Nota voor burgemeester en wethouders Onderwerp Team ON Vijfde

Nota voor burgemeester en wethouders
Onderwerp
Vijfde Hoek, posterieure overeenkomst ten behoeve van kavelnr. 258
1- Notagegevens
2- Bestuursorgaan
Notanummer
2017-000037
[X]B & W
Datum
10-01-2017
[ ]Raad
Programma:
[ ]Burgemeester
06 Herstructurering en vastgoed
College van B & W
Portefeuillehouder Weth. Rorink
- Burgemeester
- Weth. Hartogh Heys
- Weth. Grijsen
Besluitenlijst
[ ]Akkoordstukken
Routing
Programmamanager
Regiemanager
Wethouder
d.d.
-d.d.
07-02-2017
09-02-2017
08-02-2017
[ ]Openbaar
[ ]adj.secr.
[X]gem.secr.
BIS Openbaar
Status
d.d.
--
Team
ON
28-02-2017
--- Weth. Kolkman
- Weth. Rorink
[ ]Besloten
d.d.
--
par.
-09-02-2017
Bijlagen
B & W d.d.: 28-02-2017
Besloten wordt:
1 Tot het aangaan van de voorliggende posterieure overeenkomst met de kopers van kavelnummer 258
gelegen in De Vijfde Hoek, waarmee de aan gemeente te betalen exploitatiebijdrage wordt gefixeerd.
2 de nota en he4t besluit openbaar te maken nadat betrokkenen zijn geïnformeerd, en behalve de
posterieure overeenkomst.
Financiële aspecten:
Financiële gevolgen voor de gemeente?
Begrotingswijziging
Nee
Nee
Voorstel openbaarmaking conform Wet Openbaarheid Bestuur (Wob)
[ ] De nota en het besluit openbaar te maken
[ ] De nota en het besluit openbaar te maken vergezeld van bijgaand persbericht
[X] De nota en het besluit openbaar te maken nadat
dhr en mw R zijn geïnformeerd. Bekendmaking en ter inzage legging volgens art. 6.24 Wro
[X] De nota en het besluit openbaar te maken, behalve…
de voorliggende posterieure overeenkomst
[ ] Het besluit openbaar te maken, maar niet de nota, gelet op artikel:
[ ] De nota en het besluit niet openbaar te maken, gelet op artikel:
Kennisgeving/ Bekendmaking Awb
Kennisgeving (publicatie) conform Awb
Bekendmaking conform Awb
ADVIESRADEN:
Nee
Nee
Moet een van de adviesraden gehoord worden of op de hoogte gesteld?
Nee
Toelichting
Inleiding
In oktober 2010 heeft de Raad besloten een exploitatieplan en bestemmingsplan vast te stellen voor de
ontwikkeling van De Vijfde Hoek (de laatste nog te ontwikkelen wijk in nieuwbouwwijk De Vijfhoek). Wettelijk is
het verplicht om een exploitatieplan jaarlijks te herzien. Op dit moment geldt de vijfde herziening van het
exploitatieplan De Vijfde Hoek. De zesde herziening is in voorbereiding.
Rotij Projecten bv heeft grond in eigendom in De Vijfde Hoek. Een deel van de gronden in eigendom van Rotij is
conform het exploitatieplan en bestemmingsplan aangemerkt om uitgegeven te worden als po-kavels (particulier
opdrachtgeverschap). Rotij is in 2016 gestart met de verkoop van de eerste po-kavels. Rotij heeft de gemeente
gevraagd om aan te geven wat de exploitatiebijdrage voor deze kavels per 31-12-2016 zou zijn, zodat zij richting
kopers de kavelprijs kunnen communiceren. De gemeente heeft een gemiddelde exploitatiebijdrage per 31-122016 aangegeven. De kavelprijs bestaat uit een grondprijs (te betalen aan Rotij) en een exploitatiebijdrage, die
betaald moet worden aan de gemeente op het moment van indienen van de omgevingsvergunning. De hoogte
van de exploitatiebijdrage wordt bepaald op de datum van indienen van de omgevingsvergunningaanvraag. In
de communicatie van Rotij aan toekomstige kopers zijn de gemiddelde bedragen van de exploitatiebijdrage
gecommuniceerd gebaseerd op de vijfde herziening van het exploitatieplan. Er zijn dus richting kopers
verwachtingen afgegeven over de hoogte van de exploitatiebijdrage, welke ca. 2/3 bedraagt van de totale kosten
voor de kavel. Later is gebleken dat de exploitatiebijdrage per kavel kan afwijken. Bovendien is gebleken dat de
exploitatiebijdrage niet alleen per kavel kan verschillen, maar dat ten gevolge van de zesde herziening (welke
nog niet bekend was op moment van verkoop) er ook nog grote verschillen mogelijk zijn.
Op het moment dat kopers een optie op kavel 258 konden nemen (september 2016) hielden zij rekening met
een gemiddelde exploitatiebijdrage berekend conform de vijfde herziening exploitatieplan. Op dat moment was
het voor hen onzeker wat de definitieve exploitatiebijdrage zou worden en wat de gevolgen daarvan zouden zijn
ten gevolge van de zesde herziening van het exploitatieplan welke in voorbereiding was. Doordat zij de kavel
nog in 2016 geleverd hebben gekregen en hun financiering rond hebben gemaakt op basis van de vijfde
herziening wil de gemeente de exploitatiebijdrage voor deze kopers afrekenen conform de vijfde herziening.
Omdat het mogelijk is dat de zesde herziening door de raad wordt vastgesteld voordat de omgevingsvergunning
aangevraagd kan worden is een posterieure overeenkomst nodig om de exploitatiebijdrage vast te stellen.
Het maken van een posterieure overeenkomst is voor ontwikkelaars geen uitzondering, zodat de bijdrage kan
worden vastgesteld in kader van onderhandelingen.
De werkwijze met een exploitatiebijdrage per PO-kavel is nieuw en uniek in Nederland. Op basis van de eerste
ervaringen stellen we voor op het proces op een tweetal punten te verbeteren om reparaties achteraf als deze in
de toekomst te voorkomen:
•
•
De exploitatie-bijdragen worden niet meer met gemiddelden gegeven omdat dit een vertekend beeld per
kavel kan geven. De exploitatie-bijdragen worden exact per kavel berekend en afgegeven.
Daarbij wordt uitdrukkelijk vermeld dat er een termijn van toepassing is op de afgegeven exploitatiebijdrage. Met andere woorden er wordt aangegeven dat de bijdrage kan wijzigen op het moment dat er
een herziene versie van het exploitatieplan onherroepelijk wordt.
Beoogd resultaat
Door het aangaan van deze posterieure overeenkomst valt de door kopers aan gemeente te betalen
exploitatiebijdrage onder het regiem van de Vijfde herziening van het exploitatieplan De Vijfde Hoek.
Kader
Kader is het exploitatieplan geldend voor De Vijfde Hoek.
Argumenten voor en tegen
Argumenten voor: door omstandigheden buiten hun macht en schuld hebben de particulieren pas erg laat
(september 2016) ten opzichte van andere kopers (april 2016) de mogelijkheid gekregen een optie te nemen op
kavel 258. Op dat moment was het voor de kandidaat-kopers onzeker wat de gevolgen van de herziening van
het exploitatieplan voor hun exploitatiebijdrage zou zijn. De gemeente kon niet aangeven wanneer de zesde
herziening vastgesteld zou worden. Om te voorkomen dat kopers tussen wal en schip vallen is een posterieure
overeenkomst opgesteld om de exploitatiebijdrage vast te stellen. Deze exploitatiebijdrage is gebaseerd op de
vijfde herziening, zoals ook is opgenomen in de grondexploitatie. We zijn er immers van uit gegaan dat de
exploitatiebijdrage van deze kavel voldaan wordt gedurende de geldigheidsduur van de vijfde herziening van het
exploitatieplan.
Argument tegen: Zonder deze posterieure overeenkomst valt de door particulieren te betalen exploitatiebijdrage
mogelijk onder het regiem van de zesde herziening van het exploitatieplan. Door het aangaan van deze
posterieure overeenkomst valt de door particulieren af te dragen exploitatie bijdrage onder het regiem van de 5e
herziening van het exploitatieplan. De netto exploitatiebijdrage is respectievelijk € 146.983,-- en € 140.369,--.
Een verschil van € 6.614,-, waarmee al rekening is gehouden in de grondexploitatie.
Extern draagvlak (partners)
Niet van toepassing.
Financiële consequenties
Door het aangaan van deze posterieure overeenkomst is de exploitatiebijdrage € 6.614,- lager dan dit zou zijn
na vaststelling van de 6de herziening van het exploitatieplan. Dit wordt opgevangen in de grex.
Aanpak/uitvoering
Nadat B en W besloten hebben akkoord te gaan met de overeenkomst maken particulieren binnen vier weken
de netto exploitatiebijdrage ad. € 140.369,-- over naar gemeente Deventer. Dit is inclusief 1 maand
rentevergoeding bij betaling per 1 februari 2017. Bij latere betaling wordt het bedrag vermeerderd met de rente,
zoals opgenomen in de overeenkomst. Na besluitvorming moet de zakelijke inhoud van de overeenkomst
bekend worden gemaakt en ter inzage worden gelegd. Dat schrijft de Wet ruimtelijke ordening voor (art. 6.24
Wro).