GEBIEDSPROCES TOLAKKERLAAN e.o. GEMEENTE ZEIST

GEBIEDSPROCES
TOLAKKERLAAN e.o.
GEMEENTE ZEIST
Opdrachtnummer
: 06.155
IDnr.
:
Datum
: januari 2017
Versie
: v6
Auteurs
: mRO b.v.
Vastgesteld d.d.
:
mRO b.v. • ’t Zand 30 • 3811 GC • Amersfoort • 033 461 43 42 • [email protected] • www.mro.n
mRO b.v. • ’t Zand 30 • 3811 GC • Amersfoort • 033 461 43 42 • [email protected] • www.mro.n
Inhoudsopgave
1
HET GEBIEDSPROCES TOLAKKERLAAN E.O. ........................................ 4
2
GEBIEDSPROCES TOLAKKERLAAN E.O. ............................................... 6
2.1
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o. ........................................................ 6
2.2
Doel, deelnemers en resultaat gebiedsproces Tolakkerlaan e.o. ............. 6
3
DE PLANINITIATIEVEN TOLAKKERLAAN E.O. ..................................... 9
3.1
Inleiding ......................................................................................... 9
3.2
Planinitiatieven ................................................................................ 9
3.2.1
3.2.2
3.2.3
3.2.4
3.2.5
3.2.6
3.2.7
3.2.8
3.3
4
Initiatief Tolakkerlaan 15 .................................................................. 9
Initiatief Tolakkerlaan 9 ...................................................................10
Initiatief Tolakkerlaan 7 ...................................................................11
Initiatief Tolakkerlaan 5 ...................................................................11
Initiatief Tolakkerlaan 3 ...................................................................12
Initiatief Rijnsoever 1a en Tolakkerlaan 1 ..........................................12
Bisschopweg 7 ................................................................................13
Groene groepen ..............................................................................13
Totaalbeeld initiatieven .................................................................... 14
AFWEGING EN MOGELIJKE INRICHTING TOLAKKERLAAN E.O. ........ 15
4.1
Inleiding ........................................................................................ 15
4.2
Voorkeursalternatief ........................................................................ 15
Gemeente Zeist
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
mRO b.v./ Toe / 06.155 – v6 /januari 2017
IDnr.Vastgesteld d.d.
Pagina
3 van 18
Vastgesteld d.d.
1
HET GEBIEDSPROCES TOLAKKERLAAN E.O.
Inleiding
De gemeente Zeist is in het najaar van 2015 gestart met een tweetal
gebiedsprocessen. De gebiedsprocessen maken onderdeel uit van het planproces
voor het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied Zuidwest.
Nieuw bestemmingsplan Buitengebied, nota van uitgangspunten
Met het opstellen van het nieuwe bestemmingsplan is in 2016 gestart. Ter
voorbereiding is een Nota van uitgangspunten opgesteld, die de basis vormt voor
het bestemmingsplan. De nota van uitgangspunten is in samenspraak met de
gebruikers, bewoners en belanghebbenden tot stand gebracht.
De voorbereiding van deze Nota van Uitgangspunten is gestart met een
consultatieronde van de gebruikers van het gebied. Daartoe heeft op 25 juni 2014
een inloopmiddag/-avond plaatsgevonden en is een aantal grote
bedrijven/instanties uitgenodigd voor een gesprek. De Nota van Uitgangspunten is
mede gebaseerd op de ingebrachte wensen en ideeën van de gebruikers van het
gebied.
De Nota van uitgangspunten heeft vervolgens in 2015 een inspraakprocedure
doorlopen, waarin wederom verschillende insprekers hebben gereageerd.
Gebiedsprocessen
In de Nota van uitgangspunten is voor twee deelgebieden opgenomen dat parallel
aan het inspraaktraject van de Nota van uitgangspunten voor twee gebieden een
zogenaamd gebiedsproces wordt doorlopen, te weten Bunsinglaan e.o. en
Tolakkerlaan e.o.
Voor beide deelgebieden is sprake van verschillende planinitiatieven die door de
insprekers naar voren zijn gebracht en onderling niet verenigbaar zijn.
Gemeente ziet kansen om enerzijds de verschillen dichter bij elkaar te brengen en
niet in de laatste plaats voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en
leefbaarheid van beide gebieden.
Met de verschillende eigenaren en gebruikers is een proces doorlopen waarin
getracht is te komen tot een inrichtingsvoorstel, dat gedragen, wordt door de
deelnemers en de toets van het gemeentelijk en provinciaal beleid kan doorstaan.
Voor beide deelgebieden geldt dat gestreefd wordt naar een maatschappelijke
haalbaarheid onder de grondeigenaren, de groene groepen en bewoners in het
gebied en niet in de laatste plaats de provincie en gemeente. Hierin is voor de
gemeente Zeist het streven gericht op de kwaliteitsverbetering van de gebieden en
het oplossen van een aantal knelpunten.
In deze rapportage wordt verslag gedaan van het gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
Voor dit gebied is overeenstemming tussen de verschillende deelnemende partijen
bereikt.
Voor het gebiedsproces Bunsinglaan e.o is dit niet gelukt. Laatste is dan ook niet
opgenomen in deze rapportage.
Gebiedsproces en bestemmingsplan Buitengebied
Alleen wanneer sprake is van een uitvoerbare inrichting, draagvlak vanuit
gemeente en provincie en voornoemde kwaliteitsverbetering, zal dit een
doorwerking krijgen in het op te stellen bestemmingsplan.
Gemeente Zeist
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
mRO b.v./ Toe / 06.155 – v6 /januari 2017
IDnr.Vastgesteld d.d.
Pagina
4 van 18
Vastgesteld d.d.
De Gebiedsprocessen zijn in eerste instantie met de direct betrokkenen/eigenaren
doorlopen. Het resultaat van het gebiedsproces Tolakkerlaan e.o is verwerkt in het
voorontwerp bestemmingsplan.
Gemeente Zeist
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
mRO b.v./ Toe / 06.155 – v6 /januari 2017
IDnr.Vastgesteld d.d.
Pagina
5 van 18
Vastgesteld d.d.
2
2.1
GEBIEDSPROCES TOLAKKERLAAN E.O.
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
Reden voor een gebiedsproces is dat er voor het
gebied Tolakkerlaan sprake is van tegenstrijdige
initiatieven, de bestaande werkelijke situatie
niet meer overeenkomt met het huidige
bestemmingsplan uit 2005 en niet in de laatste
plaats er onenigheid bestaat tussen de
bewoners en gebruikers van het gebied over de
wijze waarop functies met elkaar verenigd
kunnen worden.
Gemeente heeft in de nota van uitgangspunten
opgenomen dat nader onderzocht kan worden
wat de mogelijkheden in dit deelgebied zijn voor
de toepassing van de ruimte voor ruimte
regeling. De gemeente zal in het kader van dit
bestemmingsplan onderzoeken welke
mogelijkheden er hiervoor nog te vinden zijn.
Doel is om de stoppende agrariërs te bedienen,
met in achtneming van de bestaande rechten
van de nog actieve agrariër, en met bijdragen
voor landschap en natuur.
Fig. 1 - Luchtfoto gebied Tolakkerlaan e.o.
2.2
Doel, deelnemers en resultaat gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
Doel van het proces is te komen tot een ‘gedragen’ inrichtingsplan, dat een aantal
knelpunten in het gebied oplost.
Samen met de grondeigenaren wordt gezocht naar een inrichtingsplan, waarin de
bestaande agrarische activiteiten tot hun recht komen en waar de stoppende
agrariërsop enigerlei wijze gebruik kunnen maken van de ruimte voor ruimte
regeling en er nieuwe woningbouw gerealiseerd wordt voor de sloop van
stallen/agrarische bebouwing.
Tegelijkertijd wordt getracht de landschappelijke inpassing van de verschillende
ontwikkelingen optimaal vorm te geven.
Gestreefd wordt naar een maatschappelijke haalbaarheid onder de grondeigenaren,
de groene groepen en niet in de laatste plaats de provincie en gemeente.
Alleen wanneer sprake is van een uitvoerbare inrichting, zal dit een doorwerking
krijgen in het op te stellen bestemmingsplan.
Wanneer geen eenduidige overeenstemming kan worden bereikt wordt de
bestaande situatie bestemd dan wel delen die wel uitvoerbaar worden geacht
positief bestemd.
Gemeente Zeist
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
mRO b.v./ Toe / 06.155 – v6 /januari 2017
IDnr.Vastgesteld d.d.
Pagina
6 van 18
Vastgesteld d.d.
In bijgaande figuur is de ligging van het gebied weergegeven, waarvoor in het
kader van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied Zuidwest door verschillende
grondeigenaren initiatieven zijn ingebracht.
Deelnemers, participanten
gebiedsproces Bunsinglaan
Uitgenodigd zijn de
initiatiefnemers, die in het
kader van de nota van
uitgangspunten aangegeven
hebben initiatieven te willen
realiseren, (van noord naar zuid
in Fig. 2), te weten:
•
Bisschopweg 7 (rood).
•
Tolakkerlaan 15 (geel),
•
Tolakkerlaan 9 (oranje)
•
Tolakkerlaan 7 (blauw)
•
Tolakkerlaan 5 (bruin)
•
Tolakkerlaan 3 (groen)
•
Rijnsoever 1a en
Tolakkerlaan 1 (roze)
Naast de direct
betrokkenen/eigenaren,
initiatiefnemers zijn de twee
groene groepen in Zeist
gevraagd deel te nemen aan
het gebiedsproces. Hiermee is
getracht een meer evenwichtig
deelnemersinbreng te creëren,
waarin naast het eigen belang
van de
eigenaren/initiatiefnemers de
groene groepen meer het
algemeen (groene) belang
inbrengen.
Fig. 2 - Globale ligging gronden, van het
gebiedsproces.
Deelgenomen hebben
•
Stichting Milieuzorg Zeist
•
Werkgroep Natuurlijk Zeist West.
Gemeente heeft (vooralsnog) geen standpunt ingenomen m.b.t. de verschillende
initiatieven ten tijde van de gesprekken in het gebiedsproces.
In het proces zijn de deelnemers verschillende malen bijeen geweest, zijn de
initiatieven onderling besproken en is getracht tot een synergie te komen, door
belangen te bundelen etc.
In totaal hebben drie groepsbijeenkomsten plaats gevonden en zijn op meerdere
momenten individuele gesprekken gevoerd met enkele van de deelnemers
afzonderlijk.
(Voorstel) resultaat gebiedsproces
In navolgende wordt verslag gedaan van het resultaat.
Gemeente Zeist
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
mRO b.v./ Toe / 06.155 – v6 /januari 2017
IDnr.Vastgesteld d.d.
Pagina
7 van 18
Vastgesteld d.d.
In hoofdstuk 3 wordt kort ingegaan op alle ingediende initiatieven en wensen.
Hoofdstuk 4 omvat de afweging en het eindvoorstel. De snelle lezer kan hiermee
volstaan, de supersnelle lezer met paragraaf 4.3.
Gemeente Zeist
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
mRO b.v./ Toe / 06.155 – v6 /januari 2017
IDnr.Vastgesteld d.d.
Pagina
8 van 18
Vastgesteld d.d.
3
DE PLANINITIATIEVEN TOLAKKERLAAN E.O.
3.1
Inleiding
Verschillende initiatieven zijn ingediend, die vragen om een nadere afweging en de
basis vormen voor het gevoerde gebiedsproces.
Fig. 3 - Oppervlakten gronden in het gebiedsproces.
Verschillende kleuren corresponderen met de eigenaar van de
gronden.
3.2
Planinitiatieven
3.2.1 Initiatief Tolakkerlaan 15
Dit betreft het bestaande fruitteeltbedrijf (Fig. 4). De fruitteelt bestrijkt het grootste
deel van het plangebied van dit gebiedsproces (ca. 14ha.). De fruitteler wenst een
verbreding van de activiteiten op het perceel, waarbij gedacht moet worden aan de
verkoop van de fruitproducten, een theeschenkerij etc.
Gemeente Zeist
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
mRO b.v./ Toe / 06.155 – v6 /januari 2017
IDnr.Vastgesteld d.d.
Pagina
9 van 18
Vastgesteld d.d.
Belangrijker nog is dat fruitteler geen
belemmeringen wenst te ondervinden van de
omgeving en in het bijzonder de woningen in
de omgeving. De teler wenst gebruik te
blijven maken van het knalkanon en de
mogelijkheid tot het gebruik van
gewasbeschermingsmiddelen (spuitzones).
Fig. 4 - Gronden fruitteeltbedrijf
Tolakkerlaan 15
3.2.2 Initiatief Tolakkerlaan 9
Fig. 5 - Gronden bestaande woning.
Tolakkerlaan 9
Initiatief is hier het verkeerde woord,
aangezien het feitelijk om de bestaande
situatie gaat.
Het betreft immers een bestaande woning,
die ook in het vigerend bestemmingsplan
2005 een woonbestemming heeft. Ooit, in
een ver verleden heeft de woning onderdeel
uitgemaakt van het fruitteeltbedrijf
Tolakkerlaan 15. (Fig. 5)
De huidige bewoners hebben vanaf 2001 een
bedrijfsbeoefening aan huis en geven
consult, lezingen, yogatrainingen,
levenslessen etc.
De bewoners willen dat de spuitzones naast
de woning in acht worden genomen en er
geen gebruik wordt gemaakt van het
knalkanon door het aanliggend
fruitteeltbedrijf Tolakkerlaan 15. Met name
voor het laatste onderdeel zijn ook
procedures gevoerd tegen het aanliggende
fruitteeltbedrijf en inmiddels zijn er ook
verschillende rechterlijke uitspraken.
Gemeente Zeist
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
mRO b.v./ Toe / 06.155 – v6 /januari 2017
IDnr.Vastgesteld d.d.
Pagina
10 van 18
Vastgesteld d.d.
3.2.3 Initiatief Tolakkerlaan 7
Fig. 6 - Gronden voormalig tuinbouwbedrijf
Tolakkerlaan 7
Het gaat om een voormalig
glastuinbouwbedrijf (Fig. 6).
De bedrijfsvoering is beëindigd en
eigenaar wil gebruik maken van de
ruimte voor ruimte regeling. Hierover is
lang overleg gevoerd met de
gemeente. Enkele jaren geleden is
gestart met het bestemmingsplan dat
in 2013 is vastgesteld en in april 2015
door de Raad van State is vernietigd.
Dit bestemmingsplan maakte de
vestiging van één nieuwe woning
mogelijk (tot 1.000 m3) in ruil voor de
sloop van de bestaande glasopstanden
(ca. 8.000 m2) en een deel van de
stenen schuren/opslag. Het plan is met
succes aangevochten bij de Raad van
State en door laatste vernietigd.
Belangrijke reden is dat de in acht te
nemen spuitzone ten opzichte van het
aangrenzende fruitteeltbedrijf niet goed
(of in onvoldoende mate) was
onderbouwd en zeker gesteld in het
betreffende bestemmingsplan.
3.2.4 Initiatief Tolakkerlaan 5
Bewoners hebben geen initiatief
ingediend, maar wonen in de
voormalige bedrijfswoning van het
fruitteeltbedrijf Tolakkerlaan 15 en/of
Tolakkerlaan 3. De woning maakt
echter al lang geen deel meer uit van
het bedrijf en zal, overeenkomstig het
bestaande gebruik, geen
bedrijfs(woning)bestemming meer
kunnen krijgen in het nieuwe
bestemmingsplan, maar een
woonbestemming.
Een woonbestemming betekent
evenwel dat de spuitzones in acht
moeten worden genomen.
Fig. 7 - Gronden voormalige bedrijfswoning
Tolakkerlaan 5
Gemeente Zeist
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
mRO b.v./ Toe / 06.155 – v6 /januari 2017
IDnr.Vastgesteld d.d.
Pagina
11 van 18
Vastgesteld d.d.
3.2.5 Initiatief Tolakkerlaan 3
Het betreft een (voormalig) fruitbedrijf.
Het bedrijf heeft inmiddels haar
gronden en teelt in Bunnik en maakt
nog gebruik van de koelcel/loods op
Tolakkerlaan 3 (Fig. 8). Deze koelloods
is in 2015 afgebrand. Ondernemer
heeft gevraagd voor medewerking aan
de ruimte voor ruimte regeling op deze
locatie.
Indien dit niet mogelijk blijkt, zal de
koelcel weer worden herbouwd,
conform het vigerend
bestemmingsplan.
Fig. 8 - Gronden voormalige bedrijfswoning
Tolakkerlaan 3
3.2.6 Initiatief Rijnsoever 1a en Tolakkerlaan 1
Fig. 9 - Planinitiatief, voormalig
KI station. Bron van Westreenen
Fig. 10 - Gronden voormalig KI station.
De initiatiefnemer heeft het melkveehouderijbedrijf Tolakkerlaan 1 in bezit en het
fruitteeltbedrijf Rijnsoever 1. Het perceel Rijnsoever 1a betreft het voormalige KIstation en is door de familie Lokhorst aangekocht. Initiatiefnemer is voornemens
Gemeente Zeist
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
mRO b.v./ Toe / 06.155 – v6 /januari 2017
IDnr.Vastgesteld d.d.
Pagina
12 van 18
Vastgesteld d.d.
hier gebruik te maken van de ruimte voor ruimte regeling. Het voorstel is de
voormalige bedrijfswoning te betrekken als reguliere woning en het voormalig
kantoor/laboratorium eveneens aan te wenden voor de woonbestemming. De
overige bebouwing met een oppervlakte van ca. 1.900 m2 zal worden gesloopt.
Het voormalige kantoor/laboratorium verkeert bouwkundig in goede staat, maar
heeft een omvang van ca. 1.400 m3. Een strikte toepassing van de ruimte voor
ruimte regeling betekent dat ook het voormalige kantoor/laboratorium gesloopt
moet worden en daarvoor in de plaats de bouw van een extra woning tot 600 m3
komt. Aanwenden van het kantoor/laboratorium voor de woonbestemming betekent
dat er geen onnodige sloop van in goede staat verkerende opstal hoeft plaats te
vinden.
3.2.7 Bisschopweg 7
Het intensieve veehouderijbedrijf (varkensbedrijf ) aan de Bisschopsweg zal op
termijn worden beëindigd. Men wenst gebruik te maken van de ruimte voor ruimte
regeling. Voor de sloop van de bestaande opstallen met een oppervlakte van ca.
3.000 m2 kunnen twee extra ruimte voor ruimte woningen worden gerealiseerd.
Initiatiefnemer heeft een planvoorstel ingediend, dat rekening houdt met de
spuitzones van het aanliggende fruitteeltbedrijf.
Om de ruimte voor ruimte mogelijk te maken is het knalapparaat op het
aangrenzende fruitteeltbedrijf een belemmering.
Fig. 11 - Gronden intensief veehouderij
bedrijf
Fig. 12 - Voorstel inrichting met
ruimte voor ruimte woningen.
Bron:Rene Siemens, Buitenplan
3.2.8 Groene groepen
De groene groepen, stichting Milieuzorg Zeist en Werkgroep Natuurlijk Zeist West
hebben samengewerkt in het Gebiedsproces en deelgenomen op uitnodiging van de
gemeente.
De groepen pleiten voor biologisch fruitteelt in dit gebied, zo min mogelijk
bebouwing nabij landgoed Oostbroek en de ecologische verbinding tussen
Oostbroek en Kromme Rijn.
Gemeente Zeist
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
mRO b.v./ Toe / 06.155 – v6 /januari 2017
IDnr.Vastgesteld d.d.
Pagina
13 van 18
Vastgesteld d.d.
3.3
Totaalbeeld initiatieven
Ruimtelijk gezien conflicteren de initiatieven niet direct ten opzichte van elkaar,
maar wel met de bestaande situatie. Het betreft in alle gevallen initiatieven die als
een autonome ontwikkeling moet worden gezien. Bijvoorbeeld het gegeven dat
voormalige dienstwoningen al lang geen enkele binding meer hebben met de
voormalige bedrijven, het gegeven dat bestaande bedrijven stoppen en daarvoor de
ruimte voor ruimte regeling toegepast kan worden.
Het probleem in het gebied Tolakkerlaan ligt opgesloten in het gegeven dat deze
autonome ontwikkelingen leiden tot (milieu)conflicten met het nog functionerend
fruitteelt bedrijf.
In het gebiedsproces is getracht tot oplossingen te komen, waarin zowel het
fruitteeltbedrijf voort kan en de overige bewoners een goed woon- en leefklimaat
behouden c.q. krijgen.
Gemeente Zeist
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
mRO b.v./ Toe / 06.155 – v6 /januari 2017
IDnr.Vastgesteld d.d.
Pagina
14 van 18
Vastgesteld d.d.
4
4.1
AFWEGING EN MOGELIJKE INRICHTING TOLAKKERLAAN E.O.
Inleiding
In het gebiedsproces is getracht te komen tot één gedragen inrichtingsplan, dat
goedkeuring kon krijgen van alle deelnemende partijen.
Gedurende het proces zijn vele alternatieve inrichtingen gepresenteerd en
besproken. Uiteindelijk is gekozen oor een ontwikkelrichting die niet het gehele
gebied op de schop zet, maar dichtbij de huidige situatie ligt.
Centraal staat logischerwijs steeds de wijze waarop het bestaande bedrijf haar
bedrijfsactiviteiten kan blijven uitoefenen en de bewoners een goed woon- en
leefklimaat houden. Daar waar het bestaande bedrijf gehinderd wordt, als gevolg
van wijzigingen in het gebied, is geprobeerd een financiële drager te creëren.
4.2
Voorkeursalternatief
De onderzochte alternatieven
komen voort uit verschillende
invalshoeken. Zoals vernoemd zijn
er verschillende mogelijkheden in
het gebied door de deelnemende
partijen verkend, variërend van een
volledige herinrichting van het
gehele gebied, met verplaatsing
van bedrijf en woningen, tot
mogelijkheden die dichter bij de
huidige situatie liggen. Hiernaast
zijn enkele mogelijke
inrichtingsvoorstellen weergegeven.
Uiteindelijk bleek de laatste
mogelijkheid (zo dicht mogelijk bij
de huidige situatie) de meest
haalbare en instemming te krijgen
van de deelnemende partijen.
Fig. 13 - Onderzochte indicatieve
inrichtingsmogelijkheden
Voorkeursalternatief
Het voorkeursalternatief gaat uit van zoveel mogelijk gebruik maken van de
bestaande situatie.
In Fig. 14 is dit alternatief weergegeven. Het bedrijf Bisschopweg 7 aan de
noordzijde maakt gebruik van de ruimte regeling op eigen locatie, met twee extra
woningen.
Op het voormalige KI-station aan de Rijnsoever in het zuiden, wordt gebruik
gemaakt van de ruimte voor ruimte regeling. Ter plaatse wordt de bestaande villa
en het voormalige kantoorgebouw/laboratorium aangewend voor één extra woning.
Hetzelfde geldt voor het (voormalige) fruitteeltbedrijf Tolakkerlaan 3 en 7. Ook hier
komt één extra woning op basis van de ruimte voor ruimte regeling.
De voormalige dienstwoning Tolakkerlaan 5 krijgt de reguliere woonbestemming.
Gemeente Zeist
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
mRO b.v./ Toe / 06.155 – v6 /januari 2017
IDnr.Vastgesteld d.d.
Pagina
15 van 18
Vastgesteld d.d.
Het fruitteeltbedrijf
Tolakkerlaan 15 kan blijven
functioneren, maar zal als
gevolg van de (autonome
woon)ontwikkelingen in de
directe omgeving schade
ondervinden. Het
knalapparaat zal niet gebruikt
(kunnen) worden in verband
met overlast. Op delen van
het bedrijf is het gebruik van
gewasbeschermingsmiddelen
niet meer toegestaan. Om dit
te compenseren is in het
alternatief een extra woning
gepland, direct noordelijk van
Tolakkerlaan 9, op
grondgebied van het
fruitteeltbedrijf.
Een globale planexploitatie
analyse geeft aan dat de
opbrengst van deze
woonkavel, opweegt tegen de
planschade die het bedrijf
kan oplopen. De opbrengst
voor de fruitteler als gevolg
van een extra woonkavel,
kan worden aangewend voor
het productieverlies voor
Fig. 14 - Voorkeursalternatief 1. Tolakkerlaan e.o.
pikschade (vanwege het
achterwege laten van het
knalkanon), het financieren van andere methoden om vogels te verjagen, de in
acht te nemen spuitzones en het uit productie nemen van delen van de
fruitteeltgronden.
Spuitzones
Gedurende het gebiedsproces werd duidelijk dat een goed inzicht in de zogenaamde
spuitvrije zones voor het specifieke fruitteeltbedrijf nodig was. In dat kader is door
Spa-ingenieurs, in opdracht van de gemeente Zeist, een locatie specifiek onderzoek
naar spuitdrift van gewasbeschermingsmiddelen uitgevoerd. Het onderzoek is
toegespitst op de locatie Tolakkerlaan 7, maar de conclusies zijn toepasbaar voor
het gehele plangebied.
Er is rekening gehouden met:

driftverspreiding als gevolg van het toepassen van
gewasbeschermingsmiddelen in de fruitboomgaard (ten noorden, oosten en
zuiden van het plangebied);

het gebruik van voor de gezondheidsrisico’s maatgevende gewasbeschermingsmiddelen die voor fruitteelt en veldgewassen toegelaten zijn en de wijze van
toepassen daarvan;

de aanwezigheid van een watervoerende sloot ten oosten van de agrarische
percelen, waarbij juridisch een zone van 2 m breed aangehouden dient te
worden t.b.v. onderhoudswerkzaamheden;
Gemeente Zeist
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
mRO b.v./ Toe / 06.155 – v6 /januari 2017
IDnr.Vastgesteld d.d.
Pagina
16 van 18
Vastgesteld d.d.

het plaatsen en onderhouden van een 5 m hoge wintergroene windhaag of
vergelijkbare afscherming, die drift uit de lucht met ten minste 75% beperkt.
Deze windhaag (of afscherming) is nodig langs de gehele plangrens die grenst
aan de fruitboomgaard en waar de afstand tussen de fruitbomen en het
bestemmingsvlak wonen minder dan 50 m bedraagt.
Uitgaande van een conservatieve benadering, kan worden geconcludeerd dat er op
30 m afstand van de aan de fruitboomgaard grenzende plangrens sprake is van een
aanvaardbaar woon- en leefklimaat indien de beschreven eisen aan de windhaag in
acht worden genomen.
In dat geval wordt de bedrijfsvoering in en de ontwikkeling van de fruitteelt niet
belemmerd als gevolg van het woningbouwplan.
Zodra de wettelijke verplichting gaat gelden waarin 75% driftreducerende
spuittechnieken moeten worden toegepast, kan de spuitzone in combinatie met een
wintergroene windhaag verkleind worden tot 25 m, gemeten vanaf de aan de
fruitboomgaard grenzende plangrens.
Het voorkeursalternatief is afgestemd op de 30 meter spuitvrije zone.
In navolgende figuur 15 is dit weergegeven, waarin het voorkeursalternatief op
bestemmingsplanniveau is gepresenteerd en de spuitvrije zones zijn gevisualiseerd.
Deze zones zullen uit de fruitproductie worden genomen. De voorgestelde haag is
eveneens aangegeven.
In totaal zal ca. 1,1 ha fruitteelt uit productie worden genomen, althans, vallen in
de spuitvrijezone en daarmee niet meer bespoten kan worden. .
Financiële onderbouwing/haalbaarheid
Het voorkeursalternatief is doorgerekend op de financiële haalbaarheid en
aanvaardbaarheid. De berekeningen zijn uitgevoerd door Mpro adviseurs, in
samenwerking met Kendes Rentmeesters & Adviseurs bv.
Het fruitteeltbedrijf is bezocht en het verwachte opbrengstenverlies is in beeld
gebracht.
Schadeloosstelling a.g.v. uit productie nemen
gronden
opstandswaarde
inkomensschade
€ 44.870
€ 100.870
Aanpassingskosten overblijvende opstand
Totaal
€ 15.000
€ 160.740
Het betreft een globale inschatting, die uitgaat van ca. 1,1 ha gronden die niet
langer in het intensieve productieproces meedraaien. Kanttekening is dat
ondernemer zeker meer kosten kan maken in de aanpassing van de overblijvende
opstanden, bijvoorbeeld door alternatieven om de pikschade te voorkomen etc.
Ondernemer zal niet zelf de ontwikkeling van deze kavel ter hand nemen, zodat het
risico bij een derde partij komt te liggen, dat nog kostenverhogend kan werken in
deze financiële exercities.
Dat laat onverlet dat de verwachte opbrengst van een bouwkavel, die in dit gebied
ca. € 400.000 zal bedragen, voldoende financieel draagvlak kan bieden voor de
voorgestelde inrichting.
Gevolgen bestemmingsplan
De voorgestelde ontwikkelingen worden opgenomen in het
voorontwerpbestemmingsplan. De initiatiefnemers van de Ruimte voor
Gemeente Zeist
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
mRO b.v./ Toe / 06.155 – v6 /januari 2017
IDnr.Vastgesteld d.d.
Pagina
17 van 18
Vastgesteld d.d.
Ruimteregelingen dienen een ruimtelijke onderbouwing, inclusief benodigde
omgevingsonderzoeken aan te leveren, voordat het ontwerpbestemmingsplan ter
inzage gaat. Met elke initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst
afgesloten.
Fig. 15 - Voorkeursalternatief met:
 Groen blijvende afschermende haag tussen woningen Tolakkerlaan en
fruitteelt;
 de spuitvrije zones, waar geen (bespoten) fruitproductie meer plaats zal
vinden;
 een ruimte voor ruimte woning voor Tolakkerlaan 7;
 een ruimte oor ruimte woning voor Tolakkerlaan 3;
 twee ruimte voor ruimte woningen t.p.v. Bisschopweg 7;
 en de nieuwe woning, noordelijk van Tolakkerlaan 9.
 De ruimte voor ruimte woning Rijnsoever 1 in de bestaande opstal en de
bestaande woning (voormalige bedrijfswoning t.p.v. voormalig KI station)
(Niet op tekening vermeld, weergeven in Fig. 9)
Gemeente Zeist
Gebiedsproces Tolakkerlaan e.o.
mRO b.v./ Toe / 06.155 – v6 /januari 2017
IDnr.Vastgesteld d.d.
Pagina
18 van 18
Vastgesteld d.d.