krimp als kans kijken naar krimp corporaties

KRIMP ALS KANS
KIJKEN NAAR KRIMP
CORPORATIES
KRIMP ALS KANS
“Kijken naar Krimp”
- Corporaties -
Datum: Auteur: Interviewer:
februari/maart 2009
Parkstad Limburg
L.M.C. van Tilburg – Parkstad Limburg
Interview 1| augustus 2008
Wat zijn uw ervaringen in het kader van ‘krimp’ in
deze regio? Al vanaf 2000 voelden we in onze corporatie
de impact van demografische ontwikkelingen. We wisten
dat deze onontkoombaar zouden zijn. We hebben sinds
die tijd ruim 900 woningen uit de markt gehaald en
een beperkt aantal terug gebouwd. Grootschalige sloop
was in die tijd, een actie die geheel tegen de stroom in
ging. Collega-corporaties ‘lachten’ ons uit en bedankten
ons voor het feit dat de overgebleven woningen, in en
naast het gebied waar de sloop had plaatsgevonden,
nu beter verhuurbaar waren. Indertijd was het politiekbestuurlijke standpunt nog altijd: Krimp, dat bestaat
niet! Een voorbeeld van dat standpunt, speelde rond de
kerst in 2003 of 2004. Ik werd gebeld door wethouders
met het verzoek asielzoekers op te nemen om zo het
inwoneraantal ‘hoog te houden’.
In die zelfde tijd hebben wij onder politieke druk ook
een plan aangepast door meer en hoger te bouwen
dan we eigenlijk wilden. De aanpassing bestond uit een
uitbreiding van het plan, dit hebben we tegen beter weten
ingedaan en nu blijkt dat de vraag inderdaad niet past bij
het aanbod. We hadden de poot stijf moeten houden.
fotografie: M.A. Bontje/ UVA
Terugkomend op de ‘voor-gek-verklaringen’ die wij van
andere corporaties kregen, laten zien dat de revenuen
van zo’n sloop-actie niet gedeeld worden. Onze corporatie
investeert in sloop (zo’n 50.000 euro per woning) en
ontvangt hier niks voor terug, terwijl andere corporaties
of beleggers een betere verhuurbaarheid krijgen en dus
meer huuropbrengsten ontvangen. Ik pleit er dan ook
voor dat vroege actoren ook gewaardeerd worden voor
hun genomen risico’s.
Gebiedsontwikkeling is essentieel in deze regio. Het
opstellen van een gebiedsvisie is van groot belang voor
deze regio. Deze zal in gezamenlijkheid moeten worden
opgesteld. Ondanks de verschillen in benadering van een
gebied door corporaties en gemeenten, zullen zij toch tot
een afgestemde visie moeten komen. Een goed voorbeeld
hiervan is de wijk MSP. In dit gebied hebben corporaties
afspraken gemaakt ten behoeve van de ontwikkeling
van dit gebied. In dit geval heeft één corporatie de lead
genomen. Wij zijn ook een zeer proactieve corporatie en
zeker niet bang risico’s te lopen. Onze lijn is: ‘Eigenwijs
inzetten en die lijn vasthouden!’ Wanneer je blijft wachten
gebeurd er niets!
Een voorbeeld van deze proactieve houding zie je in
diverse projecten terug. We hebben fors gesloopt en
slechts een deel terug gebouwd. Zoals bekend start een
ontwikkelaar pas met bouwen wanneer zo’n 60% verkocht
is. Wij hebben de toezegging gedaan om koopwoningen
als huurappartementen alsnog af te nemen . Een afspraak
als deze, brengt voor een corporatie natuurlijk een groot
risico met zich mee, maar soms is het nemen van zulke
risico’s noodzakelijk.
De verhoudingen tussen onze corporatie en de gemeenten
zijn goed. Wel missen we in de samenwerking met de
gemeenten een duidelijke en gedeelde visie op de wijken.
Het is voor ons zeer wenselijk te weten wat de visie van
gemeenten is . Het ontwikkelen van een visie gebeurt
echter niet zo maar. Vaak is het noodzakelijk om ‘hulp’
van externe partijen in te roepen om inzicht te krijgen
hoe we een turn-around in een gebied kunnen maken. In
Kerkrade-West zijn wij nu bezig met het maken van een
visie, hiervoor hebben wij externe expertise opgevraagd.
Nogmaals wil ik benadrukken dat corporaties moeten
durven experimenteren. We moeten niet bang zijn om
onze nek uit te steken!
Een voorbeeld ten aanzien van experimenten is op dit
moment te volgens op het Avantis-terrein. Er wordt door
studenten van de Hogeschool Zuyd een “wijk van morgen”
ontworpen. Als corporatie hebben wij aangeboden deel te
nemen aan dit project. Wij hebben aangegeven dat wij
de resultaten van dit project graag in de praktijk willen
brengen binnen ons gebied. Dit is een voorbeeld van
experimenteel werken!
Wel zet ik enkele vraagtekens bij de wijze waarop wij
bij dit project betrokken zijn geraakt. Wij hebben als
corporatie uit eigen beweging dit aanbod gedaan, terwijl
je zou (mogen) verwachten dat de initiërende partijen de
corporaties zouden benaderen. Kijkend naar deze gang
van zaken merk je dat bij deze partijen het besef hoe
belangrijk de participatie van corporaties is vaak ontbreekt.
Ook in Parkstad verband worden corporaties vaak in een
laat stadium of helemaal niet actief betrokken. In het
kader van de (her)structuurvisie heeft het Regionaal
Orgaan Woningcorporaties zelf deelname geëist, dit
moet andersom zijn! Deze niet actieve benadering komt
waarschijnlijk voort uit het ‘oude denken’ van de overheid.
Vroeger waren de corporaties meer een ‘uitvoeringsorga-
nisatie’ van de gemeenten. Ontwikkelaars werden veelal
anders benaderd, omdat gemeenten dachten dat zij
meer voor elkaar kregen. Maar het tij keert en ook bij de
overheid ontstaat een bewustwording in deze.
Aan de vraagkant werkt een aantal corporaties toe naar
een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem. Naar mijn
idee is het belachelijk dat in een relatief klein gebied,
consumenten naar 11 websites moeten gaan om zich in
te schrijven voor een woning. Centrale registratie biedt
veel voordelen. Voor de klant, maar ook voor ons als
aanbieders. Met centrale registratie kunnen we meer
inzicht krijgen in de marktbewegingen. Met zo’n systeem
kunnen we nog veel meer andere marktinformatie boven
tafel krijgen maar de angst voor het onbekende is nog
te veel leading bij sommige corporaties en daarom duurt
het lang. We moeten kijken naar de lange termijn, risico’s
nemen en onzekerheden accepteren hoort daar bij!
Als niet iedereen meedoet, dan moet het maar met de
partijen die het wel zien zitten.
In de koopsector zal men de Krimp erger voelen met
name door een stagnatie in het proces bij verkoop
eigen woning. Een oplossing om dit aan te pakken heb
ik niet. Duidelijk is wel dat de rekening niet eenzijdig
bij corporaties gelegd kan worden. De koopsector krijgen
we op dit moment niet te pakken! Het is wel belangrijk
dat we marktbewegingen monitoren en sturen door het
vasthouden aan sterke visies op nieuwbouw.
We merken duidelijke een verschuiving in de vraag.
De omvang is lager. We hebben een onderzoek laten
uitvoeren, waarmee we wilden weten welke voorraad
wij nodig hebben. Uit het onderzoek blijkt dat wij 3000
tot 3500 woningen tot de huursubsidiegrens in onze
voorraad moeten hebben. De duurdere huur moeten we
wat mij betreft meer liberaliseren. Hierop is ons beleid
geformuleerd. Op dit moment is de huurprijs van woningen
sterk ingeperkt door de politiek. Huurbeleid wordt door
allerlei regels ingeperkt. Ik ben er van overtuigd dat
dit ook ooit zal stoppen en dat we toe gaan naar kostprijsdekkende huren, waarbij via het fiscale stelsel wel
vraagondersteuning zal plaats vinden voor de laagste inkomensgroepen. Wanneer de echte huurprijzen zichtbaar
worden, zal een verschuiving plaatsvinden. Uiteindelijk
leidt dat tot minder scheefwonen. Op basis van het
uitgevoerde onderzoek, de huidige voorraad en de ideeën
over de huurontwikkelingen, hebben wij besloten dat
wij met name toevoegingen gaan realiseren in duurdere
(600-700 euro) segment. Daarnaast letten we natuurlijk
op nieuwe woonvormen en blijven wij experimenteren.
We beschikken in Parkstad over de ruimte die hiervoor
nodig is. We zouden hiermee ‘nieuwe’ mensen kunnen
trekken. Deze nieuwe mensen moeten dan ‘ambassadeurs
van het nieuwe wonen’ worden. Wanneer we zo ver zijn,
geldt ook dat we dit goed moeten communiceren. We
moeten laten zien dat experimenterend te werk gaan lukt
en hieraan vasthouden en breed communiceren.
Ik denk dat in de regio schaalvergroting noodzakelijk is om
klein (in de wijk) te kunnen blijven werken! De daadkracht
van de corporaties zou naar mijn idee door fusies kunnen
worden versterkt. Na fusies zouden corporaties makkelijker
de ‘lead’ kunnen pakken in gebiedsontwikkeling. Minder
corporaties (fusies) zorgt voor betere daadkracht! De
snelheid in de gebiedsontwikkelingsprocessen
komt
namelijk niet genoeg vanuit gemeenten. Enerzijds is er
een gebrek aan willen en anderzijds hebben zij ook te
maken met het probleem dat ze het niet kunnen. Daarom
denk ik dat deze handschoen door het maatschappelijk
middenveld opgepakt moet worden, de corporaties.
Ervaringen alleen bij uw corporatie of hebben de
andere corporaties hier ook mee te maken? In de
herstructurering worden andere corporaties steeds meer
proactief. Voor veel corporaties geldt dat ze nog steeds
afwachtend zijn.
In de afgelopen tijd is veel gebeurd in deze regio,
wat vindt u van deze activiteiten? In Parkstad
is men steeds bezig met het managen van dilemma’s!
Het is voor de regio belangrijk dat er organiserend
vermogen aanwezig. Dit moeten we bereiken door middel
van afstemming, schaalvergroting en eensgezindheid!
Wellicht is het maken van duidelijke keuzes de sleutel
om een sterke regio te krijgen. De bouwstenen die als
basis kunnen fungeren voor de te maken keuzes zijn
voorhanden. Denk aan een Regionale Woonvisie en de
Structuurvisie. Vervolgens is echter ook bestuurlijke
kracht nodig en die ontbreekt in voldoende mate.
Er zijn natuurlijk ook een aantal dingen te benoemen die
ik minder goed vind. Te denken aan:

We doen te veel. Parkstad komt elke
keer weer terecht in een proces waarin
alles en iedereen meegenomen moeten
worden. Dit is niet werkbaar, maak keuzes
en houd het proces behapbaar

De communicatie blijft achter. Draag zorg
voor een sterke communicatie. Goede
communicatie draagt enorm veel bij aan
medewerking van verschillende parijen.

Er wordt te veel gestuurd op het bereiken
van consensus. Accepteer dat het proces
bestaat uit geven én nemen. Je kunt niet altijd
iedereen blij maken, probeer dit ook niet!

Er is geen duidelijk beeld van de stand van zaken,
de vervolgstappen en rolverdeling. Zorg dat er
een goed procesmanagement wordt gevoerd.
Het is van belang dat partners betrokken blijven
in een proces en op de hoogte zijn van de
ontwikkelingen en vervolgstappen.
Het is van belang dat er organiserend vermogen aanwezig
is, met name moeten we sturen op bestuurskracht. Dit
kun je bereiken door te zoeken naar hetgeen dat ons
bindt, niet naar hetgeen dat ons scheidt!
Wat denkt u dat in deze regio moet gebeuren? In het
vraagstuk Krimp zijn er naar mijn idee geen eenvoudige
oplossingen te vinden. Een mogelijke oplossing zou een
vereveningsfonds kunnen zijn. Het voorbeeld dat ik eerder
gaf van het onttrekken van woningen en het weglopen
van de revenuen naar andere corporatie, is tekenend
voor de noodzaak van verevening. Een kanttekening die
ik wel zet bij het opzetten van een vereveningsfonds (of
sloopfonds) is dat we wellicht te laat zijn om dit nog op
te zetten. De vraag is namelijk wie nu de kas nog kan
vullen. De ontwikkelaars die in onze regio nog actief zijn,
verdienen hier ook bijna niks meer, dus van hen hoeven
wij de bijdrage ook niet te verwachten.
We moeten blijven werken aan verbondenheid. Het is
van belang dat we beleid voeren om actief te onttrekken.
We moeten niet wachten op verpaupering in de hoop
dat er dan gelden beschikbaar komen. Blijven wachten
op… helpt niemand! Het is van belang dat we de gemeenschappelijke problemen helder maken. Vervolgens
moeten we kijken welke partijen wat kunnen oplossen en
(onderdelen hiervan) aanpakken! We moeten voorkomen
dat we blijven wachten in de hoop dat we ooit het hele
probleem in één keer aan kunnen pakken.
Wij gaan in ieder geval meer inzetten op gebiedsontwikkeling. We zullen bij ons gebiedsontwikkelingstraject
de gemeenten natuurlijk betrekken. Eigenlijk zou het
andersom moeten zijn, maar de noodzaak van het hebben
van een gebiedsvisie maakt dat wij zelf de handschoen
oppakken. Gebiedsontwikkeling is de enige weg tot structuurversterking en wonen is daarbij een onderdeel van
een groter geheel! Samenwerking is noodzaak!
Het initiatief van Parkstad om met de stedelijke gemeenten
het traject in te gaan om te komen tot een herstructureringsvisie in het kader van het project Krimp als Kans is
in mijn ogen een goede richting. We moeten er wel voor
waken dat we het aantal gesprekspartners niet te groot
maken. Eerst starten en de rest van de partijen komen
wel!
Ik denk dat het naast daadkracht ook aan menskracht
ontbreekt. We zouden mensen die kennis hebben
opgedaan van de herstructureringsopgave in een soort
‘pool’ moeten zetten en vervolgens waar nodig deze
mensen detacheren. Hiermee wordt de kennis veel beter
gedeeld, echter angst en onzekerheid zorgen ervoor dat
zulke initiatieven nu (nog) niet opgepakt worden.
De kritieke succesfactor voor deze regio is het eigen
belang versus gezamenlijk belang. Iedereen zal in geval
van onderzekerheid altijd het eerst voor het eigen belang
gaan!
We zullen de pijn moeten verdelen. Er zal een verevening
moeten plaatsvinden, maar dat zullen de partijen zelf niet
instellen. Hiervoor zal een instrument of afsprakenkader
bedacht moeten worden! Parkstad heeft goede
bouwstenen om deze regio op het spoor te zetten en te
houden, maar we moeten er wel mee aan de slag.
De financiële opgave zal niet opgelost zijn wanneer
we opeens geld toegewezen krijgen. We zullen zelf de
problemen inzichtelijk moeten maken en als deze urgent
genoeg zijn, volgt er vanzelf een financiële bijdrage van
diverse partijen. Het is geen oplossing om simpelweg
geld aan te trekken, dit kan zelfs averechts werken. Wie
bepaalt namelijk waar het geld ingezet wordt? Er zal
allereerst een prioritering moeten zijn!
Het is van belang dat we met zijn allen vooruit kijken.
We moeten een helder en gezamenlijk toekomstbeeld
hebben. Het is daarnaast wel van belang dat we even
terug kijken om te kunnen bepalen wie al bepaalde acties
heeft ondernomen en of het mogelijk is hen hier voor te
belonen.
Mijn advies aan Parkstad:

Voorkom dat je een speelbal wordt van en tussen
diverse partijen (provincie, Ontwikkelingsmaatschappij Parkstad Limburg, gemeenten);

Zorg dat je goed communiceert en geef
je eigen mening. Goede communicatie
helpt bij het maken van keuzes en het
vasthouden aan eigen gemaakte keuzes;

Probeer de bestuurlijke betrokkenheid wat los
laten. We zullen meer publiek-privaat moeten
werken en daarbij de agenda scherp houden!
We moeten actief omgaan met krimp. Het is een structureel
verschijnsel, daar kunnen wij niks aan veranderen.
Iedereen heeft het thema op helder op het netvlies staan,
nu moet ook iedereen er naar acteren. Niet alleen praten
ook echt doen.
De rolverdeling is op dit moment niet sterk. Er is geen
partij die krachtig genoeg is om sturing te geven. De
gemeenten kampen met een capaciteitsprobleem. Dat
probleem is tweeledig, enerzijds hebben ze te weinig
mensen en anderzijds zijn de mensen die ze hebben niet
van het juiste kennisniveau. Hierdoor worden oplossingen
te eenzijdig en niet integraal bedacht. Parkstad heeft
ook te weinig capaciteit, is wel in de gelegenheid om te
coördineren en te stimuleren! De corporaties die verenigd
zijn in het ROW hebben grondposities en capaciteit.
Zij zouden het dus moeten kunnen. Om een goede
rolverdeling te krijgen, moeten partijen erkennen waar
de eigen sterke en zwakke punten zitten. Wanneer we dit
goed in beeld hebben, kunnen we de goede partijen op
de juiste plekken met de bijbehorende rollen bij elkaar
zetten!
Ik denk niet dat we nog andere partijen moeten betrekken
in het Krimp verhaal. Wel moeten we zorgen dat de
contacten met de ontwikkelaars goed onderhouden
worden. Ik vind wel dat de rol van provincie helder moet
zijn. Op dit moment zijn zij halfslachtig bezig en blijft de
vraag wat hun rol in het geheel is. Doordat zij in dezelfde
omgeving als de overige partijen participeren maar geen
duidelijke rol nemen, wordt de bestuurlijke drukte nog
groter.
In een gewone situatie heeft het ROW niks met provincie
van doen. Wel is het aannemelijk dat de provincie
actie onderneemt wanneer er problemen ontstaan
tussen gemeenten en corporaties bij de uitvoering van
activiteiten. De vraag is of de provincie dan een helpende
of tegenwerkende rol pakt. Wanneer zij een heldere
invulling geven van hun rol in dit speelveld, kan er
toegevoegde waarde worden behaald. Op dit moment
kan dat niet, er is een gebrek aan focus!
Wij zijn bezig te bezien of er investeerders zijn die
verdergaande belangen hebben bij gebiedsontwikkeling
dan de ontwikkelaars. Bij de ontwikkelaars leeft toch
nog vaak het ‘hit and run-principe’. Banken of beleggers
zouden wellicht een langere periode belangen hebben bij
een goede gebiedsontwikkeling omdat zij vanuit financieel
oogpunt hier voordeel bij hebben. Bijvoorbeeld door het
feit dat zij hypotheken verstrekken voor de koophuizen
in dat gebied. Wanneer voor beide betrokken partijen
belangen spelen over een langere periode, kunnen we
een langdurige relatie aangaan! Dit maakt het maken van
afspraken natuurlijk ook makkelijker. Rabobank is bezig
met een sectorstudie Parkstad. Ze bekijken wat zij in dit
gebied zouden kunnen betekenen.
We moeten er naartoe dat het ‘hit and run-principe’
wordt vervangen door duurzame verbanden. Er komt dan
wel een ander bestuurlijk verhaal om de hoek, want de
PPS-constructies zullen ook anders worden opgesteld.
De traditionele bestuurlijke verbanden zullen niet meer
toereikend zijn. Een voorbeeld van andere PPS-constructie
is de Blauwe stad in Groningen en het Stationsgebied
in ’s Hertogenbosch. Deze projecten zijn door ‘sterke
personen’ gerealiseerd, ofwel door interne ofwel door
externe mensen. Ik ben zelf geen voorstander van het
invliegen van externen, dat heeft vaak ‘zeemeeuwmanagement’ tot gevolg; ze komen - ze schreeuwen – ze
schijten de boel onder – ze gaan!
Wat zijn voor u de drie belangrijkste onderwerpen
waar deze regio op in moet zetten?
1.
Verdunning: vervangende nieuwbouw <0;
2.
Nieuwe woonconcepten: experimenteren;
3.
Structuurversterking: o.a. via andere wijze van
wonen.
Wat mogen wij absoluut niet laten gebeuren in
deze regio? We moeten absoluut voorkomen dat het uit
elkaar valt! Ook al is er sprake van weinig toegevoegde
waarde, dat beetje is altijd meer dan niks. Niemand kan
de problemen alleen oplossen, we moeten samenwerken!
Zoals eerder gezegd: “Zoek hetgeen je verbindt, niet
hetgeen je scheidt.”
Wat zijn uw ervaringen in het kader van ‘krimp’
in deze regio? Zoals bekend loopt Parkstad voorop
voor wat betreft de Krimp. Dit plaatst de regio voor
een extra opgave, Parkstad moet zelf “het wiel”
uitvinden. Andere regio’s die pas later met de krimp te
maken krijgen, zoals de Westelijke Mijnstreek, maken
dankbaar gebruik van de ervaringen van Parkstad.
Interview 2| augustus 2008
Corporaties hebben de Krimp geaccepteerd. Zij zijn bereid
om (drastische) maatregelen te nemen. De gemeenten
zien elkaar zo nu en dan te veel als concurrenten en
stellen (als het zo uitkomt) dat het allemaal niet zo’n vaart
zal lopen. De urgentie van de krimp dreigt hierdoor onder
te sneeuwen.
De samenwerking tussen de gemeenten wordt daarnaast
bemoeilijkt omdat de gemeenten een verschillende status
hebben. Zo behoort Heerlen tot het GroteStedenBeleid en
kan daardoor rechtstreeks afspraken maken met VROM.
Bovendien kan in het centrum van Heerlen relatief veel
gebouwd worden in vergelijking tot de overige Parkstadgemeenten. De resterende bouwproductie wil iedere
gemeente op een of andere manier naar zich toetrekken.
Kortom Parkstad heeft niet alleen een moeilijke opgave
maar ook te maken met een ingewikkelde omgeving/
speelveld. Zo zijn er in Parkstad veel meer partijen bij
het onderwerp krimp betrokken dan in de Westelijke
Mijnstreek (meer gemeenten en meer corporaties).
In de gemeente waarin wij bezit hebben zijn twee
corporaties werkzaam. Beide corporaties bedienen afzonderlijke kernen. De gemeente stelt samen met beide
corporaties een Masterplan op. Het plan moet antwoord
geven op vraagstukken zoals: waar zijn bouwlocaties
mogelijk (nieuwbouw- en herstructureringslocaties), welke
typen woningen zijn daar wenselijk, wat gebeurt er met
gebieden waar scholen, verenigingen, sportaccommodaties staan, komen er 1, 2 of 3 brede Maatschappelijke
voorzieningen etcetera? De keuzes worden gezamenlijk
gemaakt en op elkaar afgestemd. Immers wat er in de
ene kern gebeurt heeft gevolgen voor een andere kern.
In feite is het vergelijkbaar met de problematiek van
Parkstad maar dan op een ander schaalniveau. De te
nemen stappen zijn dan ook hetzelfde: koers uitzetten,
afspraken maken en vervolgens elkaar kritisch blijven
volgen.
Ervaringen alleen bij uw corporatie of hebben
de andere corporaties hier ook mee te maken?
Stedelijke corporaties hebben met een andere problematiek
te maken dan de landelijke corporaties. Wij hebben in
Parkstad uitsluitend woningen in een niet-stedelijke
omgeving. Geconstateerd kan worden dat de fysieke en
sociale problematiek in deze kernen van een andere orde
is. Evenwel het onderwerp krimp staat in deze gebieden
ook hoog op de agenda. Denk daarbij aan leefbaarheidvraagstukken, zoals draagvlak voor voorzieningen zoals
scholen, (sport)verenigingen en winkels.
In de afgelopen tijd is veel gebeurd in deze regio,
wat vindt u van deze activiteiten? De teneur is dat
iedereen zegt keuzes te willen maken en snel aan de slag
wil gaan. Toch trekken veel deelnemers hun eigen plan.
Positief is dat partijen bereid zijn financiële middelen
beschikbaar te stellen om in samenspraak stapoen
voorwaarts te kunnen maken. Er is dus wel degelijk
sprake van een bepaald commitment. Er geldt wel een
maar..... het proces gaat erg langzaam, terwijl de praktijk
om snelle actie vraagt. Wat nu teveel wordt gebouwd
krijgen de partijen dubbel en dwars straks op hun “bord”
terug. Vooral de corporatiesector plukt hiervan straks de
wrange vruchten.
Wat denkt u dat in deze regio moet gebeuren?
Parkstad moet geen nieuwe overlegstructuren met nieuwe
partijen optuigen. Er zijn nu al meer dan genoeg overlegstructuren. Er zijn tal van overleggen en hiermee verliest
Parkstad veel vaart in het proces. Alles moet met iedereen
besproken worden, hetgeen uiteindelijk contraproductief werkt. Feitelijk zou er een kernteam moeten zijn die
zorg draagt voor monitoring en partijen aan gemaakte
afspraken houdt. Als voorbeeld kan genoemd worden de
Regionale Woningbouwprogrammering. Wil een partij
woningen aan de programmering toevoegen dan zal deze
partij er moeten zorgen dat er een onttrekking tegenover
staat.
De financiële middelen zijn een hulpmiddel in het geheel.
Parkstad zal de meeste zaken toch geheel op eigen kracht
moeten uitvoeren. Het is natuurlijk wel zo dat Parkstad
een extreem grote opgave heeft. Extra middelen zijn
natuurlijk altijd welkom, maar de regio zal besluiten
niet afhankelijk moeten stellen van externe financiering.
Zoals gezegd het is ‘twee voor twaalf’ en ingrijpen is hard
nodig.
Binnen Parkstad is heel veel kennis beschikbaar. Is het
dan nodig om ‘externen’ in te schakelen? Parkstad moet
een beroep doen op mensen met kennis van deze regio
en gezond verstand. Kortom “de hand aan de ploeg” en
daadkracht tonen.
Wat zijn voor u de drie belangrijkste onderwerpen
waar deze regio op in moet zetten?
1.
Knopen doorhakken (Keuzes
en afspraken maken);
2.
Afspraak = afspraak (Handelen volgens
gemaakte keuzes en afspraken);
3.
Samenwerking blijven continueren en elkaar
aanspreken op gemaakte afspraken.
Wat mogen wij absoluut niet laten gebeuren in
deze regio? We mogen absoluut niet bij de pakken neer
gaan zitten. Er gaan dingen fout maar er ook veel dingen
goed. Het is van belang om knopen door te hakken en
niet te blijven afwachten. Een afwachtende houding kan
leiden tot twijfel en verdeeldheid, waardoor partijen hun
eigen weg inslaan.
Wat zijn uw ervaringen in het kader van ‘krimp’ in
deze regio? Mijn ervaringen in het kader van “Krimp”
zijn sterk wisselend. Breed genomen constateer ik het
volgende: er is erkenning voor het probleem, maar we
erkennen het als het probleem van de buurman. De urgentiebeleving is nog niet voldoende. We zeggen allemaal
het probleem te erkennen maar handelen er vervolgens
niet naar. Er leeft nog te veel de gedachte dat de klok op
‘vijf voor twaalf staat’ terwijl het feitelijk al ‘twaalf uur is
geweest’!!
Interview 3| augustus 2008
Een probleem waar we mee te maken hebben is dat er
geen formele erkenning is voor de drie niveaus in deze
regio en de diversiteit in de problematieken die daar mee
samenhangen. De niveaus bestaan uit: groen, groenrood en rood (landelijk, suburbaan en urbaan). Probleem
speelt dat het suburbane gebied (Hoensbroek, Landgraaf,
Kerkrade en Brunssum) een andere invulling aan haar
gebied (rol van het gebied) moet geven dan het urbane
gebied (Heerlen centrum). De suburbane gemeenten
lijken Heerlen de rol als urbaan (centrum)gebied niet te
gunnen, of Heerlen pakt deze rol onvoldoende op. De
suburbane gebieden moeten de rol van het urbane gebied
echter wel toelaten, zij zijn zogezegd de ‘boekensteunen’
van Heerlen. Daarnaast is het wegvallen van de feitelijke
betekenis van de WGR+ status er debet aan dat er geen
sprake meer is van één regio.
Wij als corporaties boeken op dit moment winst, we zijn
het écht eens aan het worden en de saamhorigheid groeit.
Alleen bestaat er wel nog steeds een duidelijke patstelling
tussen de corporaties actief in het stedelijk gebied en de
corporaties actief in het landelijk gebied. Alle corporaties
zijn bereid te investeren in de regio, maar wanneer de
investeringen met name in het stedelijk gebied moeten
gebeuren, geven de corporaties uit landelijke gebied aan
niet mee te gaan. Daarnaast nemen de corporaties in
het stedelijk gebied hun rol niet goed op. We moeten
dus kijken of er een andere constructie gevormd kan
worden.
Mijn ervaringen met de gemeenten zijn dat zij op dit
moment heel erg op de korte termijn werken. Er heerst
nog altijd grote verdeeldheid tussen de gemeenten
onderling en daarnaast bestaat een discrepantie tussen
hetgeen het bestuur wil en wat de ambtenaren willen
en doen. Bij deze partij bestaat een zelfde patstelling
als binnen het ROW, iedereen zegt hetzelfde te willen
maar bij het toewerken naar de uitvoering (het
concreter worden) stelt ieder zijn eigen belang voorop.
Hieruit concludeer ik dat alle partijen/lagen hetzelfde
probleem hebben, ze kunnen het niet met zichzelf én niet
met een ander vinden! De zorgpartijen daarentegen staan
hierdoor naar mijn mening wat te vrijblijvend langs de
zijlijn, niemand vraagt hen iets, verwacht iets van hen of
bekritiseert hen, terwijl daar ook een opgave ligt.
Laatste partijen in dit speelveld zijn de Provincie en het
ministerie van VROM. Zij hebben een hoge betrokkenheid
en willen graag meedoen. Het besef dat het noodzakelijk
is dat er daadwerkelijk in deze regio wordt ingegrepen
is doorgedrongen, maar ze blijven aarzelen en zijn erg
afwachtend. Ik heb het idee dat ze blijven zoeken naar
een alternatieve oplossing, eentje die misschien nog
beter is. Ook deze partijen zitten ‘in hun maag’ met het
wegvallen van de WGR+ status.
Het daarmede wegvallen van de heldere invulling van de
WGR+status is oorzaak van de ‘gedrochtvorming’ van het
Parkstad-bureau (welke rol/functie heeft dat nog tegen dit
licht bezien?). Alle partijen verwachten veel van Parkstad
maar anderzijds beperken ze de rol/daadkracht van dit
orgaan ook zelf. In deze regio moet sterk worden ingezet
op het genereren van bereidheid om nevenschikkend
aan elkaar te zijn. De diverse partijen moeten niet naar
eigenbelang handelen, maar kijken wat het beste is voor
deze regio. Op dit moment verwachten wij dit deels van
het Parkstad Bestuur, maar dat lijkt vleugellam door de
diverse belangen die spelen in de subgremia. Regionale
belangen voor Parkstad zijn niet gelijk aan de lokale
belangen per gemeente.
Objectief gezien is er te weinig kracht in deze regio. We
steken veel energie in deze regio, maar niet effectief
genoeg om te komen tot echte en duidelijke oplossingsrichtingen.
10
Wat ik wel zeer positief vind, is dat de planning van
de Woningbouwprogrammering voor 2007 behaald
is. Zo’n succes moet gebruikt worden om vertrouwen
bij de partners te kweken. Er heerst erg een sfeer van
‘er is succes behaald, maar men gunt het elkaar niet’.
We vieren geen feestjes, want er komt altijd een reactie
van ‘ja, maar….’
Wanneer ik denk aan een oplossingsrichting voor deze
regio, denk ik aan het oprichten van een Herontwikkelingsmaatschappij Parkstad Limburg BV. Corporaties en
gemeenten kunnen hier hun herstructureringsopgave
inbrengen (wijken/woningen) en VROM en Provincie
ondersteunen (financiën). Vervolgens wordt een analyse
gemaakt: wat moet worden gedaan, wat is geïnvesteerd,
wat moet worden geïnvesteerd. Het deficit moeten we
vervolgens er uitnemen en verdelen. Met deze benadering
worden de aantallen sloop en bouw inzichtelijk. Je kunt
dan ook hier slopen en daar in de gewenste kwaliteit
terugbouwen. Het liefst zie ik dan een totaaloverzicht voor
corporaties, ontwikkelaars én zorgpartijen opgesteld. Zo’n
organisatie moet worden opgericht ten behoeve van een
goede uitvoering.
Overige partijen zijn in dit geval belanghebbenden en
worden ‘aandeelhouder’. Op deze manier vormt deze
organisatie een partij met daadkracht die boven de partijen
staat en voorkomen we dat eigen belang voor regio belang
geplaatst wordt. Wanneer we niet zo gaan werken zal er
ook niets gebeuren zo vrees ik. Het Parkstad-bureau kan
deze partij niet worden ben ik bang. Wel wanneer er een
duidelijke invulling van de WGR+ status er was gebleven.
Daarnaast zou dan een goede samenwerking/integratie
met de Ontwikkelingsmaatschappij Parkstad Limburg een
vereiste zijn.
Het is wel belangrijk dat we bij het kijken naar oplossingsrichtingen en uitwerken hiervan eerst draagvlak creëren
en daarna pas het hoe en wat gaan vormgeven.
Als corporaties zien wij duidelijk ‘Krimpsignalen’. Het
weigeringpercentage en de mutatiegraad waren bij ons
heel hoog, dit heeft mede te maken met de ruimte in
de markt. Mensen hebben een groot aanbod waar zij uit
kunnen kiezen. Wanneer woningen vrijkomen, moeten we
deze vaker aanbieden dan vroeger. Ons bezit is deels wel
verbeterd waardoor deze tendens ten dele ingeperkt wordt.
Er zijn de laatste tijd ook veranderingen in de ‘kwalitatieve’
vraag merkbaar. We merken dat men graag grotere
woonruimte wil en dat men neigt naar meer individualisering in het wonen. Enorme complexen trekken niet meer,
daarnaast heeft men graag voorzieningen in nabijheid.
Ten aanzien van de inschrijvingen is ook een verandering
merkbaar, er is met name een verschuiving opgetreden naar
senioren met een zorgvraag. Daarnaast schrijven zich ook
veel jongeren met een specifieke woonwens in. Gezinnen
schrijven zich amper in, maar dit komt deels doordat we
weinig grondgebonden woningen in ons woningbestand
hebben en deze doelgroep in omvang afneemt.
De vraag in kwantitatieve zin wordt wel steeds minder, dit
is onder ander merkbaar aan het dalende aantal reacties
op aangeboden woningen en het toenemende aantal
keren dat we moeten aanbieden.
Om de marktsituatie ‘stabiel’ te kunnen maken dan
wel houden, is het van belang dat we sterk inzetten op
het behalen van de sloopopgave. Hiermee moeten we
proberen het overaanbod te beperken. Wellicht is het nog
beter om zelfs bovenmatig te slopen om op deze manier
een krapte/spanning op de woningmarkt te veroorzaken.
We moeten daarom een programmering hebben en
volgen om ervoor te zorgen dat er gedoseerd wordt
toegevoegd.
Ervaringen alleen bij uw corporatie of hebben de
andere corporaties hier ook mee te maken? De
ervaringen verschillen denk ik sterk. Met de corporaties
zijn wij bijna zo ver om over te gaan op een gemeenschappelijk woningzoekendenregistratiesysteem. Hieruit
blijkt ook dat wij de noodzaak van het ondernemen van
actie in het kader van krimp voelen. Het voelen van deze
urgentie verschilt wel tussen corporaties, in Heerlen staat
zo’n 10% van de woningen leeg, wat duidelijk aangeeft dat
er een probleem is. In het landelijk gebied is (vooralsnog)
geen probleem, daar heeft men amper te maken met
leegstand. Er is soms zelfs sprake van een sterke vraag
met name op het gebied van zorgwoningen.
In de afgelopen tijd is veel gebeurd in deze regio,
wat vindt u van deze activiteiten? De conceptStructuurvisie en de Regionale Woonvisie zijn beide heel
erg op hoofdlijnen. Ik vind het noodzaak dat de partijen
de resultaten daadwerkelijk gaan ondersteunen, er is nog
geen tastbaar commitment aanwezig.
Ik heb wel het gevoel dat bestuurlijk de noodzaak
gevoeld wordt om te bouwen (=toevoegen) . Dit wordt
ingegeven door de ideeën dat inwonersaantallen de
positie en financiën van gemeenten bepalen. Gemeenten
zouden juist financieel gestimuleerd moeten worden op
basis van de huidige en toekomstige inwonersaantallen (een soort anticyclische beloning als gevolg van de
demografische ontwikkeling). We moeten ervoor zorgen
dat niet het aantal inwoners bepaalt hoeveel geld een
gemeente krijgt, maar het vertonen van gewenst gedrag.
We moeten het stimuleren van sloop en verdunning
belonen, niet het stimuleren van fysieke groei/toevoeging
aan de voorraad!
De overheid zijnde het VROM en de Provincie moeten de
gemeenten faciliteren. Zij moeten gemeenten belonen
wanneer deze bouwen met een lage kwantiteit en een
hoge kwaliteit. Daarnaast moeten zij op zoek gaan naar
een financieringsmogelijkheid (Europa!).
De Regionale Woningbouwprogrammering is een goed
middel voor deze regio. Ik vind het een prettige ervaring
dat de aanname van een realisatie van 70% correct is
geweest. Zoals gezegd is de inhoud van zowel de Regionale
Woonvisie als de concept-Structuurvisie te beperkt.
Wat denkt u dat in deze regio moet gebeuren? In
mijn optiek is geld alleen niet DE oplossing. Er moet
allereerst een duidelijke visie zijn. Dit geldt ook voor het
uitvoeren van sloop. We moeten eerst een antwoord
hebben op de vraag ‘Waar doen we het voor?’. Belangrijke
vragen zijn vervolgens “Wie moet het doen?”, “Wie mag
de keuzes maken?” en “Wie mag en kan anderen hieraan
verbinden?”. Op dit moment komen we niet eens toe aan
het kijken naar de lange termijn, het lukt ons niet eens
om de investeringsopgave helder te krijgen. We zullen
moeten afspreken wie de autorisatie van alle partijen
heeft of krijgt om beslissingen te nemen en vervolgens
mensen aan deze afspraken te kunnen houden.
De opgave waar deze regio voor staat gaat veel geld
kosten, maar eerst moet duidelijk zijn wat we willen
voordat gevraagd kan worden om financiële bijdragen.
We moeten eerst het probleem inzichtelijk maken en
aangeven hoe we dit als regio willen oplossen. Volgens
mij komt het geld wel.
11
Wat zijn voor u de drie belangrijkste onderwerpen
waar deze regio op in moet zetten?
1.
Werkgelegenheid;
2.
Onderwijs;
3.
Gebiedsontwikkeling.
Mijn belangrijkste onderwerpen geven aan dat het thema
Wonen is niet ‘hét’ is! Leegstand van woningen is geen
autonoom proces, het is reactief. Een probleem dat
ontstaat uit het niet aanwezig zijn van vraag. Leegstand
ontstaat niet uit het feit dat we slechte woningen zouden
hebben. Wanneer in deze regio voldoende werkgelegenheid wordt gecreëerd en mensen hiermee aangetrokken
worden, zal er meer vraag komen. Dit is het hoofdproces
waar wij ons op moeten richten.
Met de Mijnsluiting is het aantal arbeidsplaatsen drastisch
teruggebracht en nooit echt vervangen. Op dit moment
hebben we gewoon te veel inwoners ten opzichte van de
werkgelegenheid. De daling van de werkgelegenheid is
een belangrijker issue dan de demografische terugloop.
Wat mogen wij absoluut niet laten gebeuren in
deze regio? We moeten voorkomen dat een verdere
versnippering en verdeeldheid in de breedste zin van het
woord (tussen partijen en onderwerpen) plaatsvindt. We
moeten zorgen voor eenheid zowel in fysieke zin als in
samenwerking.
12
Wat zijn uw ervaringen in het kader van ‘krimp’
in deze regio? Ik heb met name positieve ervaringen
in het kader van Krimp gehad. Afgelopen 1-2 jaar heeft
intensief overleg plaatsgevonden over dit thema. Ook de
corporaties zijn onderling stevig in gesprek. Op Parkstadniveau wordt ook sterk ingezet op overleg met overheden,
marktpartijen en ontwikkelaars. Het thema is terecht goed
op de agenda gezet.
Interview 4|augustus 2008
Intern hebben wij ook een turn-around in het denken
gemaakt. We zijn nu bezig met een vervroegde
evaluatie van het ondernemingsplan en het Strategisch
Voorraadbeheer van de woningstichting. Daarnaast wordt
al een doorkijk gemaakt naar de gevolgen van de Krimp
op postcodeniveau in het gebied van de corporatie, de
resultaten worden deels afgezet tegen de resultaten in
Parkstad.
Mijn positieve ervaringen zijn:

samenwerking binnen ROW is sterker geworden;

thema staat goed op de agenda
van de overheden;

intern bij de woningvereniging heeft
duidelijke verankering plaatsgevonden.
Daarnaast stellen we als corporatie onszelf de vraag:
“Komt ons zelfstandig voortbestaan niet in gevaar?” Op
deze vraag willen we in 2009 uitsluitsel hebben.
In de praktijk merken we nog niet zoveel van Krimp. Wel
zijn we doordrongen van het feit dat de Krimp eraan
komt.
De interesse in onze huurwoningen is gemiddeld genomen
zelfs iets toegenomen. We hebben op dit moment een
minder grote groep starters, maar deze zijn nu wel
makkelijker te helpen. De wachttijden nemen de laatste
tijd af ten opzichte van enkele jaren geleden. Er is wel
voldoende interesse in het aanbod. Door de ontspannen
woningmarkt zijn we in staat mensen sneller aan een
woning te helpen.
13
Ervaringen alleen bij uw corporatie of hebben de
andere corporaties hier ook mee te maken? We
hebben niet echt zicht op de alledaagse praktijk van
andere corporaties, veel ervaringen bepalen we met
name op basis van onze beleving.
Een aantal corporaties geeft wel aan dat zij ook merken
dat duidelijk sprake is van een ontspannen markt. Alleen
bij zeer populaire complexen die met name bij senioren in
trek zijn, is sprake van krapte.
In de nabije toekomst worden verdere gesprekken
aangegaan om een gezamenlijk toewijzingssysteem van
de corporaties op te zetten. Hiermee willen we meer
marktinformatie over de regio beschikbaar krijgen en het
met name makkelijker maken voor de klant. Wij zijn sterk
voorstander van zo’n gemeenschappelijk systeem, ook
wanneer niet alle corporaties mee willen doen willen wij
dit opstarten. We zitten nu nog in een prille fase, maar
er zal een adviesbureau worden ingeschakeld om nadere
informatie inzichtelijk te maken.
Het systeem moet er voor zorgen dat woningzoekenden
centraal de huurmarkt voor Parkstad kunnen benaderen
en vervolgens ook het gehele aanbod van huurwoningen
kunnen inzien en hierop reageren. Het kan gezien worden
als een soort ‘Woonplein voor huurders’.
In de afgelopen tijd is veel gebeurd in deze regio,
wat vindt u van deze activiteiten? Ik heb weinig
kritiek tot nu toe op de documenten en de totstandkoming
hiervan, het proces is redelijk soepel verlopen. Er moet nu
wel sterk worden ingezet op de fase “wat doen we na
2010?!”. Hier moeten we snel aan beginnen.
In de nabije toekomst moeten we verder gaan in concessies
naar elkaar doen, we moeten voor ogen houden dat we
dat doen wat nodig is om de regio “woontechnisch”
overeind te houden.
14
Er moet een systeem komen waarmee keuzes kunnen
worden gemaakt waar sterk wordt ingezet op herstructurering. Corporaties zullen op gelijke wijze hun Strategisch
Voorraadbeheer moeten inrichten, vervolgens afgewogen
keuzes maken en deze ook volgen. Het voorraadbeheer
van de woningen in Parkstad moet aansluiten op het
verloop van de Krimp. We moeten voorkomen dat we
overal tegelijk gaan slopen, hierdoor een tijdelijke
krapte ontstaat en we vervolgens weer overaanbod
zullen krijgen. We moeten zorgen dat we wel blijven
bouwen cq. verbouwen van hetgeen er gevraagd wordt.
We moeten kwaliteit neerzetten, niet alleen van de
woning op zich maar ook kwaliteit van de woonomgeving
realiseren. Het imago dat het goed wonen is in Parkstad
moeten we opbouwen en overeind houden. We moeten
ons als doel stellen dat over 10 jaar regio ‘X’ de strategie en
het resultaat van Parkstad als voorbeeld gaat gebruiken.
Wat denkt u dat in deze regio moet gebeuren?
De rolverdeling zou moeten worden geformaliseerd, we
kunnen niet langer zo vrijblijvend blijven werken. Ook het
ROW discussieert over de ‘vrijblijvendheid’ van deelname
in het ROW. Wanneer we afspraken tussen partijen willen
maken, moeten we ook zorgen dat we elkaar er aan
kunnen houden. De rollen van corporaties, gemeenten en
Parkstad moeten geformaliseerd worden.
Ik vraag me zelfs af of overheden niet moeten kijken naar
de hoeveelheid gemeenten in deze regio en dat bekeken
moet worden of ‘gemeente Parkstad’ niet een mogelijkheid
zou zijn?! Met zo’n samenvoeging werk je uiteindelijk aan
het doel om daadwerkelijk meer verbinding te creëren.
Voor wat betreft de financiële kant van Krimp, zal eerst
een vertaling van Krimp op langere termijn moeten komen
in het Strategisch Voorraadbeheer. Dan kunnen ook de
financiële gevolgen helder gemaakt worden. Wanneer
deze cijfers boven tafel zijn, moet worden gekeken of
er onderling verevening kan plaatsvinden. Wanneer
een corporatie ergens een tekort heeft maar een ander
heeft meer ruimte, moet dit onderling verdeeld kunnen
worden.
Mocht er in de toekomst een (lichte) economische groei in
de regio plaatsvinden dan kan wellicht toch nog geld uit
verkopen van huizen gehaald worden, maar dit is allemaal
afhankelijk van moeilijk te beïnvloeden ontwikkelingen in
de toekomst.
Van belang is dat wij als corporaties op een eenduidige
manier naar het Strategisch Voorraadbeheer kijken en
dit in de tijd (ontwikkelingen van Krimp) wegzetten en
een financiële doorvertaling maken. Vragen om geld bij
het Rijk heeft weinig zin, aangezien zij zullen aangeven
dat de corporaties zeer rijk zijn. Daarnaast moeten we
voorkomen dat we in dezelfde situatie komen als nu is
ontstaan met de Vogelaarheffing. Minister Vogelaar wil
in wijken investeren, heeft hier geld voor nodig en trekt
dit weg op diverse plekken in het land via de corporaties
om dit vervolgens voor haar eigen beleid in te zetten.
Wanneer wij als regio geld willen hebben, bestaat de
kans dat er geld uit andere gebieden verplicht wordt
weggetrokken. Wij stellen het niet op prijs dat dit gebeurt
in het kader van Vogelaar, dan moeten we voorkomen dat
wij zo’n rol oppakken.
Wat mogen wij absoluut niet laten gebeuren in
deze regio? We moeten absoluut voorkomen dat partijen
elkaar onderling de loef gaan afsteken, dus corporaties
onderling, gemeenten, zorgpartijen. Anders komen we uit
op een situatie waarbij ieder alleen voor de eigen deur
veegt.
Binnen het thema Bouwen & Wonen mis ik geen partij,
maar wanneer naar de andere thema’s gekeken wordt dan
ontbreken er een aantal spelers. Bijvoorbeeld de thema’s
economie en onderwijs, beide van groot belang in deze
regio en de ontwikkeling ervan. We zullen dus voeling
moeten houden met de ontwikkelingen en strategieën
die op deze thema’s spelen. Dit wil niet zeggen dat deze
partijen bij al onze overleggen moeten aansluiten of dat er
nog een extra overlegstructuur moet worden opgesteld.
Het betekent wel dat we moeten zorgen dat we weten
wat er speelt. Nu is bijvoorbeeld in de regio inzetten op
grootschalig toerisme een sterk item, dit kan wellicht ook
mogelijkheden geven voor de woningmarkt. Kan wellicht
bestaand onroerend goed worden omgeturnd naar recreatiewoningen? Deze vragen die ontstaan door regionale
ontwikkelingen moet men meenemen.
Let wel op dat er niet te veel partijen aan tafel komen
zitten, alleen overleg waar nodig!!
Wat zijn voor u de drie belangrijkste onderwerpen
waar deze regio op in moet zetten?
1.
Economie en werkgelegenheid;
2.
Hogere kwaliteit van de woon- en leefomgeving;
3.
Imago verbetering van Parkstad, met
name de inwoners zelf moeten een
positiever beeld uitdragen, laat zien wat
er wel is, communiceer de successen.
Ik zou zeggen: “Uit de put, in het park”.
15
Interview 5| september 2008
Wat zijn uw ervaringen in het kader van ‘krimp’
in deze regio? Er is nog te weinig gevoel voor de
‘sense of urgency’ bij de diverse partijen. Gemeenten
zoeken op dit moment te vaak naar ‘mazen in de wet’ om
gemaakte afspraken te kunnen omzeilen. De corporaties
gaan vervolgens als reactie ook anders te werk dan
afgesproken. De gemeenten erkennen wel het probleem
van Krimp, maar handelen er nog onvoldoende naar.
We kunnen in de regio veel afspreken, maar het gebrek
aan daadkracht en slagvaardigheid zorgt er voor dat
iedereen zich blijft afvragen of we hetgeen we afspreken
ook écht willen bereiken.
Een zwak punt in het hele verhaal rondom Krimp is de
communicatie. Er wordt steeds door partijen geroepen
dat er diverse successen behaald zijn, maar de
successen worden vervolgens niet exact benoemd en
breed uitgedragen. Dit is echter wel belangrijk voor de
beeldvorming over deze regio.
Een groot nadeel van de regio bij het omgaan met Krimp
is het feit dat er regionaal afspraken worden gemaakt
maar dat deze lokaal niet altijd worden uitgevoerd omdat
hier andere uitgangspunten leidend kunnen zijn.
Van groot belang voor deze regio is het daadwerkelijk
aan de slag gaan. Er worden hele stapels rapporten
opgeleverd; Lekker Thuis in Parkstad (beste rapport van
Parkstad), Krimp als Kans van Gerrichhauzen en partners,
Regionale Woonvisie, maar vervolgens worden genoemde
aanbevelingen niet in de praktijk weggezet. Er vindt geen
implementatie plaats van de visies die worden opgesteld.
Vaak wordt dan gezegd, het is maar net hoe je het
bekijkt; het glas is halfvol of het glas is halfleeg. In dit
geval zijn beide opties van toepassing. Wanneer we kijken
naar de gerealiseerde rapporten, dan kan ik zeggen deze
zijn goed en is het glas half vol. Maar wanneer we kijken
wat er feitelijk gebeurd is met al die rapporten en alle
aanbevelingen, dan moeten we helaas constateren dat
hier amper in de praktijk gevolg aan gegeven is en dan is
het glas jammer genoeg half leeg!
16
Partnership moet niet alleen door de mond beleden
worden, maar moet daadwerkelijk in de praktijk te
zien zijn. Maar wanneer zoals gezegd gemeenten van
afspraken afwijken, zijn corporaties de volgende die niet
meer volgens gemaakte afspraken werken. De problemen
rondom de uitvoering van gemaakte afspraken hebben
deels ook te maken met de verschillende niveaus in de
betrokkenheid en partnership.
Mijn ervaringen rondom het fenomeen Krimp betreft dus
een regio die wel bezig is, zij het heel traag, maar vaak net
te weinig écht samenwerkt en daadwerkelijk doorvertaalt
naar de praktijk. Dit is ook heel lastig, daar heb ik begrip
voor, maar het is wel noodzakelijk.
In de praktijk heeft onze corporatie geen duidelijke
ervaringen ten aanzien van het thema Krimp. Er is geen
abnormale leegstand en er is geen afname in de vraag te
constateren. Of dit komt door onze goede service, geen
idee! In ons Strategisch Voorraadbeheer houden we wel
rekening met scenario’s ten gevolge van Krimp.
Een probleemgebied dat de laatste tijd zichtbaar wordt is
de koopmarkt. Veel mensen krijgen het eigen huis moeilijk
verkocht of alleen onder de koppelbedingen dat het huis
van de koper eerst verkocht moet zijn. Ook ontwikkelaars
en corporaties krijgen nieuwbouwwoningen niet verkocht.
Het probleem zit echter niet in het feit dat er geen vraag
zou zijn, maar in het feit dat de mensen nog een ‘oude’
woning hebben. Mensen willen graag verhuizen, zijn er
financieel gezien ook toe in staat maar door stagnatie in
de markt is het niet mogelijk. Het overaanbod in deze regio
leidt er vervolgens toe dat huizenprijzen dalen, waardoor
uiteindelijk de eigenwoningbezitters financiële problemen
kunnen ervaren. Bij het oversluiten van hypotheken is
het onderpand ineens minder waard. De woningmarkt in
deze regio zit op slot. De opgave om een kwaliteitsslag te
maken in de regio zit deels ook in de koopwoningen, dus
vraag is hoe kunnen we deze financiële/marktproblemen
oppakken?
Aan de vraagzijde is geen duidelijke verandering merkbaar.
Het toenemende aantal senioren dat een woning zoekt is
een gegeven dat al jaren geleden heeft ingezet, daarom
zijn we ook al jaren bezig met het realiseren van seniorenwoningen.
Ervaringen alleen bij uw corporatie of hebben de
andere corporaties hier ook mee te maken? Ik heb
onvoldoende zicht op de exacte situatie bij de andere
corporaties. Gevoelsmatig denk ik wel dat de corporaties
met bezit in met name Kerkrade meer problemen hebben
door de Krimp.
In de afgelopen tijd is veel gebeurd in deze regio,
wat vindt u van deze activiteiten? De inhoud van
de rapporten zijn in basis wel goed, maar de inhoud
wordt niet verder uitgediept. Er vindt geen vertaalslag
naar de praktijk plaats. We blijven steeds meer hangen
in vormdiscussies en komen hierdoor niet toe aan
daadwerkelijk inhoudsdiscussies. Het gevoel ontstaat
dat er steeds ‘losse documenten’ worden opgeleverd,
maar dat deze in volgende processen niet worden
meegenomen. Bijvoorbeeld bij het opstellen van een
Structuurvisie, is de kern van het rapport Lekker Thuis
in Parkstad hierin doorvertaald, of wordt er alleen af en
toe melding gemaakt van het bestaan van dit rapport?
Daarnaast worden partijen als de corporaties te incidenteel
betrokken bij deze processen, terwijl deze belangrijke
spelers zijn bij het uiteindelijk ‘uitvoeren’ van de visies.
Het komt helaas vaak voor dat achteraf / aan het eind
van een proces alsnog een reactie gevraagd wordt op
het reeds bijna gerealiseerde product. Dit is geen goede
manier van samenwerken.
Wat denkt u dat in deze regio moet gebeuren?
Afstemmen en samenwerken is in deze regio noodzakelijk, alleen moet dit dan wel gebeuren op basis
van gelijkwaardigheid, niet door het overheersen van
één van de partijen. We moeten er op toezien dat
het zoet en het zuur gelijk worden verdeeld. Het is
onmogelijk om de corporaties te laten slopen (het
zuur) om vervolgens de ontwikkelaars te laten bouwen
(het zoet). Wellicht dat in financieringsvraagstukken
nog eens naar een sloopfonds gekeken moet worden.
17
Om goede samenwerking en afstemming te bevorderen
is het van belang zicht te hebben op het regievraagstuk.
Wie moet de regie in deze regio voeren?





gemeenten: publieke verantwoordelijkheid;
corporaties: bezit woningvoorraad en grond;
ontwikkelaars: realisatie projecten onder druk;
combinatie publiek-privaat: beide sectoren
hebben verantwoordelijkheden en taken;
bovenliggend orgaan: provinciaalof rijksgedelegeerde.
Daarnaast komt dan nog de vraag in welke vorm dit
moet. Bovenregionaal in de vorm van WGR+-regio heeft
niet veel opgeleverd. Het lijkt er zelfs op dat de ‘+’ er
een beetje van afgevallen is. Een optie is het oprichten
van een Ontwikkelings-BV voor deze regio. Er moet een
‘samenwerkingsvorm’ worden opgezet waar vanaf het
begin commitment en betrokkenheid aan ten grondslag
liggen. In gezamenlijkheid vraagstukken uitwerken, niet
één partij als ‘trekker’ en de rest om reactie vragen. Dit
is geen samenwerking op basis van gelijkwaardigheid en
leidt helemaal niet tot commitment en betrokkenheid.
Daarnaast moeten we streven naar consistent beleid;
afspraak is afspraak, moet echt worden uitgedragen door
alle partijen.
We moeten er voor zorgen dat we daadwerkelijk gaan
Krimpdenken. Op dit moment werken te veel partijen
nog met het denken in groeiscenario’s. De kans bestaat
dat er een generatie nodig is voordat het Kirmpdenken
daadwerkelijk verankerd is, groeidenken is een gewoonte
maar we moeten wel sterk naar krimpdenken toe
werken.
18
Binnen deze regio bestaat, naast problemen in de
afstemming en samenwerking, ook een probleem rondom
menskracht. Er is zowel in kwantiteit als in kwaliteit een
gebrek aan mensen, met name bij de betrokken overheid.
Dit probleem moet worden onderkend en vervolgens
worden opgelost. Een mogelijkheid om de problemen in
de kwantiteit op te lossen, is het inhuren van mensen
op basis van gezamenlijke budgetten van partners.
Deze partijen zijn doordat processen sneller doorlopen
kunnen worden, ook geholpen bij het inhuren van extra
capaciteit.
Voor wat betreft de kwaliteit gaat het vaak ook om het al
dan niet doordrongen zijn van de Krimp-opgave. Gemeentebestuurders zijn vaak niet doordrongen of handelen er
althans niet naar. Zij zijn, in het kader van democratische
legitimatie, gekozen door de inwoners van betreffende
gemeenten en zijn aan hen verantwoording schuldig.
De inwoners weten vaak niks van het thema Krimp en
gevolgen voor henzelf en zien alleen het handelen/ de
besluitvorming van de bestuurders in relatie tot eigen
ervaringen. De directeuren van de gemeenten zijn wel
overtuigd van de gevolgen van Krimp voor de gemeenten,
maar de ambtenaren vaak nog niet. Zij weten wellicht
geeneens van het bestaan van Krimp als Kans af, dus hoe
willen zij er dan naar handelen!? Deze vraag speelt ook
bij onze corporatie, wanneer medewerkers merken dat
er grote vraag is naar woningen, is het voor hen niet te
rijmen om dan ander beleid te voeren omdat er sprake is
van Krimp!
Geld is noodzakelijk om de opgave in deze regio te kunnen
realiseren. Corporaties worden als eerste aangesproken,
zij zijn ook bereid om veel geld in de opgave te stoppen.
Echter uiteindelijk zakt deze sector ook door het ijs en
zal ze over x-aantal jaar failliet gaan. We kunnen het
ons dus niet permitteren om alleen te zoeken naar
creatieve oplossingen maar moeten met name kijken naar
financiële mogelijkheden om de sloop en de inrichting
van ‘vrijkomende’ openbare ruimte te kunnen realiseren.
Bestaande financieringsstromen zijn geënt op groei, we
moeten zorgen dat deze omgeturnd worden ten behoeve
van Krimp.




Sloop = investeringen / kapitaalvernietiging;
Herhuisvesting huurders = verhuispremie;
Kwaliteitsslag nieuwbouw = onrendabele toppen;
Vrijkomen openbare ruimte = investeringen in
inrichting
 met alleen financiering van de sloop zijn we er dus
niet. Er zijn heel veel financiën nodig, in de vorm van
structurele middelen. Het is van belang om bestaande
stromen om te turnen en deze creatief in te zetten. Het
is wel van groot belang dat we eindelijk inzicht krijgen in
de opgave die verbonden is met de grote sloopopgave.
Er is ooit een werkgroep opgericht om over sloop en
consequenties na te denken, maar deze is nog nooit bij
elkaar geweest. Het is wel een van de belangrijkste vragen
die beantwoord zal moeten worden, hoe organiseren wij
de sloop? Er zal uiteindelijk een beleid van 2 (sloop):1
(nieuw) gevoerd moeten worden. Daarnaast zitten er
nog mensen in die woningen die niet perse weg willen
en moeten we voorkomen dat we overal tegelijk aan de
slag gaan.
Ombuiging van wet- en regelgeving en subsidies is van
belang. Ik heb goede hoop dat het Topteam dat in Heerlen
aan de slag gaat met name sterk zal inzetten op het
genereren van financiële stromen. Kanttekening hierbij is
dat het al enige tijd geleden is dat men heeft aangegeven
dat een Topteam naar Heerlen zou komen, ook hier zit
een flinke vertraging in het proces, dus wanneer kunnen
we resultaten verwachten?
Voor de regio is het van belang om te werken met integrale
gebiedsontwikkeling en hierbij dus het hele maatschappelijke middenveld te betrekken. We zullen bij deze gebiedsontwikkeling twee uitgangspunten moeten nemen,
1. We willen een goede economie in deze regio en dus
voldoende werkgelegenheid, 2. We willen het voorzieningenniveau in afzonderlijke wijken goed houden. Natuurlijk
zijn er altijd wat problemen en vraagstukken bij beide
uitgangspunten.
Bij het inzetten op werkgelegenheid en goede economie
is het van belang een aantrekkelijk vestigingsklimaat
in deze regio te bewerkstelligen. Hierin ligt een sterke
rol van de gemeenten, zij zullen de kosten van de bedrijventerreinen sterk moeten terugbrengen en indien
mogelijk zelfs subsidies verstrekken aan bedrijven die
zich hier willen vestigen. Door het trekken van bedrijven
en organiseren van werkgelegenheid zal er ook de vraag
op de woningmarkt aantrekken. Mijn stelling is dat wonen
werken volgt en niet andersom!
Daarnaast moeten we ervoor zorgen dat we het voorzieningenniveau in afzonderlijke wijken sterk houden.
Een voorbeeld zijn de recente ontwikkelingen in het
onderwijs. Door dalende leerlingenaantallen worden
scholen gesloten en ontstaan brede scholen op centrale
plekken. Echter, wanneer we stellen dat een daling
van het aantal leerlingen een stijging van de kwaliteit
van onderwijs veroorzaakt zouden we juist moeten
inzetten op het behouden van de afzonderlijke scholen
met kleinere klassen. Vanuit financieel oogpunt wordt
echter het initiatief van brede scholen gestimuleerd, de
financiering voor scholen wordt namelijk bepaald op basis
van het aantal leerlingen. Logische rekensom geeft dat
bij ‘te weinig’ leerlingen het financieel niet haalbaar is om
de school open te houden. Dus ook hiervoor geldt dat de
huidige wet- en regelgeving en financieringsstromen niet
toepasbaar zijn bij een krimpende bevolking.
Naast de scholen is het ook van belang om het verenigingsleven, zorg in de wijk en dergelijke initiatieven ruimte te
geven. De exploitatie van maatschappelijk vastgoed is hier
een voorbeeld van. Corporaties investeren veel in maatschappelijk vastgoed omdat zij dit belangrijk vinden en
het hen de mogelijkheid geeft een wijk te helpen ‘gezond’
en ‘aantrekkelijk’ te blijven. Dit betekent waardecreatie in
het woningbezit.
Om deze uitgangspunten goed op te kunnen pakken in
trajecten om te komen tot integrale gebiedsontwikkeling
is het van belang ook alle partijen aan tafel te hebben, te
denken aan: zorg, onderwijs, middenstand, verenigingen,
gemeenschapshuizen. Het is van belang dat we breder
kijken dan alleen het thema Wonen, de opgave wordt
hiermee nog lastiger maar het is wel noodzakelijk.
Wanneer we dit niet doen missen we heel veel signalen
waar we eigenlijk op moeten anticiperen.
Ontwikkelaars zijn mijn inziens een minder belangrijke
partij in de overleggen. Ik heb liever de institutionele
beleggers en banken aan tafel. Deze partijen kunnen
investeren in de regio, ontwikkelaars komen alleen om te
zorgen dat zij nog huizen kunnen ontwikkelen en verkopen
en vertrekken vervolgens met de winsten.
19
Wat betekent ‘Krimp’ voor u, hoe ziet u dit
verschijnsel? We moeten de opgave serieus oppakken,
dit ligt voor een groot deel bij de overheid en corporaties.
Zij zullen gemaakte afspraken moeten nakomen.
Daarnaast is het van belang dat wij leren van anderen, we
maken diverse excursies maar kijken niet daadwerkelijk
of in de concepten van elders ook bij ons in de praktijk
toepasbaar zouden kunnen zijn. Krimp is een structureel
verschijnsel, we zullen er ook als zodanig mee om moeten
gaan. Wat het aanpakken van Krimp vraagt van de regio…
is er überhaupt sprake van een regio? Er is geen of weinig
sprake van daadkracht of slagvaardigheid door gebrek
aan overdracht van bevoegdheden. Naast dit knelpunt
van voldoende vertrouwen bestaan nog twee grote
knelpunten namelijk geld en werkgelegenheid.
Wat zijn voor u de drie belangrijkste onderwerpen
waar deze regio op in moet zetten?
1.
Integrale gebiedsontwikkeling en herstructurering, niet er over praten maar écht doen!;
2.
Afstemmen en uitruilen; herstructureren in
Krimp. Bezit en sloop van corporaties;
3.
Duidelijkheid geven in de regiekwestie, wie
heeft daadwerkelijk de regie in handen;
4.
Genereren van extra middelen (menskracht
en financiën) en daarbij aanpassen van
bestaande wet- en regelgeving en subsidies.
Wat mogen wij absoluut niet laten gebeuren in
deze regio? We moeten voorkomen dat de vormdiscussie
over structuren blijft overheersen over de inhoudsdiscussie. Daarnaast mogen partijen afspraken niet verwerpen
tenzij deze in gezamenlijkheid op basis van ‘voortschrijdend inzicht’ worden aangepast. Als slot moeten we
voorkomen dat we de huidige stroperigheid in processen
laten voortbestaan.
20
Wat zijn uw ervaringen in het kader van ‘krimp’
in deze regio? Krimp is een moeilijk proces. Het is
lastig om bij iedereen het ‘omdenken’ verankerd te
krijgen, zowel extern als intern. Mensen moeten er van
overtuigd raken dat er ook kansen liggen en dat we in
deze regio ook blijven bouwen maar niet zomaar bouwen
maar strategisch bouwen! Daarnaast wordt het proces
bemoeilijkt door het beperkte vertrouwen in het samenwerkingsverband Parkstad Limburg. Men ervaart het als
minder daadkrachtig. Veel gepraat en weinig regie.
Interview 6|augustus 2008
In de praktijk zijn de gevolgen van de Krimp bij ons
onder andere merkbaar in de reacties op de advertenties
waarmee huurwoningen worden aangeboden. We
merken dat het aantal reacties afneemt en dat veelal
dezelfde mensen op meerdere woningen reageren.
Ten aanzien van een aantal complexen wordt duidelijk
dat deze niet aantrekkelijk meer zijn. Ons strategisch
voorraadbeheer hebben we recentelijk aangepast met
het oog op de Krimp. We hebben vijf type woningen
geselecteerd en vervolgens hebben we in kaart gebracht
wat het marktrisico voor deze woningen is tot 2020 met
een doorkijk naar 2030. We hebben veel gestapelde bouw
uit de jaren 60 en 70. Onze ambitie is met de nieuwe
vastgoedsturing (strategisch voorraadbeheer) om het
toekomstig marktrisico te verminderen.
De verhuurbaarheid van woningen is veelal complexgebonden. We merken dat de portiek-etage-flats, de één
slaapkamer-appartementen en toch ook grootschalige
complexen met lift slechter verhuurbaar worden. Goed
verhuurbaar blijven de seniorenwoningen, ook in het
duurdere segment (€600,-) hebben we recentelijk deze
ervaring opgedaan met een nieuw zorgcomplex van 30
woningen. Wel is de verhuurbaarheid van seniorenwoningen afhankelijk van de ligging. Een aantal complexen is
moeilijker verhuurbaar doordat ouderen graag in de directe
nabijheid van het centrum willen wonen waar het voorzieningenniveau (heel) goed is. Een voorbeeld hiervan is een
complex dat we ‘vrij recent’ hebben gerealiseerd (zo’n 10
jaar geleden). Dit complex is moeilijker te verhuren dan de
overige seniorenwoningen, omdat senioren het voorzieningenniveau in de buurt van dit complex niet voldoende
vinden. Veel mensen gaan liever naar het centrum waar
ze meer voorzieningen in de buurt hebben.
21
Wat betreft de woningzoekenden, constateren we dat
er toch veel ‘jonge’ mensen (starters) zich inschrijven
voor een huurwoning. De oorzaak kan zijn dat zij
op de koopmarkt niet terechtkunnen. Het valt mij
op dat er wel prijsverlagingen op de koopmarkt
plaatsvinden, maar dat dit nog steeds in beperkte mate
gebeurt zelfs al staat een woning een jaar leeg. Dit
is een constatering van mij, niet gestoeld op cijfers.
Een reden voor het niet vinden van een passende
koopwoning voor starters zou kunnen zijn dat de
woningen die te koop staan vaak van 60/70-jarigen zijn
die nu naar een appartement willen of moeten verhuizen.
De onderhoudstoestand van deze woningen is volgens de
vertrekkende bewoner goed, maar de uitstraling voldoet
niet aan de wensen van de kopers. Het betreft hier
een persoonlijke invalshoek, ik weet niet of dit ook een
daadwerkelijke oorzaak is.
Recentelijk is een Seniorenbeurs georganiseerd, tijdens
deze beurs hebben we een aantal projecten voor senioren
laten zien. De reacties van potentiële huurders waren
met name dat ze graag zien dat eerder toewijzing van
nieuwbouw plaatsvindt omdat ze voor de verkoop van
de eigen woning vaak een jaar nodig hebben. Op dit
moment vindt de toewijzing vaak ‘pas’ zo’n 4 maanden
voor de oplevering plaats. We passen ons beleid nu aan
de behoefte van de woningzoekende aan.
Ervaringen alleen bij uw corporatie of hebben de
andere corporaties hier ook mee te maken? Alle
corporaties zullen al gevolgen van de krimp ervaren,
wellicht dat wij door ons woningbestand de gevolgen
eerder zullen merken. Waarschijnlijk zullen de stedelijke
corporaties de Krimp meer en eerder ervaren dan de
landelijke corporaties. Ik denk dat het waarschijnlijk is
dat veel corporaties hun vastgoedportefeuille zullen gaan
herzien en wellicht opnieuw zullen vaststellen. Inzicht in
elkaars strategisch voorraadbeheer zou wenselijk zijn. Er
wordt wel meer openheid gevraagd in het kader van de te
ontwikkelen herstructureringsvisie.
22
In de afgelopen tijd is veel gebeurd in deze regio,
wat vindt u van deze activiteiten? Allereerst wil ik
zeggen dat de Regionale Woonvisie geen visie is. Een
visie betreft een uitwerking hoe Parkstad Limburg over x
jaar er uit moet zien en hoe we daar naartoe werken. De
Regionale Woonvisie Parkstad Limburg geeft geen visie
weer en is niet doorvertaald naar de aanpak in gemeenten
en wijken. Een visie is meer dan alleen maar een woningbouwprogrammering en ik mis de integraliteit. Dat moet
anders in mijn optiek voor de periode na 2010. De huidige
documenten geven ons absoluut te weinig leidraad om
daadkrachtig te handelen vanuit een integrale aanpak.
De regionale Woningbouwprogrammering vind ik een
prima prestatie. Het terugbrengen van de aantallen van
zo’n 12.000 naar 2.500 woningen is zeker een geslaagde
actie geweest. Maar we mogen nu niet op dit succesje
rusten. De toekomstige programmering dient te berusten
op een integrale visie hoe Parkstad en de individuele
wijken er in de toekomst zouden moeten uitzien. Dat zou
onze leidraad van handelen moeten worden en niet programmatische overwegingen. Dan bereik je dat één en
één drie wordt. Ik begrijp dat in de huidige Regionale
Woonvisie is gekozen voor de pragmatische aanpak, zeker
gezien mogelijke schadeclaims die aan “harde” afspraken
vast konden zitten
Bij het realiseren van onze toekomstige visie voor deze
regio is een goede financieringsstructuur cruciaal in mijn
ogen. Immers krimp is niet alleen een volkshuisvestelijk
probleem. Op de middellange termijn zal de financiering
van de opgave voor deze regio een nog grotere vraagstuk
zijn dan het nu al is. We moeten antwoord kunnen geven
op de vraag, hoe lossen we het grote tekort op? Subsidies
vragen aan het Rijk is niet voldoende. Ik weet niet wat
wel voldoende middelen zou kunnen verschaffen, hier
moeten experts naar kijken!
Het project Krimp als Kans is een belangrijk initiatief en
zeker de uitwerking van een Herstructureringsvisie is van
belang. Wij zullen de intentieovereenkomst ondertekenen,
maar ik plaats wel een aantal kanttekeningen bij dit project.
Ik vraag me af of dit niet wederom een programmering
gaat worden in plaats van een visie. We gaan wederom
per gemeente bouw- en sloopaantallen bespreken.
Daarnaast vraag ik me af hoe deze visie zich verhoudt
met de Structuurvisie, deze is namelijk nog niet eens
vastgesteld dus op basis waarvan willen we te werk gaan?
Als laatste denk ik dat we sterk moeten inzetten op de
financieringsstructuren. De financiering van de opgave in
deze regio hangt als een zwaard van Damocles boven ons
hoofd. Op traditionele manieren zullen we de opgave niet
kunnen financieren, we zullen echt een aantal financiële
experts naar het financieringsvraagstuk moeten laten
kijken. We zullen ongebaande paden moeten bewandelen
om dit vraagstuk op te kunnen lossen, het betreft een
miljoeneninvestering! De contacten met het Rijk moeten
hierbij ook sterker worden aangehaald. Het is fijn dat ze
gehoor geven, maar de huidige medewerking vanuit het
Rijk is te weinig. Zij moeten meewerken aan de oplossing
voor onze problematiek.
Ik vraag me af wat de echte waarde is van de ondertekening
van deze intentieovereenkomst. We moeten dit met zijn
allen ondertekenen met de intentie dat we daadwerkelijk
achter de uitvoering ervan staan, maar is dit ook echt
zo?
Het vraagstuk sloop moet de regio sterker oppakken.
Dit onderwerp is zo belangrijk maar er wordt nog altijd
te weinig actie op ondernomen. Er moeten afspraken
gemaakt worden over rechten en plichten. Ooit zou er
vanuit de regio een werkgroep opgericht worden om
te kijken naar sloop, maar deze is nooit van de grond
gekomen.
Daarnaast roepen mensen “De markt doet z’n werk wel.”
Dit zou best zo kunnen zijn, maar het houdt niet in dat
wij niks meer hoeven te doen. Mensen roepen dit alleen
maar om te verantwoorden dat ieder voor zich verder kan
gaan. Wanneer we op deze manier te werk gaan, worden
geen juiste beslissingen genomen. Ik hoor deze kreet
steeds vaker, oorzaken kunnen zijn dat men teleurgesteld
is in het stroperig proces. Maar dan moeten we onszelf de
vraag te stellen, hebben we er zelf aan bijgedragen om
het proces minder stroperig te maken?
De crux in deze complexe processen zit in de
tegengestelde belangen van de eigen organisatie en van
het groter geheel. Het is goed om hier over te praten,
maar we moeten wel zorgen dat we met de juiste intentie
hierover spreken. Wanneer we kansen en bedreigingen
willen benutten en terugbrengen dan moet dat gebeuren
vanuit strategie. Die moet worden uitgewerkt en op basis
daarvan moeten keuzes worden gemaakt. Een belangrijk
punt hierbij is dat we moeten leren van het verleden!
Er zullen duidelijke afspraken moeten worden gemaakt
over toetsing op kwaliteit. Dan moet wel eerst een heldere
visie voorliggen waarin antwoord wordt gegeven op de
vraag: wat is kwaliteit voor Parkstad Limburg? Hiervoor
is de Structuurvisie en de verdere uitwerking hiervan
voor Wonen (Herstructureringsvisie) en alle overige
onderwerpen noodzakelijk. Op dit moment heb ik niet
het gevoel dat er een poging wordt ondernomen om dit
integraal op te pakken!
Veel weerstand die men ondervindt tijdens deze moeizame
processen kan voortkomen uit angst. Die angst kan zich
voordoen op veel terreinen, bang voor het onbekende,
bang voor het geven van openheid. Het ontbreken van
een duidelijk beeld van mogelijke oplossingsrichtingen is vaak oorzaak van weerstand. Het probleem is
alleen dat iedereen om openheid roept, maar niemand
daadwerkelijk die openheid biedt. Inzicht in data die in
Parkstad beschikbaar is en integraal werken ten aanzien
van diverse onderwerpen is nodig. Voor mij is zeker dat
wij als corporatie het niet makkelijk zullen krijgen in deze
Krimpsituatie. Wij zijn genoodzaakt om samen te werken,
maar voor ons is het van belang dat dit in een sneller
tempo gebeurt.
De eerder genoemde tegengestelde belangen die in deze
regio spelen, dragen bij aan het moeizame verloop van de
projecten. Parkstad heeft geen bevoegdheden op basis
waarvan zij kan reguleren, maar iedereen verwacht wel van
Parkstad dat zij de problemen oplost. De samenwerking
tussen de gemeenten is met name voortgekomen uit
negativisme: kiezen uit twee slechten. Of de gemeenten
moesten over tot herindeling of zelfstandig blijven maar
daarbij verregaande samenwerking accepteren. Gekozen
is voor de samenwerking en deze is ook noodzakelijk, maar
hierdoor wordt het proces extra vertraagd. Daarnaast
is het van belang dat andere partijen, zoals het ROW,
ook daadkracht tonen. We moeten daarbij wel de taken
en verantwoordelijkheden van verschillende partijen in
de gaten houden. Het ROW kan wel een visie opstellen,
maar zij kan het niet alleen en ik vraag me af of zij de
regiefunctie kan overnemen.
23
Wat denkt u dat in deze regio moet gebeuren?
Vanuit de praktijk bekeken moeten we zorgen dat we
een visie maken, dat er een helder toetsingskader wordt
opgesteld en dat deze visie en dit beleid ook daadwerkelijk
worden uitgevoerd.
De Herstructureringsvisie is een beetje van dit alles. Het is
alleen niet de meest handige keuze geweest om deze op te
stellen vanuit de afzonderlijke gemeenten. We komen dan
wederom in de situatie terecht dat ieder voor zich keuzes
maakt. Wanneer we deze ‘losse onderdelen’ vervolgens
gaan afstemmen, geeft dit reden tot ‘knokken’.
Wij werken op dit moment als volgt met de gemeente:
De corporatie maakt een visie op wijkniveau. De gemeente
heeft een koers voor de gehele gemeente opgesteld.
Vervolgens wordt gekeken hoe deze twee matchen en
werken we toe naar meerjarige prestatieafspraken.
Dit moet min of meer ook voor Parkstad als gebied
gebeuren, er zal een ’instantie’ moeten zeggen ”Dit
is de visie, hier gaan we mee matchen.” Maar wie die
instantie moet zijn? Ik zou zeggen Parkstad, maar de
realiteit geeft aan dat we daar kampen met een gebrek
aan bevoegdheden.
Zoals eerder gezegd is de financiering van de opgave in
deze regio een groot vraagstuk. Op dit moment is geld
beschikbaar met name voor onderzoeken en dergelijke.
Wanneer we echter naar de problemen op lange termijn
kijken, wordt het financieringsvraagstuk steeds groter.
We zullen echt experts moeten inzetten om onconventionele oplossingen te bedenken. Het aantrekken van een
‘zak geld’ lost de problemen hier niet op, maar maakt het
natuurlijk wel even een stuk makkelijker. Het nadeel van
het krijgen van een ‘grote pot geld’, is het bepalen hoe
dit geld verdeeld zal worden. Op dit moment beschikken
we niet over een visie op basis waarvan keuzes gemaakt
kunnen worden, dus kunnen we ook niet bepalen hoe de
‘pot met geld’ verdeeld zou moeten worden.
24
Wanneer we kijken naar de partijen die betrokken zijn bij
het Krimp vraagstuk, denk ik dat we altijd andere partijen
kunnen benaderen. Op dit moment zijn de ontwikkelaars
(Het Vervolg) al gesprekspartner, alleen is de vraag in
hoeverre deze ‘met één mond spreken’. Ik merk ook dat
zij af en toe contacten leggen naar corporaties, maar dan
vaak in verband met planontwikkeling van een financieel
onaantrekkelijk project en in een late fase. De zorgpartijen
hebben we ook aan tafel, dat is heel goed. Ik denk wel
dat we nog mensen uit het vakgebied Economie moeten
betrekken. Immers de economische ontwikkeling van dit
gebied is in mijn optiek wel de meest belangrijkste. Het
gevaar is natuurlijk wel dat er nog meer mensen aan
tafel zitten, er nog meer meningen gaan heersen en het
proces nog moeizamer zal verlopen. Ook de onderwijspartijen moeten gesprekspartners zijn, zij ervaren nu ook
al gevolgen van de Krimp. Maar ook bij het betrekken
van dit thema schuilt het gevaar dat er teveel mensen
aan tafel komen. Voor een integrale benadering zul je
echter diverse disciplines er bij moeten betrekken en dan
moet je maar een manier vinden dat het minder stroperig
wordt.
Uit pragmatisch oogpunt zou ik, bij het opstellen van een
‘algemeen visieverhaal’, er niet voor kiezen veel extra
partijen aan tafel te vragen. Wel zou ik deze partijen
betrekken bij de verdere uitwerking per wijk.
Naast de eerder genoemde partijen is de overheid
natuurlijk ook een partner in het geheel en een niet
onbelangrijke partner.
Wij zijn zelf op diverse plekken in de regio bezig met het
oog op de Krimp. Op sommige plekken zullen wij woningen
slopen en bouwen we niks terug. We willen wel graag op
een andere locatie(s) iets bouwen, maar minder dan het
aantal dat we gesloopt hebben. Deze plek zou in het kader
van “rotte plekken” kunnen en moeten worden opgepakt.
Het is een plek waar duidelijk iets moet gebeuren en valt
in de speerpuntwijken van onze corporatie.
Als corporaties hebben wij een aantal speerpuntwijken
benoemd. We kijken in de wijken naar projecten die daar
ontwikkeld worden of zouden moeten worden. Nieuwe
projecten moeten iets toevoegen aan onze visie op de
wijk.
In deze regio staan wij voor een grote opgave, vandaar
dat wij het belangrijk vinden een overeenkomst te
sluiten met meerjarige afspraken. Door het opstellen
van meerjarige afspraken, kijken we over de politieke
termijnen heen en stellen wij beslissingen die op dit
moment gemaakt worden min of meer veilig. Wij willen
alleen majeure investeringen doen in wijken op basis van
wederzijdse meerjarige afspraken. Wanneer wij dit niet
als voorwaarde zouden stellen, zouden investeringen die
wij voor tientallen jaren doen, na een politieke termijn
van vier jaar wellicht te niet kunnen worden gedaan door
een nieuwe politieke stroming. Wellicht is deze werkwijze
een oplossing voor de gehele regio, bijvoorbeeld in het
kader van de herstructureringsvisie. We zullen op basis
van een duidelijke visie moeten komen tot meerjarige
afspraken.
Wat zijn voor u de drie belangrijkste onderwerpen
waar deze regio op in moet zetten?
1.
Visie en doorvertaling van deze visie;
2.
Financiële middelen;
3.
Meerjarige afspraken over herstructurering
(meerjarig, sloop, voorwaarden nieuwbouw)
De trajecten 1 en 2 kunnen hierbij parallel lopen.
Wat mogen wij absoluut niet laten gebeuren
in deze regio? We mogen absoluut niet blijven afwachten tot Krimp ons daadwerkelijk overkomt!
Daarnaast moeten we ook voorkomen dat mensen de
markt haar werk laten doen en vervolgens zelf niks doen.
Dit is zeker geen oplossing!
Mijn ervaringen ten aanzien van de rolverdeling van de
betrokken partijen zijn met name dat Parkstad besluiten
moet nemen, maar deze vaak niet mag nemen. De
corporaties verenigd in het ROW zijn een belangrijke
partij, maar in mijn optiek bij een integrale aanpak niet
in de positie om de regie te pakken. Er spelen te veel
belangen op thema’s die niets te maken hebben met
Wonen. De regierol moet bij de overheid liggen, echter
wanneer Parkstad deze rol moet nemen, zullen zij de
bevoegdheden en het commitment van alle partijen
moeten krijgen!
Wat betekent ‘Krimp’ voor u, hoe ziet u dit
verschijnsel? Voor mij is het thema Krimp een basis
geweest om intern over te kunnen gaan spreken over
‘anders denken’. De weerstand ten aanzien en ontkenning
van Krimp is voorbij. Ik ga er van uit dat Krimp een
structureel verschijnsel is, mocht deze na 2030 “weg” zijn,
dan is dat prima. Maar ik heb niet de illusie dat de Krimp
op korte termijn is tegen te houden of om te buigen door
middel van bepaalde interventies.
Mijn uitgangspunt is: “Krimp in relatie tot ruimte is geen
slechte zaak!”
25
Interview 7| augustus 2008
Wat zijn uw ervaringen in het kader van ‘krimp’ in
deze regio? Op dit moment ervaar ik een afnemende
vraag, een toename in de leegstand en een verhuurbaarheid die sterk afhankelijk is van de locatie en de kwaliteit
van een complex. In ieder geval moet in deze regio de
gestapelde bouw zonder lift onttrokken worden! Wij
hebben de afgelopen tijd veel gesloopt, maar er staat nog
meer op de planning. Op dit moment zijn wij voornemens
meer dan 200 woningen te slopen, de onthuring van deze
woningen loopt. Op tijd van 3-4 maanden hebben we al
120 woningen onthuurd, de snelheid van dit proces is
tekenend voor de ontspanning op de woningmarkt.
Op de verkoopmarkt is het duidelijk merkbaar dat de
prijzen onder druk staan. Op dit moment verkopen we
woningen voor gemiddeld 10-15% onder de WOZ-waarde.
Daarnaast merken we dat de woningen die wij aanbieden
vaak lang te koop staan. We bieden eengezinswoningen
aan voor € 85.000,- maar we hebben tot nu toe nog geen
enkele reactie gekregen, zelfs niet voor een oriënterende
bezichtiging.
Mensen die op zoek zijn naar een huurwoning uit het
duurdere aanbod (700-1100 euro) haakt met regelmaat
af doordat zij de eigen woning niet verkocht krijgt. Dit
betreft dan vaak ouderen die naar een appartement in
een gebied met een hoogwaardig voorzieningenniveau
willen verhuizen (centrum).
Op basis van deze ervaringen kunnen we concluderen dat
de totale woningmarkt onder druk staat. De vraag naar
woningen Parkstad-breed neemt enorm af. De vraag die
er is, betreft vaak een kwaliteitsvraag. Inwoners hebben
een andere woonwens dan waar de huidige woning in
voorziet.
26
We hebben nu de mogelijkheid om op deze situatie te
anticiperen. We kunnen bepaalde producten uit de markt
te halen nu er sprake is van een ontspannen woningmarkt.
Een kans van Krimp is de mogelijkheid om ‘rotzooi’ op te
ruimen. Met name rondom Heerlen is op basis van de
groei door de Mijnindustrie veel gebouwd. Enige vorm van
structuur in het gebied ontbreekt hierdoor. De oriëntatie
is, ook voor mensen die in dit gebied geboren en getogen
zijn, vaak heel moeilijk doordat het gebied ‘onlogisch’ is
ingedeeld.
In Heerlen hebben liggen een aantal ‘probleemgebieden’.
Een bekende wijk is MSP mede door de focus hierop in
het kader van de Vogelaaraanpak. Echter de problemen
in andere wijken zijn vele malen groter dan in MSP. De
gemeente erkent dit feit, echter stelt nog niet eens een
projectleider ter beschikking. In sommige wijken zullen de
gevolgen van Krimp een grotere impact hebben door de
sociale structuur, de lage inkomens, de druk op de positie
van voorzieningen. Dit is een duidelijk voorbeeld van het
niet prioriteren en anticiperen op de daadwerkelijke vraag.
Dit is niet alleen een politiek probleem, maar wordt ook
vaak ambtelijk versterkt. Het ambtelijk apparaat is niet
altijd doordrongen van Krimp. De aansturing van deze
organisatie is niet correct. De politiek moet sterk inzetten
op interne verankering van beleid. De doorvertaling van
politieke lijnen en afspraken naar ambtelijk handelen
moet veel beter.
In Parkstad zullen de komende jaren +/- 70.000 mensen
minder wonen. Wanneer we deze verwachting doorvertalen
naar de woningvoorraad betekent dit dat er +/- 35.000
woningen te veel in dit gebied zijn. Hierbij is rekening
gehouden met de veranderende huishoudensdichtheid.
Om een beeld te krijgen van de praktijk: 35.000 woningen
is Kerkrade + 30%! In de (nabije) toekomst zullen door
demografische ontwikkelingen 220.000 mensen minder in
Limburg wonen, 70% van deze afname zal plaatsvinden
in Zuid-Limburg. (zie Prognose Provincie).
Lange tijd hebben we in deze regio in de ontkenningsfase
van Krimp gezeten, we bleven denken dat wanneer de
werkgelegenheid hier aan zou trekken er vanzelf meer
inwoners zouden komen. Dit is niet zo, ondanks eventuele
groei in het benodigde aantal werknemers, zal het aantal
inwoners niet stijgen. Mensen zijn veel mobieler, ze wonen
niet meer per definitie in het gebied waar ze werken. De
ontkenningsfase hebben we doorlopen, echter de stap
van algehele acceptatie, anticiperen op hetgeen dat nu
komen gaat en handelen in een krimpscenario wordt niet
gemaakt.
De bevolking in Parkstad verandert niet alleen in aantal,
maar met name ook in de samenstelling. Deze verandering
heeft enorme impact op de toekomst van voorzieningen
e.d. We krijgen meer ouderen, maar wel andere ouderen.
De ouderen van de toekomst zullen over het algemeen
langer leven, langer vitaal zijn en veel langer zelfstandig
willen zijn. Zij hebben wel een zorgbehoefte, maar een
totaal andere zorgbehoefte dan de ouderen van nu hebben.
Het is van belang dat we inzicht krijgen in de samenstelling,
de cohesie en de cultuur van de bevolking bij Krimp. We
moeten een studie laten uitvoeren naar de gevolgen.
Deze gevolgen gaan veel dieper en breder dan alleen het
aspect Wonen. We focussen op dit moment te veel en
vergeten hierdoor te anticiperen op de daadwerkelijke
vraag in het kader van Krimp.
Afgelopen jaren zijn veel mensen in de leeftijd tussen 25
en 45 jaar vertrokken naar elders, dit is ook een ‘Krimp’
geweest, alleen niet in demografische maar economische
zin. Dit heeft nu invloed op de mogelijkheden voor
bedrijvigheid in deze regio. We hebben simpelweg te
weinig ‘handjes’ om het werk uit te voeren wat betekent
dat de industrie ook in zal moeten perken. Ook voor de
zorgverlening geldt dat er te weinig ‘werkenden’ zullen
zijn om aan de vraag te kunnen voldoen. Naast de vraag
of er mensen zijn die het werk willen doen, speelt het feit
dat er geen mensen zijn die het kunnen doen!
In Parkstad moet een visie worden opgesteld op gebiedsontwikkeling in deze regio. We staan voor een herinrichtingspotentie in dit gebied die gigantisch is. We moeten
nadenken over wat we gaan doen, welke structuur we
gaan terug- of aanbrengen. Het is belangrijk dat we lef
tonen, Krimp is nieuw, met bestaande oplossingen komen
we er niet. Think out of the box!
Het is van belang dat we een hoog abstractieniveau
nemen, we moeten visionair worden. We moeten niet
per wijk willen bekijken hoeveel woningen onttrokken
moeten worden, maar over het hele gebied bekijken en
fundamentele keuzes maken op Parkstad niveau. Wanneer
lokaal plukjes onttrokken worden, daalt het voorzieningenniveau aangezien er een te klein afzetgebied ontstaat.
Hierdoor werken we het ontstaan van desolate vlaktes in
de hand, er zijn geen voorzieningen meer, er ontstaat een
slechte sociale structuur.
27
Het is BELANGRIJK dat we keuzes maken en deze ook
doorzetten. Als we dit niet doen, komen we op het punt
uit waarop niets meer goed is. We moeten met zijn allen
organiserend vermogen in dit gebied creëeren. Parkstad
neemt de regie of niet. Het is óf Parkstad óf de gemeenten,
niet beide een beetje. Dit geldt ook voor de markt, het
ROW is vaak ook te verdeeld.
Ervaringen alleen bij uw corporatie of hebben
de andere corporaties hier ook mee te maken?
De stedelijke corporaties delen grotendeels dezelfde
ervaringen en deels ook de opvattingen over hoe we
moeten handelen. De landelijke corporaties hebben
duidelijk te maken met een andere problematiek.
Daarnaast zitten zij veelal nog in de ontkenningsfase. Zij
hebben vaak een ander (jonger) bezit en er is in deze
gebieden sprake van een betere leefomgeving. De woningbezettingsgraad ligt in het landelijk gebied vaak hoger
door de grotere huishoudens, maar ook deze gebieden
zullen gaan krimpen!
In de afgelopen tijd is veel gebeurd in deze regio,
wat vindt u van deze activiteiten? Mijn grootste
kritiekpunt/makke van Parkstad is dat er géén bestuurlijke
regie is. Parkstad maakt geen vuist naar partijen om hen
aan afspraken te binden. De vraag is wel of Parkstad dit
niet doet of dit niet kan…
Daarnaast heb ik kritiek op de discussies die gevoerd
worden. De fundamentele discussies worden niet
gevoerd waar dat zou moeten; op bestuurlijk vlak. Men
laat vertrouwde paden niet los en het ontbreekt hen
aan visie. Echte goede oplossingen liggen buiten de
reguliere denkpaden. Veel mensen zijn niet in staat buiten
gebaande paden te denken, daarom is het noodzakelijk
dat we creatieve, intelligente denkers naar deze regio
halen! In Parkstad moet men ruggengraat tonen. We
moeten de moed hebben om keuzes te maken en aan
deze keuzes vast te houden. Wijkgericht handelen past
niet in een regionale politieke denkwijze, maar dat is wel
nog steeds de cultuur in deze regio.
28
De Regionale Woningbouwprogrammering is opgesteld
naar aanleiding van bewustwording van Krimp, maar het
is geen zinvol instrument. Wanneer dit zou zijn opgesteld
met het bewustzijn dat voor iedere woning die wordt
toegevoegd een extra woning gesloopt moet worden en
dat alleen woningen van goede kwaliteit op de juiste plek
zouden worden toegevoegd zodat dit ook in de toekomst
kwaliteit garandeert, zou het een goed instrument zijn
geweest. De gemeenten hebben echter een grote fout
begaan door de programmering in te richten zoals dat nu
is gebeurd. Men had ruggengraat moeten tonen en bij
geen voldoende kwaliteit e.d. bouwclaims moeten laten
komen. Waarschijnlijk zouden deze claims toch niet zijn
doorgezet omdat die partij ook weet dat wanneer hij zijn
plan zou doorzetten, hij hier geen afzet voor zou vinden.
Nu zitten we met dezelfde prutplannen van jaren geleden
op dezelfde slechte plekken die voor de komende jaren
staan geprogrammeerd.
Op het gebied van zorgwoningen zijn we ook niet goed
bezig. Op dit moment is al sprake van een overaanbod.
Recentelijk hebben wij een complex met zorgwoningen
opgeleverd. Dit complex is gerealiseerd conform de
Koploperspilot, dus moeten de woningen aan CISgeïndiceerden worden toegewezen, echter er zijn niet
genoeg geïndiceerden. Van dit complex is op dit moment
nog geen enkele woning verhuurd. De vraag naar
zorgwoningen is totaal verkeerd ingeschat. Er is grote
kans dat corporaties claims zullen leggen bij zorgpartijen
vanwege het niet kunnen verhuren van de woningen
doordat er geen vraag is en er geen ‘reguliere’ huurder
in mag wonen.
Er is een heroriëntatie nodig op de reële vraag
naar zorgwoningen. Als deze duidelijk is, moet een
programmering worden opgesteld ten aanzien van wat,
waar en wanneer gebouwd wordt. Er zal duidelijke regie
moeten worden gevoerd. Uiteindelijk geldt dit niet alleen
voor de zorgwoningen maar voor het totale woningaanbod
op regionaal niveau. We moeten toe naar een échte
Krimpprogrammering.
Naast een goede programmering die ook sterk
geregisseerd wordt, is het van belang dat we ook
de particuliere markt aanpakken. In Kerkrade zijn de
gevolgen al merkbaar; daar is sprake van leegstand van
‘koopwoningen’. We zullen in de toekomst banken bij het
vraagstuk moeten betrekken om ‘oplossingen’ voor de
particuliere markt te bedenken. Het ROW heeft ongeveer
de helft van de totale woningvoorraad in bezit, het is
dus van belang dat we ook instrumenten ontwikkelen
om in de particuliere voorraad in te kunnen grijpen.
We zullen oplossingen moeten bedenken voor de
ruimtelijke vraagstukken in dit gebied, maar daar hebben
we expertise van ervaringsdeskundigen nodig. Dit houdt
niet in dat er nog meer studiereizen gemaakt moeten
worden naar diverse gebieden waar de bevolking is
weggetrokken om verhalen te horen hoe het daar is
aangepakt. We moeten de mensen die in die gebieden
oplossingsstrategieën hebben bedacht en doorgevoerd
vragen deze oplossingen eens op Parkstad te toetsen. We
moeten zien hoe wij deze regio weer aantrekkelijk kunnen
maken. We moeten dan wel een helder beeld hebben van
de verschillen tussen regio’s, bijvoorbeeld over de oorzaak
van de leegloop van een stedelijk gebied (wegtrekken
van mensen uit het centrum naar de buitengebieden in
de regio) en de financiële mogelijkheden van een regio.
We zullen ervaringsdeskundigen uit gebieden waar ook
een demografische krimp heeft plaatsgevonden moeten
vragen in onze regio te komen experimenteren.
We zullen moeten nadenken over financiële ondersteuning
voor de regio. Er gaan gedachten over een sloopfonds,
maar wie vult dit en wie sloopt? We kunnen zo’n fonds
niet zelf vullen, hiervoor hebben we externe financiering
nodig. We zullen nog meer inspanningen moeten
verrichten om Krimp op de landelijke politieke agenda te
zetten en onder de aandacht te brengen. Op dit moment
is dat nog heel moeilijk omdat we geen heldere vraag
stellen aan de landelijke politiek. We zullen allereerst de
fundamentele vraag “Waar gaat het om?” helder moeten
formuleren en beantwoorden, we moeten de miljardenopgave inzichtelijk maken.
Naast het aanpakken van het financiële vraagstuk is het
ook van belang dat we de thema’s die met Krimp te maken
krijgen integraal benaderen. Dit is zeer moeilijk maar we
moeten dit toch oppakken anders zal er nooit een match
kunnen ontstaan tussen alle thema’s. Er ontstaat ruimte
in Parkstad, we moeten de structuur bepalen; waar willen
we groen, waar woningbouw, voorzieningen, scholen e.d.
We moeten geen versnipperde oplossingen voor de korte
termijn toepassen. De oplossingen moeten plaatsvinden
op basis van gebiedsontwikkeling, er zullen wijken moeten
worden gesloopt en wijken worden geïntensiveerd. We
moeten fundamentele keuzes maken! Deze regio heeft nu
de mogelijkheid om ‘fouten’ uit het verleden op te ruimen.
Hiervoor moeten we wel een (globale) visie ontwikkelen!
Een minpunt van het project Krimp als Kans vind ik het feit
dat dit project niet bezig is met de totale opgave, maar
alleen met het thema Wonen. Dit thema is echter maar
een klein facet van het grote geheel. Met name Economie
is een belangrijk thema, want hoe gaan we om met het
feit dat het ‘trekken van werknemers van elders’ niet lukt
omdat ze hier niet willen werken?
De activiteiten die op dit moment in de regio worden
uitgevoerd zijn te geconcentreerd op het thema Wonen.
Er wordt te weinig gekeken naar andere aspecten
als onderwijs, de middenstand, werkgelegenheid
en voorzieningen in brede zin. Door de Krimp zullen
structuren in wijken totaal veranderen, dit betekent dus
ook dan het in stand houden van het voorzieningenniveau veel moeilijker wordt. Volgens mij is het beter een
wijk geheel weg te halen, om hiermee in een andere wijk
het voorzieningenniveau en de sociale cohesie in stand te
kunnen houden en misschien wel te versterken. Tevens
is een goede centrumontwikkeling van belang. We doen
investeringen over een periode van 50 jaar, hoe moet
dat wanneer deze gebieden over 20 jaar alleen maar
leegstand kennen?
Wat denkt u dat in deze regio moet gebeuren? We
moeten grove berekeningen maken van de benodigde
investeringen voor deze regio. Deze exercitie moet
betrekking hebben op alle thema’s (Wonen, Economie en
Zorg) en moeten we bij het Rijk neerleggen. We moeten
voor onszelf en anderen de investeringsopgave inzichtelijk
maken. De Krimp moet op de agenda van de nationale
overheid komen te staan. Maak grove berekeningen en
laat via macro-economen modellen opstellen over 40-jaar
tijdsvakken. We moeten het Rijk duidelijk maken dat wij
de 1ste regio in Nederland zijn!
Het ombuigen van bestaande financieringssystemen is
noodzakelijk. Het eigen geld uit de regio is niet voldoende!
De gemeentelijke financiële stromen dalen doordat
de gemeentekas wordt gevuld op basis van het aantal
inwoners, dus een daling van de bevolking is een daling
van de gemeente financiën. De omzet in de detailhandel
loopt terug en investeringen in de economie zullen dalen.
We moeten helder maken dat we moeten voorkomen
dat het investeringsvraagstuk nog groter wordt en
de financiën nog verder krimpen, dan nu het geval is.
29
In het kader van samenwerken en de praktijk moeten we
een visie opstellen, duidelijke keuzes maken en ernaar
handelen en de juiste partners betrekken en blijven
samenwerken. We moeten diverse partijen consulteren en
aanzetten tot het maken van keuzes en visies, we moeten
dan denken aan de financiële wereld, middenstand, de
industrie, onderwijs e.d. Via het CBS of het CWI moeten
we overzichten laten opstellen die inzicht geven in wat
de Krimp voor deze sectoren betekent. De consequenties
moeten inzichtelijk worden gemaakt en vervolgens moeten
we er over praten. De vragen die wij hebben, moeten we
aan de wetenschappers bij het CBS e.d. voorleggen. Zij
maken macrovoorspellingen voor het ruimtelijk gebied.
Om integraal beleid op te kunnen zetten is het van belang
om in een brede setting en “out of the box” te denken.
We moeten een globale integrale ruimtelijke visie voor
Parkstad opstellen.
Daarnaast moeten we ons ook bewust zijn van de
consequenties van keuzes, bijvoorbeeld een aspect als
ecologie. Wat zijn de gevolgen voor onze regio als we
overal in de regio meer en meer groen blijven toevoegen,
lopen er dadelijk misschien zelfs weer beren rond…
We zullen te maken krijgen met keuzes die gemaakt
moeten worden en die verstrekkende gevolgen zullen
hebben. Er zullen wijken onttrokken moeten worden,
echter er zal dan eerst een gezamenlijke visie moeten
bestaan en inzicht zijn in de financiële afwenteling.
Ook de corporaties kunnen de onttrekkingen (65% van
haar eigen bezit) niet op eigen kracht oplossen. Wellicht
moeten we er naar toe dat er (tijdelijk) een Regeringscommissaris wordt ingesteld. Deze zal met dictatoriale
macht bepalen wat er moet gebeuren in deze regio, géén
lokale gemeenteraden meer die bepalen wat er gebeurt.
We hebben natuurlijk te maken met de Crux in Krimp:
regiobreed een visie ontwikkelen voor een lange periode
(40 jaar) versus concreet maken wat er moet gebeuren
in deze regio.
30
Wat zijn voor u de drie belangrijkste onderwerpen waar
deze regio op in moet zetten?
1.
Bewustwording in brede zin in het kader
van Krimp; we moeten de problematiek
helder maken en een visie opstellen;
2.
Organiserend vermogen creëren; de regie
moeten we aanscherpen. Deze moet bij de
overheid liggen, het dilemma dat ontstaat is dat
dit niet door afzonderlijke gemeenten te regelen
is en de regio deze rol zal moeten oppakken,
maar daar moet zij wel de kans toe krijgen;
3.
Financiële oplossingen bedenken!!
Wat mogen wij absoluut niet laten gebeuren
in deze regio? We moeten absoluut voorkomen dat
gemeenten autonoom hun gang kunnen blijven gaan.
Wat zijn uw ervaringen in het kader van ‘krimp’
in deze regio? Op dit moment merken wij weinig
van de ingezette krimp. Een toename in de leegstand
speelt bij ons (nog) niet. We hebben daarom besloten
de sloop van een groot aantal portiek-etage-flats uit
te stellen naar 2015. We krijgen op een vrijgekomen
woning meestal zo’n 50 – 70 reacties, dit geeft duidelijk
aan dat deze woningen nog goed in de markt liggen. We
zijn van mening dat een goede toewijzing van woningen
heel essentieel is om goede wijken te behouden.
Interview 8| Augustus 2008
Tegengesteld aan de krimp is het feit dat de gezinssamenstelling tegenwoordig veelal uit eenoudergezinnen
bestaat. Het toegenomen aantal echtscheidingen en
alleenstaanden is, in dit geval, positief voor de corporaties
aangezien dit de demografische krimp toch gedeeltelijk
opvangt.
Kenmerkend in deze regio is gebondenheid van mensen
aan een bepaalde wijk. Mensen die in een bepaalde wijk
getogen zijn, zoeken veelal ook in dezelfde wijk een woning,
dit speelt bijvoorbeeld veelal in Meezenbroek, Grasbroek
en Beersdal. Vaak willen ook de ouderen graag in de
‘eigen wijk’ blijven wonen, maar het teruglopende niveau
van de voorzieningen draagt bij aan (noodgedwongen)
vertrek van deze groep.
In veel ‘volksbuurten’ zoals eerder genoemd, is de sociale
saamhorigheid zeer sterk. Het is van belang dat we inzicht
hebben in de sociale structuur van een wijk. Met deze
kennis kunnen we, middels ons toewijzingsbeleid, zorgen
voor een sterke/stabiele wijk. Een sterke wijk bestaat niet
alleen uit goede huizen, maar met name uit een goed
verenigingsleven, een sterke sociale cohesie, zelfs al is de
fysieke leefomgeving niet helemaal optimaal.
Wij hebben al een ‘forse Krimp’ meegemaakt. Onze
corporaties heeft dit niet echt gemerkt. In die tijd zijn
met name veel jongeren weggetrokken om te studeren
en in de rest van het land goede banen te vinden, een
zogenaamde migratiekrimp. Door de vergrijzing maar
ook het aanhoudende wegtrekken van de jeugd kun je
spreken van “dubbele krimp”.
31
Wat voor ons opvallend is, is het feit dat de verhuurbaarheid in het centrum tegenvalt. Bij het vrijkomen van een
woning in een goed complex met een redelijke huur rond
de €550,- krijgen we maar heel weinig (2-3) reacties.
Terwijl in andere delen van de stad (met iets lagere
huurprijzen, rond de € 500,-) wel een grote vraag naar
woningen is! We denken dat dit veel meer te maken heeft
met het imagoprobleem dan met het fenomeen Krimp.
Heerlen is een prettige stad, maar mensen geloven dit
nog steeds niet. Er zijn in Heerlen de afgelopen jaren
veel goede resultaten geboekt, maar men heeft verzuimd
dit breed te communiceren. Dit probleem speelt in de
regio en bij alle partijen. Goede communicatie is een
kans, valse bescheidenheid moeten we loslaten. Je zou
je het volgende eens moeten voorstellen: Billboards
naast de stadsautoweg met veel groen, goede woningen,
een positieve uitstraling van Heerlen. Dat trekt zeker
mensen.
Voor deze regio is het van groot belang dat het imago
goed is, daarnaast moet de economische motor op gang
gehouden worden. We moeten een groter aanbod in
onderwijs, meer verscheidenheid in opleidingsrichtingen
in deze regio realiseren. Nu trekken de jongeren weg om
te studeren en vervolgens komen ze (bijna) niet terug
naar het zuiden voor een baan. Ze hebben verwachtingspatronen dat de échte banen in het westen van het land
te vinden zijn.
Wat ons opvalt in de vraagkant, is de toenemende vraag
van senioren naar wonen-met-zorg. Het betreft dan
zorgwoningen waar medische extramurale zorg geleverd
kan worden. Op dit moment groeit de vraag enorm, maar
blijft het aanbod sterk achter. Wellicht dat we met het
omturnen van een deel van onze bestaande voorraad een
inhaalslag kunnen maken. Een voorbeeld: 300 mensen
willen naar nieuw gebouwde aanleunwoningen, echter we
hebben maar zo’n 75 eenheden beschikbaar. Het betreft
hier zorgwoningen conform de gestelde voorwaarden,
ze voldoen aan de eisen van Woonkeur en er ligt een
zorgcontract met een zorgaanbieder.
32
Opvallende beweging in ons huurdersbestand zijn het
grote aantal ‘onvolledige’ gezinnen; een gezin met vader,
moeder en kinderen wordt steeds zeldzamer. Starters
kunnen binnen ons woningaanbod vrij snel bemiddeld
worden omdat er een ruim aanbod aan starterswonin-
gen is. Zelfs voor jongeren (18 tot 23 jarigen) hebben we
mogelijkheden. De senioren wachten vaak langer op een
woning. Dit komt met name door de bereidheid om langer
te wachten wanneer het dan mogelijk is om in een goed
complex te kunnen wonen, ze zijn op dit moment zeer
selectief! De gedachte die leeft dat de ouderen van nu veel
geld zouden hebben, blijkt in de praktijk toch niet vaak zo
te zijn, althans dat is onze ervaren als corporatie.
Als laatste nog kort even het aantal inschrijvingen van
buiten de regio. Er wordt wel eens gezegd dat dit op 10%
van het totaal aantal inschrijvingen zou liggen, maar daar
merken wij niks van. De toeloop van mensen van buiten
de regio is ons inziens zeer beperkt.
Ervaringen alleen bij uw corporatie of hebben
de andere corporaties hier ook mee te maken?
De meeste woningcorporaties zullen over het algemeen
dezelfde ervaringen hebben. Zeker het feit dat mensen
graag willen wonen in specifieke wijken/buurten waar
ze getogen zijn, zal een algemeen beeld zijn. Daardoor
wachten bijvoorbeeld senioren soms lang op een
seniorenwoning in de door hen gewenste wijk. Over de
leegstand geven veel corporaties in het algemeen aan
dat er op dit moment sprake is van weinig structurele
leegstand.
Natuurlijk ervaren wij en andere corporaties ook ‘positieve’
effecten van de Krimp en hier zouden we toch ‘blij’ mee
moeten zijn:


het slopen van complexen is beter
mogelijk doordat er vraag is naar andere
locaties/woningen en sprake is van
een ontspannen woningmarkt;
we kunnen nieuwe visies ontwikkelen
op ‘oude’gebieden.
Natuurlijk ervaren we ook de nadelige gevolgen, zoals
het ‘op slot raken’ van de woningmarkt. Ondanks dat
de koopprijzen van woningen in de regio relatief laag
zijn staan veel woningen redelijk lang te koop. Hierdoor
kan het invullen van vrijgekomen koopwoningen op
den duur moeilijker worden. Een voorbeeld van lange
verkooptijd zijn onze eigen woningen. Er staan eengezinswoningen in een nette buurt met een vraagprijs
van +/- € 125.000,- meer dan 13 maanden te koop!!
Oorzaken hiervan kunnen, zoals eerder aangegeven, zijn:
imagoprobleem, wantrouwen t.a.v. de markt (kom ik mijn
huis in de toekomst nog kwijt?)
In de afgelopen tijd is veel gebeurd in deze regio,
wat vindt u van deze activiteiten? Wat wij als negatief
ervaren ten aanzien van de gerealiseerde documenten en
de processen die doorlopen zijn, is het feit dat alles zo
verkrampt verloopt; bouwvergunningprocedures verlopen
moeizaam. We hebben nu de kans om de regio in kwaliteit
te laten toenemen; we zullen de slechte voorraad slopen
en nieuwbouw realiseren met sterke kwaliteit. Zowel
woningcorporaties alsook projectontwikkelaars hebben
nog “oude plannen” en grondposities. Belangrijk is: Wat
gebeurt er na 2010? Zullen partijen wachten op wat
er daadwerkelijk met een wijk gaat gebeuren en pas
‘ingrijpen’ wanneer het al bijna te laat is?
Dit is niet de goede weg, we moeten nu actie ondernemen.
We zullen naar de provincie en het Rijk moeten
communiceren dat er een oplossing moet komen voor
de financiering van onze sloopopgave. Daarnaast moeten
we bepalen hoe een structurele kwaliteitsimpuls kan
worden ingezet. We moeten voorkomen dat er meer van
hetzelfde gebouwd wordt, op de lange termijn resulteert
dit alsnog in slechte kwaliteit. We moeten goed bekijken
op welke zaken de gemeente invloed heeft, waar groen
teruggebracht kan worden en ‘nieuwe’ woonsoorten (voor
die wijk) ontwikkelen. We kunnen zo een impuls voor de
omgeving creëren door het trekken van ‘sterke financiële
mensen’ die deze nieuwe woonconcepten aantrekkelijk
vinden.
De openheid in de bouw- en sloopplannen vind ik wel een
positief aspect van de afgelopen tijd. We hebben op een
transparante manier inzage gegeven en hebben keuzes
gemaakt. We hebben gemeenten verplicht om hun
standpunt te bepalen. Het Parkstad Bestuur heeft met
het vaststellen van de programmering haar WGR+-status
waargemaakt! Het Parkstad Bestuur is de regievoerder
en de besluitvorming over het thema Wonen moet daar
liggen, de 7 gemeenten zullen zich hier aan moeten
conformeren.
We moeten wel alert blijven, het échte vraagstuk ligt pas
in de periode na 2010. Hoe gaat het dan lopen, want dan
komt pas de echte pijn. Er zal een sloopopgave liggen
van zo’n 11.000–13.000 woningen. Wanneer we geen
antwoord hebben op de vraag hoe deze sloop gerealiseerd
moet worden (financieel), zal ook geen nieuwbouw
kunnen plaatsvinden. Afgelopen tijd is iedereen wakker
geschud, er is besef ontstaan dat binnenkort de situatie
ontstaat dat sloop groter moet zijn dan de nieuwbouw.
Echter, we moeten voorkomen dat we ontwikkelaars
wegjagen, hiermee zetten we deze regio op slot. Doordat
er maar een beperkte winstmarge is, zijn ontwikkelaars
niet meer echt geïnteresseerd in deze regio, wanneer
we hen ook nog eens voorwaarden als bijdragen in een
sloopfonds gaan stellen, zullen ze deze regio wellicht links
laten liggen.
Een laatste minpunt in regionaal verband vind ik de
regionale Structuurvisie. Deze is zeer globaal opgesteld,
er zal op korte termijn een goede verdiepingsslag moeten
worden gemaakt op wonen én andere gebieden zoals
economie. Wanneer bedrijven, winkels e.d. weggaan,
willen mensen daar ook niet wonen. Dus we moeten
voorkomen dat we alleen een visie voor het thema wonen
opstellen. Alleen het thema Wonen onderzoeken is niet
zinvol, thema’s als onderwijs en economie moeten erbij.
Een voorbeeld van een recente ontwikkeling: Heerlerheide
is de afgelopen tijd sterk opgewaardeerd, betere winkels
en voorzieningen zijn er gerealiseerd en nu wil men er
heel graag wonen, de vraag is duidelijk toegenomen in
dat gebied. Een probleem voor de ontwikkeling van de
economische kracht van onze regio is het ontbreken van
goed personeel. Deze regio mist de aantrekkingskracht
op werknemers voor diverse bedrijven en organisaties,
hier moeten we ook aan werken.
Wat denkt u dat in deze regio moet gebeuren? We
moeten zorginstellingen betrekken als partner, dit is een
groeimarkt in deze regio. De zorgpartijen beseffen ook
de noodzaak om samen te werken. Daarnaast zullen
we organisaties in takken als economie (Liof, Kamer van
Koophandel e.d.) en onderwijs moeten betrekken. De
thema’s economie, onderwijs en wonen zijn onlosmakelijk
met elkaar verbonden, als een driehoek. Sterk inzetten op
onderwijs en de economie zijn de belangrijkste opgaven
in deze regio. Wonen is een middel, niet meer en niet
minder. Los daarvan staat wel vast dat we moeten werken
met een duidelijke visie, we bouwen voor een periode van
50 jaar, dit geeft een enorm risico.
33
De rapporten die de afgelopen tijd gemaakt zijn, geven
een somber beeld voor deze regio. Een daling van +/65.000 inwoners, dan komt bij ons de vraag op of het
in de toekomst voor de corporaties nog mogelijk is om
te bouwen of ‘mogen’ wij alleen nog maar slopen? We
moeten inzichtelijk maken waar op de lange én de korte
termijn behoefte aan is!
Belangrijke vragen waar we over na moeten denken zijn:
Hoe krijgen we de ‘uitstroom van jongeren’ gestabiliseerd?
Hoe trekken we mensen aan om de eventuele nieuwe
vraag naar werknemers te kunnen vullen? Kunnen we
met een gereduceerde grondprijs op industrieterreinen,
nieuwe bedrijven aantrekken of moeten we eerst meer
potentiële werknemers hebben?
Ten aanzien van financiering van de opgave denk ik dat we
voor de korte termijn met ‘eigen’ kapitaal kunnen werken.
Op langere termijn is dit niet mogelijk. De budgetten van
het ROW, de gemeenten en de ontwikkelaars zijn niet
toereikend om de gehele opgave te betalen. Het Rijk
beschikt over veel middelen voor groei, we moeten deze
zien om te buigen naar middelen ten behoeve van het
anticiperen op Krimp. Zonder deze financiële steun is de
Krimpopgave de doodsteek voor de sociale volkshuisvesting in deze regio. Om deze financiële steun georganiseerd
te krijgen moeten we gezamenlijk inzetten op een sterke
lobby richting Den Haag.
Financieel gezien is het ROW al zwaar belast. We moeten
betalen aan de ‘Vogelaarheffing’, moeten Vennootschapsbelasting afdragen en mogen maar een huurstijging
doorvoeren tot niveau inflatie. Door al deze ontwikkelingen
is er een beperkter budget over om in de regio Parkstad
te investeren. De sloopkosten zijn zo’n 40.000 tot 60.000
euro per woning , de bouw van een nieuwe woning
levert slechts beperkte inkomsten, dus een onrendabele
investering blijft zonder meer over. Er zullen zo’n 11.000
tot 13.000 woningen netto moeten worden gesloopt, dus
reken uit hoe groot onze investeringsopgave is. Het is van
groot belang dat vanuit het Rijk ‘zware middelen’ voor
deze regio worden vrijgemaakt.
34
Hiervoor moeten we het Rijk wel een duidelijk beeld
geven van de opgave na 2010: Sloopopgave – Terugverdiencapaciteit uit beperkte nieuwbouw – eigen bijdrage
partners = benodigde Rijksmiddelen om “faillissement
Volkshuisvesting” te voorkomen.
De eerste verantwoordelijkheid voor de sloopopgave ligt
bij het ROW, wij moeten inzicht geven in de financiële
opgave, daarna kunnen we pas een verzoek doen om
financiële ondersteuning. Het inrichten van een sloopfonds
waarin de projectontwikkelaars moeten bijdragen is niet
logisch. Praktisch gezien is invulling op deze manier
niet realistisch, de vulling van dit fonds moet komen uit
met name Rijksmiddelen. Het Rijk moet nadenken over
het inzetten van financiële middelen om de opgave ten
gevolge van Krimp te kunnen realiseren. Lokaal heeft
het lang geduurd voordat erkenning van Krimp aanwezig
was, dus de kans is groot dat dit op nationaal niveau nog
langer zal duren.
Wat zijn voor u de drie belangrijkste onderwerpen
waar deze regio op in moet zetten?
1.
Lobby naar Den Haag  acceptatie bewerkstelligen, financiële middelen vrijmaken;
2.
Uitwerking Structuurvisie voor Wonen, Werken,
Leren en Welzijn maken  Wat en Waar;
3.
In gezamenlijkheid de opgave oppakken
 Hoe (gemeenten-PL-ROW-Vervolg)
Het Parkstad Bestuur moet een duidelijke regievoerder
zijn. Ze moet veel meer mandaat krijgen dan op dit
moment het geval is. We moeten met zijn allen de opgave
oppakken op basis van een heldere visie, niet allemaal op
eigen houtje handelen. We moeten Parkstad zien als één
stad en ook zo te werk gaan.
Wat mogen wij absoluut niet laten gebeuren in
deze regio? We mogen absoluut geen verpaupering
toelaten. In het project Krimp moet hier aandacht voor
zijn, wanneer leegstand de overhand krijgt, ontstaat
verpaupering en raakt de regio in verval!
Hiervan bestaan voorbeelden te over, wijken waar een
kerk dicht gaat, voorzieningen gesloten worden en
huurwoningen verkocht worden. Met name door deze
verkopen worden ‘lagere sociale groepen’ getrokken en
vervalt de grip van de overheid omdat het particulier bezit
betreft.
Wat zijn uw ervaringen in het kader ‘krimp’ in deze
regio? Op dit moment denken we in ROW-verband goed
na over het toekomstscenario van deze regio in het kader
van Krimp. Wat betekent een afname van +/- 45.000
mensen voor de corporaties in deze regio?
Interview 9| augustus 2008
Wij zijn zelf net gestart met de actualisatie van ons
Strategisch Voorraadbeheer. De samenstelling van ons
huurdersbestand wordt vergeleken met de demografische
samenstelling van de inwoners in onze gemeente, om te
kunnen bepalen of de ontwikkelingen gelijk lopen of niet.
Het resultaat van deze vergelijking gaan we gebruiken
te bepalen hoe ons beleid voor de komende jaren moet
worden opgesteld.
Van de op dit moment ingeschreven woningzoekenden is meer dan 70% 55 jaar of ouder is, hierdoor is
steeds meer vraag naar seniorenwoningen. De vraag
naar grondgebonden woningen en flats zonder lift wordt
daarentegen minder. Onze ervaringen zijn gebaseerd
op de wensen van de vragers, niet op basis van leegstandgegevens. Op dit moment staan weinig jongeren
ingeschreven die als starters in de woningzoekenden zijn
opgenomen, er kan geconcludeerd worden dat er sterke
vergrijzing in de vraag plaatsvindt.
Van de bij ons ingeschreven woningzoekenden ouder
dan 55 jaar geeft 50 % aan binnen twee jaar in een
seniorenwoning te willen wonen. Een groot deel van
deze woningzoekenden bestaat uit ouderen die hun
koopwoning willen gaan verkopen om dichter bij het
centrum en de voorzieningen te gaan wonen. Daarnaast
gaat het om een groep bestaande huurders die andere
eisen aan hun woning stellen en daarom willen gaan
verhuizen. Veel inschrijvingen hebben betrekking op (nog
op te leveren) nieuwbouw seniorenwoningen.
Kijkend naar de vraag van de woningzoekenden en er van
uitgaande dat in 2009-2010 veel nieuwbouw zal worden
opgeleverd, verwachten we in die periode behoorlijk
wat verhuisstromen. Daarbij bestaat de kans dat er een
‘probleem’ ontstaat op de koopmarkt aangezien in relatief
korte tijd veel zelfde soort woningen (grondgebonden
woningen van oudere mensen) te koop zullen worden
aangeboden. Tevens zullen verhuisbewegingen ontstaan
die voortkomen uit de oplevering van de koopwoningen
in de nieuwbouwplannen, dit zorgt ook voor extra druk
op de verkoopmarkt. Op dit moment staan hier relatief
gezien al redelijk wat woningen te koop.
35
Ervaringen alleen bij uw corporatie of hebben de
andere corporaties hier ook mee te maken? Naar
ons idee zullen bij andere corporaties zich soortgelijke
patronen voltrekken, de druk op seniorenwoningen is met
name in het landelijk gebied extra sterk. Voor wat betreft
het aantal inschrijvingen van jongeren, is hier duidelijk
een afname te constateren. In het stedelijk gebied zal dit
wellicht minder het geval zijn.
In de afgelopen tijd is veel gebeurd in deze regio,
wat vindt u van deze activiteiten? Mijns inziens
zijn de Regionale Woonvisie en de Regionale Woningbouwprogrammering in eerste instantie op korte termijn
gericht. De discussies zijn gevoerd maar er is door de
verschillende partijen niet duidelijk stelling genomen. Het
fenomeen Krimp is vooralsnog te weinig meegenomen in
de beslissingen die genomen zijn bij het opstellen van
deze documenten. In de periode 2010-2035 zal het
thema Krimp wel sterk verweven moeten worden in de
gezamenlijke beleidsdocumenten! We staan nu aan de
vooravond van strategiebepaling, we moeten bepalen hoe
we met deze regio omgaan in het kader van Krimp.
Wat mij opvalt is dat verschillende deelonderwerpen
deels wel maar vaak ook niet worden opgepakt. Het
thema Zorgwoningen bijvoorbeeld loopt nu goed, het
staat op de agenda en er wordt actie op ondernomen.
De uitwerking van andere onderwerpen bijvoorbeeld
sloop en verdunning zijn nog niet echt meegenomen.
In de volgende Regionale Woonvisie moet ‘omgaan
met Krimp’ het leidende thema zijn, dit is in de huidige
Regionale Woonvisie niet het geval geweest. In de nieuwe
Woonvisie moet staan hoeveel woningen minder in de
voorraad nodig zijn, niet hoeveel (beperkte) toevoegingen
gedaan mogen worden. Kijk naar de kwantitatieve
gevolgen van de Krimp!!
36
Wat denkt u dat in deze regio moet gebeuren?
Afstem-ming met de corporaties rondom de Regionale
Woningbouwprogrammering is nu goed verlopen, ik hoop
dat dit in de toekomst ook zo zal worden voortgezet.
In de huidige besprekingen over wat er in de toekomst
moet gebeuren spelen de ontwikkelaars en particuliere
woningbezitters een bescheiden rol. Deze partijen
moeten ook een actieve rol worden toebedeeld, het is
niet alleen de opgave van de corporaties. Met al deze
partijen moeten heldere afspraken worden gemaakt.
Financiën Een belangrijk onderwerp voor deze regio is het
financieringsvraagstuk, dit moet goed worden opgepakt.
Er moet bekeken worden hoe de benodigde financiële
middelen kunnen worden ingebracht en daarvoor zijn
alle partijen nodig. We moeten dan wel afspreken dat
wanneer partijen meepraten over oplossingen we ook
bereid moeten zijn om de financiële gevolgen over alle
partijen af te wentelen. Dus corporaties maar zeer zeker
ook gemeenten en ontwikkelaars moeten de opgave
gezamenlijk oppakken. Daarnaast zal de regio Parkstad
als geheel een beroep moeten doen op het ministerie voor
subsidies en wellicht ook een beroep moeten doen op h
et centraal fonds om financiële projectsteun te krijgen.
Partijen en rolverdeling Het is voor veel partijen onduidelijk
welke rol de verschillende overheidslagen hebben. Er
dient afstemming te komen tussen gemeenten, provincie
en rijk. Het moet inzichtelijk worden gemaakt wie welke
rol heeft. De gemeenten moeten een voorzet maken
voor deze rolverdeling, zij moeten aangeven van welke
laag ze welke steun verwachten en niet wachten tot de
provincie een directieve rol op zich gaat nemen. De lokale
partijen (ROW, Het Vervolg, gemeenten, Parkstad) zijn de
aangewezen partijen om gezamenlijk initiatief te nemen.
De regie moet op lokaal niveau worden gevoerd. De regie
moet op dat lokale niveau blijven.
Wat zijn voor u de drie belangrijkste onderwerpen
waar deze regio op in moet zetten?
1.
Commitment van partijen in het kader van Krimp
nodig. Maak inzichtelijk wie wat doet en welke
rol hij/zij heeft. Bepaal wie de probleemeigenaar is en voor welk deel. Niet alleen ROW
heeft een probleem ook de andere spelers in
het veld hebben met problemen te maken.
2.
Niet alleen Wonen maar ook andere thema’s
zoals zorg, onderwijs, werkgelegenheid,
economie moeten worden meegenomen in
een ‘probleemanalyse’. Dit is de beperkende
factor in de Regionale Woonvisie, hier wordt
alleen naar de woningmarkt gekeken maar
deze is sterk afhankelijk van de andere pijlers.
3.
Werk de strategieën uit, maak gebiedsvisies
en bepaal wie wat gaat doen.
Wat mogen wij absoluut niet laten gebeuren in
deze regio? We mogen het probleem niet negeren of
bagatelli-seren, we moeten voorkomen dat we in een
afwachtende houding schieten. We moeten het probleem
erkennen en actie ondernemen, voorsorteren op hetgeen
dat komen gaat. Ontkennen heeft geen zin meer het is
de vraag of het aantrekken van ‘nieuwe inwoners’ naar
deze regio een reële optie is. Daarnaast moeten we
zorgen dat de particuliere woningeigenaars betrokken
worden, zij moeten ook als ‘lotgenoten’ van het thema
Krimp betrokken worden. Beperk het aantal raakvlakken
met partijen en andere thema’s niet, kijk breed om alle
raakvlakken die er zijn te kunnen betrekken!
37