Onderwerp - Gemeente Grave

Raadsvoorstel
Onderwerp
Overzicht herziening grondexploitaties Grave 2008.
Raadsvergadering
11 november 2008
Agendapunt
Portefeuillehouder
G.J. Bos
Afdeling
Ruimte en Wonen.
Ambtenaar
F. van den Hoogen/B. van Deurzen
Samenvatting
De door de raad op 3 juli 2007 vastgestelde nota herziening grondexploitatie 2007 is conform de planning per 1 juli
2008 herzien op basis van de wijzigingen die zijn opgetreden in 2007 en in 2008.
De herziening van de grondexploitaties laat een geheel ander financieel beeld zien dan dat de afgelopen jaren is
gepresenteerd. Eerder werd er vanuit gegaan dat de grondexploitaties met een batig saldo zouden afsluiten. Nu
blijkt dat er per saldo een fors verlies wordt verwacht, wat resulteert in forse dotaties in de voorziening
verliesgevende complexen en de voorziening voorzienbare risico's. Uit de nota herziening grondexploitaties 2008
blijkt dat enkele complexen volgens de laatste calculaties fors verliesgevend zijn. Dit betreft vooral het complex
Koninginnedijk en in mindere mate het complex Bijl/Hofplein waarbij de verliezen op dit moment gecalculeerd zijn
op respectievelijk € 5.309.365 (de huidige boekwaarde) en € 1.096.107. Voor alle complexen bedraagt het
gecalculeerde verlies in totaal € 7.182.787. Daarnaast is bij realisatie van woningbouw in Bijl/Hofplein geen
rekening gehouden met het aanbrengen van parkeervoorzieningen. De kosten hiervan zijn voorlopig becijferd op
€ 1.950.000. Hiermee komt het totale verwachte verlies op € 8.823.852.
Wij willen hierbij aangeven dat dit verlies gecalculeerd wordt als we op de ingeslagen weg door zouden gaan of nu
zouden stoppen met de projectontwikkeling. Dat is echter niet de intentie. Wij willen naar verschillende
oplossingsmogelijkheden kijken en concrete voorstellen aan u ter besluitvorming voorleggen. Ook heeft de
gemeente in het project Koninginnedijk een grondpositie verworven. Op het einde van de rit, bij de afrekening van
de projecten, zal blijken hoe hoog het uiteindelijke verlies is. Waarbij wij er uiteraard naar streven om dit verlies
voor de gemeente te minimaliseren.
Op grond van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) dient de gemeente een
voorziening te vormen ter grootte van de gecalculeerde verliezen van grondexploitaties.
Op grond van het vorenstaande dient de voorziening verliesgevende complexen te worden aangevuld met
€ 6.873.852 tot in totaal € 7.182.787. De voorziening voorzienbare risico's dient te worden aangevuld met
€ 1.950.000 tot in totaal € 2.150.000.
Om dit te realiseren kan € 1.116.497 worden onttrokken uit de gevormde algemene reserve grondexploitatie
(€ 570.277) en de voorziening onvoorzienbare risico's (€ 546.220). Het overige kan onttrokken worden uit de vrije
algemene reserve van de algemene dienst (€ 5.706.312) en de bij de jaarrekening 2007 gevormde reserve
stadsontwikkeling Grave gebied Sensisterrein/Hampoort ( € 2.001.043) voor in totaal € 7.707.355. Hierna resteert
nog € 599.688 in de vrij besteedbare algemene reserve van de algemene dienst.
Het overzicht herziening grondexploitaties Grave 2008 is de basis voor de paragraaf grondbeleid, die nog
toegevoegd moet worden aan de programmabegroting 2009.
Waarom naar de Raad?
In het kader van de uitvoering ex artikel 212 Gemeentewet is een financiële verordening opgesteld. Deze financiële
verordening bepaalt in artikel 16 dat er eenmaal per jaar een (bijgestelde) beleidsnota grondexploitatie Grave ter
Pagina 2
behandeling en vaststelling door ons aan u wordt aangeboden. Met de vaststelling van de nota Grondbeleid 2004
is besloten dat er één keer per jaar een herziening van de grondexploitatie zal plaatsvinden (nota overzicht
herziening grondexploitaties Grave) en één keer per jaar een stand van zaken zal worden voorgelegd (in de
Burap).
Doelstelling en beoogd effect
Het doel van de nota “Overzicht herziening grondexploitaties Grave 2008" is het inzichtelijk maken van de
afzonderlijke grondexploitaties evenals de vermogenspositie van het grondbedrijf en het bepalen van de hoogte
van de beschikaar te stellen kredieten voor 2009 van in totaal € 1.876.575 voor de afzonderlijke complexen. De
beschikbaar te stellen kredieten kunnen in 2009 afgedekt worden door de totale opbrengsten van € 3.012.355.
Daarnaast stellen wij voor om voor Koninginnedijk fase I, Maaszicht, een krediet van € 850.000 beschikbaar te
stellen voor het bouwrijp maken. Dit bedrag zal worden verwerkt in de nog afzonderlijk op te stellen
exploitatieopzet voor Koninginnedijk fase 1, Maaszicht.
Argumenten en alternatieven
In de nota “Overzicht herziening grondexploitaties Grave 2008" zijn de eerder genomen besluiten financieel
verwerkt. Voor het kunnen uitvoeren van deze besluiten zullen kredieten voor de diverse grondexploitatie
complexen beschikbaar moeten worden gesteld. Voor de hoogte van de kredieten verwijzen wij u naar de nota
“Overzicht herziening grondexploitaties Grave 2008” waarin in totaliteit is aangegeven wat de kosten en
opbrengsten zijn.
Aangezien de nota een financieel overzicht geeft van eerder genomen besluiten zijn de financiële voor- en nadelen
van die eerdere besluiten in dat kader aangegeven.
Andere opties met betrekking tot de nota “Overzicht herziening grondexploitaties Grave 2008” zijn niet mogelijk. De
herziening kan wel beïnvloed worden door het wijzigen van de eerder genomen besluiten (bijvoorbeeld door het
onder andere condities in exploitatie nemen van een gebied of het niet in exploitatie nemen van een gebied).
Hoe gaan we dat bereiken en is evaluatie nodig?
Wij zijn op basis van de aangeleverde rapportages zeer geschrokken van de feitelijke cijfers op basis van dit
ijkmoment c.q. momentopname van de grondexploitaties. Cijfers die noodzakelijk en onlosmakelijk gelieerd zijn
aan de begroting 2009 en daaropvolgende jaren. Tevens zijn wij zeer geschrokken van de constateringen ten
aanzien van de wijze waarop de projecten procesmatig zijn uitgevoerd en de beperkte c.q .globale wijze waarop u
en uiteindelijk ook wij geïnformeerd zijn over de voortgang en de rendementen van de projecten.
Aan u zal in de toekomst per halfjaar een presentatie worden gegeven over de lopende en aankomende projecten.
Tevens zal dan inzicht gegeven worden in de grondexploitatie en de financiële stand van zaken van de projecten
(inclusief de risico's). U kunt hiermede aan uw controlerende rol beter invulling geven. Als basis hiervoor dient het
per complex te maken "doorstartdocument" dat aan u eind 2008/begin 2009 ter besluitvorming wordt voorgelegd.
Verder zal de ambtelijke organisatie anders gepositioneerd worden, waarbij integrale afweging een belangrijk
fundament zal zijn om de processen beter te kunnen beheersen.
Communicatie
Het betreft een intern gericht stuk, dit zal na vaststelling van de nota “Overzicht herziening grondexploitaties Grave
2008” in het kader van toezicht aan de provincie worden toegezonden. Op vrijdag 24 oktober 2008 vindt er overleg
plaats met de provincie over de concept begroting 2009 en de grondexploitatie.
Pagina 3
Kosten, baten en dekking
€ 8.823.852,-
Op basis van de herziening grondexploitaties geprognosticeerde verlies
Hierdoor dienen de navolgende mutaties plaats te vinden:
- toevoegen aan voorziening verliesgevende complexen € 6.873.852,- toevoegen aan voorziening voorzienbare risico's
€ 1.950.000,-
Af te dekken door:
Inzetten van gedeelte weerstandsvermogen grondexploitaties
-/-
€
546.220,-
Inzetten algemene reserve grondexploitaties
-/-
€
570.277,-
Inzet reserve stadsontwikkeling Grave gebied Sensisterrein /Hampoort
-/-
€ 2.001.043,-
Restant inzetten van de vrij besteedbare algemene reserve van algemene dienst
-/-
€ 5.706.312,-
Hierboven blijkt dat de ontwikkelingen bij de grondexploitaties een grote negatieve invloed op de financiële positie
van de algemene dienst hebben. Na verwerking van bovenstaande mutaties resteert nog een bedrag van
€ 599.688,- in de vrij besteedbare algemene reserve van de algemene dienst. Dit is minimaal om de in de
begroting 2009 opgesomde financiële risico's mee af te kunnen dekken. Daarnaast beschikt de algemene dienst
over een algemeen weerstandsvermogen van € 1.000.000 en is er binnen de grondexploitatie nog een
weerstandsvermogen van € 453.780 aanwezig.
In de programmabegroting 2009 is een rentevergoeding van de grondexploitaties aan de algemene dienst
geraamd van € 80.000. Per saldo zou dit veel meer moeten zijn gezien de hoogte van de boekwaarde van alle
complexen (ruim € 8.000.000). Maar uit ervaring van de afgelopen jaren is gebleken dat de ontwikkeling van de
woningbouwplannen aanzienlijk achter blijft bij de prognoses. Daarom is in eerdere begrotingen en in de begroting
2009 de rentevergoeding van de grondexploitaties voorzichtig geraamd en worden voordelen op de
rentevergoeding van de grondexploitaties in de jaarrekeningen als incidentele rentebaten tot uitdrukking gebracht.
Doordat nu een fors gedeelte van de vrije algemene reserve van de algemene dienst ingezet wordt om de
voorziening verliesgevende compexen op een verantwoord niveau te brengen, zullen de komende jaren de
incidentele rentebaten van de grondexploitaties in de jaarrekening achterwege blijven. De gevormde voorzieningen
zullen waardevast gemaakt moeten worden. Wat dit voor financiële consequenties heeft voor de begroting 2009 en
volgende jaren is nog niet volledig bekend en zal onderdeel vormen van de besluitvorming door uw raad op basis
van een "doorstartdocument" per complex.
Voor de afzonderlijke kosten en opbrengsten per complex exclusief Maaszicht verwijzen wij u naar de nota
“Overzichten herziening grondexploitaties Grave 2008”.
Toelichting
De bijgevoegde nota overzicht herziening grondexploitaties Grave 2008 is een herziening van de nota overzicht
herziening grondexploitaties Grave 2007, die door de gemeenteraaad in zijn vergadering van 3 juli 2007 is
vastgesteld. De herziening betreft de wijzigingen die zijn opgetreden in 2007 en 2008 tot 1 juli 2008. De herziening
is gebaseerd op de huidige kennis binnen de complexen waarbij nog geen rekening gehouden is met het
publiekrechtelijke kostenverhaal uit de nieuwe wet ruimtelijke ordening (Wro) (grondexploitatiewet) De
grondexploitatiewet is van toepassing op ruimtelijke plannen die na 1 juli 2008 in procedure worden genomen en
waarbij het kostenverhaal niet geregeld is in een overeenkomst.
In de herziening grondexploitaties 2008 zijn in totaal 15 exploitaties financieel weergegeven. Hiervan is een drietal
exploitaties, zijnde Koninginnedijk, Bijl/Hofplein en Mariëndaal, met ondersteuning van een extern bureau
diepgaand financieel doorgelicht. Het complex Koninginnedijk dat in eerdere berekeningen nog met een positief
saldo afsloot, blijkt nu op basis van herziene inzichten en berekeningen met forse tekorten af te sluiten. Voor het
project Bijl/Hofplein geldt dit in mindere mate. De verwachting is dat dit project sluit met een tekort van ruim € 1,0
Pagina 4
miljoen, waarbij nog geen rekening is gehouden met het aanbrengen van parkeervoorzieningen, die voorlopig
becijferd zijn op € 1.950.000.
Naast de eerder genoemde drie complexen heeft het extern bureau ook de complexen Dorpshart Velp, Rabobank
Gassel en Van Dongen doorgerekend. De resultaten hiervan zijn opgenomen in bijgaand overzicht.
De overige 9 exploitaties zijn herzien door het inventariseren en actualiseren aan de hand van ontwikkelingen c.q.
voortschrijdend inzicht en het verwerken van de nog uit te voeren werkzaamheden. Gezien de uitkomsten van de
doorrekeningen door het externe bureau vinden wij hierin een aanleiding om de overige complexen door te lichten.
Omdat dit de nodige tijd vergt zal de raad hierover op een later tijdstip worden geinformeerd. Er kan op dit moment
nog geen inschatting gemaakt worden wat dit voor invloed heeft op de per complex aangegeven verwachte
resultaten. Op basis van de doorlichting van de afzonderlijke complexen zullen aan u "doorstartdocumenten" ter
besluitvorming worden aangeboden.
Op grond van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) dient de gemeente een
voorziening te vormen ter grootte van de gecalculeerde verliezen van grondexploitaties.
Het afdekken van de huidige boekwaarde van € 5,3 miljoen van het project Koninginnedijk zal moeten gebeuren
via de voorziening verliesgevende complexen. Deze is verre van toereikend en zal moeten worden gevoed middels
het leggen van een fors beslag op de vrije algemene reserve van de algemene dienst.
In totaliteit betekent dit dat op basis van de huidige inzichten van de grondexploitaties de voorziening
verliesgevende complexen aangevuld moet worden met € 6.873.852 tot in totaal € 7.182.787. De voorziening
voorzienbare risico's moet aangevuld worden met € 1.950.000 tot in totaal € 2.150.000.
Om dit te realiseren kan € 1.116.497 worden onttrokken uit de gevormde algemene reserve grondexploitatie
(€ 570.277) en de voorziening onvoorzienbare risico's (€ 546.220). Het overige deel moet worden gehaald uit de
vrije algemene reserve van de algemene dienst (€ 5.706.312) en de bij de jaarrekening 2007 gevormde reserve
stadsontwikkeling Grave gebied Sensisterrein/Hampoort (€ 2.001.043) voor in totaal € 7.707.355.
De onlangs door u bij de vaststelling van de jaarrekening 2007 gevormde reserve stadsontwikkeling Grave gebied
Sensisterrein/Hampoort wordt ingezet om de voorzieningen in de grondexploitatie mee aan te vullen. Dit omdat bij
de vorming van voornoemde reserve niet voldaan is aan een uitgangspunt uit de door u vastgestelde nota reserves
en voorzieningen 2006, namelijk het formuleren van beleid met een concrete onderbouwing als basis voor de
vorming van een reserve. Daarnaast is de vrije algemene reserve van de algemene dienst ontoereikend om de
voorzieningen in de grondexploitatie op een adequaat niveau te brengen.
Hierna resteert nog € 599.688 in de vrij besteedbare algemene reserve van de algemene dienst.
Daarnaast beschikt de algemene dienst over een algemeen weerstandsvermogen van € 1.000.000 en is er binnen
de grondexploitatie nog een weerstandsvermogen van € 453.780 aanwezig.
Koninginnedijk.
In de besloten raadsvergadering van 23 september jl. bent u specifiek geïnformeerd over de stand van zaken
binnen het complex Koninginnedijk. Naast een procesanalyse en een terugblik hoe een en ander tot stand is
gekomen is daarbij de uitkomst gepresenteerd van de door het externe bureau BBN geactualiseerde
exploitatieopzet van het complex Koninginnedijk. Doorgaan op de ingeslagen weg betekent een miljoenenverlies.
Daarnaast is stil gestaan bij mogelijke oplossingsrichtingen en zijn concrete voorstellen gedaan die door u in
besluitvorming dienen te worden omgezet.
Concreet houdt dit in het niet verder gaan met uitvoering van het complex Koninginnedijk op basis van de
bestaande uitgangspunten en zoals dat financieel vertaald is door BBN in de herziene exploitatieopzet van dit
complex per 1 juli 2008, maar het complex “on hold” te zetten in afwachting van een nadere studie naar
economisch haalbare (deel)plannen. De uitkomsten van de haalbaarheidsstudies zijn naar verwachting medio
februari/maart 2009 beschikbaar. Dan kan door u besloten worden tot een (gedeeltelijke) doorstart van het project
Pagina 5
Koninginnedijk. De kosten van de haalbaarheidsstudies worden voorlopig geschat op € 300.000. Dit bedrag, dat nu
moet worden voorgefinancierd, komt ten laste van het complex overig gedeelte Koninginnedijk.
Voor het complex Koninginnedijk betekent dit concreet dat in het nu voorliggende overzicht alleen de boekwaarde
per 1 juli 2008 is opgenomen. De boekwaarde houdt in het bedrag dat de gemeente tot en met heden
daadwerkelijk heeft uitgegeven voor dit complex. Op hoofdlijnen zijn dat de kosten van grondaankopen (inclusief
rente) en advies- en plankosten.
Het “on hold” zetten geldt niet voor een gedeelte van het complex uit fase 1, te weten het deelproject Maaszicht.
De overeenkomst terzake met Brabant Wonen is inmiddels ondertekend. Voor dit deelcomplex dient nog een
afzonderlijke exploitatieopzet te worden opgesteld. Zoals eerder vermeld zal die in het 1 e kwartaal van 2009 aan u
worden voorgelegd.
Zoals bekend zijn GBB en NHP Macobouw onze zakenpartners in het project Koninginnedijk. Zolang de
haalbaarheidsstudies niet zijn uitgevoerd zijn wij gehouden aan de gesloten contracten. De samenwerking met
GBB en NHP Macobouw dient nu te worden gecontinueerd.
Begin dit jaar is door de aangezochte projectontwikkelaar AM op basis van vrijblijvendheid een
haalbaarheidsberekening gemaakt op het plan Koninginnedijk. Ook deze rekenexercitie toont een tekort aan.
Besloten dient te worden dat niet verder wordt gegaan met AM als projectontwikkelaar onder dankzegging voor
bewezen diensten.
Besluitvorming
1.
De nota “Overzicht herziening grondexploitaties Grave 2008” vast te stellen.
2.
De kredieten voor de complexen van in totaal € 1.876.575 beschikbaar te stellen.
3.
De uitvoering van het complex Koninginnedijk tijdelijk stilleggen in afwachting van de uitkomsten van een
te verrichten haalbaarheidsstudie.
4.
Als uitzondering hierop instemmen met het deelproject Maaszicht en hiervoor een afzonderlijke
exploitatieopzet vaststellen. Ter uitvoering van het project Maaszicht een afzonderlijk krediet van
€ 850.000 beschikbaar stellen voor het bouwrijp maken van dit deelproject.
5.
Voor de haalbaarheidsstudie voor het overige gedeelte van de Koninginnedijk een bedrag van € 300.000
6.
De samenwerking met GBB/NHP Macobouw in dit stadium continueren.
7.
Niet verder samenwerken met AM onder dankzegging voor bewezen diensten.
8.
De voorziening verliesgevende complexen aanvullen met € 6.873.852 tot € 7.182.787.
9.
De voorziening voorzienbare risico's aanvullen met € 1.950.000 tot € 2.150.000.
10.
Dit afdekken door € 1.116.497 te onttrekken uit enerzijds de gevormde reserve grondexploitatie
beschikbaar stellen.
(€ 570.277) en anderzijds door het inzetten van een gedeelte van het weerstandsvermogen
grondexploitaties (€ 546.220).
11.
Het dan nog resterende gedeelte ad. € 7.707.355 afdekken door hiervoor enerzijds de bij jaarrekening
2007 gevormde reserve stadsontwikkeling Grave gebied Sensisterrein/Hampoort van € 2.001.043 in te
zetten en anderzijds voor € 5.706.312 een gedeelte van de vrij besteedbare algemene reserve in te
zetten.
12.
De financiële consequenties verwerken in de jaarrekening 2008 en de programmabegroting 2009.
Pagina 6
Informatie
Bijlagen:
overzicht herziening grondexploitaties 2008.
Stukken ter inzage:
overzicht herziening grondexploitaties 2008.
Grave, 21 oktober 2008
Burgemeester en wethouders van Grave,
De secretaris,
De burgemeester,
G.J.A.F. Hubers
W.J.G. Delissen-van Tongerlo
Pagina 7
Onderwerp:
DE RAAD VAN DE GEMEENTE GRAVE;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d.: 21 oktober 2008.
Besluit:
1.
De nota “Overzicht herziening grondexploitaties Grave 2008” vast te stellen.
2.
De kredieten voor de complexen van in totaal € 1.876.575 beschikbaar te stellen.
3.
De uitvoering van het complex Koninginnedijk tijdelijk stilleggen in afwachting van de uitkomsten van een
te verrichten haalbaarheidsstudie.
4.
Als uitzondering hierop instemmen met het deelproject Maaszicht en hiervoor een afzonderlijke
exploitatieopzet vaststellen. Ter uitvoering van het project Maaszicht een afzonderlijk krediet van
€ 850.000 beschikbaar stellen voor het bouwrijp maken van dit deelproject.
5.
Voor de haalbaarheidsstudie voor het overige gedeelte van de Koninginnedijk een bedrag van € 300.000
6.
De samenwerking met GBB/NHP Macobouw in dit stadium continueren.
7.
Niet verder samenwerken met AM onder dankzegging voor bewezen diensten.
8.
De voorziening verliesgevende complexen aanvullen met € 6.873.852 tot € 7.182.787.
9.
De voorziening voorzienbare risico's aanvullen met € 1.950.000 tot € 2.150.000.
10.
Dit afdekken door € 1.116.497 te onttrekken uit enerzijds de gevormde reserve grondexploitatie
beschikbaar stellen
(€ 570.277) en anderzijds door het inzetten van een gedeelte van het weerstandsvermogen
grondexploitaties (€ 546.220).
11.
Het dan nog resterende gedeelte ad. € 7.707.355 afdekken door hiervoor enerzijds de bij jaarrekening
2007 gevormde reserve stadsontwikkeling Grave gebied Sensis-terrein/Hampoort van € 2.001.043 in te
zetten en anderzijds voor € 5.706.312 een gedeelte van de vrij besteedbare algemene reserve in te
zetten.
12.
De financiële consequenties verwerken in de jaarrekening 2008 en de programmabegroting 2009.
Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 11 november 2008.
De raad voornoemd,
De griffier,
De voorzitter,
J.A.M. Roelofs
W.J.G. Delissen-van Tongerlo