Wonen in de toekomst - Stadsgewest Haaglanden

Wonen en de nieuwe opgaven
dr. Vincent Smit ([email protected])
lector grootstedelijke ontwikkeling
Haagse Hogeschool
30 mei 2013
1
Wonen gaat goed
• Woonkwaliteit gestegen
• Leefbaarheid op zeer veel plekken op orde
• Tevredenheid
2
Wonen gaat slecht
• De woningmarkt zit vast
 Kloof insiders-outsiders: zittende en nog niet
zittende
 Huursector-koopsector: twee markten
 Kloof tussen gebieden: sterk-zwak, segregatie
3
Intussen
Investeringen en verhuizingen vallen stil
Sterke afhankelijkheid financiële markten
Nieuwe woningvragers van binnen en buiten
Noodzaak van duurzaamheid/energie dringt
zich meer op
4
transformatie: opgaven
•
•
•
•
Sociaal: samenleven, sociale mobiliteit
Economisch: anders geld verdienen
Fysiek: update infra, gebouwde omgeving
Ecologisch: stromen (energie, afval, uitstoot,
water)
• Context hierbij: onzekerheid, nieuwe
scheidslijnen, onoverzichtelijke samenleving
5
Wonen en Markt
• Woningmarkt is geen markt
–
–
–
–
–
Basisbehoefte
Kapitaalsintensief product, gebonden aan locatie
Het meeste is de bestaande voorraad,
Gesegmenteerd en heterogeen
Hoge transactiekosten, hoge externe effecten
• Perfecte marktwerking: illusie
• Overheid: marktmeester, tegengaan negatieve
externe effecten
6
Wonen en Markt
• Wonen meer en meer meebewegend op
golven economie: procyclisch, hollen en
stilstaan in het wonen
• Kwesties van keuze, toegang, betaalbaarheid,
segregatie
• Belang van schokdempers
• Van dynamische naar meer statische markt
• Van waardevermeerdering inrekenen naar
afwaardering nemen
7
Veel onderzoek
• WOON2012, landelijk + regionaal
• Grote Woontest Haaglanden, stadsregio
Rotterdam
• Volkshuisvestelijke gevolgen, ontwikkeling
corporatiebezit Haaglanden 2013-2010
8
WOON2012: algemeen
Was gebruikelijk: groei huishoudens “in de pas” met
groei woningvoorraad
2009-2012: anders: + 200.000 huishoudens, + 140.000
in een zelfstandige woning: 60.000 huishoudens:
“andere oplossing”
besteedbaar inkomen gedaald
waarde woningen gedaald
9
WOON 2012: huursector
• De huursector verandert:
– Huurniveau boven inflatie gestegen
– Meer duurdere huur: tussen aftopping- en
liberalisatiegrens: van 15 naar 21%; boven
liberalisatiegrens: van 7 naar 12%
– Woonuitgaven + 2%, ook door dalend inkomen huurquote
gestegen van 23 naar 26%
– Scheefheid gedaald met 12% (inkomensdaling, huur hoger)
10
WOON 2012: de koopsector
• De koopsector verandert:
–
–
–
–
–
–
Prijsdaling vanaf 2008
Geen verdere stijging omvang eigenwoningsector
800.000 huishoudens/hypotheken “onder water”
Nationale hypotheekgarantie erg populair
Kredietverlening banken
Hoeveel lucht is er uit/zit er nog?
11
WOON2012: markt
• De markt, verhuizingen
– Veel minder verhuizingen: - 19%
– Doorstroming binnen de koopsector gehalveerd
– Verhuisplannen : wel uitstel, geen afstel
– 14% meer verhuisgeneigden
– Stuwmeer van verhuisplannen: realistisch?
12
WOON 2012: Haaglanden
•
•
•
•
•
•
Netto besteedbaar inkomen lager
Huursector: meer particuliere huur
Scheefheid gedaald, regionale verschillen
Minder verhuizingen
Toegenomen vraag naar huurwoningen
Veel verhuiswensen, dus veel “potentieel
aanbod”
13
WOON 2012: Haaglanden
• Vraag naar goedkoop (huur/koop)
• Minder animo voor nieuwbouw
• Enige interesse voor particulier
opdrachtgeverschap
• “hypotheken onder water”: 22% van eigenaar
bewoners; regionale verschillen groot
14
Grote Woontest
• De vier kleuren/leefstijlen:
•
•
•
•
Rood: ego –extravert
Geel: groep – extravert
Blauw: ego-introvert
Groen: groep - introvert
15
Grote woontest
• Meer op woonmilieus gericht
• Meer vraag naar “rustig stedelijk wonen” en
“dorps wonen”.
• Minder populair: “levendig stedelijk wonen”
en “woonwijk met appartementen en
eengezinswoningen”
• Verschillende profielen van diverse
gemeenten in de regio, ook aan de hand van
leefstijlen
16
Grote Woontest: conclusie
• Koester de kwaliteiten/ hoge tevredenheid
• Vraag naar diversiteit en menselijke maat/
rustig stedelijk en dorps wonen
• Streef naar identiteit/vermijd monotonie
• Aandacht voor senioren/aansluiting met
consument
17
Volkshuisvestelijke gevolgen ontwikkeling
corporatiebezit Haaglanden 2013-2020
• Tot 2020 daling sociale huurwoningen tot 574 euro
met 14% (18.000 woningen)
• Aanbod tot 374 euro (jongeren) - 45%
• Verschuiving woningtype: eengezinswoningen in
sociale huur tot 2020: - 60%
• Voor huurtoeslag-ontvangers in delen van regio geen
eengezinswoningen meer beschikbaar
18
Volkshuisvestelijke gevolgen ontwikkeling
corporatiebezit Haaglanden 2013-2020
• Huurharmonisatie en huurliberalisatie: minder
huuraanbod voor lagere inkomensgroepen, meer
middenhuur
• Extra huuropbrengsten verhuurders naar
verhuurdersheffing; debat of opbrengsten
huurbeleid afdoende zijn voor deze heffing
• Verkoop huurwoningen: marktkansen onduidelijk
• Reductie van bedrijfslasten
19
En nu? vertrekpunten
• Benutten van wat er al is
• Anders omgaan met partijen: energie in
samenleving mobiliseren
• Tijdelijke oplossingen zijn ook oplossingen
• Dapper afscheid nemen van ..
20
Afscheid nemen van
•
•
•
•
•
Top down sturing
Grote Maakbaarheid
Leunen op Insiders markt
Leunen op logica eenduidige marktwerking
Leunen op Groeidenken
21
Nieuwe lijnen in woonbeleid
a. zekerheid bieden
b. evenwicht op de markt
c. ruimte voor veranderende vraag
d. transformeren van de voorraad
e. nieuwe arrangementen van sturing
f. verbinding leggen tussen opgaven
22
zekerheid
•
•
•
•
Marktstabiliteit
Woningcorporaties als schokdempers
Zekerheid in de koopsector, garantie
Richtpunt voor de toekomst: Wonen 4.0
23
markt open en evenwichtig
•
•
•
•
Ruimte voor insiders én outsiders
Eigendomsneutraliteit: huren en kopen
Regionale openheid: open markt
Doorstroming indien door burger gewenst
24
ruimte voor veranderende
woningvraag
•
•
•
•
Tijdelijk wonen, flexibele (huur)contracten
Wonen met gelijkgestemden
Regie wonen-zorg
Woningdelers
25
transformatie van de voorraad
•
•
•
•
•
Van uitbreiding naar transformatie
Organische vernieuwing en acupunctuur
Ingreep op enige schaal naar duurzaamheid
Flexibiliteit in eigendomsverhoudingen
Verbinding naar werken, naar zorg, naar vrije
tijd
26
nieuwe arrangementen van sturing
• Legitimatie rol overheid in het wonen:
marktmeester
publiek belang (toegang, kwaliteit, betaalbaarheid)
duurzaamheid/innovatie, ruimte
keuze burger voor sector, voor kwaliteit: geen normatieve taak
van overheid
• Overheid faciliteert en jaagt investeringen aan:
corporaties: van afromen naar activeren
ruimte voor particulier opdrachtgeverschap
marktpartijen: garanties kunnen helpen
27
verbindingen tussen opgaven
• Wonen met ruimte voor werken
– Werkruimte in woning
• Wonen met ruimte voor zorg
– Omkeerhypotheek
• Wonen met veel vrije tijd
– Tweede woning, recreatiewoning
28
•
•
•
•
•
•
Ontgroeien van de groei
Herbestemmen en hergebruik
Ruimte voor dingen die gebeuren
Matiging : prijs, kwaliteit
Flexibiliteit
Tijdelijkheid
29
anders kijken?
bekend concept
nog wat onbekend concept
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Nieuw toevoegen
Sturen
Kwaliteit
Vast
Definitief
Bestaand (her)gebruiken
Duwtje hier, laten daar
Matiging
Flexibel
Tijdelijk
30