Vergelijking doelgroep van de sociale

 VERGELIJKING DOELGROEP VAN DE
SOCIALE VERHUURKANTOREN EN
DE SOCIALE
HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
Isabelle Pannecoucke & Pascal De Decker
VERGELIJKING DOELGROEP VAN DE
SOCIALE VERHUURKANTOREN EN DE
SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
Isabelle Pannecoucke & prof. dr. Pascal De Decker
Promotor: prof. dr. De Decker
Leuven, juni 2016
●●●●●
Het Steunpunt Wonen is een samenwerkingsverband van de KU Leuven, de Universiteit Hasselt, de
Universiteit Antwerpen en de Afdeling OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving van de TUD
(Nederland).
Binnen het Steunpunt verzamelen onderzoekers van verschillende wetenschappelijke disciplines
objectieve gegevens over de woningmarkt en het woonbeleid. Via gedegen wetenschappelijke analyses
wensen de onderzoekers bij te dragen tot een langetermijnvisie op het Vlaamse woonbeleid.
Het Steunpunt Wonen wordt gefinancierd door de Vlaamse overheid, binnen het programma ‘Steunpunten
voor Beleidsrelevant Onderzoek 2012-2015’.
Gelieve naar deze publicatie te verwijzen als volgt:
Pannecoucke I. & De Decker P. (2016), Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de
sociale huisvestingsmaatschappijen, Steunpunt Wonen, Leuven, 29 p.
Voor meer informatie over deze publicatie [email protected] of
[email protected]
In deze publicatie wordt de mening van de auteur weergegeven en niet die van de Vlaamse overheid.
De Vlaamse overheid is niet aansprakelijk voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de opgenomen
gegevens.
D/2016/4718/013 – ISBN 9789055505869
© 2016
STEUNPUNT WONEN
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotocopie, microfilm of op
welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
No part of this book may be reproduced in any form, by mimeograph, film or any other means, without permission in writing from
the publisher.
p.a. Secretariaat Steunpunt Wonen
HIVA - Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving
Parkstraat 47 bus 5300, BE 3000 Leuven
Deze publicatie is ook beschikbaar via www.steunpuntwonen.be
Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 3 Inhoud 1 Inleiding 1. Doelgroep SHM’s en SVK’s wettelijk omschreven 1.1 Opdracht van sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren 1.1.1 Opdracht van een SHM 1.1.2 Opdracht van een SVK 1.2 Inschrijvingsvoorwaarden 1.3 Toewijzingsvoorwaarden en ‐systemen 1.3.1 SHM‐toewijzingssysteem 1.3.2 SVK‐toewijzingssysteem 1.3.3 SVK‐ en SHM‐toewijzingssysteem vergeleken 2 2 4 5 7 7 8 10 11 2. Doelgroep SVK’s en SHM’s in cijfers 2.1 Profiel van de kandidaat‐huurders van SVK’s 2.1.1 De wachtlijsten groeien 2.1.2 Enkele kenmerken 2.2 Kenmerken bewoners van SVK‐woningen 2.2.1 Nieuwe huurders 2.2.2 Zittende huurders 2.3 Verhuisbeweging uit een SVK‐woning 13 13 13 14 16 16 21 22 3. Ter afronding 24 Bibliografie 25 Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | iii Inleiding Aan de hand van verschillende deelonderzoeken binnen het werkpakket ‘In en uit sociale huisvesting’ proberen we de in‐ en uitstroombewegingen in de sociale huisvesting in kaart te brengen. Een litera‐
tuurstudie over de in‐ en uitstroom van sociale huurders (Pannecoucke & De Decker, 2016) verduide‐
lijkt een aantal concepten, zoals residualisering, polarisering en marginalisering. Het kwantitatieve onderzoek (Heylen, 2016a) bouwt verder op deze concepten en brengt, gebaseerd op gegevens van de VMSW voor de periode 2006‐2013, een inzicht in de dynamiek van het profiel van de bewoners in de sociale huisvesting in Vlaanderen. Hiertoe wordt het profiel van de uitstromers en de kandi‐
daat‐huurders vergeleken met het profiel van de zittende huurders. In deze studie worden ook een aantal hypothesen geformuleerd die vervolgens getoetst worden in een kwalitatief onderzoek dat peilt naar de achterliggende motieven en processen van uitstromers en kandidaat‐huurders. In dit rapport staat de vergelijking tussen de doelgroep van de sociale verhuurkantoren (SVK’s) en de sociale huur‐
maatschappijen (SHM’s) centraal. Hoewel de SVK’s en de SHM’s spelers zijn op verschillende deelmarkten, richten ze zich beiden tot personen en huishoudens waarvoor een eigen woning onhaalbaar is en waarbij de private huursector niet altijd een oplossing biedt. Hoe zich dit concreet vertaalt, vinden we terug in de inschrijvingsvoor‐
waarden waar gezinnen moeten aan voldoen om zich te kunnen inschrijven of in de voorwaarden die gelden bij de toewijzing van een woning. Bovendien is er ook een uitwisseling mogelijk tussen beide sectoren. Als je een woning bij een SVK huurt dan kan je een huursubsidie krijgen, enkel op voorwaarde dat je je hebt ingeschreven bij een sociale huisvestingsmaatschappij. Via verschillende stappen bouwen we de vergelijking tussen de doelgroep van sociale huisvestings‐
maatschappijen en sociale verhuurkantoren op. Ten eerste beschrijven we de wettelijke omschrijving van de doelgroep van een SVK en van een SHM. Hiertoe schetsen we de opdracht van een SVK en een SHM, de inschrijvings‐ en toelatingsvoorwaarden en de toewijzingsprocedures. In het tweede hoofd‐
stuk halen we er cijfermateriaal bij en bekijken we hoe de wettelijke omschrijving zich (gedeeltelijk) vertaalt in het profiel van de kandidaat‐huurders en nieuwe huurders bij een SHM en een SVK. We schrijven gedeeltelijk omdat niet iedereen die effectief ook aan de voorwaarden voldoet om zich in te schrijven bij een SHM of SVK, dit ook daadwerkelijk zal doen (zie o.a. Heylen, 2016b). Voor de profile‐
ring raadplegen we voor de SHM’s de analyses van Heylen (2016a) en voor de SVK’s beroepen we ons op het cijfermateriaal ontvangen van de VMSW. De vergelijking was echter beperkt mogelijk omdat de SVK’s en de SHM’s niet altijd dezelfde gegevens of de gegevens niet altijd op dezelfde manier registre‐
ren. Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 1 1. Doelgroep SHM’s en SVK’s wettelijk omschreven Of een persoon en zijn of haar gezin zich kan inschrijven bij een SHM of een SVK en of ze uiteindelijk ook een woning worden toegewezen, hangt af van het al dan niet voldoen aan de inschrijvings‐ en toewijzingsvoorwaarden. Het beschrijven van deze voorwaarden laat ons toe om het doelpubliek van de SHM’s en SVK’s in kaart te brengen. Vooraleer deze voorwaarden te beschrijven, schetsen we de opdracht van de SHM’s en de SVK’s omdat we ook hier elementen van de doelgroepomschrijving terugvinden. 1.1 Opdracht van sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren Van de sociale huisvestingsmaatschappijen en van de sociale verhuurkantoren wordt verwacht dat ze het recht op wonen en de bijzondere doelstellingen van het Vlaams woonbeleid na streven, zoals onder andere is uitgestippeld in de Vlaamse Wooncode1. De Vlaamse Wooncode stelt dat iedereen recht heeft op menswaardig wonen2. Daartoe moet men kunnen beschikken over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomge‐
ving, tegen een betaalbare prijs en moet de woonzekerheid worden bevorderd. De overheid beoogt het recht op menswaardig wonen te realiseren door: - huur‐ en koopwoningen beschikbaar te stellen tegen sociale voorwaarden; - de renovatie, verbetering of aanpassing van het woningbestand te bevorderen en zo nodig over te gaan tot vervanging ervan; - huisvestingsondersteuning te bieden aan woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden; - initiatieven te ontwikkelen om (1) de prijzen te beheersen van gronden, bestemd voor woningbouw, en van panden, bestemd voor bewoning; (2) groepen van woningen functioneel in te richten; (3) de woonsituatie te verbeteren van bewoners die gehuisvest zijn in een woonwagen. Verder is het Vlaams woonbeleid gericht op het optimaliseren van ontwikkelingskansen voor iedereen; de realisatie van een optimale leefbaarheid van de wijken; het bevorderen van de integratie van bewoners in de samenleving en het bevorderen van gelijke kansen voor iedereen (Wonen Vlaanderen, 2015). De Vlaamse Wooncode stelt expliciet dat het Vlaams woonbeleid in het bijzonder aandacht moet schenken aan de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden. Deze aandacht komt ook duidelijk naar voor in de beschrijving van de specifieke opdracht van een SHM en een SVK. 1 2 http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1005498&param=inhoud In de Belgische Grondwet vertaalt dit woonrecht zich in het artikel 23, het recht op behoorlijke huisvesting. Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 2 Naast de Vlaamse Wooncode kunnen we, wat de opdracht van SHM’s en SVK’s betreft, ook verwijzen naar het Kaderbesluit dat het begrip ‘Basisbegeleidingstaken’ invoerde. Artikel29bis stelt dat de verhuurder moet zorgen voor de uitvoering van de basisbegeleidingstaken. Deze taken hebben betrek‐
king op: - het laagdrempelig en klantvriendelijk onthalen en informeren van de personen die zich willen inschrijven, de kandidaat‐huurders en de huurders, over alle aangelegenheden met betrekking tot het huren van en wonen in een sociale woning; - het begeleiden en ondersteunen van huurders bij het nakomen van hun huurdersverplichtingen; - het organiseren van huurdersvergaderingen en het ondersteunen van bewonersinitiatieven met het oog op informatieverspreiding, overleg met en betrokkenheid van de huurders. In het Ministerieel besluit van 21 december 2007 vinden we een concretere omschrijving van deze taken. Een eerste reeks van basisbegeleidingstaken behoort zowel tot de opdracht van de SHM’s als van de SVK’s: 1. personen die zich willen inschrijven, laagdrempelig en klantvriendelijk onthalen ongeacht hun woonplaats, geslacht, nationaliteit, etnische afkomst, hun ideologische, filosofische of godsdien‐
stige overtuiging en hen begrijpelijk informeren over de mogelijkheden en de voorwaarden van het huren van een sociale woning en het gevolgde toewijzingssysteem; 2. personen die zich willen inschrijven, informeren over het woningpatrimonium ten einde hen te ondersteunen bij het maken van een woningkeuze; 3. personen die zich willen inschrijven, begeleiden en ondersteunen bij het in orde brengen van hun inschrijvingsdossier; 4. personen die zich willen inschrijven, kandidaat‐huurders en huurders begrijpelijk informeren over de rechten en plichten van de huurder en van de verhuurder; 5. kandidaat‐huurders en huurders begrijpelijk informeren en hen vertrouwd maken met de bestaande klachtenprocedure; 6. kandidaat‐huurders en huurders een toegankelijk en laagdrempelig aanspreekpunt bieden bij wie ze op en eenvoudige wijze terecht kunnen met hun vragen, problemen of klachten; 7. huurders die moeilijkheden ondervinden om aan hun huurdersverplichtingen te voldoen, hierover tijdig aanspreken en in overleg met de betrokkene zoeken naar een oplossing, en waar nodig door‐
verwijzen naar het OCMW of een andere gespecialiseerde welzijnsinstantie; 8. huurders met huurachterstallen tijdig en nauwgezet opvolgen en zonodig, in overleg met de betrokkene, naar het OCMW of een andere gespecialiseerde welzijnsinstanties voor budget‐
begeleiding doorverwijzen; 9. huurders met specifieke ondersteunings‐ of begeleidingsnoden in overleg met de betrokkene doorverwijzen naar het OCMW of een gespecialiseerde welzijnsinstantie; 10. bemiddelen bij conflicten tussen huurders of bij samenlevingsproblemen en in overleg met de betrokkenen zoeken naar oplossingen; 11. huurdersvergaderingen organiseren waar ruimte wordt gecreëerd voor mogelijke problemen of bedenkingen van de huurders en waar samen met de betrokkenen gezocht wordt naar oplossin‐
gen; 12. huurdersvergaderingen organiseren om huurders te informeren over en nauw te betrekken bij noodzakelijke verhuisbewegingen omwille van renovaties of van andere, voor de bewoners ingrij‐
pende veranderingen; 13. initiatieven nemen om het informeren van en communiceren met de huurders mogelijk te maken en te bevorderen; Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 3 14. constructieve huurdersinitiatieven ondersteunen en begeleiden in overleg met de betrokkenen. Naast deze gezamenlijke beschrijvingen van de opdracht van een SHM of een SVK, zijn er ook enkele bepalingen die enkel gelden voor de SHM’s (1.1.1) of voor de SVK’s (1.1.2). 1.1.1 Opdracht van een SHM §1 van artikel41 van de Vlaamse Wooncode stelt dat de sociale huisvestingmaatschappijen, binnen hun werkgebied, de volgende opdrachten moeten uitvoeren: 1° de woonvoorwaarden van de woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden verbeteren, inzonder‐
heid van de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden, door te zorgen voor een voldoende aanbod van sociale huurwoningen of sociale koopwoningen, eventueel met inbegrip van gemeen‐
schappelijke voorzieningen, met aandacht voor hun integratie in de lokale woonstructuur; 2° bijdragen tot de herwaardering van het woningbestand, door ongeschikte woningen of ongeschikte gebouwen te renoveren, te verbeteren en aan te passen of ze zo nodig te slopen en te vervangen; 3° gronden en panden verwerven voor de realisatie van sociale woonprojecten en de terbeschikking‐
stelling van sociale kavels. Daarenboven dient een gedeelte van de sociale huurwoningen aangepast te zijn aan de behoeften van grote gezinnen, bejaarden en personen met een handicap. Verder stelt §2. dat de sociale huisvestingsmaatschappijen ten belope van ten hoogste 20% van hun jaarlijkse investeringsvolume een bescheiden woonaanbod kunnen verwerven, verwezenlijken en vervreemden. Dat bescheiden woonaanbod wordt verhuurd of vervreemd aan woonbehoeftigen die geen andere woning volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben. Daarnaast kunnen sociale huisvestingsmaatschappijen alleen niet‐residentiële ruimten verwerven, realiseren, verhuren en verkopen als dat aangewezen is in het kader van de realisatie van sociale woon‐
projecten (§ 3). Verder vinden we, specifiek voor de opdracht van de SHM’s, ook informatie in het prestatiehandboek dat gebruikt wordt in het kader van de prestatiebeoordeling middels visitaties. Er worden 6 prestatie‐
velden onderscheiden, die telkens een of meerdere Strategische Doelstellingen (SD), waaraan de SHM’s een bijdrage leveren, en een aantal Operationele Doelstellingen (OD), waarvoor de SHM’s ver‐
antwoordelijk zijn, bevatten. Voor een gedetailleerde beschrijving verwijzen ze naar Wonen Vlaande‐
ren (2012) en beperken we ons hier tot een oplijsting van de prestatievelden en doelstellingen. Prestatieveld 1: beschikbaarheid van woningen SD1: de SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoef‐
tige gezinnen en alleenstaanden. OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuw sociale huurwoningen. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen. OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt. OD 1.4: De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren. OD 1.5: De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen. Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 4 Prestatieveld 2: kwaliteit van woningen en woonomgeving SD2: de woningen zijn van goede kwaliteit. OD 2.1: de SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig. OD 2.2: de SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid. OD 2.3: de SHM bouwt aanpasbaar. Prestatieveld 3: betaalbaarheid SD3: de SHM draagt bij de tot de betaalbaarheid van woningen. OD 3.1: de SHM bouwt prijsbewust. OD 3.2: de SHM verhuurt prijsbewust. Prestatieveld 4: sociaal beleid De strategische doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren, zijn: de SHM biedt woonzekerheid; de wijken van de SHM zijn leefbaar; de SHM draagt bij tot de integratie en gelijke kansen van bewoners. OD 4.1: OD 4.2: OD 4.3: OD 4.4: de SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid. de SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan. de SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer. de SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners. Prestatieveld 5: interne werking en financiële leefbaarheid Het betreft hier doelstellingen die een voorwaarde zijn voor de SHM om tot goede resultaten voor de voorgaande strategische doelstellingen te komen. OD 5.1: OD 5.2: OD 5.3: OD 5.4: OD 5.5: OD 5.6: OD 5.7: de SHM is financieel leefbaar. de SHM beheerst haar kosten goed. de SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude. de SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan. de SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij. de SHM beschikt over een goed interne controlesysteem. de SHM is bereid tot verandering en verbetering. Prestatieveld 6: klantvriendelijkheid OD 6.1: de SHM informeert burgers snel en duidelijk. OD 6.2: de SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk. OD 6.3: de SHM meet de tevredenheid van klanten. 1.1.2 Opdracht van een SVK Ook bij de opdrachtsomschrijving van de SVK’s komt de klemtoon te liggen op de meest woonbehoef‐
tigen. Om als SVK erkend te kunnen worden en blijven, dient het SVK zich te verbinden tot het verhuren overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 5 sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode (het kaderbesluit sociale huur). Verder bepaalt §2, artikel56 van de Vlaamse Wooncode dat de erkende huurdiensten dienen bij te dragen tot het helpen realiseren van het recht op wonen en behartigen, zoals hierna bepaald, de belangen van de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden op de privé‐huurwoningmarkt. Daarnaast somt het artikel2 van het SVK‐besluit3 de opdrachten op van een sociaal verhuurkantoor: 1° op de private huurwoningmarkt woningen of kamers huren of in erfpacht nemen met het oog op het verhuren van kwaliteitsvolle woningen of kamers aan woonbehoeftige gezinnen en alleenstaan‐
den tegen een redelijke huurprijs en met aandacht voor het bieden van woonzekerheid; 2° het uitvoeren van de basisbegeleidingstaken, vermeld in artikel 29bis van het Kaderbesluit Sociale Huur en de huurders begeleiden om hen vertrouwd te maken met hun rechten en plichten als huur‐
der; 3° in functie van het verruimen van het woningaanbod toegankelijk zijn voor de kandidaat‐verhuur‐
ders en voor de verhuurders en hen begeleiden en ondersteunen met het oog op het verzekeren van de woningkwaliteit, overeenkomstig de normen, vermeld in artikel3; 4° met de lokale besturen en woon‐ en welzijnsactoren overleggen en samenwerken en, als dat wen‐
selijk is, zelf het initiatief nemen om lokale samenwerkingsverbanden op te zetten. Het sociaal verhuurkantoor kan ter ondersteuning van de uitvoering van zijn opdrachten, bij‐
komende taken opnemen. De minister kan hiervoor nadere regels bepalen. Binnen deze opdrachtsomschrijving wordt duidelijk verwezen naar de basisbegeleidingstaken. Naast de gezamenlijke begeleidingstaken, omschreven in het MB (zie 1.1.), kregen de SVK’s nog bijkomende taken opgelegd. Het begeleiden van huurders om hen vertrouwd te maken met hun rechten en plich‐
ten als huurder en het samenwerken met lokale huisvestings‐ of welzijnsactoren behoort tot de erken‐
nings‐ en subsidievoorwaarden (De Decker, Vlerick & Le Roy, 2009). Mede om die reden werden in het Ministerieel Besluit van 21 december 2007 aan de SVK’s bijkomende ‘basisbegeleidingstaken’ opge‐
legd: - personen die zich willen inschrijven, gericht doorverwijzen naar andere instanties die mogelijks een antwoord kunnen bieden op (een deel van) hun woonvragen of ‐problemen; - huurders begrijpelijk informeren over de bestaande tegemoetkomingen en ondersteuningsmogelijk‐
heden en hen begeleiden en ondersteunen bij het indienen van een aanvraag; - huurders regelmatig opvolgen ‐ onder meer via periodieke huisbezoeken ‐ zodat eventuele moeilijk‐
heden of problemen tijdig worden onderkend en in overleg met de betrokkene gezocht kan worden naar oplossingen; - huurders die moeilijkheden ondervinden om aan hun huurdersverplichtingen te voldoen, tijdig en nauwgezet begeleiden en ondersteunen en dit steeds in overleg met de betrokkene; - open staan voor of het initiatief nemen tot cliëntoverleg met welzijnsinstanties waar huurders in begeleiding zijn teneinde de begeleiding op mekaar af te stemmen en te optimaliseren; - bemiddelen bij conflicten gerelateerd aan het wonen tussen de huurder en andere bewoners van het pand en in overleg met de betrokkenen zoeken naar oplossingen; - bevorderen van de zelfredzaamheid van de huurders. Kortom, de sociale verhuurkantoren hebben als taak privé‐huurwoningen in te schakelen voor de huis‐
vesting van woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden. In het bijzonder huren ze met dat doel 3 20 juli 2012 ‐ Besluit van de Vlaamse Regering houdende bepaling van de erkennings‐ en subsidievoorwaarden van sociale verhuurkantoren. Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 6 woningen op de private huurwoningmarkt om ze aan de woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden onder te verhuren en ontwikkelen ze initiatieven op het vlak van de huurdersbegeleiding om hun huur‐
ders in de praktijk vertrouwd te maken met hun rechten en plichten als huurder. Wie nu precies als meest behoeftigen gezien wordt, komt duidelijker naar voor in de inschrijvings‐ en toewijzingscriteria die we hieronder verder toelichten. 1.2 Inschrijvingsvoorwaarden Een persoon die zich wil inschrijven voor een huurwoning bij een SHM of bij een SVK dient te voldoen aan een aantal voorwaarden (VMSW, 2015). We vatten ze hier samen: - leeftijdsvoorwaarde: wie zich wil inschrijven of die als huurder toegelaten wil worden moet minstens 18 jaar oud zijn. Wie jonger is dan 18, kan zich als alleenstaande of als partner inschrijven of toege‐
laten worden tot een sociale huurwoning als hij ontvoogd werd of zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst; - verblijfsvoorwaarde: enkel personen die ingeschreven zijn in het bevolkingsregister of vreemde‐
lingenregister of die beschikken over een referentieadres, kunnen in aanmerking komen; - inkomensvoorwaarde: het inkomen van alle meerderjarige kandidaat‐huurders wordt samen opge‐
teld. Hiervoor geldt normaal het inkomen van drie jaar eerder. Had de kandidaat of een van de kan‐
didaten dat jaar geen inkomen, dan geldt het inkomen van een of twee jaar geleden. Als het inkomen in het referentiejaar te hoog lag, dan kan men kijken naar het huidige inkomen van de kandidaat of kandidaten; - eigendomsvoorwaarde: een kandidaat‐huurder mag samen met zijn (minderjarige) gezinsleden, geen woning of geen perceel, bestemd voor woningbouw, volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik in binnen‐ of buitenland bezitten. Enkele uitzonderingen zijn mogelijk; - taalbereidsheidsvoorwaarde: een mondelinge basiskennis van het Nederlands; de zogenaamde taal‐
bereidheid. Hierop gelden wel enkele uitzonderingen; - inburgeringsvoorwaarde: de kandidaat‐huurder moet, voor zover hij een verplicht inburgeraar is overeenkomstig het Vlaamse inburgeringsdecreet van 28 februari 2003 aantonen dat hij bereid is om het inburgeringstraject te volgen. Op het moment dat een kandidaat‐huurder zich wil inschrijven, controleert de verhuurder of de kan‐
didaat‐huurder voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden. De verhuurder mag geen rekening houden met een toekomstige situatie, bijvoorbeeld een te verwachten inkomensdaling of een te verwachten vrijstelling van de taalbereidheidsvoorwaarde, om te concluderen dat de persoon, samen met zijn gezinsleden, misschien niet nu maar wel op termijn zal voldoen aan de voorwaarden om ze te kunnen inschrijven of toe te wijzen of toe te laten de huurovereenkomst te ondertekenen. 1.3 Toewijzingsvoorwaarden en ‐systemen De voorwaarden bij toewijzing zijn nagenoeg dezelfde als deze bij inschrijving, hoewel er op bepaalde vlakken verschillen zijn in het aantonen of aan de voorwaarde is voldaan. Er kan dan ook gesteld worden dat de voorwaarden strenger zijn bij toewijzing dan bij inschrijving (Wonen Vlaanderen, 2015: 12). Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 7 Wat betreft het toewijzen zelf, maken we nu wel een onderscheid tussen SHM’s (1.3.1) en SVk’s (1.3.2) omdat ze een verschillende manier van toewijzen hanteren. Vooraleer we deze afzonderlijk beschrijven, dienen we op te merken dat, sinds 1 januari 2008, er naast een centraal algemeen geldend toewijzingsreglement, de mogelijkheid bestaat voor de lokale overheid om meer eigen accenten te leggen in het toewijzingsbeleid. Een gemeentelijk toewijzingsreglement laat toe om meer rekening te houden met de lokale context qua doelgroepen, leefbaarheidsproblemen en de binding die kandidaat‐huurders hebben met de gemeente. 1.3.1 SHM‐toewijzingssysteem4 Een sociale huurwoning wordt toegewezen5 aan de kandidaat‐huurder die aan de voorwaarden vol‐
doet en het meest aanspraak maakt op de vrijgekomen woning. Om te bepalen wie er het meeste aanspraak maakt, wordt rekening gehouden met de rationale bezetting6 en de voorkeur7 opgegeven door de kandidaat­huurders. Enkel die kandidaten van wie de gezinssamenstelling (en de fysieke toe‐
stand van deze personen) overeenstemt met de rationele bezetting van de woning of die dat het best benadert, komen in aanmerking voor een aanbod. Vervolgens wordt gekeken of bij iemand van de geselecteerde kandidaten voorrangsregels van toe‐
passing zijn, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen absolute en optionele voorrangsregels. De absolute voorrangsregels (eventueel aangevuld met gemeentelijke regels) verlenen voorrang aan mensen die zich in een heel specifieke situatie bevinden. Deze regels moeten achtereenvolgens worden toegepast, met andere woorden ze kennen een hiërarchische volgorde. - De beschikbare woning is aangepast aan de fysieke gesteldheid van de kandidaat‐huurder. De aan‐
vrager heeft een fysieke beperking of de kandidaat kandideert voor een sociale assistentiewoning. - De huidige sociale huurwoning is overbezet. - De kandidaat‐huurder moet verplicht zijn sociale (assistentie)woning verlaten. - De kandidaat‐huurder oefende verhaalrecht uit. - De kandidaat‐huurder moet verplicht zijn private huurwoning verlaten. - De kandidaat‐huurder bewoont een sociale huurwoning die niet voldoet aan de rationele bezetting. - De kandidaat‐huurder die in afwachting van zijn gezinshereniging een kleinere woning wordt aange‐
boden. - De kandidaat‐huurder die woont in een goed dat niet hoofdzakelijk bestemd is voor wonen. - De kandidaat‐huurder die in een slechte woning woont inzake woonkwaliteit. - De kandidaat‐huurder die woont in een woning die deel uitmaakt van een vastgesteld onteigenings‐
plan. - De kandidaat‐huurder die een ontvoogde minderjarige is. 4 De rechtsgrond om sociale huurwoningen binnen het standaardluik toe te wijzen aan een kandidaat‐huurder staat in: artikel95 §1, tweede tot en met het vierde lid van de Vlaamse Wooncode; artikel17 tot en met 24 van het Kaderbesluit Sociale Huur; artikel8 §1 van het ministerieel besluit van 30 juli 2008 tot bepaling van de regels van het inschrijvings‐
register 5 Beschrijving van de toewijzing van een sociale huurwoning is gebaseerd op Wonen Vlaanderen (2015: 72‐82). 6 Passende bezetting van een woning waarbij rekening gehouden wordt met het aantal personen en de fysieke toestand van deze personen. 7 Elementen die opgenomen kunnen worden bij de voorkeur zijn de ligging, het woningtype, de maximale huurprijs en de maximale vaste huurlasten. Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 8 Na de toepassing van de absolute voorrangsregels kan een sociale huisvestingsmaatschappij ook kiezen om bijkomend voorrang te geven aan bepaalde kandidaat‐huurders. Dit wordt gevat in de optionele voorrangsregels (eventueel aangevuld met gemeentelijke regels) die opgenomen zijn in het interne huurreglement. Het kan gaan om: - de kandidaat‐huurder met een lokale binding. Deze binding wordt omschreven door de sociale huis‐
vestingsmaatschappij; - de kandidaat‐huurder die geen sociale huurder is. Op dergelijke manier heeft de verhuurder de mogelijkheid om voorrang te geven aan kandidaat‐huurders die nog geen huurcontract hebben van onbepaalde tijd met een sociale huisvestingsmaatschappij. Hierdoor komen naast de kandi‐
daat‐huurders die vanuit de privé instromen ook de huurders van een sociaal verhuurkantoor in aan‐
merking. De huurders van een sociale huisvestingsmaatschappij komen dan als laatste aan bod. Zo blijft de doorstroming van een SVK‐woning, waar woonnood primeert, naar een SHM‐woning, waar woonzekerheid primeert, mogelijk; - de kandidaat‐huurder van een andere verhuurder die om redenen van rationele bezetting wenst te verhuizen. Uiteindelijk wordt de woning aangeboden aan de persoon die, rekening houdend met de voorrangs‐
regels, chronologisch het eerst aan de beurt komt. Er kan afgeweken worden van bovenstaande en kan er een versnelde toewijzing plaatsvinden als er bijzondere omstandigheden van sociale aard zijn. In deze situatie zijn de normale toewijzingsregels niet van toepassing maar dient er enkel rekening gehouden te worden met de rationele bezetting. Een tweede afwijking is mogelijk als de toewijzing gebeurt in het kader van de samenwerking tussen wonen en welzijn. In 2010 werd er tussen het beleidsveld Wonen en Welzijn een afsprakenkader op‐
gesteld waarin een ruimer kader rond de samenwerking tussen wonen en welzijn werd uitgewerkt (Van den Bossche & Vandeurzen, 2010). Belangrijk hierbij is de afbakening op kerntaken; woon‐ en welzijnsactoren moeten zich concentreren op hun belangrijkste bevoegdheden. Vanuit sociale huis‐
vesting betekent dit het huisvesten van woonbehoeftige alleenstaanden en gezinnen, voor Welzijn is dit waar nodig begeleiding geven. Bepaalde instanties (OCMW, erkende dienst voor begeleid zelfstan‐
dig wonen, CAW, erkend initiatief beschut wonen, een project psychiatrische zorg in de thuissituatie of een ambulant intensief behandelteam) kunnen voor bepaalde doelgroepen (daklozen, jongeren die begeleid zelfstandig wonen, personen met een geestelijke gezondheidsprobleem) aan de verhuurder die het SHM‐toewijzingssysteem hanteert, verzoeken om versneld een woning toe te wijzen. De SHM kan als voorwaarde voor versnelde toewijzing voorop stellen dat er een begeleidingsovereenkomst wordt afgesloten tussen de kandidaat‐huurder en de aanvragende (of een andere) welzijns‐ of gezond‐
heidsorganisatie. Een SHM kan een verzoek tot versnelde toewijzing weigeren in geval de kandi‐
daat‐huurder de begeleidingsovereenkomst niet wil ondertekenen of als er geen opgemaakt wordt. Ook kan een versnelde toewijzing geweigerd worden door de SHM als in het jaar van de aanvraag reeds 5% van de toewijzingen zijn gebeurd volgens deze mogelijkheid (De Decker et al., 2014: 304). Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 9 1.3.2 SVK‐toewijzingssysteem8 Bij het vrijkomen van een SVK‐woning9 worden eerst de toewijzingsvoorwaarden gecontroleerd van de mogelijke kandidaten. Dit dienen ze te staven met de juiste attesten en documenten. Daarna wordt de voorkeur van de kandidaat‐huurder (inzake ligging, type, maximale huurprijs en maxi‐
male vaste huurlasten) in rekening gebracht en vindt er een toets plaats naar de rationele bezetting. Op basis van de gezinsgrootte en ‐samenstelling wordt bepaald over welke ruimtes een woning mini‐
maal moet beschikken en hoe groot die ruimtes moeten zijn. Vervolgens worden de overblijvende kandidaten gerangschikt. Op de eerste plaats(en) komen die kan‐
didaat‐huurders die een beroep kunnen doen op een absolute voorrang. Achtereenvolgens gaat het om: - de kandidaat‐huurder die zelf een woning aanbrengt, op voorwaarde dat deze woning aangepast is aan zijn gezinssamenstelling; - de kandidaat‐huurder die minstens 55 jaar oud is of die zelf een handicap heeft of van wie een gezinslid gehandicapt is. Deze kandidaat krijgt voorrang op een aangepaste woning voor ouderen of gehandicapten; - de kandidaat‐huurder die een verhaal heeft ingediend tegen een beslissing van het SVK en die gelijk gekregen heeft; - de kandidaat‐huurder die naar aanleiding van grote renovatiewerken moet worden herhuisvest, en het SVK aan zijn SVK‐woning die werken uitvoert of laat uitvoeren; - de kandidaat‐huurder die verplicht zijn private huurwoning moet verlaten. Na de rangschikking op basis van de absolute voorrang volgt de volgorde op basis van hun maatschap‐
pelijke kwetsbaarheid. Hiertoe hanteert het SVK een puntensysteem waarbij een aantal categorieën worden onderscheiden. Voor elke categorie kan de kandidaat‐huurder een aantal punten scoren. Uiteindelijk geldt binnen elke categorie enkel de hoogste puntenscore. De kandidaat‐huurder die het hoogste puntentotaal realiseert, komt als eerste aan de beurt bij de toewijzing. De volgende catego‐
rieën worden onderscheiden in dit systeem: - het actueel besteedbaar inkomen: het werkelijke inkomen en van alle andere personen die, op het ogenblik van toewijzing, in de woning (zullen) trekken. Speciale regels gelden evenwel voor kinderen jonger dan 25 jaar en inwonende ouders of grootouders (maximaal 20 punten, minimum 5 punten); - bij de berekening van de puntenscore naargelang het inkomen, wordt vertrokken van het leefloon en gekeken hoeveel hoger het inkomen van de kandidaat‐huurder is, rekening houdend met het gezinstype. Op 1 januari 2013 bedraagt het leefloon van een alleenstaande € 817,36 en voor een gezin € 1 089,82. Op 1 januari 2015 worden de volgende inkomensgrenzen gehanteerd (zie tabel 1). 8 In artikel21 van het Kaderbesluit Sociale Huur wordt het specifieke toewijzingssysteem van de SVK’s bepaald. De concrete invulling van de gewogen prioriteiten is opgenomen in het ministerieel besluit van 21 december 2007 , artikel4. 9 Beschrijving van toewijzingssysteem is gebaseerd op Wonen Vlaanderen (2015: 83‐95). Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 10 Tabel 1 Inkomensgrens naargelang gezinssamenstelling op 1 januari 2015 Gezinssamenstelling Inkomensgrens Punten (bovenop leefloon) in € Alleenstaande 51
20 151 17 301 14 501 11 701 8 999 5 Gezin 121
20 241 17 421 14 661 11 902 8 999 5 * Informatie in verband met de inkomensgrenzen verkregen van Marlies Lambrechts (VMWS) via e‐mail (30 juli 2015). Bron: VMSW, 2015 - Woonnood: de prioriteit woonnood bestaat uit verschillende deelaspecten, namelijk een effectieve of dreigende dakloosheid, wonen in een goed dat niet geschikt is voor wonen, de verminderde kwali‐
teit of overbewoning van een woning, de betaalbaarheid van de huurprijs, het zelfstandig wonen of gaan wonen van een minderjarige met begeleiding door een erkende dienst (maximum 20 punten, minimum 0 punten). - Kinderlast: kinderen waarvoor de kandidaat‐huurder de zorg opneemt. Hieronder vallen ook kinderen die geplaatst zijn of waarvoor hij/zij co‐ouderschap of bezoekrecht heeft en die dus niet permanent in de woning zullen wonen (maximum 6 punten). - SVK‐huurder: 7 punten voor mutatievraag zittende huurder; 17 punten voor zittende huurder die kamer met begeleiding moet verlaten, 14 punten voor mutatievraag zittende huurder als sociale huurwoning niet meer voldoet aan de rationele bezetting. Naast deze 4 opgesomde categorieën, de zogenaamde verplichte gewogen prioriteiten kent het sys‐
teem ook twee optionele gewogen prioriteiten: het aantal jaren dat de kandidaat‐huurder is ingeschre‐
ven in het inschrijvingsregister (maximum 3 punten) en het aantal jaren dat men in de gemeente of in het werkingsgebied verblijft (maximum 6 punten). Wanneer bij een toewijzing verschillende kandidaten op basis van het puntensysteem eenzelfde score behalen, wordt de woning toegewezen op basis van de chronologische volgorde van inschrijving of inschrijvingsdatum. 1.3.3 SVK‐ en SHM‐toewijzingssysteem vergeleken In tegenstelling tot de chronologische toewijzing bij SHM’s wijzen de SVK’s de beschikbare woningen toe op basis van een puntensysteem, waarbij de actuele woonnood (in combinatie met een laag in‐
komen) zwaar doorweegt. De verschillende toewijzingsvoorwaarden bij een SHM en een SVK hangen samen met het verschil in methodiek en taakstelling. De SVK’s richten zich specifiek op kandi‐
daat‐huurders in een acute, precaire woonsituatie, die over het algemeen nood hebben aan bege‐
leiding en ondersteuning om duurzaam zelfstandig te kunnen wonen. De SVK’s beschikken over de mogelijkheden om hun huurders de nodige ondersteuning en begeleiding te bieden. Dit is enerzijds de Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 11 nodige kennis, deskundigheid en tijd, maar eveneens de nodige contacten en netwerk om een bredere ondersteuning te kunnen bieden in het geval van specifieke problemen. Hoewel er op het vlak nog steeds verschillen bestaand met de SHM’s stellen Winters et al. (2011) ook vast dat in de praktijk de SHM’s heel wat contacten onderhouden en heel wat taken opnemen op dit vlak. Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 12 2. Doelgroep SVK’s en SHM’s in cijfers Terwijl dezelfde inschrijvings‐ en toelatingsvoorwaarden gelden voor een woning bij een SHM en bij een SVK, treden er duidelijke verschillen in de manier van toewijzen van woningen. Door het gehan‐
teerde puntensysteem bij een SVK neemt het belang toe van de kenmerken van de woonsituatie en van het inkomen. In dit hoofdstuk bekijken we of dit verschil zich ook vertaalt in de kenmerken van de kandidaat‐huurders, van de nieuwe huurders en de zittende huurders bij de SVK’s enerzijds en bij de SHM's anderzijds. We vertrekken hierbij vooral van de data van de SVK’s, en vergelijken met de SHM’s waar mogelijk (zie voor een gedetailleerde beschrijving van het profiel van kandidaat‐huurders, instro‐
mers en zittende huurders Heylen, 2016a). Bij de interpretatie van deze vergelijking moeten we in het achterhoofd houden dat niet iedereen die voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden zich ook effectief heeft ingeschreven bij een SVK of een SHM. 2.1 Profiel van de kandidaat‐huurders van SVK’s 2.1.1 De wachtlijsten groeien Op 31 december 2012 verhuurden de sociale verhuurkantoren zo’n 6 401 woongelegenheden. Een jaar later was dit toegenomen tot 7 025. In totaal kwamen er ongeveer 988 bij want in 2013 verdwenen er ook 364 woningen uit het bestand. Tegenover dit aantal woningen staat echter een heel omvang‐
rijke rij van wachtenden (tabel 2). We merken dat sedert 2011 het aantal nieuw ingeschreven toe‐
neemt en in 2013 staan er uiteindelijk 25 310 kandidaat‐huurders op de wachtlijst. Of voor een woning binnen het SVK staat er 3,6 huurders aan te kloppen. Tabel 2 Wachtlijst sociale verhuurkantoren, Vlaanderen, 31 december 2013 Aantal nieuw ingeschreven in 2011 2012 2013 2013 10 698
11 890 13 001 25 310
174
3 193
Actuele lijst totaal aantal ingeschrevenen 2013
Aantal personen met maximaal aantal punten (inkomen en herhuisvesting)
Aantal personen met net niet maximaal aantal punten (inkomen en herhuisvesting)
* Informatie ontvangen van De Pauw Wendy (VMWS) via e‐mail (16 juli 2015). ** Voor SVK’s betreft het de administratieve cijfers. Hier zijn dubbeltellingen mogelijk voor wie ingeschreven is bij meerdere SVK’s, of 1 persoon die zich met verschillende gezinssamenstellingen meer dan 1 keer kandi‐
daat stelt bij een SVK (bijvoorbeeld een meerderjarig kind dat kandideert samen met zijn ouders en ook alleen inschrijft). Het cijfer kan ook vragen voor mutaties bevatten en huishoudens die ingeschreven zijn bij een SHM. Bron: VMSW Voor de sociale huisvestingsmaatschappijen stelt Heylen (2016a) een stijging van het aantal kandi‐
daat‐huurders vast. In 2008 stonden er bijvoorbeeld 95 331 unieke kandidaten op de wachtlijst, inclu‐
Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 13 sief mutatie‐aanvragen (VMSW, 2011a). In 2013 is dit opgelopen tot 104 986 unieke kandidaten, inclu‐
sief 11 989 mutatie‐aanvragen. De teller van het patrimonium van de sociale huisvestingsmaatschap‐
pijen staat eind 2013 op 148 078 woongelegenheden (VMSW, 2014). Hoewel op de wachtlijst bij de SHM’s veel meer kandidaat‐huurders staan, valt in vergelijking met de SVK’s de verhouding tussen het aantal kandidaat‐huurders en het aantal woningen gunstiger uit (0,7 in plaats van 3,6). Uitspraken over de gemiddelde wachttijd zelf kunnen we niet formuleren, omdat deze gegevens niet bijgehouden worden. Een woning wordt toegewezen op basis van een puntensysteem, en hangt weinig samen met de duurtijd van de inschrijving maar veeleer met de woonnood10. Hierdoor komen sommige kandidaat‐huurders nooit in aanmerking voor een woning terwijl anderen onmiddellijk na de inschrij‐
ving een woning toegewezen wordt. 2.1.2 Enkele kenmerken Zoals tabel 2 ook aangeeft, scoort een behoorlijk aantal van de kandidaat‐huurders bij de SVK’s veel punten volgens het gehanteerde puntensysteem waarbij vooral het inkomen en de woonsituatie van de kandidaat‐huurders veel gewicht krijgen. Inzake de huisvestingssituatie worden de kandi‐
daat‐huurders gescreend op criteria die te maken hebben met de kwaliteit van de woning, de betaal‐
baarheid en het al dan niet hebben van een huidige woning. Tabel 2 geeft aan dat in 2013, 174 kandidaat‐huurders het maximaal aantal punten op basis van in‐
komen en herhuisvestingssituatie bereikten en 3 193 kandidaat‐huurders bereikten net niet dit maxi‐
mum aantal punten. Wanneer we de cijfers van alle kandidaat‐huurders bij de SVK’s in detail bekijken dan geeft tabel 3 aan dat het over een groep gaat die erg kwetsbaar is en een ernstig woonprobleem heeft. Wat de huis‐
vestingssituatie betreft, registeren de SVK’s wat het voornaamste probleem is. Van 30% van de kandi‐
daat‐huurders is de voornaamste reden dat ze meer dan 35% van hun inkomen aan de huur besteden, voor 6% is dit een verblijf in de gevangenis, een instelling of in een opvangtehuis en voor nog eens 6% dat het gezin woont in een woning die niet aangepast is aan hun gezinssamenstelling, en dit volgens de criteria gehanteerd binnen de Vlaamse huursubsidie. Opvallend is ook dat uiteindelijk voor 1/3 van de kandidaat‐huurders er geen informatie beschikbaar is van hun huisvestingssituatie of deze niet van toepassing is. 10 Uitleg ontvangen van Marlies Lambrechts (VMWS) via e‐mail (30/07/2015). Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 14 Tabel 3 Profiel woningzoekenden SVK’s naar huisvestingssituatie, Vlaanderen, 31 december 2012 Huisvestingssituatie Geen huisvesting of opvang Verblijf in gevangenis, instelling, verblijf in opvangtehuis
Noodwoning, crisisopvang, transitwoning
Verlies recht bewoning en ter voorkoming dakloosheid opvang bij vrienden of familie Gerechtelijke uithuiszetting (vonnis) Opzeg huurcontract door eigenaar‐verhuurder (opzegtermijn <3 maand)
Opzeg huurcontract door eigenaar‐verhuurder (opzegtermijn >=3 maand)
Wonen op camping Onbewoonbaar‐, ongeschikt of niet‐conformverklaring met bevel woning te verlaten Onbewoonbaar‐, ongeschikt of niet‐conformverklaring zonder bevel woning te verlaten Ernstige gebreken woning op basis van verslag (RWO, gemeente)
Overbewoond verklaarde woning met bevel deze te verlaten
Niet aangepast aan gezinssamenstelling en/of fysische gesteldheid zonder bevel woning te verlaten Niet aangepast aan gezinssamenstelling (normen Vlaamse huursubsidie)
Procedure ingezet De te betalen huurprijs is hoger dan 50% van actueel besteedbaar inkomen
De te betalen huurprijs is meer dan 35% en minder dan 50% van het besteedbaar inkomen Zelfstandig moeten wonen in kader decreet bijzondere Jeugdbijstand
SVK‐huurder die wenst te muteren Niet van toepassing/onbekend Totaal * Informatie ontvangen van De Pauw Wendy (VMWS) via e‐mail (16 juli 2015). Bron: VMSW Aantal 186 1 659 781 1 200 Aandeel %
0,7
6,3
3,0
4,6
369 1 272 486 84 202 1,4
4,8
1,9
0,3
0,8
211 0,8
240 47 948 0,9
0,2
3,6
1 662 4 3 602 4 116 6,3
0,0
13,7
15,6
124 594 8 550 26 337 0,5
2,3
32,5
100
Naast informatie over de (her)huisvestingssituatie hebben we ook inkomensgegevens van de kandi‐
daat‐huurders ontvangen (tabel 4 en tabel 5). De eerder vermelde inkomenscategorieën (tabel 1) wor‐
den opgesplitst naargelang het gezinstype waarbij een onderscheid gemaakt wordt tussen alleen‐
staanden en gezinnen. Bijna de helft van de alleenstaanden heeft een inkomen dat niet meer bedraagt dan 868 euro (categorie 20), ongeveer 42% van de gezinnen heeft een inkomen kleiner of gelijk aan 1 210 euro (categorie 20). Tabel 4 Profiel alleenstaanden ingeschreven voor een SVK‐woning naar inkomenscategorie, Vlaanderen, 31 december 2013 Inkomenscategorie (€) <869 869‐968 969‐1 118 1 119‐1 318 1 319‐1 518 1 519‐1 816 Onbekend Totaal * Informatie ontvangen van De Pauw Wendy (VMWS) via e‐mail (16 juli 2015). Bron: VMSW Aantal 8 907 1 316 1 541 2 269 1 987 1 927 78 18 026 Aandeel %
49,6
7,3
8,6
12,6
11,0
10,7
100
Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 15 Tabel 5 Profiel gezinnen ingeschreven voor een SVK‐woning naar inkomenscategorie, Vlaanderen, 31 december 2013 Inkomenscategorie (€) <1 212 1 212‐1 331 1 332‐1 511 1 512‐1 751 1 752‐1 992 1 993‐1 999 Onbekend Totaal * Informatie ontvangen van De Pauw Wendy (VMWS) via e‐mail (16 juli 2015). Bron: VMSW Aantal 2 917 458 1 589 749 542 1 609 130 6 993 Aandeel %
42,5
6,7
8,6
10,9
7,9
23,4
100
In tegenstelling tot de SHM’s die verschillende kenmerken van de kandidaat‐huurders bijhouden (inkomen, leeftijd, aantal gezinsleden, nationaliteit) houden de SVK’s geen gegevens bij over de persoonskenmerken van kandidaat‐huurders, zoals leeftijd en nationaliteit, en hebben we enkel een opdeling ontvangen naar alleenstaanden en gezinnen (waaruit we niet het aantal gezinsleden kunnen afleiden). Een vergelijking met de kandidaat‐huurders bij een sociale huisvestingsmaatschappij is dan ook heel beperkt. We kunnen enkel meegeven dat zowel bij de SVK’s als bij de SHM’s het aandeel van alleenstaanden groot is. 48% van de kandidaat‐huurders bij de SHM’s in 2013 zijn alleenstaanden, wat 18 procentpunt meer is dan het populatie‐aandeel (Heylen, 2016a). Bij de SVK’s loopt dit aandeel zelfs op tot 72% (cijfers 2012). Voor de kandidaat‐huurders bij SVK’s worden inkomensgegevens bijgehouden, die we konden verge‐
lijken met de gegevens in het GWO‐bestand van de kandidaat‐huurders bij SHM’s. Bijna de helft van de alleenstaanden op de wachtlijst voor een SVK‐woning heeft een inkomen dat niet meer bedraagt dan 868 euro, ongeveer 42% van de gezinnen heeft een inkomen kleiner of gelijk aan 1 210 euro. Bij de kandidaten voor een SHM‐woning in 2013 valt maar 17% van de alleenstaanden onder de grens van 868 euro, terwijl 9% van de gezinnen een inkomen heeft van minder dan 1 210 euro. De kandi‐
daat‐huurders bij SVK‐woningen kennen dus duidelijk een zwakker inkomensprofiel. 2.2 Kenmerken bewoners van SVK‐woningen 2.2.1 Nieuwe huurders In 2013 werden binnen de SVK’s in totaal 1 822 woongelegenheden toegewezen, waarbij het in 150 gevallen om mutaties ging. Gezien het grote verschil tussen het aantal sociale huurwoningen en het aantal woningen verhuurd door SVK’s hoeft het niet te verwonderen dat het aantal toewijzingen bij de SHM’s beduidend hoger is: in 2013 werden 7 905 sociale huurwoningen, exclusief mutaties, toe‐
gewezen (wat een stijging van 287 woningen is in vergelijking met 2012) (Heylen, 2016a). Naast het globale aantal toewijzingen beschikken we ook over enkele kenmerken van de nieuwe huur‐
ders van SVK’s. In tabel 8 en tabel 9 geven we de verdeling van de nieuwe huurders bij SVK’s over de inkomenscate‐
gorieën, gedifferentieerd naar gezinstype, weer. Zowel voor gezinnen als voor alleenstaanden geldt dat de overgrote meerderheid tot de laagste inkomensgroepen behoren. Van de gezinnen heeft 75% Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 16 een inkomen lager dan 1 210 euro (categorie 20) en 10% een inkomen tussen 1 211 en 1 330 euro (categorie 17). Bij de alleenstaanden heeft 72% een inkomen lager dan 868 euro (categorie 20). Om dezelfde redenen zoals bij de kandidaat‐huurders kunnen we ook hier geen vergelijking maken met de inkomensverdeling van de nieuwe huurders van een sociale huurwoning. Tabel 6 Inkomenscategorie van nieuwe, alleenstaande SVK‐huurders, Vlaanderen, 2013 Inkomenscategorie (€) <869 869‐968 969‐1 118 1 119‐1 318 1 319‐1 518 1 519‐1 816 Onbekend Totaal * Informatie ontvangen van De Pauw Wendy (VMWS) via e‐mail (16 juli 2015). Bron: VMSW Tabel 7 Aantal 594 35 64 48 47 23 14 825 Aandeel %
72,0
4,2
7,8
5,8
5,9
2,8
1,7
100
Inkomenscategorie van nieuwe SVK‐huurders, gezinnen, Vlaanderen, 2013 Inkomenscategorie (€) <869 869‐968 969‐1 118 1 119‐1 318 1 319‐1 518 1 519‐1 816 Onbekend Totaal * Informatie ontvangen van De Pauw Wendy (VMWS) via e‐mail (16 juli 2015). Bron: VMSW Aantal 745 104 49 40 22 28 9 997 Aandeel %
74,7
10,4
4,9
4,0
2,2
2,8
1,0
100
Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 17 Tabel 8 Gezinskenmerken van nieuwe SVK‐huurders, Vlaanderen, 2013 Kenmerken van nieuwe huurders Aantal Aandeel %
Gezinssamenstelling Alleenstaanden 813 45,2
Samenwonenden en gehuwden 59 3,2
Samenwonenden met kinderen 226 12,5
Eenoudergezinnen 772 40,1
Geen gegevens 2 Kinderlast Geen kinderen 867 47,6
Kinderen ten laste 856 47,0
Bezoekrecht 97 5,4
Geen gegevens 2 Aantal kinderen Geen 864 47,5
1 438 24,1
2 300 16,5
3 à 4 194 10,7
>4 23 1,2
Geen gegevens 3 Nationaliteit Belg 1 231 68,2
Europa 197 10,9
Afrika & Maghreb 259 14,3
Azië 116 6,4
Amerika 3 0,2
Geen gegevens 16 Leeftijd referentiepersoon Jonger dan 25 306 16,8
25‐40 859 47,2
41‐65 609 33,4
>65 47 2,6
Geen gegevens 1 Arbeidssituatie Werkloos 361 20,5
Leefloon of gelijkgeschakeld 775 44,0
Interim 38 2,2
Gehandicapt/invalide/ziekte 234 13,3
Werk 242 13,7
Pensioen 46 2,6
Andere 67 3,8
Geen gegevens 59 * Informatie in verband met nieuwe huurders verkregen van Marlies Lambrechts (VMWS) via e‐mail (30 juli 2015) Bron: VMSW Tabel 8 bevat enkele andere gezinskenmerken van nieuwe huurders bij SVK’s (we presenteren ze in een afzonderlijke tabel omdat er geen differentiatie naar gezinstypes is). Enkel voor de leeftijd en de nationaliteit van de referentiepersoon is een vergelijking mogelijk met het profiel van de instromers van de SHM’s. Naar leeftijd toe situeert het grootste deel van de referentiepersonen onder de nieuwe huurders van een woning bij een sociaal verhuurkantoor zich in de leeftijdscategorie van 25 tot 40 jaar (47,2%), gevolgd door de categorie van 41 tot 65 jaar (33,4%). 16,8% van de referentiepersonen van de nieuwe Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 18 huurders is jonger dan 25 jaar, wat beduidend hoger is dan bij de nieuwe huurders bij een SHM waar het 9,4% bedraagt (Heylen, 2016a). Opvallend is ook het grote verschil wat betreft de oudste leeftijds‐
categorie: 2,6% van de nieuwe huurders bij de sociale verhuurkantoren is ouder dan 65 jaar, terwijl dit 13,5% bedraagt bij de nieuwe huurders bij de SHM’s (Heylen, 2016a). Wat de nationaliteit betreft, heeft 68,2% van de referentiepersonen onder de nieuwe huurders bij de sociale verhuurkantoren de Belgische nationaliteit. De tweede grootste groep, met 14,3%, zijn huur‐
ders afkomstig uit Afrika (inclusief de Maghreblanden), gevolgd door 10,9% van de huurders afkomstig uit Europa. Bij de SHM’s stellen we de volgende verdeling vast: 76,3% van de nieuwe huurders van een sociale huurwoning heeft de Belgische nationaliteit in 2013, 5,2% een nationaliteit heeft van een ander EU‐land, en 18,5% een nationaliteit van buiten de EU (Heylen, 2016a). Uit de gezinssamenstelling van de nieuwe huurders bij SVK’s blijkt dat 45% alleenstaand is, 40% een‐
oudergezinnen zijn en 12,5% koppels (al dan niet gehuwd) met kinderen. Dergelijke verdeling volgens gezinstypologie geeft niet enkel iets weer van de samenstelling maar geeft ook aan dat 85% van de huishoudens afhankelijk zijn van slechts een inkomen. Als we naar het soort inkomen kijken van de nieuwe huurders bij SVK’s, dan stellen we vast dat 44% een leefloon ontvangt, 20,5% een werkloosheidsuitkering krijgt, 13,3% een uitkering krijgt omdat men gehandicapt/ziek of invalide is. 13,7% heeft een inkomen uit arbeid. Kortom, bovenstaande gegevens over de nieuwe huurders bij de SVK’s wijzen duidelijk op hun kwets‐
bare socio‐economische profiel wat het inkomen en de arbeidssituatie betreft. Ook bijkomende ge‐
gevens over de toewijzing aan bijzondere groepen11 bij SVK’s in 2013 benadrukken dit zwakkere profiel (tabel 9). In 2013 werden 1.236 van de toewijzingen bij SVK’s gericht aan bijzondere groepen, wat neerkomt op 68% van de totale toewijzingen. Ongeveer 66% van de nieuwe huurders komt uit een situatie van dakloosheid: 24% verbleef bij kennissen, 22% in een instelling en 12% woonde in een noodwoning of een crisisopvang. Bijna 13% van de toewijzingen aan bijzondere groepen gaat om SVK‐huurders die een mutatie hadden aangevraagd. 11 De andere toewijzingen gebeuren aan KH’s die geen punten voor woonnood scoren in die specifieke categorieën. Bijvoorbeeld als de kandidaten met een hoge woonnood niet reageren op een woningaanbod of de woning weigeren, wordt de woning aangeboden aan lager gerangschikte kandidaten. Zeker als verschillende woningen tegelijkertijd worden toegewezen is de kans reëel dat ook iemand met een minder hoge woonnood in aanmerking komt voor een woning. Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 19 Tabel 9 Toewijzing aan bijzondere groepen bij SVK’s, Vlaanderen, 2013 Met betrekking tot dakloosheid Dakloos, straatslaper Dakloos, verblijf in een instelling Dakloos, noodwoning, crisisopvang Dakloos, verblijf bij kennissen Gerechtelijke uithuiszetting Wonen op camping Met betrekking tot woningkwaliteit Onbewoonbaar/ongeschikt met bevel
Onbewoonbaar/ongeschikt zonder bevel
Overbewoond verklaarde woning met bevel
Ongeschikt of niet‐conform met >=35 strafpunten
Met betrekking tot betaalbaarheid Huurprijs hoger dan 50% ABI Met betrekking tot herhuisvesting SVK‐huurder die wenst te muteren Totaal * Informatie ontvangen van De Pauw Wendy (VMWS) via e‐mail (16 juli 2015). Bron: VMSW Aantal 72 269 222 299 15 15 43 32 4 16 98 151 1 236 Aandeel %
5,8
21,8
18,0
24,2
1,2
1,2
3,5
2,6
0,3
1,3
7,9
12,8
100
Daarnaast beschikken we ook over informatie met betrekking tot de financiële kant van het wonen, namelijk de huurprijs en de waarborg (tabel 10). De huurprijs voor een woning bij een SVK wordt bepaald aan de hand van een aantal factoren, zoals bijvoorbeeld de grootte, de graad van afwerking en de ligging. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd. Deze prijs is lager dan wanneer iemand een woning op de private huurmarkt zou huren en de huurder kan in de meeste gevallen ook aanspraak maken op een huursubsidie die enige financiële onder‐
steuning kan bieden. In tegenstelling tot een sociale huurwoning wordt er dus geen rekening gehouden met het inkomen van de huurder. Bij een SHM betaalt een sociale huurder nooit meer dan 1/55 van zijn inkomen. Daarnaast is er ook een minimale huurprijs. Dit hangt ook af van de waarde van de woning. Een gezin met een heel laag inkomen betaalt nooit minder dan 116 euro per maand voor een goedkopere sociale huurwoning en 232 euro per maand voor een duurdere woning. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. Wanneer we de huurprijzen van de nieuwe huurders bij de SVK’s in 2013 bekijken in tabel 10 dan merken we dat 64% een huurprijs tussen de 375 en 530 euro betaalt, bijna 16% een huurprijs tussen 530 en 678 euro of tussen 250 en 375 euro. Daarnaast toont tabel 10 aan dat bij 67% van de huurders de waarborg op een geblokkeerde reke‐
ning staat, 19% beschikt over een schriftelijke waarborg en bijna 9% heeft een waarborg op afbetaling. Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 20 Tabel 10 Huurprijs en betaalde waarborg bij nieuwe SVK‐huurders, Vlaanderen, 2013 Verhuurprijs 0‐125,00 euro 125,01‐250,00 euro 250,01‐375,00 euro 375,01‐530,00 euro 530,01‐678,40 euro >678,40 euro Geen gegevens Waarborg Geen waarborg Waarborg op geblokkeerde rekening Waarborg op afbetaling Schriftelijke waarborg Bankwaarborg Andere Geen gegevens * Informatie ontvangen van De Pauw Wendy (VMWS) via e‐mail (16 juli 2015). Bron: VMSW Aantal 1 23 264 1 077 262 54 101 18 1 211 157 346 66 3 1 Aandeel %
0,1
1,4
15,7
64,1
15,6
3,2
1,0
67,2
8,7
19,2
3,6
0,2
2.2.2 Zittende huurders Naar gezinssamenstelling bij de zittende huurders van de SVK’s in 2013 blijkt bijna 48% alleenstaand (tabel 11). 32% van de zittende huurders zijn samenwonenden met kinderen, gevolgd door 16% een‐
oudergezinnen. De percentages van de alleenstaanden en eenoudergezinnen liggen in dezelfde lijn als deze bij de sociale huurders: in 2013 is 45% van de sociale huurders alleenstaand, een 12% eenouder‐
gezinnen (Helen, 2016a). Verder stelt Heylen vast dat voor zowel alleenstaanden als eenoudergezin‐
nen dit een oververtegenwoordiging betekent in vergelijking met de populatie waar deze aandelen respectievelijk 31% en 8% bedragen. Daarnaast vinden we in tabel 11 ook terug dat 44% van de huurders van een woning bij een sociaal verhuurkantoor kinderen ten laste heeft, en 51% niet. Wat betreft het aantal kinderen heeft iets meer de helft van de huurders geen kinderen, een vijfde 1 kind, 16% 2 kinderen en 11% 3 of 4 kinderen. De meerderheid van de zittende huurders bij de SVK’s heet de Belgische nationaliteit (69%), 21% zijn niet EU‐burgers en 10% EU‐burgers (tabel 11). Voor de sociale huurders bedraagt het aandeel Belgen 87%, terwijl de aandelen voor EU en niet‐EU burgers uitkomen op resp. 3 en 9% (Heylen, 2016a). Met andere woorden de SVK’s huisvesten beduidend meer huurders met een niet‐Belgische nationaliteit. Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 21 Tabel 11 Gezinskenmerken van zittende SVK‐huurders, Vlaanderen, 2013 Kenmerken van nieuwe huurders Gezinssamenstelling Alleenstaanden Samenwonenden en gehuwden Samenwonenden met kinderen Eenoudergezinnen Geen gegevens Kinderlast Geen kinderen Kinderen ten laste Bezoekrecht Geen gegevens Aantal kinderen Geen 1 2 3 à 4 >4 Geen gegevens Nationaliteit Belg Europa Afrika & Maghreb Azië Amerika Geen gegevens * Informatie ontvangen van Marlies Lambrechts (VMWS) via e‐mail (30 juli 2015). Bron: VMSW Aantal 3 223 261 2 173 1 099 38 3 474 2 988 296 38 3 458 1 326 1 107 727 144 32 4 641 671 903 463 40 69 Aandeel %
47,7
3,9
32,2
16,2
51,4
44,2
4,4
51,1
19,6
16,4
10,8
2,1
69,1
10,0
13,5
6,9
0,6
2.3 Verhuisbeweging uit een SVK‐woning In 2013 werden in totaal 989 huurcontracten opgezegd, 300 hiervan was een opzeg door het SVK zelf, de meerderheid van het aantal opzeggingen was dus op initiatief van de huurder zelf (tabel 12). De 2 voornaamste redenen voor de huurder om de woning op te zeggen is de verhuis naar een woning van een sociale huisvestingsmaatschappij of van het Vlaams Woningfonds (38,5%) of naar een parti‐
culiere woning (31,9%). Indien de opzeg gebeurt op initiatief van het SVK zelf, heeft dit in de meeste gevallen te maken met problemen met huurachterstand (46,7%) of met het einde van het hoofdhuur‐
contract (34,7%). Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 22 Tabel 12 Opzeg bij de SVK’s, Vlaanderen, 2013 Opzeg door een SVK Onderling akkoord Conform artikel35 onderhuurcontract
Gerechtelijke uitdrijvingen Einde huurcontract Andere Opzeg door de huurder zelf Opname in instelling Overleden Verhuis naar SHM of VWF Verhuis naar een particuliere woning Verhuis naar eigen woning Spoorloos verdwenen Andere Aantal 25 6 140 104 25 28 33 265 220 35 18 90 Aandeel %
8,3
2,0
46,7
34,7
8,3
4,1
4,8
38,5
31,9
5,1
2,5
13,1
Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 23 3. Ter afronding Naast het gegeven dat de wachtlijsten aangroeien (en dus de zorg voor voldoende kwalitatieve en betaalbare huurwoningen een opdracht blijft), tonen bovenstaande cijfers overduidelijk aan dat de SVK’s achtergestelde groepen bereiken, de meest woonbehoeftigen huisvesten. Winters et al. (2011) stellen dat dit te verwachten is op basis van het puntensysteem dat SVK’s hanteren om de meest behoeftige huurders voorrang te verlenen, en dat bij de SHM’s de chronologie belangrijk blijft. Volgens hen is een tweede reden het gegeven dat huurders in belangrijkere mate dan bij de SHM’s hun weg vinden naar de SVK’s via welzijnsorganisaties. Tegelijkertijd stelt het bereiken van de zwakste bewoners de SVK’s ook voor bijzondere uitdagingen in die zin dat dit ook veel van de begeleiding vraagt. Personen die een woning toegewezen krijgen bij het SVK kunnen steunen op individuele huurdersbegeleiding. Deze begeleiding is gericht op het verhogen van de kans dat de huurder zijn woning kan behouden en op het leren omgaan en handelen binnen zijn rechten en plichten als huurder (VMSW, 2011b). Hoewel SVK’s proberen om de huurprijs zo laag mogelijk te houden (waarbij er echter geen rekening gehouden wordt met het inkomen van de huur‐
ders!), neemt dit niet weg dat het voor vele SVK‐huurders een zoeken is en blijft om alle rekeningen betaald te krijgen (Pannecoucke & De Decker, 2014). Een meerderheid van de huurders heeft enkel een vervangingsinkomen. Daarnaast richt de SVK‐begeleiding zich ook op allerlei onderhoudskwesties, samenlevingsproblemen, relationele moeilijkheden en meer en meer op psychiatrische problema‐
tieken (Pannecoucke & De Decker, 2014). Omwille van hun kwetsbaarheid krijgen bepaalde groepen gemakkelijker toegang tot een woning van het SVK maar blijven ze het hoe dan ook nog moeilijk hebben om zich in deze situatie te handhaven. Welzijnsregio Noord‐Limburg (2013) stelt dan ook heel duidelijk dat dit dan ook niet de exclusieve opdracht voor het SVK kan zijn dat zich op het snijpunt tussen Wonen en Welzijn bevindt. Wat betreft de vergelijking tussen de SHM’s en de SVK’s naar verschillende groepen (kandi‐
daat‐huurders, nieuwe huurders en zittende huurders ) dienen we op te merken dat deze in heel beperkte mate mogelijk was. Onder andere door andere toewijzingssystemen wordt er een andere manier van registratie van kenmerken gehanteerd. We konden wel vaststellen dat zowel de SHM’s als de SVK’s een groot aandeel alleenstaande huurders al dan niet met kinderen ten laste (eenouder‐
gezinnen) huisvest, en die dus per definitie afhankelijk zijn van één inkomen. Daarnaast zien we dat het aandeel oudere huurders bij de SHM’s relatief hoog is, terwijl bij de SVK’s de jongste leeftijds‐
categorie sterk aanwezig is. Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 24 Bibliografie De Decker, P., Meeus, B., Pannecoucke, I., & Verstraete, J. (2014). De moeilijke oversteek. Wonen na een verblijf in bijzondere jeugdzorg, gevangenis en psychiatrie. Antwerpen: Garant. De Decker, P., Vlerick, E., & Le Roy, M. (2009). Eigenaars die woningen verhuren aan een sociaal ver‐
huurkantoor. Profiel, motieven en tevredenheid. Leuven: Steunpunt Ruimte en Wonen. Heylen, K. (2016a, te verschijnen). In en uit de sociale huisvesting. De dynamiek in kaart gebracht. Leuven: Steunpunt Wonen. Heylen, K. (2016b, te verschijnen). Doelgroepen en wachtlijst van de sociale huur. Leuven: Steunpunt Wonen. Pannecoucke, I., & De Decker, P. (2014). Thuis(loos) na de psychiatrie. Een verkennend onderzoek naar het uitstromen uit de psychiatrie in Gent. Leuven: Steunpunt Wonen. Pannecoucke, I., & De Decker, P. (2016, te verschijnen). In en uit sociale huisvesting. Een literatuur‐
studie. Leuven: Steunpunt Wonen. Van den Bossche, F., & Vandeurzen, J. (2010). Wonen en welzijn slaan de handen in elkaar. Pers‐
mededeling, 4 juni. Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (2011a). Statistisch bulletin kandidaat‐huurders editie 2010. Versie 1.1 (www.vmsw.be). Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (2011b). SVK‐jaarrapport 2011. Brussel: Vlaamse Maat‐
schappij voor Sociaal Wonen. Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (2014). Sociaal patrimonium naar type woning per pro‐
vincie, https://www.wonenvlaanderen.be/woononderzoek‐en‐statistieken/cijfers‐over‐sociale‐
huisvesting‐vlaanderen. Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (2015). Mag u een sociale woning huren? (www.vmsw.be). Winters, S., De Coninck, A., Tratsaert, K., & Heylen, K. (2011). De uitvoering van basisbegeleidings‐
taken in de sociale huisvesting. Leuven: Steunpunt Ruimte en Wonen. Wonen Vlaanderen (2012). Draaiboek prestatiebeoordeling sociale huisvestingsmaatschappijen. Brussel: Wonen Vlaanderen. Wonen Vlaanderen (2015). Wegwijs in het Kaderbesluit Sociale Huur. Geactualiseerde versie 15 april 2015. Brussel: Wonen Vlaanderen. Vergelijking doelgroep van de sociale verhuurkantoren en de sociale huisvestingsmaatschappijen | 25