WORD, 379 KB - Gemeente Leiden

B&W.nr. 07.0570 d.d. 29 mei 2007
B&W-Aanbiedingsformulier
Onderwerp
Beantwoording zienswijzen Bracolterrein
BESLUITEN
Behoudens advies van de commissie ROW
1. Kennis te nemen van de zienswijzen met betrekking tot het plan voor de bouw van 15 woningen
op het zogenaamde ‘Bracolterrein’, Rijnkade 7;
2. in te stemmen met de beantwoording van deze zienswijzen zoals verwoord in bijgevoegde notitie
‘Beantwoording zienswijzen Bracolterrein’;
3. De definitieve ruimtelijke onderbouwing vast te stellen;
4. de indieners van een zienswijze in kennis te stellen van dit besluit en de bijgevoegde notitie
‘Beantwoording zienswijzen Bracolterrein’ schriftelijk toe te zenden.
- Samenvatting (verschijnt in persbriefing)
Aan de Rijnkade 7 ligt het zogenaamde ‘Bracolterrein’. Gedeeltelijk is dit terrein nu in gebruik als
buurtparkje met speelgelegenheid voor (kleine) kinderen en parkeerterrein.
Terugkeer van een bedrijf op dit terrein is niet wenselijk, gezien de ligging midden in een woongebied
en de overlast die een bedrijf dan kan geven. Het terrein is wel geschikt voor woningbouw.
Via een artikel 19 lid 2 WRO procedure kan vrijstelling van het bestemmingsplan verleend worden om
woningen mogelijk te maken op dit voormalige bedrijventerrein.
In deze artikel 19 procedure zijn 22 zienswijzen ingekomen. Deze zienswijzen hebben vooral
betrekking op het verlies van groen en speelgelegenheid voor (kleine) kinderen, te verwachten
parkeeroverlast, onveilige verkeerssituaties, het achterom en individuele belangen.
Naar aanleiding van de zienswijzen is het plan heroverwogen. Deze heroverweging heeft geleid tot
een nieuw plan. In dit plan wordt tegemoet gekomen aan een aantal zienswijzen.
Voor de huidige bewoners wordt een achterom nu ook mogelijk, enkele parkeerplaatsen worden aan
de huidige bewoners te koop aangeboden. Aan de Rijnkade zal één nieuwbouwwoning minder
worden gebouwd, waardoor Rijnkade 8 een vrije zijmuur behoudt.
Tenslotte maken de private voortuinen van de hofjeswoningen plaats voor openbaar groen met
speelgelegenheid voor kinderen uit de buurt.
Met de aanpassingen ligt er nu een weloverwogen plan waarvoor vrijstelling verleend kan worden.
Procedure
Procedureonderdeel
Onderwerp
Datum
Beantwoording zienswijzen Bracolterrein
Artikel 19 lid 2 WRO
Beantwoording zienswijzen
Bracolterrein
Mei 2007
1 Inleiding
Vanaf 10 april 2006 heeft in het kader van de artikel 19 lid 2 WRO vrijstellingsprocedure gedurende
zes weken een schetsplan voor de bouw van 16 woningen op het zogenaamde Bracolterrein ter
inzage gelegen. Gedurende deze termijn heeft eenieder de mogelijkheid gehad mondeling of
schriftelijk zienswijzen in te dienen.
Van de mogelijkheid mondeling zienswijzen in te dienen is geen gebruik gemaakt, wel zijn 22
schriftelijke zienswijzen ingekomen, waarvan één ondertekend door diverse omwonenden.
In deze notitie worden de zienswijzen behandeld en zal een voorstel worden gedaan voor de
vervolgprocedure. Allereerst wordt kort de procedure en de voorgeschiedenis beschreven, waarna de
zienswijzen inhoudelijk worden behandeld.
De notitie rondt af met een conclusie en voorstel.
2 Voorgeschiedenis
2.1 Bestemmingsplan
Gelegen tussen de Rijnkade, de Oosterstraat, de Oosterdwarsstraat en de Zijlsingel ligt een terrein
waar voorheen het bedrijf Bracol gevestigd was. Hiernaast lag nog een terrein van de gebroeders
Zitman. Deze gronden hebben in het vigerende stadsvernieuwingsplan ‘Zeeheldenbuurt’ een
bedrijfsbestemming. Dit bestemmingsplan is op 20 oktober 1986 door de raad vastgesteld.
Naast een bedrijfsbestemming is ook een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waardoor de gronden
bestemd kunnen worden voor woningbouw. Het is immers de intentie van de raad om dit
binnenstedelijke gebied te herstructureren tot een woongebied.
2.2 Grondverwerving en schetsplannen
Nadat het Bracolterrein in 1986 in eigendom van de gemeente is gekomen is vervolgens gestart met
de verwerving van het Zitmanterrein. In 1995 heeft het college besloten de gronden te transformeren
tot een woongebied. Basis voor dit collegebesluit vormde een stedenbouwkundig plan dat uitging van
bebouwing langs de Rijnkade en een autovrij hofje, lopend van de Rijnkade tot een bestaande
doorgang in de Oosterdwarsstraat.
In 1999 heeft de raad vervolgens een overeenkomst gesloten met een ontwikkelaar. Deze
overeenkomst komt er op neer dat de gemeente Leiden het gehele terrein gesaneerd en bouwrijp
oplevert aan de betreffende ontwikkelaar, Jobo (nu: Ogron), die vervolgens het eerder door de
gemeente ontwikkelde woningbouwplan zal realiseren.
Tijdens het traject waarin deze overdracht tot stand is gekomen zijn een aantal schetsplannen
ingediend die voortborduren op de stedenbouwkundige tekeningen uit 1995, maar steeds zijn verfijnd
tot het schetsplan dat in procedure is gebracht.
2.3 Artikel 19 lid 2 WRO procedure
Dit op 5 december 2005 ingediende schetsplan van architect Douwe Kinkel is op een aantal
onderdelen, de goothoogte van een aantal woningen aan de Rijnkade, in strijd met de
wijzigingsbevoegdheid. Er is dan ook geen wijzigingsplan opgesteld. Via een artikel 19 lid 2 WRO
procedure kan wel vrijstelling van het bestemmingsplan voor het gehele plan worden verleend.
Een onderdeel van de artikel 19 lid 2 WRO procedure is het ter inzage leggen van het bouwplan.
Gedurende deze wettelijk vastgestelde termijn kan eenieder zienswijzen met betrekking tot het
bouwplan indienen.
Tijdens deze termijn zijn 22 zienswijzen ingekomen. Op de hoorzitting van 14 september 2006 is een
groot aantal indieners van zienswijzen verschenen om een toelichting hierop te geven.
De stadsbouwmeester heeft desgevraagd ook een advies gegeven op het schetsplan van Douwe
Kinkel.
2.4 Nieuw plan
Naar aanleiding van de zienswijzen is het schetsplan heroverwogen. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd
in een nieuw plan dat de basis vormt voor het besluit over de beantwoording van de zienswijzen.
In het nieuwe plan wordt zoveel mogelijk tegemoet gekomen aan de ingediende zienswijzen. In
hoofdstuk 4 en 5 wordt nader ingegaan op de wijzigingen.
Naar aanleiding van de opmerking van de stadsbouwmeester, die betrekking had op de achterzijde
van de nieuwe woningen aan de Rijnkade en de aansluiting op het hofje, is ook dit onderdeel van het
plan aangepast.
2.5 Vervolg
Het nieuwe plan van architect Van Kan vormt de basis voor de in te dienen bouwaanvraag. Na
besluitvorming door het college over de beantwoording van de zienswijzen kan een bouwvergunning
voor het nieuwe plan verleend worden, nadat een formele bouwaanvraag is ingediend.
3 Ingebrachte zienswijzen
3.1 Ingekomen zienswijzen
De schriftelijk ingekomen zienswijzen zijn van:
1) P.M. Verheul-Briscoe, Zijlsingel 73-A, 2315 KH Leiden, 18 mei 2006
2) P.G. Mos, Zijlsingel 75, 2315 KH Leiden, 19 mei 2006
3) Bracol-Zitmancomité, S. van der Veer, Zijlsingel 74, 2315 KH Leiden, 19 mei 2006, ondertekend
door diverse omwonenden
4) H.J. Lepelaar-Huschka, Rijnkade 5, 2315 LT Leiden, 19 mei 2006
5) M. Alkemade en P. Koppen, Rijnkade 3, 2315 LT Leiden, 19 mei 2006
6) S.H. Troost, Zijlsingel 77, 2315 KH Leiden, 22 mei 2006
7) I. Stallinga-Verhoeve, Rijnkade 9, 2315 LT Leiden, 22 mei 2006
8) S. Brussee, Zijlsingel 89, 2315 KH Leiden, 19 mei 2006
9) A. van der Heijden en H. Mooiman, Oosterdwarsstraat 13, 2315 LM Leiden, 19 mei 2006
10) R. van den Berg, Zijlsingel 95, 2315 KH Leiden, 19 mei 2006
11) N. Zwierstra, Oosterstraat 6a, 2315 LG Leiden, 19 mei 2006
12) Groenendijk en Kloppenburg advocaten, D. Gruijters, Rijnsburgerweg 141, Postbus 788, 2300 AT
Leiden, 22 mei 2006
13) M van Leeuwen, Oosterdwarsstraat 19, 2315 LM Leiden, 22 mei 2006
14) C.L. Neddermeijer en I.C. van Eijk, Zijlsingel 81, 2315 KH Leiden, 19 mei 2006
15) L. Soldaat-Ouwerkerk en J. van Zijp-Ouwerkerk, Zijlsingel 76, 2315 KH Leiden, 19 mei 2006
16) R.C. Hol, Oosterstraat 2d, 2315 LG Leiden, 19 mei 2006
17) S. van der Veer, Zijlsingel 74, 2315 KH Leiden, 3 mei 2006
18) J.J. Snijders, Rijnkade 8, 2315 LT Leiden, 4 mei 2006
19) A.J. Munster, Zijlsingel 78, 2315 KH Leiden, 16 mei 2006
20) M.M.C. van der Est, Rijnkade 10, 2315 LT Leiden, 16 mei 2006
21) J. Middelburg, Kruisbaan 19, 5051 BR Goirle, 22 mei 2006
22) L. Hogerbrugge en M. Drijvers-Hogerbrugge, Rijnkade 6, 2315 LT Leiden, 23 mei 2006
23) Comité Bracol/Zitman-terrein, S. van der Veer, Zijlsingel 74, 2315 KH Leiden, 4 mei 2006
Alle zienswijzen zijn ingediend binnen de daartoe vastgestelde termijn en derhalve ontvankelijk.
Zienswijze 23) blijkt tijdens de hoorzitting als verzoek om informatie en niet als zienswijze ingediend te
zijn. Deze brief wordt inhoudelijk wel beantwoord in deze notitie en als zodanig meegenomen in de
beantwoording van de zienswijzen. Gemakshalve heeft deze brief in deze notitie het nummer 23)
gekregen, het betreft hier echter geen zienswijze.
3.2 Hoorzitting
Indieners van zienswijzen zijn ook in de gelegenheid gesteld hun zienswijzen mondeling toe te lichten
aan de wethouder voor Ruimtelijke Ordening en Wonen, dhr. M. Witteman. Deze hoorzitting heeft
plaatsgevonden op 14 september 2006.
Indieners 3, 4, 5, 7, 9, 11, 16, 17, 18, 20, 21 en 23 hebben van deze gelegenheid gebruik gemaakt.
De mondelinge toelichtingen op de naar voren gebrachte zienswijzen zijn meegenomen in deze
schriftelijke behandeling van de zienswijzen.
Het verslag van de hoorzitting is als bijlage bij de deze notitie opgenomen.
4 Heroverweging
4.1 Inleiding
In hoofdstuk 5 van deze notitie worden de zienswijzen per thema besproken en behandeld. In dit
hoofdstuk wordt apart ingegaan op de heroverweging van ons college alvorens over te gaan tot de
formele beantwoording van de zienswijzen.
4.2 Korte inhoud zienswijzen
De ingekomen zienswijzen tegen het schetsplan voor het Bracolterrein zijn onder te verdelen in de
volgende thema’s:
Parkeerproblemen
In het schetsplan is voorzien in 22 parkeerplaatsen op eigen terrein, bestemt voor de nieuwe
bewoners. Door de bebouwing aan de Rijnkade worden bestaande parkeerplaatsen bebouwd. In de
buurt leeft de angst dat het aantal beschikbare parkeerplaatsen niet voldoende is. (zienswijze door 12
personen ingebracht)
Verkeersontsluiting
De Rijnkade is een smalle, doodlopende straat die uitkomt op de drukke Zijlsingel. Nu al levert dat
gevaarlijke verkeersituaties op. Met de bouw van 16 woningen zal het alleen maar drukker worden,
waarbij keren of achteruitrijden op de Rijnkade nauwelijks mogelijk is. (zienswijze door 11 personen
ingebracht)
Verlies groen en speelgelegenheid voor de buurt
Een gedeelte van het terrein is ingericht als parkje met speelvoorzieningen voor jonge kinderen.
Bebouwing van het terrein betekent het einde van een veelgebruikte groenvoorziening. (zienswijze
door 7 personen ingebracht)
Angst voor schade aan de (niet onderheide) bestaande woningen
De bestaande woningen dateren veelal uit de 19e eeuw en zijn niet met palen onderheid. Angst
bestaat dat tijdens de bodemsanering en de bouw schade aan deze woningen ontstaat, waarvoor de
gemeente aansprakelijk wordt gesteld. (zienswijze door 11 personen ingebracht)
Te intensieve bebouwing van het terrein
Het voorgestelde schetsplan betekent een te intensive bebouwing van het terrein, waardoor de
parkeerdruk toeneemt en geen plek meer is voor een groen- en speelvoorziening voor de buurt.
(zienswijze door 5 personen ingebracht)
Bebouwing tegen de zijgevel van Rijnkade 8
Tegen de bestaande zijgevel van Rijnkade 8, waarin zich een oorspronkelijk raam bevindt evenals
een muurgedicht, zal nieuwbouw worden gebouwd. Dit betekent bouwen op grond die geen eigendom
is van de gemeente, aantasting van de bestaande daklijst, het verlies van het muurgedicht en van het
bestaande raam. (zienswijze door 3 personen ingebracht)
Achterom
In het plan is geen achterom meer voor omwonenden, alleen voor de nieuwe woningen. (zienswijze
door 12 personen ingebracht)
Privacy
De zijramen in de nieuwe hofjeswoningen zorgen voor inbreuk in de privacy. (zienswijze door 7
personen ingebracht)
Vanuit de buurt worden nog enkele voorstellen gedaan die op het volgende, samengevat, neerkomen:
Bouw drie in de plaats van vier woningen aan de Rijnkade, hierdoor blijft Rijnkade 8 geheel in de
huidige toestand behouden.
Minder bebouwing op het binnenterrein, met als voordeel het behoud van een groen- en
speelvoorziening op het Bracolterrein, een kleinere parkeerbehoefte en minder kans op gevaarlijke
verkeerssituaties op de Rijnkade en de Zijlsingel.
4.5 Heroverweging
De zienswijzenprocedure is door de wetgever bedoeld om te kijken of een plan, of onderdelen
daarvan, problemen of reacties opleveren. Het is de belangrijkste, want enige, stap in de procedure
waarin eenieder een zienswijze in kan dienen. Naar aanleiding van zienswijzen wordt een plan en
alles wat daar bij hoort heroverwogen.
In deze heroverweging wordt gekeken of het plan, naar aanleiding van zienswijzen, aangepast moet
en kan worden. Ook kunnen omstandigheden veranderd zijn waardoor aanpassingen noodzakelijk
zijn.
Na de heroverweging van het plan voor het Bracolterrein blijkt dat het eerder voorgestelde plan
aangepast moet worden.
Hieronder volgt per thema kort het resultaat van deze heroverweging.
Parkeerproblemen
Het aantal parkeerplaatsen in het nieuwe plan wordt 20. Dat zijn er twee minder dan in het schetsplan
dat voor zienswijzen ter inzage heeft gelegen. De 22 plaatsen bleken bij uitwerking van het plan niet te
passen.
Door het schrappen van één woning wordt de parkeerbehoefte van de nieuwbouw ten opzichte van
het vorige plan iets kleiner, waardoor volstaan kan worden met 20 plaatsen.
In het nieuwe plan is opgenomen dat per nieuwbouwwoning, 15 in totaal, één parkeerplaats wordt
verkocht. De overige 5 parkeerplaatsen worden eerst aangeboden aan omwonenden.
Verkeersontsluiting
De Rijnkade blijft de enige mogelijkheid om het project te kunnen ontsluiten. Door het schrappen van
één woning wordt de theoretische verkeersaantrekkende werking kleiner ten opzichte van het vorige
plan, en dus ook de verkeersdruk op de Rijnkade en de kruising met de Zijlsingel.
Verlies groen en speelgelegenheid voor de buurt
Het plan voor het binnenterrein is als volgt aangepast.
De woningen aan de Rijnkade krijgen geen achtertuin, de woningen aan het hofje zullen geen voortuin
meer krijgen. Alle vrijgekomen ruimte wordt openbaar.
Deze openbare ruimte kan worden ingericht met bijvoorbeeld speeltoestellen. De precieze inrichting
kan in overleg met de buurt plaatsvinden.
Angst voor schade aan de (niet onderheide) bestaande woningen
Van te voren worden de woningen opgenomen. De aannemer is aansprakelijk voor eventuele schade
als gevolg van bouwwerkzaamheden.
Ook voor de sanering worden de omliggende huizen opgenomen. Op deze manier kan ook bekeken
worden
Te intensieve bebouwing van het terrein
Het nieuwe plan bevat 15 in de plaats van 16 woningen. Daarnaast zal een aanzienlijk groter gedeelte
van het binnenterrein ingericht worden ten behoeve van de buurt en niet als privé groen.
Bebouwing tegen de zijgevel van Rijnkade 8
Aan de Rijnkade vervalt één woning: de woning die in het voorgaande schetsplan tegen Rijnkade 8 is
aangebouwd. Hierdoor blijft de gehele zijmuur van Rijnkade 8 vrij.
Achterom
Het nieuwe plan biedt de mogelijkheid van een achterom voor een groot aantal omwonenden.
Privacy
Via een kettingbeding wordt opgenomen dat de hofjeswoningen aan de zijde van de
Oosterdwarsstraat geen zijramen krijgen.
4.6 Conclusie
Als gevolg van de ingebrachte zienswijzen en de toelichting hierop tijdens de hoorzitting d.d. 14
september 2006 hebben wij het plan voor bebouwing van het Bracolterrein heroverwogen en zijn tot
de conclusie gekomen dat dit plan aangepast moet worden.
In het nieuwe plan wordt op een aantal onderdelen tegemoet gekomen aan de ingediende
zienswijzen. Het nieuwe plan biedt hierdoor meer kwaliteit en is een haalbaar plan geworden.
Tenslotte is in het nieuwe plan ook rekening gehouden met de opmerking van de stadsbouwmeester.
5 Beantwoording van de zienswijzen
5.1 Inleiding
In dit hoofdstuk worden de ingekomen zienswijzen formeel beantwoord. Deze beantwoording gebeurt
per thema.
5.2 Beantwoording van de zienswijzen
In onderstaande tabel worden de zienswijzen en de brief met nummer 23) besproken. De zienswijzen
worden behandeld per onderwerp.
In de eerste kolom wordt de zienswijze met een letter aangegeven. De tweede kolom geeft met behulp
van een cijfer aan door wie de zienswijze is ingebracht. In de derde kolom wordt de inhoud van de
zienswijze samengevat. De vierde kolom geeft de reactie van het college weer. In de vijfde kolom
tenslotte wordt aangegeven of de zienswijze gevolgen heeft voor het te nemen besluit.
Parkeren
A
1
2
3
4
6
8
9
10
11
13
14
15
16
17
19
20
21
22
Samenvatting ingekomen
zienswijze
Reactie van het college
Gevolgen voor het
te nemen besluit
Verdwijnen parkeerplaatsen
Door het bouwplan verdwijnen
parkeerplaatsen. De nieuwe
parkeerplaatsen zijn uitsluitend
voor bewoners van de
nieuwbouw. Hiermee wordt geen
recht gedaan aan de huidige
bewoners.
Kunnen de 6 parkeerplaatsen op
het Bracolterrein die ‘over’ zijn
niet aangeboden worden aan de
huidige bewoners?
Aan de zijde van de Rijnkade
tussen de nummers 6 en 8 heeft
enige tijd een tijdelijke huisvesting
voor een huisartsenpraktijk
gestaan. De verharding is, nadat
het gebruik werd beëindigd, niet
opgeruimd en vervolgens door
omwonenden als extra
parkeerruimte in gebruik
genomen.
Deze parkeerplaatsen zijn dus de
afgelopen jaren gedoogd. Vanuit
stedenbouwkundig oogpunt, en
inmiddels ook met instemming
van de Rijksdienst voor de
Monumentenzorg, is er voor
gekozen de bebouwingswand
aan de Rijnkade nagenoeg te
sluiten.
Ja. Een aantal
parkeerplaatsen, 5
stuks, zal eerst
worden
aangeboden aan
de huidige
bewoners.
De afdeling Verkeer & Vervoer
beoordeelt een bouwplan en de
(verkeers)effecten daarvan op de
omgeving. De voorgestelde
oplossingen worden, gezien de
aard en omvang van het
bouwplan, akkoord en haalbaar
gevonden. Indien blijkt dat in de
Zeeheldenbuurt een
parkeerprobleem ontstaat dan
kan op verzoek van de
wijkbewoners bekeken worden
hoe dit wordt veroorzaakt: door
vreemdparkeren of door
bewonersparkeren. Afhankelijk
van de uitkomst van dit
onderzoek wordt al dan niet tot
een wijkactieplan besloten.
Het nieuwe plan bestaat uit de
bouw van 15 in de plaats van 16
woningen en de aanleg van 20 in
de plaats van 22 parkeerplaatsen.
Per nieuwbouwwoning zal één
parkeerplaats worden verkocht.
De overige vijf parkeerplaatsen
worden eerst aan omwonenden
aangeboden.
B
6
14
Overlast van de parkeerplaats
Gevreesd wordt voor overlast van
de parkeerplaats, met name
geluidsoverlast en overlast van
hangjongeren.
C
3
5
Publiek/privaat
Hoe wordt het onderscheid
tussen privaat en publiek terrein
gemarkeerd? Wie zorgt voor het
onderhoud van het
Bij het afwegen van de
verschillende belangen vindt het
college het argument
doorslaggevend dat de
parkeerbehoefte van de nieuwe
woningen op eigen terrein
opgelost wordt. Om de huidige
bewoners, die nu op het stukje
verharding aan de Rijnkade
staan, ook de mogelijkheid van
een vaste parkeerplaats te bieden
worden 5 plaatsen eerst aan de
huidige bewoners aangeboden.
De parkeerplaats wordt geen
openbaar terrein, maar een
privaat terrein.
De ontwikkelaar, en in een later
stadium de Vereniging van
Eigenaren (VVE) zal belast zijn
met het onderhoud en beheer van
de parkeerplaats en dus ook met
het voorkomen van overlast,
bijvoorbeeld door het eventueel
plaatsen van een bord of
hekwerk.
Zie ook het gestelde bij zienswijze
B.
Het parkeergedeelte is geen
openbaar terrein, het onderhoud
zal bij de VVE liggen. De
Geen.
Geen.
Verkeer
D
4
5
8
10
12
13
17
19
parkeergedeelte, dat een privaat
terrein wordt?
markering tussen publiek en
privaat terrein behoeft niet
gemarkeerd te worden, het betreft
immers een smalle doorgang.
Eventueel zou een bord geplaatst
kunnen worden om aan te duiden
dat men een privaat terrein
betreedt. Dit is een zaak van de
VVE.
Verkeerveiligheid Rijnkade
De Rijnkade is veel te smal om
het te verwachten verkeer veilig
te kunnen verwerken.
De afdeling Verkeer en Vervoer
beoordeelt het bouwplan op de
aspecten parkeren,
verkeersdoorstroming en
verkeersveiligheid. Het betreft
hier een binnenstadssituatie
waarbij bovendien geen sprake is
van doorgaand verkeer, maar
uitsluitend van
bestemmingsverkeer. Hierdoor
zal zich geen ‘overbodig’ op de
Rijnkade bevinden.
Geen.
Hoewel de beschikbare ruimte
klein is en wij er zeker van bewust
zijn dat er sprake zal zijn van
meer verkeer op de Rijnkade
menen wij dat in deze situatie het
bouwplan prevaleert boven een
situatie die verkeertechnisch
wenselijker is.
Door de inrichting en juist ook
doordat de Rijnkade zo smal is
zal de rijsnelheid van auto’s hier
heel laag liggen. Hoe lager de
snelheid, hoe hoger de
verkeersveiligheid.
E
5
Verkeerveiligheid doorgang
De doorgang tussen de twee
‘poortwoningen’ en door het hofje
wordt gevaarlijk voor en door
fietsers en brommers.
Wij verwachten niet dat als gevolg
van het bouwplan een
onaanvaardbare verkeersituatie
ontstaat.
De Rijnkade is vooral bedoeld
voor bestemmingsverkeer. Ook
de nieuwe straat vanaf de
Rijnkade naar de
Oosterdwarsstraat is bedoeld
voor bestemmingsverkeer, in het
Ja. Door de nieuwe
inrichting van het
hofje wordt deze
onaantrekkelijker
als doorgaande
route en
laatste geval voor fietsers en
wandelaars.
aantrekkelijker als
verblijfsgebied.
In het nieuwe plan wordt voor het
binnenterrein meer een
hofjesidee gecreëerd. Door het
maken van openbaar groen in het
midden van dit hofje, het bouwen
van een muur met een poort aan
de kant van de Oosterdwarsstraat
en de mogelijkheid die bewoners
hebben een bankje of plantenbak
voor de woning te zetten wordt
voorkomen dat er hard gefietst of
gereden kan worden door het
hofje. Het hofje zal daardoor niet
aantrekkelijk worden als
doorgaande route.
Bovendien zullen bewoners van
het hofje waarschijnlijk de fiets in
de schuur willen zette, via het
achterom. Dit achterom is alleen
te bereiken via de doorgang aan
de kant van de
Oosterdwarsstraat.
F
3
4
5
12
17
Verkeerveiligheid uitrit
De uitrit van het parkeerterrein is
gevaarlijk: veel te smal en geen
zicht op in- en uitrijdend verkeer.
Doordat het hofje niet
aantrekkelijk wordt om als
fietsroute te gebruiken zal ook de
verkeersveiligheid in de ‘poort’
toenemen.
De uitrit meet 3,3 meter breed,
een gemiddelde auto meet circa
175 cm breed. De doorgang biedt
dus voldoende ruimte voor een
auto.
De Rijnkade nodigt door de
smalle rijweg niet uit tot snel
rijden. Wij voorzien geen
verkeersonveilige situaties bij de
uitrit, juist doordat de snelheid zo
laag ligt.
Hier is bovendien sprake van een
binnenstadssituatie. De
bestaande bebouwing is niet
voorzien op de
(auto)verkeersbewegingen die de
Geen.
G
H
3
4
5
8
14
15
17
19
6
14
17
Verkeerssituatie Zijlsingel
De kruising van de Rijnkade met
de Zijlsingel is gevaarlijk. Hier
komen straks nog meer auto’s
over te rijden.
Verkeerssituatie Zijlsingel
Er is geen rekening gehouden
met de toekomstige situatie op de
huidige tijd laat zien. Het
inpassen van parkeerplaatsen,
zeker op eigen terrein, is moeilijk
in zo’n situatie. Wij hebben met
de gekozen oplossing getracht
zoveel mogelijk parkeerplaatsen
op het eigen terrein te realiseren.
Hierbij realiseren wij ons dat een
uitrit op de Rijnkade niet de meest
ideale, maar wel enige
mogelijkheid is om de
parkeerplaatsen te kunnen
bereiken.
Op dit moment wordt gewerkt aan
de plannen voor herinrichting van
de Zijlsingel. Deze herinrichting
heeft tot doel de verkeerssituatie
veiliger te maken, de
doorstroming te bevorderen en de
luchtkwaliteit te verbeteren.
Geen. Wel wordt, in
het kader van de
verbetering van de
Zijlsingel, de weg
aangepast om de
verkeersveiligheid
hier te vergroten.
De Zijlsingel zal hiertoe, in de
nabijheid van de Rijnkade, een 30
km/u zone worden. De inrichting
zal hier op aansluiten. Hiermee
verwachten wij de
verkeersveiligheid, zeker ook bij
de Rijnkade, te verbeteren.
Het uitvoeren van dit bouwplan
levert nauwelijks een toename
van de verkeersdruk op de
Zijlsingel op, wel zal de Rijnkade
zelf weer intensiever gebruikt
worden maar dit gebruik zal
nauwelijks anders zijn dan de
gebruiksfase als bedrijfsterrein.
In de huidige situatie is keren niet
mogelijk, met de uitvoering van
het bouwplan ontstaat die
mogelijkheid binnen het
plangebied met de aanleg van de
parkeerplaatsen achter de nieuwe
woningen wel. De situatie met
betrekking tot manoeuvreren met
de auto verandert niet voor de
bewoners van de Rijnkade.
Zie ook het antwoord bij G.
Geen.
Bij de uitwerking van de plannen
Zijlsingel, bijvoorbeeld met de
plannen voor de Meelfabriek.
Ook de luchtkwaliteit op de
Zijlsingel is slecht.
I
3
4
Toegankelijkheid hulpdiensten
Hulpdiensten kunnen
onvoldoende op het terrein
komen door de smalle doorgang.
J
12
Bouwverordening
De in/uitrit is in strijd met de
bouwverordening vanwege de te
smalle toerit naar woningen,
namelijk 3 meter in de plaats van
4,5 meter.
voor de Meelfabriek zijn
berekeningen gemaakt voor de
intensiteiten op de Zijlsingel.
Hieruit blijkt dat, zeker na de
herinrichting van de Zijlsingel,
deze straat het verkeersaanbod,
ook van extra woningen aan de
Rijnkade op het Bracolterrein,
aankan.
De luchtkwaliteit op deze locatie
voldoet momenteel en in de
toekomst aan de normen zoals
die zijn vastgelegd in het Besluit
Luchtkwaliteit. De grenswaarden
voor de jaargemiddelde
concentraties stikstofdioxide
(NO2) en fijn stof (PM10) worden
niet overschreden evenals de
grenswaarde voor de 24uursgemiddelde waarde voor fijn
stof.
Het plan is besproken met de
brandweer, onder andere om de
toegankelijkheid van hulpdiensten
te waarborgen. De brandweer
heeft het plan akkoord bevonden.
In de bouwverordening is
inderdaad opgenomen dat de
toegang tot een bouwwerk dat
bestemd is voor het verblijf van
mensen een breedte van
minimaal 4,5 meter moet hebben
en minimaal 3,25 meter verhard
dient te zijn.
Hiernaast is in de
bouwverordening opgenomen dat
deze maten gelden indien niet in
het bestemmingsplan of
anderzijds andere maten zijn
opgenomen.
Het college kan afwijkingen van
de bepalingen toestaan indien de
aard, de ligging en de situatie van
het bouwwerk zich daarvoor
lenen.
Geen.
Geen.
De situatie aan de Rijnkade
kenmerkt zich door een
binnenstadssituatie. Gezien de
bestaande stedenbouwkundige
structuur is gezocht naar een
oplossing om de in/uitrit in de
bestaande situatie in te passen.
Door het voeren van de artikel 19
procedure op basis van een
schetsplan wijken wij af van het
gestelde in de bouwverordening,
deze bouwverordening is immers
bedoeld om bepalingen te geven
bij het ontbreken van een
bestemmingsplan of een
vrijstellingsprocedure.
De toegangsweg wordt overigens
3,3 meter breed en geheel
verhard.
Groen en recreatie
K
2
Groen/recreatiemogelijkheid
3
Het terrein is al geruime tijd in
4
gebruik als speelweide/park. In
6
het schetsplan is geen enkele
7
ruimte ingeruimd voor een
8
algemeen toegankelijk
9
recreatiegebied.
11
Tijdens de hoorzitting wordt ook
13
het sociale aspect van dit
15
groengebiedje genoemd.
17
Tenslotte is het een veilige
20
speelplaats voor (jonge) kinderen
22
in de directe nabijheid van de
woningen.
Het bedoelde gedeelte van het
terrein is eind jaren negentig
enige tijd in gebruik geweest als
schooltuin voor de nabijgelegen
basisschool De Dolfijn. Het terrein
is nadien door een beperkt aantal
direct aanwonenden tijdelijk als
gemeenschappelijke tuin in
gebruik genomen. Overigens is
het hele perceel steeds afgezet
geweest als privé-terrein.
Met de vaststelling van het
bestemmingsplan
Zeeheldenbuurt is de
mogelijkheid geschapen elders in
het gebied gronden met de
bedrijfsbestemming tot
speel/groengebied in te richten
hetgeen ook is geëffectueerd
(Bontekoestraat).
Verder dient in dit verband
opgemerkt te worden dat aan de
Kortenaerstraat een ruime
speeltuin is ingericht terwijl voorts
tussen de woonbestemming van
de Zeeheldenbuurt en het
bedrijfsterrein Admiraal
Ja. het plan wordt
zodanig aangepast
dat de voortuinen
van de twaalf nieuw
te bouwen
hofjeswoningen en
de achtertuinen van
de woningen aan
de Rijnkade komen
te vervallen en
plaats maken voor
een stukje
openbaar groen
met de
mogelijkheid tot
plaatsing van
speeltoestellen.
Hiermee behoudt
de buurt een
ontmoetingsplek en
behouden de
kinderen een veilig
speelterrein in de
directe buurt van
de woningen rond
de Rijnkade.
Banckertweg indertijd een ruime
groen- en speelzone is
aangelegd. Bovendien is het
speelplein van de naastgelegen
basisschool de Dolfijn aan de
Munnikenstraat als vrij
toegankelijk speelterrein
beschikbaar.
Aan de overzijde van de Zijlsingel
bevinden zich het Katoenpark en
Ankerpark.
In de buurt zijn dus al openbare
groen- en speelmogelijkheden
gerealiseerd.
Bij de hoorzitting is gebleken dat
de bestaande groen- en
speelvoorzieningen niet voorzien
in een behoefte aan met name
een veilige speelomgeving in de
onmiddellijke nabijheid van de
woningen rond de Rijnkade.
Ook het sociale aspect van juist
dit groengebiedje is genoemd. Dit
buurtje heeft een sterke sociale
samenhang die mede ontstaan is
door het buurtparkje.
Om, ondanks de genoemde
aanwezige speel- en
groenvoorzieningen, toch aan de
wens tegemoet te komen om op
deze locatie een groen- en
speelgebied te handhaven is het
plan als volgt aangepast.
De voortuinen van de twaalf
hofjeswoningen en de
achtertuinen van de woningen
aan de Rijnkade vervallen. In de
plaats van deze tuinen zal een
openbare groenvoorziening met
ruimte voor speeltoestellen
gerealiseerd worden.
Het gevolg is dat de nieuwe
hofjeswoningen een achtertuin
als privaat groen behouden, en
de private voortuin vervalt. De
aldus ontstane groenstrook komt
daarmee in de plaats van het
bestaande speelgedeelte op het
Bracolterrein.
De inrichting van dit hofje kan in
overleg met de ontwikkelaar en
omwonenden tot stand komen.
L
7
11
Groen/natuur
Er gaat een stukje stadsnatuur
verloren.
Wij verwachten met deze
wijziging in het plan tegemoet te
komen aan de wens van de buurt
om op deze locatie een openbaar
stukje groen met
speelmogelijkheid te behouden.
Dit hofje is beperkt van omvang
en kan dus gezien worden als
een verblijfsgebied voor direct
omwonenden. Voor
grootschaliger groen zijn de
omwonenden aangewezen op de
al genoemde openbare
groenvoorzieningen in de wijk.
Het terrein is lange tijd een
bedrijfsterrein geweest. Na de
sloop van de opstallen heeft het,
overigens vervuilde, terrein braak
gelegen. Op een gedeelte is een
kinderspeelplaats ingericht.
Op het terrein zijn geen
natuurwaarden aangetroffen die
beschermd dienen te worden.
In de nieuwe situatie zal er, met
de komst van de achtertuinen en
het openbare groen, meer groen
komen dan op basis van de
huidige bedrijfsbestemming
mogelijk is.
Dit nieuwe groen betreft
particulier en openbaar groen.
Volgens de huidige bestemming
kan het gehele terrein ook
bebouwd worden door een
bedrijf, hetgeen een aanzienlijk
Geen.
onaantrekkelijker situatie voor
omwonenden zou scheppen.
In de onmiddellijke nabijheid van
de Rijnkade bevindt zich ook
openbaar groen, zoals het Park
Zeeheldenbuurt en, aan de
overzijde van de Singel, het
Katoen- en Ankerpark.
M
7
11
Vleermuizen
Er zijn vleermuizen gesignaleerd
op het terrein. Dit is een
beschermde diersoort. Hoe
verhoudt dit zich tot de
kapvergunning die door de
gemeente is aangevraagd?
Tenslotte willen wij nog wel
vermelden dat er ook een aantal
bomen gekapt moet worden. Dit
is noodzakelijk in verband met de
sanering.
Het nieuwe plan biedt wel de
mogelijkheid nieuw groen, ook in
de vorm van bomen, terug te
planten.
De mogelijke aanwezigheid van
vleermuizen is door de
stadsecoloog onderzocht.
Geen.
De kans dat er vleermuizen in de
bomen zitten, is nihil.
Boombewonende soorten zijn in
die omgeving niet bekend. Voor
boombewonende soorten
vleermuizen is een veel ruimer en
rustiger habitat vereist dan waar
hier sprake van is.
Er zijn waarschijnlijk wél
vleermuizen die in gebouwen
huizen (de gewone
dwergvleermuis en de ruige
dwergvleermuis). Als er gesloopt
moet worden is een onderzoek en
mogelijk een ontheffingsaanvraag
van de Flora en faunawet nodig.
In dit geval zijn alle opstallen al
gesloopt, zodat de vleermuizen
zich alleen kunnen ophouden in
omliggende bebouwing.
Voor de kapvergunning is dus
geen ontheffingsverzoek nodig.
Saneren en bouwen
N
1
Schade tijdens saneren en bouw
Op basis van onafhankelijk
Geen.
2
4
5
8
10
14
17
19
Schade aan bestaande woningen
tijdens het saneren en de bouw is
te verwachten, de woning moet
van te voren opgenomen worden.
grondmechanisch advies wordt
bepaald hoe sanering en
fundering zullen worden
uitgevoerd. Daarnaast is de
opdrachtgever/aannemer te allen
tijde aansprakelijk te stellen voor
eventuele schade waarvoor zij
afdwingbaar verzekerd moeten
zijn.
Voor aanvang van de saneringsen bouwwerkzaamheden worden
opnamerapporten gemaakt van
de belendingen. Hiermee kan
eventuele schade aan woningen
ten gevolge van de
werkzaamheden correct
afgehandeld worden.
Wij achten bovenstaande
maatregelen, die overigens
gebruikelijk zijn bij dergelijke
projecten, voldoende.
De aannemer is verantwoordelijk
voor eventuele schade. Hiertoe
worden voornoemde opnamen
gemaakt van de bestaande
woningen om bij een verzoek om
schadevergoeding te kunnen
vaststellen of de schade het
gevolg is van de sloop- en
bouwwerkzaamheden.
De gemeente staat hier ‘buiten’.
Eventuele afspraken omtrent de
opnames van de woningen
dienen dan ook met de
ontwikkelaar gemaakt te worden.
O
10
Bouwverkeer
Hoe gaat het bouwverkeer
plaatsvinden?
De opnames voor de sanering
zullen wel in opdracht van de
gemeente gedaan worden. De
gemeente is opdrachtgever voor
het uitvoeren van de sanering.
De aan- en afvoer van bouw- en
sloopmaterialen zal plaatsvinden
zoals weergegeven in een
verkeersplan dat wordt opgesteld
in samenwerking met de afdeling
Verkeer & Vervoer.
Geen.
P
Transport over water
Saneren: waarom niet over
water?
De transportbedrijven zijn
gebonden aan de routes die
vooraf bepaald worden. Bij het
uitzetten van deze routes wordt
rekening gehouden met
bijvoorbeeld de verkeerskundige
situatie, de aanwezige
infrastructuur en dergelijke.
Gezien de situatie is het
aannemelijk dat een groot
gedeelte van het bouwverkeer
over de Rijnkade zal moeten. Wel
zal gekozen worden voor een
kleiner type vrachtauto.
Het is onderzocht of aan- en
afvoer tijdens de sanering van de
locatie over het water van de
Nieuwe Rijn kan plaatsvinden.
Geen.
Dit is uiteindelijk niet haalbaar
gebleken. Afgezien van een
kosten- en vergunningentraject
dat hieraan vastzit, is met name
de stedenbouwkundige situatie
en de extra overlast de reden
geweest om niet te kiezen voor
afvoer via het water.
Voor het afvoeren van vervuilde
grond per schip zal een loswal
gemaakt moeten worden aan de
Rijnkade. hier is de ruimte zeer
beperkt voor. Bovendien is het
noodzakelijk de grond met een
vrachtauto vanuit het
Bracolterrein naar zo’n loswal te
rijden. Dit levert extra
verkeersbewegingen, en dus
overlast, op voor alle
omwonenden van het terrein.
Intensiteit bebouwing
Q
3
Bouwintensiteit Rijnkade
Waarom worden niet drie grotere
in de plaats van vier woningen
aan de Rijnkade gebouwd?
Het nieuwe plan gaat inderdaad
uit van de bouw van drie in de
plaats van vier woningen aan de
Rijnkade.
Twee woningen worden
uitgevoerd als twee-onder-éénkapwoning. De derde woning
Ja. In het nieuwe
plan vervalt één
woning aan de
Rijnkade.
R
6
8
15
17
Bouwintensiteit algemeen
De bouwintensiteit is veel te
hoog.
komt geheel vrij te staan.
Hierdoor wordt ook de zijmuur
van Rijnkade 8 geheel vrij
gehouden.
Leiden staat, onder druk van de
Rijksoverheid, voor de opdracht
om binnen de stadsgrenzen 4000
woningen te realiseren. Deze
woningen zullen voornamelijk op
zogenaamde inbreidings- en
herstructureringslocaties
gebouwd moeten worden, zoals
het Bracolterrein.
Het college bepaald of zo’n
inbreidingslocatie de mogelijkheid
biedt voor woningbouw, of
functieverandering mogelijk en
wenselijk is en wat de ruimtelijke
effecten van woningbouw op zo’n
locatie voor de omgeving zijn.
Over de keuze voor woningbouw
op deze locatie stellen wij dat een
bedrijf midden in de stad niet
gewenst is. De gemeente heeft
het dan ook bewust uitgekocht,
maar zal vervolgens wel het geld
moeten terugverdienen. Het
college is verantwoordelijk voor
een verantwoorde besteding van
gemeenschapsgeld.
Bovendien kan het college niet
om het Raadsbesluit uit 1999
heen, waarin een overeenkomst
is gesloten tussen de Raad en de
ontwikkelaar.
In het geval van het Bracolterrein
heeft de afweging ertoe geleid dat
wij woningbouw op deze locatie,
in overeenstemming met het
Raadsbesluit uit 1999, mogelijk
en wenselijk achten.
Het schetsplan voorziet
inderdaad in een intensieve
bebouwing, het terrein wordt
volledig voor het bouwplan benut.
Ja. Hoewel de
dichtheid niet
extreem hoog is,
zeker niet in
vergelijking met
andere (Leidse)
wijken, is er in het
nieuwe plan
tegemoet gekomen
aan de zienswijze
door één woning
aan de Rijnkade te
schrappen en
privaat groen in het
hofje openbaar
gebied te maken.
Het voormalige gebruik van het
terrein, zoals ook in het
bestemmingsplan voor de locatie
aangegeven, had een volledig
bebouwde dan wel verharde
situatie opgeleverd. Noch voor
groen, en al helemaal niet voor
speelvoorzieningen, was daarbij
ruimte.
Het bouwplan voor de woningen
voorziet voor alle woningen in
een achtertuin. Hiernaast zal een
openbare groenstrook worden
gecreëerd. Naar verwachting
levert de nieuwe situatie daarmee
een resultaat dat meer groen laat
zien dan met het oorspronkelijke
bedrijfsmatige gebruik het geval
was.
Wat betreft intensiteit wijkt het
ruimtegebruik niet af van hetgeen
in de rest van de buurt en
bijvoorbeeld in de naastgelegen
Rijndijkbuurt of zelfs Nieuw
Leyden voorkomt en steekt daar
eerder nog gunstig bij af.
Wat betreft aard en
omstandigheden is hier sprake
van een binnenstadslocatie.
Tegen die achtergrond
beoordelen wij naast de
bebouwingsintensiteit ook de
verkeerssituatie. Niet ontkent kan
worden dat de locatie met de auto
slechts met enige moeite bereikt
kan worden maar aangezien het
toe te voegen aantal woningen
beperkt blijft en deze situatie
vergelijkbaar met andere
binnenstedelijke situaties is,
achten wij gebruik en ontsluiting
verantwoord en een succesvolle
poging een balans te vinden
tussen ruimte-economie en
draagvermogen.
Over de gekozen aantallen en
opzet nog het volgende:
Naar ons idee zal de sociale
veiligheid vergroten als gevolg
van het bouwplan, er ontstaat een
overzichtelijker situatie en er
wordt een nieuwe langzaam
verkeersroute toegevoegd die
een verbetering van de
woonkwaliteit in het gebied
betekent.
Tenslotte hebben wij met het
vaststellen van het nieuwe plan
een verschuiving van privaat
groen naar openbaar groen
bewerkstelligt. Ook is één woning
aan de Rijnkade komen te
vervallen. Hierdoor is de dichtheid
afgenomen en is meer ruimte
gekomen voor openbaar gebied.
Achterom en erfafscheiding
S
2
Achterom bestaande woningen
3
Er is geen rekening gehouden
6
met een achterom van bestaande
11
woningen.
15
17
19
20
T
U
16
2
3
Doorgang afgesloten
Door het bouwen van bergingen
direct op de erfgrens zal de
doorgang vanaf Oosterstraat 2D
die nu wordt opgeknapt
verdwijnen, hierdoor wordt ook
daglicht weggenomen.
Achterom en (brand)veiligheid
Door het bouwen van bergingen
Het plan is wat betreft de
plaatsing van bergingen op het
binnenterrein aangepast opdat
een achteromontsluiting van
bestaande achtererven niet bij
voorbaat is uitgesloten.
Ja. Het plan is
aangepast zodat
een achterom voor
de bestaande
woningen ook
mogelijk wordt.
Het regelen van een recht van
overpad over deze achterom is
een privaatrechtelijke
aangelegenheid. De betreffende
bewoners dienen met de
ontwikkelaar hiertoe afspraken te
maken.
Het nieuwe plan is wel al
aangepast zodat een achterom
mogelijk wordt.
Zie ook onder zienswijze S.
Het achterom zal dus ook de
mogelijkheid kunnen bieden om
de doorgang van Oosterstraat 2D
te handhaven.
Zie ook onder zienswijze S.
Ja. Het plan is
aangepast, zodat
een achterom voor
de bestaande
woningen ook
mogelijk wordt.
Ja. Het bouwplan is
aangepast, zodat
V
W
4
16
17
20
direct op de erfgrens zal
brandgevaar optreden. De
bestaande woningen verliezen
een vluchtroute langs de tuinkant.
5
Erfafscheiding
Er is geen oplossing in het
schetsplan voor de inrichting van
het parkeerterrein en de 48 m
lange erfgrens met Rijnkade 3,
waar nu een ‘Gamma-schutting’
staat.
13
Achterom
Indiener van deze zienswijze is
verheugd dat zijn tuin een
achterommogelijkheid krijgt.
Rijnkade 6
X
22
Pad langs woning
Aan de zijkant van de woning met
adres Rijnkade 6 bevindt zich een
strook grond die tot de woning
behoort en vanaf de Rijnkade
toegang geeft tot de tuin. Hoe zit
het met het recht van weg
hierop?
Y
22
Privacy
In de zijgevel van Rijnkade 6
bevindt zich een raam. Hoe wordt
rekening gehouden met dit raam
in verband met privacy?
Het plan is zodanig aangepast
dat een achterom niet bij
voorbaat wordt uitgesloten.
Hierdoor blijft dus ook een
tweede vluchtroute mogelijk.
Het schetsplan bood inderdaad
geen inzicht in de materiaalkeuze
van de erfafscheiding.
In het nieuwe plan is door de
ontwikkelaar en de architect een
voorstel gedaan voor een goede
afscheiding van het
parkeerterrein.
Dit voorstel houdt in dat er een
groen gaashek geplaatst wordt
waarin groen kan groeien. Door
een groene afscheiding kan
voorkomen worden dat een muur
of schutting onder de graffiti
gespoten wordt.
In het oorspronkelijke schetsplan
is geen sprake van een
achterommogelijkheid voor de
woningen aan de
Oosterdwarsstraat.
Naar aanleiding van ingebrachte
zienswijzen is besloten deze
mogelijkheid in het bouwplan wel
op te nemen. Zie ook onder
zienswijze S.
een achterom voor
de bestaande
woningen ook
mogelijk wordt.
Ja. Het schetsplan
bood geen
informatie over de
erfafscheiding.
In het nieuwe plan
is wel een voorstel
opgenomen.
Ja. Het plan is
aangepast, zodat
een achterom voor
de bestaande
woningen ook
mogelijk wordt.
Deze strook grond blijft ook in het
nieuwe plan vrij van bebouwing.
De tuin van Rijnkade 6 zal dus via
deze strook ook bereikbaar
blijven.
Geen.
De nieuwbouw wordt gebouwd op
een afstand van 2 meter van de
zijgevel. Het raam blijft dus vrij.
Geen.
In de nieuwbouw is met het oog
op de sociale veiligheid een raam
opgenomen. Dit raam bevindt
zich op 2 meter van de zijmuur
Z
22
Lichtinval
Door het onder Y genoemde
keukenraam valt veel licht naar
binnen. Komt er straks een blinde
muur die de lichtinval beperkt?
A
A
22
Toegang tot de tuin
De tuin van Rijnkade 6 is
bereikbaar via het zijpad naast de
woning. Hoe wordt de toegang tot
de tuin in de nieuwe situatie
gegarandeerd?
Rijnkade 8
B
3
Zijraam
B
12
Het zijraam op de eerste
18
verdieping van het pand met
adres Rijnkade 8 wordt dichtgezet
doordat de nieuwbouw hier
tegenaan wordt gebouwd.
van Rijnkade 6. Het raam wordt
bovendien aan de kant van de
Rijnkade geplaatst en niet aan de
kant van het hofje, zoals het raam
van Rijnkade 6.
Inkijk van de nieuwbouw in het
zijraam van Rijnkade 6 is dus niet
mogelijk.
Inderdaad wordt de zijgevel van
de nieuwbouw op deze plaats
uitgevoerd als blinde muur, met
het oog op de privacy. Hierdoor
zal de huidige lichtinval in
Rijnkade 6 afnemen en
vergelijkbaar zijn met de
historische situatie ter plekke.
Overigens is op basis van het
vigerende bestemmingsplan ook
al bebouwing mogelijk naast de
zijgevel. Deze
(bedrijfs)bebouwing mag tot 7
meter hoog worden, waardoor
ook zonlichtinval beperkt kan
worden.
Zie ook onder X.
Geen.
Geen.
Dit zijpad blijft in de nieuwe
situatie bestaan. In de toekomst
blijft dus ook de mogelijkheid
bestaan om vanaf de Rijnkade de
tuin te bereiken.
Bij het tekenen van het nieuwe
schetsplan is ook rekening
gehouden met de bestaande
situatie.
Het bestemmingsplan en de
vrijstellingsprocedure zien op de
publiekrechtelijke ordening van
de ruimte en laat de
privaatrechtelijke ordening
ongemoeid.
Op basis van het
bestemmingsplan is bebouwing
tegen Rijnkade 8 mogelijk.
Gezien de ingekomen zienswijzen
en de privaatrechtelijke situatie is
Ja. Aan de
Rijnkade vervalt
één
nieuwbouwwoning.
Daardoor is het
mogelijk de zijmuur
van Rijnkade 8
geheel vrij te
houden. Het raam
wordt dus niet
dichtgebouwd.
C
C
3
12
18
Muurgedicht
Het muurgedicht op de zijgevel
van het pand met adres Rijnkade
8 is niet meer zichtbaar als hier
nieuwbouw tegenaan gebouwd
wordt.
in het nieuwe plan echter
rekening gehouden met dit
zijraam en is het plan ook hierop
aangepast.
Aan de Rijnkade vervalt één
woning, waardoor Rijnkade 8 een
geheel vrije zijmuur behoudt. Het
raam blijft dus ook behouden.
Het muurgedicht zal inderdaad
niet meer zichtbaar zijn als tegen
de zijmuur aangebouwd wordt.
In het nieuwe plan wordt de
zijmuur vrijgehouden. Hierdoor
blijft het muurgedicht, beperkt,
zichtbaar.
Wel wordt gekeken of het
muurgedicht op een andere plek
in het plangebied kan
terugkomen, of dat een extra
muurgedicht, bijvoorbeeld in de
steeg vanaf de Oosterdwarsstraat
aangebracht kan worden.
D
D
12
E
E
12
FF
12
Daklijst
De daklijst van Rijnkade 8 zal
beschadigd raken indien er
nieuwbouw plaatsvindt tegen de
zijgevel aan.
Leidingen en ontluchtingsroosters
Naast Rijnkade 8 lopen diverse
leidingen die door de
bouwplannen beschadigd dreigen
te worden.
Ook bevinden zich in de zijgevel
enkele ontluchtingsroosters.
Wij verwijzen naar ons antwoord
bij zienswijze BB. Dit geldt
eveneens voor de daklijst.
Aanvrager geen belanghebbende
De aanvrager is geen eigenaar
van de grond en kan daarom niet
als belanghebbende worden
aangemerkt.
Er zijn onjuiste kadastrale
gegevens gebruikt.
De juistheid van de kadastrale
gegevens wordt bij het tekenen
van het bouwplan nogmaals
bekeken. Inderdaad zijn de
kadastrale gegevens van het
voorgaande schetsplan op enkele
plaatsen onjuist.
Wij verwijzen naar ons antwoord
bij zienswijze BB. Dit geldt
eveneens voor de leidingen en
ontluchtingsroosters.
Ja. Voor het
muurgedicht wordt
eventueel binnen
het bouwplan een
andere gevel
gezocht.
Het muurgedicht
blijft hoe dan ook
wel vrij, nu de
zijmuur van
Rijnkade 8 niet
wordt
dichtgebouwd. De
leesbaarheid zal
wel afnemen,
vandaar dat ook
gezocht wordt naar
een nieuwe locatie
in het plangebied.
Ja. Doordat de
gehele zijmuur van
Rijnkade 8 vrij blijft
zal de daklijst niet
aangetast worden.
Ja. Door het
vrijhouden van de
zijmuur van
Rijnkade 8 blijven
eventuele leidingen
bereikbaar en
kunnen de
ontluchtingsrooster
s hun werk blijven
doen.
Geen.
Over het verlenen van vrijstelling
ex artikel 19 lid 2 WRO het
volgende.
In principe kan iedereen een
vergunning of vrijstelling
aanvragen, ook als het
betreffende perceel niet in
eigendom is. Het betreft dan de
publiekrechtelijke procedure.
De uitvoering is vervolgens een
privaatrechtelijke
aangelegenheid.
G
G
12
Privacy
H
1
H
2
15
17
II
20
Waardevermindering
Rijnkade 8 zal, als gevolg van het
bouwplan, een tussenwoning
worden, terwijl het nu een half
vrijstaande woning betreft.
Hierdoor daalt de woning in
waarde.
Privacy
Er zal als gevolg van het plan
verlies aan privacy ontstaan.
Privacy Rijnkade 10
Door de hoogte van de nieuw te
bouwen woningen zal er directe
inkijk mogelijk zijn in de tuin van
Rijnkade 10.
Door de artikel 19 lid 2 WRO
procedure wordt de mogelijkheid
geboden om woningbouw
mogelijk te maken naast Rijnkade
8. Dat is een publiekrechtelijke
aangelegenheid.
Wij verwijzen naar het gestelde
onder zienswijze BB.
In de zienswijze wordt niet nader
omschreven waar verlies van
privacy ontstaat. In de hieronder
behandelde zienswijzen wordt
specifieker ingegaan op de
privacyaspecten van het
bouwplan.
Voor een aantal
nieuwbouwwoningen zal een
kettingbeding worden opgenomen
om inkijk te voorkomen.
Aan de zijde van de Rijnkade
bevinden de nieuw te bouwen
woningen en de bestaande
woningen zich op een redelijk
Ja. Doordat er niet
tegen Rijnkade 8
aangebouwd gaat
worden blijft dit een
half vrijstaande
woning. Overigens
geeft het huidige
bestemmingsplan
wel de mogelijkheid
om tegen de
zijmuur aan te
bouwen.
Geen.
Geen.
grote afstand van elkaar. Deze
afstand tot de woning Rijnkade 10
bedraagt circa 15 meter.
JJ
3
9
Lichtinval
K
2
K
9
15
17
Privacy Oosterdwarsstraat
De woningen aan de
Oosterdwarsstraat verliezen
privacy als er ramen in de
kopgevels van de nieuwbouw
komen.
Lichtinval
Er zal verlies van lichtinval
optreden als gevolg van het
bouwplan.
Wij ontkennen niet dat er in de
nieuwe situatie een grotere kans
is op mogelijke inkijk dan in de
huidige situatie. Wij menen echter
dat in dit geval het belang van het
bouwplan boven het individuele
belang gestelt dient te worden.
Overigens achten wij de kans op
inbreuk in de privacy in dit geval
gering.
Voor de kopgevels en het schuine
dakvlak van de woningen nabij
Oosterdwarsstraat 3 t/m 13 zal
een kettingbeding in de
leveringsakte opgenomen worden
waarbij wordt bepaald dat geen
zichtvensters zijn toegestaan.
Hiermee is de privacy van de
woningen aan de
Oosterdwarsstraat gewaarborgd.
Indieners van deze zienswijze
wonen op adres Zijlsingel 75, 76
en Oosterdwarsstraat 13. De
tuinen van deze woningen
grenzen aan de nieuw te bouwen
hofjeswoningen.
Verlies van lichtinval in de tuin is
mogelijk, vooral bij de
Oosterdwarsstraat 13. Hierbij
wijzen wij wel op de bepalingen
van het vigerende
bestemmingsplan op grond
waarvan ook al bebouwing
mogelijk is op deze locatie, tot
maximaal 7 meter hoogte.
De wijzigingsbevoegdheid staat
de nu voorgestelde
woonbebouwing ook toe.
De woningen aan de Zijlsingel
zijn verder af gelegen van de
nieuwbouw en zullen in de tuin
nauwelijks effect waarnemen als
Ja. In de
leveringsakte zal
een kettingbeding
worden
opgenomen dat
zichtvensters niet
zijn toegestaan.
Hiermee wordt
inkijk niet mogelijk.
Geen.
gevolg van de nieuwbouw.
Wij menen echter dat in dit geval
het belang van het bouwplan
boven het individuele belang
gestelt dient te worden.
Gezien de bepalingen van het
vigerende bestemmingsplan en
kijkend naar het nieuwe plan voor
woonbebouwing zijn wij van
oordeel dat bij het afwegen van
de verschillende belangen in dit
geval het belang van
woonbebouwing prevaleert boven
de bestaande situatie waarin
bedrijfsbebouwing mogelijk is.
LL
14
Overig
M
21
M
N
17
Lichtinval Zijlsingel 81
Gevreesd wordt voor
vermindering van lichtinval in de
tuin van Zijlsingel 81 als gevolg
van het bouwplan.
Verlies aan zonlicht ten opzichte
van de daadwerkelijke situatie
zoals die nu is is mogelijk. Het
belang van het bouwplan gaat in
dit geval echter boven het
individuele belang.
De nieuw te bouwen woningen op
het Bracolterrein liggen op te
grote afstand van de tuin van
Zijlsingel om vermindering van
lichtinval te veroorzaken. Achter
de betreffende tuin bevindt zich
een parkeerplaats.
Alternatief plan
Indiener van deze zienswijze
heeft een alternatief plan laten
ontwikkelen. De grootste wijziging
ten opzichte van het plan van
Douwe Kinkel is dat de ontsluiting
plaatsvindt via de
Oosterdwarsstraat door het
slopen van de woning met adres
Oosterdwarsstraat 5.
Het staat eenieder vrij een plan te
(laten) ontwikkelen. De
haalbaarheid van het alternatieve
plan is echter gering. In het
besluit van de Gemeenteraad in
1999 zijn afspraken gemaakt met
een ontwikkelaar, Jobo (nu:
Ogron). Deze afspraken kunnen
niet terzijde geschoven worden
door het huidige college.
Uitstraling nieuwbouw
Overigens hebben wij het
alternatieve plan wel betrokken in
de heroverweging van het
schetsplan van Douwe Kinkel én
het nieuwe schetsplan van Jobo.
Aan het ontwerp voor de
Geen.
Het alternatieve
plan is betrokken in
de discussie over
de besluitvorming.
Ja. De voortuinen
N
De nieuwbouw heeft geen relatie
met omliggende bebouwing, maar
vormt een eiland.
nieuwbouw heeft een
stedenbouwkundig plan ten
grondslag gelegen. In dit
stedenbouwkundig plan is
bekeken hoe deze locatie het
beste ingevuld kan worden.
De uitgangspunten komen,
samengevat, neer op het
‘herstellen’ van de bebouwing
aan de Rijnkade en het maken
van een doorgang naar een
achtergelegen hofje. Deze straat
is autovrij en verbindt de Rijnkade
met de Oosterdwarsstraat.
De woningen zijn van het type
eengezinswoningen. Het
parkeren zal plaatsvinden op het
voormalige Zitmanterrein.
Wat betreft architectuur tenslotte
was in het schetsplan van Douwe
Kinkel aansluiting gezocht bij de
bestaande woningen, waarbij de
Rijnkade een afwisselend
gevelbeeld kent en de
hofjeswoningen aansluiten met
de bebouwing aan de
Oosterstraat en
Oosterdwarsstraat.
In het nieuwe schetsplan is een
meer traditionele
hofjesarchitectuur aangehouden.
Ook de inrichting van het hofje is
traditioneler vormgegeven.
De woningen aan de Rijnkade
zijn tenslotte nu ook als een
eenheid ontworpen in een
traditioneler architectuur.
Om ook op het sociale vlak de
nieuwbouw goed in de buurt in te
passen besluiten wij het plan aan
te passen door de voortuinen te
schrappen. In de plaats van de
voortuinen zal openbaar groen
uit het plan maken
plaats voor
openbaar groen,
waardoor het
speeltuintje van de
buurt in het hart
van de nieuwbouw
komt te liggen.
Hiermee blijft niet
alleen de
mogelijkheid
bestaan van een
groenvoorziening
voor de buurt, maar
zullen nieuwe
bewoners ook
sneller in contact
komen met de
huidige bewoners.
Hiermee achten wij
voorkomen dat de
nieuwbouw een
eiland vormt.
Ook wat betreft de
verdere inrichting
van het hofje en de
architectuur van de
hofjeswoningen en
de woningen aan
de Rijnkade is
gekozen voor een
meer traditionele
architectuur.
O
O
3
4
5
11
15
17
Kadastrale situatie
Het schetsplan is gebaseerd op
oude kadastrale tekeningen en
moet aangepast worden.
met een speelmogelijkheid
komen. Hiermee verwachten wij
tegemoet te komen aan de
zienswijze van diverse
omwonenden dat het huidige
speeltuintje een sterke sociale
functie heeft. Door dit speeltuintje
in met midden van het nieuw te
bouwen hofje te situeren hopen
wij ook de integratie van de
nieuwe bewoners in de buurt te
bevorderen.
Het schetsplan beoogt een indruk
te geven van de
nieuwbouwsituatie. Inderdaad is
de kadastrale situatie op enkele
onderdelen niet juist. Uiteraard
zal in de bouwplanfase gebruik
gemaakt worden van de exacte
kadastrale situatie.
Ja. Bij de
uitwerking van het
bouwplan zal de
juiste kadastrale
situatie opgenomen
worden.
De onjuistheden in de kadastrale
tekeningen hebben overigens
geen betrekking op datgene waar
de vrijstelling op ziet, namelijk de
bouw van nu 15, voorheen 16,
woningen.
P
P
4
Sociaal beleid
Een meer sociaal beleid voor de
huidige en nieuwe bewoners zou
wenselijk zijn.
Bij het uitwerken van het
bouwplan zal de juiste kadastrale
situatie worden opgenomen.
Het college moet een afweging
maken tussen het belang van de
buurt en het belang van de stad.
Dit is een heel moeilijke afweging,
waarbij zorgvuldig gekeken moet
worden naar alle belangen.
Bij het plan is rekening gehouden
met de huidige bewoners. Naar
aanleiding van de ingebrachte
zienswijzen passen wij het plan
ook op verschillende onderdelen
nog aan.
Na deze aanpassingen ligt er een
plan dat zowel voor de huidige
bewoners als de nieuwe
bewoners kwaliteit biedt.
Geen.
Q
Q
R
R
12
3
Beschermd stadsgezicht
De Rijnkade behoort tot een
beschermd stadsgezicht in
voorbereiding. De Rijksdienst
voor de Monumentenzorg
(RDMZ) moet het plan
goedkeuren. Dat is niet gebeurd.
Zorgvuldigheid
De procedures zijn niet duidelijk
uitgelegd. De informatie was
verre van compleet.
Inderdaad behoort de Rijnkade
tot het beschermde stadsgezicht
‘Zuidelijke Schil Leiden’ in
voorbereiding.
Het is juist dat de RDMZ, nu
RACM geheten, in het kader van
de artikel 19 lid 2 WRO
procedure, haar goedkeuring
moet geven op het plan.
Bij brief d.d. 12 mei 2006 heeft de
RDMZ het schetsplan van Douwe
Kinkel akkoord bevonden.
Het nieuwe plan is ook ter
goedkeuring voorgelegd aan de
RACM. De RACM heeft ook het
nieuwe plan akkoord bevonden.
Wij betreuren het als er
onduidelijkheid is ontstaan over
de procedures.
Wij zijn ons niet bewust van het
achterhouden van informatie.
Geen.
Geen.
Overigens bestond op de
informatieavond en na afloop de
gelegenheid tot het stellen van
vragen. Ook kan bij het
servicepunt Bouwen en Wonen
informatie worden ingewonnen
over de verschillende procedures.
S
S
TT
13
1
Architectuur nieuwbouw
De architectuur van de
nieuwbouw past in de omgeving.
Waardevermindering
Tenslotte zijn de
contactgegevens van de
behandelende ambtenaren
verstrekt. Hiermee denken wij
voldoende mogelijkheden te
bieden om de juiste informatie te
kunnen geven.
Wij kunnen ons verenigen met
deze zienswijze. Het schetsplan
van Douwe Kinkel was door ons
akkoord bevonden.
Om meer tegemoet te komen aan
omwonenden is in het nieuwe
plan gekozen voor een andere
architectuur. Wij staan ook achter
dit nieuwe plan.
Wij wijzen de indieners van deze
Geen.
Geen.
2
6
11
16
De omliggende woningen dalen in
waarde als gevolg van het
bouwplan.
zienswijze op artikel 49 van de
Wet op de Ruimtelijke Ordening
en de gemeentelijke
planschadeverordening. Hierin is
opgenomen waneer en hoe een
verzoek om
planschadevergoeding ingediend
kan worden.
Een dergelijk verzoek wordt door
ons in handen gesteld van een
onafhankelijk bureau dat de
verzoeken zal beoordelen en aan
ons een advies zal uitbrengen.
Wij nemen vervolgens, met
inachtneming van het advies, een
besluit over het al dan niet
toekennen van planschade en de
hoogte van een eventuele
vergoeding.
Eventuele vergoeding zal door de
ontwikkelaar worden opgebracht.
In het kort kan wel gesteld
worden dat een groot aantal
omliggende woningen in waarde
kan stijgen als gevolg van de
mogelijkheid van een achterom.
6 Ruimtelijke onderbouwing
De ruimtelijke onderbouwing is naar aanleiding van het nieuwe plan aangepast. De aangepaste
ruimtelijke onderbouwing d.d. mei 2007 is als bijlage bij deze notitie opgenomen.
7 Conclusie
Met betrekking tot de artikel 19 lid 2 WRO procedure voor de bouw van woningen op het
‘Bracolterrein’ zijn 22 zienswijzen ingediend. Alle zienswijzen zijn ontvankelijk.
De indieners van zienswijzen hebben, gedeeltelijk, ook gebruik gemaakt van de mogelijkheid hun
zienswijzen mondeling toe te lichten in een hoorzitting op 14 september 2006.
Naar aanleiding van de zienswijzen is het schetsplan heroverwogen op verschillende onderdelen
aangepast. Deze aanpassingen hebben betrekking op bijvoorbeeld het achterom dat wordt aangepast
en het opnemen van een kettingbeding waardoor geen zijvensters geplaatst kunnen worden in de
noordelijke hofjeswoningen. Ook zal in het nieuwe plan een openbare groenvoorziening met
speelmogelijkheid worden opgenomen. Eén woning aan de Rijnkade vervalt.
Met de aanpassingen aan het bouwplan ligt er nu een goed overwogen voorstel waarvoor vrijstelling
verleend kan worden.
8 Vervolg procedure
De artikel 19 lid 2 WRO procedure kan voortgezet worden. Dat houdt in dat het college een besluit
neemt over de beantwoording van de zienswijzen. Vervolgens kunnen de vrijstelling en
bouwvergunning verleend worden.
De afgifte van de bouwvergunning wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd in de vrijdageditie van
het Leids Nieuwsblad. Tegen dit besluit kan gedurende een termijn van zes weken na het genomen
besluit bezwaar worden gemaakt bij het college van B&W.
Deze notitie zal na besluitvorming ter kennisname worden toegezonden aan de indieners van
zienswijzen.
Bijlagen:
>Definitief verslag hoorzitting Bracolterrein d.d. 14 september 2006
>Ruimtelijke onderbouwing d.d. mei 2007
Procedure
Procedureonderdeel
Onderwerp
Datum
Verslag hoorzitting zienswijzen Bracolterrein
Artikel 19 lid 2 WRO
Beantwoording zienswijzen
Bracolterrein
14 september 2006,
Aanwezig
Dhr. Witteman, wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen
Dhr. Griffioen, projectleider
Dhr. Nijssen, artikel 19 medewerker
Mw. Van Deursen, communicatiemedewerkster
Dhr. Glastra, Leidsch Dagblad
Dhr. Rolloos
Mw. Verhoeve
Mw. Stallinga
Dhr. Middelburg
Dhr. Hol
Mw. Van der Est
Dhr. Mooiman
Mw. Zwierstra
Dhr. Lepelaar
Mw. Van der Veer
Mw. Alkemade
Dhr. Snijders
Dhr. Koppen
Opening
Dhr. Witteman heet alle aanwezigen welkom op deze hoorzitting. De hoorzitting is een vast onderdeel
van de artikel 19 lid 2 WRO procedure. Iedereen die een zienswijze indient met betrekking tot een
artikel 19 lid 2 WRO procedure krijgt de gelegenheid de zienswijze mondeling toe te lichten tegenover
het college, vertegenwoordigt door wethouder Witteman.
De procedure ziet er nu als volgt uit: na de toelichting op de zienswijze zal het college een besluit
nemen over de afhandeling van alle zienswijzen en hoe verder te gaan met het plan zoals dat ter
inzage heeft gelegen.
Alle indieners van een zienswijze krijgen de beantwoording van het college schriftelijk thuis gezonden
nadat het college een besluit heeft genomen.
Het verslag van de hoorzitting wordt, na vaststelling, een onderdeel van de afweging.
1e Ronde
Alle aanwezigen krijgen achtereenvolgens de gelegenheid de ingebrachte zienswijze toe te lichten.
Dhr. Rolloos heeft zitting in het Bracol-Zitmancomité. Zijn voornaamste zienswijzen zijn als volgt
samen te vatten: bewoners hebben, ondanks verzoeken daartoe, geen gelegenheid gehad om zelf
stukjes grond te kopen. Voorts voorziet het nieuwbouwplan niet in een goede parkeeroplossing. De
verkeerssituatie wordt er ook niet veiliger op. Tenslotte wordt het verlies van groen en bomen, waarin
vleermuizen huizen, genoemd.
Mw. Stallinga sluit zich aan bij de vorige spreker wat betreft de (on)mogelijkheid zelf grond te kopen.
Reeds in 1985 is hiertoe een verzoek gedaan. In het nieuwbouwplan zijn alleen privé-tuinen voorzien,
geen openbaar groen. Dit is een enorm gemis voor de buurt. Het lijkt erop dat het woongenot van de
huidige bewoners wordt opgeofferd voor dat van de toekomstige.
De inmiddels aangevraagde kapvergunning voor een aantal bomen op het terrein wordt genoemd,
evenals de vleermuizen.
Dhr. Witteman geeft aan dat het college er is om een afweging te maken tussen het belang van de
buurt en het belang van de stad. Dit is een hele moeilijke afweging, waarbij zorgvuldig gekeken moet
worden naar alle belangen.
Dhr. Griffioen zegt dat er geen uitgebreid Flora- en Faunaonderzoek is gehouden. (In geval van een
braakliggend terreintje binnen stedelijk gebied zoals het onderhavige, is er geen verplichting tot een
dergelijk onderzoek, red.)
Dhr. Middelburg woont zelf niet in de buurt. Wel heeft hij vastgoed in de Oosterdwarsstraat in
eigendom en is derhalve belanghebbende. Hij overhandigt aan dhr. Witteman een exemplaar van een
alternatief plan dat hij heeft laten maken. Dit plan zou voor een groot deel tegemoet komen aan de
zienswijzen uit de buurt en hiernaast ook woningbouw mogelijk maken.
Dhr. Witteman reageert dat eenieder vrij is een plan te (laten) ontwikkelen. De haalbaarheid van dit
plan, dat overigens wel bij de afweging zal worden betrokken, is gezien de afspraken tussen de Raad
en de ontwikkelaar gering.
Dhr. Hol geeft ook aan grond te willen kopen op het terrein. Hiernaast noemt hij de te verwachten
verkeersproblemen. Ook vindt hij de belangenafweging van de huidige bewoners tegenover de
nieuwe bewoners in het nadeel van de huidige bewoners uitgevallen.
Het nieuwbouwplan wordt een ‘eiland’ in de buurt, de sociale cohesie die nu heel sterk is in de buurt
wordt deels tenietgedaan hierdoor.
Ook geeft dhr. Hol aan dat hij in zijn individuele bezwaarschrift tegen het voorgenomen bouwplan de
kwestie van de achterontsluiting van panden aan de Rijnkade en de Oosterstraat heeft aangesneden.
Dhr. Witteman antwoord dat Leiden bij uitstek de hofjesstad is. Hier wordt een modern hofje
gecreëerd. Dhr. Hol antwoordt hierop dat een hofje gekenmerkt wordt door een sterke sociale functie.
Dat zal gezien de verkoopprijzen niet het geval worden met het ‘Bracolhofje’.
Wat betreft de keuze van woningbouw op deze locatie geeft dhr. Witteman aan dat Leiden, onder
druk van de Rijksoverheid, voor de opdracht staat binnen de stadsgrenzen 4200 woningen voor de
Leidse bevolking te realiseren. Deze woningen zullen voornamelijk op zogenaamde inbreidings- en
herstructureringslocaties gebouwd moeten worden, zoals het Bracolterrein.
Mw. Van der Est sluit zich graag aan bij alle voorgaande sprekers, met uitzondering van dhr.
Middelburg. Het grootste bezwaar tegen het nieuwbouwplan vindt zij het verlies aan groen dat nu voor
kinderen een veilige speelmogelijkheid biedt. Zij heeft een zoon van acht die graag op een veilige plek
speelt. Het nieuwbouwplan voorziet hier niet in. Haal desnoods één woning weg om een speeltuintje
te kunnen maken.
Hiernaast noemt ze het verlies van een achterommogelijkheid voor de huidige bewoners.
De rooskleurigheid waarmee het plan gepresenteerd is heeft haar ook onaangenaam getroffen.
Bijvoorbeeld over het verlies van parkeermogelijkheid voor de huidige bewoners op de Rijnkade wordt
geen woord gerept.
Ze wil graag kennisnemen van de financiële achtergrond van het nieuwbouwplan.
Tenslotte heeft ze het gevoel dat “alles al is besloten”.
Grootste bezwaar is echter het verlies aan speelruimte, een stukje openbaar groen of speeltuintje.
Dhr. Witteman geeft toe dat de realisering van het bouwplan minder parkeermogelijkheden voor de
zittende bewoners betekent, maar geeft hierbij wel aan dat het Bracolterrein formeel een
bedrijfsbestemming heeft waar ook een bepaalde parkeernorm aanhangt.
Over de keuze voor woningbouw zegt hij dat een bedrijf midden in de stad niet gewenst is. De
gemeente heeft het dan ook bewust uitgekocht, maar zal vervolgens wel het geld moeten
terugverdienen. Het college is verantwoordelijk voor de een verantwoorde besteding van
gemeenschapsgeld.
Bovendien kan het college niet om het Raadsbesluit uit 1999 heen, waarin een overeenkomst is
gesloten tussen de Raad en de ontwikkelaar. Dit schetst een beetje het dilemma van het huidige
college ten aanzien van dit bouwplan.
Over de financiële aspecten tenslotte: deze zijn openbaar, en in het kader van de Wet Openbaarheid
Bestuur (WOB) op te vragen. Slechts in uitzonderlijk geval kan het college bepalen dat stukken
vertrouwelijk blijven.
Dhr. Mooiman woont in de Oosterdwarsstraat en zal door het nieuwbouwplan geconfronteerd worden
met verlies van lichtinval en uitzicht. In het plan lijkt geen rekening gehouden met de huidige
bewoners.
Mw. Zwierstra noemt de sterke sociale cohesie in de buurt. Deze is mede ontstaan door het gebruik
van het Bracolterrein als speeltuin en buurtparkje. Door de voorgestelde bebouwing zal dit
grotendeels verdwijnen. Het woongenot wordt hierdoor enorm aangetast.
Hiernaast spreekt zij haar zorgen uit over het verdwijnen van speelgelegenheid voor haar kinderen,
mede gezien het feit dat de Dolfijnschool binnenkort gaat verdwijnen.
Het is haar ook niet duidelijk hoever de procedure nu gevorderd is. Zij heeft het gevoel dat alles al
besloten is.
Daarnaast spreekt zij haar zorg uit voor de bereikbaarheid door hulpdiensten. Zij vindt het argument
dat dit een ‘normale’ Leidse situatie is frustrerend.
Dhr. Lepelaar vindt de inrit naar de parkeerplaats veel te smal. Hij heeft ook kritiek op de presentatie
van het plan tijdens de informatieavond in april waar hij hoorde dat “de gemeente niets te maken
heeft” met het te verwachten parkeerprobleem op de Rijnkade. Er is in de plannen geen rekening
gehouden met de huidige bewoners. Het parkeerprobleem is daar maar een voorbeeld van.
Mw. van der Veer is voorzitster van het Bracol-Zitmancomité. Zij wil graag het buurtbelang en haar
individuele belang ter sprake brengen.
Haar individuele belang heeft vooral betrekking op het achterom dat zij nu heeft. De mogelijkheid via
het Bracol-Zitmanterrein haar tuin te bereiken vervalt in de nieuwbouwplannen. Deze mogelijkheid is
in een erfdienstbaarheid vastgelegd en daarvoor is ook betaald. Sterker nog, tijdens het slopen van de
opstallen was de erfafscheiding weg waarop de gemeente op haar kosten een nieuwe heeft betaald
met eveneens een deur die als achteruitgang dient. Voorliggende bewoners kunnen bevestigen dat
deze achteruitgang er altijd heeft gezeten. We praten dan over circa 30 jaar terug. Er zijn meerdere
panden gelegen aan de Zijlsingel die eveneens over een achteruitgang beschikken. Dit wordt in het
nieuwbouw plan volledig genegeerd. Zij wil dan ook graag dat de gemeente dit vooraf met Jobo regelt
en niet dat buurtbewoners dit met Jobo moeten gaan regelen. In het nieuwbouw plan van ca. 1995,
dat nagenoeg niet afwijkt van het huidige, werden de huidige achteruitgangen gerespecteerd. De
bestaande en nieuwe woning kregen in dit plan bijna allemaal de beschikking over een achteruitgang.
Wat haar vooral stoort is de onduidelijke afbakening tussen het publiekrecht en het privaatrecht. Ze
wordt van het kastje naar de muur gestuurd.
In 1995-1996 heeft zij een schriftelijk verzoek ingediend bij de gemeente Leiden om een stuk grond te
kopen, direct grenzend aan haar achtertuin. De gemeente heeft hierop schriftelijk gereageerd dat ze
geen grond verkopen. De verbazing was dan ook groot toen in 1999 diezelfde gemeente wel degelijk
grond bleek te verkopen. De huidige bewoners zijn genegeerd. Er is een intentie
overeenkomst gesloten met Jobo waarbij hetzelfde stuk grond verkocht wordt.
Tot zover haar individuele belang.
Verder hebben haar zienswijzen, namens het comité, betrekking op het volgende.
Voorheen stond aan de Rijnkade een prachtig historisch pand. Waarom kan dit niet teruggebouwd
worden? Dat zou in lijn liggen met de toekomstige status van Beschermd Stadsgezicht van de
Rijnkade.
De bouwintensiteit van het Bracolterrein zal een te zware wissel trekken op de omgeving waar het
gaat om aspecten als veiligheid (bijvoorbeeld de achteromontsluiting), verkeersinfrastructuur (aan- en
afvoer via de Rijnkade), sociale cohesie en de leefkwaliteit voor alle bewoners. De buurt voelt zich het
slachtoffer van een afspraak uit het verleden, namelijk de overeenkomst die de Raad in 1999 heeft
gesloten.
Hiernaast wil het comité graag inzicht in de financiële documenten.
Tenslotte heeft het comité nog steeds geen antwoord ontvangen op een brief met betrekking tot de
sanering.
Dhr. Griffioen zegt toe de brief te zullen beantwoorden. De betreffende brief is wel in behandeling
maar opgevat als zienswijze met betrekking tot de artikel 19 procedure. Nu de brief geen zienswijze
maar een vraag blijkt te zijn zal deze beantwoord worden alvorens de beantwoording van de
zienswijzen vastgesteld wordt.
(Wat betreft het beschermde stadsgezicht kan opgemerkt worden dat de Rijksdienst voor Archeologie,
Cultuurhistorie en Monumenten (RACM) haar goedkeuring heeft gegeven op het plan, red.)
Mw. Alkemade heeft zitting in het Bracol-Zitmancomité en is bewoner van het gemeentelijke
monument Rijnkade 3. De hele gang van zaken bevreemdt haar. De wethouder spreekt de hele tijd
van kwantiteit (van woningen), maar het gaat hier om een kleinschalige monumentale locatie, dus het
uitgangspunt zou hier juist moeten zijn: kwaliteit. Dat mist zij, zowel wat de procedure en de
voorbereiding betreft als de architectonische invulling. Hoe kan dat, als er tegelijk een andere
procedure loopt: die van aanwijzing tot beschermd stadsgezicht? De slordige wijze waarop met
kadastrale grenzen wordt omgesprongen geeft ook niet de indruk van zorgvuldigheid: toen het plan ter
inzage lag hebben Mw. Alkemade en haar partner dhr. Koppen zelf de gemeente en Jobo erop
moeten wijzen dat de ruimte tussen Rijnkade 3 en 4 maar half zo breed is als op het plan staat (de
rest is hun eigendom). De ontsluiting via de Rijnkade is in werkelijkheid dus haast onmogelijk. Alle
verkeer moet zich rondom Rijnkade 3 persen en zij vreest voor gevaarlijke toestanden en aantasting
van het monument.
Ook voor de onlangs aangevraagde kapvergunning is weer gebruik gemaakt van onjuiste kadastrale
gegevens.
Ze maakt tevens bezwaar tegen het ARK-advies. Is het terrein wel bereikbaar voor hulpdiensten?
De kapvergunning is al gepubliceerd. Mag er al gekapt worden?
Dhr. Snijders woont in Rijnkade 8. De waarde van zijn woning zal afnemen door het voorgestelde
plan. Tegen het zijraam wordt in deze plannen aangebouwd, zodat de hoekwoning een rijtjeswoning
wordt. Het voorstel van de ontwikkelaar om 30 cm vrije ruimte over te laten is geen alternatief: deze
ruimte biedt geen enkele mogelijkheid.
Ook het muurgedicht op zijn zijwand zal onleesbaar worden door het nieuwbouwplan. De nieuwe
woningen aan de Rijnkade zijn bovendien veel te hoog. Al met al wordt het woongenot ernstig
aangetast en wordt schade geleden als gevolg van de nieuwbouwplannen. De gemeente is hier niet
zorgvuldig te werk gegaan en vertegenwoordigt niet het belang van de buurt.
Dhr. Koppen heeft grote kritiek op de inpassing van het parkeerterrein en de inrit die langs zijn
woning loopt. In 2001 heeft hij een plan gemaakt voor dit stukje en ingediend bij de gemeente, hier is
niet serieus naar gekeken. De gemeente heeft wel een ‘Gammaschutting’ geplaatst langs de erfgrens,
deze oplossing is alles behalve fraai.
Hij vraagt of de overeenkomst met de ontwikkelaar opengebroken kan worden om een beter plan te
maken. Het nu voorliggende plan is kwalitatief onder de maat. Hij heeft niet zozeer bezwaar tegen
woningbouw op deze plek, wel op de manier waarop.
Tenslotte maakt hij zich zorgen over de (gevolgen van de) sanering.
2e Ronde
Mw. Van der Veer wil graag de wateroverlast noemen. De afvoer van regenwater levert grote
problemen op. Dhr. Witteman zegt dat er, nu er werkzaamheden zullen plaatsvinden, gewerkt kan
worden aan een oplossing hiervoor.
Dhr. Lepelaar noemt de aanvraag kapvergunning nog een keer. Deze heeft mede betrekking op de
kap van een fraaie pruimenboom. De vraag is of deze boom eigendom is van de gemeente. Bij de
boom staat op een schutting vermeld dat de eigenaar van de boom bereikbaar is via een 06-nummer.
Dhr. Griffioen legt uit hoe de kapvergunning werkt. De kapvergunning is nog niet veleend, de
publicatie heeft betrekking op de aanvraag om kapvergunning. In principe kan de gemeente (en iedere
andere instelling of persoon) een kapvergunning aanvragen en vervolgens ook krijgen. Pas op het
moment dat gekapt moet worden speelt het privaatrechtelijke aspect.
In dit geval zal in de kapvergunning worden opgenomen dat pas daadwerkelijk met kappen begonnen
wordt als er zekerheid is over uitvoering van het bouwplan.
Dhr. Griffioen zal contact zoeken met de mogelijke eigenaar van de pruimenboom via het 06-nummer.
Dhr. Lepelaar vermeldt ook dat zich op het Zitmanterrein enkele betonnen platen bevinden. Hij vraagt
zich af hoe deze weggehaald worden.
Dhr. Witteman legt uit dat de aannemer aansprakelijk is voor eventuele schade. Voor de verzekering
van de aannemer is het dus ook van belang dat de woningen van tevoren opgenomen worden. De
gemeente geeft in de betreffende vergunningen (sanering, sloop, bouw) voorwaarden mee waaraan
de aannemer moet voldoen.
De aannemer zal moeten aangeven hoe gewerkt wordt, de gemeente beoordeeld dit verzoek.
Voor de sanering is de gemeente opdrachtgever.
Afsluiting
Dhr. Witteman dankt alle aanwezigen voor hun komst en sluit de hoorzitting af met de mededeling dat
hij het bouwplan nu, met de zienswijzen en de resultaten van de hoorzitting, met het college zal
bespreken om tot een oordeel te komen.
Na wijzigingen vastgesteld op 18 oktober 2006; bijlage toegevoegd op 20 oktober 2006
Bijlage: Algemene opmerking van het Bracol-Zitmancomité op het verslag:
“Het Bracol-Zitmancomité is teleurgesteld over het feit dat in de verslaglegging de toon van
bezorgdheid van de bewoners over het bouwplan waar het gaat om aspecten als veiligheid,
geborgenheid, sociale cohesie als ook de onzorgvuldige besluitvorming niet doorklinkt. Het versterkt
slechts de gevoelens van onvrede bij de bewoners. Bovendien geeft het voeding aan de gedachte dat
er vooral over en zonder hen besloten is dan wel dat zij slachtoffer zijn van afspraken uit het verleden
(1999) zijn1.” (Zie bijlage voor de gehele reactie)
1
Het verslag van de gemeenteraad van 12 oktober 1999 waarin de overeenkomst van de gemeente met de projectontwikkelaar
aan de orde komt rept expliciet van het vooruitschuiven van een probleem, in casu de toekomst van het Bracol-Zitmanterrein.
Procedure
Procedureonderdeel
Onderwerp
Datum
Ruimtelijke onderbouwing Bracolterrein
Artikel 19 lid 12 WRO
Ruimtelijke onderbouwing
Bracolterrein
Mei 2007
1 Inleiding
Op het binnenterrein tussen de Rijnkade, Zijlsingel, Oosterdwarsstraat en de Oosterstraat ligt het
zogenaamde Bracolterrein. Na het vertrek van de hier voorheen gevestigde bedrijven (Bracol en
Zitman) medio jaren ’80 van de vorige eeuw is het terrein braak komen te liggen. Hierna heeft een
gedeelte van het terrein dienst gedaan als schooltuincomplex en nu heeft een gedeelte van het terrein
een belangrijke functie als speel- en groenplek voor omwonenden.
Vanaf het moment van bedrijfsbeëindiging op deze locatie is het echter de bedoeling geweest
woningbouw te realiseren op dit stuk grond.
Deze notitie is een ruimtelijke onderbouwing zoals bedoeld in artikel 19 lid 2 van de Wet op de
Ruimtelijke Ordening (WRO) ten behoeve van de bouw van 15 grondgebonden woningen op het
Bracolterrein.
De bouw van deze woningen is in strijd met het ter plaatse vigerende stadsvernieuwingsplan
‘Zeeheldenbuurt’. Om de bouw mogelijk te maken moet vrijstelling van dit stadsvernieuwingsplan
verleend worden middels een artikel 19 lid 2 WRO procedure.
Burgemeester en wethouders zijn voornemens deze vrijstelling te gaan verlenen.
2 Plangebied
2.1 Locatiebeschrijving
Het Bracolterrein is gelegen in de Zeeheldenbuurt. De Zeeheldenbuurt is weer gelegen direct ten
oosten van de binnenstad, buiten de singel. De wijk wordt begrensd door de Oude Rijn in het noorden,
bedrijventerrein De Waard en het Rijn-Schiekanaal in het oosten, de Nieuwe Rijn in het zuiden en de
Zijlsingel in het westen.
Deze buurt kent haar ontstaansgeschiedenis in het midden van de negentiende eeuw. Toen kwam
langs de Zijlsingel enige lintbebouwing. In de periode 1896 tot 1907 werden door particulieren enkele
straten met bebouwing aangelegd. In 1907 werd een uitbreidingsplan van kracht waaraan alle
particulieren moesten voldoen. In verschillende fasen werd de buurt bebouwd volgens een regelmatig
stedenbouwkundig patroon van gesloten bouwblokken.
Het betreft een geleidelijk in noordelijke en oostelijke richting gegroeide compacte arbeidersbuurt De
woonbuurt bestaat uit een gesloten hofverkaveling met ondiepe laagbouwblokken en smalle verharde
straatprofielen. Dit architectonische beeld van een oude arbeidersbuurt is nog steeds intact.
De bouwactiviteit nam af in de jaren ’30 van de vorige eeuw en kwam uiteindelijk tot stilstand. De buurt
kent daardoor een onvoltooide stedenbouwkundige structuur.
Ten oosten van de Admiraalsweg is industrieterrein De Waard gelegen. Dit gebied kent een lange
industriële geschiedenis. Hierdoor kent het stuk Leiden tussen Zijlsingel, Oude rijn, Nieuwe Rijn en
Rijn Schiekanaal twee verschillende karakters.
Het bouwblok waar het Bracolterrein als het ware middenin ligt wordt begrensd door de Rijnkade,
Zijlsingel, Oosterdwarsstraat en Oosterstraat.
De eengezinswoningen aan de Oosterdwarsstraat en de duplexwoningen aan de Oosterstraat zijn
gebouwd in de periode tot 1930. De woningen aan de Zijlsingel zijn van iets oudere datum, omstreeks
het begin van de twintigste eeuw. De gevarieerde bebouwing langs de Nieuwe Rijn is van nog oudere
datum.
2.2 Functionele structuur van de wijk
Functioneel kent de Zeeheldenbuurt nu overwegend een woonkarakter. Slechts verspreid bevinden
zich enkele andere functies. Dit zijn vooral (hoek)panden waarin winkels in dagelijkse goederen
gevestigd zijn (geweest).
De Rijnkade zelf is meer gemengd geweest. Naast woningen zijn hier ook verschillende bedrijven
gevestigd geweest, zoals dat eigenlijk langs de hele Rijn het geval is. Ook aan de overkant van de
Nieuwe Rijn, langs het Utrechtse Jaagpad en de Hoge Rijndijk, is een meer gemengd beeld aanwezig.
Langzaamaan verandert dit gemengde gebruik. Bedrijven kunnen niet meer goed uit de voeten op de
vaak beperkte ruimte, omliggende woningen ondervinden vaak meer en meer hinder van
bedrijfsactiviteiten. De concentratie van bedrijven op modernere bedrijfsterreinen, zoals De Waard en
de Rooseveltstraat, is een gevolg van dit proces.
2.3 Bracollocatie
De naamgeving van het project is ontleend aan het bedrijf dat voorheen op deze locatie gevestigd
was, Bracol. Dit bedrijf, een gespecialiseerde groothandel in isolatiematerialen, werd in 1977
opgericht.
Sinds 1987 is het bedrijf gevestigd op het bedrijventerrein ‘De Baanderij’ in Leiderdorp in een modern
bedrijfspand. De gemeente Leiden heeft de gronden achter de Rijnkade in 1986 aangekocht. Een
groot gedeelte van de opstallen is gesloopt, het terrein ligt er sindsdien onbebouwd bij.
Het doel van de aankoop is het ontwikkelen van woningbouw op deze locatie, in combinatie met
naastgelegen gronden die in eigendom waren van de gebroeders Zitman.
Gedurende het proces van onderhandeling over de grondaankoop is een gedeelte van het
Bracolterrein in gebruik geweest als schooltuin voor basisschool ‘Het Galjoen’ en vervult nu een
belangrijke sociale functie voor de buurt als speel- en groenvoorziening. Een gedeelte is door
omwonenden als zodanig ingericht met speeltoestellen.
3 Planvorminggeschiedenis
3.1 Grondaankoop door gemeente
Grondaankoop Bracolterrein
Na het vertrek van Bracol heeft de gemeente deze gronden aangekocht met als doel het realiseren
van woningbouw. Hiertoe is in het stadsvernieuwingsplan voor de Zeeheldenbuurt ook een
wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om de bedrijfsbestemming te wijzigen in
een woonbestemming.
Grondaankoop Zitmanterrein
Om te komen tot een goed plan en een goede uitvoering zijn gedurende de planvorming
onderhandelingen gestart met de gebroeders Zitman over aankoop van hun grond. In 1999 is het
Zitmanterrein in eigendom van de gemeente gekomen.
3.2 Overeenkomst met Jobo
Op 21 september 1999 is met Jobo een overeenkomst gesloten betreffende onroerend goed in
Leiden. In deze overeenkomst zijn verschillende gebieden betrokken. Doel van de overeenkomst is
om tot een nieuwe eigendomsverdeling van onroerend goed en gronden tussen de gemeente en Jobo
te komen. Deze overeenkomst is door de raad op 12 oktober 1999 bekrachtigd.
Een onderdeel van deze overeenkomst is dat Jobo het eerste recht van koop krijgt op het
Bracolterrein. Hierbij behoort de voorwaarde dat Jobo verplicht is woningbouw te realiseren conform
de stedenbouwkundige uitgangspunten van de gemeente, uitgewerkt in een schetsplan door architect
Veldman.
Jobo heeft op 24 november 1999 kenbaar gemaakt interesse te hebben in het Bracolterrein en deze
te willen verkrijgen, in erfpacht of volledige eigendom. Jobo zal wel een eigen architect in de arm
nemen en niet het plan van Veldman overnemen.
3.3 Stedenbouwkundige uitgangspunten
Op 25 juli 1995 heeft het college besloten tot het daadwerkelijk tot ontwikkeling brengen van het
Bracolterrein.
Dit besluit is onder andere genomen op basis van stedenbouwkundige tekeningen die uitgaan van een
hofje met eengezinswoningen en enkele woningen aan de Rijnkade. In deze tekeningen is de
ontwikkeling verdeeld in een gedeelte op het Bracolterrein (fase 1) en het Zitmanterrein (fase 2).
Enkele architectenbureaus zijn uitgenodigd om een plan te maken voor dit gebied, in opdracht van de
gemeente. In overleg met de (toenmalige) afdelingen Stedenbouw, Ruimtelijke Ordening en
Volkshuisvesting zijn naast de stedenbouwkundige tekeningen ook stedenbouwkundige
uitgangspunten opgesteld:
-Op het binnenterrein aan weerszijden eengezinswoningen (2 lagen met kap of terugspringende 3 e
laag) met een autovrij groen tussengebied zodat een hofje ontstaat.
-Het parkeren vindt dan plaats op het terrein dat overblijft op het zuidelijk gedeelte van het terrein van
Zitman.
-Deze woningen moeten een duidelijk eigen karakter krijgen, maar mogen niet teveel aandacht
trekken, dat wil zeggen dat de afmetingen en detaillering kleinschalig en terughoudend moeten zijn,
maar de materialisatie mag eigentijds en in ieder geval ‘eigen’ zijn.
-De entree aan de Rijnkade markeren met aan weerszijden bebouwing van of appartementen in 3
lagen of eengezinswoningen die van eenzelfde architectuur zijn en zo een soort poort vormen voor het
gebied.
-Deze woningen moeten qua vormgeving overeenstemmen met de bebouwing op het binnenterrein en
moeten de rooilijnen van de Rijnkade oppakken.
-Het resultaat moet een eigentijds hofje zijn, wat zich qua schaal aanpast aan de (lage) naastgelegen
bebouwing, met een eigen herkenbare identiteit.
-De architectuur moet warm, herkenbaar, kleinschalig en eigentijds zijn.
3.4 Schetsplannen
Schetsplannen Veldman
Op 5 juni 1996 is de opdracht voor en plan door de gemeente aan architectenbureau Veldman
verstrekt.
Op 16 juli 1996 is het eerste schetsplan ingediend. Op 7 december 1996 is het laatst gewijzigde
schetsplan van Veldman ontvangen. Deze plannen gingen uit van twee maal zes hofjeswoningen,
twee eengezinswoningen aan de Rijnkade en drie appartementen als ‘poortgebouw’. In totaal dus 17
woningen.
December 1997 heeft het college haar voorkeur uitgesproken voor het plan van Veldman.
In een brief spreekt de Stichting Welzijn Zeeheldenbuurt zich ook uit over de plannen voor het terrein:
het plan biedt een goede kans om de buurt te ‘upgraden’ door het toevoegen van grotere woningen.
Hiermee is het een goede aanvulling op het bestaande, eenzijdige woningbestand van de buurt.
Schetsplan Douwe Kinkel namens Jobo
Op 28 februari 2000 is door architect Douwe Kinkel in opdracht van Jobo een schetsplan ingediend
voor de bouw van 18 woningen op het Bracol- en Zitmanterrein. Op 12 april 2000 is dit plan nog
herzien. 18 december 2000 heeft de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) haar goedkeuring
gegeven aan dit plan.
Definitief schetsplan Douwe Kinkel namens Ogron
Op 5 december 2005 is opnieuw een schetsplan ingediend, nadat er overeenstemming tussen de
gemeente en Jobo (nu: Ogron) is bereikt over de verkoop van de grond. De grond zal gesaneerd en
bouwrijp door de gemeente worden opgeleverd aan de ontwikkelaar. Dit plan is gebaseerd op het plan
van Veldman, de hoofdopzet is dan ook gelijk gebleven.
3.5 Artikel 19 lid 2 WRO procedure
Start procedure
Op 21 maart 2006 heeft het college van B&W het besluit genomen om de vereiste artikel 19 lid 2
WRO vrijstellingsprocedure te starten op basis van het schetsplan van 5 december 2005.
Dit plan is het uitgangspunt geweest om, na voltooiing van de vrijstellingsprocedure, een
bouwvergunning op te kunnen verlenen.
Zienswijzen
Tijdens de termijn van ter inzage legging zijn 22 zienswijzen ingekomen. Op de hoorzitting van 14
september 2006 is een groot aantal indieners van zienswijzen verschenen om een toelichting hierop
te geven.
De ingekomen zienswijzen met betrekking tot het schetsplan voor het Bracolterrein zijn onder te
verdelen in de volgende thema’s.
Parkeerproblemen:
In het schetsplan is voorzien in 22 parkeerplaatsen op eigen terrein, bestemt voor de nieuwe
bewoners. Door de bebouwing aan de Rijnkade worden bestaande parkeerplaatsen bebouwd. In de
buurt leeft de angst dat het aantal beschikbare parkeerplaatsen niet voldoende is.
Verkeersontsluiting:
De Rijnkade is een smalle, doodlopende straat die uitkomt op de drukke Zijlsingel. Nu al levert dat
gevaarlijke verkeersituaties op. Met de bouw van 16 woningen zal het alleen maar drukker worden,
waarbij keren of achteruitrijden op de Rijnkade nauwelijks mogelijk is.
Verlies groen en speelgelegenheid voor de buurt:
Een gedeelte van het terrein is ingericht als parkje met speelvoorzieningen voor jonge kinderen.
Bebouwing van het terrein betekent het einde van een veelgebruikte groenvoorziening.
Angst voor schade aan de (niet onderheide) bestaande woningen:
De bestaande woningen dateren veelal uit de 19e eeuw en zijn niet met palen onderheid. Angst
bestaat dat tijdens de bodemsanering en de bouw schade aan deze woningen ontstaat, waarvoor de
gemeente aansprakelijk wordt gesteld.
Te intensieve bebouwing van het terrein:
Het voorgestelde schetsplan betekent een te intensieve bebouwing van het terrein, waardoor de
parkeerdruk toeneemt en geen plek meer is voor een groen- en speelvoorziening voor de buurt.
Bebouwing tegen de zijgevel van Rijnkade 8:
Tegen de bestaande zijgevel van Rijnkade 8, waarin zich een oorspronkelijk raam bevindt evenals
een muurgedicht, zal nieuwbouw worden gebouwd. Dit betekent bouwen op grond die geen eigendom
is van de gemeente, aantasting van de bestaande daklijst, het verlies van het muurgedicht en van het
bestaande raam.
Achterom:
In het plan is geen achterom meer voor omwonenden, alleen voor de nieuwe woningen.
Privacy:
De zijramen in de nieuwe hofjeswoningen aan de kant van de Oosterdwarsstraat zorgen voor inbreuk
in de privacy.
De stadsbouwmeester tenslotte heeft de opmerking gemaakt dat de achtertuien van de nieuwe
woningen aan de Rijnkade niet goed aansloten op het hofje.
Nieuw plan
De zienswijzenprocedure is door de wetgever bedoeld om te kijken of een plan, of onderdelen
daarvan, problemen of reacties opleveren. Het is de belangrijkste stap in de procedure waarin
eenieder een zienswijze in kan dienen. Naar aanleiding van zienswijzen wordt een plan en alles wat
daar bij hoort heroverwogen.
In deze heroverweging wordt gekeken of het plan, naar aanleiding van zienswijzen, aangepast moet
en kan worden. Ook kunnen omstandigheden veranderd zijn waardoor aanpassingen noodzakelijk
zijn.
Na de heroverweging van het plan voor het Bracolterrein blijkt dat het eerder voorgestelde plan
aangepast moet worden. Op 10 april 2007 is een nieuw schetsplan getekend waarin tegemoet
gekomen wordt aan een aantal zienswijzen.
Hieronder volgt per thema hoe in het nieuwe plan rekening is gehouden met de ingekomen
zienswijzen.
Parkeerproblemen:
Het aantal parkeerplaatsen in het nieuwe plan wordt 20. Dat zijn er twee minder dan in het schetsplan
dat voor zienswijzen ter inzage heeft gelegen. De 22 plaatsen bleken bij uitwerking van het plan niet te
passen.
Door het schrappen van één woning wordt de parkeerbehoefte van de nieuwbouw ook kleiner,
waardoor volstaan kan worden met 20 plaatsen.
Bovendien wordt in het nieuwe plan opgenomen dat per nieuwbouwwoning, 15 in totaal, één
parkeerplaats wordt verkocht. De overige 5 parkeerplaatsen worden eerst aangeboden aan
omwonenden.
Verkeersontsluiting:
De Rijnkade blijft de enige mogelijkheid om het project te kunnen ontsloten. Door het schrappen van
één woning wordt de theoretische verkeersaantrekkende werking kleiner.
Verlies groen en speelgelegenheid voor de buurt:
Het plan voor het binnenterrein is als volgt aangepast.
De woningen aan de Rijnkade krijgen geen achtertuin, de woningen aan het hofje zullen geen voortuin
meer krijgen. Alle vrijgekomen ruimte wordt openbaar.
Deze openbare ruimte kan worden ingericht met bijvoorbeeld speeltoestellen. De precieze inrichting
kan in overleg met de buurt plaatsvinden.
Angst voor schade aan de (niet onderheide) bestaande woningen:
Van te voren worden de woningen opgenomen. De aannemer is aansprakelijk voor eventuele schade
als gevolg van bouwwerkzaamheden.
Te intensieve bebouwing van het terrein:
Het nieuwe plan bevat 15 in de plaats van 16 woningen. Daarnaast zal een aanzienlijk groter gedeelte
van het binnenterrein ingericht worden ten behoeve van de buurt en niet als privé groen.
Bebouwing tegen de zijgevel van Rijnkade 8:
Aan de Rijnkade vervalt één woning: de woning die in het voorgaande schetsplan tegen Rijnkade 8 is
aangebouwd. Hierdoor blijft de gehele zijmuur van Rijnkade 8 vrij.
Achterom:
Het nieuwe plan biedt de mogelijkheid van een achterom voor een groot aantal omwonenden.
Privacy:
Via een kettingbeding wordt opgenomen dat de hofjeswoningen aan de zijde van de
Oosterdwarsstraat geen zijramen krijgen.
De woningen aan de Rijnkade hebben een duidelijker overgang naar het achtergelegen hofje
gekregen. Zo wordt voldaan aan de opmerking van de stadsbouwmeester.
3.6 Vervolg
Het nieuwe schetsplan voldoet aan de gemeentelijke uitgangspunten én komt voor een groot deel
tegemoet aan eerder ingebrachte zienswijzen. Dit nieuwe schetsplan zal dan ook de basis voor de
vrijstelling vormen, en niet het schetsplan van 5 december 2005. Het in te dienen bouwplan zal
getoetst worden aan het op 10 april 2007 getekende schetsplan.
Nadat de vrijstelling en bouwvergunning zijn verleend kan hiertegen bezwaar worden gemaakt.
4 Definitief plan
4.1 Inleiding
Het nieuwe schetsplan zal hieronder uitvoeriger besproken worden. Het plan bestaat uit een aantal
onderdelen: drie woningen aan de Rijnkade, twaalf hofjeswoningen en een aantal parkeerplaatsen.
Deze onderdelen worden hieronder uitvoeriger beschreven.
4.2 Rijnkade
De Rijnkade kenmerkt zich door een afwisselende bebouwing, voornamelijk ouder dan de 20 e eeuw.
Tussen de nummers 3 en 4 en de nummers 6 en 8 (7 ontbreekt) bevinden zich twee ‘gaten’ in de
bebouwing.
Het ‘gat’ tussen 3 en 4 wordt nu gebruikt als inrit, het ‘gat’ tussen 6 en 8 als parkeerplaats.
Het ingediende schetsplan voorziet in bebouwing van het ‘gat’ tussen 6 en 8. Hier komt een drietal
woningen, met in het midden een doorgang voor wandelaars en fietsers naar het binnengebied.
Deze woningen worden uitgevoerd als eengezinswoningen. Deze woningen zijn uitgevoerd als tweeonder-één-kap woning en een vrijstaande woning.
De drie woningen zijn uit de voorgevelrooilijn van nummer 8 teruggeplaatst om het bestaande
zijgevelvenster van dit pand vrij te laten. Hierdoor hebben de nieuwbouwwoningen ook een
voortuintje.
Het ‘gat’ tussen 3 en 4 dat nu in gebruik is als inrit zal deze functie behouden. Hier komt de toegang
voor auto’s naar de parkeerplaatsen die op maaiveld op het binnenterrein worden aangelegd.
4.3 Binnenterrein, het ‘hofje’
Het binnenterrein wordt begrensd door de achterzijden van de woningen aan de Rijnkade,
Oosterstraat, Oosterdwarsstraat en, gedeeltelijk, de Zijlsingel. Op dit binnenterrein zijn twaalf
hofjeswoningen ontworpen, zes aan weerszijden van de nieuw aan te leggen straat. Deze worden
uitgevoerd als eengezinswoningen gelegen rond een autovrij hofje.
Dit hofje wordt ontsloten door de bestaande doorgang vanuit de Oosterdwarsstraat, tussen de
nummers 5 en 9. Van hieruit loopt een nieuwe straat naar de Rijnkade. Deze straat wordt autovrij.
De woningen hebben allen een achtertuin en een berging, bereikbaar via een achterom. Dit achterom
biedt ook de mogelijkheid om de tuinen van de bestaande woningen te bereiken.
Het hofje zelf wordt als volgt ingericht.
Langs de voorgevels van de woningen komt een stoep. Deze stoep is dus tevens de doorgaande
‘straat’ van de Rijnkade naar de Oosterdwarsstraat. In het midden van het hofje blijft ruimte vrij voor
groen en de mogelijkheid speeltoestellen te plaatsen. Het hofje krijgt hiermee een openbaar, maar wel
besloten karakter.
Het hofje wordt aan de kant van de Oosterdwarsstraat ‘afgesloten’ door een muur met steunberen en
een poort. Hierdoor ontstaat een intieme hofjessfeer.
4.4 De parkeerplaats
Tussen de panden met adres Rijnkade 3 en 4 wordt de bestaande inrit gebruikt om de parkeerplaats
te bereiken. Deze parkeerplaats wordt op maaiveld aangelegd. In totaal is plaats voor 20 auto’s. Deze
parkeerplaatsen behoren tot de woningen, met daarbovenop een aantal (5) plaatsen voor
omwonenden.
De parkeerplaats zal nieuw worden bestraat. De materiaalkeuze bestaat uit klinkers en mogelijk grind.
De gehele parkeerplaats zal dezelfde erfafscheiding krijgen, vanaf de zijgevel van Rijnkade 3 tot aan
het hofje. Deze afscheiding wordt waarschijnlijk groen uigevoerd door middel van een gaashek waar
klimop in kan groeien. Hiermee wordt voorkomen dat graffiti gespoten kan worden.
Een trafo van de NUON, die vanwege de woningbouwontwikkeling verplaatst moet worden, zal ook
een plek krijgen op het parkeerterrein.
5 Onderbouwing
5.1 Monumenten en Archeologie
Monumenten
In het gebied zijn geen monumenten aanwezig, een monumentenvergunning hoeft derhalve niet
aangevraagd te worden.
Beschermd stadsgezicht
Wel is een goedkeuring van de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten
(RACM, voorheen de Rijksdienst voor Monumentenzorg (RDMZ)) noodzakelijk. De Rijnkade valt
namelijk binnen het gebied dat door het Rijk is aangewezen als Beschermd Stadsgezicht in
voorbereiding.
De zuidelijke schil en de ‘randen’ hiervan, zoal de Rijnkade, maakt nu nog geen onderdeel uit van het
beschermde stadsgezicht. Wel heeft de RACM een procedure tot aanwijzing van de zuidelijke schil als
beschermd stadsgezicht in werking gezet.
Leiden kent enkele gebieden met bovenstaande status, bijvoorbeeld de binnenstad (beschermd
stadsgezicht) en landgoed Endegeest (beschermd dorpsgezicht). De zogenaamde zuidelijke schil
(Vreewijk, Staalwijk, enzovoort) betreft een beschermd stadsgezicht in voorbereiding. De grens van dit
gebied wordt bepaald door de bouwkundige en stedenbouwkundige geschiedenis van dit stadsdeel.
Bij de beoordeling van de plannen voor het betreffende plangebied is ook vanuit het beschermd
stadsgebied getoetst. In de praktijk betekent dit dat aan de ruimtelijke kwaliteit van de plannen extra
gewicht wordt toegekend. Aan goede inpassing in de structuur en de bebouwing van de wijk zal veel
belang worden gehecht.
Het schetsplan van 5 december 2005 is door de RACM goedgekeurd.
Het nieuwe schetsplan d.d. 10 april 2007 geeft voor de Rijnkade een andere invulling, namelijk drie in
de plaats van vier woningen. De woningen krijgen ook een andere architectuur. Dit nieuwe plan is
eveneens goedgekeurd door de RACM.
Archeologie
Het terrein ligt in de directe nabijheid van de Oude Rijn en langs een historische uitvalsweg van
Leiden. Bovendien ligt het terrein op de noordelijke Rijnoever, hetgeen vroege bewoning zeer goed
mogelijk maakt.
In 1965 werden op het Waardeiland (de Trompstraat) de resten van een vroegmiddeleeuws graf
gevonden, waaronder een bronzen fibula. Al eerder waren in de directe omgeving vondsten gedaan
van een ijzeren zwaard, botten van een uitzonderlijk grote man en enkele zwarte versierde
potscherven, die wijzen op een Frankische of Karolingische begraafplaats in de directe omgeving.
Zesde eeuwse literatuur leert ons dat er in de vroege middeleeuwen een strijd losbarstte in het
territorium van de Varini, een stam die woonde nabij en op een eiland in de Rijn, valkbij de monding
van de Rijn. Geologisch kan dit verhaal alleen betrekking hebben op het Waardeiland dat wordt
omarmd door de Rijn.
In het Liber Monstrorum (circa 900) wordt verhaald van een koning Hygelac, die het bevel voerde over
de Geti en door de Franken gedood is; vanaf zijn twaalfde jaar kon geen paard hem dragen. Zijn
gebeente wordt volgens de geschriften bewaard op een eiland in de Rijn, waar deze in de oceaan
uitstroomt, en wordt door iets wonderlijks getoond aan reizigers die van verre komen. Hoewel niet te
bewijzen is het aantrekkelijk te denken dat de uitzonderlijk grote skeletten van de Trompstraat
behoorden tot Hygelac.
Het terrein behoorde vanaf 1445 tot 1572 tot de directe omgeving van het Minnebroedersklosster, een
Franciscaanse stichting. Het klooster herbergde maximaal 20 kloosterlingen en had derhalve naast
een kapel een aantal cellen en een hoofdgebouw. De belangrijkste gebouwen van het klooster zijn ten
dele vergraven tijdens de aanleg van de stadsuitbreiding van 1659 en liggen ten dele onder het talud
van de begraafplaats aan de Groensteeg. Begin 19e eeuw werd het terrein in gebruik genomen als
blekerij. Later in de eeuw werd het weer bebouwd. Deze bebouwing bleef beperkt tot kleine huisjes.
Geologisch is het terrein, mits ongestoord, waardevol. Door vaststelling van de geologische opbouw
en de vast te stellen cultuurhistorische waarde van dit terrein, ook aan de omliggende terreinen een
gedegen cultuurhistorische waardering kan worden gegeven.
Er zijn voldoende aanwijzingen dat het Waardeiland een centrale kan hebben gespeeld in deze regio
in de vroege middeleeuwen. Concrete aanwijzingen zijn daarvoor echter niet. Dit project biedt een
kans om hier iets meer duidelijkheid in te brengen.
Een onderzoek op een terrein van deze grootte geeft tevens kans inzicht te krijgen in de ontwikkeling
van de randgebieden rondom de stad. Het onderzoek zal plaatsvinden voorafgaand en lopende de
bodemsanering en het bouwrijp maken.
Molenbiotoop
Deze locatie bevindt zich niet binnen 400 meter van een als rijksmonument aangemerkte traditionele
windmolen. Hierdoor is er geen beperking van de bouwhoogte als gevolg van een molenbiotoop.
Conclusie
Geconcludeerd wordt dat vanuit cultuurhistorisch oogpunt er geen belemmeringen zijn om het
bouwplan uit te voeren. Wel kan pas een vrijstelling en bouwvergunning worden verleend nadat de
RACM akkoord is gegaan. Dit akkoord is op ??? ??? ??? ontvangen/verleend.
5.2 Volkshuisvestingsaspecten
Woningbouw op deze locatie
Woningbouw is planologisch de meest logische keuze voor deze locatie. Het extra toevoegen van
woningen biedt echter meer kansen.
De woningbouwopgave van Leiden rechtvaardigt een verdichting, mits zorgvuldig toegepast en
uitsluitend waar dit ook mogelijk is. Het toevoegen van woningen in de Zeeheldenbuurt is een manier
om woningzoekenden in Leiden aan een woning te helpen. Hiermee kunnen bepaalde
bevolkingsgroepen die voorheen moeilijk een geschikte woning konden vinden in Leiden toch aan een
woning geholpen worden. Bovendien kunnen wijkbewoners nu ook binnen de wijk doorstomen naar
een ruimere woning met tuin.
Door de steeds afnemende woningbezetting biedt toevoeging van woningen in de wijk ook een op peil
blijvend draagvlak voor voorzieningen die binnen loop- en fietsafstand liggen, bijvoorbeeld
maatschappelijke instellingen.
In het vervolg van deze paragraaf wordt dieper ingegaan op het Leidse beleid omtrent wonen.
Woonvisie 2005
De Woonvisie Leiden is op 11 oktober 2005 door de Raad vastgesteld en behelst de periode van 2005
tot 2015. De centrale visie en ambitie is dat Leiden een stad wil zijn waar alle inwoners (binnen hun
financiële mogelijkheden) vrij kunnen kiezen voor een woning met de door hen gewenste kwaliteit. De
nota geeft een toekomstvisie op wonen en de woningmarktontwikkelingen in Leiden. In de nota wordt
gesteld dat de sociale woningmarkt in Leiden op slot zit. De belangrijkste oorzaken zijn het gat tussen
de huur- en koopmarkt, de sterk verminderde uitstroom van ouderen, en de lage bouwproductie in de
laatste tien jaar door het ontbreken van nieuwe uitleglocaties. Er is een stevige vraag naar meer
kwaliteit, met name op het gebied van woninggrootte, levensloopbestendigheid,
duurzaamheidaspecten, energiebeperking en veilig wonen. De achtergrond hiervan is de grote
voorraad naoorlogse appartementen die een lage kwaliteit hebben, de groei in inkomens en de
komende vergrijzing die nieuwe eisen aan woningen stelt.
Voordat de Woonvisie uitkwam was al in de Ontwikkelingsvisie aangekondigd dat Leiden zich in de
periode tot 2030 verder wil ontwikkelen tot een kennisstad, waarin het prettig wonen en werken is.
Voor deze gewenste ontwikkeling zijn kwaliteit en een evenredige groei van woningvoorraad en
werkgelegenheid sleutelbegrippen. Dat betekent hoge eisen aan de voorzieningen in de stad, de
kwaliteit van de woonomgeving en de woning. Leiden moet proberen mensen aan zich te binden, ook
jonge gezinnen en veelverdieners. De Woonvisie houdt nadrukkelijk rekening met de
maatschappelijke veranderingen die beschreven staan in de nota Wonen, Zorg en Welzijn. Hierin
wordt nader ingegaan op de voorzieningen voor ouderen en bijvoorbeeld de mogelijkheden voor
woonzorglocaties en - steunpunten. De Woonvisie concentreert zich vervolgens op de gewenste
ontwikkeling van kwaliteit van de woning (naar vraag en aanbod) en zegt zijdelings iets over de
woonomgeving. Daartoe zijn de volgende doelstellingen geformuleerd:
-Doorstroming op de woningmarkt vergroten door snel te bouwen in de segmenten waar de spanning
het grootst is;
-Het maken van een kwaliteitssprong in de woningvoorraad en de nieuwbouw: voor hoge én lage
inkomens, maar vooral ook met het oog op de toenemende vergrijzing;
-Waarborgen van de huisvesting voor de lage inkomens.
Gezien de ambitie, het geschetste toekomstperspectief en de genoemde hoofddoelen, staat Leiden tot
2010 voor twee centrale opgaven. De eerste opgave is het verbeteren van de kwaliteit van de
woningvoorraad, onder meer door renovatie van circa 3.500 sociale huurwoningen (waarbij ongeveer
90% in dezelfde huurprijsklasse blijft); het realiseren van circa 3.500 levensloopbestendige woningen,
deels in de voorraad en deels in de nieuwbouw en door sloop van circa 1.000 woningen.
De tweede opgave is het vergroten van het aanbod door nieuwbouw van 4.000 woningen, in allerlei
categorieën en eigendomsvormen.
Betaalbaarheid en hoge kwaliteit van woningen zijn echter niet voldoende om Leiden een
aantrekkelijke woonstad te laten zijn. Het gaat ook om aantrekkelijke buurten, de buren, de
parkeerplaatsen, het groen. De stad moet daarom veel verschillende woongebieden bieden waar
vraag naar is, met een verschil in uitstraling, woonklimaat en imago, ofwel met verschillend
woonmilieu. Voor grotere projecten is daartoe in de Woonvisie het gewenste toekomstige woonmilieu
vastgelegd.
Het bereiken van de beleidsdoelen geformuleerd in de Woonvisie is van groot belang. Medewerking
van de gemeente zal steeds (mede) hieraan worden getoetst.
Beleid omtrent wonen
Op dit moment bestaat ongeveer 60 % van de Leidse woningvoorraad uit (sociale) huurwoningen. Om
koopkrachtige huishoudens in Leiden te behouden en tevens de doorstroming te bevorderen wordt
voorgesteld een significant deel van de woningen juist in koopsector te ontwikkelen. Een betere
differentiatie van het woningbestand, met een grotere nadruk op midden en hogere inkomensgroepen,
is voor de langere termijn (ook) voor de stedelijke economie van belang.
Het huidige aanbod is te eenzijdig en sluit onvoldoende aan bij de wensen van de (toekomstige)
woonconsument; de kwaliteit kan beter.
In de regio is er door de gestegen koopkracht een kwaliteitsvraag ontstaan waar binnen de regio nog
onvoldoende op wordt ingespeeld. Een hausse van aanpassingen van bestaande woningen en vertrek
naar andere regio’s was hiervan het gevolg. Een belangrijk deel van de bouwplannen zal zich daarom
moeten richten op meer variatie in het aanbod van dure woningen van hoge kwaliteit in gewenste
woonmilieus: centrumstedelijke en groenstedelijke. Dit uit zich onder meer in een gebrek aan grotere
woningen, luxere woningen en woningen waarvan de plattegrond weinig aanpassingsmogelijkheden
kent. Voor de bewoners in het segment sociale woningbouw geldt bovendien dat doelmatigheid en
betaalbaarheid belangrijke kwaliteiten zijn en blijven. Daarom zal bij aanpassingen aan de voorraad
en voor het nieuwbouwprogramma worden gestreefd naar een maximale kwaliteit.
Toetsing van het bouwplan
Het bouwplan voorziet in de bouw van woningen van boven de 100 m 2 groot. Hiermee wordt voldaan
aan de doelstelling van de Woonvisie omtrent de wenselijke woninggrootte van nieuwbouwwoningen.
De doorstroming op de woningmarkt wordt vergroot door het plan voor het Bracolterrein. Huishoudens
kunnen binnen hun wijk op zoek naar een ruimere woning.
Naast de woningen zelf is natuurlijk ook de omgeving van belang. Zoals in de woonvisie staat
aangegeven kan niet alleen maar verdicht worden, maar moet ook rekening gehouden worden met
groen, parkeren, etc.. Waarom is deze locatie wel geschikt geacht voor inbreiding?
Het vigerende bestemmingsplan geeft de mogelijkheid de hele locatie te bebouwen. Deze locatie is
dus al ‘versteend’. Een bedrijfsbestemming is echter niet altijd wenselijk in een woonwijk, zeker als
deze bedrijven hinder kunnen opleveren voor de omgeving. De Raad heeft dan ook bepaald dat deze
grond verkocht kan worden aan Jobo, met de opgave om woningbouw te plegen.
Waarom wordt hier nu verdicht en bijvoorbeeld niet een park gemaakt? De Zeeheldenbuurt kent al
een buurtpark, en elders in de wijk is ook al extra groen gemaakt. Deze locatie had na het vertrek van
Bracol geen extra groenwaarde. Door het lange tijd braak liggen van de locatie is het vervolgens in
gebruik genomen als groengebied. Op deze locatie is inbreiding echter altijd het uitgangspunt
geweest.
Ook ruimtelijk is woningbouw op deze locatie mogelijk. De ruimte is geschikt om de 15 voorgestelde
woningen te kunnen realiseren. Door de aanpassingen aan het plan is hiernaast ook openbare ruimte
opgenomen in het plan. Hierdoor biedt het plan nu niet alleen kwaliteit op zich, maar ook een
meerwaarde voor de buurt.
Conclusie
Het plan voldoet wat betreft de ontworpen woningen aan de Woonvisie en daarmee het Leidse beleid
omtrent (nieuwbouw van) woningen en volkshuisvesting.
Deze locatie is vanaf het vertrek van de bedrijvigheid in beeld geweest als geschikte woningbouw- en
inbreidingslocatie.
5.3 Stedenbouw en Groen
Inleiding
De afdeling Stedenbouw (nu Stedenbouw en Groen) heeft ten behoeve van het collegebesluit voor
woningbouw op deze locatie een aantal randvoorwaarden opgesteld met een aantal bijbehorende
tekeningen.
Verder zijn een aantal randvoorwaarden op papier gezet, die ook zijn meegegeven aan de architect.
Het plan dat er nu ligt is dus in nauwe samenwerking met Stedenbouw tot stand gekomen.
Stedenbouwkundige uitgangspunten
De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn in 1995 door het college vastgesteld.
Op het binnenterrein komen aan weerszijden van een nieuwe voetgnagersstraat eengezinswoningen
(2 lagen met kap of terugspringende 3e laag) met een autovrij groen tussengebied zodat een hofje
ontstaat.
Het parkeren vindt dan plaats op het terrein wat overblijft op het zuidelijk gedeelte van het terrein van
Zitman.
Deze woningen moeten een duidelijk eigen karakter krijgen, maar mogen niet teveel aandacht
trekken, dat wil zeggen dat de afmetingen en detaillering kleinschalig en terughoudend moeten zijn,
maar de materialisatie mag eigentijds en in ieder geval ‘eigen’ zijn.
De entree aan de Rijnkade markeren met aan weerszijden bebouwing van of appartementen in 3
lagen of eengezinswoningen die van eenzelfde architectuur zijn en zo een soort poort vormen voor het
gebied.
Deze woningen moeten qua vormgeving overeenstemmen met de bebouwing op het binnenterrein en
moeten de rooilijnen van de Rijnkade oppakken.
Het resultaat moet een eigentijds hofje zijn, wat zich qua schaal aanpast aan de (lage) naastgelegen
bebouwing, met een eigen herkenbare identiteit.
De architectuur moet warm, herkenbaar, kleinschalig en eigentijds zijn.
Toetsing aan de stedenbouwkundige uitgangspunten
Wordt het bouwplan getoetst aan de uitgangspunten dan blijkt dat het inderdaad gaat om een autovrij
hofje met aan weerzijden eengezinswoningen van 2 bouwlagen met kap. Het parkeren vindt plaats op
het voormalige Zitmanterrein. Het gebeid is wel toegankelijk voor hulpdiensten en verhuisauto’s.
De entree aan de Rijnkade wordt gemarkeerd door iets hogere bebouwing die een poort vormen naar
het binnengebied. Deze entree is bestemd voor voetgangers. De rooilijn van de Rijnkade wordt
opgepakt.
De uitstraling van de woningen past goed in de wijk met haar bestaande bebouwing. Het karakter van
de afwisselende Rijnkade wordt doorgezet in de nieuwbouw.
De hofjeswoningen zijn kleinschalig en gedetailleerd vormgegeven.
De ARK heeft haar goedkeuring over het nieuwe plan uigesproken.
5.4 Verkeer en vervoer
Parkeeroplossing
De locatie valt op dit moment niet onder een parkeerrestrictie regime. Dat betekent dat de
parkeerplaatsen op de openbare weg voor eenieder gratis toegankelijk zijn.
Bij nieuwbouw verdient het de voorkeur, waar mogelijk althans, om de extra parkeerbehoefte op het
eigen terrein op te lossen. De extra parkeerbehoefte is de parkeerbehoefte van de nieuwe functie, in
dit geval van 15 woningen, verminderd met de parkeerbehoefte van de oude functie, de bedrijven.
In dit geval worden in totaal 20 plaatsen extra aangelegd op het eigen terrein.
In principe wordt per woning één parkeerplaats op het eigen terrein aangeboden. Hiernaast blijft nog
een aantal plaatsen over. De overige 5 parkeerplaatsen worden eerst aan omwonenden aangeboden.
Omdat hier sprake is van een binnenstedelijke situatie kan volstaan worden met het aanbieden van 1
parkeerplaats per woning.
Overige verkeersaspecten
Andere verkeersaspecten die nog van belang zijn hebben vooral betrekking op de sloop- en
bouwperiode. Materialen moeten worden aan- en afgevoerd. Dit vormt een onderdeel van de
betreffende bouw- of sloopvergunning.
Samen met de afdeling Verkeer en Vervoer wordt een verkeersplan gemaakt om deze stromen in
goede banen te leiden.
Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat voor het Bracolproject 20 parkeerplaatsen op het eigen terrein
aangelegd kunnen worden. Hiermee wordt voldaan aan het beleid omtrent parkeren bij nieuwbouw.
De aangeboden parkeerplaatsen zijn voldoende om de te verwachten parkeerdruk op te vangen.
5.5 Milieuadviezen
Bodem
Vanwege de aanwezigheid van bedrijven in het verleden zijn verschillende bodemonderzoeken
uitgevoerd op deze locatie. Uit deze onderzoeken, gerapporteerd door Lexmond Milieuadviezen BV,
blijkt dat een bodemsanering noodzakelijk is om de nieuwe functie, wonen, mogelijk te maken.
Door de onderneming Synvera De Straat BV is een saneringsplan opgesteld. Betreffend plan is
neergelegd in een rapport van 17 februari 2005, onder het kenmerk B03A0225.R04. Overeenkomstig
dit saneringsplan, dat is goedgekeurd door de Milieudienst West-Holland (MDWH), zal de grond,
voorafgaand aan de daadwerkelijke uitgifte, in opdracht van de gemeente worden gesaneerd. De
resultaten van de sanering zullen worden neergelegd in een evaluatierapport. Nadat het bevoegd
gezag heeft ingestemd met het behaalde saneringsresultaat en de sanering als afgerond beschouwd,
zal namens de gemeente schriftelijk worden verklaard dat de locatie, wat betreft de milieuhygiënische
kwaliteit van de bodem, geschikt wordt geacht voor de beoogde bestemming.
De bodem wordt uiteindelijk uitgegeven in gesaneerde en bouwrijpe staat. De bodem is na sanering
geschikt voor het voorgenomen (woon)gebruik.
Bedrijven
In de onmiddellijke omgeving zijn geen bedrijven gevestigd die hinder kunnen veroorzaken bij of
ondervinden van een woonfunctie op het Bracolterrein.
Externe veiligheid
Wat betreft externe veiligheid zijn er geen beperkingen voor een woonfunctie op het Bracolterrein.
Geluid
Voor de herontwikkelingslocatie op het Bracolterrein zal de geluidsbelasting vanwege het
wegverkeerslawaai lager dan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) zijn. De ontwikkeling kan dus
wat dit punt betreft plaatsvinden. Er hoeft ook geen hogere grenswaarde procedure gestart te worden.
Luchtkwaliteit
De luchtkwaliteit op deze locatie voldoet momenteel en in de toekomst aan de normen zoals die zijn
vastgelegd in het Besluit Luchtkwaliteit. De grenswaarden voor de jaargemiddelde concentraties
stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) worden niet overschreden evenals de grenswaarde voor de
24-uursgemiddelde waarde voor fijn stof. Dit komt omdat de afstand tot omliggende (drukke) wegen
relatief groot is. (De Zijlsingel ligt op circa 35 meter, de Oosterdwarsstraat op circa 20 meter)
De concentraties luchtverontreinigende stoffen zijn in onderstaande tabel voor 2005, 2010 en 2015
weergegeven.
2005
2010
2015
NO2 jaargemiddelde
Achtergrondconcentratie NO2
38
33
31
28
30
28
PM10 jaargemiddelde
Achtergrondconcentratie PM10
33
27
34
30
30
30
PM10 24-uursgemiddelde (aantal maal overschrijding grenswaarde)
Veroorzaakt door achtergrondconcentratie
22
14
33
26
31
26
5.6 Water
De locatie is in het vigerende bestemmingsplan als verhard aangemerkt. Het plan voor de bouw van
15 woningen levert niet meer verharding op dan op basis van het huidige bestemmingsplan al
mogelijk is.
5.7 Straatnaamgeving
Op 19 december 2003 heeft het college van Burgemeester en Wethouders besloten, op advies van de
Commissie voor de straatnamen, de volgende namen en onderschriften te geven aan de aan te
leggen straten tussen de Rijnkade en de Oosterdwarsstraat:
1)De straat die loopt vanaf de Rijnkade, tussen de nummers 6 en 8 (bestaand) en 14 en 15 (nieuw) in,
vervolgens via het nieuwe hofje naar de Oosterdwarsstraat krijgt de naam Franciscanenstraat,
vernoemd naar het voormalige Minnebroedersklooster.
2)De straat die loopt van de Rijnkade tussen 3 en 4 (bestaand) in naar de Franciscanenstraat zal
Franciscanenplaats heten.
5.8 Conclusie
In dit hoofdstuk is de motivering waarom medewerking wordt gegeven aan dit schetsplan
weergegeven. Voor een deel komt dit neer op een advisering op het schetsplan, voor en deel ook de
motivering waarom al jaren gewerkt is aan dit plan.
Het schetsplan is in overeenstemming met gemeentelijk beleid. Er zijn geen zwaarwegende
argumenten waardoor de vrijstelling geweigerd zou moeten worden.
6 Ruimtelijke aspecten
6.1 Inleiding
Dit hoofdstuk omvat het ruimtelijke aspect van het project. Hiertoe wordt eerst een beschrijving
gegeven van de ruimtelijke structuur van de wijk en de locatie zelf. Vervolgens worden de
verschillende beleidsdocumenten beschreven.
6.2 Ruimtelijke structuur van de wijk
In hoofdstuk twee is uitvoerig ingegaan op de structuur van de wijk. Bij de beoordeling van het
bouwplan wordt vooral gekeken naar de ligging in de stad, en op lokaal schaalniveau, de
Zeeheldenbuurt.
Dit gedeelte bestaat voornamelijk uit laagbouw, hoofdzakelijk maximaal 3 bouwlagen (twee
bouwlagen plus kap). De bebouwing is keurig in de rooilijn opgetrokken. De straten zijn over het
algemeen vrij smal met weinig openbaar groen. De woningen zijn relatief klein.
Het plan voor het Bracolterrein sluit wat betreft stedenbouwkundige opzet aan op de wijk.
6.3 Functionele structuur van de wijk
De Zeeheldenbuurt kent nu overwegend een woonfunctie. Een woonfunctie voor het Bracolterrein
betekent dat er gekozen is om aansluiting te zoeken bij de hoofdfunctie van deze wijk.
De ligging nabij de binnenstad van Leiden met haar aanbod aan winkels, horeca en cultuur
rechtvaardigt het toevoegen van extra woningen in een overwegende woonbuurt.
Deze locatie bestemmen voor detailhandel of kantoren zou inbreuk doen op de functionele structuur
van de stad.
Conform het bestemmingsplan is ook een bedrijfsfunctie mogelijk, maar de raad heeft zich al
uitgesproken om deze in de toekomst voor woningbouw te bestemmen. Een nieuw bedrijf hier
huisvesten zou ook voor onnodige overlast kunnen zorgen door de ligging midden in een woongebied.
6.4 Structuurplan ‘Boomgaard van kennis’
Algemeen
Op 12 juli 1995 heeft de Gemeenteraad van Leiden het structuurplan ‘Boomgaard van Kennis’
vastgesteld. Dit structuurplan geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Leiden weer.
Het structuurplan geeft onder andere een visie op de wijken die direct rondom de binnenstad, zoals de
Zeeheldenbuurt, zijn gelegen.
Functionele aspecten, karakter van de stadsgebieden
Op de integratiekaart (kaart 10) is de Zeeheldenbuurt ‘bestemd’ als woongebied met bijbehorende
functies. Dat wil zeggen dat wonen de hoofdfunctie vormt en andere functies met name bedoeld zijn
ter ondersteuning van deze hoofdfunctie.
Kaart 2, de stadsgebieden, typeert de Zeeheldenbuurt als ‘Vooroorlogse schil’. De buurten die hierin
vallen hebben behalve hun bouwperioden met elkaar gemeen dat ze geen behoefte hebben aan
complete wijkvoorzieningen vanwege hun ligging grenzend aan de binnenstad. De ligging direct aan
deze binnenstad zou het niet rechtvaardigen in dit stadsgebied voorzieningen toe te staan welke
concurrerend voor de binnenstad kunnen zijn, zoals detailhandel of kantoren.
Deze buurten dienen hun traditioneel sterke identiteit te behouden.
Intensivering
Op sommige locaties in Leiden kan de woonfunctie waar mogelijk geïntensiveerd worden. Dit hangt
natuurlijk af van de omgeving en de locatie zelf. Intensivering betekent een groter ‘programma’ op
hetzelfde stukje grond.
De bovengenoemde ligging van de Zeeheldenbuurt ten opzichte van de binnenstad rechtvaardigt een
verdichting van de woonfunctie. Deze extra bewoners kunnen rekenen op een uitgebreid
voorzieningenniveau op korte afstand. De vestiging van bijvoorbeeld kantoren is niet gewenst op deze
locatie.
Woonmilieu en woningbouwopgave
Dankzij de ligging centraal in de Randstad heeft Leiden veel aantrekkingskracht als woonplaats. Door
het afnemen van de gemiddelde woningbezetting en demografische ontwikkelingen zal in de behoefte
aan meer woningen moeten worden voorzien.
Naast deze kwantitatieve opgave is ook een kwalitatieve impuls nodig.
Het structuurplan onderschrijft hiernaast het belang van een menging van woningtypen. Zo’n menging
levert de aantrekkelijkste woonwijk op. Dure en goedkope, grote en kleinere woningen dienen te
zorgen voor een variëteit in woonmilieu. Leiden moet gevarieerde woonmilieus kunnen bieden. Het
bouwen van eengezinswoningen met tuinen levert een bijdrage aan een gedifferentieerd
woningaanbod in de stad.
Conclusie
De nieuwbouwwoningen zijn een positieve impuls voor de Zeeheldenbuurt. Hiermee worden grotere
woningen toegevoegd aan het woningaanbod van de wijk. Het bouwplan is dus niet in strijd met het
structuurplan.
6.5 Ontwikkelingsvisie ‘Leiden, Stad van Ontdekkingen’
Algemeen
De op 29 juni 2004 door de gemeenteraad vastgestelde ontwikkelingsvisie ‘Leiden, Stad van
Ontdekkingen’ laat zien wat de toekomstvisie van Leiden inhoudt: hoe ziet de stad er uit in 2030, of
beter: hoe moet zij er uit zien in 2030? De twee sleutelbegrippen zijn daarbij kennis en kwaliteit. Dit
eerste begrip betekent dat Leiden zich moet (blijven) ontwikkelen als kennisstad. Hiernaast moet in de
kwaliteit van de stad geïnvesteerd worden.
Inhoudelijk
Kwaliteit van de leefomgeving is van groot belang om de stad voor iedereen aantrekkelijk te houden.
Verder heeft Leiden een grote bouwopgave. Met de bouw van Roomburg is de stad letterlijk aan haar
grenzen gekomen. Meer en meer zal de bouwopgave zich richten op de bestaande stad, door middel
van herstructurering en –waar mogelijk- verdichting.
Door herstructureringsopgaven zal Leiden nieuwe, aantrekkelijke woonmilieus moeten creëren. Deze
herstructureringsopgaven maken het mogelijk om woningen waar vraag naar is en behoefte aan is te
kunnen realiseren, uiteraard met een zorgvuldige inpassing in de omgeving. Dit is van toepassing voor
de locatie aan de Rijnkade. Dit betreft namelijk een herstructureringsopgave, de stedenbouwkundige
inpassing is zorgvuldig.
6.6 Lokaal ruimtelijk beleid
Het vigerende lokale ruimtelijke beleid is vastgelegd in het stadsvernieuwingsplan Zeeheldenbuurt. Dit
bestemmingsplan geeft de wijk een overwegende woonfunctie. Door het opnemen van een
wijzigingsbevoegdheid voor het Bracolterrein heeft de raad zich ook voor deze locatie uitgesproken
voor woningbouw. Dit sluit enerzijds het beste aan bij de bestaande functies, anderzijds wordt door
het toevoegen van grotere woningen tegelijkertijd deze woonfunctie ook verbeterd.
Het voormalige bedrijfsterrein is geheel ingesloten door woonbebouwing en grenst hier direct aan.
Naar huidige inzichten omtrent milieuzonering is dit geen ideale situatie. Wijziging in een
woonbestemming op basis van het voorliggende schetsplan heeft een positief effect op de bestaande
woonomgeving. Het plan is voldoende ruim van opzet, hetgeen ook wel blijkt uit het feit dat er volgens
de wijzigingsbepaling maximaal 35 woningen gebouwd zouden mogen worden, terwijl het schetsplan
uitgaat van 15 woningen.
6.7 Conclusie
De plannen voor het Bracolterrein zijn niet in strijd met het gemeentelijke ruimtelijke beleid. Het
structuurplan en de ontwikkelingsvisie zijn twee documenten die het ruimtelijke beleid voor Leiden
weergeven en aan deze documenten is het plan dan ook getoetst.
7 Procedurele aspecten
7.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de procedure die doorlopen moet worden alvorens een
vrijstelling verleend kan worden. Hiertoe wordt eerst een beschrijving gegeven van het geldende
planologische regime: het vigerende bestemmingsplan. Gekeken wordt waar het schetsplan in
afwijking is van het bestemmingsplan. Vervolgens wordt aandacht besteed aan de
vrijstellingsprocedure die nodig is om de plannen te realiseren.
7.2 Vigerend bestemmingsplan
Vigerend bestemmingsplan
Het vigerende bestemmingsplan voor deze locatie is ‘Stadsvernieuwingsplan Zeeheldenbuurt’. Dit
plan is op 20 oktober 1986 door de raad vastgesteld en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van
Zuid-Holland op 23 april 1987.
Huidige bestemmingen
Huidige bestemmingen:
Dit plan geeft de betreffende locatie de bestemmingen B1 (Bedrijven), GB (Gemengde Bebouwing) en
Tuin/erf Bebouwd. Op het gehele terrein met een bedrijfsbestemming ligt een wijzigingsbevoegdheid.
Op gronden met de bestemming Bedrijven 1 is woningbouw niet toegestaan. Gronden met de
bestemming Tuin/erf mogen uitsluitend bebouwd worden met bergingen of een pergola. De
bestemming Gemengde Doeleinden is breder. Hieronder zijn kantoren, bedrijven, opslagruimtes en
woningen, zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen, toegestaan.
De goothoogte moet minimaal 5 meter en maximaal 7 meter bedragen. De maximale bouwhoogte
bedraagt de goothoogte vermeerderd met 4 meter maximaal.
Wijzigingsbevoegdheid:
Volgens artikel 17 van de voorschriften, waarin de wijzigingsbevoegdheid wordt uiteengezet, kan de
bestemming Bedrijven worden gewijzigd in de bestemmingen eengezinshuizen (Ea2), tuin of erf en
verblijfsgebied, (mits):
-het aantal woningen niet meer dan 35 bedraagt;
-de woningen aaneengesloten worden gebouwd in twee bouwlagen met kap;
-de goothoogte minimaal 5 meter en maximaal 7 meter bedraagt;
-de maximale hoogte maximaal de goothoogte vermeerderd met 4 meter bedraagt;
-de maximale breedte per woning 7 meter bedraagt;
-de voorschriften van de artikelen 4, 6 en 13 van de voorschriften met betrekking tot de bestemmingen
“eengezinshuis”(Ea2), “tuin of erf”, respectievelijk “verblijfsgebied” in acht worden genomen;
-ten behoeve van een drie- of meerkamerwoning één parkeerplaats wordt gerealiseerd.
De wijzigingsprocedure verloopt, samengevat, volgens artikel 18 lid 1 van de
bestemmingsplanvoorschriften als volgt:
Aan de wijziging in het stadsvernieuwingsplan gaat “overleg met de wijk en andere belanghebbenden”
vooraf. Hierop zal de inspraakverordening van toepassing zijn.
Het ontwerp van een wijzigingsplan ligt gedurende één maand na bekendmaking ter inzage.
Er kunnen bedenkingen worden ingebracht bij Burgemeester en Wethouders.
De indieners van bedenkingen worden desgevraagd in de gelegenheid gesteld mondeling hun
bedenkingen toe te lichten in een vergadering van de commissie ROWV (nu Ruimte en
Bereikbaarheid).
De commissie ROWV brengt hierover advies uit aan Burgemeester en Wethouders.
Burgemeester en wethouders delen hun reactie op de bedenkingen mee aan de indieners hiervan.
Burgemeester en wethouders stellen het wijzigingsplan vast en zenden dit ter goedkeuring naar
gedeputeerde staten.
Tegen het besluit van gedeputeerde staten omtrent de goedkeuring kan beroep worden ingesteld bij
de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Na de goedkeuring kan bouwvergunning worden verleend.
Afwijkingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan
Het schetsplan wordt getoetst aan het vigerende bestemmingsplan.
Waarin is het schetsplan strijdig?
De woningen aan de Rijnkade voldoen gedeeltelijk aan de bepalingen van de bestemming Gemengde
Bebouwing. Deze woningen zijn wel deels gebouwd op gronden met de bestemmingen Bedrijven 1 en
Tuin/erf. Hierop kan geen woningbouw plaatsvinden.
De hofjeswoningen vallen op gronden met de bestemming Bedrijven 1. Deze bestemming biedt geen
mogelijkheid voor woningbouw.
Tot het opstellen van een wijzigingsplan is het nooit gekomen.
Het schetsplan is dus in strijd met de voorschriften van het vigerende bestemmingsplan voor zover dat
betrekking heeft op het bouwen van woningen op gronden met de bestemmingen Tuin/erf en
Bedrijven 1.
Toetsing schetsplan aan wijzigingsbevoegdheid
Hoewel er nooit een wijzigingsplan van kracht is geworden zal het schetsplan wel hieraan getoetst
worden. Door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid heeft de Raad wel een uitspraak gedaan
over de gewenste ontwikkeling van deze locatie.
Toetsen we het bouwplan aan de wijzigingsbevoegdheid dan blijkt dat de hofjeswoningen voldoen aan
de voorschriften wat betreft functie en massa. D woningen krijgen twee bouwlagen en een kap, de
goothoogte ligt tussen de 5 en 7 meter.
De breedte van de nieuwe woningen overschrijdt de 7 meter niet, met uitzondering van de vrijstaande
woning aan de Rijnkade. Deze woning valt echter weer buiten de wijzigingsbevoegdheid.
De woningen aan de Rijnkade voldoen, voor zover zij gelegen zijn binnen de wijzigingsbevoegdheid
en de bestemming Gemengde Bebouwing aan de voorschiften.
Een gedeelte van de woningen aan de Rijnkade valt op grond met de bestemming Tuin/erf. Dit blijft in
strijd met het bestemmingsplan.
In de wijzigingsbevoegdheid wordt verder uitgegaan van maximaal 35 woningen. Dit aantal is
teruggebracht naar 15 woningen. Per woning zal, conform de wijzigingsbevoegdheid, één
parkeerplaats worden aangeboden op eigen terrein.
Het blijkt dus dat de hofjeswoningen voldoen aan de voorschriften van de wijzigingsbevoegdheid.
Doordat een wijzigingsplan nooit van kracht is geworden kan echter niet op basis hiervan een
bouwvergunning worden verleend.
7.3 Mogelijkheden
Welke procedure?
Het schetsplan dat nu voorligt is in strijd met de voorschiften van het bestemmingsplan. Een tweetal
mogelijkheden staat open: een wijzigingsprocedure voeren of het toepassen van een
vrijstellingsprocedure.
Op 19 december 2006 heeft de provincie een circulaire verspreid over artikel 19 lid 2 WRO. Deze
circulaire, die met ingang van 1 januari 2007 in werking is getredent, vormt het nieuwste provinciale
beleid met betrekking tot artikel 19 lid 2 WRO en vormt op dit moment het formele toetsingskader.
Als een plan voldoet aan de provinciale richtlijnen dan wordt ook verlangd dat deze procedure
doorlopen wordt.
Via een artikel 19 lid 2 procedure biedt de Wet op de Ruimtelijke Ordening dus de mogelijkheid aan
het college om vrijstelling te verlenen van het bestemmingsplan mits vooraf zo’n verklaring van geen
bezwaar van de provincie is ontvangen.
Het doorlopen van een artikel 19 lid 2 WRO procedure biedt dezelfde rechtsbescherming als de
wijzigingsprocedure. Eenieder mag tegen het voornemen een zienswijze indienen, de raad wordt op
de hoogte gesteld en kan zonodig zelf het plan bespreken.
Tenslotte is tegen de afgifte van de bouwvergunning ook de normale bezwaar- en beroeptermijn van
toepassing.
Op basis van bovenstaande is besloten om de artikel 19 lid 2 WRO procedure te voeren.
Toetsing van het schetsplan aan de bijzondere verklaring van geen bezwaar van 19 december 2006
Onder het kopje B, de ‘bijzondere verklaring van geen bezwaar’, wordt uiteengezet voor welke
gevallen de verklaring van geen bezwaar geldt. Hierbij moet eerst gekeken worden of er sprake is van
buitengebied, bedrijfsterreinen of stedelijk gebied.
De provincie hanteert het streekplan als toetsingskader hiervoor. Gebieden die binnen de rode
contour vallen worden tot stedelijk gebied gerekend, alles buiten de rode contour is buitengebied. Het
Bracolterrein valt binnen de rode contour en kan dus aangemerkt worden als ‘stedelijk gebied’. Van
een bedrijventerrein is, aldus het streekplan, geen sprake op onderhavige locatie.
Onder het kopje ‘stedelijk gebied’ is door middel van een cijferopsomming aangegeven voor welke
onderdelen de verklaring van geen bezwaar toegepast kan worden. Onder 1. staat vermeld: “het
bouwen ten behoeve van de woonfunctie (woningen, woonzorgcentra, woonwagens etc)- inclusief bij
die functie behorende bijgebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en voorzieningen (garages,
carports, parkeerkelders, zwembaden etc) – en het omzetten van bestaande functies naar een
woonfunctie…”
De bouw van de woningen met bijbehorende voorzieningen valt hier dus binnen. In de circulaire is nog
wel als randvoorwaarde opgenomen dat de verklaring van geen bezwaar alleen geldt voor een
maximum van 500 woningen. Hieraan wordt echter voldaan, het schetsplan gaat uit van aanzienlijk
minder woningen, 15 in totaal.
De plannen voor het Bracolterrein zijn in overeenstemming met het provinciale beleid, geconcludeerd
kan worden dat de bijzondere verklaring van geen bezwaar in dit geval de mogelijkheid biedt om de
artikel 19 lid 2 WRO procedure toe te passen.
Conclusie
De conclusie luidt dat het plan gerealiseerd kan worden via een artikel 19 lid 2 WRO procedure.
7.4 Artikel 19 lid 2 WRO procedure
De artikel 19 lid 2 WRO procedure is een bevoegdheid van het college. Het college van B&W kan
bepalen of zij met toepassing van artikel 19 lid 2 WRO vrijstelling verleend van het vigerende
bestemmingsplan, mits er vooraf een verklaring van geen bezwaar is verleend.
De artikel 19 lid 2 WRO procedure kent een aantal stappen. De belangrijkste stappen zijn als volgt
samen te vatten:
-De gemeente beoordeelt een binnengekomen verzoek.
-Indien blijkt dat vrijstelling verleend moet en kan worden en het college vindt dat ook nodig dan kan
de procedure formeel gestart worden.
-Het verzoek om vrijstelling, meestal in de vorm van een bouwplan of schetsplan maar op zijn minst
vergezeld van een goede situatieschets, ligt ter inzage. Gedurende een termijn van 6 weken (Afdeling
3.4 AWB) ligt het verzoek ter inzage en kan eenieder een zienswijze indienen.
-Na de termijn van ter inzage legging kan een vrijstelling verleend worden.
In het geval er zienswijzen worden ingediend dan nemen B&W, alvorens te besluiten over de
vrijstelling, eerst een besluit over de beantwoording van de zienswijzen. Aan de hand van de
ingebrachte zienswijzen wordt een plan heroverwogen. Hieruit kan blijken dat het plan aangepast
moet worden of er zelfs helemaal geen vrijstelling verleend kan worden.
In het geval van het Bracolterrein hebben de ingekomen zienswijzen en de daaruit voortvloeiende
heroverweging inderdaad geleid tot aanpassingen aan het plan. Verschillende zienswijzen zijn voor
overname in aanmerking gekomen.
In het nieuwe schetsplan wordt tegemoet gekomen aan een aantal zienswijzen. Indien het college
instemt met dit nieuwe plan dan wordt een besluit genomen over de beantwoording van de
zienswijzen.
Vervolgens kan een vrijstelling verleend worden, voor het aangepaste plan.
De WRO bepaalt verder dat een vrijstelling ex artikel 19 lid 2 WRO gepaard gaat van een goede
ruimtelijke onderbouwing. Deze ruimtelijke onderbouwing d.d. mei 2007 komt ter vervanging van de
ruimtelijke onderbouwing die geschreven is voor het schetsplan van 5 december 2005.
Het verlenen van vrijstelling ten behoeve van het nieuwe plan gaat vergezeld van deze ruimtelijke
onderbouwing d.d. mei 2007.
Er zal vrijstelling verleend worden van de bepalingen in het vigerende stadsvernieuwingsplan
Zeeheldenbuurt voor de bouw van 15 woningen met bijbehorende voorzieningen zoals weergegeven
in het schetsplan d.d. 10 april 2007.
7.4 Relatie met vigerende bestemmingsplan
De gemeenteraad heeft zich bij de vaststelling van het vigerende plan Zeeheldenbuurt al uitgesproken
over de voorkeur deze locatie te bestemmen voor woningbouw. De wijzigingsbevoegdheid is het
‘bewijs’ van deze voorkeur.
Vanwege de vestiging, toen nog, van Bracol op het terrein is gekozen om het gebied niet rechtstreeks
te bestemmen voor woningbouw. Hierdoor werd het zittende bedrijf niet beperkt in haar
mogelijkheden.
Het nu voorliggende plan is in overeenstemming met de wens van de raad. De keuze voor het voeren
van een vrijstellingsprocedure in de plaats van een wijzigingsplan is het gevolg van het gewijzigde
provinciale beleid.
7.5 Nieuw bestemmingsplan
Het voeren van een vrijstellingsprocedure is noodzakelijk om van het vigerende plan vrijstelling te
verlenen. Hiernaast is ook een nieuw bestemmingsplan voor dit gedeelte van de Zeeheldenbuurt in de
maak. Dit nieuwe bestemmingsplan ‘Zuidelijke Schil’ bevindt zich nu in de ontwerpfase.
In dit nieuwe bestemmingsplan zullen de plannen positief worden bestemd.
7.6 Conclusie
Dit hoofdstuk kan afgesloten worden met de conclusie dat de plannen voor het Bracolterrein
gerealiseerd kunnen worden met een artikel 19 lid 2 WRO procedure. De benodigde verklaring van
geen bezwaar is verstrekt door de provincie en deze biedt B&W de mogelijkheid gebruik te maken van
de artikel 19 lid 2 WRO procedure.
8 Conclusie
Via een artikel 19 lid 2 WRO procedure kan vrijstelling verleend worden van de voorschriften van
stadsvernieuwingsplan ‘Zeeheldenbuurt’ ten behoeve van de bouwplannen voor het zogenaamde
Bracolterrein aan de Rijnkade.
Er zijn geen zwaarwegende argumenten waardoor de vrijstelling geweigerd zou moeten worden.
Burgemeester en Wethouders zijn dan ook voornemens deze vrijstelling te verlenen.