persbericht-08-september-2016

De nieuwe huurwetgeving: houdt Homans haar
belofte?
De overheveling van het privaat (woning)huurrecht
naar de gewesten ten gevolge van de zesde
staatshervorming heeft heel wat voeten in de
aarde. Ere wie ere toekomt, voor wat het Vlaamse
gewest betreft, minister Homans heeft er heel wat
voorbereidende studies aan laten besteden. Maar
houdt zij daarmee haar belofte die zij ons deed op
27 oktober 2015, ter gelegenheid van de viering
van het 75-jarig bestaan van de Eigenaarsbond bij
monde van volksvertegenwoordiger Björn
Anseeuw (zij liet zich de dag zelf van de viering
verontschuldigen), namelijk dat zij aan de zijde van
de eigenaars staat?
Na het doornemen van de conceptnota waarvan
wij kennis kregen op 20 juli ll. moet ik jammer
genoeg de neiging onderdrukken om hier negatief
op te antwoorden. Ik verduidelijk:
Ten eerste is er de onmiskenbaar (grote) bijdrage
van professor-vicedecaan aan de universiteit van
Antwerpen, Bernard Hubeau, die als voorzitter van
de Vlaamse woonraad volgend werk afleverde:
“Aanbodbeleid private huur – Bevraging actoren en
voorstellen. Vlaamse Woonraad, Prof. Bernard
Hubeau, 8 maart 2016”
Waarom dit niet vermeld wordt in de conceptnota
is mij een raadsel, want ik denk zelfs dat een deel
van de nota van de hand van de professor is, dan
toch gestoeld op het hierboven vermelde werk.
Mijn scepticisme vindt ook daardoor bodem in de
volgende vaststelling: Mevrouw Homans is
Viceminister-president van de Vlaamse Regering,
Vlaams minister van Binnenlands Bestuur,
Inburgering, Wonen, Gelijke Kansen en
armoedebestrijding. Zij is o.a. bevoegd voor:
•het beleidsveld woonbeleid
•het beleidsveld sociale economie
•het beleidsveld gelijke kansen
•de coördinatie van het armoedebeleid
Professor Hubeau is naast voorzitter van de
Vlaamse Woonraad, ook voorzitter binnen de
Universiteit Antwerpen, van de Werkgroep
Universitaire Stichting Armoedebestrijding
Ik kan er niet omheen dat ik bedenkingen heb bij
het feit dat én de betrokken minister én haar
voornaamste aandrager van ideeën en uitschrijven
van doelstellingen, allebei ook betrokken zijn bij de
bestrijding van de armoede, waarvoor, begrijp mij
niet verkeerd, al mijn respect. Maar ik zal het zo
uitdrukken: hoe kan iemand water (staat voor de
huurders in dit geval) en vuur (de eigenaars dan) in
één pot samenbrengen zonder dat er één niet aan
bod komt (het is u al duidelijk wie natuurlijk) ?!
Hoewel dit te sterk is uitgedrukt heb ik de
conceptnota, met het voorgaande in het
achterhoofd, onder de loep genomen.
Eerst nog even dit: ex-minister Freya Van Den
Bossche (Sp.a), was ervan overtuigd voldoende
middelen te zullen krijgen om minstens 40.000
sociale woningen bij te bouwen. Minister Homans
heeft die mislukking gezien en pakt het anders aan,
wegens eigenlijk geen andere mogelijkheid
(momenteel) gezien de ondertussen gekende
explosieve groei van de wachtlijst voor een sociale
woning: naast de bouw van +- 20.000 sociale
woningen, heeft zij de privé-verhuurders nodig
(staan voor 20% of zo’n 550.000 bewoonde
huurwoningen van de private huurmarkt - cijfers
van 2013), echter zonder afbreuk te doen aan de
reeds verworven voordelen van enkele categorieën
van huurders. Dit is niet gemakkelijk en vergt heel
wat kunde en diplomatie om alles zodanig voor te
stellen dat zelfs de krant De Standaard op 2 juli van
dit jaar kopte: “ Verhuurder krijgt alle macht van
Homans” ! Ik vraag mij toch af welke tekst die
journalist gelezen heeft en ik vind zijn titel dus op
zijn zachtst gezegd misleidend!
Ondertussen kan of wil Homans 15.000 huurders
die onterecht in sociale woningen blijven wonen
wegens teveel inkomsten, niet opzeggen,
waardoor het niet moeilijk is dat de wachtlijst, ook
door de stroom van immigranten, stevig aandikt.
De conceptnota
In de situering komt een eerste groot probleem
naar voor: de kwaliteit van de te huur gestelde
woningen in Vlaanderen. Het als objectief aanzien
GWO (Groot Woningonderzoek) van 2013 bracht
volgende conclusie: 37% van de Vlaamse
woningvoorraad, of zo’n klein miljoen woningen (!)
is van ontoereikende kwaliteit. Voor de private
huurmarkt was dat percentage nog hoger: 47%. En
van alle private huurwoningen blijkt zelfs 21%
structureel ontoereikend kwalitatief te zijn, dit zijn
119.000 private huurwoningen.
Dit zijn toch hallucinante cijfers.
Hier moet ik aan toevoegen dat wij, de
Eigenaarsbond, onze medewerking toezegden aan
overheidsprojecten (en andere zoals bij Eandis)
zoals ‘RENBEN’ (renovatie tot een bijna energie
neutrale woning) en moesten vaststellen dat die
jammer genoeg veel te weinig respons krijgen,
ondanks de degelijke opzet met onder andere de
medewerking van de universiteit van Gent om een
optimale renovatie te kunnen uitvoeren.
Hier is dus meer dan werk aan de winkel en wij zijn
de eerste om minister Homans te steunen in haar
betrachting de eigenaar in zijn renovatie, gepaard
gaande met energiewinst voor de huurder, te
steunen. Maar dit zou verder moeten gaan en in
bepaalde gevallen zou de in aanmerking komende
eigenaar financieel moeten gesteund worden in
het kwalitatief voldoende woonst verschaffen aan
de huurder (mits bepaalde voorwaarden aan de
verhuurder).
Ik denk hierbij natuurlijk ook aan de mogelijkheid
die overwogen wordt om de huurder (tijdelijk) van
woonst te doen veranderen bij renovatiewerken.
Maar dit is te weinig aangezien het voorgaande
eigenlijk niet meer is dan het voorkomen van
uitstellen van (dringend) noodzakelijke
renovatiewerken tot een contract ten einde loopt.
De huurprijzen
De gemiddelde huurprijs van een private woning
bedroeg in 2013, 562 euro. Dit is echter voor een
appartement, zo blijkt. Voor een eengezinswoning
ligt dit op 597 euro en in de centrumsteden loopt
deze huurprijs op tot 627 euro. Ik kom hier later op
terug
Ik frons dan weer de wenkbrauwen als ik lees:
“Zeer opvallend voor de evolutie van de private
huurprijzen is dat de zwakste groepen het meest
getroffen worden door prijsstijgingen. In het
laagste inkomensquintiel betaalden private
huurders in 2013, 18% meer dan in 2005.
Dit is wat ik in het begin van mijn betoog vreesde:
de klemtoon op de nodige steun voor de zwakkere
huurders leggen maar daarin in mijn ogen een
beetje misleidend tewerk gaan. Want betaalden zij
(en zij alleen?) 18% meer op 8 jaar tijd, dan stel ik
vast dat de gezondheidsindex in juli 2005 102,63
bedroeg en in juli 2013, 121,06 of 17,96% meer!
Met andere woorden, wordt hier gesuggereerd dat
er reeds in die jaren een huurindexstop had
moeten ingelast worden? Of is dit de voorbode van
de verdediging hiervan? Boer let op uw ganzen!
Volledigheidshalve vermeldt de nota ook dat de
huurprijzen sterk achterbleven op de ontwikkeling
van de woningprijzen. Dit is eigen aan een periode
van dalende intrestvoeten.
De huurders
Wat wij allemaal weten wordt in de conceptnota
ook bevestigd: zo goed als de helft van de huurders
is te vinden in de lagere inkomensregionen met als
gevolg een grote(ere) mogelijkheid van
betalingsproblemen van de huur.
Opmerkelijk is ook de vaststelling dat een op de
twee private huurwoningen verhuurd wordt aan
een alleenstaande.
In Antwerpen bracht schepen Rob Van de Velde dit
ook ten berde op onze jubileumavond in het
Hiltonhotel: dit brengt natuurlijk een schaarste aan
te verhuren woonsten teweeg.
Anderzijds weet ik ook dat er in Antwerpen een
overaanbod bestaat aan studentenkoten.
Zou daar geen mogelijkheid bestaan om, mits een
mentaliteitswijziging (en regels), alleenstaanden de
kans te geven een (of twee) studentenkot(en) als
hoofdverblijfplaats in te nemen en zo goedkoop te
wonen én zo woningen vrij te laten voor huurders
die er met hun gezin écht nood aan hebben? Kijken
we daarbij ook eens naar Denemarken bvb, waar
nagegaan wordt of iemand wel echt alleenstaand
is, namelijk met betrekking tot het verwerven van
hogere werkloosheidssteun.
Uit de nota blijkt ook dat het gemiddelde inkomen
van de private huurders toch aan de lage kant ligt
(1482 euro) en dit van de sociale huurders zou
slechts 1187 euro bedragen.
Als we voortbouwen op de stelregel dat wie meer
dan 30% van zijn inkomen besteedt aan huurgeld,
vroeg of laat in de problemen komt, betekent dit
eenvoudig gerekend dat elke huurder, met een
inkomen lager dan 1500 euro, zich eigenlijk geen
huurwoonst kan permitteren van 500 euro of
meer.
Als we dan terugkijken naar de gemiddelde
huurprijzen, dan worden de problemen
onmiddellijk meer dan duidelijk!
Volgens mijn bescheiden mening moet hier ook de
economische conjunctuur te hulp schieten. Ik lees
dat Vlaanderen reeds een jaar lang betere
economische cijfers mag noteren en de
werkloosheidscijfers naderen historische dieptes.
Dat is echt goed nieuws voor iedereen! Laat ons
hopen dat dit zich vertaalt in hogere inkomsten
van huurdersgezinnen en bijgevolg minder
betalingsproblemen. Ook voor minister Homans
zou dit welgekomen zijn, want onder andere
enerzijds minder huurpremies moeten toestaan en
anderzijds meer huurders die de stap durven
zetten naar het kopen van een eigen woning (zeker
met de huidige lage rentevoeten)
De huurwaarborg
Meteen denken we dan ook aan de huurwaarborg.
We weten ondertussen allemaal dat het
huurwaarborgfonds van ex-minister Freya Van Den
Bossche zo goed als een stille dood is gestorven.
Daarmee zijn de zaken natuurlijk verre van
opgelost! Nu wordt bestudeerd of de oprichting
van een Centraal Huurwaarborgfonds soelaas kan
brengen. De grote verandering hier zou zijn dat de
huurder die in aanmerking komt, zijn waarborg kan
voorgeschoten krijgen van dit fonds, zonder dat de
eigenaar hiervan op de hoogte is (!)
Met andere woorden: de banken, die op basis van
een te laag inkomen de bankwaarborg weigeren,
worden uit de wind gezet! Zo ook de OCMW’s, de
SVK’s… of nog met andere woorden: het risico
wordt volledig bij de eigenaar gelegd! Meer zelfs,
indien de huurder met de noorderzon verdwijnt
(het zou niet de eerste zijn) dan kan de
belastingbetaler (dus zeker ook de eigenaar)
hiervoor opdraaien.
Uiteraard blijkt bij bevraging over de betaling van
de huurwaarborg bij de huurder, dat dit voor hem
een zware belasting is. Ik zou niet anders zeggen!
Ik blijf erbij dat 3 maanden huurwaarborg, zoals in
de praktijk blijkt, een minimum is. Daarbij blijf ik er
evenzeer bij dat de (kandidaat-)huurder hiervoor
moet instaan. Het is mijn overtuiging dat wanneer
de huurder zelf de inspanning heeft moeten
leveren om tot die garantiesom te komen, hij ook
(veel) zorgzamer met het goed van de eigenaar zal
omspringen. Tegelijkertijd pleit ik voor een
mentaliteitswijziging bij de vrederechters om
objectiever te oordelen, vooral bij huurschade.
Wat is er verkeerd aan om bij bewezen schade zijn
kosten te willen recupereren? Wat is er verkeerd
aan te vragen dat de huurder het gehuurde
respectvol (als een goede huisvader) in stand
houdt en tijdig zijn huur betaalt?
De verhuurders
De private huurmarkt was in Vlaanderen in 2013
voor 95% in handen van particuliere verhuurders.
In 2013 zou volgens het GWO 58% van de
verhuurders geen gebruik maken van een makelaar
of SVK. De grote meerderheid van de verhuurders
verhuurt maar één woning. Daarbij is een derde
van de verhuurders, ouder dan 64 jaar. De grote
meerderheid van de particuliere verhuurders (65%)
geeft aan dat financiële motieven doorwegen.
81% van de verhuurders zegt ook van plan te zijn
de woning nog lang te verhuren.
Dit is belangrijk met het oog op de voorwaarden
tot lang verhuren die minister Homans vraagt in
ruil voor sommige tegemoetkomingen. Ik wil
wijzen op de nuance dat de verhuurder lang wil
verhuren, maar natuurlijk met een zekere
gerustheid en dat hij daarbij de verhuur op korte
termijn bij een nieuw contract verder wil blijven
hanteren (gezien de mogelijkheid tot stilzwijgende
overgang naar contract van lange duur).
Een meting in 2015 van de opbrengst voor de
verhuurder houdt het op een zeer ruwe schatting
van een gemiddeld netto rendement van 3,1%,
met een mediaan van 2,7% (dus meer lagere
rendementen dan hogere)
Ambitie private huurmarkt
Dit hoofdstuk van de conceptnota krijgt zo
mogelijk nog meer onze aandacht om twee
redenen:
Ten eerste is er het pleidooi voor de SVK’s.
Niet alleen hebben we al enkele faillissementen
gezien van SVK’s, maar anderzijds lijkt mij dat de
minister vanop haar kabinet helemaal niet de visie
deelt van de eigenaars in de praktijk. De SVK’s
hebben niet de beste reputatie en ik heb sterk de
indruk dat er bij de eigenaars een afwijzende
houding bestaat om met een SVK in zee te gaan.
Nu wordt de rol van de rol van de SVK’s verder
ondersteund en uitgebouwd door het alvast
inpompen van vele miljoenen euro’s. Dat is iets
anders dan vage beloftes geven… Maar nu reeds is
duidelijk dat van de verhuurders ook meer
medewerking, lees inlevering, wordt verwacht. Zie
trouwens ook het nieuwe voorstel over het
geconventioneerd verhuren. Ik kom hierop later in
een apart artikel (niet in dit tijdschrift) nog terug.
Ten tweede is er een opening naar ons toe, de
vzw’s die opgericht zijn ter ondersteuning van de
eigenaars. Ik zou zeggen, eindelijk! Want wat is de
huidige toestand:
De Eigenaarsbond vzw heeft tot op heden nog
nooit een euro subsidie gekregen. Dus denk ik
logischerwijs de andere zuster-vzw’s ook niet.
De huurdersbonden daarentegen die, en u leest dit
goed, amper 4,4% (!) van de huurders als lid
hebben krijgen overheidssubsidies. Ik neem de
provincie Antwerpen als voorbeeld:
Vanaf 01/01/2015: 215.536,86 euro
Een erkende huurdersorganisatie heeft bovendien
recht op een aanvullend bedrag per regionaal
steunpunt. Voor Antwerpen zijn er dat 4, of 4 x
106.269,57 = 425.078,3 euro, in totaal
640.615,1 euro per jaar
En dat is nog niet alles: er zijn nog de globale
subsidie-enveloppe voor de
ondersteuningsstructuur van huurdersinitiatieven,
met 317.295 euro per jaar en de Vlaamse
Intersectoriaal Akkoord-subsidies.
discriminatie in de hand werken? Of dat wij, als dat
al het geval is bij sommige eigenaars, dit kunnen
verhinderen? Ik weet in ieder geval dat wij onder
onze leden tientallen nationaliteiten tellen
waaronder alle huidskleuren en religies! Dus zelf
zijn wij allerminst discriminerend. Ik kijk uit naar
eventuele bijkomende info hierover van de
minister, maar het moge duidelijk zijn dat, als wij
hierin geen stem hebben, wij die subsidies niet
vragen en zeker niet indien voor ons dus
bijkomende voorwaarden opgelegd worden.
Maar helaas, willen wij akkoord gaan met
subsidies, dan zijn er voor ons wel bijkomende
voorwaarden! Wij moeten akkoord zijn met de 9jarige contracten als standaard én wij moeten
meewerken aan het wegwerken van de
discriminatie op de private huurmarkt (hoe dat
moet weten we nog niet)
Nota bene, de voorwaarden voor het krijgen van
subsidies voor de huurdersbonden zijn bij wet:
- op individuele of collectieve basis informatie en
advies te verstrekken over alle aangelegenheden
inzake het wonen in huurwoningen, zoals
bevattelijke huurinformatie en -advies. De
organisatie kan juridische bijstand verlenen aan
huurders en kandidaat-huurders in het algemeen
en aan de meest behoeftige huurders in het
bijzonder;
- op te treden als belangenbehartiger van huurders
in het algemeen en van de meest behoeftige
huurders in het bijzonder;
- de kwaliteit van een goede rechtshulp te
bevorderen, op vlak van bereikbaarheid,
beschikbaarheid, begrijpbaarheid, bruikbaarheid
en betaalbaarheid, met bijzondere aandacht voor
de ondersteuning van de adviesverlening van de
lokale besturen en de ontwikkeling van lokale
samenwerkingsnetwerken.
Ik neem die letterlijk over om een idee te geven
van de (bijkomende) voorwaarden die wij moeten
aanvaarden, want als ik de voorwaarden voor de
huurdersbonden lees, is dat eigenlijk exact wat wij
nu al doen voor onze leden verhuurders. Daarbij
moet u weten dat niet minder dan 90 (!) procent
van de door ons verkochte huurcontracten van
korte duur zijn. Tenzij ik andere signalen krijg van
onze leden, is dat voor mij het bewijs dat onze
leden verhurende eigenaars met overweldigende
meerderheid niet akkoord zijn met het voorstel om
de contracten van 9 jaar als standaard te nemen.
Ook zet de voorwaarde over de discriminatie mij
aan het denken: wordt hier bedoeld dat wij nu
Besluit
Er worden vele miljoenen euro’s vrijgemaakt voor
de werking van SVK’s, huurdersbonden en andere
organisaties ter ondersteuning van de huurders.,
ook al omvatten zij slechts een fractie van de
private huurmarkt. Dat de eigenaar alle macht
krijgt is dus zeker al allerminst het geval (zie
trouwens ook nog onze vragen hieronder) en de
betrokken krant die dat blokletterde zou de
objectiviteit in ere mogen houden en een
relativerend artikel publiceren. Ik hoop dat
minister Homans terugdenkt aan haar belofte en
alsnog de verzuchtingen van de eigenaars wil
verwerken in de nieuwe wet, o.a.:
- 3 maand huurwaarborg zonder de verplichting
een negenjarig contract te moeten afsluiten;
- steun voor minder solvabele eigenaars die
(beduidende) renovatiewerken zouden moeten
laten uitvoeren, zonder verplichting van
substantiële energiewinst voor de huurder, maar
die wel de kwaliteit van wonen op peil brengen;
- vrijheid om de solvabiliteit van de kandidaathuurder(s) na te gaan;
- toekennen van de huurpremie aan de eigenaar
voor de huurder die hiervoor in aanmerking komt;
- medezeggenschap van de eigenaar in dossier tot
onbewoonbaarverklaring.
- subsidies voor vzw’s die de verhuurders
ondersteunen zouden ook mogen, maar zonder
daar bijkomende voorwaarden aan te koppelen
Roland Haentjens
Voorzitter