dossier gerechtelijke uithuiszetting

GERECHTELIJKE UITHUISZETTING
Naar een maximale preventie
Probleemanalyse en beleidssuggesties vanuit de werkgroep ‘gerechtelijke
uithuiszetting’ van de afdeling OCMW’s vanVVSG.
November 2004
Inhoudsoverzicht
Over wie hebben we het ?
4
1. Inleiding
8
2. Van huurachterstal tot gerechtelijke uithuiszetting
11
2.1. Schematisch overzicht van de stappen die leiden tot gerechtelijke uithuiszetting
11
2.2. Cruciale sleutelmomenten
2.2.1. Sleutelmoment 1: de huurder bouwt huurachterstal op
2.2.2. Sleutelmoment 2: de huurder en verhuurder kunnen het probleem niet onderling
oplossen
1) Spontane onderlinge probleemoplossing
2) Probleemoplossing via bemiddeling
De verplichte poging tot minnelijke schikking
De bemiddelingsrol van de OCMW’s in de sociale huurwet
2.2.3. Sleutelmoment 3: de procedure voor de vrederechter leidt evenmin tot een oplossing
Wet op de humanisering van de gerechtelijke uithuiszettingen
13
13
17
3. Naar een meer efficiënte preventie van gerechtelijke uithuiszetting
25
21
3.1. Algemene uitgangspunten
25
3.1.1. Structurele aanpak van huurachterstal en bemiddeling huurder-verhuurder als prioritaire
interventiesporen
3.1.2. Gebundelde inspanningen op verschillende niveaus, steeds gekoppeld aan
de nodige middelen.
3.1.3. Doelgroepgerichte maatregelen zijn noodzakelijk
3.2. Negen noodzakelijke, elkaar versterkende maatregelen
26
3.2.1. Maatregelen ter preventie van (oplopende) huurachterstal
Maatregel 1: De betaalbaarheid van het wonen moet gewaarborgd worden zodat het voor
mensen met een laag inkomen ook effectief mogelijk is om te voldoen aan de
huurdersverplichtingen. (pag 26)
Maatregel 2: Een algemene sensibiliseringscampagne moet de huurders gevoeliger maken
voor de betaling van de huur en hen de weg wijzen naar de bestaande hulpverlening.(pag 27)
Maatregel 3: Individuele begeleiding van huurders in hun relatie met de verhuurder
vooraleer er zich een conflict stelt: systematische bevraging van de woonsituatie door de
OCMW’s.(pag 28)
Maatregel 4: OCMW’s en CAW’s moeten meer middelen krijgen om huurders te begeleiden
die er (nog) niet in slagen om zelfstandig aan de huurdersverplichtingen te voldoen.(pag 29)
Maatregel 5: Optimalisering van de begeleiding van sociale huurders: huurdersbegeleiding
door de sociale huisvestingsmaatschappijen en woonbegeleiding door OCMW’s en
CAW’s.(pag 30)
2
3.2.2. Maatregelen om bemiddeling tussen huurder en verhuurder te optimaliseren
Maatregel 6: Optimalisering van de bemiddeling tussen huurder en verhuurder bij het begin
van een conflict, als voorstadium van de gerechtelijke procedure: optimalisering van de
verplichte poging tot minnelijke schikking, optimalisering van de bemiddelende rol van de
OCMW’s in de sociale huurwet, fundamentele beleidskeuzes over bemiddeling in
huurgeschillen.(pag 31)
3.2.3. Maatregelen om het conflict zo billijk en humaan mogelijk te beslechten en af te ronden
Maatregel 7: Verhoging van de toegankelijkheid van het gerecht (pag 34)
Maatregel 8: De ontwikkeling van een methodiek die ervoor zorgt dat gerechtelijke
uithuiszetting vooralsnog kan aangewend worden als hefboom voor een zinvolle
hulpverlening. (pag 34)
3.2.4. Pleidooi voor gedegen lange termijn beleid
Maatregel 9: Onderbouwde lange termijn planning in samenspraak met de sectoren Wonen,
Welzijn en Justitie: uitwerking van een registratiesysteem, organisatie van gesprekstafels.(pag
35)
5. Algemeen Besluit
36
Bijlage : Dreigende gerechtelijke uithuiszetting in cijfers
37
3
Over wie hebben we het ?
In 2003 werden wekelijks 100 Vlaamse huishoudens met uithuiszetting bedreigd Hun
verhuurder leidde een procedure in bij het Vredegerecht met de vraag om de huurder uit de
woning te mogen zetten.
Wie zijn deze huurders? Hoe komen ze in de problemen terecht? Waar kunnen ze hulp
krijgen? En hoe loopt het uiteindelijk af ?
Volgende situaties, opgetekend uit de praktijk van enkele OCMW’s, kleuren de cijfers in.
Mark (29 jaar) is alleenstaande en huurt een woning op de private markt.
Mark is wegens huurachterstal opgeroepen voor een verplichte poging tot minnelijke schikking voor
de Vrederechter. Hij is naar de minnelijke schikking geweest , heeft daar voorstellen gedaan aan de
Vrederechter die ook werden aanvaard door de verhuurder, maar heeft deze afspraken nadien niet
opgevolgd. De verhuurder schakelt opnieuw de Vrederechter in. Deze heeft echter geen geduld meer
met Mark en verbreekt de huurovereenkomst met mogelijkheid voor de verhuurder om de
uithuiszetting desnoods onder dwang te effectueren.
Omdat hij niet meer weet hoe hij uit de situatie moet geraken, stapt Mark naar het OCMW met de
vraag naar hulp. Het OCMW is voor hem niet helemaal nieuw, in het verleden had hij sporadisch
contact met het OCMW. Ook de procedure tot uithuiszetting is niet vreemd voor Mark. Hij heeft ze
vier jaar geleden al een keer meegemaakt en is toen ook effectief uit huis gezet.
Vermits uithuiszetting voor Mark niet meer te voorkomen is, legt het OCMW zich erop toe om samen
met Mark te zoeken naar een andere huisvesting. Tegelijk brengt het OCMW heel de sociale
administratie van Mark opnieuw in orde. Uit het sociaal onderzoek bleek immers dat Mark niet meer
administratief in orde was, waardoor hij bijv. ook geen uitkering meer had.
De uithuiszetting is effectief doorgegaan. Mark is tijdelijk opgevangen bij familie en is nu op zoek
naar een andere woning. Drie maanden nadat hij aanklopte bij het OCMW is Mark terug in orde met
zijn sociale administratie. Hij hoopt snel weer over een eigen onderkomen te beschikken. Het OCMW
heeft nog tweewekelijkse contacten met Mark. De begeleiding is momenteel gericht op het zoeken van
tewerkstelling of een geschikte opleiding die Mark toegang geeft tot de arbeidsmarkt.
Halima is een alleenstaande moeder met 3 kinderen. Zij huurt een sociale woning.
Nadat zij en haar drie kinderen door haar man zijn verlaten, komt Halima naar de sociale dienst van
het OCMW. Haar man heeft namelijk een heleboel schulden achtergelaten. Halima heeft ondermeer
een brief bij van de sociale huisvestingsmaatschappij die vraagt om een minnelijke schikking te treffen
m.b.t. een huurachterstal van 1.300 euro. Het OCMW neemt contact op met de
huisvestingsmaatschappij. Er wordt een regeling uitgewerkt waardoor de huisvesting van Halima niet
meer wordt bedreigd.
Zes maanden later neemt Halima opnieuw contact op met het OCMW. Sinds 3 maanden heeft Halima
geen kindergeld meer ontvangen. Tijdens het gesprek met de maatschappelijk werker van het OCMW
blijkt dat ze sindsdien ook geen huur meer heeft betaald. Het OCMW ontvangt enkele dagen na het
bezoek van Halima de melding dat de huisvestingsmaatschappij de procedure tot uithuiszetting heeft
4
opgestart. De huurachterstal is opgelopen tot 2.400 euro. Het OCMW nodigt Halima uit om samen te
bekijken wat er kan ondernomen worden om haar woonst vooralsnog te behouden. Halima blijft
echter afwezig op de afspraak. Het OCMW probeert haar telefonisch te contacteren, maar ook dit lukt
niet. Bij wijze van laatste poging brengt het OCMW een huisbezoek. Halima is niet thuis, de
maatschappelijk werker laat een kaartje na met de vraag om dringend contact te nemen. Een week later
dient Halima zich aan bij het OCMW. Het OCMW contacteert onmiddellijk de
huisvestingsmaatschappij. Deze is vooralsnog bereid om een regeling te treffen. De voorgestelde
afbetaling wordt door Halima voor akkoord ondertekend. Voor de sociale huisvestingsmaatschappij is
dit de allerlaatste kans . Tot op heden volgt Halima de betalingsafspraken. Met hulp van de Cel
Tewerkstelling van het OCMW startte ze een opleiding in de verzorgingssector die gevolgd werd door
een sociale tewerkstelling.
Leen (50 jaar) woont in een sociale huurwoning
Leen woont in een appartement van de sociale huisvestingsmaatschappij. Ze is nooit in contact
geweest met het OCMW.
Op een bepaald moment krijgt het OCMW van de sociale huisvestingsmaatschappij haar naam en
adres doorgestuurd met de vermelding dat ze een huurachterstal van 900 euro heeft opgelopen. De
sociale huisvestingsmaatschappij vraagt aan het OCMW om te bemiddelen.
Het OCMW schrijft een brief aan Leen met de vraag om naar het zittingsuur van het OCMW te
komen. Leen reageert niet op deze uitnodiging. Het OCMW gaat vervolgens op huisbezoek. Gezien
Leen niet thuis is, wordt een kaartje achtergelaten met de vraag de maatschappelijk werker te
contacteren. Ook daar geeft Leen geen gevolg aan, waarna het OCMW de sociale
huisvestingsmaatschappij op de hoogte brengt van het feit dat het OCMW niet in de mogelijkheid is
om te bemiddelen. Later verneemt het OCMW dat er geen uithuiszetting is geweest omdat Leen het
achterstallige huurgeld in één keer heeft betaald.
Een gezin met vier kinderen in een sociale huurwoning
Jan en Patricia wonen met hun vier kinderen in een woning van de sociale huisvestingsmaatschappij.
In de loop der jaren hebben ze een huurschuld opgebouwd en zijn er ook herstellingskosten die nog
moeten betaald worden aan de sociale huisvestingsmaatschappij. Ze hebben echter nooit iets
ondernomen om deze schulden te vereffenen. Naast de huurschuld blijken er ook klachten te zijn van
de buren.
De sociale huisvestingsmaatschappij contacteert het OCMW met de vraag naar bemiddeling.
Het OCMW doet enkele pogingen om een huisbezoek af te leggen, maar dit blijft zonder resultaat.
Uiteindelijk bieden Jan en Patricia zich toch persoonlijk op het OCMW aan. Ze komen bij het OCMW
met de vraag naar een andere, aangepaste woning. De huidige woonst is te klein en niet aangepast aan
hun gezinssituatie.
Het OCMW organiseert tussen verschillende relevante welzijnsorganisaties een cliëntoverleg om een
oplossing te vinden voor de verschillende problemen. Er moet een afbetalingsakkoord komen voor de
achterstallige huur en de herstellingskosten, maar er is inderdaad ook een probleem van overbevolking
en er zijn ook nog de klachten van overlast van de buurtbewoners. De overlast heeft vooral te maken
met het gedrag van de kinderen waar Jan en Patricia onvoldoende vat schijnen op te hebben.
Dit cliëntoverleg heeft geleid tot een hulpverleningsplan waarbij verschillende organisaties een rol
opnemen die er op gericht is om Jan en Patricia weer greep te laten krijgen op hun eigen situatie.
Concreet wordt door het OCMW een budgettering opgestart, de dienst Begeleid Wonen van het
Centrum voor Algemeen Welzijnswerk neemt algemene woonbegeleiding op zich (wekelijks heeft het
CAW een begeleidingsgesprek bij Jan en Patricia thuis) en de thuisbegeleidingsdienst ondesteunt Jan
en Patricia bij de opvoeding van de kinderen (om de twee weken is er een hulpverleningscontact)
5
Door deze inspanningen is de uithuiszetting vermeden. De sociale huisvestingsmaatschappij heeft Jan
en Patricia een grotere, meer aangepaste woning toegewezen. Jan en Patricia zijn nog in
budgetbegeleiding bij het OCMW.
Youssef (32 jaar) is alleenstaande en huurt een appartement op de private huurmarkt
Youssef heeft een huurachterstal van 7 maanden. Het OCMW krijgt een melding dat tegen hem een
procedure tot uithuiszetting is ingeleid. Het OCMW stuurt Youssef een brief met een concrete
afspraak bij hem thuis. Youssef is niet thuis op het moment van het huisbezoek. De maatschappelijk
werker laat een kaartje na met de vraag haar te contacteren maar ook daar reageert Youssef niet op.
Youssef wordt bij verstek veroordeeld. Na deze veroordeling komt hij op eigen initiatief langs bij het
OCMW met de vraag of het OCMW zou kunnen bemiddelen op de uithuiszetting vooralsnog te
vermijden.
Het OCMW neemt telefonisch contact op met de deurwaarder. Er wordt een concreet
afbetalingsvoorstel doorgefaxt naar de deurwaarder die vervolgens de verhuurder contacteert. De
eigenaar komt naar het OCMW om het voorstel te bespreken. Hij stelt daarbij een aantal voorwaarden.
Zo wil hij bijvoorbeeld dat hij voortaan iedere maand bij Youssef op bezoek kan gaan om na te gaan
of hij de woning voldoende onderhoudt. Verder wil hij ook dat Youssef in de toekomst de huur
rechtstreeks door het OCMW laat betalen.Het OCMW maakt deze voorwaarden over aan Youssef
maar deze wenst hieraan niet te voldoen. De eigenaar is vervolgens niet bereid tot het aanvaarden van
een afbetalingsregeling. Uithuiszetting zal bijgevolg niet kunnen vermeden worden. Youssef ontruimt
zijn appartement en geeft op het moment van de uithuiszetting de sleutels af aan de deurwaarder. Hij
had snel een ander appartement gevonden. Voor de betaling van de huurwaarborg doet hij een beroep
op de steun van het OCMW.
Peter (45 jaar) woont samen met zijn bejaarde tante in een sociale huurwoning
De sociale huisvestingsmaatschappij dagvaardt hen omdat ze een huurachterstal hebben van 4
maanden. Het OCMW wordt verwittigd van de inleiding van de procedure.
Bij nazicht van het dossier blijkt dat Peter en zijn tante de inkomensgegevens niet hebben
binnengebracht (jaarlijks moeten sociale huurders hun inkomensgegevens afleveren aan de sociale
huisvestingsmaatschappij vermits de sociale huur berekend wordt op basis van het inkomen. Wanneer
sociale huurders hun gegevens niet binnenbrengen wordt per definitie een hogere huur aangerekend)
De maatschappelijk werker van het OCMW gaat langs. Peter is niet thuis, zijn tante wel. De
maatschappelijk werker vraagt of Peter contact zou willen nemen met haar. Peter telefoneert de
maatschappelijk werker met de vraag naar bemiddeling.
Het OCMW neemt contact op met de sociale huisvestingsmaatschappij. Deze is een beetje
terughoudend. De relatie tussen de huisvestingsmaatschappij en Peter blijkt niet erg goed te liggen. In
het verleden waren er ook al wel eens betalingsmoeilijkheden en ervaarde de sociale
huisvestingsmaatschappij niet altijd veel medewerking. Pas nadat de inkomensgegevens zijn
binnengebracht, wenst de sociale huisvestingsmaatschappij een eventuele minnelijke schikking te
overwegen. Nadat dit is gebeurd, bedraagt de huurprijs weer heel wat minder. De sociale
huisvestingsmaatschappij is niet bereid om dit lagere bedrag met terugwerkende kracht aan te rekenen
(waardoor de huurschuld zou vervallen) Een verderzetting van de procedure tot uithuiszetting kan
enkel vermeden worden wanneer het volledige bedrag wordt betaald aan de huisvestingsmaatschappij.
De Vrederechter geeft de sociale huisvestingsmaatschappij gelijk. Het vonnis wordt betekend aan
Peter en z’n tante. Peter kan vooralsnog tot een regeling komen met de sociale
huisvestingsmaatschappij door een belangrijk gedeelte van de schuld onmiddellijk af te lossen voor
het overige een afbetalingsplan af te spreken. Effectieve uithuiszetting wordt daardoor vermeden.
6
Leon (65 jaar) huurt een woning van een private verhuurder. Hij woont daar samen met zijn
hoogebejaarde moeder.
Leon is 65 en huurt een woning van een private verhuurder. Hij woont daar samen met zijn
hoogbejaarde moeder.
Het OCMW krijgt een melding van het feit dat tegen Leon een procedure tot uithuiszetting werd
ingeleid. De maatschappelijk werker schrijft een brief aan Leon en legt een huisbezoek vast. Leon, die
alles regelt, is niet thuis. De maatschappelijk werker laat bij de moeder een kaartje achter met de vraag
om contact te nemen. Leon reageert hier echter niet op.
Enkele weken later krijgt het OCMW van de deurwaarder de mededeling dat Leon en zijn moeder uit
huis zullen gezet worden. Deze melding wordt gevolgd door enkele andere mededelingen waarin het
moment van de effectieve uithuiszetting steeds wordt uitgesteld. Tenslotte neemt de deurwaarder
telefonisch contact op met het OCMW met de vraag of het OCMW kan aanwezig zijn op de
uithuiszetting die de dag daarna zal plaatsvinden. De maatschappelijk werker is aanwezig. Uiteindelijk
gaat de uithuiszetting toch niet door. Leon heeft in extremis alles kunnen regelen. Hij stelt
uitdrukkelijk geen begeleiding te willen van het OCMW.
Een hoogbejaard koppel wordt uit hun (private) huur woning gezet.
Marie en Jef (86 en 88 jaar) zijn bij verstek veroordeeld tot uithuiszetting. Ze hebben geen
achterstallige huur maar onderhouden de woning niet naar behoren. Het OCMW was, zoals
gebruikelijk, op de hoogte gebracht van de ingeleide procedure en had Marie en Jef verwittigd voor de
mogelijke gevolgen, maar blijkbaar zonder resultaat. Ze zijn niet naar de zitting geweest en hebben
zich daar ook niet door anderen laten vertegenwoordigen waardoor ze bij verstek veroordeeld werden.
De politie neemt contact op met het OCMW met de vraag naar tussenkomst van het OCMW.
De maatschappelijk werker gaat op huisbezoek. Aan de deurwaarder wordt gevraagd of de
uithuiszetting niet kan uitgesteld worden voor één maand. Het gemeentebestuur heeft namelijk een
woning beschikbaar waar Marie en Jef kunnen gaan wonen. De effectieve uithuiszetting wordt
inderdaad met een maand uitgesteld zodat de verhuis naar de woning van de gemeente kan geregeld
worden. De maatschappelijk werker gaat opnieuw op huisbezoek bij Marie en Jef maar die willen hun
woning niet verlaten. Het OCMW doet met behulp van foto’s van de nieuwe woning, pogingen om
Marie en Jef op andere gedachten te brengen. Marie en Jef zijn echter niet bereid om de nieuwe
woning te bezichtigen, ze willen in beroep gaan tegen de uithuiszetting. Na raadpleging van hun
advocaat beslissen ze vervolgens niet om in beroep te gaan. Maar ze blijven wel bij hun standpunt. Ze
verhuizen niet en gaan er van uit dat er, gezien hun hoge leeftijd, toch geen effectieve uithuiszetting
zal plaatsvinden. Het OCMW spreekt met de gemeente af dat de woning zal vrijgehouden worden tot
het moment van de uithuiszetting. Ondertussen worden de twee mogelijkheden t.a.v. Marie en Jef
zeer scherp gesteld.Het is of verhuizen, of uit huis gezet worden. Marie en Jef volharden echter.
Gevolg is dat de uithuiszetting effectief doorgaat en Marie en Jef met een ambulance naar het
ziekenhuis worden gebracht. Vandaar gaan ze uiteindelijk naar een rusthuis.
7
1. Inleiding
De woonproblematiek vraagt steeds meer aandacht van de OCMW’s. Slecht wonen,
onbetaalbaar wonen, en soms zelfs helemaal niet meer wonen…vormen een probleem voor
heel wat mensen die met een beperkt inkomen moeten rondkomen.
De OCMW’s worden in hun dagdagelijkse werking regelmatig geconfronteerd met dreigende
al dan niet effectieve gerechtelijke uithuiszetting van huurders die er niet in slagen om hun
huurdersverplichtingen na te komen. Lang niet altijd kunnen de OCMW’s effectieve
uithuiszetting voorkomen. Nochtans is preventie belangrijk. We stellen immers vast dat
effectieve uithuiszetting meestal leidt tot een verdere maatschappelijke verzwakking van de
betrokken huurder.
Een publieke vernedering die desintegrerend werkt
Uithuiszetting is het ultieme middel om een huurder die ernstig in gebreke blijft, uit de
woning te verwijderen. ‘Uithuiszetting’ dient letterlijk geïnterpreteerd te worden. Een
gerechtsdeurwaarder komt naar het huis van de betrokkene. Wanneer de deur op slot is, wordt
dit slot opengebroken en alle bezittingen van de bewoners op straat gezet. De gemeente heeft
de opdracht om de openbare weg vrij te maken en de inboedel van de bewoner gedurende 6
maanden op te slaan.
Alle buren of toevallige voorbijgangers zijn toeschouwer. Heel wat huurders ontvluchten dit
moment van publieke vernedering en zijn niet aanwezig op het door de deurwaarder
aangekondigde moment van uithuiszetting.
Een uithuiszetting is niet alleen een bijzonder vernederende gebeurtenis, maar werkt ook
steeds desintegrerend. De bewoner, die het klaarblijkelijk al moeilijk had om in de
maatschappij te overleven, dreigt nog verder weg te zakken. Hij/zij krijgt een pak zorgen
bovenop de reeds aanwezige problemen.De bewoner staat letterlijk op straat, moet een
nieuwe woonst zoeken, riskeert een schrapping uit de bevolkingsregisters, kan geen stabiliteit
bieden aan de kinderen,….
Wanneer de huurder niet over een sociaal netwerk beschikt, wordt hij/zij thuisloos en komt in
het opvangcircuit terecht.
Ongeacht de omstandigheden die leiden tot gerechtelijke uithuiszetting, kan gesteld worden
dat de uithuiszetting steeds een ingrijpende gebeurtenis is, die de menselijke waardigheid in
het gedrang brengt.
Gebrekkige preventieve instrumenten
Terecht heeft de overheid in het verleden een aantal initiatieven genomen om te vermijden dat
deze drastische maatregel ook effectief moet uitgevoerd worden. Zo kregen de OCMW’s,
zowel in kader van de wet op ‘de humanisering van de gerechtelijke uithuiszetting’ , als in het
kader van de sociale huurwetgeving, een rol toegewezen. Via de programmawet van 24
december 2002 werd bovendien een verplichte poging tot minnelijke schikking voorzien
zonder dat de OCMW’s hier evenwel bij betrokken zijn.
8
De OCMW’s zijn van mening dat met de beschikbare instrumenten onvoldoende preventief
kan gewerkt worden. Uit het (beperkte) cijfermateriaal in bijlage bij dit dossier blijkt dat het
aantal huishoudens dat bedreigd wordt met gerechtelijke uithuiszetting daalt , maar:
1) het blijft hoog liggen. Wekelijks worden 100 huishoudens bedreigd met uithuiszetting
2) zoals zal blijken uit dit dossier, kan deze algemene daling o.i. niet verklaard worden
door een efficiënte toepassing van de bestaande preventieve instrumenten. Belangrijk
is wel om de oorzaken van deze daling verder te onderzoeken.
Minder (dreigende) gerechtelijke uithuiszettingen als doel
Dit dossier is een pleidooi om actief werk te maken van de preventie van gerechtelijke
uithuiszetting en wil een bijdrage leveren aan de verdere beleidsvoering. We schetsen de
elementen die leiden tot uithuiszetting, leggen de vinger op knelpunten in de huidige
preventieve instrumenten en geven aan welke inspanningen o.i. nodig zijn om te komen tot
een terugdringing van het aantal (dreigende) uithuiszettingen.
Niet alleen voor de betrokken huurder is het beter dat hij niet in de situatie terechtkomt dat
zijn woonstabiliteit in gevaar komt. Ook voor de verhuurder is het beter dat een huurconflict
snel kan opgelost worden. Hoe langer het conflict duurt, hoe groter immers de kost wordt
voor de verhuurder. Bovendien leidt een effectieve uithuiszetting tot een hoge
maatschappelijke kost. De opvang van dak- en thuislozen, de heroriëntatie van de betrokken
huurder naar de reguliere markt, …kost de maatschappij veel geld. Alle betrokken partijen
hebben met andere woorden baat bij een beleid dat gericht is op een maximale preventie van
(dreigende) uithuiszetting.
Uit het dossier zal blijken dat deze doelstelling enkel kan bereikt worden wanneer
verschillende actoren en verschillende beleidsniveaus een inspanning leveren.
Dit dossier werd ontwikkeld vanuit de ervaringen van de OCMW’s. Maatschappelijk werkers
en stafmedewerkers van de OCMW’s/gemeente van Turnhout, Kortrijk, Genk, Gent,
Antwerpen, Brugge, Mechelen, Sint-Niklaas, Leuven, De Panne, Sint-Katelijne Waver,
Boom…leverden de input. Daarnaast werden ook enkele vertegenwoordigers van het
Algemeen Welzijnswerk en de huurdersbonden betrokken bij de werkgroep.
Andere, overigens niet minder belangrijke, actoren waren niet betrokken bij de ontwikkeling
van dit dossier. We denken hierbij aan de verhuurders (zowel sociale als private), de
Vredegerechten en uiteraard de huurders met een verhoogd risico op huurproblemen. Wij
beschouwen dit dossier in de eerste plaats dan ook als een werkstuk dat als basis kan dienen
voor verder gesprek en beleidsvoorbereidend werk..
We richten ons met dit dossier zowel tot de federale als de Vlaamse overheid. De preventie
van uithuiszettingen kadert immers in de beleidsdoelstellingen van deze beide beleidsniveaus.
Federaal biedt het Nationaal Aktieplan Sociale Insluiting (NAPincl) 2003-2005 een kader om
te werken aan een betere preventie van gerechtelijke uithuiszettingen. We stellen vast dat
zowel Huisvesting als Dak-en Thuisloosheid aandacht krijgt in dit Nationaal Actieplan.
Tegelijk stellen we echter vast dat in hoofdstuk 4 ‘Beleidsmaatregelen’ de ‘preventie van
uitzettingen’ is opgenomen als onderdeel van de Preventie van dak- en thuisloosheid (punt
9.2) zonder dat dit evenwel verdere invulling heeft gekregen.
9
Op Vlaams niveau verwijzen we naar de resolutie voor een Vlaamse strategie tegen de
thuisloosheid die op 5 mei 2004 in het Vlaams Parlement werd goedgekeurd. Een betere
preventie van uithuiszettingen vermijdt dat sommige burgers in de thuisloosheid terecht
komen en verlicht bijgevolg de druk op de bestaande opvangcircuits die door het Algemeen
Welzijnswerk en de OCMW’s zijn uitgebouwd. Preventie van uithuiszettingen zal dan ook
onderdeel moeten vormen van een globale strategie tegen de thuisloosheid.
10
2. Van huurachterstal tot gerechtelijke
uithuiszetting
Gezien de overgrote meerderheid van de uithuiszettingen een gevolg is van achterstallige
huurgelden, is het niet-betalen van een maand huur vrijwel altijd de eerste stap in een
aaneenschakeling van handelingen of een gebrek aan handelingen dat uiteindelijk leidt tot
gerechtelijke uithuiszetting. Huurder en verhuurder hebben tijdens verschillende fasen van dit
proces de mogelijkheid om vooralsnog tot een oplossing te komen maar slagen er lang niet
altijd in om deze momenten positief aan te grijpen.
Hoe ziet dit proces er precies uit? Welke zijn de momenten waarop de situatie zich opnieuw
herstelt of verder afglijdt? Hoe komt het dat deze sleutelmomenten niet tot een positieve
wending leiden
2.1. Schematisch overzicht van de stappen die uiteindelijk leiden tot gerechtelijke
uithuiszetting
Zoals reeds vermeld vertekken we in dit schema van de veronderstelling dat achterstallige huur de
aanleiding is van het huurconflict. Het spreekt echter voor zich dat ook andere huurproblemen
(vb. onderhoud van de woning) kunnen leiden tot uithuiszetting. In de praktijk blijkt echter dat
het eerder uitzonderlijk is dat een gerechtelijke uithuiszetting wordt gevraagd en door de
Vrederechter uitgesproken op basis van andere elementen dan huurachterstand. Wel gebeurt
het regelmatig dat de huurachterstal gepaard gaat met klachten inzake onderhoud,
burenhinder,..
De cijfers tussen haakjes geven steeds een moment aan waarop de zaak in principe nog ten
goede kan gekeerd worden. In totaal worden 13 ‘keerpunten’ aangegeven.
X sluit huurovereenkomst af
↓
X betaalt de huur 1 maand niet
↓
↓
X treft regeling met eigenaar
(1)
X onderneemt niets__________________________
↓
Probleem is éénmalig
↓
(2)
het probleem herhaalt zich en leidt
tot 2 à 3 maanden huurachterstal
__________________________________________________↓_______________
↓
↓
X tracht regeling te treffen met eigenaar
( 3)
X onderneemt niets
(rechtstreeks, via hulpverlener, via minnelijke
schikking Vredegerecht)
↓
↓
positief resultaat (4)
negatief resultaat -------------------------------------- ┐
_________↓_______________________
11
↓
X volgt afbetalingsplan (5)
↓
X volgt afbetalingsafspr.niet -------------------------- ┐
↓
Verplichte poging tot minnelijke schikking
↓
↓
X is aanwezig
(6)
X is niet aanwezig
↓
↓
______________________________
↓
↓
Resultaat
(7)
geen resultaat ----------------------------------------------------- ┐
↓
X volgt afspraken (8) X volgt afspr. niet ------------------------------------------------ ┐
↓
Inleiding vordering verbreking huurovereenkomst en gerechtelijke uithuiszetting
Inleiding bij vrederechter
+
↓
↓
X is aanwezig
(10)
X is niet aanwezig
↓
↓
X reageert
melding aan OCMW
↓
(9)
X reageert
niet
↓
Pos. uitspraak
(11)
Neg. Uitspraak
↓
verstekvonnis
↓
X gaat in beroep/verzet
(12) X gaat niet in beroep/verzet
↓
↓
Bevel om het pand tegen bepaalde datum te verlaten
↓
X verlaat het pand
(13)
X verlaat het pand niet
↓
12
Gerechtelijke uithuiszetting
Dit schema is zowel van toepassing op de private huur als de sociale huur met dien verstande
dat in geval van sociale verhuring onder keerpunt (3) nog dient toegevoegd te worden dat na 2
à 3 maanden huurachterstal de sociale huisvestingsmaatschappij het OCMW op de hoogte
brengt. Het OCMW neemt als gevolg hiervan contact met de huurder, die al dan niet reageert
op de uitnodiging.
Het proces wordt in gang gezet op het moment dat de huurder z’n betalingsverplichting een
eerste keer niet nakomt. In de gevallen die uiteindelijke leiden tot gerechtelijke uithuiszetting,
stellen we vast dat de huurder en verhuurder er niet in slagen om op betekenisvolle momenten
tot een oplossing van het conflict te komen en dit ondanks het feit dat de wetgever een aantal
instrumenten heeft gecreëerd
Een gerechtelijke uithuiszetting kan dan ook gezien worden een gevolg van een ‘falen’op
diverse niveaus. Falen door de huurder die op een bepaald moment zijn
huurdersverplichtingen niet nakomt. Falen van huurder en verhuurder die samen niet tot een
oplossing van het conflict kunnen komen. En tenslotte ook het falen van de instrumenten die
werden gecreëerd (tussenkomst door OCMW’s en procedure voor Vrederechter) om mits
ondersteuning van derden vooralsnog tot een oplossing te komen waardoor de relatie huurderverhuurder kan verdergezet worden.
2.2. Cruciale sleutelmomenten
2.2.1. Sleutelmoment 1 : de huurder bouwt huurachterstal op (keerpunten 1 en 2 in
schema)
Het betalen van de huur is een belangrijke huurdersverplichting. Zij raakt immers de essentie
van de huurovereenkomst nl. via de huurovereenkomst krijgt de huurder het genot van een
eigendom van een verhuurder waarvoor hij een ( meestal maandelijkse) vergoeding betaalt.
Toch zien we dat, zowel in de private als in de sociale huur, behoorlijk wat huurachterstal
wordt opgebouwd. Hoe komt het dat huurders verzaken aan deze essentiële en
vanzelfsprekende huurderverplichting ?
We formuleren hier een aantal mogelijke hypotheses gebaseerd op de ervaringen en de
indrukken van de welzijnswerkers die aan de werkgroep deelnamen. Het spreekt voor zich
dat deze mogelijke verklaringen minstens moeten getoetst worden bij de armenverenigingen.
Een eerste verklaring dient ongetwijfeld gezocht in het tekort aan betaalbare en degelijke
huisvesting op de Vlaamse huurmarkt. De huisvestingskost neemt in het budget van financieel
zwakke bevolkingsgroepen onaanvaardbaar veel ruimte in. Hiermee trappen we een open deur
in. Het is algemeen geweten en erkend dat de prijzen op de private huurmarkt zeer hoog
liggen.Op de sociale huurmarkt wordt de effectief te betalen huurprijs weliswaar aangepast
13
aan het inkomen, maar blijkt dat de basishuurprijzen in een sterk stijgende tendens zitten en
dat de bijkomende kosten toch nog voor betaalbaarheidsproblemen kunnen zorgen.
Feit is alleszins dat voor een gedeelte van de bevolking de huur objectief gezien niet
betaalbaar is. Onderstaande cijfers illustreren dit.
Voor de lage inkomens zijn de gangbare huurprijzen op de private
huurmarkt onbetaalbaar.
Cijfers uit: Pannecoucke I, De Decker P, e.a. (2003) Onderzoek naar de mogelijkheden voor
de integratie van de particuliere huurmarkt in het Vlaams Woonbeleid, Onderzoeksgroep
OASeS, Centrum voor Sociaal Beleid, Ufsia, Antwerpen
In 1997 was 71 % van de huishoudens eigenaar van een woning. 20 % van de huishoudens
huurde een woning op de private huurmarkt, 6 % van de huishoudens huurde een woning op
de sociale huurmarkt. Deze verhoudingen zijn tot op heden nagenoeg ongewijzigd.
Verhouding inkomen en huur op de huurmarkt.
Op de sociale huurmarkt wordt de huurprijs afhankelijk gemaakt van het inkomen, met dien
verstande dat de sociale huurder minstens de helft van de basishuurprijs van de woning moet
betalen. Door de stijgende basishuurprijzen op de sociale huurmarkt zijn lang niet alle sociale
huurwoningen nog betaalbaar voor de laagste inkomensgroepen. Dit neemt echter niet weg
dat betaalbaarheidsproblemen op de sociale huurmarkt veel minder scherp zijn dan op de
private huurmarkt, de markt waar nochtans het overgrote gedeelte van de huurders terecht
komt.
In 1997 besteedde 55 % van de huurders op de private huurmarkt meer dan 20 % van z’n
inkomen aan huur. In onderzoeksmiddens in Vlaanderen wordt een woonquote van 20% vaak
gehanteerd als de kritische grens dwz het maximale percentage dat iemand zou mogen
besteden aan huur. Iets meer dan de helft van de huishoudens die huren op de private
huurmarkt zitten hier dus boven.
20% van de huurders op de private huurmarkt besteedde zelfs meer dan 33 % van het
inkomen aan huur.
15,8 % van de huurders op de private huurmarkt combineert een woonquote van meer dan
20% met een inkomen uit het laagste inkomensquentiel.
Gemiddeld bedraagt de woonquote op de private huurmarkt 23,6 %. In het onderzoek werd
vastgesteld dat deze gemiddelde woonquote vooral wordt overschreden door gezinnen met
een beperkt inkomen.
Wat betekenen dergelijke woonquotes concreet voor de lagere inkomens ?
Netto
maandinkomen
700 euro
750 euro
800 euro
Woonquote
20%
Huur: 140 euro
Saldo: 560 euro
Huur: 150 euro
Saldo: 600 euro
Huur: 160 euro
Woonquote
25%
Huur: 175 euro
Saldo: 525 euro
Huur: 187 euro
Saldo: 563 euro
Huur:200euro
Woonquote
30%
Huur: 210 euro
Saldo: 490 euro
Huur: 225 euro
Saldo: 525 euro
Huur: 240 euro
Woonquote
33%
Huur: 231 euro
Saldo: 469 euro
Huur: 247 euro
Saldo: 503 euro
Huur: 264 euro
14
850 euro
Saldo: 640 euro
Huur: 170 euro
Saldo: 680 euro
Saldo: 600 euro
Huur: 212 euro
Saldo: 638 euro
Saldo: 560 euro
Huur: 255 euro
Saldo: 595 euro
Saldo: 536 euro
Huur: 280 euro
Saldo: 570 euro
Rekeninghoudend met de gangbare huurprijzen op de private huurmarkt (uit de sociaaleconomische enquete van 2001 bleek dat in het Vlaamse gewest 1/4de van de huurwoningen
op de private huurmarkt verhuurd werd aan een prijs die lager lag dan 248 euro, de helft van
de huurprijzen lag tussen 248 euro en 496 euro), moeten we hierbij nog twee opmerkingen
maken nl:
1) Huishoudens met dergelijk lage inkomens komen al snel in de buurt van de 33%-grens
waardoor ze nog 117 à 142 euro per week overhouden om van te leven. Het is overduidelijk
dat deze bedragen, afhankelijk van de gezinssamenstelling, niet of nauwelijks volstaan om de
dagdagelijkse uitgaven (inclusief energiekost) te dekken. Een spaarpotje aanleggen voor
onvoorziene of sporadische grote kosten, is al helemaal uit den boze. Objectief gezien is het
met dergelijk besteedbaar inkomen dan ook niet mogelijk om een stabiel bestaan uit te
bouwen.
2) Zelfs wanneer ze een huur betalen die 33% inneemt van het netto-inkomen, kunnen ze nog
maar een woning huren op de secundaire huurmarkt. De prijs van huurwoningen met een
goede kwaliteit ligt immers nog aanzienlijk hoger. Slotsom is dan ook dat het nettobesteedbaar inkomen van huurders met een laag inkomen tot onleefbare proporties wordt
herleid door in verhouding een zeer hoge huur te betalen voor een kwalitatief minderwaardige
woning.
Een tweede verklaring is de vaststelling dat huur en energie de uitgavenposten zijn die
mensen het snelst al eens ‘overslaan’. Financieel zwakke huurders kunnen niet de minste
reserve opbouwen. Een extra kost of het wegvallen van een inkomensbron heeft als gevolg dat
men moet snoeien in de reguliere uitgaven. Uit het huishoudbudgetonderzoek van het
Nationaal Instituut voor de Statistiek blijkt dat huurgeld de belangrijkste uitgavepost is voor
de Belgische gezinnen. Deze laten vallen, maakt ineens behoorlijk wat geld vrij. Wanneer er
op een eerste maand achterstallige betaling bovendien geen reactie komt, is de verleiding
groot om te rekenen op de goodwill van de verhuurder en een volgende keer nog een keertje
niet te betalen.
Het overslaan van de betaling van de huur is echter een zeer gevaarlijke piste. Men moet deze
werkwijze maar enkele keren toepassen om behoorlijk in de problemen te geraken. Huurders
schijnen zich dit echter niet altijd te realiseren en dat is een mogelijk derde verklaring voor de
opbouw van huurachterstal. Heel wat burgers, ook de gemiddeld of meer begoeden, schijnen
overtuigd te zijn van het feit dat men in Vlaanderen niet op straat kan worden gezet. Vanuit de
idee dat er in België een grondwettelijk recht op wonen is, leeft vaak de misvatting dat het
OCMW verplicht is om mensen een onderdak te geven. Gezien de OCMW’s de opdracht
hebben om de hulp te bieden die nodig is om iedereen een menswaardig bestaan te laten
leiden,kan men stellen dat het OCMW zeker de morele verplichting heeft om mensen met
woonproblemen bij te staan. Het uitgebouwde aanbod van doorstromings- transit- en
noodwoningen en/of uitgebouwde lokale netwerken om opvang te voorzien voor mensen met
acute woonproblemen, bewijst overigens dat de OCMW’s deze opdracht ter harte nemen. Van
15
een juridisch afdwingbare verplichting is echter geen sprake. In de huidige context (een
enorm tekort aan betaalbare huurwoningen) zou een afdwingbare verplichting de OCMW’s
overigens voor een onmogelijke opdracht plaatsen.
Verder hebben we de indruk dat huurders zich de mogelijke gevolgen van achterstallige
betalingen niet altijd tenvolle willen of kunnen realiseren. De confrontatie met het mogelijk
verlies van de woonst terwijl men geen oplossingen ziet, is zo bedreigend dat ze ondraaglijk
is.
Een derde verklaring is dus dat mensen de mogelijke gevolgen van niet-betaling van de
huishuur onvoldoende inschatten of ontwijken.
Deze onderschatting en/of ontwijking is wellicht één van de oorzaken van het gegeven dat
huurders met betaalproblemen veel te laat hulp gaan zoeken. Gevolg is dat zij achterstallige
huurgelden opbouwen tot ze onoplosbaar worden en onvermijdelijk leiden tot een verbreking
van de huurovereenkomst. De angst om de woonst te verliezen weerhoudt de huurder er vaak
van om hulp te zoeken. Te lang wachten om hulp in te schakelen, leidt echter versneld tot het
verlies van de woonst. De huurder zit al snel in een vicieuze cirkel.
Een fenomeen dat zich, zij het in mindere mate, ook voordoet is dat sommige huurders uit een
vorm van protest geen huur betalen bijv. omdat de verhuurder weigert een aantal
herstellingen/werken uit te voeren. In geval van manifeste onwil van de verhuurder is
dergelijke reactie menselijk te begrijpen, maar het blijft een ongepaste handelswijze die de
huurder uiteindelijk meer nadeel dan voordeel oplevert.
Ook beschikken sommige huurders niet (of nog niet ) over de vaardigheden om zelfstandig
te wonen. Licht mentaal gehandicapten, mensen die uit de psychiatrie zijn ontslagen, mensen
die uit de bijzondere jeugdzorg komen…zijn voorbeelden van huurders die er niet altijd in
slagen om zonder ondersteuning aan de huurdersverplichtingen te voldoen.
Tenslotte is er ongetwijfeld een groep van huurders die, ondanks onweerlegbare feiten,
hardnekkig blijft vasthouden aan het eigen gelijk en dit op een manier die voor derden
onbegrijpelijk en onaanvaardbaar is. Wij zijn er echter van overtuigd dat het hier gaat om een
kleine, extreme groep van huurders. Een degelijk beleid mag zich echter niet op extremen
baseren.
Uit de verkenning van sleutelmoment 1, onthouden we alvast dat een meer efficiënte
preventie van gerechtelijke uithuiszetting veronderstelt dat er iets gedaan wordt aan de
problematiek van de achterstallige huurgelden want dit is voor de verhuurder de
belangrijkste aanleiding om een uithuiszetting te vragen. Concreet betekent dit:
- meer betaalbare huurwoningen voorzien
- mensen bewust maken van het belang van de betaling van de huur
- mensen uitnodigen om betaalproblemen tijdig bespreekbaar te maken met
hulpverleners
- begeleiding voorzien voor huurders die (nog) niet over de vaardigheden
beschikken om zelfstandig aan de huurdersverplichtingen te voldoen.
16
2.2.2. Sleutelmoment 2: de huurder en verhuurder kunnen het probleem niet onderling
oplossen (keerpunten 3 tot en met 8 in het schema)
1) Spontane onderlinge probleemoplossing
Wanneer er zich tussen twee personen een probleem voordoet, lijkt het voordehandliggend dat
zij in eerste instantie onderling tot een oplossing trachten te komen. Dit geldt ook voor de
verhuurder en de huurder.
In de praktijk komen spontane onderlinge oplossingen tussen huurder en verhuurder niet
vanzelfsprekend tot stand. Hiervoor kunnen verschillende redenen geduid worden.
Een essentieel bepalend element is dat de verhouding verhuurder-huurder een zakelijke
verhouding is waarin beide partijen een eigen belang hebben. Om dit belang te realiseren zijn
ze afhankelijk van elkaar. De huurder is voor het voldoen aan een belangrijke basisbehoefte,
nl. een woonst, afhankelijk van de verhuurder. Als deze de huurovereenkomst wil
beëindigen, zit de huurder met een probleem. De verhuurder is op zijn beurt afhankelijk van
de huurder voor de betaling van de huur. Als de huurder niet betaalt, is dit voor de verhuurder
evenzeer een probleem, vooral wanneer de verhuurder zelf niet erg bemiddeld is en de
huuropbrengst nodig heeft om een aantal uitgaven te dekken.
De wederzijdse afhankelijkheid is echter niet in evenwicht. Door het beperkt aantal
beschikbare betaalbare huurwoningen is de afhankelijkheid van de huurder t.a.v. de
verhuurder groter dan omgekeerd. Wanneer de verhuurder de overeenkomst wenst te
beëindigen is het voor de huurder niet vanzelfsprekend om een alternatieve oplossing te
vinden. De verhuurder daarentegen kan gemakkelijk een andere huurder aantrekken. Voor de
huurder is het dan ook belangrijk dat de verhuurder zijn vertrouwen in hem behoudt. De angst
dat het vertrouwen van de verhuurder wordt geschokt en de schaamte om financiële
problemen bespreekbaar te maken, verhindert dat de huurder contact neemt met de
verhuurder. De kans dat een éénmalig betalingsprobleem het wantrouwen van de verhuurder
aanscherpt, is overigens niet denkbeeldig. Verhuren aan een ‘probleemhuurder’ is immers de
schrik van iedere verhuurder.
Samen een conflict oplossen, betekent bovendien dat men in redelijkheid en op een serene
manier met elkaar in communicatie treedt.
In de realiteit is de verhouding tussen verhuurder en huurder al snel gepolariseerd. Er wordt
gedacht in termen van rechten. De huurder heeft recht op een goede woning, de verhuurder
heeft recht op huishuur en een goed onderhoud van zijn eigendom. Wanneer één van beide
partijen niet aan de verwachtingen van de ander voldoet, komt men al snel in een strijdsfeer
terecht. Dit bemoeilijkt uiteraard de communicatie.
Niet iedereen is overigens even sterk in het bespreekbaar maken van problemen. Vaak wacht
men veel te lang om een probleem te bespreken waardoor de tolerantie afneemt en de kans
groter is dat men op een contraproductieve manier gaat reageren. Een verhuurder stuurt bijv.
in zijn woede een dreigbrief naar de huurder. Een huurder beslist op een bepaald moment om
geen huur meer te betalen.
Op de sociale huurmarkt ligt het contact tussen huurder en verhuurder heel anders. Daar heeft
de huurder immers niet te maken met een verhurende persoon, maar wel met een verhurende
organisatie. Dit kan verschillende effecten hebben op de huurder. Voor sommige huurders zal
het afschrikken om contact te moeten nemen met dé sociale huisvestingsmaatschappij als deze
17
wordt beleefd als een grote, anonieme verhuurder. Anderen zullen wellicht gemakkelijker
contact nemen met de verhuurder omdat ze vermoeden dat de sociale
huisvestingsmaatschappij wel vatbaar is voor afspraken. Nog anderen zullen minder
gemotiveerd zijn om contact te nemen omdat hun niet-betaling van de huur geen rechtstreekse
gevolgen heeft voor een concrete, gekende persoon. Bovendien gaan een aantal sociale
huurders er verkeerdelijk van uit dat een sociale huisvestingsmaatschappij niemand uit huis
kan zetten.
2) Probleemoplossing via bemiddeling
De vaststelling dat huurder en verhuurder niet vanzelfsprekend spontaan tot een onderlinge
oplossing van het conflict komen, is niet nieuw. In het verleden nam de wetgever enkele
initiatieven om de communicatie tussen huurder en verhuurder te ondersteunen door een
mogelijke tussenkomst van derden te voorzien.
Via de Programmawet van 24 december 2002 werd de verplichte poging tot minnelijke
schikking voor het Vredegerecht ingevoerd.
Eerder al had het OCMW een bemiddelende rol gekregen in de sociale huurwet .We stellen
echter vast dat deze instrumenten onvoldoende effect hebben.
De verplichte poging tot minnelijke schikking(bemiddeling door Vrederechter)
Als huurder en verhuurder niet tot een onderlinge oplossing komen, zal er een moment
uitbreken waarop de verhuurde zich wendt tot het Vredegerecht. Zowel huurder als
verhuurder hebben ten allen tijde de mogelijkheid om (kosteloos) voor het Vredegerecht een
minnelijke schikking te vragen. Hierbij wordt de tegenpartij uitgenodigd om, in aanwezigheid
van de Vrederechter, te komen tot een onderlinge oplossing. In een aantal gevallen is de
verhuurder verplicht om een poging tot minnelijke schikking te ondernemen vooraleer hij de
eigenlijke procedure voor het Vredegerecht kan starten. Tijdens de minnelijke schikking zal
de Vrederechter trachten beide partijen te verzoenen. Hij doet geen uitspraak,maar begeleidt
het gesprek vanuit de betrachting om tot een redelijke oplossing te komen.
Via de Programmawet van 24 december 2002 werd (door invoering van artikel 1344 septies
in het Gerechtelijk Wetboek) een verplichte oproeping tot minnelijke schikking voor de
Vrederechter ingevoerd wanneer:
- de verhuurder een aanpassing van de huurprijs (indexering) vordert
- de verhuurder achterstallige huurgelden vordert
- de verhuurder uithuiszetting vordert
Het verzoek tot minnelijke schikking kan schriftelijk of mondeling gedaan worden.
Bedoeling van deze verplichte minnelijke schikking is het voorkomen van uitzichtloze
gerechtelijke procedures en de toegang tot de rechtsbedeling voor zowel huurders als
verhuurders te verhogen.
Pas wanneer deze minnelijke schikking tot geen resultaat leidt of het resultaat ervan
uiteindelijk toch niet nageleefd wordt, kan een procedure gestart worden voor de
Vrederechter. Dan is de fase van de bemiddeling voorbij en zal de Vrederechter zelf een
18
oordeel vellen en een uitspraak doen op basis van de argumenten en het bewijsmateriaal dat
hem door beide partijen wordt aangereikt.
De praktijk
De afwezigheid van huurders bij de (verplichte) poging tot minnelijke schikking is zeer
opvallend. Naar schatting (ook hier weer ontbreekt exact cijfermateriaal) blijft 70 % van de
huurders afwezig op het moment van de minnelijke schikking. De meeste verplichte pogingen
tot minnelijke schikking kunnen bijgevolg niet plaatsvinden door toedoen van de huurder. Dit
leidt tot ergernis bij verhuurders die deze verplichte poging tot minnelijke schikking ervaren
als een vertragingsmanoeuvre. De Vredegerechten klagen erover dat de bestaande
werkoverlast nodeloos wordt verhoogd door de invoering van een verplichte poging tot
minnelijke schikking waarbij de huurders massaal afwezig blijven.
In kader van een meer efficiënte preventie van gerechtelijke uithuiszetting is het belangrijk
om stil te staan bij de reden van deze afwezigheid.
Hoe komt het dat huurders de kans op minnelijke schikking, die vooral in hun voordeel is, aan
zich laten voorbijgaan?
Ook hier weer formuleren we een aantal hypotheses zoals ze door welzijnswerkers worden
ingeschat, maar die verder dienen getoetst te worden bij de armenverenigingen.
Het grote knelpunt is ongetwijfeld dat de drempel naar het gerecht zeer hoog is voor een
minderbegoede burger/huurder.
Oproepingsbrieven worden geschreven in een voor de huurder onverstaanbare en alles
behalve uitnodigende taal. De huurder is niet alleen niet vertrouwd met juridische taal, maar
voelt zich ook niet op z’n gemak in de gerechtelijke wereld, in grote klassieke gebouwen waar
advocaten in toga’s rondlopen. Indien de huurder zich zou kunnen laten bijstaan door een
vertouwenspersoon zou dit wellicht de drempel aanzienlijk verlagen. Vooralsnog bestaat er
geen afdwingbare mogelijkheid om de huurder te laten bijstaan door een vertrouwenspersoon
van bijv. het OCMW, het CAW, de huurdersbond, een armoedeorganisatie…. Bovendien is
het voor deze organisaties ook praktisch niet mogelijk om met iedere huurder een persoon
mee te sturen.
Huurders zijn zich ook niet altijd bewust van het belang van een minnelijke schikking
waardoor de oproeping al snel naast zich wordt gelegd. OCMW’s of andere organisaties
kunnen huurders niet gericht aanspreken op het belang van aanwezigheid bij de minnelijke
schikking want zij worden niet in kennis gesteld van de oproepen tot minnelijke schikking (in
tegenstelling tot de vorderingen voor uithuiszettingen die systematisch aan het OCMW
worden gemeld– zie ‘wet op de humanisering van de gerechtelijke uithuiszettingen))
Bovendien merken we bij huurders met oplopende huurproblemen een vorm van
vluchtgedrag. Zij hebben vaak de neiging het probleem te omzeilen, durven de confrontatie
niet aan.
Wanneer huurder en verhuurder wel beiden aanwezig zijn op de minnelijke schikking, leidt
dit nog niet per definitie tot afspraken of tot goede afspraken (dwz afspraken die voor de
huurder ook op lange termijn haalbaar zijn). De motivatie en voorbereiding van beide partijen
is doorslaggevend voor de effectiviteit van de (verplichte) poging tot minnelijke schikking.
19
Wanneer de verhuurder de verplichte poging tot minnelijke schikking louter beschouwt als
een formaliteit, als een noodzakelijke procedurestap is de bereidheid om te komen tot een
vergelijk wellicht niet erg hoog. Ook bij de huurder kan er sprake zijn van een gebrek aan
motivatie om de relatie huurder-verhuurder nog te herstellen (vb. in situaties waarin de
huurder geen huur meer betaalt omdat de woning slecht is en hij bovendien een
onbewoonbaarverklaring heeft gevraagd in de hoop hiermee voorrang te kunnen krijgen bij
een sociale huisvestingsmaatschappij)
De gemotiveerde huurder is bovendien niet altijd goed voorbereid op zo’n minnelijke
schikking. Tijdens een poging tot minnelijke schikking, kan het gebeuren dat de huurder vol
goede bedoelingen en onder druk van het bemiddelingsgesprek, engagementen aangaat die hij
eigenlijk niet kan waarmaken.
De bemiddelingsrol van de OCMW’s in de sociale huurwet
Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 oktober 2000 tot de reglementering van het
sociaal huurstelsel voor sociale huurwoningen’ vermeldt in art 9§2, 2°3:
‘De verhuurder moet aantonen dat hij een beroep heeft gedaan op de bemiddeling van het
OCMW wanneer hij opzeg betekent aan een huurder van wie het inkomen in het referentiejaar
dat als basis diende voor de huurprijsberekening, minder bedraagt dan, momenteel, 14.638,00
euro.
Voor personen die huren van een sociale huisvestingsmaatschappij en wiens inkomen onder
een bepaalde inkomensgrens ligt, wordt hierdoor –ongeacht de aard van de problematiek- het
OCMW ingeschakeld om een bemiddelingsrol op te nemen zodat opzeg en eventuele
uithuiszetting kan vermeden worden.
De praktijk
Net als bij de wet op de humanisering van de gerechtelijke uithuiszettingen geldt ook hier dat
de OCMW’s wettelijk een bemiddelingsrol hebben opgedragen gekregen waarvoor geen
bijkomende middelen werden voorzien. Gezien de sociale huisvesting veruit het beste
alternatief is voor de groep van minderbegoede burgers en de bemiddeling door het OCMW is
voorzien op een moment dat er nog effectief kan bemiddeld worden, is het bijzonder jammer
dat het de OCMW’s aan de nodige middelen ontbreekt om de bemiddeling optimaal te
ontwikkelen.
De OCMW’s zoeken weliswaar, ieder naar eigen vermogen, pragmatisch naar mogelijkheden
om de bemiddeling t.a.v. sociale huurders zo optimaal mogelijk op te nemen.
De meest gangbare werkwijze is dat de sociale huisvestingsmaatschappij aan het OCMW een
lijst bezorgt met de gegevens van de huurders voor wie een huuropzeg dreigt. Het OCMW
spreekt met de sociale huisvestingsmaatschappij af binnen welke termijn een voorstel kan
geformuleerd worden om vooralsnog tot een oplossing te komen. Een groot voordeel is alvast
dat de OCMW’s door de sociale huisvestingsmaatschappijen op de hoogte worden gebracht
op een moment dat er nog ruimte is om tot een onderlinge oplossing te komen. Nadeel blijft
dat de OCMW’s noodgedwongen terug moeten vallen op een minimaal scenario waarbij de
huurders die ingeschakeld zijn in het OCMW persoonlijk worden aangesproken door de
20
maatschappelijk werker en de niet-gekende sociale huurders worden aangeschreven. Ook hier
is de vaststelling dat er weinig wordt gereageerd op schriftelijke uitnodigingen door het
OCMW. Wat de samenwerking tussen OCMW en sociale huisvestingsmaatschappijen betreft,
zien we dat er niet altijd voldoende onderlinge afstemming is. Beiden hebben een ander
referentiekader om naar ‘probleemhuurders’ te kijken en houden er een andere kijk op na wat
betreft de aanpak van dergelijke huurders. Sommige sociale huisvestingsmaatschapppijen
ervaren de inbreng van het OCMW enkel als een vertragingsmanoeuvre.
Een alternatieve werkwijze is dat het OCMW zich niet opstelt als tussenpersoon tussen
sociale huurder en sociale verhuurder maar beide partijen samenbrengt om ter plaatse tot een
vergelijk te komen. Deze eigentijdse werkwijze responsabiliseert huurder en verhuurder en
schijnt zeer effectief te zijn.
Uit de verkenning van sleutelmoment 2 onthouden we dat een degelijke preventie van
uithuiszetting vraagt dat huurder en verhuurder in een vroeg stadium van het
huurconflict onderling tot een voor beiden aanvaardbare oplossing komen. Gezien
onderlinge regeling van het conflict vaak niet spontaan tot stand komt, zijn stimulansen
en ondersteuning noodzakelijk. De huidige wettelijke instrumenten hiertoe nl. de
verplichte poging tot minnelijke schikking voor de Vrederechter en de bemiddelingsrol
van de OCMW’s voor sociale huurders, hebben onvoldoende effect. Optimalisering van
deze instrumenten is, samen met het wegnemen van de structurele oorzaken van het
ontstaan van achterstallige huurgelden, de belangrijkste hefboom om te komen tot een
optimale preventie van uithuiszetting.
2.3. Sleutelmoment 3: de procedure voor de Vrederechter leidt evenmin tot een
oplossing (keerpunt 9 tot en met 13)
Wanneer huurder en verhuurder er ondanks de bemiddelingspogingen niet in slagen om tot
een onderlinge oplossing te komen, rest niets anders dan het opstarten van een procedure bij
het Vredegerecht. De Vrederechter krijgt dan de opdracht om een uitspraak te doen. Hij
beslecht het conflict na de argumenten van verhuurder en huurder gehoord te hebben.
De wet op de humanisering van de gerechtelijke uithuiszettingen schakelt de OCMW’s in op
het moment dat de verhuurder een procedure voor de Vrederechter start. De OCMW’s ervaren
dat deze maatregel onvoldoende mogelijkheden biedt om de situatie vooralsnog ten goede te
keren.
Wet op de humanisering van de gerechtelijke uithuiszettingen (tussenkomst OCMW’s)
De wet van 30 november 1998 (BS 19 januari 2001) ‘tot wijziging van sommige bepalingen
van het gerechtelijke wetboek betreffende de rechtspleging inzake huur van goederen en van
de wet van 30 december 1975 betreffende de goederen buiten particuliere eigendommen
gevonden op de openbare weg geplaatst ter uitvoering van vonnissen van uitzetting’, voorziet
een aantal maatregelen tot ‘humanisering’ van de gerechtelijke uithuiszetting.
21
Tenzij de betrokken huurder bezwaar maakt, wordt iedere inleiding van een vordering tot
uithuiszetting (in toepassing van de handelshuurwet of woninghuurwet) gemeld aan het
OCMW. Art 1344ter§5 en 1344 quinquies van het Gerechtelijk Wetboek bepalen hoe het
OCMW moet tussenkomen nl. ‘het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn biedt op
de meest aangewezen wijze aan om, binnen zijn wettelijke opdracht, hulp te bieden”. Het
bevoegd OCMW is het OCMW van de woonplaats of verblijfplaats van de betrokkene. De
vordering wordt gemeld via:
-de griffie van de rechtbank wanneer de procedure wordt ingeleid via een vrijwillige
verschijning of een verzoekschrift. De melding gebeurt binnen vier dagen na inschrijving op
de rol tenzij de huurder zich binnen de twee dagen na de oproeping bij gerechtsbrief verzet
tegen deze mededeling aan het OCMW.
- de gerechtsdeurwaarder wanneer de procedure wordt ingeleid via een dagvaarding. De
gerechtsdeurwaarder zendt binnen de vier dagen na betekening van het exploot een afschrift
aan het OCMW tenzij de huurder binnen de twee dagen na de betekening verzet aantekent
tegen de mededeling van het OCMW.
Bij vormen van uithuiszetting die een andere basis hebben dan een huurovereenkomst bijv.
uitdrijving bij inbeslagname van de woning om schulden af te betalen, moet de deurwaarder
pas 4 dagen na het vonnis het OCMW van de plaats waar het goed gelegen is, op de hoogte
brengen, tenzij de betrokken persoon zich hiertegen binnen de twee dagen verzet. Ook hier
moet het OCMW ‘op de meest aangepaste wijze, binnen zijn wettelijke opdracht, hulp
aanbieden’.
De praktijk
Met de wet op de humanisering van de gerechtelijke uithuiszettingen, kregen de OCMW’s er
een wettelijke opdracht bij . Deze werd echter niet gevolgd door de middelen die nodig zijn
om die opdracht vorm te geven. De OCMW’s worden blijkbaar verondersteld om deze taak
op te nemen in hun reguliere dienstverlening.
Uit de cijfers in bijlage bij dit dossier blijkt echter dat het aantal meldingen voor gemeenten
met meer dan 20.000 inwoners zorgt voor een merkelijk bijkomende werklast. Voor deze
gemeenten zal het afhankelijk zijn van de werkdruk op het moment van de melding van
vordering tot uithuiszetting of er ook echt werk kan van gemaakt worden.
Zowel voor de doorsnee centrumsteden als voor de grote steden, maken de cijfers duidelijk
dat een optimale behandeling van de meldingen van vorderingen tot gerechtelijke
uithuiszetting slechts mogelijk is wanneer hiervoor ook extra personeel kan aangetrokken of
vrijgesteld worden. Een stad van 60 à 70.000 inwoners krijgt al snel een 10tal meldingen per
maand binnen. Voor de grote steden ligt dit getal nog veel hoger. Gent krijgt 20 meldingen
per week, Antwerpen krijgt 50 meldingen per week.
Voor de OCMW’s van de gemeenten met minder dan 20.000 inwoners (met uitzondering van
de kustgemeenten waar er meer meldingen blijken te zijn dan in andere gemeenten met een
gelijk aantal inwoners) zou de afhandeling van het aantal meldingen van vorderingen tot
uithuiszetting moeten kunnen opgenomen worden binnen de reguliere werking op voorwaarde
dat zij daarvoor een methodiek en werkwijze toegereikt krijgen die ze onmiddellijk lokaal
kunnen toepassen. Een uniforme methodiekontwikkeling zorgt er voor dat zij niet nodeloos
tijd moeten steken in het uitwerken van eigen procedures die vervolgens maar enkele keren
per jaar moeten toegepast worden.
22
Door het uitblijven van ondersteunende instrumenten en middelen, kunnen de OCMW’s hun
preventieve rol onmogelijk tenvolle opnemen en zoeken ze naar een haalbare, pragmatische
werkwijze.
Deze kan, rekeninghoudend met de eigen mogelijkheden, van OCMW tot OCMW
verschillen.
Minimaal wordt meestal volgende standaardprocedure gehanteerd:
-
-
Wanneer een melding tot vordering van gerechtelijke uithuiszetting binnenkomt,
wordt nagegaan of de betrokken huurder reeds gekend is door, ingeschakeld is bij het
OCMW.
Indien de huurder gekend is, wordt hij/zij persoonlijk gecontacteerd door de betrokken
maatschappelijk werker
Indien de huurder niet gekend is door het OCMW wordt een brief verstuurd waarin de
huurder op de hoogte wordt gebracht van het hulpverleningsaanbod van het OCMW.
De huurder wordt uitgenodigd om contact te nemen met het OCMW.
Er zijn OCMW’s die een actiever beleid vormen door bijv. een huisbezoek af te leggen bij
(een gedeelte van) de aangemelde huurders (vb. bij bejaarde huurders). De meeste OCMW’s
beschikken echter, door het gebrek aan voldoende personeelskracht, niet over de mogelijkheid
om dit systematisch te doen.
De tussenkomsten na het vonnis worden over het algemeen beperkt tot eventuele tijdelijke
opvang van uithuisgezette personen wanneer deze zich spontaan aandienen bij het OCMW.
Ook hier zijn her en der uitzonderingen van OCMW’s die zelf contact nemen met huurders
waarvan ze weten dat deze, al dan niet bij verstek, zijn veroordeeld.
Naast het gebrek aan middelen zijn er ook een aantal knelpunten in de operationalisering van
de wetgeving, die de toepassing van de wet op de humanisering van de gerechtelijke
uithuiszettingen tot een eerder frustrerende activiteit maken voor de OCMW’s. We geven hier
een overzicht van de meest gesignaleerde knelpunten..
Een eerste vaststelling is dat slechts een fractie van de gecontacteerde huurders reageert op de
uitnodiging van het OCMW tot bemiddeling/hulp.
Het feit dat vooral schriftelijk contact wordt genomen met gemelde niet-gekende huurders is
ongetwijfeld één van de redenen waarom de huurders niet reageren. Brieven worden ofwel
niet geopend, of zijn onvoldoende uitnodigend om (kansarme) huurders naar het OCMW te
krijgen. Maar ook de OCMW’s die wel investeren in een meer persoonlijke contactname ,
melden dat de reactie van de huurders zeer beperkt blijft. Huurders ervaren zo’n contactname
wellicht soms als een ongepaste bemoeienis van het OCMW. Bij een aantal huurders wordt
vastgesteld dat zij slechts reageren op het moment dat er al een uitspraak is van het
Vredegerecht, wanneer ze het gevoel hebben dat ze met de rug tegen de muur staan.
Een tweede vaststelling is dat de huurders die wel reageren , met enorm hooggespannen
verwachtingen naar het OCMW komen.
Wanneer mensen met een dreigende gerechtelijke uithuiszetting worden uitgenodigd door het
OCMW, verwachten ze, begrijpelijkerwijze, niet meer of niet minder dan dat het OCMW hen
een permanente woonst geeft. Dat is immers wat ze eigenlijk nodig hebben. Het OCMW kan
echter vrijwel nooit aan deze verwachting voldoen. In het beste geval kan het OCMW een
23
tijdelijk onderdak bieden. De huurders die contact nemen met het OCMW zijn vaak dan ook
teleurgesteld in de hulp van het OCMW. Deze is immers eerder gericht op het nog kunnen
voorleggen van een afbetalingsregeling en het doorverwijzen naar juridische bijstand zodat de
huurder tenminste voorbereid en met een goede verdediging op de zitting kan verschijnen.
Een derde vaststelling is dat het OCMW niet altijd over de tijd beschikt om deze minimale
dienstverlening te kunnen organiseren. De melding van een vordering tot gerechtelijke
uithuiszetting komt veel te laat op het OCMW toe om nog resultaatsgericht te kunnen
interveniëren. Vaak gaat de zitting al één of twee dagen na de ontvangst van de melding door.
De ruimte om nog een zinvolle actie te ondernemen, wordt dan wel zeer klein….
…. en dit terwijl de ruimte om nog tot een oplossing te komen, al bijzonder klein was. Een
vierde vaststelling is immers dat op het moment dat er reeds een vordering tot uithuiszetting is
ingeleid bij de Vrederechter, zowel bij de huurder als bij de verhuurder, de bereidheid om
vooralsnog tot een oplossing te komen zogoed als nihil is. Op dat moment is de relatie meestal
al zo verzuurd dat beide partijen niet meer geloven in een verbetering en zo snel mogelijk een
einde willen maken aan de huurovereenkomst. De fase van onderhandelen en een compromis
zoeken, is al lang voorbij. Dit geldt vooral voor de private verhuur. Bij sociale verhuringen,
is de bereidheid om vooralsnog tot een oplossing te komen, groter.
Tenslotte merken de OCMW’s op dat het verzoekschrift tot uithuiszetting wel verplicht aan
het OCMW wordt bezorgd. Het vonnis daarentegen moet niet aan de OCMW’s bezorgd
worden. In sommige gerechtelijke arrondissementen gebeurt dit wel, in anderen niet. Wanneer
het OCMW echter geen vonnis ontvangt, kan het OCMW er niet mee over waken dat er
beroep of verzet wordt aangetekend door de cliënt terwijl er soms nochtans goede redenen
zijn om dat wel te doen (vb. wanneer de achterstallige huur ondertussen is betaald, wanneer
de woning van zeer slechte kwaliteit is,…) Eens de termijn om in beroep of verzet te gaan, is
overschreden…is er helemaal geen weg meer terug.
De procedure voor het Vredegerecht leidt in de praktijk meestal tot een ontbinding van de
relatie tussen huurder en verhuurder. Het is eerder een instrument om tot een afronding van de
overeenkomst te komen, dan wel een middel om de relatie huurder-verhuurder weer recht te
trekken.
Net als bij de verplichte poging tot minnelijke schikking is de huurder vaak niet aanwezig op
de zitting. Ook hier dienen de verklaringen gezocht bij de hoge drempel van het
gerecht.Wanneer hij aanwezig is, is zijn verdediging niet altijd optimaal georganiseerd.
De huurder maakt trouwens zelden gebruik van de mogelijkheid om in beroep of verzet te
gaan.
Nochtans kan dit , ondanks het reeds vergevorderd stadium, nog zinvol zijn al was het maar
om extra kosten als wederverhuringsvergoedingen te vermijden. Dat huurders geen gebruik
maken van deze beroeps/verzetmogelijkheid heeft voornamelijk te maken met onwetendheid.
In kader van dit dossier onthouden we vooral dat de procedure voor de Vrederecher
geen wezenlijk instrument is om uithuiszettingen te vermijden. Het is vooral een middel
om de relatie huurder-verhuurder op een zo billijk mogelijke manier te beëindigen.
Interventies ter preventie van uithuiszettingen moeten bijgevolg prioritair gericht
worden op de fasen die de procedure voor het Vredegerecht voorafgaan.
24
3. Naar een meer efficiënte preventie van
gerechtelijke uithuiszetting
3.1. Algemene uitgangspunten
3.1.1. Structurele aanpak van huurachterstal en bemiddeling huurder-verhuurder
als prioritaire interventiesporen.
Eerder beschreven we reeds dat de weg naar gerechtelijke uithuiszetting verloopt via drie
grote sleutelmomenten: drie kritische tweesprongen waarop de situatie ten goede wordt
gekeerd of verder negatief evolueert nl.:
- de huurder bouwt al dan niet huurachterstal op
- de huurder en verhuurder slagen er al dan niet in om onderling het probleem op te
lossen, desgevallend met tussenkomst van het OCMW of bemiddeling door de
Vrederechter
- tijdens het uiteindelijke proces voor de Vrederechter slaagt men er al dan niet in om de
huurder-verhuurder relatie weer op het spoor te zetten.
Maatregelen om uithuiszettingen te vermijden, zullen op deze drie sleutelmomenten moeten
geënt worden. Hoe sneller het probleem kan gekeerd worden, hoe kleiner de financiële schade
voor huurder en verhuurder en hoe groter de kans dat de relatie huurder/verhuurder kan
blijven bestaan. In de praktijk stellen we vast dat op het moment van de effectieve
procesvoering voor het Vredegerecht, de motivatie en randvoorwaarden om tot een herstel te
komen van de huurder-verhuurderrelatie nauwelijks nog aanwezig zijn. De twee belangrijkste
hefbomen in de preventie van uithuiszetting situeren zich dan ook op niveau van de twee
eerste sleutelmomenten nl:
- vermijden dat de huurder huurachterstal opbouwt
- optimaliseren van de bemiddeling tussen verhuurder en huurder vanaf de eerste stadia
van het ontstane conflict.
Op het moment dat de Vrederechter de zaak moet beslechten (derde sleutelmoment) is het
vooral zaaks om de relatie huurder-verhuurder op een billijke en humane wijze te beëindigen.
3.1.2. Gebundelde inspanningen op verschillende niveaus , steeds gekoppeld aan de
nodige middelen.
Uit de beschrijving van de stappen die leiden tot gerechtelijke uithuiszetting, blijkt duidelijk
dat diverse actoren, binnen diverse beleidsdomeinen, betrokken zijn bij deze problematiek.
Een maximale preventie van gerechtelijke uithuiszetting zal slechts mogelijk zijn wanneer
zowel op vlak van Wonen, Welzijn en Justititie maatregelen worden getroffen.
Een bundeling van inspanningen is niet alleen noodzakelijk op niveau van de verschillende
beleidsdomeinen, maar ook op niveau van verschillende beleidsniveaus. Zowel lokaal , als
Vlaams, als federaal zullen maatregelen moeten genomen worden.
Het gaat hier overigens niet alleen om wetgevende en beleidsmaatregelen, maar ook om
maatregelen op uitvoerend niveau. De verschillende betrokken organisaties en instellingen
zullen hun eigen werkwijze moeten bevragen naar efficiëntie en samenwerking moeten
25
optimaliseren. Essentieel is dat maatregelen steeds gepaard gaan met het voorzien van de
middelen die uitvoering mogelijk maken. Een betere afstemming tussen de verschillende
beleidsdomeinen is noodzakelijk maar volstaat niet om tot een betere preventie te komen.
3.1.3. Doelgroepgerichte maatregelen zijn noodzakelijk
Maatregelen ter preventie van gerechtelijke uithuiszetting richten zich naar huurders met
verhoogde risico’s of huurders die al in een bepaalde probleemfase zitten. De ervaring leert
dat deze huurders niet vanzelfsprekend worden bereikt. De traditionele
communicatiemiddelen volstaan niet altijd om deze doelgroepen te bereiken.
Onze stelling is dan ook dat maatregelen ter preventie van gerechtelijke uithuiszetting moeten
voorafgegaan worden door een detectie van potentiële probleemgroepen die vervolgens
gericht kunnen benaderd worden. Risicoprofielen zullen hiertoe moeten uitgewerkt worden.
3.2. Negen noodzakelijke, elkaar versterkende maatregelen voor een
optimale preventie van uithuiszettingen
Gezien de OCMW’s slechts één actor zijn in de uitvoering van een beleid dat gericht is op
een meer efficiënte preventie van uithuiszettingen, kunnen we binnen het bestek van dit
dossier geen alomvattend beleidsvoorstel uitwerken. Een degelijk en realistisch beleidsplan
kan slechts tot stand komen op basis van cijfers enerzijds, gesprekken met alle betrokken
partijen anderzijds. Feit is echter wel dat de OCMW’s geen solo-spelers zijn. De mate
waarin zij resultaatsgericht kunnen optreden , is mede afhankelijk van de inspanningen,
mogelijkheden en beperkingen van andere actoren en sectoren. Met deze geven wij dan ook
een bondig becommentarieerd overzicht van negen maatregelen/ingangspoorten die o.i.
noodzakelijk zijn om tot een optimale preventie van uithuiszetting te komen. Het gaat hier
om aanzetten die stuk voor stuk verdere uitwerking vragen.
3.2.1. Maatregelen ter preventie van (oplopende) huurachterstal
Maatregel 1: De betaalbaarheid van het wonen moet gewaarborgd worden zodat het
voor mensen met een laag inkomen ook effectief mogelijk is om te voldoen aan de
huurdersverplichtingen.
De omvang van het aantal (dreigende) gerechtelijke uithuiszettingen wordt ongetwijfeld mee
veroorzaakt door het enorme tekort aan betaalbare huurwoningen. In 2.2.1. Sleutelmoment 1:
de huurder bouwt huurachterstal op staafden we reeds dat het voor mensen met een laag
inkomen vrijwel uitgesloten is om een woning te huren die binnen hun financiële
mogelijkheden ligt. Wanneer er voor deze groep van de bevolking geen realistische
alternatieven op de huurmarkt zijn, is het niet billijk om hen daarvoor te straffen maar moet de
bevoegde overheid alles in het werk stellen om de nodige alternatieven te creëren.
Zonder voldoende betaalbare alternatieven is fundamentele preventie van
uithuiszettingen zeer moeilijk realiseerbaar. Een toename van het aantal betaalbare
huurwoningen heeft twee effecten. Huurders komen minder gemakkelijk in moeilijkheden
26
doordat ze minder snel huurachterstal opbouwen. Voor huurders die wel huurproblemen
hebben, kan er sneller een alternatief geboden worden. Acute dakloosheid en mensonwaardige
woonomstandigheden (huisjesmelkerij) kunnen zo vermeden worden. Zij leiden immers enkel
tot een toename van de problemen van de huurder.
Hoe de betaalbaarheid van het wonen wezenlijk kan verhoogd worden, is een materie die de
ambitie van dit dossier overstijgt. In principe zijn er twee mogelijkheden. Ofwel verhoogt
men de minimumuitkeringen en minimumlonen (federale materie) ofwel neemt de (Vlaamse)
overheid maatregelen die het wonen goedkoper maken voor bepaalde groepen. Speerpunten
wat dit laatste betreft, zijn allicht:
- een verhoging van het aantal sociale huurwoningen
- een verhoging van de betaalbaarheid van de private huurmarkt door invoering van een
Vlaamse huurtoelage die de huidige, zeer beperkte Vlaamse verhuistoelage vervangt.
Maatregel 2: Een algemene sensibiliseringscampagne moet de huurders gevoeliger
maken voor het belang van de betaling van de huur en hen de weg wijzen naar de
bestaande hulpverlening.
De huurders moeten gevoelig gemaakt worden voor de mogelijke gevolgen wanneer men de
huur (herhaaldelijk) niet betaalt.
Tegelijk dienen de huurders geïnformeerd te worden over de verschillende bestaande diensten
waar ze terecht kunnen voor hulp en ondersteuning.
We zien deze sensibiliseringsactie als een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van
verschillende bestuursniveaus en verschillende actoren.
Een algemene sensibiliseringscampagne (met standaardfolders) zou lokaal kunnen versterkt
worden door sensibiliserende initiatieven van de gemeente en inspanningen van lokale
welzijnsen
huisvestingsactoren
(OCMW’s,CAW’s,
huurdersbonden,
armoedeorganisaties…) die hun cliënten/leden/huurders uitnodigen om problemen met
betrekking tot de betaling van de huur bespreekbaar te maken.
De sensibiliseringscampagne zal zich grotendeels richten naar kansarme burgers, huurders
meteen verhoogd risico op huurproblemen. Belangrijk is om de verschillende groepen die
men wenst te bereiken, te onderscheiden. Een efficiënte communicatie met deze burgers
veronderstelt dat zowel bij de vorm als de inhoud van de communicatie rekening wordt
gehouden met de eigenheid van de verschillende groepen die men wenst te bereiken. De
Katholieke Hogeschool van Mechelen deed in 2000-2001, in opdracht van de Vlaamse
overheid, onderzoek naar ‘Overheidscommunicatie voor kansarme doelgroepen’ Uit dit
onderzoek bleek ondermeer dat :
- kansarmen vooral gevoelig en ontvankelijk zijn voor overheidsinformatie op het
ogenblik dat er zich acute problemen stellen, op een moment dus dat de informatie
onmiddellijk nut kan opleveren voor de betrokken persoon. Gevolg hiervan is dat
éénmalige informatie slechts een beperkt effect heeft. Een regelmatige herhaling van
de informatie is belangrijk om een ruime groep van kansarmen te bereiken.
- ‘vertrouwen’ zeer bepalend is in het al dan niet gehoord worden van de boodschap.
Als er geen vertouwen is in de informatiebron wordt de informatie vaak genegeerd.
Vertrouwen kan echter vergroot worden door tijdens de communicatie beroep te doen
op intermediairen, organisaties die het vertrouwen van kansarme huurders hebben.
27
Maatregel 3 : Individuele begeleiding van huurders in hun relatie met de verhuurder
vooraleer er zich een conflict stelt: systematische bevraging van de woonsituatie door de
OCMW’s en versterking van de huurdersbonden.
We stelden eerder in dit dossier vast dat huurders enkel hulp zoeken wanneer er zich al een
bepaald probleem stelt en dan nog vaak op een moment dat het probleem al een zekere
proportie heeft aangenomen.
Dikwijls zijn er dan al stappen gezet die de relatie verhuurder-huurder verzuren wat de goede
afloop van de conflicten bemoeilijkt. Heel wat conflicten worden immers bezwaard doordat
huurders en verhuurders niet de gewoonte hebben om met elkaar in communicatie te treden en
soms ook acties ondernemen die contraproductief werken.
Idealiter zou de communicatie tussen huurder en verhuurder moeten kunnen begeleid worden
bij het prille begin van een potentieel conflict. Vermits huurders zich in deze beginfase niet
spontaan aanmelden, kan dit enkel gerealiseerd worden wanneer sensibiliserende acties
(maatregel 2) gepaard gaan met de pro-actieve opsporing van potentiële problemen. Dit zal
vindplaatsgericht moeten gebeuren, op de plaatsen dus waar huurders met potentiële
huurproblemen spontaan terechtkomen.
De maatschappelijk werkers van het OCMW zien dagdagelijks heel wat huurders met
een verhoogd risico op woonproblemen. Systematische bevraging van de woonsituatie
als vast onderdeel van het sociaal onderzoek, ook al stelt de cliënt geen hulpvraag met
betrekking tot zijn woonsituatie, zou een zeer efficiënte methode kunnen zijn om
(potentiële) problemen vroegtijdig te ontdekken . Vervolgens kunnen de nodige
interventies gedaan worden om te beletten dat het voorziene probleem zich ook effectief
verder ontwikkelt.
Deze interventies kunnen velerlei van aard zijn . Wanneer huurders zitten in een woonsituatie
die objectief niet houdbaar is (vb. structureel probleem van betaalbaarheid) dienen zij actief
begeleid te worden naar een nieuwe woonsituatie. Wanneer er problemen zijn met de
kwaliteit van de woning, kunnen de nodige stappen gezet worden om in eerste instantie in
overleg met de verhuurder tot een oplossing te komen..
Dergelijke activiteit kan enkel ontplooid worden mits inzet van bijkomend personeel.
Op niveau van de OCMW’s is extra personeel nodig om pro-actief de woonsituatie te
ondezoeken. Daarnaast zullen gespecialiseerde maatschappelijk werkers nodig zijn om
gerichte interventies te doen. Een betere detectie van potentiële huurproblemen, zal
ongetwijfeld leiden tot een verhoging van het aantal doorverwijzing van OCMW’s naar de
huurdersbonden. Gevolg is dat ook de huurdersbonden versterkt moeten worden.
28
Maatregel 4: OCMW’s en CAW’s moeten meer middelen krijgen om huurders te
begeleiden die er (nog) niet in slagen om zelfstandig aan de huurderverplichtingen te
voldoen.
Onafhankelijk van de omvang van het inkomen slagen sommige huurders er niet of nog niet
in om zelfstandig aan alle huurdersverplichtingen te voldoen. Vaak missen zij de
vaardigheden om hun leven voldoende te structureren. Begeleiding door een maatschappelijk
werker is noodzakelijk om de huurder te ondersteunen en te begeleiden bij het nakomen van
zijn verplichtingen. Voor sommige huurders zal er permanent begeleidingsaandacht moeten
zijn. Voor andere huurders kan de begeleiding na een tijd afgebouwd worden nl. wanneer de
huurder zelf de nodige vaardigheden heeft verworven om z’n leven voldoende te structureren,
om te gaan met budgetten e.d.
Momenteel wordt dergelijke hulpverlening meestal geboden door maatschappelijk werkers
van een Centrum voor Algemeen Welzijnswerk (CAW) of van het OCMW. In het Algemeen
Welzijnswerk is het ‘begeleid wonen’ een afzonderlijke werkvorm. Bij de OCMW’s vormt
dergelijke begeleiding onderdeel van de algemene hulpverlening van het OCMW of wordt
deze georganiseerd in een aparte dienst begeleid wonen. Deze laatste optie is echter eerder
uitzonderlijk. Ook door andere organisaties zoals de Centra voor Geestelijke
Gezondheidszorg wordt soms begeleiding geboden.
Duidelijk is echter dat de bestaande begeleidingsmogelijkheid ruim onvoldoende is om aan de
nood tegemoet te komen. Het huidige beschikbare begeleidend personeel in Vlaanderen
volstaat niet om waar nodig de sociale huurders te ondersteunen, laat staan om alle huurders
die baat hebben bij ondersteuning, te begeleiden.
We pleiten met deze dus voor een sterke uitbreiding van het aantal begeleidende
maatschappelijk werkers, zowel in de schoot van de CAW’s als in de schoot van de
OCMW’s. Gezien een aantal huurders geconfronteerd worden met een psychiatrische
problematiek is bovendien ook begeleiding vanuit gespecialiseerde diensten als Centra voor
Geestelijke Gezondheidszorg, diensten voor nazorg van psychiatrische instellingen e.d.
noodzakelijk. De begeleiding vanuit de sector van de geestelijke gezondheidszorg kan
verschillende vormen aannemen. Ze kan zich richten op de begeleiding van de huurder maar
kan zich ook richten op de ondersteuning van de maatschappelijk werkers van OCMW’s en
CAW’s die cliënten met psychiatrische problematieken begeleiden.
29
Maatregel 5: Optimalisering van de begeleiding van sociale huurders:
- huurdersbegeleiding door de sociale huisvestingsmaatschappijen
- woonbegeleiding door OCMW’s en CAW’s.
Een sociale huurwoning biedt voor mensen met een beperkt inkomen nog steeds de beste
prijs-kwaliteitsverhouding. Voor sociale huurders is het dan ook belangrijk om hun sociale
huurwoning te kunnen behouden. O.i. dient dan ook voldoende aandacht besteed te worden
aan de preventie van uithuiszettingen binnen de sociale huisvestingssector. Hiervoor lijken
ons twee maatregelen belangrijk:
1) Huurdersbegeleiding door de sociale huisvestingsmaatschappijen
Wanneer de
sociale huisvestingsmaatschapijen (naar analogie met de sociaal
verhuurkantoren) zelf een actieve aandacht kunnen uitbouwen voor zich aandienende
huurdersproblemen kan wellicht in veel gevallen escalatie van conflicten vermeden worden.
Dit veronderstelt echter dat de sociale huisvestingsmaatschappijen betoelaagd worden voor de
aanstelling van sociaal geschoold personeel. De huidige financieringswijze laat het voor de
meeste sociale huisvestingsmaatschappijen immers niet toe om (voldoende) sociaal
geschoold personeel te voorzien. Bovendien is het ook niet correct dat de loonkost van deze
mensen moet gefinancierd worden door de huurinkomsten. Het sociaal geschoold personeel
van een sociale huisvestingsmaatschappij zou een beperkte vorm van huurbegeleiding moeten
kunnen bieden waarin men bewoners actief informeert en onthaalt, persoonlijke contacten legt
met huurders die onregelmatigheden vertonen in het nakomen van hun
huurdersverplichtingen, een nauwe opvolging doet van de huurachterstallen,…
2) Woonbegeleiding door OCMW’s en CAW’s.
Woonbegeleiding, gericht op het ondersteunen van de huurder bij het zelfstandig wonen
waaraan zowel administratieve als psycho-sociale werkpunten verbonden zijn, moet
uitbesteed kunnen worden aan de welzijnssector.
De sociale huisvestingsmaatschappijen moeten dus beroep kunnen doen op welzijnsactoren
wanneer tijdelijke of permanente begeleiding van een sociale huurder noodzakelijk is in
functie van zelfstandig wonen . Deze begeleiding kan, afhankelijk van de lokale situatie en
van de individuele situatie van de cliënt opgenomen worden door een CAW of het OCMW, of
desgevallend een andere relevante partner (vb een centrum voor geestelijke gezondheidszorg).
In de praktijk loopt de samenwerking tussen welzijns- en huisvestingssectoren niet altijd
gemakkelijk. Het gebrek aan duidelijke taakafbakening bijvoorbeeld staat samenwerking vaak
in de weg. Binnen de denktank wonen/welzijn die tijdens de vorige legislatuur werd opgericht
door de Vlaamse ministers van Wonen en Welzijn werd recent het initiatief genomen om
terzake een visienota uit te werken.
30
3.2.2.
Maatregelen om de bemiddeling tussen huurder en verhuurder te optimaliseren.
Maatregel 6: Optimalisering van de bemiddeling tussen huurder en verhuurder bij het
begin van een conflict als voorstadium van een gerechtelijke procedure:
- Optimalisering van de verplichte poging tot minnelijke schikking
- Optimalisering van de bemiddelende rol van OCMW’s in de sociale huurwet
- Fundamentele beleidskeuzes over bemiddeling in huurgeschillen.
Wanneer er zich een conflict voordoet tussen huurder en verhuurder is het belangrijk dat de
huurder en verhuurder dit niet onmiddellijk in handen van een derde leggen maar zelf
verantwoordelijkheid nemen om tot een oplossing te komen. Om dit proces in goede banen te
leiden, is bemiddeling aangewezen. De praktijk leert immers dat de belangenverschillen en
onevenwichten tussen huurders en verhuurders zo groot zijn dat beide partijen zelden
spontaan tot een onderlinge oplossing komen.
De bestaande instrumenten schieten tekort. Een aantal herzieningen dringen zich op.
1) Optimalisering van de verplichte poging tot minnelijke schikking
De rol van de OCMW’s in kader van de wet op de humanisering van de gerechtelijke
uithuiszettingen is een structureel probleem. Naast het gegeven dat de OCMW’s niet over het
nodige personeel beschikken om hun preventieve rol optimaal op te nemen, zijn er knelpunten
in de operationalisering van deze wetgeving.Groot knelpunt is dat de OCMW’s slechts enkele
dagen voor de zitting worden verwittigd en dit in een stadium waarin het conflict al zo is
geëvolueerd dat bemiddeling en echt preventief werk niet meer mogelijk is.
Een wenselijke herziening zou zijn dat de OCMW’s in de toekomst niet meer op de
hoogte gebracht worden van de vorderingen inzake uithuiszettingen, maar wel
systematisch op de hoogte zouden gebracht worden van verplichte pogingen tot
minnelijke schikking. De bedoeling van deze verplichte poging tot minnelijke schikking is
immers precies om vooralsnog tussen beide partijen tot een oplossing te komen.
Het systematisch verwittigen van de OCMW’s is echter maar een eerste en ontoereikende stap
om de (verplichte) poging tot minnelijke schikking voldoende toegankelijk te maken. Zolang
de opgeroepen huurders massaal afwezig blijven op de pogingen tot minnelijke schikking, is
er geen effectieve bemiddelingsmogelijkheid en zullen zowel de sociale als private
verhuurders een toenemende weerstand opbouwen tegen de bemiddelingspoging. In diverse
kringen gaan reeds stemmen op om de verplichte poging tot minnelijke schikking (ingevoerd
via de programmawet van 24 december 2002) opnieuw af te schaffen. Wij zijn echter van
mening dat hierdoor het kind met het badwater weggegooid wordt. De bemiddelingsidee is
o.i. een zeer essentiële hefboom in de preventie van uithuiszetting. In plaats van deze piste af
te schaffen, moet ze integendeel versterkt worden. Hiervoor zijn weliswaar bijkomende
inspanningen noodzakelijk
Rekeninghoudend met het gegeven dat heel wat huurders niet op een poging tot minnelijke
schikking verschijnen, zal ondermeer actief aandacht moeten besteed worden aan:
- de uitnodiging van de huurders
- de voorbereiding van de huurders
31
- de bijstand van de huurders . Hierbij gaat het niet alleen om juridische bijstand maar ook om
psychologische bijstand. Kansarme gezinnen zijn allesbehalve vertrouwd met gerechtelijke
procedures en blijven daardoor sneller weg of nemen niet volwaardig deel aan de
bemiddeling. Tijdens de minnelijke schikkingen zouden de huurders moeten kunnen
bijgestaan worden door de huurdersbonden of door vertrouwenspersonen en –organisaties.
- de opvolging van de afspraken die gemaakt werden tijdens de minnelijke schikking.
Aangewezen is overigens om de inschakeling van de OCMW’s in de verplichte poging tot
minnelijke schikking te laten flankeren door een sensibiliseringscampagne waarin
huurders en verhuurders opgeroepen worden om in een vroeg stadium beroep te doen
op de (kosteloze) procedure tot minnelijke schikking voor het Vredegerecht.
Een systematische melding van de verplichte pogingen tot minnelijke schikking aan de
OCMW’s moet tenslotte ook gekoppeld worden aan een ondersteuning van de OCMW’s
om een bemiddelingsrol op te nemen. Feit is immers dat de OCMW’s onvoldoende eigen
middelen kunnen vrijmaken voor deze tijdsintensieve opdracht.
Concreet zou de financiële ondersteuning van de OCMW’s er op termijn als volgt kunnen
uitzien:
1) Ieder OCMW krijgt op basis van het aantal verplichte pogingen tot minnelijke
schikking op grondgebied van de gemeente, een toelage die de personeelsinzet dekt.
2) Deze toelage wordt gekoppeld aan een verdere professionalisering van de interventie
door het OCMW. Daar waar nu ieder OCMW een eigen aanpak hanteert, zou de
federale overheid een stimulans kunnen geven om te komen tot een uniform beleid
voor alle OCMW’s.
Om verder te verkennen op welke manier de OCMW’s best vorm geven aan hun rol in de
verplichte pogingen tot minnelijke schikking en hoe zich dat vertaalt in concrete dossierkost,
vraagt VVSG dat de federale overheid op zeer korte termijn een aantal piloot-OCMW’s
selecteert die, vanuit de eigen werkervaring en in overleg met vertegenwoordigers uit justitie,
vertegenwoordigers van verenigingen waar armen het woord nemen, vertegenwoordigers van
private en sociale verhuurders, een wenselijke methodiek uitwerkt en de concrete kost ervan
berekent. De geselecteerde piloot-OCMW’s krijgen voor hun medewerking een toelage die
overeenkomt met de halftijdse jaarwedde van een maatschappelijk werker zodat zij effectief
voldoende tijd kunnen vrijmaken voor dit proces, het uittesten van methodieken in de praktijk
e.d. . Tegelijk vraagt VVSG een halftijdse stafmedewerker die dit proces kan begeleiden . Een
periode van één jaar lijkt ons redelijk om een onderbouwde methodiek uit te werken die
vervolgens veralgemeend kan toegepast worden door de OCMW’s. In de veronderstelling dat
tien piloot-OCMW’s meewerken, vraagt dit voorstel van de federale overheid het eerste jaar
een investering van de loonkost van 5 maatschappelijk werkers en een halftijds universitair
medewerker. Daarna dient een veralgemeend subsidiestelsel voor de OCMW’s voorzien te
worden.
De OCMW’s zullen bij het optimaliseren van hun preventieve rol beroep moeten doen op
andere
ondersteunende
instanties.
Doorverwijzing
naar
de
huurdersbonden,
schuldbemiddelingsdiensten zal wellicht zeer courant zijn. Zowel de huurdersbonden als de
32
schuldbemiddelingsdiensten kunnen een toename van het aantal hulpvragen echter niet
verwerken zonder dat zij bijkomend personeel kunnen aanwerven.
2) Optimalisering van de bemiddelende rol van OCMW’s in de sociale huurwet
Ook de bemiddeling van de OCMW’s in de sociale huur is aan optimalisering toe.Het belang
van deze bemiddeling werd reeds aangehaald, evenals ook daar weer het probleem dat de
OCMW’s de bemiddeling bovenop het bestaande takenpakket moeten uitvoeren. De
OCMW’s genieten bij de sociale huisvestingsmaatschappijen nochtans over voldoende
autoriteit om te bemiddelen bij conflicten met sociale huurders. We stellen dan ook voor dat
de bepalingen in het sociaal huurbesluit behouden blijven, maar gekoppeld worden aan
middelen om uitvoering mogelijk te maken. Ook dit veronderstelt weer een
personeelsuitbreiding bij de OCMW’s en een medewerker op stafniveau die verdere
methodieken ontwikkelt.
Tegelijk lijkt het ons noodzakelijk dat tussen de OCMW’s en de Sociale
Huisvestingsmaatschappijen een protocol wordt afgesloten met betrekking tot de wijze
waarop de samenwerking tussen OCMW’s en SHM’s het best wordt georganiseerd. We
hebben een eerste concept van dergelijk protocol klaar en nodigen de Sociale
huisvestingsmaatschappijen uit om hierover verder in gesprek te gaan.
3) Fundamentele beleidskeuzes over bemiddeling bij huurgeschillen
In het kader van dit dossier beperkten we ons tot enkele suggesties m.b.t. de bemiddeling
tussen huurder en verhuurder inzake escalerende huurconflicten naar aanleiding van
huurachterstal. We richtten ons daarbij op maatregelen die op korte termijn de interventies
door het OCMW kunnen optimaliseren. Bemiddeling kan natuurlijk ook veel verder reiken.
Eerdere voorstellen om paritaire huurcommissies op te richten verruimen de invloed van de
bemiddeling. In deze paritaire huurcommissies zou men immers ook de bevoegdheid krijgen
om tussen te komen in de bepaling van de huurprijs (waardoor men op termijn de prijssetting
op de markt kan beïnvloeden), zou men kunnen beschikken over een fonds dat in bepaalde
omstandigheden de huurachterstal vergoedt aan de private verhuurder wanneer deze bereid is
om met de huurder vooralsnog tot een regeling te komen. De achterliggende motieven van
dergelijke paritaire huurcommissies zijn zeker te verdedigen. De wanverhouding tussen prijs
en kwaliteit op de private huurmarkt lijkt men in andere formules niet echt geregeld te
krijgen. Paritaire huurcommissies zullen echter pas optimaal kunnen werken wanneer ook zij
een voldoende lage drempel hebben voor de huurders. Gezien de paritaire commissies
helemaal geïntegreerd zouden worden in de juridische structuur, is dit echter geen
vanzelfsprekendheid. Flankerende maatregelen zijn ook daar meer dan nodig.
33
3.2.3. Maatregelen om het conflict zo billijk en humaan mogelijk te beslechten en af te
ronden.
Maatregel 7: Verhoging van de toegankelijkheid van het gerecht voor huurders
Wanneer de bemiddeling geen resultaat heeft gehad, of het resultaat wordt niet nagevolgd, zal
de verhuurder de gerechtelijke procedure opstarten.
Net zoals bij de verplichte poging tot minnelijke schikking kunnen we ook hier stellen dat
maatregelen om de toegankelijkheid van het gerecht te verhogen, noodzakelijk zijn. Deze
moeten zorgen voor een betere toeleiding van de zwakke huurder naar en een betere
bijstand tijdens de zitting.
Wanneer de huurder wordt gevorderd voor een zitting waarin de verhuurder vraagt om een
gerechtelijke uithuiszetting, is het vooral belangrijk dat de huurder aanwezig is en dat hij zich
bovendien juridisch goed kan verweren. Welzijnsorganisaties kunnen in dat kader worden
ingeschakeld, niet meer om te bemiddelen wel om tot een zo billijk mogelijke en humane
beëindiging van het conflict en de relatie verhuurder-huurder te komen.
Naar analogie met de Arbeidsrechtbank, zou het een grote verbetering zijn moest de huurder
zich kunnen laten bijstaand door een afgevaardigde van een maatschappelijke organisatie die
zich over kansarme huurders ontfermt. Zowel Huurdersbonden, Verenigingen waar armen het
woord nemen, OCMW’s e.d. kunnen hiervoor in aanmerking komen.
We stelden reeds voor dat de OCMW’s in de toekomst niet meer op de hoogte worden
gebracht van iedere vordering tot gerechtelijke uithuiszetting, maar wel systematisch worden
ingeschakeld tijdens een vroegere fase nl. de verplichte poging tot minnelijke schikking.
Wel lijkt het ons zinvol dat de OCMW’s ook op de hoogte zouden gebracht worden van
de uiteindelijke vonnissen. Zo kan het OCMW nagaan of mensen die veroordeeld zijn, nog
in beroep kunnen gaan of kunnen mensen die bij verstek veroordeeld zijn aangezet worden
om in verzet te gaan en vooralsnog hun argumenten bij de vrederechter ter sprake te brengen.
Maatregel 8: De ontwikkeling van een methodiek die ervoor zorgt dat gerechtelijke
uithuiszetting vooralsnog kan aangewend worden als hefboom voor een zinvolle
hulpverlening.
Gerechtelijke uithuiszetting kan niet uitgeschakeld worden als sanctie.Verhuurders
moeten immers beschermd kunnen worden tegen onwillige huurders die weigeren om de
huurdersverplichtingen na te komen. Gerechtelijke uithuiszetting heeft echter voor de
huurder geen zin als het puur sanctionerend en repressief wordt gebruikt. Iedere
gerechtelijke uithuiszetting moet o.i. dan ook kunnen aangegrepen worden als een
crisismoment waarbij de huurder kan ondersteund worden om de eigen situatie opnieuw
in de hand te nemen.
Zo kan de gerechtelijke uithuiszetting vooralsnog gebruikt worden als een hefboom voor
zinvolle hulpverlening. In de praktijk stellen we immers vast dat een, weliswaar zeer
beperkte, groep huurders de schok van een crisis nodig heeft als motivatie, als prikkel om de
eigen situatie weer in handen te nemen.
Gezien we momenteel in Vlaanderen hier nog geen ervaringen mee hebben, is onze vraag
vooral dat de Vlaamse overheid, in kader van de uitwerking van een globale strategie tegen de
thuisloosheid, een fonds zou voorzien waarop beroep kan gedaan worden om enkele
experimentele initiatieven te ontwikkelen. Hierbij kunnen we ons laten inspireren door enkele
34
andere Europese landen. In Nederland werd bijv. reeds geëxperimenteerd met een systeem
waarbij huurders die uithuisgezet werden een kans tot herhuisvesting kregen, mits ze een
begeleidingscontract aanvaardden.
3.2.4. Pleidooi voor gedegen lange termijnbeleid
Maatregel 9: Onderbouwde lange termijnplanning in samenspraak met de sectoren
Wonen, Welzijn en Justitie.
Het realiseren van structurele maatregelen vraagt tijd en bijkomende middelen. Van het
federale en Vlaamse beleidsniveau verwachten we dat, in kader van het armoedebeleid en de
te ontwikkelen Vlaamse strategie tegen de thuisloosheid, in eerste instantie een degelijk lange
termijn beleid wordt uitgetekend.
De keuze voor bepaalde interventies dient voorafgegaan te worden door overleg met de
betrokken actoren in de beleidsdomeinen wonen, welzijn en justitie. De mate waarin deze
drie sectoren tot samenwerking komen, is immers mee bepalend voor het welslagen van een
preventief beleid. Het organiseren van gesprekstafels tussen actoren uit de verschillende
beleidsdomeinen is dan ook een interessant instrument om mee inhoud te geven aan het
verdere beleid. Voorliggend dossier kan mee inhoud geven aan dergelijke gesprekstafel.
Iedere maatregel dient bovendien gekoppeld te worden aan de middelen die nodig zijn om de
maatregel effectief te kunnen uitvoeren. De vraag welke middelen precies nodig zijn en wie
welke middelen kan genereren/ inzetten moet dan ook een onderdeel vormen van de agenda
van de gesprekstafels tussen de verschillende sectoren.
Tenslotte moeten ook de resultaten van een verhoogd preventiebeleid gevolgd worden.
Momenteel gebeurt er geen registratie van het aantal dreigende en effectieve uithuiszettingen.
Om het effect van een preventief beleid te meten zijn cijfers echter onontbeerlijk. Wij vragen
dan ook dat de federale overheid zorgt voor een systematische verzameling van
cijfergegevens. Hiervoor zal beroep moeten gedaan worden op de verschillende instanties die
over cijfermateriaal beschikken nl. deurwaarders, vredegerechten, OCMW’s e.d. De
verzamelde cijfers kunnen een beeld geven van het aantal minnelijke schikkingen, het
resultaat daarvan, het aantal ingeleide procedures, de uitgesproken vonnissen, het aantal
effectieve uithuiszettingen en de evoluties terzake doorheel verschillende jaren.
Zowel federaal als Vlaams kan men nu reeds beginnen met het uittekenen van een lange
termijn beleid door:
1) de uitwerking van een registratiesysteem
2) de organisatie van gesprekstafels tussen de actoren wonen, welzijn en justitie.
35
4. Algemeen Besluit
Zowel binnen het Nationaal Actieplan Sociale Insluiting (federale regering) als binnen het
Vlaams thuislozenbeleid dient actief aandacht te gaan naar een meer efficiënte preventie van
gerechtelijke uithuiszetting. Uit cijfers blijkt dat iedere week tegen 100 Vlaamse gezinnen een
vordering tot gerechtelijke uithuiszetting wordt ingeleid….en dat is te veel !
Een structurele aanpak van huurachterstal en een efficiënte bemiddeling tussen
verhuurder en huurder zijn de prioritaire hefbomen voor een gedegen lange termijn
beleid.
De verhoging van het aantal betaalbare huurwoningen voor mensen met een beperkt inkomen;
een verhoging van de toegankelijkheid van het gerecht; een optimalisering van de
bemiddeling tussen verhuurder en huurder en een betekenisvolle uitbreiding van begeleidend
personeel bij OCMW’s, CAW’s, sociale huisvestingsmaatschappijen en organisaties als
schuldbemiddelingsdiensten en huurdersbonden zijn cruciale werkpunten.
De federale en Vlaamse overheid kunnen met onmiddellijke ingang de basis leggen voor een
doordacht beleid door:
- de uitwerking van een registratiesysteem zodat systematisch cijfermateriaal
beschikbaar is
- de organisatie van gesprekstafels tussen de betrokken actoren
Even noodzakelijk is dat op korte termijn maatregelen worden genomen die de
preventieve rol van OCMW’s kunnen versterken. OCMW’s worden , als laatste vangnet ,
veelvuldig geconfronteerd met de problematiek van dreigende gerechtelijke uithuiszetting
maar stellen vast dat ze over onvoldoende instrumenten beschikken om op een efficiënte
manier hulp te verlenen. Wanneer de OCMW’s voorafgaandelijk verplicht op de hoogte
zouden gebracht worden van iedere poging tot minnelijke schikking en ze over het nodige
personeel kunnen beschikken om de huurder te helpen bij de voorbereiding van deze
minnelijke schikking, zouden ongetwijfeld behoorlijk wat hangende conflicten tussen
huurder en verhuurder kunnen afgesloten worden zonder dat moet gegrepen worden naar een
gedwongen uithuiszetting.
We hopen dat dit dossier een aanzet kan betekenen voor verder beleidswerk !
Namens de werkgroep,
Lut Verbeeck
Stafmedewerker sociale huisvesting VVSG
36
Bijlage : Dreigende gerechtelijke uithuiszetting in cijfers
Geen cijfers in België beschikbaar!
Bij de samenstelling van het dossier stelden we vast dat er in België geen centrale registratie bestaat van de
cijfers m.b.t. (dreigende) uithuiszetting. Relevante cijfers zitten verspreid over verschillende instanties. De
OCMW’s krijgen een melding van iedere vordering tot gerechtelijke uithuiszetting. De OCMW’s kunnen dus een
beeld geven van het aantal mensen dat op een bepaald moment geconfronteerd is geweest met een dreigende
uithuiszetting.
Het Vredegerecht zou cijfers kunnen geven van het resultaat van de (verplichte) pogingen tot minnelijke schikking
en van het aantal vonnissen dat wordt uitgesproken, het aantal mensen dus dat effectief wordt veroordeeld tot
gerechtelijke uithuiszetting, voor wie de uithuiszetting realiteit kan worden.
De deurwaarders tenslotte hebben zicht op het aantal mensen die effectief uit huis gezet worden.
Een bundeling van al deze cijfers is nodig om een beeld te kunnen vormen van de evolutie in het aantal burgers
die jaarlijks te maken krijgen met een dreigende gerechtelijke uithuiszetting en het aantal mensen die jaarlijks
effectief uit huis worden gezet. Een beleid dat gericht is op de bestrijding van armoede en het voorkomen van
thuisloosheid veronderstelt dat dergelijke cijfers systematisch worden verzameld. Bij gebrek hieraan worden
beleidsinitiatieven eerder gevoed door speculatie en vaak ook door sfeermakerij. Zo blijkt uit de hieronder
vermelde cijfers bijvoorbeeld dat het aantal vorderingen voor de Vrederechter de laatste jaren niet is
toegenomen.Integendeel: er is zelfs sprake van een daling. Nochtans wordt met veel overtuiging het beeld
opgehangen dat huurders hoe langer hoe minder bereid zijn om huur te betalen en dat bijgevolg het risico voor
de verhuurder steeds groter wordt. Dergelijke sfeermakerij blijft niet zonder gevolg. Minder eigenaars zullen
geneigd zijn om te verhuren waardoor de reeds krappe private huurmarkt nog afslankt met prijsstijgingen als
gevolg.
Alleen cijfers kunnen indrukken en speculatie objectiveren. Daarom dringen we er vanuit de werkgroep op aan
dat de federale overheid start met een gegevensbank die een beeld geeft van:
- het aantal verplichte pogingen tot minnelijke schikking en het resultaat ervan
- het aantal vorderingen dat voor de Vrederechter wordt ingeleid met een vraag tot uithuiszetting
- het aantal vonnissen waarin de verhuurder de mogelijkheid krijgt om onder dwang de huurder uit huis te
laten zetten
- het aantal effectieve uithuiszettingen
Enkele cijfers vanuit de Vlaamse OCMW’s .
Omwille van een gebrek aan centrale gegevens, beperken we ons in dit dossier tot de cijfers die we zelf
voorhanden hebben nl. cijfers van de OCMW’s m.b.t. het aantal meldingen van vorderingen tot gerechtelijke
uithuiszetting.
Over welke cijfers beschikken de OCMW’s precies ?
De OCMW’s kunnen een beeld geven van het aantal huishoudens dat bedreigd wordt met gerechtelijke
uithuiszetting. Onder ‘bedreigd met gerechtelijke uithuiszetting’ begrijpen we: de huurders waartegen door de
verhuurder een vordering tot gerechtelijke uithuiszetting wordt ingesteld bij de Vrederechter.
Tengevolge van ‘de wet op de humanisering van de gerechtelijke uithuiszetting’ is de griffie van het
Vredegerecht (wanneer de zaak wordt ingeleid via verzoekschrift) of de gerechtsdeurwaarder (wanneer de
procedure wordt ingeleid via een dagvaarding) verplicht om het OCMW op de hoogte te brengen van de
vordering tot uithuiszetting. Enkel wanneer de huurder uitdrukkelijk bezwaar maakt tegen deze melding aan het
37
OCMW (en dit binnen de twee dagen na de oproeping bij gerechtsbrief of na de betekening door de
gerechtsdeurwaarder) wordt het OCMW niet op de hoogte gebracht.
De meldingen aan de OCMW’s leveren dus een beeld op van het aantal huurders tegen wie een vordering met
mogelijke gerechtelijke uithuiszetting als gevolg, werd gestart.
Ook deze cijfers geven echter geen sluitend totaalbeeld van het aantal burgers dat met uithuiszetting werd
bedreigd.
Concreet moeten we volgende nuances geven bij het vermelde cijfermateriaal:
1) Niet in alle OCMW’s worden de cijfers systematisch geregistreerd waardoor het onmogelijk is om snel
een totaalbeeld van alle Vlaamse OCMW’s te geven. We beperkten ons in kader van dit dossier dan
ook tot het cijfermateriaal van een beperkte groep van OCMW’s van verschillende grootte.
2) Wanneer de huurder bezwaar maakt tegen de melding aan het OCMW, wordt het OCMW niet op de
hoogte gesteld. Gezien de huurder echter binnen een zeer beperkte periode (twee dagen) zelf het
initiatief moet nemen om bezwaar te uiten, gaan we er echter van uit dat dit zelden gebeurt. Dit is echter
niet meer dan een subjectief aanvoelen.
3) Het kan in prinicipe gebeuren dat voor eenzelfde huishouden tweemaal een melding gebeurt aan het
OCMW. Ook hier echter gaan we ervan uit dat dit enkel uitzonderlijk zal voorkomen binnen de periode
van 1 jaar.
4) Voor een aantal huurders telt dat ze op het moment van de dreigende uithuiszetting al het pand hebben
verlaten (al dan niet met achterlaten van huisraad en meubilair) zonder dat de verhuur officieel werd
beëindigd (geen sleutels werden afgegeven bijv.) De verhuurder heeft in dat geval de formele
verplichting om een uithuiszetting te vragen vooraleer hij terug over het pand kan beschikken.
Ondertussen moeten deze huurders op één of andere manier een ander onderdak hebben gevonden en
worden zij in realiteit dus niet geconfronteerd met een echte bedreiging. Anderzijds komt het evengoed
voor dat huurders onder druk van een mogelijke gerechtelijke procedure de woning omwille van
huurproblemen verlaten vooraleer tot het tot een effectieve procedure komt. Zij zijn uiteraard niet terug
te vinden in de meldingen die aan de OCMW’s worden bezorgd.
Concrete cijfers van een beperkte groep OCMW’s
Antwerpen (afgerond 445.600 inwoners):
- in 2001: 3605 meldingen
- in 2002: 3083 meldingen
- in 2003: 2649 meldingen
- tot 20/9/2004: 1696 meldingen
Gent (afgerond 225.000 inwoners) kreeg:
- in 2001: 1004 meldingen tot vordering van uithuiszettingen
- in 2002 : 822 meldingen tot vordering van uithuiszettingen
- in 2003: 947 meldingen tot vordering van uithuiszettingen
Brugge kreeg:
- in 2002: 311 meldingen tot vorderingen van uithuiszettingen
- in 2003: 183 meldingen tot vorderingen van uithuiszettingen
- tot 1/10/2004: 176 meldingen van vorderingen tot uithuiszettingen
Mechelen (afgerond 76.600 inwoners) kreeg:
- in 2001: 194 meldingen tot vordering van uithuiszetting
- in 2002: 182 meldingen tot vordering van uithuiszetting
- in 2003: 129 meldingen tot vordering van uithuiszetting
- tot 1/9/2004: 99 meldingen tot vordering van uithuiszetting
38
Kortrijk (afgerond 75.000 inwoners) kreeg:
- in 2003: 100 meldingen tot vordering van uithuiszetting
- tot 1/9/2004: 81 meldingen tot vordering van uithuiszetting
Sint-Niklaas (afgerond 68.500 inwoners) kreeg:
- in 2002 : 242 meldingen tot vordering van uithuiszetting
- in 2003: 100 meldingen tot vordering van uithuiszetting
- tot 15/9/2004: 50 meldingen tot vordering van uithuiszetting
Genk (afgerond 63.000 inwoners) kreeg:
- in 2001: 207 meldingen tot vordering van uithuiszetting
- in 2002: 171 meldingen tot vordering van uithuiszetting
- in 2003: 140 meldingen tot vordering van uithuiszetting
- tot 1/8/2004: 51 meldingen tot vordering van uithuiszetting
Ieper (afgerond 35.000 inwoners) kreeg:
- in 2001: 73 meldingen van vordering tot gerechtelijke uithuiszetting
- in 2002: 56 meldingen van vordering tot gerechtelijke uithuiszetting
- in 2003: 45 meldingen van vordering tot gerechtelijke uithuiszetting
- tot 1/9/2004: 28 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
Geraardsbergen (afgerond 31.000 inwoners) kreeg:
- in 2001: 86 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
- in 2002: 62 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
- in 2003: 59 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
- tot 1/9/2004: 29 meldingen tot vorderingen van gerechtelijke uithuiszetting
Scherpenheuvel (afgerond 22.000 inwoners) kreeg:
- in 2001: 26 meldingen van vordering tot gerechtelijke uithuiszetting
- in 2002: 29 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
- tot 1/9/2004: 15 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
Koksijde (afgerond 20.000 inwoners) kreeg:
- in 2001: 35 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
- in 2002: 28 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
- in 2003: 29 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
- tot 1/9/2004: 30 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
Kortenberg (afgerond 17.500 inwoners) kreeg:
- in 2001: 10 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
- in 2002: 7 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
- in 2003: 1 melding van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
- tot 1/9/2004: 7 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
Blankenberge (afgerond 18.000 inwoners) kreeg:
- in 2001: 83 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
- in 2002: 98 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
- in 2003: 56 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
- tot 1/9/2004: 54 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
Middelkerke (afgerond 17.000 inwoners) kreeg:
- in 2002: 40 meldingen van vordering tot gerechtelijke uithuiszetting
- in 2003: 21 meldingen van vordering tot gerechtelijke uithuiszetting
- tot 1/8/2004: 14 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
39
Puurs
-
(afgerond 16.000 inwoners) kreeg:
in 2002 : 11 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
in 2003: 8 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
tot 1/9/2004: 2 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
Kortemark (afgerond 12.000 inwoners) kreeg:
- in 2001: 10 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
- in 2002: 7 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
- in 2003: 8 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
- tot 1/9/2004: 4 meldingen van vorderingen tot gerechtelijke uithuiszetting
Ardooie (afgerond 9.500 inwoners) kreeg:
- in 2002: 13 meldingen van vordering tot uithuiszetting
- in 2003: 8 meldingen van vordering tot uithuiszetting
- tot 15/9/2004: 7 meldingen van vordering tot uithuiszetting
Wat kunnen we uit deze cijfers afleiden ?
1) Het aantal dreigende uithuiszettingen daalt….
Een eerste belangrijke vaststelling is dat, in tegenstelling tot wat vaak wordt beweerd, het aantal huishoudens
waartegen een vordering tot uithuiszetting wordt gestart, niet toeneemt. Integendeel zelfs : er is een daling
merkbaar bij alle OCMW’s uit de bevraagde groep.
Zonder verder onderzoek kunnen we alleen maar gissen naar mogelijke verklaringen.
Bij de OCMW’s waar er actief gewerkt wordt rond de preventie van uithuiszettingen, kan de daling wellicht mee
verklaard worden vanuit die inspanningen. Gezien de OCMW’s er over klagen dat ze onvoldoende instrumenten
en middelen hebben om efficiënt aan preventie te kunnen doen, is dit zeker geen verklaring die kan
veralgemeend worden.
Een tweede mogelijke verklaring zit in de uitbouw van de schuldbemiddeling door de OCMW’s. De ervaring is
immers dat achterstallige huur heel vaak onderdeel vormt van de totale schuldenlast en dat verhuurders meestal
wachten met het starten van een procedure vanaf het moment dat ze weten dat het wegwerken van de
huurachterstal wordt opgenomen door een schuldbemiddelingsdienst.
Wat de daling in 2003 betreft, stelt zich tenslotte de vraag of er, ondanks alle negatieve berichten terzake, toch
niet een eventueel dalend effect uitgaat van de verplichte pogingen tot minnelijke schikking.
2) Toch ligt het aantal huishoudens dat bedreigd wordt met gerechtelijke uithuiszetting hoog. In 2003
werden iedere week 100 gezinnen in Vlaanderen voor de rechtbank gedaagd met de bedoeling ze onder
dwang uit de woning te kunnen laten verwijderen.
Gemeenten tot 20.000 inwoners krijgen jaarljks met een tiental meldingen te maken. Uitzondering hierop zijn
Blankenberge, Middelkerke en Koksijde. Zij ontvangen opmerkelijk meer meldingen wat wellicht te verklaren is
door de relatief hoge armoedeproblematiek in de kustgemeenten.
Vanaf 20.000 inwoners loopt dit al snel op tot een 30tal meldingen per jaar (2,5 meldingen per maand)
Vanaf 30.000 inwoners stijgt dit tot een 50tal meldingen (4 meldingen per maand).
Bij de centrumsteden ligt het aantal meldingen tussen de 100 en de 150 per jaar (8 à 12 meldingen per maand) .
Bij de grootste steden (Antwerpen, Gent ) krijgen we met veel hogere aantallen te maken. In Gent werden in
2003 947 meldingen van vorderingen tot uithuiszettingen ontvangen (88 meldingen per maand). In Antwerpen
werden in 2003 50 meldingen per week ontvangen.
40
Alles op een rij gezet betekent dit dat we zonder overdrijven kunnen stellen dat wekelijks een 100 tal
huishoudens in Vlaanderen geconfronteerd worden met dreigende uithuiszetting.
Nogmaals: deze cijfers zeggen niets over het aantal uiteindelijk effectief uithuisgezette bewoners. Het OCMW
van Gent, zeer actief in de behandeling van het aantal meldingen van vorderingen tot uithuiszettingen, stelt dat in
2003 217 mensen effectief gerechtelijk uit huis werden gezet, wat een daling is t.a.v. 2002 (238 effectieve
uithuiszettingen) en 2001 (264 effectieve uithuiszettingen).
Deze cijfers zeggen ook niets over het feit of de bewoner huurt op de sociale dan wel de private huurmarkt. Gent
meldt dat in 2003 237 van de 947 meldingen van vorderingen tot uithuiszetting afkomstig zijn van de sociale
huisvestingsmaatschappijen. (25 % van het totaal aantal meldingen)
41
Werkten mee aan dit dossier:
An Bevernage- OCMW Gent
Els Boddin – OCMW Menen
Katrien Cools – gemeentebestuur Boom
Geert De Bolle- OCMW Kortrijk
Griet Debremme- OCMW Gent
An Delcour – OCMW Kortrijk
Tom Desmet – OCMW Leuven
Kathleen Heck/Peter Vandergucht- OCMW Sint-Niklaas
Inge Kelchtermans – OCMW Genk
Nele Penel- OCMW De Panne
Sofie Reynders- OCMW Turnhout
Hilde Reynvoet – gemeentebestuur Sint-Niklaas
Geraldine Serras- OCMW Gent
Valerie Slabrich- OCMW Brugge
Dirk Van Bouwel – OCMW Antwerpen
Harry Vermeir- OCMW Sint-Katelijne Waver
Maurice Verniers – OCMW Gent
Birgitta Windelen/Sabine Desmet- OCMW Mechelen
Griet Demeestere – CAW Piramide
Danny Lescrauwaet – Steunpunt Algemeen Welzijnswerk
Geert Inslegers – Vlaams Overleg Bewonersbelangen
Lut Verbeeck - VVSG
Voor verdere inlichtingen / contacten m.b.t. dit dossier kan u terecht bij
Lut Verbeeck – stafmedewerker sociale huisvesting VVSG
[email protected] tel: 02/233.20.91
___________________________________________________________________________
Dit dossier is een actie die kadert in het Platform Wonen.
Het Platform Wonen bundelt een wijde waaier van middenveldorganisaties die de
woonproblematiek in Vlaanderen onder de aandacht van politiek verantwoordelijken willen
brengen en houden.
VVSG trad tot het Platform Wonen toe naar aanleiding van drie vaststellingen:
1) De OCMW’s worden in toenemende mate geconfronteerd met de schrijnende gevolgen
van de woonproblematiek van hun cliënten en stellen vast dat de onbetaalbaarheid
van de huisvesting leidt tot verhoogde of nieuwe armoede.
2) De gemeenten worden geconfronteerd met een algemene stijging van de woonkost van
hun inwoners, zowel op de huur- als op de koopmarkt. Ook voor de middenklasse zijn
de budgettaire grenzen bereikt.
3) Het regelmatig signaleren van deze problemen, leidde in het verleden niet tot een
coherent en doordacht Vlaams Woonbeleid. VVSG hoop dat een collectieve oproep
vanuit het Platform Wonen wel de nodige weerklank krijgt.
Meer info over het Platform Wonen vindt u op www.platformwonen.be
__________________________________________________________________________________
42
43