supermarkt beleggingsfonds bv

TOELICHTING VOORBEELD RENDEMENTSBEREKENING
SUPERMARKT
BELEGGINGSFONDS BV
EERSTE EMISSIE 2013
6 MEI 2013
DISCLAIMER
Dit document bevat een beknopte weergave van het aanbod en kan daardoor niet volledig de belegging
beschrijven. De in dit document opgenomen informatie is gebaseerd op de situatie per 6 mei 2013 en kan aan
verandering onderhevig zijn. Aan dit document kunnen dan ook geen rechten worden ontleend. Dit document is
nadrukkelijk geen aanbod om deel te nemen in Supermarkt Beleggingsfonds B.V. Een dergelijk aanbod zal
uitsluitend kunnen plaatsvinden op basis van het prospectus. Hierin worden zowel de kansen al de risico’s
uitgebreid beschreven. Gelijktijdig met de publicatie van het prospectus, na goedkeuring daarvan door de AFM,
zal voor dit product essentiële beleggers informatie beschikbaar komen met informatie over het product, de
kosten en de risico’s. Voor het aanbieden v an certificaten in de beleggingsinstelling Supermarkt
Beleggingsfonds B.V. is de beheerder, Annexum Beheer B.V., vergunningplichtig ingevolge de Wet op het
financieel toezicht en is geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten.
2
Toelichting voorbeeld rendementsberekening
INHOUDSOPGAVE
1.
Doel ................................................................................................................................................. 3
2.
Beleggingsdoelstelling..................................................................................................................... 4
3.
Rendement...................................................................................................................................... 5
4.
Financiële kenmerken ..................................................................................................................... 6
4.1
De fondsinvestering ................................................................................................................ 6
4.2
De financiering ........................................................................................................................ 6
4.3
Voorbeeld rendementsberekening ......................................................................................... 8
4.4
Verkoopprognose.................................................................................................................... 9
4.5
Totaal beleggersrendement .................................................................................................. 10
5.
Uitgangspunten............................................................................................................................. 11
5.1
Huurinkomsten ..................................................................................................................... 11
5.2
Uitgaven ................................................................................................................................ 11
5.3
Scenario’s .............................................................................................................................. 15
6.
Onderzoeksrapport Accountant ................................................................................................... 16
Bijlage 1 – Voorbeeld rendementsberekening ..................................................................................... 19
3
Toelichting voorbeeld rendementsberekening
1.
DOEL
Begrippen die in dit document worden weergegeven met een hoofdletter hebben de
betekenis die daaraan wordt toegekend in het prospectus van Supermarkt Beleggingsfonds
B.V. (het ‘Vastgoedfonds’). Het Vastgoedfonds heeft een groeidoelstelling tot een
portefeuilleomvang van tenminste € 100 miljoen. Het fonds start met drie supermarkten,
Albert Heijn, Plus en Lidl (het ‘Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum’). Deze supermarkten
zijn gelegen in Maasland, Pernis en Panningen.
Momenteel is niet bekend of en op welke termijn aan de groeidoelstelling kan worden
voldaan. Daarmee is ook nog niet bekend welk Vastgoed na het Beoogd Vastgoed op
Sluitingsdatum aan de portefeuille zal worden toegevoegd en wanneer. Tevens is de
financiering daarvan nog onbekend. Het Totaal beleggersrendement en de kasstromen van
het Vastgoedfonds zijn mede afhankelijk van de snelheid en de kwaliteit van de uitbreiding
van de beleggingsportefeuille, en de financiering daarvan, welke op haar beurt mede
afhankelijk is van de (toekomstige) marktomstandigheden.
Een nauwkeurige prognose over de hoogte van het rendement of de kasstromen van het
Vastgoedfonds is daarmee niet te geven. Om echter toch een indicatie te kunnen geven van
het mogelijke rendement van het Vastgoedfonds, is op basis van het Beoogd Vastgoed op
Sluitingsdatum een rendementsprognose over 10 Boekjaren gemaakt. Werkelijke inkomsten,
uitgaven en rendementen van het Vastgoedfonds zullen afwijken van de in dit document
genoemde getallen.
Dit document dient gelezen te worden als toelichting op de berekening van de
voorbeeldrendementen. Dit document zal gedurende de looptijd van het Vastgoedfonds
worden geupdate indien nieuwe informatie over de beoogde emissie beschikbaar komt die
aanpassing van de voorbeeld rendementsberekening nodig maken of bij nieuwe emissies.
Eventuele voorgaande versies van dit document komen hiermee te vervallen. De meest
actuele versie van dit document zal als download beschikbaar zijn op de Website.
Bij de berekening van de rendementen is uitgegaan van de volgende uitgangspunten:
de eerste emissie van 1.304 certificaten (de ‘Emissie’) wordt vol getekend;
geen verdere groei van de portefeuille;
verkoop Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum in zijn geheel na 10 Boekjaren;
overige aannames staan beschreven in het betreffende hoofdstuk van dit document.
De in dit document opgenomen informatie is gebaseerd op de situatie per heden en kan aan
verandering onderhevig zijn. Aan dit document kunnen dan ook geen rechten worden
ontleend. Dit document is nadrukkelijk geen aanbod om deel te nemen in Supermarkt
Beleggingsfonds B.V. Een dergelijk aanbod zal uitsluitend kunnen plaatsvinden op basis van
het prospectus. Hierin worden zowel de kansen als de risico’s uitgebreid beschreven. Dit
prospectus zal worden gepubliceerd en als download beschikbaar zijn op de website van de
Beheerder (www.annexum.nl), nadat deze is goedgekeurd door de AFM. Voor het
aanbieden van certificaten in de beleggingsinstelling Supermarkt Beleggingsfonds B.V. is de
beheerder, Annexum Beheer B.V., vergunningplichtig ingevolge de Wet op het financieel
toezicht en is geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten.
4
Toelichting voorbeeld rendementsberekening
2.
BELEGGINGSDOELSTELLING.
Beleggen in het Vastgoedfonds vindt plaats naar rato van ieders kapitaalinbreng en voor
rekening en risico van de Certificaathouders. Het Vastgoedfonds wordt aangegaan voor
onbepaalde tijd.
Het doel van het Vastgoedfonds is het beleggen van haar vermogen conform het
Beleggingsbeleid en zodanig dat de risico’s daarvan worden gespreid, teneinde de
Certificaathouders in de opbrengst te doen delen, met inachtneming van de eisen
voortvloeiend uit de status van Fiscale Beleggingsinstelling.
Het Vastgoedfonds kent een groeidoelstelling ten behoeve van de risicospreiding. Op termijn
wordt gestreefd naar een omvang van de beleggingsportefeuille van tenminste € 100
miljoen.
Om de doelstelling te verwezenlijken wordt het in deze paragraaf omschreven
beleggingsbeleid (het ‘Beleggingsbeleid’) gehanteerd bij de opbouw en het beheer van de
beleggingsportefeuille.
Het Vastgoedfonds zal in beginsel volledig in Vastgoed beleggen. Onder Vastgoed wordt
verstaan:
Supermarktvastgoed en/of;
Winkelcentra of winkelstrips waarin tenminste een supermarkt is of wordt gevestigd, en
waarvan tenminste 60% van de huuropbrengst afkomstig is van de supermarkt(en).
Naast beleggingen in Vastgoed is de Beheerder gerechtigd, afhankelijk van i) de
marktomstandigheden, ii) de liquiditeitsbehoefte van het Vastgoedfonds of iii) in afwachting
van beleggingen in Vastgoed, een deel van de beleggingsportefeuille te beleggen in Overige
beleggingen. Onder Overige beleggingen wordt verstaan: aandelen, participaties of
obligaties uitgegeven door vastgoedondernemingen, contanten of deposito’s.
5
Toelichting voorbeeld rendementsberekening
3.
RENDEMENT
De beleggingen van het Vastgoedfonds worden gedaan in overeenstemming met het
Beleggingsbeleid. Het Totaal beleggersrendement is het resultaat van deze beleggingen.
Het Totaal beleggersrendement bestaat uit het Direct beleggersrendement en het Indirect
beleggersrendement. Het Direct beleggersrendement zijn de uitkeringen aan
Certificaathouders. Het Indirect beleggersrendement is, in verband met de onbepaalde
looptijd, in het prospectus van het Vastgoedfonds (het ‘Prospectus’) gedefinieerd als de
waardeverandering van een Certificaat. Omdat in de rendementsprognose wordt uitgegaan
van verkoop van het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum na 10 Boekjaren, wordt daarmee
in dit document de uitkering aan Certificaathouders uit het verkoopresultaat bedoeld.
6
Toelichting voorbeeld rendementsberekening
4.
FINANCIËLE KENMERKEN
4.1
DE FONDSINVESTERING
In onderstaand overzicht wordt een uitsplitsing gegeven van de totale verwachte eerste
fondsinvestering indien Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum zal worden aangekocht.
Een gedetailleerde beschrijving van het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum zal worden opgenomen
in het Prospectus.
*De Koopprijs Vastgoed is opgebouwd uit de koopprijs van de objecten te Maasland (€ 5.533.383),
Pernis (€ 1.646.008) en Panningen (€ 2.950.000). Omdat met de verkopers van het object Maasland
een leveringsdatum is overeengekomen voorafgaand aan de Sluitingsdatum is de eigendom van dit
object tijdelijk ondergebracht in Stichting Voorfinanciering Beleggingsinstelling, welke hiertoe is
opgericht door de Beheerder (zie de beschrijving in paragraaf 4.3 van het prospectus). Stichting
Voorfinanciering Beleggingsinstelling verkrijgt het object van verkopers voor € 5.515.000,- k.k. Het
object zal vervolgens aan het Vastgoedfonds worden geleverd voor een koopprijs van € 5.515.000,k.k. vermeerderd met een inflatievergoeding vastgesteld op 2% op jaarbasis over de periode dat de
stichting de eigendom van het object in handen heeft gehad, doch gemaximeerd op een totale
inflatievergoeding van 1,5%. In de bovenstaande tabel is er rekening mee gehouden dat het object
na twee maanden wordt doorgeleverd aan het Vastgoedfonds.
Mocht de Sluitingsdatum later zijn dan 1 juni 2013 dan zal dat mogelijk gevolgen hebben voor
hoogte van de Koopprijs en de overdrachtsbelasting.
4.2
DE FINANCIERING
7
Toelichting voorbeeld rendementsberekening
De fondsinvestering, inclusief bijkomende kosten, bedraagt ca. € 11,52 miljoen. Op het
moment van verschijnen van dit document is nog geen definitieve overeenstemming bereikt
met een hypotheekbank over de hoogte van de financiering (de ‘Financiering’) die zal
worden aangegaan door het Vastgoedfonds of over de condities daarvan. De voorbeeld
rendementsberekening is gebaseerd op een offerte voor financiering verkregen van een
Nederlandse bankinstelling. Mochten de condities voor Sluitingsdatum op basis van
onderhandelingen zodanig wijzigen dat het geprognosticeerd gemiddeld. In paragraaf 5.3
zijn diverse scenario’s berekend rekening houdend met afwijkend rente tarieven.
De belangrijkste kenmerken hiervan zijn de volgende:
Het Vastgoedfonds financiert het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum naar verwachting
voor ca. 57% met eigen vermogen (ca. € 6,5 miljoen). Een Nederlandse bankinstelling
verstrekt een hypothecaire lening van naar verwachting circa 43% van het fondsvermogen
(ca. € 5,0 miljoen).
Het eigen vermogen wordt door de Certificaathouders verstrekt door middel van de plaatsing
van 1.304 Certificaten van € 5.000 per stuk.
De lening zal worden opgenomen op de Sluitingsdatum.
Rente
De hypothecaire lening kent naar verwachting een vaste rente gedurende de looptijd van vijf
jaren. Ten tijde van het publiceren van de voorbeeld rendementsberekening was voor het
rentepercentage (inclusief opslag) een indicatie door een Nederlandse bankinstelling
verstrekt van ca. 4,25% op jaarbasis op basis van een indicatieve termsheet. Met dit
percentage wordt gerekend in de voorbeeld rendementsberekening van 10 Boekjaren. Het
uiteindelijke rentepercentage kan wijzigen als gevolg van fluctuaties van de marktrente in de
periode tussen het ter perse gaan van deze voorbeeld rendementsberekening en de
levering van het Beoogde Vastgoed op Sluitingsdatum en de hoogte van de eventuele
disagiostorting.
Aflossing
In de rendementsprognose is er vanuit gegaan dat er niet zal worden afgelost op de
Financiering. In de voorbeeld rendementsberekening is ervan uitgegaan dat de Beheerder
aan het einde van de looptijd tegen dezelfde rentecondities en zonder kosten kan
herfinancieren. Tevens is aangenomen dat na afloop van de looptijd van de financiering kan
worden geherfinancierd onder dezelfde aflossingsvoorwaarden.
8
Toelichting voorbeeld rendementsberekening
4.3
VOORBEELD RENDEMENTSBEREKENING
Het geprognosticeerd gemiddeld Direct beleggersrendement op basis van de
voorbeeldberekening bedraagt 6,7% voor belastingen per jaar. In de voorbeeld
rendementsberekening (bijlage 1) wordt een prognose weergegeven van de exploitatie over
10 Boekjaren (1 juni 2013 – 31 december 2023). In eerste Boekjaar is ervan uitgegaan dat
de exploitatie start op 1 juni. Bij de prognose van de exploitatie is uitgegaan van de
navolgende uitgangspunten zoals opgenomen in paragraaf 5 uitgangspunten.
BAR KK is het Bruto Aanvangsrendement exclusief kosten koper en wordt als volgt
berekend: theoretische huuropbrengst / koopprijs van het Beoogd Vastgoed op
Sluitingsdatum.
De voorbeeld rendementsberekening is gebaseerd op de verwachte kasstromen uit de
exploitatie van het Beoogde Vastgoed op Sluitingsdatum.
Let op: de waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten
bieden geen garantie voor de toekomst. Het uiteindelijke rendement is mede afhankelijk van
wanneer het Beoogde Vastgoed op Sluitingsdatum daadwerkelijk wordt verkocht. Bij de
prognose is rekening gehouden met een periode van 10 Boekjaren. Voor de verkoop is van
de veronderstelling uitgegaan dat het Beoogde Vastgoed 10 Boekjaren na de
Sluitingsdatum wordt verkocht en er tussentijds geen andere objecten worden aangekocht.
De voorbeeld rendementsberekening geeft het geprognosticeerd enkelvoudig Direct
beleggersrendement weer. Het Direct beleggersrendement is gebaseerd op de
geprognosticeerde jaarlijkse operationele kasstromen van het het Vastgoedfonds. Deze
weergave van het resultaat (op kasbasis) kan afwijken van de in de jaarlijkse verslaggeving
gepresenteerde overzichten.
9
Toelichting voorbeeld rendementsberekening
In de voorbeeld rendementsberekening wordt het exploitatieresultaat weergegeven over
circa tien jaren na oprichting van het Vastgoedfonds.
4.4
VERKOOPPROGNOSE
Beleggen in vastgoed vereist een oriëntatie op de lange termijn. Veel uiteenlopende factoren
beïnvloeden de waardeontwikkeling van het vastgoed, waaronder: vraag en aanbod op de
vastgoedmarkt, de huurprijsontwikkeling en het niveau van de marktrente. Een betrouwbare
voorspelling van deze waarde op het voorgenomen moment van verkoop kan dan ook niet
worden gegeven.
Het Vastgoedfonds is aangegaan voor onbepaalde tijd. Er is dan ook geen beleid
vastgesteld dat het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum na een bepaalde tijd dient te
worden verkocht. Om toch een indruk te kunnen verschaffen wordt in deze paragraaf een
verkoopprognose gegeven, inhoudende dat het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum na 10
Boekjaren wordt verkocht.
In de onderstaande tabel is de verkoopprognose weergegeven. In deze prognose zijn met
betrekking tot de huurprijs (geprognosticeerde bruto huuropbrengst jaar 11 (€ 946.091)
dezelfde aannames gemaakt als bij de voorbeeld rendementsberekening, zoals beschreven
in paragraaf 4.3.
De in de tabel genoemde Verkoopopbrengst is gebaseerd op de geprognosticeerde
theoretische bruto huuropbrengst in jaar 11 vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor.
De in de tabel opgenomen kapitalisatiefactor bij verkoop in het verkoopscenario is gelijk aan
de kapitalisatiefactor zoals deze bij aankoop van het Beoogde Vastgoed op Sluitingsdatum
is gehanteerd.
10
Toelichting voorbeeld rendementsberekening
De in de tabel opgenomen “uitgestelde betaling aan verkoper Panningen” heeft betrekking
op de met verkoper gemaakte afspraak dat, indien het object te Panningen te zijner tijd door
het Vastgoedfonds zal worden verkocht voor een bedrag hoger dan de koopprijs van dit
object (€ 2.950.000), de verkoper gerechtigd is tot dit meerdere met een maximum van
€150.000 vermeerderd met 2% indexatie per jaar.
Het uiteindelijke rendement is mede afhankelijk van wanneer het vastgoed daadwerkelijk
wordt verkocht.
4.5
TOTAAL BELEGGERSRENDEMENT
Het Totaal beleggersrendement bestaat uit het Direct beleggersrendement en het Indirect
beleggersrendement. Het Direct beleggersrendement zijn de uitkeringen aan
Certificaathouders. Het Indirect beleggersrendement bestaat uit de waardeverandering van
een Certificaat. Omdat in de verkoopprognose is uitgegaan van een verkoop van het
Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum na 10 Boekjaren wordt in deze paragraaf onder Indirect
beleggersrendement verstaan de uitkering aan Certificaathouders uit de verkoopopbrengst
van het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum.
Aldus bedraagt het geprognosticeerde Totaal beleggersrendement gemiddeld circa 7,3% per
jaar. Zoals vermeld zijn de prognoses gebaseerd op de verwachting dat de jaarhuur de
komende tien jaar toeneemt tot € 946.091 als gevolg van de in de huurcontracten
opgenomen indexeringsbepalingen. Ook is de verwachting opgenomen dat het Beoogd
Vastgoed op Sluitingsdatum na tien Boekjaren kan worden verkocht tegen een gewogen
kapitalisatiefactor van tenminste 13,3.
Het IRR van het Vastgoedfonds bedraagt 7,0%. De IRR staat voor Internal Rate of Return
en is een aangescherpte calculatiemethode om het rendement op het gemiddeld
geïnvesteerd vermogen te berekenen. Hierbij wordt rekening gehouden met de hoogte en
het tijdstip van alle uitgaven en opbrengsten van het Vastgoedfonds. Bij de berekening van
de IRR wordt dus rekening gehouden met de tijdswaarde van de geldstromen. De IRR wordt
door financiële instellingen (zoals pensioenfondsen) veel gebruikt en is een algemeen
erkende methode.
11
Toelichting voorbeeld rendementsberekening
5.
UITGANGSPUNTEN
5.1
HUURINKOMSTEN
De inkomsten van het Vastgoedfonds bestaan uit de huurinkomsten uit het vastgoed op
basis van de bestaande huur contracten. De huren worden bij het Vastgoed jaarlijks
geïndexeerd volgens de gebruikelijke consumentenprijsindex (CPI) gepubliceerd door het
Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De toekomstige inflatie is een onzekere factor. De
consumentenprijsindex heeft zich in de periode 1997 tot en met 2011 tussen de 1,0% en de
4,2% gemiddeld per jaar bewogen1. Bij de voor beeldberekening is met een inflatie van 2,0%
rekening gehouden.
Bij de berekening is met een leegstand van 1,0% van de Theoretische bruto huuropbrengst
rekening gehouden. Een andere aanname in de voorbeeld rendementsberekening is dat de
winkelruimte in het vastgoed na expiratie van een huurcontract direct/onmiddellijk zal
worden verhuurd en alsdan tegen de huidige huurprijs geïndexeerd voor inflatie.
5.2
UITGAVEN
In deze paragraaf staan alle kosten en vergoedingen vermeld die verband houden met de
oprichting en het beheer van het Vastgoedfonds.
Koopprijs
Telkens als door het Vastgoedfonds Vastgoed wordt verworven dient door het
Vastgoedfonds de Koopprijs aan de verkoper te worden voldaan.
Kosten koper
De Kosten koper zijn de kosten die, naast de Koopprijs, verband houden met transacties in
Vastgoed en worden rechtstreeks aan het Vastgoedfonds in rekening gebracht. Deze
Kosten koper zijn onder te verdelen in:
a) Overdrachtsbelasting is de belasting die bij aankoop van Vastgoed is verschuldigd
ter hoogte van 6,0% over de Koopprijs, behoudens voor zover wordt voldaan aan de
voorwaarden voor een van de vrijstellingen van overdrachtsbelasting of vermindering
van de grondslag waarover overdrachtsbelasting is verschuldigd. Voor object
Maasland is met een verhoogde heffingsgrondslag rekening gehouden tengevolge
van het feit dat Stichting Voorfinanciering Beleggingsinstelling door het
Vastgoedfonds wordt gecompenseerd voor overdrachtsbelasting.
b) Notaris- en taxatiekosten zijn kosten die bij transacties in Vastgoed worden gemaakt
die betrekking hebben op de (advisering terzake) het opmaken van de
koopovereenkomst, de akte van levering, de hypotheekakte en de hiermee
samenhangende documentatie, alsmede de kosten voor notariële recherche en
inschrijving in het kadaster. Tevens zijn hieronder begrepen de kosten voor de
taxatie, die over het algemeen dient plaats te vinden in het kader van de financiering
van het desbetreffende Vastgoed. Deze kosten zijn ingeschat op gemiddeld 0,75%
van de Koopprijs.
1
www.cbs.nl
12
Toelichting voorbeeld rendementsberekening
c) Transactievergoeding betreft een vergoeding aan de Beheerder voor de begeleiding
van het transactieproces bij elke aankoop dan wel verkoop van Vastgoed waaruit zij
de kosten van: (i) de selectie en de beoordeling van het Vastgoed, (ii) het voeren van
de onderhandelingen (makelaarsactiviteiten) op basis van een marktconform tarief,
en (iii) de due diligence onderzoeken, zal voldoen. De Transactievergoeding
bedraagt 2% van de Koopprijs. Uit deze vergoeding zal de Beheerder de
makelaarskosten voldoen.
Initiële kosten
De Initiële kosten zijn de kosten verband houdende met de totstandkoming, Emissie en groei
van het Vastgoedfonds en worden rechtstreeks aan het Vastgoedfonds in rekening
gebracht. De Initiële kosten zijn onder te verdelen in:
a) Marketing- en adviseurskosten zijn de kosten die verband houden met het
samenstellen van het Prospectus, de toetsing daarvan door AFM, public relations,
accountantskosten, juridisch en fiscaal advies. Deze kosten zijn ingeschat op
gemiddeld 1,2% van de Koopprijs.
b) Oprichtingskosten entiteiten zijn de kosten voor de oprichting van het Vastgoedfonds,
de certificering van aandelen in het Vastgoedfonds, het vaststellen van de
Administratievoorwaarden, de uitgifte van Certificaten, het aangaan van de
Beheerovereenkomst alsmede kosten voor advisering terzake. Deze kosten zijn
ingeschat op gemiddeld 0,1% van de Koopprijs.
c) Structureringskosten betreft een vergoeding aan de Beheerder ter grootte van 3,0%
over de Koopprijs. Deze vergoeding is verschuldigd bij elke aankoop van Vastgoed
over de Koopprijs van het desbetreffende Vastgoed. Het totale bedrag dat door de
Beheerder gedurende de looptijd als Structureringskosten aan het Vastgoedfonds in
rekening zal worden gebracht is gemaximeerd op € 900.000,-.
Financieringskosten
De Financieringskosten zijn de kosten die bij het aangaan of herfinanciering van de
hypothecaire Financiering door de bank in rekening worden gebracht, zoals (i)
afsluitprovisie, (ii) bereidstellingsprovisie en (iii) de kosten voor het fixeren van de
hypotheekrente. Deze kosten zijn ingeschat op 0,5% van de Financiering. Daarnaast worden
in voorkomende situaties taxatiekosten door de financier in rekening gebracht. Deze zijn in
dit geval ingeschat op € 3.500.
Emissiekosten
Een Certificaathouder is Emissiekosten verschuldigd aan de Beheerder ten bedrage van 3%
van de Deelnamesom.
De Operationele Kosten betreffen alle uitgaven met betrekking tot de exploitatie van
Vastgoedfonds en het Vastgoed die niet uitdrukkelijk voor rekening komen van
Beheerder, doch exclusief Rentekosten en aflossingen verband houdende met
Financiering, waarvan de voornaamste hieronder worden beschreven, te weten:
Exploitatie-uitgaven, de Vergoedingen aan de Beheerder en de Fondskosten.
het
de
de
de
Exploitatie-uitgaven
Onder de Exploitatie-uitgaven worden onder andere de volgende uitgaven verstaan die
13
Toelichting voorbeeld rendementsberekening
direct verbonden zijn met en toewijsbaar aan de verkrijging van de huuropbrengsten van het
Vastgoed. De Exploitatie-uitgaven worden rechtstreeks aan het Vastgoedfonds in rekening
gebracht. De voornaamste soorten Exploitatie-uitgaven zijn:
a) Gemeentelijke belastingen betreft de uitgaven in verband met de onroerende zaak
belasting (OZB), rioolrechten en waterschapslasten. De OZB wordt benaderd aan de
hand van de door de gemeente getaxeerde waarde. Deze kosten worden ingeschat
op 2,5% van de Theoretische bruto huuropbrengst.
b) Verzekeringskosten, op basis van de herbouwwaarde wordt voor het Vastgoed een
uitgebreide opstal- en brandverzekering afgesloten. De kosten voor deze
verzekering, inclusief de periodieke herbouwwaarde taxatie, komen voor rekening
van het Vastgoedfonds. Deze kosten worden ingeschat op 0,9% van de Theoretische
bruto huuropbrengst.
c) Onderhoudskosten zijn de kosten voor het onderhoud van het Vastgoed, voorzover
dat voor rekening komt van het Vastgoedfonds. Deze kosten worden ingeschat op
3,0% van de Theoretische bruto huuropbrengst.
d) Property management vergoeding betreft de vergoeding voor het property
management. De Beheerder draagt zorg voor (de uitbesteding van) het property
management. De Property Management vergoeding betreft de marktconforme kosten
van het property management en zullen door de Beheerder aan het Vastgoedfonds
worden gefactureerd conform de meest recente versie van de tariefkaart van de
Beheerder. De tarieven die de Beheerder voor de verschillende onderdelen van het
property management in rekening brengt worden op aanvraag kosteloos
toegestuurd. Indien de Beheerder property management taken uitbesteed is zij
gerechtigd de hiermee gepaard gaande kosten rechtstreeks door de desbetreffende
partij in rekening te laten brengen bij het Vastgoedfonds. De beheerder zal in dit
geval de door haar in rekening te brengen vergoeding met een zelfde bedrag
verlagen. De tarieven voor het property management kunnen elk kalenderjaar
worden aangepast indien de marktomstandigheden (inflatie, huurmarkt) hiertoe
aanleiding geven. De Beheerder hanteert bij het vaststellen van de tarieven het
uitgangspunt dat de vergoeding de met de werkzaamheden gemoeide kosten zal
dekken, met dien verstande dat de tarieven te allen tijde marktconform zullen blijven.
De Beheerder werkt in de uitvoering van het property management samen met
externe beheerders voor het technisch en administratief property management). De
meest recente tariefkaart van de Beheerder kan door geïnteresseerden worden
geraadpleegd via de Website van Annexum. Deze kosten worden ingeschat op
3,75% van de Theoretische bruto huuropbrengst.
e) Overige exploitatiekosten betreffen eventuele kosten voor het Vastgoedfonds die niet
onder een van de voorgaande vier soorten Exploitatie-uitgaven zijn toe te rekenen,
zoals bijvoorbeeld bijdragen aan de Vereniging van Eigenaren. Deze kosten worden
ingeschat op 1,55% van de Theoretische bruto huuropbrengst.
Vergoedingen aan Beheerder
De Beheerder heeft recht op de volgende doorlopende vergoedingen:
14
Toelichting voorbeeld rendementsberekening
a) De Beheervergoeding wordt door de Beheerder per kwartaal vooraf aan het
Vastgoedfonds in rekening gebracht. De Beheervergoeding bedraagt 1,25 promille
(exclusief BTW) per kwartaal over de balanswaarde van het Vastgoed.
b) Performancevergoeding, hierop heeft de Beheerder recht indien bij de verkoop van
een of meerdere vastgoedobjecten een meeropbrengst wordt gerealiseerd. De
Performancevergoeding wordt door de Beheerder rechtstreeks in rekening gebracht
aan het Vastgoedfonds. De Performancevergoeding is gelijk aan 25% over deze
meeropbrengst. De meeropbrengst wordt als volgt bepaald: M = V – B, waarbij:
M = de meeropbrengst;
V = de verkoopopbrengst onder aftrek van door het Vastgoedfonds gemaakte
verkoopkosten (waaronder de Transactievergoeding);
B = de oorspronkelijke Koopprijs van het desbetreffende Vastgoed vermeerderd met
de Aankoopkosten Vastgoed die het Vastgoedfonds in verband met de acquisitie van
het desbetreffende Vastgoed gemaakt heeft.
Het recht op de Performancevergoeding is eveneens van kracht indien het Vastgoed
wordt verkocht en geleverd op een andere wijze dan rechtstreekse verkoop van het
Vastgoed, bijvoorbeeld bij verkoop en levering van (vrijwel) alle aandelen in het
Vastgoedfonds, (vrijwel) alle Certificaten of een beursgang. In een dergelijk geval
wordt de waarde die aan het Vastgoed in de desbetreffende transactie wordt
toegekend in aanmerking genomen onder aftrek van door het Vastgoedfonds
gemaakte verkoopkosten (waaronder de Transactievergoeding).
c) Inkoopvergoeding, hierop heeft de Beheerder recht indien door het Vastgoedfonds of
het Administratiekantoor rechtstreeks Certificaten worden ingekocht en als deze
ingekochte Certificaten vervolgens weer worden uitgegeven. De Inkoopvergoeding is
niet van toepassing indien de inkoop of uitgifte plaatsvindt via een handelsplatform.
De Inkoop vergoeding bedraagt 1,5% van de inkoopprijs c.q. de uitgifteprijs van de
desbetreffende transactie en wordt aan de desbetreffende (voormalig)
Certificaathouder rechtstreeks in rekening gebracht.
Fondskosten
In de Fondskosten zijn begrepen de jaarlijkse te indexeren kosten met betrekking tot
accountant, NPEX, marketing en communicatie, kosten in verband met het toezicht door
AFM, kosten voor de Investeringscommissie en de kosten voor fiscaal en juridisch advies
die gedurende de looptijd worden gemaakt. De Fondskosten worden ingeschat op 3,9% van
de Theoretische bruto huuropbrengst.
Rentekosten
De rentekosten zijn de kosten in verband met opgenomen leningen en rentebaten en lasten
inzake het rekening-courant. Deze kosten worden rechtstreeks door het Vastgoedfonds
voldaan.
Verkoopkosten
Verkoopkosten zijn de kosten direct verbonden met de verkoop van (een deel van) het
Vastgoed zoals o.a. (niet limitatief) de kosten voor het ontslaan van het Vastgoed uit
hypothecair verband en eventuele op de verkoop betrekking hebbende transactiekosten.
15
Toelichting voorbeeld rendementsberekening
BTW
Voor zover de in deze paragraaf genoemde kosten en vergoedingen op grond van de wet
onderworpen zijn aan de heffing van BTW, zullen genoemde kosten en vergoedingen
worden vermeerderd met de wettelijk verschuldigde BTW (thans 21% BTW). Voor zover
sprake is van vergoedingen die op grond van de wet niet onderworpen zijn aan de heffing
van BTW zal geen BTW in rekening worden gebracht. Voor zover als gevolg hiervan sprake
is van niet aftrekbare BTW voor de Beheerder zal deze voor rekening komen van het
Vastgoedfonds. BTW Nadeel betreft een kostenpost die veroorzaakt wordt doordat het
Vastgoedfonds op bepaalde kosten voor deze BTW geen recht op teruggaaf c.q. geen recht
op aftrek heeft. BTW Nadeel kan ontstaan met betrekking tot zowel Initiële kosten als met
betrekking tot Operationele kosten.
Het geraamde maximumbedrag in verband met de structurering van het Vastgoedfonds, de
Emissie en de verwerving van het Beoogd Vastgoed op Sluitingsdatum, bestaande uit
Kosten koper, Initiële kosten en Financieringskosten, verschuldigd op de Sluitingsdatum,
bedraagt: € 1.374.290. Er wordt uitdrukkelijk vermeld dat het genoemde bedrag zich beperkt
tot de kosten die verschuldigd zijn op de Sluitingsdatum. Door de groeidoelstelling van het
Vastgoedfonds is de hoogte van de kosten in de toekomst niet te voorspellen.
5.3
SCENARIO’S
De voorbeeld rendementsberekening is vastgesteld op basis van aannames die op het
moment van het samenstellen van dit document reëel worden verondersteld. Om een indruk
te geven van de wijze waarop het gemiddeld enkelvoudig Direct beleggersrendement
afhankelijk is van enkele aannames, wordt de invloed van veranderende omstandigheden
hieronder weergegeven.
In de onderstaande tabel staat een overzicht van de prognose van het gemiddeld
enkelvoudig Direct beleggersrendement (in de tabel aangeduid met ‘Rendement %’) bij
respectievelijk verschillende inflatiepercentages, verschillende rentepercentages en
verschillende hoogten van de Exploitatie-uitgaven.
16
Toelichting voorbeeld rendementsberekening
6.
ONDERZOEKSRAPPORT ACCOUNTANT
Deloitte Accountants B.V.
Orlyplein 10
1043 DP Amsterdam
Postbus 58110
1040 HC Amsterdam
Nederland
Tel: 088 288 2888
Fax: 088 288 9735
www.deloitte.nl
Onderzoeksrapport
Aan: De beheerder van Supermarkt Beleggingsfonds B.V.
Opdracht en verantwoordelijkheden
Wij hebben de voorbeeld rendement berekening, zoals opgenomen in de bijgevoegde toelichting
op de voorbeeld rendement berekening van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. te Amsterdam
voor de periode 1 juni 2013 tot en met 31 mei 2023 onderzocht.
Deze voorbeeld rendement berekening, met inbegrip van de veronderstellingen waarop deze zijn
gebaseerd (opgenomen onder paragrafen 4 “Financiële kenmerken” en 5. “Uitgangspunten” van
de voorbeeld rendement berekening) zijn opgesteld onder verantwoordelijkheid van het
bestuur/de beheerder van de beleggingsinstelling. Het is onze verantwoordelijkheid een
onderzoeksrapport inzake deze voorbeeld rendement berekening te verstrekken, zoals bedoeld in
artikel 2:5 c van de Nadere Regeling gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft.
Werkzaamheden
Wij hebben ons onderzoek verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de
Nederlandse standaard 3400, “Onderzoek van toekomstgerichte financiële informatie”. De in dit
kader uitgevoerde werkzaamheden bestonden in hoofdzaak uit het inwinnen van inlichtingen bij
de beheerder van de beleggingsinstelling, het uitvoeren van cijferanalyses met betrekking tot de
financiële gegevens, het nagaan van de rekenkundige juistheid van de voorbeeld rendement
berekening, met inbegrip van de gehanteerde formules en het gehanteerde model, het beoordelen
van de objectieve meetbaarheid en representativiteit en het vaststellen dat de veronderstellingen
op de juiste wijze zijn verwerkt.
Ons onderzoek betreffende de veronderstellingen kan, als gevolg van de aard van dit onderzoek,
slechts resulteren in het geven van een oordeel dat een beperkte mate van zekerheid geeft. Ons
onderzoek betreffende de rekenkundige juistheid en de opstelling resulteert in een oordeel dat
een redelijke mate van zekerheid geeft.
Conclusie en oordeel
Op grond van ons onderzoek van de voorbeeld rendement berekening, met inbegrip van de
veronderstellingen waarop deze zijn gebaseerd, de gehanteerde formules en het gehanteerde
model, is ons niets gebleken op grond waarvan wij zouden moeten concluderen dat de voorbeeld
rendement berekening niet objectief meetbaar en representatief zijn.
Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te
Rotterdam onder nummer 24362853.
Member of
Deloitte Touche Tohmatsu Limited
3100053506/OP1301/ab
Naar ons oordeel zijn de voorbeeld rendement berekening rekenkundig juist en op een juiste
wijze op basis van de veronderstellingen opgesteld.
Beperking in gebruik en verspreidingskring
Ons onderzoeksrapport bij de voorbeeld rendement berekening is uitsluitend bestemd voor het
informeren van potentiële beleggers en de toezichtstaken van de Autoriteit Financiële Markten
zoals bedoeld in de Wet op het financieel toezicht en kan derhalve niet voor andere doeleinden
worden gebruikt.
Realiseerbaarheid toekomstige uitkomsten
De werkelijke uitkomsten zullen waarschijnlijk afwijken van de voorbeeld rendement
berekening, aangezien de veronderstelde gebeurtenissen zich veelal niet op gelijke wijze zullen
voordoen als hier is aangenomen. De hieruit voortvloeiende afwijkingen kunnen van materieel
belang zijn.
Amsterdam, 6 mei 2013
Deloitte Accountants B.V.
Was getekend: drs. J. Holland RA
3100053506/OP1301/ab
19
Toelichting voorbeeld rendementsberekening
BIJLAGE 1 – VOORBEELD RENDEMENTSBEREKENING