Huurrecht - Ars Aequi

Huurrecht
Mr. F.T. Oldenhuis
V&D verleent aan een bloemenverkoper het
recht om in het portiek vóór haar warenhuis aan
de Maastrichter Brugstraat verse bloemen en
planten te verkopen. De overeenkomst wordt met
ingang van 1 oktober 1980 aangegaan voor drie
jaar met een stilzwijgende verlening voor telkens 1
jaar indien één der pp. niet heeft opgezegd. V&D
zegt de overeenkomst op per 30 september 1983.
De bloemenverkoper beroept zich op de artikelen
1624 BW e.v. Vraag: is hier sprake van gebouw
onroerend goed dat bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf? Het contract
houdt in
'het recht om voor eigen rekening en risico verse bloemen en planten te verkopen in een aan partijen bekende
ruimte van zes strekkende meter in het portiek van
Vroom en Dreesman aan de Maastrichter Brugstraat'.
Ktr. en Rb. achten hier de artikel 1624 BW van
toepassing. De Rb. overweegt dat de verhuurde
ruimte, bestemd voor het kleinhandelsbedrijf,
kan worden aangemerkt als 'een deel van gebouwd onroerend goed'. Vast staat dat V&D eigenaar is van de betegelde vloer vóór het portiek.
Dat die ruimte aan de straatzijde niet afgesloten
is, doet aan de gegeven kwalificatie niet af, aldus
KATERN 27
1095
de redenering van de Rb. Nu de verhuurde ruimte
aan de wettelijke vereisten van artikel 1624 BW
voldeed, kon buiten beschouwing blijven of het
bedrijf plaatsgebonden was of daarvoor al dan niet
een zekere investering was gedaan.
De overeenkomst gold in ieder geval voor vijfjaren (Rb Maastricht 23 april 1987, Prg 2730). Valt
een koffiecounter in een ziekenhuis onder de werking van artikel 1624 BW? Publiek toegankelijk
lokaal ? Rb Den Haag beantwoordde die vraag
bevestigend, Prg 1987,2682: een ieder die het ziekenhuis betreedt heeft toegang tot de koffiecounter; van enige controle op de bezoekersstroom
blijkt niets.
Eenzelfde ruime uitleg werd gehanteerd door Rb
Amsterdam 17 juli 1985, NJ1986,469 met betrekking tot de verhuur van het recht tot exploitatie
van buffet, kiosk en terrassen binnen het zwembadcomplex. Het feit dat slechts geleverd kon
worden aan gedurende de openingstijden van het
zwembad toegelaten bezoekers, deed niet af aan
het vereiste van toegankelijkheid voor het publiek.
Met betrekking tot de problematiek van de bezine-stations1 wijs ik op HR 19 juni 1987, NJ 1988,
72 (Esso-Pols m.n. P.A.S.). Esso is eigenares van
de benzinepompinstallatie. Met betrekking tot de
exploitatie heeft Esso met de exploitant Pols in
1962 een viertal contracten gesloten: Twee contracten met betrekking tot de levering van benzine
respectievelijk gasolie, één contract met betrekking tot levering van auto- en motorsmeermiddelen en voorts één exploitatiecontract.
Het exploitatiecontract2 werd voor één jaar
aangegaan en werd jaarlijks opnieuw afgesloten;
de overige contracten hadden een duur van voor
twintig jaar. Esso had zich voorts verbonden het
benzinestation in bruikleen aan Pols af te staan.
Vanwege de negatieve bedrijfsresultaten van
het pompstation, mede gelet op een op handen
zijnde bodemsanering, wenste Esso de rechtsverhouding met de pompexploitant te beëindigen en
zegde hem in 1987 de contracten op.
Esso bestreed de bewering van Pols dat het samensstel van de contracten onder de werking van
artikel 1624 BW e.v. viel.3 Het Hof was van oordeel dat de rechtsverhouding tussen partijen in
haar geheel onder de werking van artikel 1624 BW
e.v. viel en overwoog voorts
'dat de in de exploitatieovereenkomst bepaalde beperkte duur onverenigbaar is met art. 1624 BW, zodat
die overeenkomst niet is beëindigd en dat derhalve voor
toepassing van de bepaling van die overeenkomst volKATERN 27
gens welke Esso het recht heeft bij beëindiging van het
exploitatiecontract ook de afnamecontracten te beëindigen, geen plaats is'.
In het cassatiemiddel werd gesteld dat de vaststelling dat de vier contracten een huurverhouding tot
gevolg hebben niet kan betekenen dat ook de
rechten en verplichtingen om Essoproducten af te
nemen nog steeds van kracht zijn. De Hoge Raad
verwierp het cassatieberoep, Ik citeer:
'Het Hof heeft terecht geoordeeld, dat op het gehele samenstel van de afname contracten, het smeeroliecontract en het exploitatiecontract, in welke contracten
even genoemde verplichtingen van Pols zijn neergelegd,
de bepalingen omtrent de huur en verhuur van bedrijfsruimte, niet de daarmede onverenigbare bepalingen van
die contracten, toepasselijk zijn, ook voor wat betreft
het recht van Pols op levering en gebruik van Essoproducten'.
Artikel 1630 BW
Kamstra verhuurde aan mevrouw Bisschop op 21
april 1983 een bedrijfsruimte alwaar de huurder
het restaurant 'De Bruid' vestigde.
De huurovereenkomst werd aangegaan voor
vijf jaar. De overeenkomst bevatte tevens de bepaling, dat indien niet voor het verstrijken van een
huurtermijn van twee jaar door één der partijen is
opgezegd, de huur geacht wordt te zijn verlengd
voor een periode van drie jaar. Kamstra zegde de
huur op tegen 30 april 1985. Vraag: is hier een
huurovereenkomst gesloten als bedoeld in artikel
1630 BW, dat wil zeggen voor de duur van twee
jaar? Is dat het geval, dan is de overeenkomst immers onttrokken aan het regiem van artikel 1624
e.v., in het bijzonder de artikelen 1625 en 1626
BW.4 De President in Kort Geding rangschikte de
huurovereenkomst onder art. 1630 BW en beval
1
2
3
4
1096
Zie voorts m.b.t. deze materie HR 4 mei 1979, NJ 1979,509
m.n. P.A.S. en HR 2 oktober 1981, NJ 1982, 186 m.n.
P.A.S.
Het exploitatierecht hield tevens in dat bij minder gunstige
jaren een negatief exploitatierecht zou worden vastgesteld,
dat wil zeggen dat de pompexploitant in dat geval van Esso
een maandelijks bedrag zou ontvangen. Pols vorderde in re
conventie o.a. betaling van dat maandelijks exploitatierecht.
In het exploitatiecontract was een bepaling opgenomen dat
bij beëindiging van genoemd contract tevens de afnamecon
tracten tegen een bij opzegging aan te geven datum konden
worden beëindigd.
Art. 1625: 'De huurovereenkomst geldt voor vijfjaar of, als
een langere bepaalde duur overeengekomen, voor die lan
gere duur.' Art. 1626 BW: lid 1 eerste zin: 'De huurovereen
komst welke voor vijfjaar geldt, wordt na overeenkomst van
deze duur van rechtswege met vijfjaar verlengd'.
de ontruiming. De Hoge Raad verwierp het daartegen ingesteld cassatieberoep. Ik wijs op de volgende overweging:
'Voorzover de stelling zou behelzen dat bij een huurovereenkomst als bedoeld in art. 1630 BW de bevoegdheid tot opzegging uitsluitend kan toekomen aan de
huurder, faalt het. Voor deze stelling is noch in de tekst
noch in de geschiedenis van het artikel enig aanknopingspunt te vinden' (HR 8 juli 1987, RvdW 1987 157
(Bisschop-Kamstra))'.
Cessie van huurtermijnen
In de vakpers5 is reeds geschreven over HR 30 januari 1987, NJ 1987, 530 m.n. G. (Westland/
Utrecht Hypotheekbank — Onex Waalwijk CV),
waarbij de Hoge Raad overwoog, dat cessie van
huurtermijnen van tot de boedel behorende, aan
derden verhuurde onroerende goederen, voor wat
betreft de na de dag van de faillietverklaring verschenen huurtermijnen, te beschouwen is als cessie van toekomstige vorderingen, die niet tegen de
boedel kan worden ingeroepen. Ik citeer de voor
het huurrecht belangrijke overweging:
'Ook in het geval dat het gaat om een huurovereenkomst
voor bepaalde tijd, zoals de tijd van vijfjaren, krachtens
art. 1625 BW voorgeschreven voor huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 BW, kunnen de vorderingen ter zake van de huurtermijnen niet gelijk worden gesteld met terstond bij het sluiten van een overeenkomst
reeds hun bestaan aanvangende vorderingen onder opschortende voorwaarde of tijdsbepaling of tot terstond
vaststaande periodieke betalingen. Een en ander vloeit
voort uit de aard van de huurovereenkomst, zoals deze
onder meer tot uiting komt in bepalingen als art. 1584
eerste lid, 1586,1588,1589 en 1591 BW.'
5
KATERN 27
A. Korthals Altes, Kwartaalbericht NBW1987, p. 65 e.v.
1097