pv4_en_pv5_bouwmaatschappij_temse_1_huurdersachterstal

VISITATIERAAD
SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
KANDIDAATSTELLINGSFORMULIER
BESTE PRAKTIJKPRIJS 2015
Proficiat! De visitatiecommissie stelde bij de prestatiebeoordeling van uw SHM in 2014 een goede
praktijk vast. Met dit formulier kan u zich kandidaat stellen voor de Beste Praktijkprijs 2015. Indien de
visitatiecommissie meer dan één goede praktijk bij uw maatschappij vaststelde, kan u zich meerdere
keren kandidaat stellen (één formulier per goede praktijk).
De bedoeling van dit formulier is dat de jury (en later de woonactoren en andere geïnteresseerden)
een goed zicht krijgen op, en aan de slag kunnen met, de goede praktijk, zonder dat ze daarvoor het
visitatierapport moeten lezen. Wees daarom zo specifiek en concreet mogelijk. Hou ook rekening met
contextfactoren die u van belang vindt om tot deze goede praktijk te komen.
Enkel op basis van de gegevens op dit formulier zal de jury goede praktijken nomineren voor de Beste
Praktijkprijs 2015. De gegevens die u in dit formulier invult, worden digitaal verwerkt. Daarom vragen
wij u om dit document in Word-formaat op te sturen naar [email protected]. Indien
u wenst, kan u ook een bijlage toevoegen die uw kandidaatstelling ondersteunt (foto, analyse,
voorbeelddocument, …). Uw kandidaatstelling dient u uiterlijk op 31 december 2014 op te sturen.
Definitie
Een goede praktijk is een werkwijze die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een
bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld
onder de aandacht van de SHM’s en andere woonactoren wordt gebracht.
Uw gegevens
Naam SHM
Maatschappelijke zetel
Contactpersoon
Telefoon
E-mailadres
Visitatierapport van
Bouwmaatschappij van Temse
Temse
Etienne Audenaert
03 / 771 10 33
[email protected]
15 oktober 2014
Uw goede praktijk zoals opgenomen in het visitatierapport
De BvT hanteert een “aanklampende” procedure huurdersachterstal en volgt de huurbetalingen
strikt op in het belang van de huurders met het oog op woonzekerheid enerzijds en haar eigen
financieel evenwicht anderzijds. Zij geeft huurders de kans om afbetalingsplannen op te stellen
in alle stappen van de procedure; zij werkt samen met de mutualiteiten en vakbonden in het
kader van “afstand van loon” ten voordele van de SHM, in overleg met de huurder. Het Intern
huurreglement vermeldt ook dat achterstal automatisch wordt ingehouden van eventuele
afrekeningen van huurlasten die nog aan de huurder moeten terugbetaald worden; na ontvangst
van de aanslagbiljetten voor de onroerende voorheffing wordt aan de betrokken huurders
binnen de geldende termijnen het verschuldigd bedrag terugbetaald. Ook hier geldt het principe
van de compensatie en worden de gelden maar terugbetaald na aanzuivering van eventuele
tegoeden. Ziekenfondsen en vakbonden die uitkeringen uitbetalen en huurders waar de
visitatiecommissie mee sprak, vonden dit globaal een goede aanpak. (OD 4.1)
1
VISITATIERAAD
SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
Duid aan voor welke prijs u zich kandidaat stelt met deze goede praktijk:
Beste Praktijkprijs 2015 op het vlak van beschikbaarheid van woningen
Beste Praktijkprijs 2015 op het vlak van kwaliteit van woningen en woonomgeving
Beste Praktijkprijs 2015 op het vlak van betaalbaarheid
Beste Praktijkprijs 2015 op het vlak van sociaal beleid
Beste Praktijkprijs 2015 op het vlak van interne werking en financiële leefbaarheid
Beste Praktijkprijs 2015 op het vlak van klantvriendelijkheid
X
X
Hoe zou u zelf het aantoonbaar resultaat van uw praktijk omschrijven?
Het jaarlijks saldo van de huurachterstallen is beperkt tot ongeveer 1/10 van het gemiddelde van
de sector. Zo bedraagt de huurachterstal voor de zittende huurders op 31 december 2014 slechts
0,05 % van de totaal te ontvangen huur.
De betrokken procedure, toegepast voor de problematiek van de huurachterstallen, gekoppeld
aan de samenwerking met CAW en Bemoeizorg voor de bijstand van de huurders in geval van nietfinanciële problemen, draagt bij tot grotere woonzekerheid.
Het jaarlijks aantal huurders waarvan de huurovereenkomst wordt verbroken en waar tot
gedwongen uithuiszetting wordt overgegaan omwille van de huurachterstal is beperkt tot enkele
per jaar.
Welke concrete acties hebben tot dit resultaat geleid?
De werkwijze is gegroeid vanuit de werking van de betrokken dienst. In de zoektocht naar haalbare
oplossingen, zowel voor de huurder als voor de verhuurder, werd steeds verder afgetast wat kan
en haalbaar is.
Het feit dat alle betrokken instanties voluit meewerken om de betaling van de huur voor de
zwakkere sociale huurders te garanderen, wijst op de positieve benadering van de
betalingsproblematiek.
Belangrijk is ook dat er quasi permanent contact is met de betrokken huurders en hun omgeving.
De huurders worden voornamelijk gecontacteerd via SMS, terwijl de contacten met de omgeving
voornamelijk via mail en/of telefonisch gebeuren.
De uitgaande briefwisseling is in feite beperkt tot het betekenen van de huuropzeg als laatste
element om de huurder te overtuigen toch te betalen.
Belangrijk is wel dat op het moment dat er een vonnis is van de vrederechter, dit altijd
gerespecteerd wordt. Een vonnis met verbreking van de huurovereenkomst wordt dus uitgevoerd.
Op welke manier hebt u beslist om deze acties te ondernemen en waarom? (Hoe is deze goede praktijk tot
stand gekomen? Was dit ingevolge een specifieke beslissing of op andere wijze?)
Deze werkwijze is in de loop van de jaren gegroeid door de gedreven inzet van de betrokken
medewerkster die op alle mogelijke wijzen én zorgt voor de inning van de huur én zorgt voor de
huurzekerheid van de betrokkenen.
Bij de afrekening van huurachterstallen, terugbetaling vermindering onroerende voorheffing of
enig andere terugbetaling aan de huurder, wordt standaard altijd geverifieerd of de betrokken
huurder nog een openstaande huurdersschuld heeft. Indien dit het geval is wordt eerst de schuld
aangezuiverd en slechts het overblijvend saldo wordt effectief terugbetaald.
2
VISITATIERAAD
SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
Worden inzet en resultaat regelmatig in beeld gebracht of vergeleken met andere
mogelijkheden? (Op welke manier beoordeelt u zelf de effectiviteit en efficiëntie van deze praktijk?)
De evolutie van de huurachterstallen wordt maandelijks gerapporteerd aan de raad van bestuur
met een overzicht van de huurachterstallen voor huurders en vertrokken huurders over de
voorbije drie jaar.
Deze cijfers bevestigen de efficiëntie van de gevolgde werkwijze.
Ook de effectiviteit is goed als we rekening houden met het feit dat de betrokken werknemer
slechts halftijds met deze opvolging bezig is.
Welke contextfactoren spelen volgens u een belangrijke rol om deze goede praktijk ook bij
andere SHM’s toe te kunnen passen (organisatiestructuur, omvang van het actieterrein, type van het
actieterrein, patrimoniumomvang, gemeentelijke initiatieven, BSO, acties van andere woon- of
welzijnsorganisaties, staat van het patrimonium, financieel gezondheid, gemeentelijke, provinciale of
gewestelijke bepalingen of regels, huurdersbetrokkenheid of –organisatie, …)
Deze intensieve werkwijze is vandaag mogelijk, rekening houdend met de schaal van de huidige
belasting voor het betrokken personeelslid én het jarenlang omgaan met én het kennen van de
leefwereld van de betrokken huurders. Rond de betrokken huurders is een netwerk gecrëerd
waarop onze medewerkster kan terugvallen om een oplossing te zoeken en vinden voor de
problematiek van de huurachterstallen. Dit netwerk omvat o.a. de vakbonden, mutualiteiten,
werkgevers, OCMW, CAW, schuldbemiddelaars, beschutte werkplaatsen, bewindvoerders evenals
de familie van de huurders.
De basis wordt reeds gelegd bij het intake-gesprek als kandidaat-huurder en vervolledigd bij de
ondertekening van de huurovereenkomst.
Dergelijke intensiteit laten toepassen op grotere entiteiten is enkel mogelijk mits het spreiden van
de huurderspopulatie over verschillende personeelsleden.
Belangrijk is ook de autonome rol van de administratie in het verhaal. Deze werkwijze heeft slechts
kans op slagen wanneer de politiek afwezig is en blijft. Dit betekent dat er geen inmenging is vanuit
de raad van bestuur bij huuropzeg.
De krijtlijnen waarbinnen gewerkt wordt zijn vanzelfsprekend vastgelegd in een door de raad van
bestuur goedgekeurde procedure.
Weet u of deze praktijk (al dan niet in een variante vorm) ook bij andere SHM’s wordt toegepast,
zo ja, welke?
Waarschijnlijk wel.
In voorkomend geval, op welke manier heeft u deze goede praktijk al onder aandacht van andere
SHM’s gebracht?
Dit is tot op heden nog niet gebeurd.
Er wordt wel voorzien om de goede praktijk voor te stellen op het Woonforum van 20 maart 2015.
3
VISITATIERAAD
SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
Op basis van welke argumenten vindt u dat juist deze goede praktijk in aanmerking komt voor
de Beste Praktijk Prijs?
Belangrijk is de centrale rol van de huurder in het verhaal en de doelstelling om de huurder aan
boord te houden door de huurachterstallen strikt en consequent te bestrijden.
Alle afspraken worden gemaakt met de huurder. Het is de huurder die zich akkoord verklaart om
de huur rechtstreeks te laten betalen door de verschillende organisaties.
Het is met de huurder dat gezocht wordt naar aanvaardbare afbetalingsplannen voor beide
partijen. Het is dus zorgen dat de huur “betaalbaar” wordt.
Heeft u nog andere opmerkingen of suggesties?
4