te komen dat de onroerende zaak zou
dienen als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen, maar heeft geoordeeld dat
[verweerder] niet de aanwezigheid van de eigenschappen heeft garandeerd die daarvoor nodig
zijn.
3.5 Onderdeel 1.b kiest - terecht - tot uitgangspunt dat het hof niet heeft miskend dat partijen
de vrijheid hadden overeen te komen dat de onroerende zaak zou dienen als bouwperceel voor
twee halfvrijstaande woonhuizen. Het onderdeel betoogt dat het hof zijn oordeel dat [eiser]
aan de koopovereenkomst niet het recht kon ontlenen een perceel geleverd te krijgen waarop
hij zijn voornemen kon verwezenlijken en dat dit recht ook niet uit de tekst van de koopakte is
af te leiden, onvoldoende heeft gemotiveerd. [Eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat
[verweerder] blijkens art. 5.3 van de koopakte heeft gegarandeerd dat de onroerende zaak "bij
de eigendomsoverdracht de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig
zijn" en dat dit normale gebruik is dat "koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken
als: bouwperceel voor twee halfvrijstaande huizen". Het onderdeel betoogt dat het hof zonder
motivering aan deze essentiële stellingen van [eiser] is voorbijgegaan.
Onderdeel 1.c voegt daaraan toe dat dat het hof zijn oordeel in rov. 4.4 onbegrijpelijk heeft
gemotiveerd door te overwegen dat de mededeling in art. 5.3 van de koopakte omtrent het
voorgenomen gebruik door [eiser] niet de betekenis heeft dat het risico te dezer zake naar
[verweerder] werd verlegd in die zin dat hij ervoor moest instaan dat het door [eiser]
voorgenomen gebruik, voor zover dat afweek van het normale gebruik, op de door [eiser]
beoogde wijze kon worden gerealiseerd. Deze overweging zou alleen dan begrijpelijk zijn
wanneer [eiser] zou hebben gesteld dat het door hem beoogde gebruik van het normale
gebruik afweek. [Eiser] heeft dat echter niet gesteld. [eiser] heeft zich immers op het
standpunt gesteld dat het voorgenomen gebruik het door partijen overeengekomen normale
gebruik van de onroerende zaak is, aldus nog steeds het onderdeel.
3.6 Deze onderdelen lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
De onderdelen stellen de uitleg van het hiervoor in 3.1 onder (ii) weergegeven art. 5.3 van de
tussen partijen gesloten koopovereenkomst aan de orde. Die uitleg dient te geschieden met
inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, nr. 11647, NJ 1981,
635). Deze brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen
is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige
uitleg van de bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die
de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift
als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken
hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang (HR 20 februari 2004, nr. C
02/219, NJ 2005, 493). In dit licht heeft ten aanzien van de uitleg van een overeenkomst
waarbij een bebouwde onroerende zaak is verkocht, het volgende te gelden.
Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een
standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 van de standaard NVMkoopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de
feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal
uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking
heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond
alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing. Daaronder valt
in beginsel niet de sloop van de bebouwing gevolgd door het gebruik van de grond als
bouwgrond. Dit betekent dat het enkele feit dat in een dergelijk beding naast die voorgedrukte
tekst door partijen specifiek is opgenomen dat koper voornemens is van de onroerende zaak
gebruik te maken als bouwperceel, niet zonder meer en ook niet in beginsel meebrengt dat de
overeenkomst aldus dient te worden uitgelegd dat de verkoper ervoor instaat dat sloop van de
zich op dat perceel ten tijde van de verkoop bevindende bebouwing mogelijk en geoorloofd
zal zijn.
Het ligt daarom op de weg van de koper feiten en omstandigheden te stellen en zonodig te
bewijzen waaruit volgt dat de verkoper in het gegeven geval de hiervoor bedoelde
eigenschappen van de verkochte onroerende zaak wel degelijk heeft willen garanderen, of dat
de koper daarop in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs heeft mogen vertrouwen,
bijvoorbeeld doordat de makelaar die de verkoop heeft begeleid, de verkoper uitdrukkelijk
erop heeft gewezen dat deze diende in te staan voor hetgeen achter "normaal gebruik" in de
standaardakte werd opgenomen.
Het vorenstaande wordt niet anders indien moet worden aangenomen dat de opstellers van de
standaardakte met het hiervoor aangehaalde beding inhoud hebben willen geven aan de term
"normaal gebruik" - en de daaraan verbonden rechtsgevolgen - zoals bedoeld in art. 7:17 lid 2
BW. Niet de bedoeling van de opstellers van de standaardakte is immers van belang voor de
uitleg van een overeenkomst die schriftelijk is vastgelegd met gebruikmaking van die
standaardakte, maar de bedoeling van de contracterende partijen.
3.7 Art. 5.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, een standaard NVM-koopakte
waarin specifiek slechts zijn bijgeschreven de woorden "bouwperceel voor twee
halfvrijstaande woonhuizen", is door het hof uitgelegd in de zin dat de verkoper
([verweerder]) niet ervoor instaat dat de koper ([eiser]) vergunning zal krijgen het gekochte
huis te slopen en nieuwbouw te doen plaatsvinden op het vrijgekomen perceel. Dit oordeel is
niet onbegrijpelijk gezien hetgeen hiervoor in 3.6 is overwogen, en mede in aanmerking
genomen dat [eiser] niet heeft aangevoerd dat [verweerder] met art. 5.3 van de
koopovereenkomst een garantie heeft willen afgeven of dat hij, [eiser], daarop heeft
vertrouwd. Het hof heeft bij zijn uitleg van art. 5.3 van de tussen partijen gesloten
koopovereenkomst terecht in aanmerking genomen dat onder "normaal gebruik" van een huis
niet de sloop daarvan kan worden verstaan. Het hof heeft daarnaast, kennelijk en begrijpelijk,
mede in zijn beoordeling betrokken de door de rechtbank vastgestelde, en in hoger beroep niet
bestreden, omstandigheden dat [verweerder] de onroerende zaak niet als bouwperceel aan
[eiser] heeft aangeboden en verkocht en dat [eiser], die van beroep makelaar is, zich jegens
[verweerder] uitdrukkelijk had verbonden de vereiste voorbereidingen van de beoogde
bouwplannen voor zijn rekening te nemen.
3.8 De onderdelen 1.b en 1.c stuiten op het hiervoor overwogene af. Daarom kan ook
onderdeel 2, dat op onderdeel 1 voortbouwt, geen doel treffen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde
van [verweerder] begroot op € 1.159,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren O. de
Savornin Lohan, E.J. Numann, F.B. Bakels en W.D.H. Asser en in het openbaar uitgesproken
door de raadsheer E.J. Numann op 23 december 2005.
Conclusie
C04/294HR
mr. Keus
Zitting 9 september 2005
Conclusie inzake
[eiser 1] en
[eiseres 2]
(hierna gezamenlijk: [eiser] c.s.)
tegen
[verweerder]
[Verweerder] heeft aan [eiser] c.s. een villa te [plaats] verkocht. [Eiser] c.s. waren van plan
deze villa af te breken, het perceel te splitsen en twee nieuwe geschakelde woningen te
bouwen. Kort voor de levering wordt het gebied waarin de villa ligt als beschermd
dorpsgezicht aangewezen, waardoor de voorgenomen bouwplannen geen doorgang kunnen
vinden. In cassatie gaat het in het bijzonder om de vraag of de voorgenomen sloop en
nieuwbouw onder het "normale gebruik" van het gekochte als bedoeld in art. 5.3 van de
NVM-koopakte vallen.
1. Feiten(1) en procesverloop
1.1 Bij koopovereenkomst van 19 april 2001(2) hebben [eiser] c.s. van [verweerder] gekocht
de onroerende zaak bestaande uit een woonhuis met erf, tuin en garage aan de [a-straat 1] te
[plaats] voor een koopsom van ƒ 5.000.000,- (€ 2.268.901,-). [Eiser] c.s. waren van plan het
bestaande woonhuis te laten slopen, het perceel in twee percelen te laten verkavelen en daarop
twee geschakelde woonhuizen te laten bouwen, waarvan een voor henzelf was bestemd en het
tweede zou worden doorverkocht.
1.2 Artikel 5.3 van de koopovereenkomst luidt:
"De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die
voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken
als:
bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen.
(...)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig
zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan
koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst."
Artikel 5.7 van de koopovereenkomst luidt:
"(...)
Verkoper is wel/geen (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit,
dan wel registerinschrijving bekend van de onroerende zaak:
a. als beschermd monument in de zin van artikel 3, 4 of 6 van de Monumentenwet,
b. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35
Monumentenwet,
c. tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument.
1.3 De levering heeft plaatsgevonden bij akte van 1 februari 2002. Met verwijzing naar het
hierboven geciteerde art. 5.7 van de koopovereenkomst is aan het slot van art. 5 van die akte
tot levering de verklaring van [verweerder] opgenomen dat het hem niet bekend is of zich ter
zake daarvan sedertdien een verandering heeft voorgedaan. Op 20 december 2001 werd het
gebied waarin het woonhuis ligt door de Rijksdienst voor de Monumentenzorg aangewezen
als beschermd dorpsgezicht als bedoeld in art. 35 Monumentenwet. Uit een persbericht van de
gemeente van 8 januari 2002 over die aanwijzing volgt dat aanvragen voor een sloop- of
bouwvergunning zullen worden aangehouden in afwachting van een nieuw, beschermend
bestemmingsplan, voor de totstandbrenging waarvan een periode van maximaal drie jaar is
uitgetrokken. [Eiser] c.s. hebben de onroerende zaak op 10 juni 2002 voor € 2.110.078,- aan
een derde verkocht.
1.4 Tegen deze achtergrond hebben [eiser] c.s. de onderhavige procedure bij de rechtbank
Haarlem aanhangig gemaakt en - na wijziging van eis - gevorderd, primair dat voor recht
wordt verklaard dat de op 19 april 2001 tussen partijen gesloten koopovereenkomst is
ontbonden, subsidiair dat de rechtbank de op 19 april 2001 tussen partijen gesloten
koopovereenkomst op de voet van art. 6:228 BW jo art. 3:49 BW vernietigt en meer subsidiair
dat de op 19 april 2001 tussen partijen gesloten koopovereenkomst op de voet van art. 6:258
BW wordt ontbonden. Als onderdeel van zowel de primaire als de subsidiaire en de meer
subsidiaire vordering hebben [eiser] c.s. voorts gevorderd dat [verweerder] wordt veroordeeld
tot betaling aan [eiser] c.s. van een bedrag van € 157.823,- (zijnde dit bedrag het verschil
tussen de aankoopprijs van ƒ 5.000.000,- en de verkoopprijs van € 2.110.078,-) en tot
voldoening van de door [eiser] c.s. geleden schade, nader op te maken bij staat en te
vereffenen volgens de wet.
1.5 [Eiser] c.s. hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat [verweerder] toerekenbaar
is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de tussen partijen gesloten
koopovereenkomst, omdat het geleverde niet voldeed aan hetgeen [eiser] c.s. op grond van die
overeenkomst mochten verwachten. Volgens hen heeft [verweerder] gegarandeerd dat het
gekochte geschikt was voor gebruik als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen.
Nu het gekochte is aangewezen als beschermd dorpsgezicht zijn de bouwplannen van [eiser]
c.s. onmogelijk geworden c.q. onaanvaardbaar vertraagd. Subsidiair hebben [eiser] c.s. zich
op vernietiging wegens dwaling op de voet van art. 6:228 BW beroepen. [Eiser] c.s. zouden
de koopovereenkomst niet zijn aangegaan, indien zij bekend zouden zijn geweest met de
(ophanden zijnde) aanwijzing als beschermd dorpsgezicht. [Verweerder] had [eiser] c.s.
daarover (correct) moeten informeren. Meer subsidiair hebben [eiser] c.s. zich beroepen op
ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat
[verweerder] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding
van de overeenkomst niet mag verwachten.
1.6 [Verweerder] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij heeft zich - onder meer - op het
standpunt gesteld dat het idee om de bestaande villa te slopen en op het perceel twee nieuwe
woningen te bouwen van [eiser] c.s. afkomstig was en dat hij met [eiser] c.s. had afgesproken
dat alles rondom de nieuwbouw, waaronder het verkrijgen van bouwvergunningen, door
[eiser] c.s. zou worden geregeld. Hij heeft voorts betwist dat hij van de - ophanden zijnde aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht op de hoogte was.
1.7 Bij vonnis van 5 februari 2003 heeft de rechtbank de vorderingen van [eiser] c.s.
afgewezen. De rechtbank oordeelde ten aanzien van de primaire vordering dat [eiser] c.s. in
het licht van de omstandigheden van het geval niet mochten verwachten dat de eigenschappen
van het woonhuis mede zouden omvatten de noodzakelijke publiekrechtelijke
(bouw)vergunningen voor de door [eiser] c.s. beoogde bouwplannen dan wel het ontbreken
van publiekrechtelijke belemmeringen zoals de aanwijzing door de gemeente. [verweerder]
heeft het woonhuis immers niet als bouwperceel aan [eiser] c.s. (aangeboden en) verkocht,
nog daargelaten of zulks een dergelijke verwachting zou rechtvaardigen. Bovendien had [eiser
1] zich jegens [verweerder] uitdrukkelijk verbonden de (vereiste) voorbereidingen van de
beoogde bouwplannen voor zijn rekening te nemen (rov. 5.3). Ten aanzien van het subsidiaire
beroep op dwaling heeft de rechtbank overwogen dat de daadwerkelijke wetenschap van
[verweerder] aangaande de (ophanden zijnde) aanwijzing niet is aangetoond noch te bewijzen
is aangeboden en deze overigens gezien de omstandigheden bij de totstandkoming van de
koop niet - zonder meer - aannemelijk is. In het licht van de omstandigheden bij de
totstandkoming van de koop rustte op [verweerder] ook geen onderzoeksplicht
dienaangaande. Gezien het door [eiser] c.s. beoogde bijzondere gebruik van het gekochte, hun
deskundigheid ter zake en de bovendien in het kader daarvan gemaakte afspraken, had het
immers op de weg van [eiser] c.s. gelegen zich te vergewissen van (mogelijke)
publiekrechtelijke belemmeringen. Aan [eiser] c.s. komt dan ook geen beroep op dwaling toe,
nu het ontbreken van bekendheid met de ophanden zijnde aanwijzing door de gemeente op
grond van de onderhavige omstandigheden voor hun rekening behoort te blijven (rov. 5.5).
Het beroep op onvoorziene omstandigheden faalt volgens de rechtbank op dezelfde gronden
als het beroep op dwaling (rov. 5.6).
1.8 [eiser] c.s. hebben hoger beroep ingesteld. Het hof Amsterdam heeft bij arrest van 10 juni
2004 het bestreden vonnis bekrachtigd. De eerste twee door [eiser] c.s. voorgestelde grieven,
die zich richten tegen het oordeel van de rechtbank dat [verweerder] het woonhuis niet als
bouwperceel aan [eiser] c.s. heeft verkocht en dat [eiser] c.s. gezien de te dezen van belang
zijnde omstandigheden niet mochten verwachten dat tot de eigenschappen van het gekochte
ook behoorden de noodzakelijke publiekrechtelijke (bouw)vergunningen of het ontbreken van
publiekrechtelijke belemmeringen zoals de onderhavige aanwijzing, zijn in rov. 4.4
behandeld. Het hof heeft daarin gereleveerd dat [eiser] c.s. zich ter ondersteuning van hun
standpunt hebben beroepen op de tweede volzin van art. 5.3 van de koopovereenkomst
("Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: bouwperceel voor twee half
vrijstaande woonhuizen.") en op de omstandigheid dat [verweerder] van dit voornemen
volledig op de hoogte was. Dit een en ander houdt volgens het hof op zichzelf echter niet in
dat [eiser] c.s. aan de koopovereenkomst het recht konden ontlenen om een perceel geleverd
te krijgen waarop zij hun voornemen konden verwezenlijken. Uit de tekst van de
overeenkomst zelf is dat niet af te leiden. Onder "normaal gebruik" als bedoeld in art. 5.3,
eerste volzin, van de koopovereenkomst kan volgens het hof niet worden verstaan het slopen
van het woonhuis gevolgd door de nieuwbouw van twee schakelwoningen, zoals [eiser] c.s.
zich hadden voorgenomen. Daaraan doet niet af dat in hetzelfde artikel tevens het
voorgenomen gebruik door [eiser] c.s. is weergegeven. Die mededeling is wel van belang in
zoverre dat, indien [verweerder] als verkoper wist of behoorde te begrijpen dat dit
voorgenomen gebruik niet of niet op de door de koper beoogde wijze kon worden
verwerkelijkt, hij [eiser] c.s. daarover had moeten informeren, maar niet dat - bij gebreke van
die wetenschap - het risico naar hem werd verlegd in die zin dat hij ervoor moest instaan dat
het door [eiser] c.s. voorgenomen gebruik, voorzover dat van het normale gebruik afweek, op
de door [eiser] c.s. beoogde wijze kon worden gerealiseerd (rov. 4.4). Ook uit de
bewoordingen van art. 5.7 van de koopakte is volgens het hof niet af te leiden dat
[verweerder] het woonhuis heeft verkocht onder de garantie of anderszins met een toezegging
of onder de voorwaarde dat geen sprake zou zijn van een aanwijzing tot beschermd
dorpsgezicht. [Eiser] c.s. hebben er weliswaar op gewezen dat [verweerder] in 1997 van
gemeentewege informatie moet hebben ontvangen over de adviesaanvrage betreffende de
aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht, dat daarover in de plaatselijke pers is gepubliceerd en
dat de gemeente heeft voldaan aan alle wettelijke voorschriften betreffende de bekendmaking
van het een en ander, maar dat is volgens het hof op zichzelf niet voldoende om aan te nemen
dat [verweerder] die kennis ook in feite bezat. Dat [verweerder] deze kennis bezat is door
[eiser] c.s. ook niet te bewijzen aangeboden. Uit de gang van zaken vóór en bij de
totstandkoming van de koopovereenkomst volgt dat een eigen onderzoek door [verweerder]
(of een door hem in te schakelen deskundige) niet werd verwacht. Als vaststaand moet
immers worden aangenomen dat [eiser 1] van het begin af aan de regie over de uitvoering van
het project in eigen hand wilde houden. De verklaring van de echtgenote van [verweerder]
daarover is door [eiser] c.s. niet betwist (rov. 4.5).
Het hof heeft vervolgens ook de grieven gericht tegen de afwijzing door de rechtbank van de in cassatie niet aan de orde komende - subsidiaire en meer subsidiaire vordering verworpen.
1.9 [Eiser] c.s. hebben tijdig(3) cassatieberoep ingesteld. [verweerder] heeft geconcludeerd tot
verwerping van het beroep. Beide partijen hebben hun onderscheiden standpunten schriftelijk
door hun advocaten doen toelichten. Namens [eiser] c.s. is gerepliceerd.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1 Het cassatiemiddel bestaat uit twee onderdelen. Het eerste onderdeel richt zich tegen rov.
4.4 en omvat drie subonderdelen, aangeduid a-c.
Inleiding
2.2 Op grond van art. 7:17 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden,
dat wil zeggen dat zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper
daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst
mocht verwachten(4). De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor
een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te
betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de
overeenkomst is voorzien. Wat de koper mag verwachten wordt ingekleurd door de over en
weer bestaande mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het
geval. Gebreken waarvan de verkoper op de hoogte is, moet hij melden. Een gebrek dat aan
normaal gebruik in de weg staat, kan meebrengen dat van non-conformiteit sprake is, ook als
de verkoper van het bestaan van het gebrek niet op de hoogte was. Uit HR 9 januari 1998, NJ
1998, 272, volgt overigens dat voor een vordering tot schadevergoeding op grond van nonconformiteit toerekenbaarheid een vereiste is(5).
2.3 Ten aanzien van onroerende zaken is in de lagere rechtspraak geoordeeld dat niet iedere
onvolkomenheid maakt dat het gekochte huis niet aan de overeenkomst beantwoordt. De
koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere
hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten
(achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak
daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar(6).
2.4 Bij de koop en verkoop van woningen wordt veelal - zo ook in het onderhavige geval gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. In art. 5 van die akte is een regeling aangaande
gebreken neergelegd. In art. 5.1 is bepaald dat de onroerende zaak aan de koper zal worden
overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst
bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken,
heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en
inschrijvingen daarvan. In art. 5.3 is bepaald dat de onroerende zaak bij de
eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik
nodig zijn. De bepaling vervolgt met de zinsnede: "Koper is voornemens de onroerende zaak
te gebruiken als:", waarachter het toekomstige gebruik kan worden ingevuld.
2.5 In de literatuur is aandacht besteed aan de vraag of en in hoeverre de regeling van art. 5
van die van art. 7:17 BW afwijkt. De hoofdregel van art. 5.1 houdt in dat de verkoper niet
instaat voor de afwezigheid van (verborgen) gebreken. De toevoeging van art. 5.3, dat bepaalt
dat het gekochte geschikt zal zijn voor normaal gebruik, brengt echter mee dat het model ten
aanzien van gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan, bij de regeling van art.
7:17 BW aansluit(7).
Op grond van art. 7:17 lid 2 in fine BW dient de verkoper ook in te staan voor de geschiktheid
van de zaak voor het bijzondere gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Volgens Hijma
doet dat laatste zich onder meer voor in het geval dat de koper doet blijken dat hij de zaak
voor een bijzonder doel wil gebruiken en de verkoper, zonder daarop in te gaan, tot sluiting
van het contract overgaat, tenzij het door de koper geschetste gebruiksdoel dermate vreemd
was dat de verkoper geen reden had daarop serieus in te gaan(8). Naar mijn mening geldt dit
een en ander echter niet in het geval dat gebruik wordt gemaakt van de NVM koopakte. Op
grond van art. 5.1 van die akte staat de verkoper in beginsel immers niet in voor de
afwezigheid van gebreken, terwijl de koper op de voet van art. 5.3 uitsluitend voor de
geschiktheid van de zaak voor normaal gebruik instaat(9). Dat vindt overigens bevestiging in
de laatste volzin van art. 5.3, volgens welke de verkoper niet instaat voor andere
eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van
gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment
van het tot stand komen van de koopovereenkomst.
2.6 Naar mijn mening ligt het voor de hand het begrip "normaal gebruik", zoals gehanteerd in
art. 5.3 van de NVM-koopakte, niet in andere zin te verstaan dan het overeenkomstige (en
objectiverende) begrip van art. 7:17 BW. Voorts ligt het naar mijn mening voor de hand ervan
uit te gaan dat voor de vraag of van normaal gebruik sprake is, het door de koper
voorgenomen gebruik, zoals dat in art. 5.3 van de NVM-koopakte moet worden ingevuld, niet
bepalend is(10). Het door de koper voorgenomen gebruik behoeft immers geenszins overeen
te stemmen met hetgeen in het algemeen als een normaal gebruik is te beschouwen. Voorts is
het, gelet op de door de NVM-koopakte kennelijk beoogde, beperkte aansprakelijkheid van de
verkoper, weinig aannemelijk dat aan de vermelding van het door de koper voorgenomen
gebruik de betekenis toekomt dat de verkoper daarmee dat gebruik zonder meer als normaal
gebruik accepteert en aldus voor de geschiktheid van de zaak voor ieder door de koper
(verklaard) voorgenomen gebruik instaat. Wijkt het door de koper voorgenomen gebruik af
van hetgeen als normaal gebruik is te beschouwen, dan is mijns inziens van een (in de
woorden van art. 7:17 lid 2 BW) bijzonder gebruik sprake. Dat is ook de opvatting van
Vlaanderen, die overigens wijst op andere NVM-modellen, die het begrip "normaal gebruik"
nader omlijnen en daarbij niet het door de koper voorgenomen gebruik, maar het gebruik dat
de verkoper van de zaak maakte, als uitgangspunt kiezen:
"Het in artikel 5.3 van de modelkoopovereenkomst in te vullen gebruik heeft betrekking op
het door de koper voorgenomen gebruik. Uiteraard behoeft dat gebruik niet overeen te
stemmen met hetgeen partijen beschouwen als het 'normale' gebruik. De koper kan immers
voornemens zijn om een bijzonder gebruik van het verkochte te maken. In de
modelkoopovereenkomst wordt het begrip normaal gebruik niet nader omlijnd. Dat gebeurt
overigens wel in de NVM-modellen 'koopovereenkomst bedrijfs-onroerendgoed' en
'koopovereenkomst agrarisch onroerend goed'. In laatstgenoemde, niet gezamenlijk met de
consumentenorganisaties vastgestelde, modellen dient in artikel 5.3 ingevuld te worden het
gebruik dat verkoper van het verkochte heeft gemaakt. Expliciet wordt bepaald dat partijen
het ingevulde gebruik beschouwen als het normale gebruik. Een voor partijen belangrijke
bepaling, gezien het feit dat de verkoper niet instaat voor eigenschappen die nodig zijn voor
een bijzonder gebruik, ook niet als dat bijzondere gebruik bij de overeenkomst is voorzien.
Terzijde merk ik op dat het feit, dat de verkoper niet instaat voor een bijzonder gebruik, niet
afdoet aan zijn mededelingsplicht." (11)
Naar ik meen komt bij de beantwoording van de vraag wat als normaal gebruik geldt,
overigens ook betekenis toe aan de hoedanigheid waarin de zaak te koop is aangeboden en de
omschrijving van de zaak in de koopovereenkomst (in casu is het gekochte in de aanhef van
de NVM-koopakte omschreven als "het woonhuis met erf, tuin, garage en verder
toebehoren"). Indien het gebruik dat de koper van de zaak wil maken niet met het gewone
gebruik van een aan die omschrijving beantwoordende zaak overeenstemt, is dat naar mijn
mening minst genomen een aanwijzing dat van een bijzonder gebruik sprake is.
De klachten
2.7 Tegen de achtergrond van het vorenstaande behandel ik thans de klachten. Subonderdeel a
betoogt dat het hof met de overweging dat onder "normaal gebruik" niet kan worden verstaan
het slopen van het woonhuis gevolgd door de nieuwbouw van twee schakelwoningen, van een
onjuiste rechtsopvatting heeft blijk gegeven. Het hof heeft volgens het subonderdeel miskend
dat [eiser] c.s. en [verweerder] de vrijheid hadden om overeen te komen dat zij onder het
normale gebruik van de verkochte onroerende zaak het gebruik als bouwperceel voor twee
halfvrijstaande woonhuizen verstonden en om overeen te komen dat [verweerder] de
aanwezigheid van de eigenschappen die voor dit - door partijen overeengekomen - normale
gebruik nodig zijn, garandeerde.
2.8 Het subonderdeel faalt. Het hof heeft allerminst miskend dat het partijen vrijstond overeen
te komen zoals zij wilden, maar heeft de tussen partijen gesloten koopovereenkomst juist tot
uitgangspunt genomen. Blijkens het laatste tekstblok van rov. 4.4 heeft het hof die
overeenkomst aldus uitgelegd, dat de vermelding van het door de koper voorgenomen gebruik
in art. 5.3 géén uitwerking van het in diezelfde bepaling gehanteerde begrip "normaal
gebruik" vormt, dat het door [eiser] c.s. voorgenomen gebruik niet onder dat begrip "normaal
gebruik" valt en dat [verweerder] op grond van art. 5.3, laatste volzin, van de koopakte dan
ook niet voor de eigenschappen, nodig voor het door [eiser] c.s. voorgenomen gebruik,
instaat.
2.9 Subonderdeel b betoogt dat het hof, voor zover het de in subonderdeel a bedoelde vrijheid
van [verweerder] en [eiser] c.s. niet heeft miskend, zijn oordeel dat [eiser] c.s. aan de
koopovereenkomst niet het recht konden ontlenen om een perceel geleverd te krijgen waarop
zijn hun voornemen konden verwezenlijken en dat dit recht ook niet uit de tekst van de
koopakte is af te leiden, onvoldoende heeft gemotiveerd. [Eiser] c.s. hebben zich ten processe
op het standpunt gesteld dat [verweerder] blijkens art. 5.3 van de koopakte heeft gegarandeerd
dat de verkochte onroerende zaak "bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen zal bezitten
die voor een normaal gebruik nodig zijn" en dat dit normale gebruik de bestemming is zoals
die eveneens in art. 5.3 is geformuleerd: "koper is voornemens de onroerende zaak te
gebruiken als: bouwperceel voor twee halfvrijstaande huizen". Volgens het subonderdeel is
het hof zonder enige motivering aan deze - essentiële - stellingen van [eiser] c.s.
voorbijgegaan.
2.10 Subonderdeel b faalt naar mijn mening eveneens. Het hof is niet aan de bedoelde
stellingen voorbijgegaan (zo heeft het hof in rov. 4.4, tweede tekstblok, gereleveerd dat [eiser]
c.s. zich met name op art. 5.3, tweede volzin, van de koopakte en het daarin omschreven, door
de koper voorgenomen gebruik hebben beroepen), maar heeft die stellingen verworpen op
grond van een uitleg van de koopakte, volgens welke het in art. 5.3, tweede volzin,
omschreven, door de koper voorgenomen gebruik (anders dan [eiser] c.s. met de door het
subonderdeel bedoelde stellingen lijken te hebben voorgestaan) niet zonder meer met het in de
eerste volzin van die bepaling bedoelde normale gebruik (met het oog waarop de verkoper
voor de eigenschappen van de zaak instaat) mag worden vereenzelvigd.
2.11 Subonderdeel c betoogt dat het hof zijn oordeel in rov. 4.4 onbegrijpelijk heeft
gemotiveerd door te overwegen dat de mededeling in art. 5.3 van de koopakte omtrent het
voorgenomen gebruik door [eiser] c.s. niet de betekenis heeft dat het risico te dezer zake naar
[verweerder] werd verlegd in die zin dat hij ervoor moest instaan dat het door [eiser] c.s.
voorgenomen gebruik, voor zover dat afweek van het normale gebruik, op de door [eiser] c.s
beoogde wijze kon worden gerealiseerd. Deze overweging zou volgens het subonderdeel
alleen dan begrijpelijk zijn, wanneer [eiser] c.s. zouden hebben gesteld dat het door hen
beoogde gebruik van het normale gebruik afweek. [Eiser] c.s. hebben dat echter niet gesteld.
[Eiser] c.s. hebben zich immers op het standpunt gesteld dat het voorgenomen gebruik het
door partijen overeengekomen normale gebruik van de onroerende zaak is.
2.12 Dat [eiser] c.s. hebben gesteld dat het door hen voorgenomen gebruik als het normale
gebruik moet worden beschouwd, is juist. Het hof heeft deze (door [verweerder] betwiste)
stelling echter niet onderschreven. Volgens het hof (dat is uitgegaan van een uitleg van de
koopakte volgens welke de vermelding van het door de koper voorgenomen gebruik in art. 5.3
er niet toe strekt het eveneens in die bepaling gehanteerde begrip "normaal gebruik" uit te
werken), kan in het gegeven geval onder normaal gebruik niet worden verstaan het slopen van
het woonhuis gevolgd door de nieuwbouw van twee schakelwoningen, zoals [eiser] c.s. zich
hadden voorgenomen. Van dit oordeel behoefde het hof zich uiteraard niet te laten
weerhouden door de omstandigheid dat [eiser] c.s. een ander standpunt hadden verdedigd.
2.13 Onderdeel 2 behelst dat als één of meer van de voorgaande klachten slaagt, ook de
laatste volzin van rov. 4.5, rov. 5 en het dictum van het bestreden arrest niet in stand kunnen
blijven. Het onderdeel mist zelfstandige betekenis en moet derhalve in het lot van het eerste
onderdeel delen.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 Rov. 3 van het bestreden arrest jo rov. 2.a-g van het vonnis van de rechtbank Haarlem van 5
februari 2003, alsmede rov. 4.1 van het bestreden arrest.
2 Prod. E1 bij akte producties tevens houdende akte wijziging van eis.
3 Het bestreden arrest dateert van 19 juni 2004; de cassatiedagvaarding is op 10 september
2004 uitgebracht.
4 In het onderhavige geval, waarin het "gebrek" hieruit bestaat dat het verkochte deel van een
beschermd dorpsgezicht is gaan uitmaken, zou ook aan een rechtsgebrek als bedoeld in art.
7:15 BW kunnen worden gedacht. J. Hijma (Asser-Hijma 5-I, 2001, nr. 326) heeft betoogd dat
de problematiek van gebreken die verband houden met bestemmingsplannen, aanwijzingen
als monument etc. beter onder de regeling van art. 7:17 BW tot een oplossing kan worden
gebracht. Partijen hebben in lijn hiermee hun stellingen op het leerstuk van het
conformiteitsvereiste gebaseerd.
5 Het ging in die zaak om een jonge rashond die - naar later bleek - aan heupdysplasie leed.
Het hof had het verweer van de verkoopster dat de tekortkoming niet aan haar kon worden
toegerekend, gepasseerd. De daarop gerichte klacht werd door de Hoge Raad gegrond geacht.
Of de tekortkoming aan de verkoopster kon worden toegerekend, was in cassatie overigens
niet aan de orde; P-G Hartkamp was van oordeel dat er goede gronden waren om aan te
nemen dat zulks niet het geval was. In HR 27 april 2001, NJ 2002, 213, m.nt. JH, oordeelde
de Hoge Raad dat de verkeersopvattingen meebrengen dat in beginsel voor rekening van de
verkoper komt een tekortkoming bestaande in een gebrek van een verkocht product dat de
verkoper niet zelf heeft geproduceerd, dat geheel buiten zijn toedoen is ontstaan en dat hij
kende noch behoorde te kennen.
6 Rb. Arnhem 4 december 1997, NJ kort 1998, 22, welke uitspraak ook volgens Hijma de
heersende rechtsovertuiging met betrekking tot de koop van (bestaande) woningen weergeeft.
Zie Asser-Hijma 5-I (2001) nr. 346d, p. 310.
7 Zie ook C.M.H. Vlaanderen (volgens een voetnoot bij diens artikel hoofd Juridische Dienst
NVM), Over (on)bekendheidsverklaringen en conformiteit in de NVM-koopakte, WPNR
6410 (2000), p. 514-519, in het bijzonder p. 515.
8 Asser-Hijma 5-I (2001) nr. 348, p. 313.
9 Aldus ook C.M.H. Vlaanderen, a.w., p. 515.
10 Dat hierover ook anders kan worden gedacht, blijkt uit P. Klik, Koop van (verontreinigd)
onroerend goed, M&R 2002/3, p. 73-84, die (op p. 77, r.k., bovenaan) als vanzelfsprekend
aanneemt dat met de invulling in art. 5.3 van het door de koper voorgenomen gebruik het in
die bepaling bedoelde normale gebruik nader wordt gepreciseerd.
11 C.M.H. Vlaanderen, a.w., p. 515.