Steunpunt Transities voor Duurzame Ontwikkeling

Kwaliteitsbewaking op de
private huurmarkt
de rol van de gemeenten t.a.v. de huurder
Brecht Vandekerckhove, SumResearch
Marie Le Roy
www.steunpuntwonen.be
Inhoud
• Inleiding
• Woningkwaliteitsbewaking
• Rol van de gemeenten
• Best practices
• Besluit
• Aanbevelingen
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
2
Inleiding
• Doel onderzoek: evaluatie kwaliteitsinstrumentarium van de
Vlaamse Wooncode, vanuit het perspectief van de huurder
– Wat is de positie van huurders binnen het instrumentarium?
– Hoe ervaren huurders de procedures?
– Welke knelpunten bestaan er?
– Mogelijke verbeteringen?
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
3
Inleiding
• Kwantitatief traject: literatuur en documentenonderzoek
– Wetgevend kader
– Voorgaande onderzoeksconclusies
– Cijfermatige analyse
• Selectie thema’s: herhuisvesting, begeleiding, instrumenten
kwaliteitsbewaking: OO-procedure, preventie
• Kwalitatief traject
– Case-onderzoek: methodes, verschillen, knelpunten, best practices
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
4
Woningkwaliteitsbewaking: wettelijk kader
• Vlaams woninkwaliteitsbeleid
– Vlaamse Wooncode (1997) =minimale kwaliteitsnormen
woningen
– Kamderdecreet (1997) = minimale kwaliteits- en
veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers
• Tweesporenbeleid
– Administratieve procedure
– Strafrechtelijke handhaving
• Nieuwe Gemeentewet (2008) = veiligheid van alle
burgers waarborgen
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
5
Woningkwaliteitsbewaking: instrumenten
• Ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring
• Onaangepastheid
• Overbewoondverklaring
• Recht van voorkoop
• Sociaal beheersrecht
• Conformiteitsattest
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
6
Woningkwaliteitsbewaking: tweesporenbeleid
• Administratieve procedure & strafrechtelijke aanpak
-
Zwaartepunt woningkwaliteitsbewaking
-
Aanpakken van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen private huurmarkt
-
Saneren onderste segment van de private huurmarkt
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
7
Administratieve procedure
• Geïnitieerd door de huurder
• Verschillende stappen minimale decretale invulling:
–
–
–
–
–
–
Verzoek tot opstart
Technisch onderzoek
Besluit + Heffing
Beroepsmogelijkheden
Herhuisvesting
Opheffing van besluit
Aantal besluiten door de burgemeester (bron: HOLV)
2008
N
84
Onbewoonbaar
962
Ongeschikt
1438
Ongeschikt en Onbewoonbaar
2484
Totaal
2009
%
3,4
38,7
57,9
100
N
80
1055
1199
2334
%
3,4
45,2
51,4
100
• Besluiten worden hoofdzakelijk in steden genomen
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
8
Strafrechtelijke procedure
• Aangestuurd door politie, stad, Vlaamse Wooninspectie,…
• Sluitstuk van de administratieve procedure
• Strafbaar stellen van de verhuurder, het bevel tot herstel,
veroordeling
• Herstelvordering (termijn 2 jaar)
Aantal acties, geverbaliseerde panden en woonentiteiten (bron: Vlaamse Wooninspectie)
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Aanvankelijke acties
62
122
174
206
352
331
358
Geverbaliseerde panden
59
120
144
207
257
309
504
Geverbaliseerde woonentiteiten
248
484
515
684
801
945 1609
Gemiddeld aantal geverbaliseerde
4
4,0
3,0
3,3
2,3
2,9
4,5
woonentiteiten per actie
Gemiddeld aantal woonentiteiten per
4.2
4.0
3.6
3.3
3.1
3.1
3.2
geverbaliseerd pand
2009
429
664
2050
4,8
3.1
• Sterke toename van actie en verbalisering
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
9
Administratieve en strafrechtelijke procedure
• Sterke ruimtelijke concentratie: 35% Vlaamse gemeenten
Aantal acties en geverbaliseerde woonentiteiten in 2009, per typegebied (bron: Vlaamse
Wooninspectie)
Aantal geverbaliseerde
VerbaliseringAantal acties
woonentiteiten
en / actie
gem.
N
%
N
%
5,5
111
25,9
631
30,8
Grootstad
5,3
85
19,8
452
22,0
Centrumstad
6,2
74
17,2
458
22,3
Kleine stad
3,3
35
8,2
114
5,6
(Groot)Stedelijke rand
3,4
76
17,7
260
12,7
Overgangsgebied
2,8
48
11,2
135
6,6
Platteland
4,8
429
100,0
2050
100,0
Totaal
• Antwerpen en Gent samen goed voor ongeveer een kwart van
de acties in 2009
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
10
Rol van de gemeenten
• Zwaartepunt bij gemeenten
– Verplichtingen die gelijke behandeling voor alle huurders tot doel hebben
– Vrijheidsgraden: kan gunstige invloed hebben voor huurder
• Moeilijkheden:
– Capaciteit: mensen en middelen
– Hoe kleiner de gemeente, hoe minder men instaat voor opvolging en
begeleiding
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
11
Rol van de gemeenten
• Vooronderzoek: Gemeente onderzoekt de aanvragen
– Capaciteit en kennis nodig
– Niet verplicht
– Sterk aangeraden door Wonen-Vlaanderen
– Filter ten aanzien van eigenlijke OO-procedure
– Gemeenten kunnen bemiddelen en vermijden overbodig werk
– Gemeenten geven aan dat dit succesvol werkt
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
12
Rol van de gemeenten
• Hoorplicht
– Verplicht in geval van OO-advies
– Bewoners, eigenaars en houders van het zakelijk recht samenbrengen
– Schriftelijke of mondelinge hoorzitting
– Hierbij kan nog een overeenkomst gevonden worden
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
13
Rol van de gemeenten
• Informatie tijdens procedure
– Informeren en begeleiden van de betrokken partijen
– Eerste aanspreekpunt: verloop procedure, resultaten, gevolgen, implicaties
op het huurcontract, op de verdere huisvesting,…
– Indien procedure niet is opgestart door huurder is informatieverstrekking
cruciaal
– Ook in verder verloop van de procedure blijft informatieverstrekking
belangrijk
– Ook ten aanzien van de verhuurder moet informatie worden verstrekt
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
14
Rol van de gemeenten
• Begeleiding huurders bij herhuisvesting
– Verantwoordelijkheid: burgemeester
• Bewoner kan zelf een oplossing vinden
• Gemeente
• OCMW of CAW
• Sociale woonorganisaties
– Zwakke huurder hebben vaak geen zicht op hun rechten
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
15
Best practices
• Focus op twee thema’s:
– Herhuisvesting:
• Tijdelijke herhuisvesting
• Herhuisvesting in de sociale huursector
• Herhuisvesting op de private huurmarkt
– Huurdersbegeleiding
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
16
Best practices: Oostende
•
Transithuis (2006, beheer Dienst Huisvesting)
–
Doelgroep: huurders van woningen die onbewoonbaar werden verklaard
–
Aanbod geldt 7 dagen
–
Tijdelijk verblijf, max. 3 maanden (uitz. verlenging van 3 maand)
–
Verbruiksvergoeding per dag, en stijgt gradueel
–
7 woonunits, 11 kamers, flexibel gecombineerd in functie van gezinsgrootte
–
Basiscomfort
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
17
Best practices: Oostende
• Gebruiksovereenkomst: begeleiding door woonbegeleider
– Bijstand en advies betreffende het beheer van financiële middelen
– Verplichte inschrijving als kandidaat-huurder bij de SHM’s en SVK
– Actief op zoek gaan naar een woning op de private huurmarkt (bewijzen
voorleggen)
– Minimaal één maal per week aanmelden bij woonbegeleider
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
18
Best practices: Antwerpen
Overeenkomst voor doorstroom naar en woonbegeleiding in
sociale huisvesting (2010-2012)
– Stad Antwerpen, OCMW Antewerpen, Sociale Huisvestingsmaatschappijen
Woonhaven Antwerpen, De Ideale Woning en ABC, CAW De Mare, CAW
De Terp en CAW Metropool
Doel:
‐
‐
‐
Een vlotte doorstroming naar sociale huisvesting van kandidaat-huurders in
opvangcentra, transitwoningen en crisiswoningen
verbetering van de leefbaarheid in sociale huisvesting door de begeleiding
van mensen met problematische woonattitude of een psychiatrische
problematiek
Preventie van uithuiszetting in sociale huisvesting door de opstart van
woonbegeleidingstrajecten
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
19
Best practices: Gent
Preventieve werking
‐
Situeert zich binnen de stadsvernieuwingsprojecten
‐
Ledeberg leeft
‐
Zuurstof voor de Brugse Poort
‐
Bruggen naar Rabot
‐
Verhoging van de leefbaarheid van buurten o.a. door inzet op
woningkwaliteit
‐
Alle woningen binnen project worden onderzocht
‐
Aanmanen om slechte woningen te renoveren
‐
Deel van de kostprijs wordt door de stad gefinancierd
‐
Verhuurders mogen huurders 9 jaar lang niet buiten zetten en de
huurprijs niet verhogen
‐
Indien woningen toch op de stedelijke inventaris belanden, wordt de
toelage teruggevorderd
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
20
Best practices: Gent
•
Huurdersbegeleiding
‐
Sociale Cel (Dienst Wonen) zorgt voor ondersteuning
‐
Maken gebruik van handleiding bij herhuisvesting huurders
‐
‐
Stappenplan na onbewoonbaarverklaring
‐
Stappenplan voor acties huisjesmelkerij
Korte termijn:
‐
‐
Noodwoningen OCMW
Langere termijn:
‐
Begeleiden bij zoektocht naar definitieve woning
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
21
Besluiten
Doel onderzoek: evaluatie kwaliteitsintrumentarium van de
Vlaamse Wooncode, vanuit het perspectief van de huurder
 Procedure heeft zonder dat het steeds tot een besluit moet
komen reeds een grote impact
 Pijnpunten: herhuisvesting & begeleiding
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
22
Besluit
Begeleiding
‐
Moet er zijn in alles fases: voor en na de aanvraag, voor en na eventueel
besluit
‐
Zowel gericht tot huurders als verhuurders
‐
Preventieve aanpak en oplossingen doorheen het traject zoeken
‐
Er moet duidelijkheid zijn over de procedure en de finaliteit
‐
gaat verder dan infofolders
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
23
Besluiten
Herhuisvesting
‐
Vereist aanwezigheid van tijdelijke opvangcapaciteit, transitwoningen,…
‐
Herhuisvesting in sociale huursector is haalbaar, maar behoorlijke wachttijden
‐
‐
Slechts kleine fractie van getroffen huurders komt in aanmerking
‐
Contradictie met beleidskeuze van sociaal vangnet
Huursubsidies en SVK worden positief geëvalueerd, maar capaciteit is relatief
beperkt
‐
Moet steeds in combinatie met begeleiding
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
24
Besluiten
Uniformiteit tijdens OO-procedure
‐
Vlaamse Wooncode = minimale voorschriften
‐
De standaardaanpak op het terrein blijkt verschillend
‐
Vrijheidsgraden: zorgen ervoor dat de kwaliteitswerking en aanpak nog
grotere verschillen kent
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
25
Besluiten
Vooronderzoek
‐
Inspanningen leveren positieve resultaten op
‐
Zowel huurders als eigenaars zijn hierbij gebaat
‐
Ontlasting van gewestelijke diensten
MAAR, capaciteit moet aanwezig zijn om dit voor-onderzoek uit te
voeren
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
26
Besluiten
Onduidelijkheid wat te doen na besluit OO
‐
Gemeenten ervaren onduidelijkheden betreffende de eigen
verantwoordelijkheden
‐
Dit leidt tot uiteenlopende praktijken
‐
Vermijden van herverhuur: geen sluitend instrument voor gemeenten
‐
Onmiddellijk verlaten van woning na onbewoonbaarheid is niet de realiteit
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
27
Besluiten
Meeste en beste resultaten
– Worden behaald wanneer er meer inspanningen worden geleverd dan
strikt noodzakelijk
– Hiervoor zijn financiële middelen, (personeels)capaciteit, kennisopbouw
nodig
– Combinatie van herhuisvesting en begeleiding
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
28
Beleidsaanbevelingen
Uniforme toepassing van de decretale voorschriften
– Ondanks de minimale decretale stappen die zijn vastgelegd, wordt er in
praktijk een verschillende invulling aan gegeven
– Correctere toepassing van de regelgeving is noodzakelijk
– Scholing of informatie aan gemeenten
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
29
Beleidsaanbevelingen
Rechtszekerheid m.b.t. de duur van de OO-procedure
– Maximale termijn van 3 maanden wordt soms moeilijk gehaald
• Meer rechtszekerheid aan de huurder met betrekking tot de duur van
de procedure
• Capaciteitsuitbreiding lokaal en bovenlokaal is noodzakelijk
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
30
Beleidsaanbevelingen
Operationalisering van bestaande instrumenten
– Instrumenten voor snelherstel en herhuisvestingskosten te recupereren
blijken nier optimaal
– Instrumenten moeten worden bijgestuurd
– Pilootprojecten zijn lopende
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
31
Beleidsaanbevelingen
Grotere toegankelijkheid van de sociale huur en/of huursubsidie
– Sociale huursector = voorzien van huisvesting voor de meest kwatsbare
groepen
– Versoepeling van de voorwaarden
• Feit dat woning onbewoonbaar wordt verklaard zou voldoende moeten
zijn en niet het aantal punten
• Voorwaarde dat vorige woning en de sociale woning in dezelfde
gemeente moet gelegen zijn is onzinnig
– Indien grotere toegankelijkheid van sociale huur niet kan worden gerealiseerd:
• Verdere ondersteuning van deze huurders op de private markt (vb.
huursubsidies)
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
32
Beleidsaanbevelingen
Andere suggesties waar kan op worden ingezet:
– Aanmoedigen van transitwoningen
– Aanmoedigen van huurdersbegeleiding
– Capaciteits- en kennisopbouw
– Aanmoediging van intergemeentelijke initiatieven
– Meer alertheid en preventie
– Een aanbodbeleid op de private huurmarkt
– Ondersteuning van verhuurders
15-5-2012
Studiedag: de private huurmarkt
33