PowerPoint-presentatie

Aanbodbeleid op de
private huurmarkt:
enkele economische
reflecties
Erik Buyst
Centrum voor Economische Studiën
Structuur
•
•
•
•
•
Inleiding
De last van het verleden
Onderkant van de huurmarkt
Algemene aandachtspunten
Besluit
2
Inleiding
• Grote waardering voor het door de Vlaamse Woonraad
geleverde werk
o Veel interessant materiaal samengebracht
o Betrokkenheid van actoren op het terrein
o Evenwichtige analyse van de verschillende pijnpunten
o Waardevolle beleidsaanbevelingen, waarbij versterking
marktwerking ook een plaats krijgt
• Begrip ‘aanbodbeleid’ tien jaar geleden vaak onbekend,
ook bij beleidsmakers
3
Inleiding
• Aanbevelingen rapport aanbodbeleid van 2007 maar in
beperkte mate uitgevoerd
o Worden nu vaak hernomen
o Heel wat tijd verloren
• Uitgangspunt: private huurmarkt vereist dat huurder een
rendabele huurprijs kan betalen
o = huurprijs die een rendement oplevert vergelijkbaar
met andere activa rekening houdend met risicoprofiel
o Indien niet het geval, dan dient de overheid op een of
andere manier tussenbeide te komen
4
De last van het verleden
• In tweede helft jaren 1970 werden in België bijna 15.000
sociale woningen per jaar gebouwd, of 20 % van de totale
nieuwbouw
o Begin jaren 1980 forse inzinking die decennialang
aansleept
o Symptomatisch voor saneringsbeleid dat eenzijdig
overheidsinvesteringen treft
o Gevolg: sociale huursector vandaag té klein, waardoor
heel wat problemen worden afgewenteld op private huur
• Inhaalbeweging zal pas op langere termijn soelaas
brengen
5
De last van het verleden
• Verouderde vastgoedfiscaliteit
o
Huidige burger wil mobiel en flexibel zijn: hoe valt dat te
rijmen met torenhoge verkooprechten?
• Bemoeilijkt arbeidsmobiliteit van eigenaar-bewoners, cf. files
• Bemoeilijkt uittreden uit vastgoedmarkt = negatief voor
investeringsklimaat
• Instabiele inkomstenbron voor overheid, cf. vastgoedcrisis
• Vastgoedcrisis valt vaak samen met algemene economische
malaise: versterkt procyclisch karakter van overheidsfinanciën
o
KI: ontmoedigt investeringen in verstedelijkte gebieden
6
De last van het verleden
• Alternatief: werkelijke netto huurinkomsten belasten
o
o
o
Geen hogere fiscale druk: belastbare grondslag versus
aanslagvoeten
Stimuleert renovatie, ontmoedigt zwartwerk
Wegwerken discriminatie tegenover vennootschappen
• Afbouw verschillende fiscale behandeling eigenaarbewoners/(ver)huurders
o Stimuleren eigendomsverwerving zeer succesvol
geweest in verleden
o Nu andere prioriteiten
7
Onderkant van de huurmarkt
• Kampt wel eens met specifieke problemen
o
o
o
Niet altijd enkel een inkomensprobleem: hoe financiële
middelen beheren?
Anderstaligen, cf. migratie
Andere wooncultuur
• Samenlevingsproblemen
• Behoefte aan een of andere vorm van huurdersbegeleiding
o
Indien dat niet werkt disciplinering
• Private huursector is daar niet voor uitgerust
8
Onderkant van de huurmarkt
• Samenwerking private investeerders met sociale sector
o
Private investeerders staan in voor bouw (goedkope)
woningen of appartementen
• Lagere BTW, onroerende voorheffing
o
Verhuur op lange termijn door sociale
huisvestingsmaatschappijen, SVK’s, OCMW’s, enz.
• Zorgen tevens voor huurdersbegeleiding
• GVV’s – de vroegere vastgoed BEVAK’s – meer
mogelijkheden bieden om daaraan deel te nemen.
9
Onderkant van de huurmarkt
• Veronderstelt schaalvergroting
o
o
o
Overheid bijkomende middelen voor SHM’s, SVK’s,…
Professionalisering SVK’s
Verzekeringsproblematiek
• Overheidswaarborg geen optie
o
Nationale Bank van België is bezorgd over snelle groei
hypothecaire kredietverlening
• Private investeerders zullen rechtstreeks beroep moeten doen op
kapitaalmarkt zonder tussenkomst van banken
10
Algemene aandachtspunten
• Eenvoud van het regelgevend kader, geen wildgroei van
allerlei certificaten
o Veel kleine particuliere verhuurders
• Snellere procedures
o
o
Bouwtoelatingen
Wanbetaling, vernielingen, enz.
• Langere termijn
o
o
Versnipperd aanbod van sterk verouderde woningen
Sloop
11
Algemene aandachtspunten
• Wat wetenschappelijk onderzoek betreft, zijn er nog heel
wat blinde vlekken
o Hoeveel bedraagt het directe en indirecte rendement
van residentieel vastgoed per huurmarktsegment?
o Wat zijn de determinanten?
o Hoe functioneren bouwpromotoren en
vastgoedinvesteerders?
o Zijn er investeringsformules in het buitenland die bij ons
ontbreken?
12
Besluit
• Huidige lage obligatierente creëert gunstig klimaat voor
investeringen in residentieel vastgoed
o Vermijden dat enkel midden- en hoger verhuursegment
daarvan profiteert
• Gelet op de ernst van de uitdagingen moet er snel en
doortastend ingegrepen worden
13