presentatie aanbodbeleid private huur

Naar een aanbodbeleid op de
Vlaamse private huurmarkt?
Erik Buyst
Steunpunt Ruimte en Wonen
Inhoud
1. Wat loopt er mis met de private huurmarkt in
Vlaanderen?
2. Waarom laat de private sector het (gedeeltelijk)
afweten?
3. Wat is een aanbodbeleid?
4. Beleidsaanbevelingen
5. Implicaties voor verder onderzoek
1. Wat loopt er mis met de private huurmarkt
in Vlaanderen?
 Private huurmarkt = alle huurwoningen die volgens de
principes van de marktwerking (inclusief winstmotief)
worden toegewezen.
 Aandeel private huurmarkt krimpt voortdurend = in
vergelijking met buitenland erg klein geworden:
dreigt een bipolaire restmarkt te worden
 ontmoedigt investeringen;
prijs/kwaliteit probleem in het laagste segment;
zeer versnipperde markt (transparantie).
1. Wat loopt er mis met de private huurmarkt
in Vlaanderen?
 Bij particuliere verhuurders relatief veel
gepensioneerden
 opvolgingsprobleem.
Pagina 4
2. Waarom laat de private sector het
(gedeeltelijk) afweten?
 Overregulering?
Vlaanderen/België in middenmoot;
wel nood aan eenvoud en consistentie.
 Rendement?  gebrek aan data.
direct rendement = enkel huuropbrengsten;
indirect rendement: wordt gehaald uit verkoop van
woning op het einde van de verhuurperiode;
totaal rendement is nauwelijks hoger dan
opbrengst van een staatsobligatie.
2. Waarom laat de private sector het
(gedeeltelijk) afweten?
 Weinig stimuli van overheidswege voor private
huursector, zeker vergeleken met de grote financiële
inspanningen voor eigendomsverwerving.
Pagina 6
3. Wat is een aanbodbeleid?
 Algemeen= stimuleren van aanbod aan
kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen op de
private markt.
P
V
A
E1
p1
q1
Q
3. Wat is een aanbodbeleid?
 Grafisch: Effecten van stimulering van de vraag op
private huurmarkt.
V’
P
V
A
E2
p2
E1
p1
q1
q2
Q
Pagina 8
3. Wat is een aanbodbeleid?
Grafisch: Effecten van de stimulering van het
aanbod op de private huurmarkt.
P
V
A
A’
E1
p1
E2
p2
q1
q2
Q
Pagina 9
3. Wat is een aanbodbeleid?
 Praktijkvoorbeeld: Frankrijk
 vaststelling: het aandeel van de private huurwoningen daalt
er sinds bijna twee decennia niet meer.
 private verhuurders genieten van gesubsidieerde leningen
en van bepaalde fiscale voordelen, mits een aantal
voorwaarden i.v.m. huurprijs en inkomen van de huurder.
Pagina 10
4. Beleidsaanbevelingen
 Opheffen verschillende fiscale behandeling huurders
en eigenaarbewoners
 Probleem: personen met een leefloon of een laag
inkomen betalen geen of nauwelijks personenbelasting
halen geen voordeel uit een fiscale aftrek.
rechtstreekse (huur)subsidie.
4. Beleidsaanbevelingen
• Grondslag fiscaliteit van huurinkomsten en eigendom
= kadastraal inkomen
• Voor huurwoningen vervangen door werkelijk geïnde
huur min werkelijke kosten (registratie van
huurcontracten)
• verschillende fiscale behandeling van particulieren en
vennootschappen wegwerken;
• fiscale stimulans voor renovatie;
• lokt onderhouds- en herstellingswerken naar reguliere
economie.
Pagina 12
 Renovatiepremies (bv. gekoppeld aan huurprijs)
 Investeringssubsidies (indien verhuurt via SVK)
 Verlaging van de erfenis- en schenkingrechten op
verhuurde woningen indien ze verhuurd blijven
 Voordelige leningen
 BEVAK toelaten om een deel van haar financiële
middelen te gebruiken voor nieuwbouw;
5. Implicaties voor verder onderzoek
Toekomstige maatregelen aftoetsen op:
 effect op rendement voor verhuurder;
 administratieve rompslomp.
Hoe wanbetaling tegengaan?
Pagina 15