De kantorenmarkt van Haaglanden

Kantorenstrategie Haaglanden
Waarom een nieuwe strategie?
• Evenwichtige afstemming vraag en aanbod
• Gezond en gevarieerd aanbod noodzakelijk
• Overaanbod tegengaan
• Prognoses en bouwprogramma drastisch herzien
Strategie
• Beperking van ontwikkelingsmogelijkheden
• Concentratie op bestaande gebieden
• Ontwikkeling van zeer beperkt aantal nieuwe
gebieden
• Gezamenlijk optrekken van gemeenten
• Periode 2012-2020
Inhoud presentatie
Inhoud
• Ontwikkeling van de voorraad
• Leegstand, nu en bij ongewijzigd beleid
• Aanpak nieuwe strategie
• Onderzoek
• Marktconsultatie
• Twee lijnen: versterkingsgebieden en reductie van
planvoorraad
• Maken van afspraken, vaststellen nieuwe strategie
• Situatie in Delft
Kantorenlocaties in Haaglanden
Ontwikkeling van de kantorenvoorraad
vanaf 1991
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
Kantorenvoorraad Haaglanden en mutaties
daarin, 1991-2010, in m² b.v.o. in gebruik
3.000.000
Kantorenvoorraad Haaglanden en mutaties
daarin, 1991-2010, in m² b.v.o. aanbod
2.000.000
Kantorenvoorraad Haaglanden en mutaties
daarin, 1991-2010, in m² b.v.o. totale voorraad
1.000.000
1-1-1991
1-1-1992
1-1-1993
1-1-1994
1-1-1995
1-1-1996
1-1-1997
1-1-1998
1-1-1999
1-1-2000
1-1-2001
1-1-2002
1-1-2003
1-1-2004
1-1-2005
1-1-2006
1-1-2007
1-1-2008
1-1-2009
1-1-2010
0
Aanbod kantoren > 1.000 m2
Wat kost 1 mln. m2 leegstand?
• Koopwaarde = € 2 miljard
• Huurwaarde = € 150 miljoen/jaar
• Huurwaarde = € 12,5 miljoen/maand
Aanbod op kantorenlocaties
Toekomst bij ongewijzigd beleid
1. Planruimte van 1,5 miljoen m2 in
Haaglanden tot 2020
2. Leegstand van 1,1 miljoen m2 nu
3. Extra leegstand Rijk 0,5 miljoen m2
4. Tot 2020: sloopplannen 0,4 miljoen m2
Leegstand in 2020: 2,7 miljoen m2
Wat kunnen gemeenten doen?
1. Faciliterende rol bij aanpak leegstand:
– vergunningverlening en
bestemmingsplanwijziging
– regierol bij transformatie
– geen financiële verantwoordelijkheid
2. Financiële rol bij reductie planvoorraad:
– financieel belang
– grondexploitatie
– planschadeclaims
Aanpak nieuwe strategie
1.
•
•
•
•
Onderzoek
Bestaand aanbod en planvoorraad
Indeling in typen kantoorlocaties
Vraagraming per type
Kansrijkheid aanbod, per gemeente en per type
2. Marktconsultatie
3. Strategie
• Kantoorversterkingsgebieden
• Reductie planaanbod
4. Samen met gemeenten
Typen kantoorlocaties
1. Grootstedelijke toplocatie: topmilieu met
internationale uitstraling en hoogwaardige
architectuur, uitstekend bereikbaar per OV en
auto;
2. Randstedelijk OV-knooppunt: hoogwaardige en
professionele locatie; zeer goed bereikbaar per
OV; gebruikers randstedelijk georiënteerd;
3. Regionaal OV-knooppunt: hoogwaardige en
professionele locatie, goed bereikbaar per OV en
over de weg; gebruikers op regio georiënteerd;
4. Binnenstedelijke centrumlocatie: kwaliteit en
uitstraling van individuele gebouwen staan
centraal, stedenbouwkundige eenheid minder
belangrijk;
Typen kantoorlocaties
5. Snelweglocatie: professionele zichtlocatie met
uitstekende autobereikbaarheid; nieuwbouw is
middelgroot.
6. Bedrijventerrein: bedrijfsmatige omgeving;
grootschalige kantoren als bedrijfsgebonden
eenheden tot 2.500 à 3.000m².
7. Woonwijk: kleinschalige kantoren;
omgevingskwaliteit van groot belang, klassieke
uitstraling, vooral single-users in woonomgeving
met voorzieningen.
Planvoorraad per gemeente
Kansrijkheid kantoorfunctie
Marktconsultatie
1. Nieuwe werken: afname vraag
2. Prijsdalingen
3. Kwaliteit locaties -> Toplocatie A binnen bereik voor
bedrijf dat op zoek is naar locatietype B
4. Creëren van schaarste, sloop noodzakelijk!
5. Slag op de markt
6. Markt zelf oplossen, niet teveel regie overheid
7. Zeer beperkt aantal locaties aanwijzen en ontwikkelen
(zwaar OV-knooppunt)
8. Ruimte voor enkele clusters voor specifieke gebruikers
Nieuwe kantorenstrategie
1. Inzet op beperkt aantal
kantoorversterkingsgebieden
2. Reductie planvoorraad
3. Maatwerkaanpak locaties in gemeenten
–
Verbeteren kwaliteit locatie
–
Mogelijkheden andere bestemmingen
4. Specifiek beleid voor:
–
Grote complexen van rijksoverheid
–
Voor specifieke sectoren en gebruikers
5. Overzicht transformaties naar andere functies
6. Afspraken over monitoring
Kantoorversterkingsgebieden
Investeringen in openbare ruimte en multimodale
bereikbaarheid:
1. DH Grootstedelijk Centrum
2. DH World Forum
3. Delft Spoorzone
4. Station Rijswijk
5. Maanplein/Voorburg Station
6. Zoetermeer Stationsgebied (Mandelabrug)
Kantoorversterkingsgebieden
Reductie planaanbod
Vijf categorieën planaanbod
Gemeente is grondeigenaar:
1. geen contract
2. wel contract
Gemeente is geen grondeigenaar:
3. bouwplan, past in bestemmingsplan
4. geen bouwplan, wel bestemmingsplan
5. bestemmingsplan staat kantoor niet toe
Reductie planaanbod
BO Economie (9 mei 2012)
Categorie 1 en 5:
•
35% van het aanbod (375.000 m2)
•
Vrijwel alle plannen geschrapt
•
Kan gemeente geld kosten
•
Duidelijk signaal
•
Plannen in versterkingsgebieden gaan door
•
Overige plannen geparkeerd tot na 2020
•
Alleen via zware procedure toestemming
(instemming DB Haaglanden vereist)
Reductie planaanbod
Reductie planaanbod
BO Economie (9 mei 2012)
Categorie 2, 3 en 4:
•
65% van het aanbod (700.000 m2)
•
Ruim 50% hiervan gaat vermoedelijk niet door
•
Gemeente schrappen niet, maar ontmoedigen
nieuwbouw
•
Nieuwbouw alleen toegestaan als ontwikkelaar
elders omvangrijker volume uit de markt neemt
(sloopt / transformeert)
Reductie planaanbod
Reductie planaanbod
BO Economie (9 mei 2012)
Specifiek beleid:
•
Vrijkomende grote complexen van het rijk
•
Bepaalde sectoren (R&D, EPO, Eurojust, Strafhof,
grote multinationals)
Overzicht transformatieplannen
Afspraken over monitoring
Samen verder werken aan de uitvoering
Situatie in Delft
Situatie in Delft
Situatie in Delft
Planaanbod Delft
Planaanbod:
•
Spoorzone kantoorversterkingsgebied
•
Plannen andere locaties niet zondermeer te
schrappen
•
Plannen Delft-Zuid en Schieoevers: privaat
eigendom, realisatie op korte termijn niet gewenst
en ook niet aannemelijk
Tot slot
Goede samenwerking met gemeenten,
zowel bestuurlijk als ambtelijk,
anders was dit nooit gelukt!