Samenvatting Zakenrecht en Zakelijke Zekerheidsrechten
advertisement
Samenvatting Zakenrecht en Zakelijke Zekerheidsrechten Academiejaar 2013-2014 Door Verschave Léonie Inhoud Inleiding Het zakenrecht gesitueerd binnen het vermogensrecht ...............................................................4 Begrippen zaak-goed-vermogen..................................................................................................................................4 Waarom indelingen maken? ..........................................................................................................................................5 Afdeling 1: RG en OG ....................................................................................................................................................5 1. Belang van deze indeling ..................................................................................................................................5 2. Onroerende goederen ........................................................................................................................................5 3. Roerende goederen .............................................................................................................................................7 Hoofdstuk 1……………………………………………………………………………………………………………………………5 Afdeling 2: de goederen volgens de graad van toeëigeningsvatbaarheid .............................................8 1. Belang van deze indeling ..................................................................................................................................8 2. Goederen in de handel .......................................................................................................................................8 3. Goederen buiten de handel..............................................................................................................................8 4. Gemene goederen ( “res communes “) .......................................................................................................8 5. goederen zonder private eigenaar ...............................................................................................................9 6. Verloren voorwerpen.........................................................................................................................................9 7. Schatten ...................................................................................................................................................................9 Afdeling 3: De goederen volgens hun aanwendingsmogelijkheden ..................................................... 10 1. Vervangbare en niet- vervangbare goederen ....................................................................................... 10 2. Soortgoederen ( genera ) en bepaalde goederen ( species ) .......................................................... 10 3. Verbruikbare en niet-verbruikbare goederen ...................................................................................... 10 Afdeling 4: De domeingoederen ........................................................................................................................... 11 1. Situering ............................................................................................................................................................... 11 2. Het openbaar domein ..................................................................................................................................... 11 3. Het privaat domein .......................................................................................................................................... 13 4. Beslag op domeingoederen .......................................................................................................................... 13 Het numerus clausus beginsel inzake zakelijke rechten ................................................................................ 15 Afdeling 1: Het eigendomsrecht ........................................................................................................................... 15 1. Definitie en kenmerken .................................................................................................................................. 15 2. Het ontstaan van eigendom: de oorspronkelijke wijzen van eigendomsverkrijging ........... 16 Hoofdstuk 2………………………………………………………………………………………………………………………….15 4. De beperkingen van het eigendomsrecht ............................................................................................... 27 5. Mede-eigendom ................................................................................................................................................. 30 Afdeling 2: Vruchtgebruik ...................................................................................................................................... 53 1. Begrip .................................................................................................................................................................... 53 1 2. Kenmerken .......................................................................................................................................................... 54 3. Voor vruchtgebruik vatbare zaken............................................................................................................ 54 4. Bronnen van vruchtgebruik ......................................................................................................................... 55 5. Modaliteiten van vruchtgebruik ................................................................................................................. 56 6. De rechten van de vruchtgebruiker .......................................................................................................... 57 7. De plichten van de vruchtgebruiker ......................................................................................................... 59 8. Einde van het VG ............................................................................................................................................... 63 Afdeling 3: Recht van gebruik en bewoning ................................................................................................... 66 1. Begrippen............................................................................................................................................................. 66 2. Gelijkenissen met vruchtgebruik ............................................................................................................... 66 3. Verschilpunten met vruchtgebruik ........................................................................................................... 66 4. Belang .................................................................................................................................................................... 67 5. Verschil met een persoonlijk recht van gebruik of bewoning als vorderingsrecht .............. 67 Afdeling 4: Recht van opstal .................................................................................................................................. 67 1. Begrip .................................................................................................................................................................... 67 2. Belang .................................................................................................................................................................... 67 3. Kenmerken .......................................................................................................................................................... 68 4. Bronnen van een recht van opstal ............................................................................................................. 68 5. Rechten en plichten van de opstalhouder .............................................................................................. 69 6. Einde van het recht op opstal ...................................................................................................................... 69 7. Gevolgen van de beëindiging van het opstalrecht .............................................................................. 69 Afdeling 5: Erfpacht................................................................................................................................................... 70 1. Begrip en belang................................................................................................................................................ 70 2. Kenmerken .......................................................................................................................................................... 70 3. Vestiging van het recht van erfpacht ........................................................................................................ 70 4. Rechten en plichten van de erfpachter .................................................................................................... 70 5. einde van de erfpacht ...................................................................................................................................... 71 6. Gevolgen van de beëindiging van de erfpacht ...................................................................................... 71 Afdeling 6: Erfdienstbaarheden ........................................................................................................................... 72 1. Begrip .................................................................................................................................................................... 72 2. Kenmerken .......................................................................................................................................................... 72 3. Bronnen van erfdienstbaarheid.................................................................................................................. 73 4. De uitoefening van erfdienstbaarheden .................................................................................................. 78 5. Tenietgaan van erfdienstbaarheden ......................................................................................................... 79 Hoofdstuk 3:…………………………………………………………………………………………………………………………81 2 Begrip ................................................................................................................................................................................... 81 Belang van de zakelijke zekerheidsrechten ......................................................................................................... 81 Kenmerken ........................................................................................................................................................................ 82 Afdeling 1: Voorrechten .......................................................................................................................................... 82 1. Definitie en kenmerken .................................................................................................................................. 82 2. Gewaarborgde schuldvordering ................................................................................................................. 83 3. Onderpand en rangorde................................................................................................................................. 83 4. Publiciteit ............................................................................................................................................................. 85 Afdeling 2: Hypotheken ........................................................................................................................................... 86 1. Definitie en kenmerken .................................................................................................................................. 86 2. De soorten hypotheken .................................................................................................................................. 87 3. Gewaarborgde schuldvordering ................................................................................................................. 88 4. Onderpand ........................................................................................................................................................... 88 5. Publiciteit ............................................................................................................................................................ 89 Afdeling 3: Inpandgeving ........................................................................................................................................ 90 1. Definitie en kenmerken .................................................................................................................................. 90 2. Soorten .................................................................................................................................................................. 91 3. Gewaarborgde schuldvordering ................................................................................................................. 91 4. Onderpand ........................................................................................................................................................... 91 5. Publiciteit ............................................................................................................................................................. 91 6. Rechten van de pandhoudende schuldeiser .......................................................................................... 91 Hoofdstuk 4:…………………………………………………………………………………………………………………………93 Situering.............................................................................................................................................................................. 93 Afdeling 1: Roerende goederen ............................................................................................................................ 93 Afdeling 2: Onroerende goederen ....................................................................................................................... 94 1. Doel van het huidig publiciteitssysteem ................................................................................................ 94 2. Overschrijving op het hypotheekkantoor............................................................................................... 94 3. Inschrijving op het hypotheekkantoor .................................................................................................... 95 4. Kantmelding........................................................................................................................................................ 96 TOT SLOT……………………………………………………………………………………………………………………………..97 3 Inleiding Het zakenrecht gesitueerd binnen het vermogensrecht Het zakenrecht is een onderdeel van het vermogensrecht. Vermogensrecht = regeling van patrimoniale ( in geld waardeerbare zaken ) subjectieve rechten. Deze patrimoniale rechten worden ingedeeld in de zakelijke rechten, de vorderingsrechten en de intellectuele rechten: Vorderingsrechten: o Recht op een prestatie van een ander rechtssubject. Prestatie kan eruit bestaan iets te doen, iets niet te doen of iets te geven ( behoort tot verbintenissenrecht) Intellectuele rechten o Geven aan een auteur een tijdelijke en exclusief exploitatierecht op een originele creatie van de menselijke geest Bv. Auteursrecht, een octrooi,… Zakelijke rechten o Geven aan een rechtssubject een rechtstreekse zeggenschap over een bepaalde zaak; o Het regelt de rechtstreekse verhouding tussen een rechtssubject en een zaak; o Het vormt een soort heerschappij over een zaak die kan variëren in draagwijdte in functie van de aard van het zakelijk recht waarover het gaat. Meest volkomen zakelijk recht is het eigendomsrecht. Het wordt dan ook als grondrecht beschermd, niet alleen in de grondwet zelf, maar ook in tal van internationale instrumenten. Het eigendomsrecht en de zakelijke genotsrechten zijn zakelijke hoofdrechten. Deze hebben betrekking op de zaak zelf. Zakelijke zekerheidsrechten zijn bijkomende rechten. Bv. Hypotheek, pand, voorrecht, waarborg bij schuldvordering,… Begrippen zaak-goed-vermogen Er dient een onderscheidt gemaakte te worden tussen de titularis van een zakelijk recht en de zaak waarop het zakelijk recht betrekking heeft. Zaak = al wat bestaat, met uitzondering van de mens ( Belgische rechtsleer ). Zaak = enkel stoffelijke voorwerpen/ lichamelijke goederen ( BW ). Goederen = zowel lichamelijke ( zaken ) als onlichamelijke ( rechten ) dingen. Vermogen = Geheel van baten en lasten. --> elk rechtssubject die een verbintenis aangaat, verbindt zich met zijn volledige vermogen ( art. 7 Hyp.W. ), met andere woorden kan de SE in principe zich verhalen op alle goederen van de SA, ook op de toekomstige goederen die deze laatste zal verwerven nadat de SV opeisbaar is. 4 ( Het begrip vermogen speelt ook een belangrijke rol in het erfrecht art. 784 ev. + art. 793 ev. BW ) HOOFDSTUK 1: DE LEER VAN DE INDELING VAN DE GOEDEREN Waarom indelingen maken? In het zakenrecht maken we indelingen tussen onderscheiden soorten goederen, omdat deze categorieën van goederen een eigen rechtsstatuut hebben: in functie van de onderscheiden regels die er in ons rechtssysteem op van toepassing zijn, delen we de goederen in; of omgekeerd, in functie van de categorie van goederen waarover het gaat, passen we eigen rechtsregels toe, en hebben die goederen dus een onderscheiden rechtsstatuut. Afdeling 1: RG en OG 1. Belang van deze indeling Onderscheidend criterium volgens het Romeins recht de verplaatsbaarheid van een goed: verplaatsbaar = roerend goed onverplaatsbaar = onroerend goed In tal van rechtsregels en rechtstakken van het Belgisch privaatrecht speelt het onderscheid tussen roerende en onroerende goederen een heel belangrijke rol: op vlak van overdracht gelden totaal andere regels o bv. Registratie op hypotheekkantoor bij OG geldt niet voor RG zekerheidsrechten verschillen o bv. Hypotheek op een OG en pand op een RG beslagprocedures zijn verschillend bezitsbestemming en verjaring gelden verschillende regelingen in het schenkingsrecht zijn de regels ook uiteenlopend. 2. Onroerende goederen 2.1 Onroerende goederen uit hun aard Onroerend uit hun aard zijn: gronderven en gebouwen ( art. 518 BW ) windmolens of watermolens die op palen staan en van het gebouw deel uit maken ( art. 519 BW ) wortelvaste veldvruchten en onafgeplukte boomvruchten ( art. 520 BW ) 5 buizen die dienen voor de waterleiding in een huis of op een ander erf ( art. 523 BW ) Opm.: de grond omvat ook de ondergrond + eventuele minerale rijkdommen. Het woord “gebouwen” is door de tijd heen geëvolueerd in de rechtspraak naar alle mogelijke bouwwerken die geïncorporeerd zijn in de grond. Incorporatie is de noodzakelijke vereiste om een constructie als onroerend uit haar aard te beschouwen. Het gaat dus niet enkel om wat echt – via een verbindend element – vastzit aan de grond, maar meer algemeen “voorwerpen die een duurzaam en gewoonlijk ermee verbonden zijn of erin vastzitten”, en zelfs al gaat het om een beweeglijk voorwerp dat evenwel duurzaam en gewoonlijk verbonden is met de grond Bv. Rolkranen in de Antwerpse haven die reden op in de grond vastgemaakte sporen. De incorporatie is een voldoende voorwaarde om een goed onroerend uit zijn aard te maken: wie het goed met de grond verbonden heeft- eigenaar of geen eigenaar – speelt geen rol. Dit in tegenstelling tot wat het geval is bij de goederen die onroerend zijn door bestemming. 2.2. Onroerende goederen door bestemming Dit zijn de goederen die, hoewel roerend uit hun aard, de eigenaar van een erf tot de dienst en de exploitatie van dat erf daar geplaatst heeft. Bv. Toonbank, inrichting van een winkel, machines in een fabriek,… De koopwaar, de grondstoffen en dergelijke vallen hier niet onder: deze dienen om verhandeld te worden, niet om ten dienste van het onroerend goed te blijven. Het gaat dus in het algemeen over roerende goederen die de eigenaar ondergeschikt maakt aan een hem toebehorend roerend goed. Aan twee voorwaarden moet aldus voldaan zijn om een goed als een onroerend goed door bestemming te kwalificeren: het roerend en onroerend goed moet dezelfde eigenaar hebben ten dienste zijn van het onroerend goed ( art. 524 BW ) Bv. Een tractor bij een boerderij, meubels van een gemeubelde studentenkamer ( art. 525 BW ), een schilderij verwerkt in de muur,… Deze vereisten dienen om het rechtmatig vertrouwen van derden te beschermen. 2.3. Onlichamelijke onroerende goederen ( of onroerende goederen door het voorwerp waarop ze betrekking hebben ) Onlichamelijke goederen ( vooral “rechten”) zijn noch roerend noch onroerend. Ze nemen geen plaats in in de ruimte en kunnen als verplaatsbaar worden beschouwd. Om te weten of het roerend of onroerend is wordt het criterium aangewend met betrekking tot de aard van het voorwerp waarop het recht slaat, met andere woorden is het goed onroerend dan gaat het over een onroerend onlichamelijk goed of omgekeerd. De volgende zijn onroerend door het voorwerp waarop ze betrekking hebben: 6 onroerende zakelijke rechten onroerende schuldvordering onroerende rechtsverordering Sommige zakelijke rechten zijn altijd onroerend omdat ze alleen op een onroerend goed betrekking kunnen hebben. Bv. De hypotheek, de erfpacht, recht van opstal,… Andere zoals het eigendomsrecht en het vruchtgebruik zijn onroerende zakelijke rechten indien ze betrekking hebben op een onroerend goed. Uitz.: schuldvordering zijn roerend, slechts in uitzondering zijn ze onroerend. Enkel de schuldvorderingen die een “geven” van een onroerend zakelijk recht inhouden zijn onroerend!! Onroerende rechtsvorderingen zijn alle rechtsvorderingen die betrekking hebben op een onroerend vermogensrecht. Bv. De eis tot revindicatie van een onroerend goed, de eis tot afstand van een gemeenheid van een scheidingsmuur ( art. 661 BW ). Ook rechtsvorderingen die strekken tot het opeisen van een onroerend goed zijn onroerende rechtsverhoudingen ( art. 526 BW ). 3. Roerende goederen Dit omvat de restcategorie. 3.1 Roerende goederen uit hun aard of lichamelijke roerende goederen Roerend uit hun aard zijn verplaatsbare zaken, hetzij die welke zich zelf bewegen ( dieren ), hetzij welke slechts van plaats kunnen veranderen door de werking van een vreemde kracht ( levenloze dingen ) ( art. 528 BW ). Bv. Schepen, gas, radiogolven, bouwmaterialen,… Let op: een lift wordt niet als roerend maar als onroerend beschouwd aangezien ze zich enkel kan verplaatsen dankzij een ingebouwde installatie. 3.2. Roerende goederen door wetsbepaling of onlichamelijke roerende goederen Ook hier is het criterium de aard van het voorwerp waarop het recht slaat, is dit roerend dan gaat het over een roerend lichamelijk goed of omgekeerd. Het gaat hier dus over alle vorderingsrechten, behalve deze tot overdracht van een onroerend zakelijk recht, dus over alle zakelijke rechten met een roerend voorwerp en over rechtsvorderingen tot sanctionering van roerende zakelijke of persoonlijke rechten. Bv. Intellectuele rechten, aandelen of deelbewijzen (ook al behoren onroerende goederen tot vermogen venn.,… ) 7 3.3. Vervroegd roerende goederen of roerende goederen door incorporatie Roerende goederen door anticipatie zijn goederen die nog verbonden zijn met de grond ( dus onroerend zijn naar hun aard ) maar die door een rechtshandeling vanwege de eigenaar als reeds los van de grond worden beschouwd. Bv. Verkoop van een fruitoogst alvorens deze gerijpt en geplukt zijn. Dit is een belangrijk gegeven, namelijk de afzonderlijke verkoop van de geïncorporeerde goederen behelst een verkoop van roerende goederen, zodat er geen evenredige registratierechten die gelden voor de overdracht van onroerende zakelijke rechten op van toepassing zijn. Let op: de verkoop van roerende goederen door anticipaties zijn niet vatbaar voor nietigverklaring wegens benadeling! ( art. 1674 BW ). Afdeling 2: de goederen volgens de graad van toeëigeningsvatbaarheid 1. Belang van deze indeling Goederen kunnen slecht het voorwerp uitmaken van zakelijke rechten indien het rechtssubject er een rechtmatig heerschappij kan en mag op uitoefenen. 2. Goederen in de handel Zijn goederen die het voorwerp kunnen zijn van vermogensrechten, dus van private toeeigening en verhandeling tussen de burgers. Ze maken deel uit van het rechtsverkeer. 3. Goederen buiten de handel Deze goederen komen in feite wel in aanmerking voor private toe-eigening en verhandeling, maar niet in rechte, er is namelijk een wettelijk beletsel. Daarom dat deze goederen niet vatbaar zijn voor een overeenkomst ( art. 1128 BW, art. 1598 BW ) of voor verjaring ( art. 2226 BW). Bv. Drugs, goederen die deel uitmaken van het openbaar domein. 4. Gemene goederen ( “res communes “) Deze behoren aan niemand toe, maar het gebruik ervan is gemeen aan alle burgers. Bv. De lucht, de zee,.. Deze zijn wegens hun aard en dus wegens een feitelijk beletsel niet vatbaar voor exclusieve private toe-eigening voor het geheel, maar wel voor een deel. Bv. Emmertje zeewater, ballon met lucht,.. Het genot en gebruik van de gemene goederen wordt geregeld door politiewetten ( art. 714 BW ). Bv. Reglementeringen 8 5. goederen zonder private eigenaar Art. 713 BW stelt dat deze goederen toebehoren aan de staat. Art. 539 BW bepaalt dan weer dat alle goederen die onbeheerd zijn en geen eigenaar hebben, alsook de goederen van personen die zonder erfgenamen overlijden of wiens erfenis verlaten is, tot het openbaar domein behoren ( dus eigenlijk ook aan de OH ). Dit blijkt echter alleen juist te zijn voor de onroerende goederen die door hun eigenaar verlaten werden of nooit een eigenaar gehad hebben ( = onbeheerde goederen ), evenals voor de goederen die deel uitmaken van nalatenschappen zonder erfgenamen. Voor de roerende goederen zonder eigenaar ( = res nullius) ligt de redenering anders. Deze goederen kunnen 2 aarden aannemen: de goederen die actueel geen eigenaar hebben maar wel voor private toe-eigening vatbaar zijn Bv. Wild, vissen in de zee de goederen die door hun eigenaar prijsgegevens werden ( = res derelictae ) Bv. Wat een eigenaar in de vuilnisbak gooit. Wie deze goederen als eerste in bezit neemt, wordt er eigenaar van. Bij de res derelictae is het wel zo dat men de wil van de eigenaar moet blijven respecteren: men mag zich het goed slechts toe-eigenen en het desgevallend verhandelen zoals het achtergelaten werd. Bv. Een gescheurd doek van een schilderij gevonden in een vuilnisbak mag men niet na herstel verkopen. 6. Verloren voorwerpen Verloren goederen kunnen niet als res nullius beschouwd worden: ze heben wel een eigenaar maar hij is momenteel onbekend. Degene die deze goederen op deze manier in zijn bezit neemt is TKT. Wat er met deze goederen moet gebeuren wanneer de eigenaar niet kan gevonden worden, wordt geregeld door bijzondere wetten ( art. 717, lid 2 BW ). 7. Schatten Schatten zijn goederen die verborgen werden en die dus een eigenaar gehad hebben die evenwel zijn eigendomsrecht niet ( meer ) kan aantonen. Wie een schat vindt in de grond waarvan hijzelf eigenaar is ( vinden = eigenaar ), dan wordt hij alleen eigenaar van de gehele schat. Als de vinder evenwel niet de eigenaar is van grond, dan verkrijgen de vinden en de eigenaar van de grond elk de helft van de schat ( art. 716 BW ). 9 Afdeling 3: De goederen volgens hun aanwendingsmogelijkheden 1. Vervangbare en niet- vervangbare goederen 1.1. Vervangbare goederen Dit zijn goederen die gelijksoortig zijn en onderling verwisselbaar. 1.2. Criterium voor het onderscheid met niet-vervangbare ( geïndividualiseerde ) goederen Het criterium om dit onderscheid te maken is de wil van de partijen, dus niet een intrinsiek kenmerk van de goederen zelf. 1.3 Belang van dit onderscheid Dit onderscheid is niet echt van belang voor het zakenrecht zelf ( het zakenrecht regelt de juridische verhouding tusseneen rechtssubject en een welbepaald goed, zodat de al dan nier vervangbaarheid hier geen rol speelt. ) 2. Soortgoederen ( genera ) en bepaalde goederen ( species ) 2.1. Begrippen Soortgoederen zijn goederen die slechts naar hun generieke eigenschappen bepaald zijn. Bv. Graan, koper,… Deze goederen zijn dus niet individueel bepaald, wat wel het geval is bij bepaalde goederen ( species ). 2.2. Belang van dit onderscheid Opnieuw speelt dit onderscheid geen rol voor het zakenrecht. Een zakelijk recht slaat steeds rechtstreeks op een bepaalde zaak waarover titularis van het recht een min of meer uitgebreide macht kan uitoefenen, in functie van de aard van zijn recht. 3. Verbruikbare en niet-verbruikbare goederen 3.1. Begrippen Verbruikbare goederen zijn goederen die verloren gaan bij het eerste gebruik dat men ervan maakt. Dit “verloren gaan” kan feitelijk zijn, bv. Etenswaren, of juridisch bv. Geld. Men kan deze goederen dus nier gebruiken zonder er tegelijk over te beschikken. Dit in tegenstelling tot een niet-verbruikbaar goed bv. Een boek. Na het gebruik kan men perfect hetzelfde goed teruggeven aan de eigenaar. 10 3.2. Belang van dit onderscheid Het onderscheid tussen verbruikbare en niet-verbruikbare goederen werkt door in het onderscheid tussen bruikleen en verbruikleen ( art. 1874 BW ) waarvoor verschillende regels gelden. Het is ook belangrijk in het kader van het VG. De vruchtgebruiker heeft alleen de gebruiksbevoegdheid van een goed. Wanneer het VG betrekking heeft op verbruikbare goederen spreekt men van oneigenlijk VG. In dit geval heeft de vruchtgebruiker het recht de goederen te gebruiken – en ze te verbruiken – maar onder de verplichting om bij het einde van het VG een gelijke hoeveelheid goederen van dezelfde hoedanigheid en waarde, of de geschatte waarde, terug te geven ( art. 587 BW ). Afdeling 4: De domeingoederen 1. Situering Domeingoederen zijn goederen van publiekrechtelijke rechtspersonen. Deze goederen zijn nier vrij verhandelbaar en behoren toe tot de OH. Ze worden beheerd en kunnen enkel worden vervreemd met naleving van de vormen en regels die daarvoor in het bijzonder bepaald zijn ( art. 537 BW ). In het zakenrecht behandelen we wel de vraag welke goederen tot het openbaar domein behoren en volgens welke criteria we de domeingoederen opdelen in openbare en private domeingoederen. De domeingoederen kunnen zowel onroerende als roerende goederen zijn. De res communes behoren niet tot de domeingoederen. De overheid is er geen eigenaar van, de overheid regelt er wel het genot en gebruik van, in het algemeen belang. Bv. Regels inzake luchtverkeer, scheepsvaart,… Ook de schuldvorderingen en gelden van de overheden die mogelijks het belangrijkste deel van hun vermogen uitmaken, worden klassiek niet als domeingoederen beschouwd. 2. Het openbaar domein 2.1. Begrip Openbare domeingoederen zijn goederen van een publieksrechtelijke rechtspersoon die door hun aard of door een beslissing van de bevoegde overheid tot het algemeen nut behoren of door de wet uitdrukkelijk in het openbaar domein zijn opgenomen. De goederen van het openbaar domein zijn noodzakelijk tot het vervullen van een openbare dienst of voor het behartigen van een openbare noodwendigheid. Volgende goederen behoren tot het openbaar domein: goederen door hun bijzondere aard bv. Waterlopen 11 ingevolge de bijzondere aanpassingen bv. Havens, stations,… geaffecteerd bv. Monumenten, openbare bibliotheken,… ( Desaffectatie = uit het openbaar domein halen ). 2.2. Positie in het rechtsverkeer De openbare domeingoederen zijn buiten de handel. Deze goederen kunnen niet verkregen worden. Zolang geen desaffectatie plaatsvond, kan de overheid over deze goederen niet beschikken en er in principe geen zakelijke rechten op vestigen ( VG, erfpacht, erfopstal,… ). Ook het bestaan van privaatrechtelijke gebruiksrechten met persoonlijk karakter is uitgesloten ( bv. Een huur). Er kan echter wel een gebruiksrecht aan een particulier gegeven worden. Maar gelet op de contiuniteit en de veranderlijkheid van deze dienstverleningen zal dit gebruiksrecht steeds een tijdelijk karakter hebben. Deze publiekrechtelijke gebruiksrechten op het openbaar domein zijn van tweeërlei aard: concessie o behelst een bestuurlijk contract tussen de overheid en een particulier of privaatrechtelijke rechtspersoon als concessiehouder, waarbij deze laatste een openbaar domeingoed exclusief mag gebruiken volgens de bestemming en voor de duur die in de concessie wordt bepaald o de voortijdige beëindiging van de concessie kan tot schadevergoeding leiden bv. Concessie tot de bouw van windmolens domeinvergunning o is een beslissing van de bevoegde overheid waarbij deze aan een particulier of privaatrechtelijke rechtspersoon de toelating geeft om tijdelijk het exclusief genot te hebben van een deel van het openbaar domein bv. Een horecazaak om een terras op het openbaar plein te plaatsen ( deze beslissing is steeds precair ). 2.3. Samenstelling Behoren onder andere tot het openbaar domein: de openbare wegen de spoorwegen de bevaarbare stromen en rivieren de kanalen de polders en wateringen … 12 3. Het privaat domein 3.1. Begrip Dit omvat alle domeingoederen die door de overheid niet voor het gebruik door het publiek of voor de werking van een openbare dienst bestemd zijn. Het gaat dus om alle domeingoederen die niet tot het openbaar domein behoren. 3.2. Rechtstatuut Wanneer geen bijzondere administratiefrechtelijke bepaling van toepassing is, dan dient het ( gemeen ) privaatrecht op deze goederen toegepast te worden. Maar meestal gelden bijzondere regels inzake het beheer van deze goederen. De private domeingoederen zijn in de handel. Ze kunnen het voorwerp uitmaken van een overeenkomst en van verkrijgende verjaring. De overheid kan erover beschikken, er zakelijke rechten op toestaan en deze goederen verhuren. Ze is zoals elke eigenaar aansprakelijk voor de schade die door de private domeingoederen wordt veroorzaakt ( art. 1384 BW ). 3.3. Totstandkoming van het privaat domein Op meerdere wijzen kunnen goederen tot het privaat domein behoren: Krachtens een wet Bv. De nationalisatiedecreten na de Franse revolutie Ingevolge onteigening Ingevolge verkrijgen ten bezwarende title Ingevolge schenking Ingevolge verbeurdverklaring Nalatenschappen zonder erfgenamen … 3.4. Samenstelling Enkele belangrijke domeingoederen: De duinen langs de kust Meubilair van de openbare besturen Bepaalde bossen, rivieren,… … 4. Beslag op domeingoederen Goederen van publiekrechtelijke rechtspersonen zijn in beginsel niet vatbaar voor beslag. Dit leidt tot een principiële uitvoeringsimmuniteit van de overheid. Met de wet van 30 juni 1994 is evenwel een uitzondering gecreëerd art. 1412bus Ger. W. De schuldeisers van publiekrechtelijke rechtspersonen kunnen vanaf dan beslag leggen op goederen die door de instanties als voor beslag vatbaar werden verklaard. Indien dit niet is 13 gebeurd, of wanneer de voor beslag aangewezen goederen niet voldoende zijn, mag de schuldeiser beslag leggen op de goederen die kennelijk niet nuttig zijn voor de uitoefening van zijn taak of voor de continuïteit van de openbare dienst. Voor deze regeling wordt geen onderscheidt gemaakt tussen openbare en private domeingoederen. 14 HOOFDSTUK 2: DE ZAKELIJKE HOOFDRECHTEN In dit hoofdstuk bestuderen we uitgebreid de zakelijke hoofdrechten ( eigendom, VG, recht van gebruik en bewoning, erfdienstbaarheid, erfpacht en opstalrecht ). De zakelijke zekerheidsrechten die geen zelfstandige rechten zijn maar bijkomende rechten als accessorium van een schuldvordering, behandelen we afzonderlijk. In het Belgisch recht zijn de zakelijke rechten beperkt tot degene die de wetgever als dusdanig erkent. Met andere woorden zakelijke rechten kunnen niet vrij bij-gecreëerd worden door de burger. Dit wordt verwoord als het numerus clausus-beginsel inzake zakelijke rechten. Het numerus clausus beginsel inzake zakelijke rechten Om vorderingsrechten in te vullen geniet een rechtssubject volle vrijheid zolang hij de regels van dwingend recht en openbare orde niet schendt. Tegenover dit open systeem van vorderingsrechten staat een gesloten systeem van zakelijke rechten: enkel de wetgever bepaalt welke rechten zakelijke werking hebben, de partijen zelf kunnen geen nieuwe zakelijke rechten in het leven roepen = numerus clausus beginsel inzake zakelijke rechten. Het kent geen duidelijke grondslag in de wet, maar is herhaaldelijk door het HvC bevestigd. Het heeft tot gevolg dat de rechtsverhouding die rechtssubjecten met betrekking tot een goed tussen hen geregeld hebben, moet teruggebracht worden tot de in de wet bepaalde zakelijke rechten, en als dit niet kan, dat hun juridische verhouding louter op vorderingsrechten gesteund is, zonder dat van zakelijke werking sprake kan zijn. Vele regels die de inhoud en de modaliteiten van zakelijke rechten regelen zijn echter wel van suppletief recht. Er zijn twee absolute regels die het zakenrecht doorkruisen: Het verbod om feodale lasten terug in te voeren. Deze regel werkt sterk door in her recht inzake erfdienstbaarheid Het verbod om via de toekenning van zakelijke genotsrechten een eeuwigdurende afsplitsing van het eigendomsrecht teweeg te brengen : de zakelijke rechten zijn essentieel tijdelijke rechten. Afdeling 1: Het eigendomsrecht 1. Definitie en kenmerken Eigendom = het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits de eigenaar de zaak maar niet gebruikt op een wijze die in strijd is met de wetten of met de verordeningen (art. 544 BW ). 15 Kenmerken van het eigendomsrecht: Meest volledige zakelijke recht dat een rechtssubject ten aanzien van een goed kan hebben. o De eigenaar heeft alle bevoegdheden die de heerschappij over een goed kan omvatten: Recht van gebruik Genot Beschikking o Hij heeft volheid van bevoegdheid o Toch zijn er door de wetgever en rechtspraak beperkingen aan verbonden, het is zeker geen absoluut recht want is het de eigenaar namelijk niet toegelaten om naar willekeur alles met het goed te doen zonder zich aan iemand te moeten storen. Hoe dan ook is het eigendomsrecht het enige zakelijke recht dat de titularis ervan de macht geeft om over het goed zelf te beschikken, feitelijk het goed te vernietigen, juridisch het goed te vervreemden ten kosteloze titel ( schenking) of ten bezwarende titel ( verkoop ruil ). Alle andere zakelijke rechten zijn beperkte zakelijke rechten. Het is een altijddurend recht o Zolang het goed zelf bestaat gaat het eigendomsrecht niet teniet. o Het kan wel overgedragen worden, maar het eindigt dus niet na het verstrijken van een zekere termijn; dit is wel het geval bij de andere zakelijke rechten. o Eigendom gaat ook niet verloren door langdurig niet-gebruik o Het is niet vatbaar voor bevrijdende verjaring Het is een exclusief recht o Het verleent de eigenaar de bevoegdheid om anderen uit te sluiten van de bevoegdheden die precies aan de eigenaar van een goed toekomen. o Meerdere personen kunnen niet tegelijk het volle eigendomsrecht over een goed hebben. Ze hebben dan elkaars medewerking nodig om daden van beschikking te stellen. 2. Het ontstaan van eigendom: de oorspronkelijke wijzen van eigendomsverkrijging 2.1. Oorspronkelijke eigendomsverkrijging versus afgeleide eigendomsverkrijging Oorspronkelijke wijzen van eigendomsverkrijging: o De wijzen waarop een rechtssubject eigendom verkrijgt zonder eigendomsoverdracht vanwege een ander rechtssubject. o Het gaat om feitelijke toestanden die leiden tot eigendom Verkrijgende verjaring Recht van natrekking Toeeigening Schatvinding --> leiden tot eigendom zonder tussenkomst van een rechtssubject 16 Afgeleide wijzen van eigendomsverkrijging o Dit is de overgang van eigendom tussen rechtssubjecten. Erfopvolging Schenking onder levenden of bij testament Krachtens een verbintenis ( koop-verkoop , ruil ) art. 711 BW 2.2. De verkrijgende verjaring ( usucapio ) 2.2.1. Begrip Een middel om door het verstrijken van een zekere termijn en onder de voorwaarden die de wet bepaalt, eigendom of een ander zakelijk recht te verkrijgen. Daarnaast bestaat ook de bevrijdende verjaring dewelke een middel is om door het verstrijken van een zekere tijd en onder de voorwaarden door de wet bepaalt, van een verbintenis bevrijd te worden. Deze vorm van verjaring doet een schuldvordering of een zakelijk recht te niet. ( art. 2219 BW ) 2.2.2. Het maatschappelijk belang van de verkrijgende verjaring Het recht laat hier de rechtvaardigheid wijken voor andere maatschappelijke bekommernissen, en meer bepaald voor de rechtszekerheid. Verkrijgende verjaring brengt niet alleen wie ter goederen trouw is baat, maar ook degene die ter kwader trouw zijn. 2.2.3. Welke goederen kunnen al dan niet door verkrijgende verjaring verworven worden In principe zijn alle goederen vatbaar voor verkrijgende verjaring, behalve deze die van private toe-eigening uitgesloten zijn, met name de goederen die buiten de handel zijn, en de gemene goederen ( res communes ). Uitzonderingen op dit principe: Onlichamelijke roerende goederen zoals schuldvorderingen en intellectuele rechten omdat hun overdracht aan bepaalde formaliteiten onderworpen zijn Vliegtuigen, schepen om dezelfde reden Daden van louter vermogen of van eenvoudige gedogen ( art. 2232 BW ): gevallen waarbij de eigenaar een beperkt gebruik van het goed toelaat aan een derde, of zich uit hoffelijkheid niet verzet tegen het beperkt gebruik door de derde. Bv. Gebruik van een weide voor een kermis. Niet-voortdurende en tegelijk niet-zichtbare erfdienstbaarheden Bv. Een ondergrondse waterput. 17 2.2.4. Bezit 2.2.4.1. Begrip en betekenis Om eigendom ( of een ander zakelijk genotsrecht ) op een goed door verjaring te verkrijgen moet men het goed gedurende een bepaalde termijn in zijn bezit hebben. Bezitsleer ligt vervat in Titel XX BW. Het bezit s geen recht op zich, maar een feitelijke toestand waaruit rechten kunnen ontstaan ( art. 2228 BW ). Rechtsleer en rechtspraak hebben de inhoud en betekenis van het begrip veel duidelijker bepaald. Het bezit omvat twee wezenlijke elementen: Materieel element ( corpus possessionis ) o Hiermee wordt de uitoefening van de feitelijke en exclusieve macht van een goed bedoeld. Bv. Brandverzekering als eigenaar aangaan. Intentioneel element ( animus possesionis ) o Hiermee wordt verwezen naar de intentie van degene die het goed onder zich heeft. Inden degene die de macht over het goed uitoefent, dit doet me de bedoeling die heerschappij voor zichzelf uit te oefenen, dan is hij bezitter. De animus-vereiste ontbreekt wanneer degene die het goed feitelijk onder zich heeft, niet de bedoeling heeft om eigenaar ( of titularis van een ander zakelijk recht ) van het goed te worden. Wie slechts materieel het goed onder zich heeft, maar niet voldoet aan de animus-vereiste, is geen bezitter, maar enkel houder ( detentor ). De houder is dus degene aan wie de eigenaar zijn goed tijdelijk heeft toevertrouwd, bv. Een huurder, bruiklener,…. Of aan wie de wet of een contract toelaat het goed van iemand anders te gebruiken, bv. Een vruchtgebruiker, bewindvoerder,…. De houder is krachtens de wet of een contract gehouden tot teruggave van het goed, dit in tegenstelling tot de bezitter. Art. 2230 BW bevat het vermoeden dat het om een bezitter gaat bij eventuele twijfel. Het is een weerlegbaar vermoeden, dus wie dit betwist, moet het tegendeel bewijzen en derhalve aantonen dat degene wiens bezit hij aanvecht – van bij de aanvang van de detentie – niet voor zichzelf maar voor een ander goed onder zich houdt. Wanneer men van bij aanvang detentor is, wordt krachtens art. 2231 BW vermoed dat dit zo blijft, tenzij men het tegendeel bewijst. De houder ( detentor )heeft dus louter feitelijk het goed onder zich, zonder da animus om te bezitten. Wel corpus, maar geen animus. Dat er loutere houders zijn, impliceert meteen dat er van bezit sprake moet zijn, zonder het corpus ( dat bij de houder is ), maar enkle met de animus om het goed voor zichzelf te behouden. Dit is het geval voor de bezitters van wie de houders het goed in handen kregen. Bv. De verhuurder, Blote eigenaar, de bewaargever,… 18 Het uit handen geven van het goed stelt hier geen einde aan het bezit en doet het zeker niet overgaan. Dit bezit is volwaardig zonder dat men de feitelijk macht over het goed uitoefent. Dit is een bezit solo animo. De animus-vereiste heeft niets te maken met het onderscheid tussen de bezitter ter goeder trouw en de bezitter ter kwader trouw: De bezitter te goeder trouw: o Is de overtuiging toegedaan dat hij het goed van de echte eigenaar heeft verworven ( art. 550 BW ) o Omstandigheden die toch duidelijk argwaan moeten wekken omtrent het recht van de overdrager, sluiten de goede trouw van de verkrijger uit. Bv. Wanneer men een zeer kostbaar voorwerp, zoals een gegeerd schilderij, koopt tegen een zeer lage prijs of uit handen van een niet-gespecialiseerde verkoper Het volstaat dat de goede trouw bestond op het ogenblik van de verkrijging ( art. 2269 BW ). De bezitter ter kwader trouw: o Weet of behoort te weten dat hij het goed zonder recht noch titel heeft verkregen, en dus geen eigenaar kan zijn, maar heeft toch de intentie om eigenaar te zijn en aldus het goed te behouden. De animus-vereiste is bij hem vervuld. Het onderscheid tussen deze twee bezitters heeft zijn belang bij de rol die het tijdsverloop ( de termijn ) speelt in het kader van de verkrijgende verjaring. o 2.2.4.2. Bezitsgebreken Om van bezit te kunnen spreken, is dus wezenlijk vereist dat iemand een goed houdt ( corpus ) met de intentie om voor zichzelf te houden ( animus ). Opdat rechtsgevolgen aan het bezit verbonden worden, moet een bezit deugdelijk zijn. Volgens art. 2229 BW is een deugdelijk bezit een: voortdurend onafgebroken, ongestoord, openbaar en niet bubbelzinnig bezit. Wanneer een van deze vier karakteristieken ontbreekt, dan is het bezit behept met een wilsgebrek en kan dit gebrekkig bezit niet tot eigendom leiden. De gebrekkigheid van het bezit is een loutere feitenkwestie waarvan het bewijs mag geleverd worden door alle middelen van het recht. De gebrekkigheid slaat dus op het omgekeerde dan wat art. 2229 BW begrepen acht in de notie “ deugdelijk bezit”. Een ononderbroken bezit: o Het ontbreken van de eigenschap van een voortdurend en onafgebroken bezit 19 o o De bezitter heeft niet op voldoende geregelde tijdstippen bezitsdaden gesteld zoals een normaal en zorgvuldig bezitter zou doen en dit rekening houdend met de aard van het goed. Het is eerder een abnormale onderbreking in het bezit die als een bezitsgebrek zal worden gekwalificeerd. Dit is dan ook een feitenkwestie Geweld ( als tegenhanger van het ongestoord genot ) o Art. 2233 BW bepaalt uitdrukkelijk dat daden van geweld niet als grondslag dienen van een bezit dat tot verkrijgende verjaring kan leiden. Een heimelijk bezit ( als tegenhanger van openbaar bezit ) o De heimelijkheid mag zich eerder niet voordoen ten overstaan van de personen die er belang bij hebben om een einde te maken aan het bezit. Op die manier kunnen deze laatsten er zich tegen verzetten dat dit bezit tot eigendom leidt. Dubbelzinnigheid ( als tegenhanger van niet dubbelzinnig bezit ) o Een bezit is dubbelzinnig wanneer de handelingen die het bezit uitmaken, de uiting kunnen zijn van een ander recht dan dat waarop de bezitter aanspraak maakt. ( zie voorbeeld pg 35-36 cursus ) 2.2.5. Het tijdsverloop Om eigendom door verkrijgende verjaring te verwerven, is niet alleen een deugdelijk bezit, maar ook het verloop van een bepaalde termijn vereist. De lengte van deze termijn varieert in functie van de belangen die de wetgever via de verkrijgende verjaring wil beschermen, en in functie van de goede dan wel kwade trouw van degene die zich op het deugdelijk bezit beroept om eigenaar te worden. 2.2.5.1. De nul-termijn voor de deugdelijke bezitter te goeder trouw van lichamelijke roerende goederen. De bijzondere regeling inzake de verkrijgende verjaring die geldt voor lichamelijke roerende ligt vervat in art. 2279 BW. Het gekende adagium “bezit geldt als titel” dat in deze wettelijke bepaling verankerd ligt, wordt doorgaans opgevat in de betekenis: “bezit te goeder trouw van lichamelijke roerende goederen staat gelijk met eigendom”. Art. 2279 BW bepaalt de verjaringstermijn die geldt voor de deugdelijke bezitter te goeder trouw van deze soort goederen. Het gaat om een nul-termijn: als de verwerver van dergelijk goed ( A ) zich vergist heeft omtrent het echte eigenaarschap van de beschikker ( B ), dan beschermt de wetgever de eerlijke verwerver ( A) tegen de vroegere eigenaar ( C) van zodra A in het bezit van het goed is. C kan het goed niet meer van A revindiceren. A is definitief eigenaar. Enkel de eerlijke verwerver wordt op die wijze beschermd. Het bezit is dus eigenlijk en uiteraard niet zelf de titel van het bezit dat de grondslag van de verkrijgende verjaring vormt. De eerlijke verwerver ( A ) moet dus aantonen dat het goed hem door een vorige bezitter ( B) vrijwillig werd afgestaan. Het wordt evenwel heel goed beschermd: zoals we tevoren al bespraken, geldt een vermoeden dat het bezit te goeder trouw ( art. 2268 BW ) en deugdelijk is. Het omgekeerde moet bewezen worden, en wel door degene die het bezit betwist. 20 Zo heeft het adagium “bezit geldt als titel” niet alleen een materieelrechtelijke functie: het bezit is de grondslag van eigendomsrechten op lichamelijke roerende goederen. Het adagium heeft ook een procesrechtelijke functie: de bezitter die in rechte gedaagd wordt door een burger die stelt een zakelijk recht te hebben op het lichamelijk roerend goed dat de bezitter houdt, kan zich verweren door louter te wijzen op zijn bezit zelf; het is dan aan de eiser om aan te tonen dat hetzij de essentiële elementen van het bezit, hetzij het deugdelijk karakter van het bezit, hetzij te goeder trouw niet voorhanden is. 2.2.5.2. De termijn van 3 jaar voor de deugdelijke bezitter te goeder trouw van verloren of gestolen roerende goederen verlies: o het onvrijwillig teloorgaan van het goed in hoofde van de eigenaar, bezitter of houder door hun onachtzaamheid of die van hun aangestelden, of door overmacht. Diefstal: o Elke onvrijwillige beroving van het goed, ook al is het misdrijf ingevolge bepaalde omstandigheden niet strafbaar of is de dader niet te vinden. Als B het door C verloren of van C gestolen goed overdraagt aan A die te goeder trouw is, geldt er geen nul-termijn maar wel een verjaringstermijn van 3 jaar. Tijdens die periode behoudt de vorige eigenaar ( C ) zijn revindicatiemogelijkheid tegen al wie het goed in zijn bezit heeft, zelfs al is die een verkrijger te goeder trouw ( A ). De termijn loopt vanaf de dag van het verlies of de diefstal. Na het verstrijken van die termijn kan C het goed niet meer revindiceren, maar enkel nog schadevergoeding vragen aan de dief. Schadevergoeding wegens de wettelijke verplichte afgifte van het goed ingevolge de revindicatie door C, moet A dan verhalen op B. dit is het principe. Er zijn 2 uitzonderingen: Het terugvorderingsrecht geldt niet voor geld ( art. 2279, lid 3 BW ) Wanneer de actuele bezitter van de verloren of gestolen zaak deze heeft gekocht op een jaarmarkt, een andere markt, een openbare verkoop of van een handelaar die dergelijke zaken verkoopt, is de oorspronkelijke eigenaar maar gerechtigd op revindicatie indien hij aan de bezitter te goeder trouw ( bezitter TKT kan zich niet beroepen op de speciale regeling in art. 2280 BW ) de prijs terugbetaalt die deze laatste betaald heeft ( art. 2280 BW ). 2.2.5.3. De termijn van 10 jaar of 20 jaar voor de deugdelijke bezitter te goeder trouw van onroerende goederen Wie te goeder trouw is en krachtens een wettige titel een onroerend goed verkrijgt, wordt daarvan definitief eigenaar na verloop van 10 jaar, indien de echte eigenaar woont binnen het rechtsgebied van het hof van beroep van de ligging van het onroerend goed. Is dit laatste niet het geval, dan bedraagt de verjaringstermijn 20 jaar ( art. 2265 BW ). Tussensituatie: de echte eigenaar wijzigt zijn woonplaats en woont een deel van de tijd binnen hetzelfde rechtsgebied van de ligging van het goed, en de overige tijd daarbuiten. Art. 2266 BW bepaalt hoe deze termijn wordt berekend: 21 Elk jaar aanwezigheid geldt dan voor 2 jaar afwezigheid. Men neemt de langste termijn van 20jaar en men trekt er de jaren aanwezigheid van af, vermits die dubbel tellen. Enkel de deugdelijke bezitter te goeder trouw kan zich beroepen op deze bijzondere termijnen die korter zijn dan wanneer men te kwader trouw bezit. Het deugdelijk bezit te goeder trouw is niet de enige vereiste opdat de bezitter zich op de verjaringstermijn van 10 of 20 jaar kan beroepen, om als definitieve eigenaar door te gaan. Ook een wettige titel tot verkrijging van het onroerend goed in hoofde van de bezitter is een wettelijke vereiste om met succes de verkrijgende verjaring te kunnen inroepen. De wetgever bepaalt in art. 2267 BW dat een titel die nietig is naar de vorm, niet als grondslag kan dienden voor een 10 of 20 jarige verkrijgende verjaring. De rechtsleer nuanceert deze strenge bepaling en stelt dat enkel wanneer de titel van de verkrijger door een absolute nietigheid is aangetast, de verkorte verjaringstermijn niet kan gelden. Bv. Het geval wanneer plechtige rechtshandelingen zonder authentieke akte plaatsgevonden hebben. 2.2.5.4. De termijn van 30 jaar als basistermijn voor de verkrijgende verjaring Alle hiervoor behandelde verkrijgende verjaringstermijnen zijn uitzonderingen op de basistermijn van 30 jaar die geldt voor de verkrijging van roerende en onroerende goederen, waarbij de bezitter niet om een van de voormelde redenen van een kortere termijn kan genieten. Elkeen die een roerend of onroerend goed bezit, zelfs zonder wettige titel, zelfs te kwader trouw, wordt definitief eigenaar na 30 jaar ( pas op: schorsing en stuiting ). 2.2.5.5. Berekening van de verjaringstermijn: bezitsvoeging, schorsing en stuiting Per dag art. 2260 BW. De dag waarop de verjaring start ( dies a quo ), telt NIET mee men telt vanaf de volgende dag. Voor de verkrijgende verjaring is het vertrekpunt de eerste bezitsdaad. De verjaringstermijn loopt af wanneer de laatste dag afgelopen is art. 2261 BW Maanden en jaren worden volgens de gregoriaanse kalender gerekend, ook al zijn ze ongelijk in aantal dagen. Zon-en feestdagen zijn in de termijn begrepen. De wet staat bezitsvoeging toe ( art. 2235 BW ): o wanneer opeenvolgende bezitters aan de vereisten voldoen van een bezit dat tot grondslag van verkrijgende verjaring strekt, kan de termijn van het bezit van deze opeenvolgende personen samengevoegd worden om de verkrijgende verjaringstermijn te vervolledigen, op voorwaarde dat er tussen hen een rechtsovergang plaatsgevonden heeft: ten bijzondere titel ten bezwarende titel of om niet. Stuiting van de verjaringstermijn: 22 De verjaringstermijn stopt en gaat verloren. Er begint eventueel na de stuiting een nieuwe verjaringstermijn te lopen. Natuurlijke stuiting: Vindt plaats wanneer de bezitter voor langer dan 1 jaar van het genot van het onroerend goed beroofd is, door de eigenaar of door een derde ( art. 2243 BW ). Begint eventueel een nieuwe verjaringstermijn te lopen van zodra de vroegere bezitter opnieuw bezit verkrijgt Burgerlijke stuiting: Bestaat in een dagvaarding voor het gerecht, een bevel tot betaling of een beslag, betekend aan degene die men wil beletten te verkrijgen door verjaring (art. 2244 BW ) Vindt ook plaats wanneer de bezitter het recht erkend van degene tegen wie de verjaring loopt. Een erkenning is een daad van beschikking. Schorsing van de verjaringstermijn: o Betekent dat de verjaringstermijn tijdelijk blijft stilstaan en pas verder loopt wanneer de oorzaak van de schorsing verdwenen is Onder andere bij minderjarigen of onbekwaam verklaarden ( art. 2278 BW ) o 2.3. De toe-eigening ( occupatio ) 2.3.1. Begrip Is een oorspronkelijke wijze van eigendomsverkrijging waarbij men zich in het bezit stelt van een zaak die aan niemand toebehoort. 2.3.2. Voorwerp Twee soorten goederen zijn voor private toe-eigening vatbaar: De roerende goederen die nooit een eigenaar gehad hebben ( res nullius) o Bv. Wild, vissen in de zee, schelpen,…. Voor onroerende goederen geldt dit niet! ( art. 713 bepaalt dat deze toebehoren aan de staat ) Goederen die door hun eigenaar weggeworpen werden ( res derelictae ) o 2.4. De schatvinding 2.4.1. Begrip Is een oorspronkelijke wijze van eigendomsverkrijging die stoelt op de ontdekking van een roerend verborgen voorwerp waarvan men de eigenaar niet kent. 23 2.4.2. Voorwerp Enkel roerende goederen. Het gaat om roerende goederen die zich normaal niet in de grond bevinden, maar daar verborgen zijn door iemand die dat wellicht niet meer weet en die zijn eigendomsrecht daarop niet kan bewijzen. Het hoeft niet noodzakelijk om goederen te gaan die in de grond verborgen werden ( in tegenstelling tot art. 716 BW ). Bv. Bankbrief in een boek, juwelen in een geheime lade,… De eigenaar mag niet gekend zijn. Als dit wel het geval is, dient men hem de goederen terug te bezorgen. Zo niet is men bezitter te kwader trouw en geen vinder van een schat. 2.4.3. Toekenning van het eigendomsrecht Wie de schat vindt en zelf eigenaar is van het erf waarin deze gevonden wordt, is voor 100% eigenaar. Wie de schat vindt in andermans erf, wordt voor 50% eigenaar en de andere 50% is voor de eigenaar van het erf. 2.5. Natrekking 2.5.1. Begrip en belang Art. 546 BW: het recht van de eigenaar van roerende of onroerende goederen op al wat deze goederen voortbrengen en op al wat er zich hetzij natuurlijk, hetzij kunstmatig als bijzaak mee verenigt. De natrekking is niet alleen een grondslag van eigendom, dus een oorspronkelijke wijze van eigendomsverkrijging ( materieelrechtelijke functie), maar behelst ook een vermoeden van eigendom ( bewijsrechtelijke functie ). 2.5.2. Vereisten Drie vereisten: Twee onderscheiden lichamelijke roerende of onroerende goederen die zich uit hun aard op een bijzondere wijze tot elkaar verhouden. Ze moeten dus elk een zelfstandige entiteit vormen. Deze goederen staan zich ten opzichte van elkaar in een verhouding van hoofdzaal tot bijzaak. o De hoofdzaak trekt de bijzaak naar zich toe ( accessorium sequitur principale: de hoofdzaak volgt de bijzaak ) Uitzonderingen: In de appartementsmede-eigendom is de privatieve kavel ( het app zelf dus als constructie ) de hoofdzaak en vormt de grond, samen met de constructies die als gemene delen beschouwd worden, de bijzaak. 24 Er moet en materiële band bestaan tussen de hoofdzaak en de bijzaak: o Tussen het goed en wat dit goed voortbrengt, is die band evident. In de andere gevallen wordt die band door incorporatie tot stand gebracht. 2.5.3. Kenmerken Werkt onmiddellijk: o Eigenaar van de hoofdzaak wordt automatisch eigenaar van de bijzaak Is niet van openbare orde: o Men kan afstand doen van het recht van natrekking Doet een definitief eigendomsrecht ontstaan: o De eigenaar van de hoofdzaak blijft eigenaar van de bijzaak, ook wanneer de materiële band tussen hoofd- en bijzaak verbroken wordt. Bv. De eigenaar van de grond wordt eigenaar van het gebouw dat op de grond opgetrokken wordt, en blijft na afbraak eigenaar van de afbraakmaterialen. 2.5.4. De dubbele functie van het recht van natrekking Materieelrechtelijke functie: o Natrekking doet een rechtssubject eigendom verkrijgen, zonder tussenkomst van een ander rechtssubject. Bewijsrechtelijke functie: o Vermoeden van eigendom: men mag ervan uitgaan dat de eigenaar van de hoofdzaak ook eigenaar is van de bijzaak die met de hoofdzaak verbonden is. o Art. 553 BW stelt een dubbel vermoeden in: Vooreerst dat de grondeigenaar ook eigenaar is van de gebouwen, beplantingen en werken op of onder de grond Bovendien dat hij deze constructies, beplantingen en werken op eigen kosten heeft gerealiseerd. Het is een weerlegbaar vermoeden: Wanneer het tegenbewijs steunt op een rechtshandeling, dan moet het met en schriftelijke akte geleverd worden Wanneer het tegenbewijs op materiële feiten steunt, dan mag het bewijs geleverd worden met alle wettelijke middelen. 2.5.5. Natrekking bij onroerende goederen 2.5.5.1. Natuurlijke natrekking Door de kracht van de natuur kan een onroerend goed verrijkt worden. Dan is er sprake van natuurlijke natrekking. Zie art. 556 tot 564 BW ! 25 2.5.5.2. Kunstmatige natrekking Veelal vindt natrekking niet door de kracht van de natuur plaats, maar eerder door de verbindingen tussen goederen die de mens zelf tot stand brengt. Dit bedoelt men met kunstmatige natrekking. Ook hier geldt als regel: de bijzaak volgt de hoofdzaak. Iemand bouwt met andermans materiaal of plant op zijn eigen grond: o Indien de planter of bouwer te goeder trouw in het bezit gekomen is van de materialen die hij verwerkt in zijn grond, wordt hij krachtens art. 2279 onmiddellijk eigenaar. o Wanneer de materialen evenwel verloren of gestolen zijn, dan speelt het recht van natrekking: de grondeigenaar wordt ook eigenaar van de constructies of beplantingen. Krachtens art. 554 BW moet de eigenaar van de grond de waarde van de materialen betalen aan hun eignaar. Deze laatste kan ook aanspraak maken op schadevergoeding, indien de eigenaar van de grond een fout heeft begaan en indien daartoe redenen zijn. Bv. Omdat de benadeelde eigenaar de materialen nu zelf aan een hogeren prijs moet aankopen. Iemand die met eigen materiaal bouwt of plant op andermans grond ( art. 555 BW ): o Eigenaar van de grond heeft de keuze: Ofwel verplicht hij de bouwer de werken op zijn kosten te verwijderen Met de mogelijkheid om ook schadevergoeding te eisen indien de grondeigenaar schade lijdt. Ofwel laat hij het werk staan en dan wordt hij door natrekking eigenaar o Deze geldt niet wanneer de bouwer of planter te goeder trouw is en dus denkt te bouwen of planten op zijn eigen grond. In dit geval van goede trouw kan de grondeigenaar niet tot afbraak verplichten Hij moet de bouwer of beplanter vergoeden en heeft daarbij de keuze: Ofwel de vergoeding van de waarde van de materialen en het arbeidsloon Ofwel de betaling van een bedrag gelijk aan de door de grond verkregen meerwaarde ( ze kunnen altijd in onderling akkoord een andere regeling treffen!) Er treedt geen natrekking in: Wanneer de bouwer of planter een opstalrecht heeft verkregen, zolang dit recht geldt Wanneer bouwwerken die tot het openbaar domein behoren, op een private grond aangebracht worden. Wanneer de titularis ven een mijnvergunning bovengronds werken ten behoeve van de mijnonteigening opricht op andermans grond. De grondeigenaar mag die niet laten afbreken. o Bv. Een dijk tot versteviging van de oevers van een rivier. 26 2.5.6. Natrekking bij roerend goed Art. 556 ev. BW regelen de toestand die voortvloeit uit de omstandigheid dat twee roerende goederen die elk aan verschillende eigenaars toebehoren, verenigd of vermengd worden, en deze waarbij een roerend goed wordt vervaardigd uit materiaal dat niet aan de maker van het materiaal toebehoort. Deze regels hebben minder belang omdat doorgaand de bezitter van roerende goederen onmiddellijk eigenaar is en dus natrekking dan ook veelal overbodig is om eigenaar te worden. ( Punt 3 niet te kennen ) 4. De beperkingen van het eigendomsrecht 4.1. Duiding Hoewel het eigendomsrecht grondwettelijk en krachtens internationale verdragen beschermd wordt, is het gedefinieerd als het meest volkomen zakelijke recht. Toch is het onderworpen aan een aantal belangrijke beperkingen, omdat er toch nog altijd rekening moet gehouden worden met de andere burgers en met het leven in gemeenschap. Er worden privaatrechtelijke beperkingen opgelegd aan de grondeigenaars. Deze spruiten voort uit: enerzijds de leer inzake het rechtsmisbruik anderzijds de evenwichtsleer ( of leer van de hinden uit nabuurschap ) 4.2. De leer van het rechtsmisbruik 4.2.1. Situering Rechtsleer en rechtspraak hebben via de leer van het rechtsmisbruik grenzen gesteld aan een volkomen vrije uitoefening van het eigendomsrecht. Met de toepassing van deze rechtsfiguur, die door het HvC als algemeen rechtsbeginsel erkend wordt, kan een burger die bij de uitoefening van zijn eigendomsrecht schade toebrengt aan een andere burger, aansprakelijk gesteld worden tot de vergoeding van deze schade. 4.2.2. Grondslag – criteria Art. 1382-1383 BW Er moet sprake zijn van een daadwerkelijk misbruik van het recht en ook van daaruit voortvloeiende schade, alvorens de rechter tot aansprakelijkheid zal besluiten. Meerdere criteria voor de toepassing van deze rechtsfiguur: oogmerk om te schaden ( animus nocendi ) o bv. Een muur optrekken zonder veel nut voor zichzelf, maar die al het zonlicht wegneemt voor de buren afwezigheid van enig nut of belang 27 o bv. De verwijdering vorderen van ramen die op een niet-wettelijke afstand werder aangebracht, maar die uiteindelijk alleen zicht hebben op een hoop struiken van het andere eigendom bij gelijk voordeel voor zichzelf, de keuze wordt gemaakt voor de uitoefening voor die wijze die het meest nadelig is voor een ander rechtssubject onevenredigheidscriterium of proportionaliteitscriterium o betekend dat er een belangrijke onevenredigheid bestaat tussen het geringe nut van de rechtsuitoefening door een burger enerzijds en de grote schade die daaruit voor een ander voortvloeit anderzijds. De rechter staat voor een conflict tussen twee normen: vooreerst de norm dat elke burger vrij is zijn rechten uit te oefenen zoals hij dit wenst; evenwel ook de zorgvuldigheidsnorm die vereist dat men zich gedraagt zoals een goed huisvader. Niet elke afwijking van het gedrag van een normaal zorgvuldig persoon zal bij de beoordeling van de rechtsuitoefening tot rechtsmisbruik leiden. 4.3.3. Gevolg: sanctie De eigenaar die zich schuldig maakt aan rechtsmisbruik bij de uitoefening van zijn eigendomsrecht, ziet dit recht niet verloren gaan. Hij wordt enkel beperkt in de uitoefening van zijn recht tot de normale wijze van uitoefening ervan en desgevallend enkel of evenzeer veroordeeld tot vergoeding van de geleden schade. Bv. Het reclamepaneel derwijze ophangen, zodat het andere bord ook nog zichtbaar is. Bv. Zich tevreden stellen met een vergoeding voor de inname van het reepje grond door de buurman 4.3. De evenwichtsleer of de leer inzake hinden uit nabuurschap 4.3.1. Situering De leer van het rechtsmisbruik laat toe een eigenaar doe op kennelijk onredelijke wijze zijn eigendomsrecht uitoefent te sanctioneren. Wanneer een eigenaar door de foutieve gedraging of het verzuim van een persoon uit zijn omgeving schadelijke hinder ondervindt, is zijn rechtspositie duidelijk: hij kan zich beroepen op het ( gemeen ) aansprakelijkheidrechts. Bv. Tijdens bouwwerken onvoldoende veiligheidsmaatregelen nemen, waardoor het aanpalende huis schade leidt. Op basis van de foutaansprakelijkheid van art. 1382-1383 BW kan de schadelijder de integrale vergoeding van zijn schade bekomen. De verstoring van het evenwicht tussen 2 erven buiten enige fout om, laat het recht niet onverschillig. Ze vindt correctie in de evenwichtsleer ( ook: burenhinderleer ): de eigenaar die zonder een fout te begaan, zijn buurman een hinder aandoet die boven de gewone nabuurschap -nadelen uitstijgt, is hem een passende compensatie verschuldigd, zodat het evenwicht tussen de twee eigendommen hersteld wordt. De 28 evenwichtsleer brak door in onze rechtsorde in de beroemde kanaal- en schoorsteenarresten van ons HvC van 6-04-1960. 4.3.2. Grondslag art. 544 BW + art. 16 ( vroeger 11 ) GW Enige aanvaardbare grondslag blijft art. 544 BW: opdat de uitoefening van het eigendomsrecht van elke eigenaar zoveel als mogelijk gelijkmatig kan plaatsvinden, is compensatie nodig wanneer het evenwicht verbroken is. 4.3.3 Toepassingsvoorwaarden De toepassing van de evenwichtsleer: vereist geen enkele fout in hoofde van de buurman er dient bovenmatige hinder te worden aangetoond: o een stoornis die de grens van de gewone ongemakken van nabuurschap overschrijdt o wordt in concreto beoordeeld het tijdstip waarop de hinder zich voordoet zal een rol spelen bij de beoordeling de volgtijdelijkheid o o bv. Overdag, ’s nachts, tijdens het weekend,… bv. Wie zich gaat vestigen op een erf nadat de stoornis vanwege het nabije erg al duidelijk aanwezig was, zal minder kans maken om de stoornis als bovenmatig te horen kwalificieren. De intensiteit van de hinder o Eenmalig of veelvuldig De hoedanigheid van de schadeverwekker o Speelt een rol in de context waarbij de hinder veroorzaakt wordt door de overheid op haar openbaar domein Bij de beoordeling van de vraag of de hinder al dan niet bovenmatig is, zal de rechter rekening houden dat er zeker lasten zijn die een particulier in het algemeen belang moet dulden. Opdat art. 544 BW van toepassing kan zijn: moet de hinder zich afspelen tussen buren het moet niet gaan over aanpalende erven, maar ze moeten toch in dezelfde omgeving liggen al wie ingevolge een zakelijk of persoonlijk recht over een attribuut van het eigendomsrecht beschikt, kan een vordering op basis van burenhinder instellen of zich daartegen verwerven. Tot toepassing van de evenwichtsleer volstaat het tenslotte niet dat er sprake is van bovenmatige hinder tussen naburige erven. De hinder moet gelinkt kunnen worden aan een gedraging ( een doen of een niet-doen ) van een titularis van een attribuut van het eigendomsrecht. Vandaar dat het hier om een foutloze aansprakelijkheid gaat. 29 4.3.4. Gevolg: compensatie Wanneer hinder uit nabuurschap aanvaard wordt, leidt dit tot een passende en billijke compensatie die het verstoorde evenwicht herstelt. De vordering op grond van art. 544 BW leidt dus niet tot een integraal herstel van de schade. Enkel de schade die veroorzaakt wordt door wan een normale hinder te boven gaat, wordt herstelt ( dit in tegenstelling tot een vordering op grond van art. 1382 BW ). Het herstel gebeurt bij voorrang in nature en zo dit niet mogelijk is , door een geldelijke schadeloossteling. Bv. Het verrichten van aanpassingswerken op kosten van de hinderverwekker 5. Mede-eigendom 5.1. Begrip- afbakening 5.1.1. Definitie Mede-eigendom is de onder meerdere personen verdeelde eigendom over eenzelfde goed. Elke mede-eigenaar heeft het eigendomsrecht van een mathematisch breukdeel van een goed dat materieel een eenheid blijft, alleen het eigendomsrecht wordt opgesplitst. Het gaat over een onverdeelde eigendom. 5.1.2. Verschil met onverdeeldheid Het begrip onverdeeldheid is ruimer dan het begrip ‘mede-eigendom’. De notie onverdeeldheid slaat op de opsplitsing van een zakelijk recht op een goed of een algemeenheid van goederen tussen meerdere personen. 5.1.3. Verschil met collectieve eigendom Hiermee bedoelt men de eigendomsverhouding die ontstaat wanneer twee of meer personen een goed of meerdere goederen inbrengen in een bijzonder vermogen om er een gemeenschappelijk doel mee te realiseren. Bv. Huwgemeenschap, een vennootschap,… De regels die gelden voor onverdeeldheden of mede-eigendom, zijn om dit bijzonder doel gebonden vermogen niet van toepassing. Het is in functie van een gezamenlijk belang georganiseerd. De beheersbevoegdheid wordt eerder gedelegeerd aan de daartoe overeengekomen persoon of personen. Zolang de collectieve eigendom duurt, maken de collectieve eigenaars slechts aanspraak op hun deel in de opbrengst van het collectieve vermogen. Pas bij de ontbinding ervan, maken ze aanspraak op hun deel in het kapitaal. 30 5.1.4. Verschil met multi-eigendom ( time-sharing of periode-eigendom ) Dit is de rechtstoestand waarbij verschillende personen gezamenlijk eigenaar zijn van een onroerend goed en elk achtereenvolgens gedurende een beperkte, welbepaalde, weerkerende periode het exclusief gebruik hebben van dit goed. Bv. Vakantiehuis wet van 11 april 1999 5.1.5. Verschil met tontine Krachtens een tontine-beding verwerven 2 of meerdere personen gezamenlijk een eigendomsrecht van een goed onder het beding dat de LLe de uiteindelijke eigenaar wordt van het geheel van dit goed. Elke betrokkene wordt geacht exclusief eigenaar te zijn onder de ontbindende voorwaarde van zijn vooroverlijden en onder de opschortende voorwaarde van zijn overleven, en dit retroactief. 5.2. Soorten mede-eigendom in functie van de oorsprong van de onverdeeldheid Er zijn 3 categoriën: 5.2.1. Toevallige of gewone mede-eigendom 5.2.1.1. Definitie Dit ontstaat door een toevallige gebeurtenis buiten de wil om van de mede-eigenaar. Meest voorkomende oorzaak is het overlijden van een persoon die meerdere erfgenamen achterlaat. Bv. Schatvinding, vermenging van goederen ( art. 572 en 573 BW ). 5.2.1.2. Kenmerken Tijdelijk karakter: o Houdt verband met de wijze van totstandkoming van deze toestand van medeeigendom, namelijk ongewild Niet georganiseerd: o De mede-eigenaars hebben geen afspraken gemaakt over de wijze waarop ze het goed of de goederen die ze op die bijzondere wijze bezitten, zullen beheren. Art. 577-2 bepalen de regels die voor de onverdeelde mede-eigenaars gelden 5.2.1.3. Rechten en plichten van de mede-eigenaars Liggen vervat in art. 577-2 BW. Deze regels gelden niet ten opzichte van derden. Derden hebben dan ook niet het recht om rechtshandelingen te laten vernietigen waarbij een mede-eigenaar zijn bevoegdheid als mede-eigenaar te buiten is gegaan. De basisregel worde 31 evenwel getemperd in het geval dat de huurder de huurov met alle mede-eigenaars aanging en door één van hen aangesproken wordt in ontbinding van deze overeenkomst. a) Rechten van de mede-eigenaars m.b.t. hun onverdeeld deel Elkeen kan over zijn onverdeeld deel beschikken ten bezwarende titel of om niet, het met zakelijke rechten bezwaren, het in hypotheek geven, zonder daartoe de medewerking van de andere deelgenoten nodig te hebben ( art. 577-2 §4 BW ). Heel wat omstandigheden maken dit principe eerder uitzonderlijk uitvoerbaar voor de medeeigenaars: Zo zal degene die een onverdeeld deel van een deelgenoot aanknoopt, best nagaan of hij niet met de toepassing van art. 841 BW zal geconfronteerd worden. Het doel van deze bepaling is de deelgenoten in familiezaken te beschermen tegen inmenging van derden. Art. 841 BW is een uitzonderingsbepaling. Ook de declaratieve werking van de verdeling is een factor die de vervreemding of bezwaring van een onverdeeld aandeel niet vergemakkelijken De toekenning van zakelijke rechten op een onverdeeld deel in een goed kan ook belemmerd worden door de aard van het zakelijk recht dat men wil toekennen. Economische overwegingen De wetgever verzet zich evenwel tegen een gewone doorgang van het uitvoerend beslag op een onverdeeld deel in een onroerend goed omdat dit de rechten van de overige mede-eigenaars zou aantasten. b) Rechten van de mede-eigenaars m.b.t. het onverdeelde goed zelf Ingeval van mede-eigendom moeten beslissingen m.b.t. het goed zelf de mede-eigenaars steeds gezamenlijk optreden ( art. 577-2 §6 BW ). Zo bepaalt art. 577-2 §5 BW dat de mede-eigenaar recht heeft op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, voor zover hij de bestemming ervan respecteert en zijn handelwijze met het recht van de overige deelgenoten verenigbaar is. Bv. Het huis bewonen, jagen in de bossen, vissen in de vijver,… Elke mede-eigenaar deelt in de vruchten van het goed in verhouding tot zijn aandeel. Elke deelgenoot kan, alleen optredend, krachtens zelfde bepaling daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer rechtsgeldig stellen. Maar wat niet als daden van voorlopig beheer aanvaard wordt, is het verhuren van het goed, het opzeggen van een lopende huur, het heropbouwen van het goed. Voor alle daden die het behoud en het voorlopig beheer overstijgen, geldt dan weer het principe van art. 577-2 §6 BW dat de medewerking van alle mede-eigenaars vereist is. Wel kan de ene deelgenoot de andere verplichten deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid van erkent. 32 Voor alle geschillen is de vrederechter bevoegd, ongeacht het bedrag van de vordering ( art. 591, lid 2 Ger. W. ). c) Plichten van de mede-eigenaars Elke mede-eigenaar dient in verhouding tot zijn aandeel in de onverdeeldheid krachtens art? 577-2 §7 BW bij te dragen in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, evenals in de kosten van beheer, de belastingen en de andere lasten m.b.t. het onverdeelde goed. 5.2.1.4. Einde van de toevallige mede-eigendom: de verdeling a) Art. 815 BW raakte de openbare orde Toevallige mede-eigendom is niet voor een lange duur art. 815 BW Elke deelgenoot kan te allen tijde de uitonverdeeldheidtreding vorderen. Ook de SE van een deelgenoot heeft die bevoegdheid. De vordering tot verdeling is onverjaarbaar. Men kan welke de verdeling uitstellen, en dit telkens voor een periode van 5 jaar. Het pactum van onverdeeldheid kan dus hernieuwd worden, maar dan telkens voor een maximum van 5 jaar. Er is een bijkomende uitzondering op het principe: Als er minderjarige erfgenamen zijn die tot de nalatenschap van de eerst stervende echtgenoot komen, dan kan de onverdeeldheid door de vrederechter gehandhaafd worden voor een termijn of opeenvolgende termijnen die niet verder kunnen gaan dan de meerderjarigheid van de jongste minderjarige. b) Het declaratief karakter van de verdeling Voor de verdeling is dus elk voorwerp dat tot de onverdeelde boedel behoort, van alle medeeigenaars voor een deel. Na de verdeling heeft elkeen het uitsluitend eigendomsrecht op de hem toebedeelde goederen. Krachtens art. 833 BW wordt iedere deelgenoot geacht alleen en onmiddellijk te zijn opgevolgd in alle goederen die in zijn kavel begrepen zijn of die hem bij veiling ten deel zijn gevallen, en nooit de eigendom van de andere goederen van de nalatenschap te hebben gehad. Art. 833 BW geeft aan de verdeling een declaratief karakter, wat als zeer tegenstrijdig met het juridischtechnische gebeuren van de verdeling dat eerder als translatief overkomt, beschouwd wordt. Zolang deze vereffening-verdeling niet afgerond is, is de koper enkel een SE van de verkoper, geen mede-eigenaar. De koper bekomt enkel een zakelijk recht op het goed indien dit goed bij de verdeling in de kavel van de verkoper valt. Tot zolang heeft hij enkel een schuldvordering. Een andere wijze van beschikken over zijn aandeel is het verkopen van dit aandeel aan een andere deelgenoot ( afstand-verdeling ). De verdeling geschiedt, behoudens andersluidend akkoord tussen de deelgenoten, in ons recht in beginsel in natura dor kavels te vormen die zoveel mogelijk gelijk worden 33 samengesteld ( art. 831-833 BW ). Wanneer er geen akkoord over de toebedeling van de kavels mogelijk is, worden ze bij lottrekking toebedeeld. Wanneer er geen gelijkwaardige en gelijksoortige kavels kunnen samengesteld worden, dan worden de goederen openbaar verkocht om de opbrengst te verdelen. 5.2.2 Vrijwillige mede-eigendom 5.2.2.1. Definitie Komt tot stand wanneer een of meerdere personen bij overeenkomst een staat van onverdeeldheid in het leven roepen. De deelgenoten zullen in min of meerdere mate afspraken maken over hoe deze onverdeeldheid zal ingevuld worden tijdens haar bestaan en hoe ze zal beëindigd worden. 5.2.2.2. Einde Sommigen zijn van oordeel dat art. 815 BW voor alle onverdeeldheden behalve de gedwongen mede-eigendom moet toegepast worden. Andere stellen dat een vrijwillige onverdeeldheid een overeenkomst behelst die moet gerespecteerd worden, ook door derden. 5.2.3. Gedwongen of verplichte mede-eigendom 5.2.3.1. Definitie Is een soort mede-eigendom die zich opdringt omwille van de aard of de bestemming van het goed. De mede-eigendom is in die zin verplicht omdat het goed zoals het zich voordoet of waartoe het bestemd is, niet vatbaar is voor de verdeling. De onverdeeldheid is dan ook niet tijdelijk, maar bestendig, en vergt in vele gevallen een goede organisatie. 5.2.3.2. Toepassing Als hoofdzaak: o Eerder sporadisch Als bijzaak: o Meest voorkomende gevallen van gedwongen mede-eigendom o Het gaat over een bepaald bijkomstig goed dat door zijn aard noodzakelijk tegelijk bestemd tot het gebruik van twee of meerdere andere goederen die exclusieve eigendom zijn van onderscheiden personen. Bv. Steegjes, putten, terrassen,… De wetgever heeft voor de organisatie van deze beide gevallen van gedwongen mede-eigendom een heel bijzondere regeling uitgewerkt. Voor het gemeen recht inzake gedwongen mede-eigendoom moet men teruggrijpen naar art. 577-2 §9-10 BW. 34 5.2.3.3. Rechten en plichten van de deelgenoten in een gedwongen mede-eigendom van gemeen recht a) Rechten van de mede-eigenaars m.b.t. hun onverdeeld deel Een afzonderlijke vervreemding van hoofd-en bijzaak is niet mogelijk. b) Rechten van de mede-eigenaars m.b.t. het onverdeelde goed zelf Vermits de mede-eigenaars het onverdeeld goed in gedwongen mede-eigendom nodig hebben om hun eigen hoofdzaak te kunnen blijven gebruiken, zijn hun rechten m.b.t. het onverdeeld goed zelf ruimer dan deze van een toevallige mede-eigenaar. Elke ( gedwongen ) mede-eigenaar mag op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aanbrengen, voor zover hij de bestemming daarvan niet wijzigt en geen afbreuk doet aan de rechten van de overige deelgenoten ( art. 577-2 §10 BW ). Hij mag niet alleen kosten van onderhoud en herstelling doen, maar zelfs van vernieuwingen ( art. 577-2 §9 BW ). c) Plichten van de mede-eigenaars De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten omgeslagen worden naar evenredigheid van de respectieve waarde van elke privatieve hoofdzaak. Dit is het principe ( art. 577-2 §9BW ). Maar andere criteria zijn niet toegelaten want art. 577-2 §9 BW wordt uitdrukkelijk van dwingend recht verklaard. 5.3. Twee bijzondere toepassingen van gedwongen mede-eigendom 5.3.1. Appartementsmede-eigendom 5.3.1.1. Het bijzondere van het appartementsrecht De onderscheiden eigenaars van de appartementen willen niet gerechtigd zijn elk voor een onverdeeld deel in alle constructies. Zij willen een privaat bezit van een bepaald onderdeel van de constructie ( het privatief ) en zullen noodgedwongen samen participeren in de grond waarop het gebouw staat, alsook in die constructies die tot nut zijn van alle privatieven ( de gemene delen ). Recht op appartementseigendom = monisme. De privatieve constructie is de hoofdzaak, terwijl de grond als een van de gemeenschappelijke gedeelten een bijzaak is. Appartementsmede-eigendom is derhalve een vorm van gedwongen mede-eigendom als bijzaak ( art. 577-2 §9, lid 2 BW ). Het appartementsrecht vinden we in het BW terug onder Boek II, Titel II, Hoofdstuk III, afdeling 2 ( getiteld: “gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen”). Art. 577-3 tot en met 577-14 BW. Maar ook de algemene beginselen met betrekking tot de gedwongen 35 mede-eigendom, neergelegd in art. 577-2 §9 BW worden in art. 577-3 BW van toepassing gemaakt op de appartementsmede-eigendom. Recent, door de wet van 2 juni 2010 die in werking trad op 1 september 2010, vond nog een belangrijke hervorming van het appartementsrecht plaats. 5.3.1.2. Het toepassingsgebied van het appartementsrecht Art. 577-3, lid BW bepaald dat het “appartementsrecht” geldt voor ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Dus is deze vorm van gedwongen mede-eigendom niet alleen van toepassing op de eigenlijke appartementsgebouwen, maar eveneens op groepen van gebouwen die gemeenschappelijke onroerende bestanddelen hebben. 3 cumulatieve voorwaarden opdat de wettelijke bepalingen betreffende de appartementsmedeeigendom die van dwingend recht zijn ( art. 577-14 BW ) van toepassing zouden zijn: het moet gaan om een gebouw of groep van gebouwen, ongeacht de bestemming (dus niet alleen woongelegenheden, maar ook gebouwen die voor andere bestemmingen dienstig zijn) meerdere personen zijn eigenaar van een onderdeel van het gebouw of van de groep van gebouwen (fysieke opsplitsing tussen meerdere eigenaars). Het appartementsrecht geldt niet wanneer één of meerdere personen eigenaar zijn van het gehele gebouw of van alle gebouwen van de groep ( deze zijn dan gewone onverdeelde mede-eigenaars ). elke eigenaar heeft zowel een private kavel als een aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of van de groep van gebouwen. o Bv. Garage, kelder, het dak, fundering,… Als de voorwaarden vervuld zijn, moet het appartementsrecht dat het gebouw of de groep van gebouwen zakenrechtelijk en beheersmatig organiseert, gerespecteerd worden ( art. 577-14 BW ). In sommige gevallen blijft de toepassing van het appartementsrecht echter overdreven. De wetgever heeft dit ingezien en het mogelijk gemaakt om van de wettelijke regeling inzake de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen af te wijken onder twee cumulatieve voorwaarden, verwoord in art. 377-3, lid 1 BW : indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt, zoals wanneer de goederen heel gemakkelijk, met weinig administratie te beheren zijn of wanneer er maar een zeer beperkt aantal privatieven zijn alle mede-eigenaars stemmen in met de niet-toepassing van het appartementsrecht o bv. Gezamenlijk zwembad, een appartementsgebouw met 2 privatieve kavels Het is dus geenszins zo dat de mede-eigenaars bij gemeen akkoord kunnen afwijken van het dwingend appartementsrecht. De aard van de goederen moet dit rechtvaardigen. Zo dit niet het geval zou zijn, kan de rechter beslissen dat toch de algehele toepassing van het appartementsrecht zich opdringt. 36 5.3.1.3/ Gevolgen van de toepassing van het appartementsrecht a) De statuten van het gebouw Wanneer het appartementsrecht van toepassing is, betekent dit vooreerst dat bij notariële akte de statuten van het gebouw of de groep van gebouwen, bestaande uit een basisakte en een reglement van mede-eigendom, moeten opgemaakt worden. Het is precies deze akte die noodzakelijk is om het privatief met de gedwongen mede-eigendom als bijzaak in het kader van een appartementsmede-eigendom te doen ontstaan. Er is dus een rechtshandeling vereist. Deze zal gesteld worden door de eigenaar of eigenaars van het gebouw of van de grond waarop dergelijk gebouw of groep van gebouwen is opgericht of zal opgericht worden. Het gebouw of de gebouwen hoeven nog niet gerealiseerd te zijn op het ogenblik van het opmaken van de statuten. Men kan perfect de statuten opmaken van een vergunde, doch nog niet gebouwde constructie. Wanneer de statuten opgemaakt werden, ontstaat de bijzondere rechtstoestand van de appartementsmede-eigendom van zodra één privatieve kavel werd overgedragen of toebedeeld ( overgedragen = bv.: ingevolge een schenking). Deze akte houdende de statuten wordt overeenkomstig art. 1 Hyp.W. overgeschreven op het hypotheekkantoor. Door de overschrijving is deze akte tegenwerpelijk aan derden die een persoonlijk of zakelijk recht hebben op het gebouw (art. 577-10 §1 BW). Dit alles geldt ook voor wijzigingen van de statuten. De overschrijving op het hypotheekkantoor is ook een vereiste voor het verkrijgen van rechtspersoonlijkheid door de vereniging van mede-eigenaars De basisakte vormt het bij uitstek zakenrechtelijke luik van de statuten van het gebouw. Ze bevat overeenkomstig art. 577-4 §1 BW dwingend : de beschrijving van het gehele onroerend goed de privatieve en gemeenschappelijke delen de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel verbonden is. o Sinds de wetswijziging van 2 juni 2010 moet bij deze bepaling rekening gehouden worden met de waarde van de privatieve delen, en dit in functie van 3 criteria die limitatief en dwingend moeten in acht genomen worden: De netto-vloeroppervlakte De bestemming van het privatief Bv. Woongelegenheid, kantoor,winkel,… De ligging van het privatief Bv. Aan de zeedijk, in een zijstraat,… Deze bepaling van de toekenning van een aantal gemene delen aan een privatief geschiedt op grond van een met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar. Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte. Deze bepaling moet met de nodige ernst geschieden : krachtens art. 577-9 §6, 1° BW kan iedere mede-eigenaar aan de rechter vragen de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke 37 gedeelten te wijzigen , indien die verdeling onjuist is berekend, of indien ze onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen. Het aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen dat aan een privatief verbonden wordt, verhoudt zich dus tot de waarde van het privatief. Het aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen is doorgaans bepalend voor de verhouding tussen de mede-eigenaars inzake hun bijdrage in de lasten van de mede-eigendom. Overeenkomstig art. 577-2 §9 BW dat in art. 577-3 BW uitdrukkelijk van toepassing wordt verklaard op de appartementsmede-eigendom, kunnen de partijen ook overeenkomen om deze lasten (kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing) om te slaan in functie van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten veroorzaken, voor elk privatief hebben. Om de kostenbijdrage te bepalen mag volgens zelfde art. 577-2 § 9 BW ook een combinatie gemaakt worden van de criteria ‘waarde’ en ‘nut’. Dit alles betekent dat de verhoudingsgewijze bijdrage in de lasten kan afwijken van de verhouding van het aantal gemeenschappelijke delen in het gebouw. Het is dus belangrijk na te zien hoe de lasten verdeeld worden in het gebouw, en niet te veronderstellen dat dit wel in verhouding tot het aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten zal zijn. Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn (art. 577-3, lid 3, BW). De privatieve gedeelten vormen in ons appartementsrecht de juridische hoofdzaak; de gemeenschappelijke gedeelten zijn het accessoire. De basisakte zal duidelijk bepalen, met verwijzing naar de vergunde plannen, welke bestanddelen en ruimten van het gebouw tot welk privatief deel behoren. Uit art. 577-3 lid 3 BW blijkt dat er een vermoeden van gemeenschappelijkheid geldt voor die delen van het gebouw of de grond die niet als behorende tot het privatief deel beschreven werden. Bv. Een zolderruimte boven de appartementen van de bovenste verdieping: als deze ruimte niet beschreven wordt als onderdeel van de privatieve appartementen, dan vormen ze een gemeenschappelijk deel. Het reglement van mede-eigendom bevat bepalingen van zakenrechtelijke aard maar ook van eerder organisatorische aard. De wet legt dwingend de opname van de volgende bepalingen op in het reglement van mede-eigendom: de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten; de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten; de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering; de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen; de jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt 38 de verplichtingen en bevoegdheden van de commissaris van de rekeningen Ingevolge de wet van 2 juni 2010 dienen nogal wat wijzigingen aan de statuten, en dan vooral aan het reglement van mede-eigendom aangebracht te worden. Evenwel zijn er wijzigingen die niet zomaar uit de aangepaste bepalingen van het Burgerlijk Wetboek kunnen gehaald worden, maar die een beslissing van de algemene vergadering vergen. Voor die aanpassingen is een overgangstermijn bepaald die loopt tot 31 augustus 201368. Inzake de formele uitwerking van die aanpassingen heeft de wetgever daarbij een onderscheid gemaakt tussen de gevallen waarin enkel het reglement van mede-eigendom aanpassing behoeft, en deze waarin zowel de basisakte als het reglement van mede-eigendom dient gewijzigd te worden. In de laatste gevallen is een notariële akte vereist zoals voor elke wijziging van de statuten. Indien evenwel enkel een aanpassing van het reglement van mede-eigendom ingevolge de wetswijziging zich opdringt, dan volstaat het dat de beslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars daaromtrent opgenomen worden in een (onderhandse) door de syndicus opgemaakte gecoördineerde tekst. Bepaalde bedingen mogen niet opgenomen worden in de statuten, en indien dit het geval zou zijn, dan worden ze voor niet geschreven gehouden. Het betreft : bedingen die het recht van de mede-eigenaar beperken om het beheer van zijn kavel aan een persoon van zijn keuze toe te vertrouwen (art. 577-4, § 3 BW) bedingen die de rechtsmacht om geschillen die in verband met de toepassing van het appartementsrecht zouden rijzen aan één of meer arbiters opdragen (art. 577-4, § 4 BW). Hierdoor wordt iedere in de statuten opgenomen arbitrageclausule voor nietgeschreven gehouden. De statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen moeten verplicht opgemaakt worden. Dit is niet het geval voor het reglement van orde. Dit is facultatief en kan bij onderhandse akte opgemaakt worden. Het is een soort huishoudelijk reglement waarin allerlei persoonlijke rechten en plichten van de eigenaars en bewoners opgenomen worden bv. bepalingen omtrent huisdieren, het gebruik van de lift, enz. . Het is tegenwerpelijk aan iedere belanghebbende door dezelfde regels na te leven als van toepassing zijn voor de tegenwerpelijkheid van beslissingen van de algemene vergadering (art. 577-10 § 3 BW). b) De organisatie van de appartementsmede-eigendom b.1) Rechtspersoonlijkheid van de vereniging van mede-eigenaars De grootste nieuwigheid sinds de wetswijziging van 1994 betrof de toekenning van rechtspersoonlijkheid aan de vereniging van mede-eigenaars. Daartoe moet cumulatief aan de volgende voorwaarden voldaan worden: er moet een staat van onverdeeldheid ontstaan zijn door de overdracht of de toekenning van ten minste één kavel (art. 577-5, § 1, 1°, BW); de statuten van het gebouw moeten overgeschreven zijn op het hypotheekkantoor (art. 577-5, § 1, 2° aanhef, BW). Het verkrijgen van het ondernemingsnummer70 (art. 577-5, § 1, laatste lid, BW) is geen voorwaarde maar het gevolg van het verkrijgen van de rechtspersoonlijkheid. 39 Het doel en het vermogen van deze vereniging met rechtspersoonlijkheid is dwingend in de wet bepaald: Het doel van de vereniging van mede-eigenaars bestaat uitsluitend in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen. Wat het vermogen betreft, sluit de wet een onroerend vermogen uit ( art. 577-5 §3 BW) De vereniging van mede-eigenaars mag wel alle roerende goederen bezitten nodig voor de verwezenlijking van: haar doel o bv. banktegoeden op rekeningen (ook beleggingen, bv. een deel van haar reservekapitaal) haar administratieve taken o bv. kantoormeubelen, computer, telefoon, stofzuiger, schoonmaakgerei De financiële tegoeden van dit roerend vermogen worden door de wetgever in art. 577-11 § 5 BW in functie van de bestemming ervan in twee onderdelen ingedeeld: het werkkapitaal = de som van de voorschotten die door de mede-eigenaars betaald worden als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten, de uitgaven voor de huisbewaarder het reservekapitaal = de som van de periodiek ingebrachte bedragen die bestemd zijn voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of hernieuwing van een lift, of het leggen van nieuwe dakbedekking. Dit onderscheid heeft zijn belang bij de overdracht van een privatieve kavel aan een nieuwe eigenaar. De toekenning van deze rechtspersoonlijkheid biedt belangrijke voordelen zowel voor de vereniging van mede-eigenaars zelf, als voor derden. Als rechtspersoon kan de vereniging van mede-eigenaars als dusdanig deelnemen aan het rechtsverkeer zonder dat alle mede-eigenaars individueel moeten optreden. Derden kunnen zich rechtstreeks tot de vereniging wenden en haar dagvaarden voor de rechtbank, zonder de dagvaarding aan alle individuele mede-eigenaars te moeten betekenen. Wanneer de derde dan een veroordeling bekomt van de vereniging van mede-eigenaars betekent dit niet dat deze zich enkel kan verhalen op het (toch beperkte) vermogen van de vereniging van mede-eigenaars en een uitvoerbare titel tegen elke individuele mede-eigenaar moet bekomen om op het vermogen van deze laatste te kunnen uitwinnen : art. 577-9 §5 BW bepaalt dat de tenuitvoerlegging van rechterlijke beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars veroordeeld wordt, kan gedaan worden op het vermogen van elke mede-eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. Er is dus zeker geen hoofdelijke gehoudenheid in hoofde van de mede-eigenaars. Indien de statuten niet of niet tijdig werden overgeschreven, kan de vereniging van medeeigenaars zich ten aanzien van derden niet op haar rechtspersoonlijkheid beroepen; deze zijn echter wel gerechtigd ze in te roepen tegen de vereniging (art. 577-5, § 2 BW). 40 b.2) De organen van de vereniging van mede-eigenaars Om de goede werking van deze bijzondere mede-eigendom te verzekeren, regelt de appartementswet de oprichting of aanstelling van vier organen. Deze hebben elk hun specifieke door de wet bepaalde of in de statuten vastgelegde bevoegdheden in het beheer van de medeeigendom: de algemene vergadering van de vereniging van de mede-eigenaars de syndicus de raad van mede-eigendom de commissaris van de rekeningen A) De algemene vergadering A.a. Deelnemers Het hoogste orgaan. Zij beraadslaagt en beslist over alle aangelegenheden die de medeeigendom aanbelangen. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen (art. 577-6, § 1, lid 1, BW). In geval van opdeling van het eigendomsrecht van een privatieve kavel over meerdere personen71, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn. Wanneer één van de belanghebbenden en zijn wettelijke of conventionele vertegenwoordiger niet kunnen deelnemen aan de aanwijzing van een lasthebber wijzen de andere belanghebbenden rechtsgeldig een lasthebber aan. Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee (art. 577-6, § 1, lid 2 BW). A.b. Volmachten Veelal gaven de meeste mede-eigenaars volmacht aan de syndicus om voor hen deel te nemen aan de algemene vergadering. Met de wetswijziging van 2010 heeft de wetgever absoluut de betrokkenheid van de medeeigenaars bij de appartementsmede-eigendom willen aanzwengelen. Daartoe is de mogelijkheid tot het aanwenden van volmachten bijzonder en dwingend in de wet geregeld. Het principe blijft dat iedere mede-eigenaar zich kan laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering (art. 577-6, § 7, lid 1 BW), maar : de syndicus kan niet langer als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering (art. 577- 6, § 7, lid 6, BW). Een lasthebber van de vereniging van de mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst genomen is of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, 41 mag niet persoonlijk of bij volmacht deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen over de hem toevertrouwde opdracht (art. 577- 6, § 9, BW). Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als: het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 percent bedraagt van het totaal aantal stemmen dat aan alle kavels van de mede-eigenaars toekomt (art. 577- 6, § 7, lid 5, BW). Het betreft hier twee cumulatieve voorwaarden. De volmacht kan algemeen of bijzonder zijn en mag slechts gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik gemaakt wordt van een algemene of van een bijzondere notariële volmacht (art. 577- 6, § 7, lid 3 BW). De volmacht moet de naam van de volmachtdrager vermelden (art. 577- 6, § 7, lid 2 BW). A.c. Bijeenroeping Het recht om de algemene vergadering bijeen te roepen behoort toe aan: De syndicus tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing genomen moet worden (art. 577-6, § 2, lid 1, BW); De vrederechter, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen (art. 577-9, § 3 BW); om het verzuim of de weigering van de syndicus te bewijzen zal men hem daartoe, bij aangetekende brief, in gebreke stellen; Eén of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars (art. 577-6, § 2, lid 2, BW), of hun vertegenwoordigers. Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee ondertekend heeft, zelf de algemene vergadering bijeenroepen (art. 577-6, § 2, lid 3, BW). In dat geval is de tussenkomst van de vrederechter niet vereist. A.d. Bijeenkomst In art. 577-4 BW wordt in het algemeen gesteld dat het reglement van mede-eigendom : de regels moet bevatten betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering (art. 577-4, § 1, lid 4, 3° BW) de jaarlijkse periode van vijftien dagen moet vastleggen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt (art. 577-4, § 1, lid 4, 5° BW). Het reglement van mede-eigendom vormt dan ook de leidraad voor de bijeenkomsten van de algemene vergadering. Maar de wet bepaalt tevens in belangrijke mate hoe er tewerk gegaan moet worden. Dit is het geval inzake de agenda. 42 De syndicus stelt de agenda samen met opgave van de punten die ter bespreking voorgelegd zullen worden. Te allen tijde kunnen één of meer mede-eigenaars, dan wel de raad van de mede-eigendom zo er een is, de syndicus de punten meedelen waarvan zij willen dat ze op de agenda van een algemene vergadering geplaatst worden. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen, overeenkomstig art. 577-8, § 4, 1°, 1-1, BW73. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst zal daartoe een buitengewone algemene vergadering bijeengeroepen worden. Indien de vergadering door de syndicus niet georganiseerd wordt, zal een bijeenkomst afgedwongen moeten worden door één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten, en zo nodig, door een vordering voor de vrederechter zoals hiervoor reeds uitgelegd. Ook over de bijeenroeping vindt men bijzondere regels in het appartementsrecht. De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatste door de syndicus op het ogenblik van de verzending gekende adres, worden geacht geldig te zijn (art. 577-6, § 3, lid 3, BW). Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping ten minste 15 dagen vóór de datum van de vergadering ter kennis gebracht, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien (art. 577-6, § 3, lid 4 BW). De bijeenroeping vermeld: de plaats waar de algemene vergadering plaatsvindt; de dag en het uur waarop de algemene vergadering plaatsvindt; de agenda met opgave van de punten die ter bespreking voorgelegd zullen worden (art. 577-6, § 3, lid 1 aanhef, BW); de nadere regels volgens dewelke de documenten over de geagendeerde punten geraadpleegd kunnen worden (art. 577-6, § 3, lid 2 BW). De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de medeeigenaars, van de raad van mede-eigendom of van de deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid, tenminste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden (art. 577-6, § 3, lid 1 BW). A.e. Beraadslaging - stemming De algemene vergadering wordt door een mede-eigenaar voorgezeten (art. 577-6, § 5, lid 1, BW), niet door de syndicus. De algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars kan alleen rechtsgeldig beslissingen nemen wanneer aan het begin van de algemene vergadering 43 hetzij meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover deze ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten (art. 577-6, § 5, lid 2 BW) (dit zijn cumulatieve voorwaarden) hetzij de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen (art. 577-6, § 5, lid 3 BW). Het volstaat dat het quorum bereikt is aan het begin van de vergadering. Indien noch het ene noch het andere quorum behaald wordt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die rechtsgeldig zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn (art. 577-6, § 5, lid 4, BW). Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen (art. 577-6, § 6, BW). Om misbruiken te voorkomen kan niemand echter aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken (art. 577-6, § 7, lid 4, BW). De beslissingen van de algemene vergadering worden in principe genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen (art. 577-6, § 8, BW). In bepaalde gevallen legt art. 577-7 BW gekwalificeerde meerderheden op. Deze zijn dwingend. Voor een wijziging van de verdeling van de aandelen van mede-eigendom en om te beslissen over de volledige heropbouw van het onroerend goed is een unanieme beslissing vereist. Voor een aantal beslissingen die men terugvindt in art. 577-7, § 1 BW), moeten drie/vierden, dan wel vier/vijfden van de stemmen bekomen worden. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar krachtens art. 577-9 § 4 BW toch aan de vrederechter de toestemming vragen om zelfstandig, op kosten van de vereniging van mede-eigenaars, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten. Art. 577-9 § 7 BW biedt daarbij een oplossing : wanneer een minderheid van de mede-eigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde mede-eigenaar zich tot de vrederechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt. De syndicus stelt de notulen op van de beslissingen die door de algemene vergadering genomen worden (art. 577-6, § 10, lid 1 BW). De notulen worden binnen de dertig dagen aan de mede-eigenaars opgestuurd. Iedere medeeigenaar kan binnen een termijn van vier maanden vanaf de desbetreffende algemene 44 vergadering krachtens art. 577-9 §2 BW aan de vrederechter75 vragen om een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Wie voor stemde of zich onthield, is daartoe niet gerechtigd. De beslissingen van de algemene vergadering worden in een register opgetekend, dat zich bevindt op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars en dat door iedere belanghebbende kosteloos kan geraadpleegd worden. Ze zijn tegenwerpelijk aan degene die stemrecht in de algemene vergadering hebben. Aan de houders van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed in appartementsmede-eigendom worden de beslissingen die al genomen werden voor de verlening van dit zakelijk of persoonlijk recht tegenwerpelijk door kennisgeving door de verlener op het tijdstip van de verlening ervan, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving vanwege de syndicus; voor de beslissingen die na de verlening van het zakelijk of persoonlijk recht genomen worden, gebeurt de kennisgeving aan deze houders76 door de syndicus (art. 577-10, § 3 BW). A.f. Bevoegdheid Deze kunnen in de statuten verder uitgewerkt worden. Zij heeft in elk geval de volheid van bevoegdheid om alle daden van behoud en van beheer van de mede-eigendom te stellen. Dit in tegenstelling tot de syndicus wiens bevoegdheden door de wet beperkt worden, ongeacht de bevoegdheden die hem door het reglement van medeeigendom toegekend worden (art. 577-8, § 4 BW). De algemene vergadering heeft dus de residuaire bevoegdheid : als geen ander orgaan wettelijk of statutair met een taak belast is, behoort deze tot het takenpakket van de algemene vergadering. Zij beslist oppermachtig over de aangelegenheden met een gemeenschappelijk belang. A.g. Deelverenigingen van mede-eigenaars In grote gebouwen met vele privatieve kavels en bij groepen van gebouwen kan het efficiënter zijn om bepaalde aangelegenheden slechts aan de beslissing te moeten voorleggen van die groep van mede-eigenaars die daar echt bij betrokken zijn. Bv. een groot appartementsgebouw bestaat eigenlijk uit drie fysieke onderdelen, met eigen ingangen, een eigen lift, enz. Wanneer een beslissing over de vervanging van een lift in deelgebouw 1 zich opdringt, is het weinig efficiënt met iedereen daarover te moeten vergaderen en ook de mede-eigenaars van de deelgebouwen 2 en 3 daarover mee te laten beslissen, indien de kosten daarvan ook enkel door de medeeigenaars van deelgebouw 1 zullen gedragen worden. Sinds 1 september 2010 is het krachtens art. 577-3, lid 3 BW mogelijk om in de basisakte te voorzien in de vorming van deelverenigingen. Voorwaarde is wel dat de hoofdvereniging bestaat uit 20 kavels of meer. Alle soorten privatieve kavels mogen daartoe in rekening gebracht worden (dus ook garages). Er is geen volkomen vrijheid i.v.m. de organisatie van deze deelverenigingen : het kan enkel per gebouw bij een groep van gebouwen, of, ingeval er in één gebouw een fysieke verdeling in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, per onderdeel van het gebouw. 45 In de basisakte wordt dan een onderscheid gemaakt tussen algemeen gemeenschappelijke delen en particulier gemeenschappelijke delen. De overkoepelende hoofdvereniging blijft dan exclusief bevoegd voor het beheer van de algemeen gemeenschappelijke delen, terwijl elke deelvereniging exclusief bevoegd is voor de particulier gemeenschappelijke delen die dan uiteraard enkel betrekking hebben op haar gebouw of onderdeel van een gebouw. Deze opdeling kan zowel bij nieuwe appartementsmede-eigendommen als bij bestaande ingevoerd worden. Om dit te realiseren in bestaande gebouwen moet de beslissing genomen worden met een meerderheid van 4/5 van de stemmen. Voor elke deelvereniging worden dan afzonderlijke statuten opgemaakt. Elke deelvereniging heeft rechtspersoonlijkheid, een eigen ondernemingsnummer op het hypotheekkantoor, een eigen vermogen, eigen organen. B) De syndicus B.a. Taak en bevoegdheden De syndicus is het uitvoerend orgaan van de vereniging van mede-eigenaars. Hij neemt het dagelijks bestuur van de vereniging waar. De syndicus heeft hoofdzakelijk twee categorieën van bevoegdheden: De beheersbevoegdheid: o Wettelijke minimumopdrachten vervat in art. 577-8 §4 BW. o Deze taken kunnen door het reglement van mede-eigendom uitgebreid worden, maar niet beperkt. o De syndicus kan alle bewarende maatregelen treffen en daden van voorlopig beheer stellen o Zo moet hij: De algemene vergadering bijeen roepen De beslissingen van deze vergadering notuleren in het daartoe bestemde register De fondsen van de vereniging van mede-eigenaars beheren … o Het reglement van mede-eigendom kan de in de wet bepaalde bevoegdheden van de syndicus aanvullen met bijkomende bevoegdheden. Hij voert in elk geval de beslissingen van de algemene vergadering uit. De vertegenwoordigingsbevoegdheid: o Hij vertegenwoordigd de vereniging van mede-eigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken ( art. 577-8 §4,6° BW ). o Hij heeft een wettelijke vertegenwoordigingsopdracht het volstaat dus dat hij blijk geeft van zijn hoedanigheid als syndicus en van zijn benoeming. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer ( art. 577-8 §5 BW ). B.b. Benoeming Wanneer de syndicus aangesteld is in het reglement van mede-eigendom neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering (art. 577-8, § 1, lid 3, BW). 46 Wanneer de syndicus niet in het reglement van mede-eigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering, of, bij ontstentenis ervan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere mede-eigenaar (art. 577-8, § 1, lid 1 BW). Er wordt een schriftelijke overeenkomst opgemaakt tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars (art. 577-8, § 1, lid 2 BW). De wet regelt de benoemingsprocedure niet. Deze moet in de statuten uitgewerkt worden en bij ontstentenis hiervan door de algemene vergadering, om daarna in de statuten opgenomen te worden (art. 577-4, § 1, lid 4, 4° BW). Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen acht dagen te rekenen van de datum waarop zijn opdracht een aanvang neemt, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van mede-eigenaars gevestigd is (art. 577-8, § 2, lid 1 BW). De wet bepaalt welke gegevens betreffende de syndicus in het uittreksel moeten opgenomen worden(art. 577-8, § 2, lid 2 BW). De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus (art. 577-8, § 2, lid 3 BW). Dit is heel belangrijk, want de betekeningen die gericht zijn tegen de vereniging van mede-eigenaars gebeuren aan de syndicus (art. 577-8 §3 BW). B.c. Duur - einde Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar het kan worden hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Wanneer het mandaat niet wordt hernieuwd, geeft dit op zich geen aanleiding tot een vergoeding (art. 577- 8, § 1, lid 4 BW). Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering, kan de syndicus geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat (art. 577-8, § 1, lid 5 BW). De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan ( art. 577-8,§6 BW). C) De raad van mede-eigendom Het oprichten van de raad van mede-eigendom (vroeger de raad van beheer genoemd) is verplicht in elk gebouw of groep van gebouwen die ten minste twintig kavels omvat, met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen. In andere gevallen is de oprichting van deze raad facultatief. Deze raad wordt opgericht door de eerste algemene vergadering en bestaat enkel uit medeeigenaars. Deze raad wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd de opdracht van de commissaris van de rekeningen (zie hierna). De raad bezorgt de mede-eigenaars een omstandig half-jaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak (art. 577-8/1 BW). 47 D) De commissaris van de rekeningen De algemene vergadering duidt jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet een mede-eigenaar is (art. 577-8/2 BW). Dit orgaan is verplicht in elke appartementsmede-eigendom ongeacht zijn omvang. De commissaris van de rekeningen houdt toezicht op het financieel beheer van de syndicus. Zijn verplichtingen en bevoegdheden worden bij het reglement van mede-eigendom bepaald (art. 577-8/2 BW). b.3) De ontbinding en vereffening van de vereniging van mede-eigenaars Er zijn drie mogelijkheden tot ontbinding : De vereniging van mede-eigenaars is van rechtswege ontbonden van zodra, om welke reden ook, de onverdeeldheid ophoudt te bestaan (art.577-12 BW). Dit is bv. het geval wanneer alle privatieven in het vermogen van één eigenaar komen. Het is logisch dat dit niet het geval is bij het tenietgaan van het gehele gebouw of de groep van gebouwen bv. bij brand of een aardbeving, want de grond blijft in onverdeeldheid. Om tot de volledige heropbouw van het gebouw te beslissen is overeenkomstig art. 577-7 § 3 BW wel eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars vereist. Behoudens het voormelde geval van ontbinding rechtens kan de vereniging van medeeigenaars ook ontbonden worden door een beslissing van de algemene vergadering die genomen wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars en die bij authentieke akte wordt vastgelegd. Ook de gerechtelijke ontbinding door de vrederechter op verzoek van elke belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren, behoort tot de mogelijkheden. Na de ontbinding bestaat de vereniging van mede-eigenaars voort, uitsluitend voor haar vereffening. Vereffenaars worden aangesteld en de vereffening gebeurt zeer parallel met wat het geval is bij de vereffening van vennootschappen. Art. 577-13 §3 BW verwijst overigens naar de desbetreffende regels in het Wetboek van Vennootschappen. De afsluiting van de vereffening wordt bij notariële akte vastgelegd met het oog op overschrijving op het hypotheekkantoor (art. 577-13 § 4). Vanaf deze overschrijving begint een verjaringstermijn van 5 jaar te lopen na dewelke alle rechtsvorderingen tegen de medeeigenaars, de vereniging van mede-eigenaars, de syndicus en de vereffenaars verjaard zijn (art. 577-13 § 5 BW). 5.3.1.4. Bijzondere regels bij de overdracht van een privatieve kavel Bij de overdracht van het eigendomsrecht van een privatieve kavel gaat het aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten mee over. Appartementsmede-eigendom is gedwongen medeeigendom : de gemene delen zijn niet afzonderlijk overdraagbaar. 48 a) Bijdrageplicht en verrekeningen tussen vorige en nieuwe eigenaar Bij de overdracht van een private kavel rijst de vraag wie moet instaan voor de betaling van kosten die voortvloeien uit een beslissing die dateert van voor de overdracht, maar waarvan de uitvoering of de betalingsoproep op het tijdstip van de overdracht nog niet gebeurd is. Indien deze laatsten onderling een andere regeling getroffen hebben tussen hen beiden in de overdrachtsovereenkomst, zijn ze zelf wel gehouden om deze overeenkomst na te leven. Maar aan de vereniging van mede-eigenaars is deze andersluidende overeenkomst niet tegenwerpelijk (art. 577-11, §2 lid 9 BW ). Deze regeling is verschillend naargelang de aard van de kosten. Voor vijf soorten kosten (buitengewone kosten/kapitaalinbreng) is de nieuwe eigenaar gehouden deze te betalen, wanneer de syndicus na de vaste datum van de eigendomsoverdracht (doorgaans de datum van het verlijden van de notariële akte) om de betaling daarvan verzoekt, ook al vloeien die kosten voort uit een beslissing van de algemene vergadering, of desgevallend van de syndicus, die genomen werd voor de vaste datum van de eigendomsoverdracht: de kosten van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing de oproepen tot kapitaalinbreng de kosten van dringende werkzaamheden de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen de bedragen verschuldigd door de vereniging van mede-eigenaars ingevolge gerechtelijke procedures Voor deze buitengewone lasten en oproepen tot kapitaalinbreng geldt een bijzondere regeling wanneer de beslissing van de algemene vergadering dateert van de periode tussen het sluiten van de overdrachtsovereenkomst en het verlijden van de notariële akte, voor zover de verkrijger een volmacht had om aan deze algemene vergadering deel te nemen : in dit geval is de verkrijger hoe dan ook – ook al wordt de betaling voor de vaste datum van de eigendomsoverdracht gevraagd - verplicht tot betaling (art. 577-11 §2 laatste lid BW). De (overige) gewone lasten van de mede-eigendom worden gedragen door de nieuwe eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen. Het appartementsrecht regelt ook de rechtspositie van de uittredende mede-eigenaar t.a.v. het werkkapitaal en het reservekapitaal (art. 577-11 § 5 BW). Wat betreft het werkkapitaal heeft de uittredende mede-eigenaar een vordering t.a.v. de vereniging van mede-eigenaars voor het deel van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens dewelke hij niet effectief gebruik gemaakt heeft van de gemeenschappelijke delen. Het is de syndicus die de afrekening opmaakt. Voor het reservekapitaal is de regeling helemaal anders : het aandeel van de uittredende medeeigenaar daarin blijft eigendom van de vereniging van mede-eigenaars. Niets belet de uittredende mede-eigenaar daaromtrent een vergoedingsregeling te treffen met de nieuwe eigenaar. 49 b) Informatieplichten De wetgever legt dwingende informatieverplichtingen op aan de overdrager van een privatieve kavel. Miskenning van deze regels van dwingend recht leidt tot de relatieve nietigheid van de overdrachtsovereenkomst. Er zijn twee informatiemomenten. Het eerste vindt plaats voor de ondertekening van een overeenkomst tot overdracht van het eigendomsrecht van een privatieve kavel, of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte. De vorm is niet wettelijk bepaald. Dit kan bij gewone brief of per mail, maar in het licht van de termijn is een aangetekende brief mogelijks wel aangewezen. De syndicus heeft 15 dagen de tijd om deze informatie te verstrekken. De koper moet deze informatie krijgen vooraleer hij beslist te kopen. Bij verzuim van de syndicus is het de koper die beslist of hij toch de overeenkomst sluit. De syndicus is verantwoordelijk voor de gevolgen van zijn verzuim. Deze informatie houdt in: het bedrag van het werkkapitaal en van het reservekapitaal; het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen; de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal; in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures i.v.m. de mede-eigendom; de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de laatste drie jaren en de periodieke afrekeningen van de lasten van de laatste twee jaren; een afschrift van de recentste balans, goedgekeurd door de algemene vergadering. In art. 577-11, § 2 BW is een tweede informatieverplichting opgenomen die dan van toepassing is wanneer de overdracht of de aanwijzing van het eigendomsrecht van een privatieve kavel onder de levenden of wegens overlijden daadwerkelijk plaatsvindt. Deze informatieverplichting geldt enkel voor de optredende notaris t.o.v. de verwerver en moet verstrekt worden aan deze verwerver voor het verlijden van de authentieke akte. Bij ter post aangetekende brief vraagt de notaris aan de syndicus de inlichtingen en documenten op m.b.t. de stand van de hierboven beschreven buitengewone kosten en oproepen tot kapitaalinbreng. De syndicus heeft dertig dagen de tijd om te antwoorden. Indien hij niet antwoordt binnen deze termijn, stelt de notaris de partijen in kennis van zijn verzuim. Alle kosten voor de mededeling van deze informatie door de syndicus zijn krachtens art. 577-11 § 4 BW ten laste van de overdragende mede-eigenaar. Na de overdracht, aanwijziging of splitsing van het eigendomsrecht op een privatieve kavel deelt de optredende notaris aan de syndicus de datum van het verlijden van de akte mee, evenals de juiste omschrijving van de overgedragen privatieve kavel en de identiteiten van de betrokken partijen met hun oud en nieuw adres (art. 577-11 §3 BW). Zo is de informatie van de syndicus na elke overdracht up to date. 50 c) Bijzondere regeling voor achterstallige kosten Problematisch is de situatie waarbij een overdragende mede-eigenaar ten tijde van de overdracht achterstallige kosten verschuldigd is aan de vereniging van mede-eigenaars. De wetswijziging van 2010 heeft het probleem niet opgelost, maar in art. 577-11/1 BW wel een regeling uitgewerkt die mogelijks tot een mildering van het probleem zal leiden. De schuld wegens achterstallige kosten aan de vereniging van mede-eigenaars is nog steeds geen bevoorrechte schuld. Wel is het zo dat de notaris verplicht is om – na betaling van de hypothecaire en bevoorrechte schuldeisers - de achterstallige kosten van de prijs af te houden. Als de overdrager deze achterstallen betwist, brengt de notaris binnen de drie werkdagen na het verlijden van de notariële akte de syndicus van deze betwisting op de hoogte bij aangetekende brief. De syndicus heeft dan twintig werkdagen de tijd om een bewarend of uitvoerend beslag in handen van de notaris te laten betekenen. Bij gebreke daarvan binnen de gezegde termijn, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de overdrager betalen. 5.3.2. Mandeligheid (la mitoyenneté) 5.3.2.1. Begrip en belang Mandeligheid betekent eigenlijk gemeenschappelijke eigendom. Vanuit juridisch oogpunt verwijst dit begrip naar de gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak van een gemeenschappelijke muur (gracht, haag) als scheiding tussen twee aanpalende erven. De muur vormt een bijzaak bij de hoofdzaak. 5.3.2.2. Wettelijke vermoedens van mandeligheid In art. 653 BW neemt de wetgever het wettelijk vermoeden op dat iedere muur die dient tot scheiding tussen gebouwen, tot scheiding tussen binnenplaatsen en tuinen, en tussen omheinde erven in de velden, een gemeenschappelijke (gemene) muur is. Dit vermoeden is weerlegbaar door een andersluidende titel of een uitwendig teken. Wat dit laatste punt betreft, stelt art. 654 BW dat volgende tekens erop wijzen dat een scheidsmuur niet gemeen is: wanneer het bovenste van de muur aan de ene kant opstaande is en loodrecht op het voetstuk, en aan de andere kant schuin afloopt wanneer er zich van bij het bouwen van de scheidsmuur slechts aan één zijde steunpunten voor verdere bouwwerken (hetzij een kap, hetzij stenen lijsten en karbelen) bevinden. In die gevallen behoort de muur uitsluitend toe aan de eigenaar van het erf waarop de drop valt, of waar de karbelen of lijsten zich bevinden. Krachtens art. 666 BW geldt een (weerlegbaar) vermoeden van gemeenschappelijkheid van alle grachten tussen twee erven. Ook dit vermoeden is weerlegbaar door een andersluidende titel of een uitwendig teken. Als uitwendig teken van niet-gemeenschappelijkheid haalt art. 667 BW aan het feit dat de dijk of de opgeworpen aarde zich enkel aan één zijde van de gracht bevindt. In dit geval wordt de gracht geacht exclusief eigendom te zijn van degene aan wiens kant zich de opgeworpen aarde of dijk bevindt. 51 Art. 32 Veldwetboek regelt deze aangelegenheid voor de gemene hagen : ook hier geldt een vermoeden van gemeenschappelijkheid voor de haag die op de scheiding van twee erven staat. Dit geldt niet wanneer er een andere titel is of wanneer enkel één van de erven omheind is. De wettelijke vermoedens gelden dus niet, wanneer er een andersluidende titel (een akte) bestaat. Ook op de verkrijgende verjaring door een (in principe) dertigjarig uitsluitend bezit kan een eigenaar zich beroepen om de exclusieve eigendom van de scheidsmuur te claimen en tegen het wettelijk vermoeden in te gaan. 5.3.2.3. Ontstaan van mandeligheid Doorgaans heeft de toestand van mandeligheid een contractuele basis en ontstaat deze ingevolge de splitsing van een perceel grond in meerdere delen bij de verkoop of bij de toedeling ingevolge verdeling aan onderscheiding eigenaars. Bijzonder is hier dat krachtens art. 661 BW ook een gedwongen verkoop mogelijk is, doch voor zover het om een scheidsmuur gaat ( dus enkel voor een scheiding die bestaat uit metselwerk, niet voor hagen, schutsels of grachten). Voor de bepaling van de waarde van de muur houdt men rekening met de staat van de muur op het ogenblik van de koop. Voor de tegenwerpelijkheid aan derden dient de overdacht verleden te worden bij notariële akte die dan overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor. 5.3.2.3. Rechten van de mede-eigenaars Zoals bij elke gedwongen mede-eigendom mogen de mede-eigenaars met toepassing van art. 577-2 § 10 BW vrij op hun kosten de gemene zaak veranderen, voor zover ze de bestemming ervan niet wijzigen en daarbij geen afbreuk doen aan de rechten van de andere deelgenoot. Maar er zijn ook nog wel bijzondere rechten in het Burgerlijk Wetboek m.b.t. de gemene muur opgenomen : Aanbouwen : o elke mede-eigenaar van de gemene muur mag ertegen aanbouwen (art. 657 BW), en erin balken of ribben doen plaatsen door de ganse dikte van de muur (op 54 mm na !). Elke mede-eigenaar moet evenwel op grond van art. 662 BW de toestemming vragen aan de andere om in de gemene muur een holte te maken, of om er een bouwwerk tegen aan te brengen of erop te laten steunen. Beide bepalingen lijken in tegenspraak. De rechtspraak interpreteert de samenhang ervan in die zin dat voor gewone werken geen toestemming van de buur vereist is, maar voor buitengewone werken waarbij zich schade zou kunnen voordoen, wel. In dit laatste geval dient bij een geweigerde toestemming de aanvrager zich tot de rechtbank te wenden die aan de hand van het oordeel van een deskundige hetzij zal aanduiden wat er dient te gebeuren opdat de werken zonder schade aan de buur te berokkenen, kunnen uitgevoerd worden, hetzij zal beslissen dat de werken niet mogen plaatsvinden. Verhogen : 52 o iedere mede-eigenaar heeft krachtens art. 658 BW het recht de gemene muur te verhogen. Degene die de verhoging ambieert, moet de kosten daarvan betalen. Wanneer de bestaande muur niet in staat is de verhoging te dragen, moet degene die wil verhogen, de muur op zijn kosten geheel doen herbouwen en de meerdere dikte wordt van zijn kant afgenomen (art. 659 BW). De buurman kan dan nadien toch nog de verhoging gemeen maken door de helft van de kosten daarvan alsook de helft van de waarde van de grond waarvan voor de verbreding gebruik werd gemaakt, te betalen (art. 660 BW). 5.3.2.4. Plichten van de mede-eigenaars De mede-eigenaars van een gemene muur zijn gehouden - elk naar evenredigheid van zijn aandeel - bij te dragen in de kosten van herstelling en wederopbouw van deze gemene muur (art. 655 BW). Uiteraard moet elke eigenaar in de gezegde verhouding in de kosten van onderhoud bijdragen. Indien een mede-eigenaar aan deze kosten wil ontkomen, kan hij enkel afstand doen van de muurgemeenheid. Zo wordt de muur de exclusieve eigendom van de buur. Dit kan enkel voor zover men de muur niet (verder) gebruikt bv. om er een gebouw tegen te laten steunen. Dergelijke afstand is niet mogelijk zonder het akkoord van de buurman voor wat betreft de mandeligheid van scheidingsmuren in steden en voorsteden : krachtens art. 663 BW kan immers eenieder daar zijn buur verplichten om bij te dragen in het herstellen of bouwen van afsluitingen tussen huizen, binnenplaatsen en tuinen. Afdeling 2: Vruchtgebruik 1. Begrip Vruchtgebruik is het tijdelijk zakelijk recht om van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, het genot te hebben, maar onder de verplichting de zaak zelf in stand te houden en er de bestemming van te eerbiedigen. Het VG vindt een zeer grote toepassing in ons wettelijk erfrecht. Dit leidt ertoe dat heel wat vermogens opgesplitst zijn in blote eigendom voor de bloedverwanten (meestal de afstammelingen) van de overleden echtgenoot en in vruchtgebruik voor de langstlevende echtgenoot. De blote eigenaar bekomt de kapitaalswaarde van de nagelaten goederen; de vruchtgebruiker krijgt de vruchten en het gebruik ervan. Maar ook in de sector van de familiale vermogensplanning worden heel wat vruchtgebruik-blote eigendom-verhoudingen gecreëerd. Tenslotte wordt ook in de ondernemingswereld de opsplitsing van het eigendomsrecht in een vruchtgebruik voor de onderneming en de blote eigendom voor de private eigenaars frequent toegepast, vooral in familiale bedrijven. Vruchtgebruiker en blote eigenaar(s) hebben hier uitgesproken tegenstrijdige belangen, wat een groter potentieel aan conflict met zich meebrengt. 53 2. Kenmerken Het vruchtgebruik is: een zakelijk recht: o Het verschil van dit zakelijk genotsrecht met huur ( welke ook het genot geeft van een goed ) is opmerkelijk. De vruchtgebruiker heeft een rechtstreeks recht op het goed zonder tussenkomst van iemand anders. Zij moeten het goed dus aanvaarden in de staat waarin het zich bevindt bij de aanvang van het VG ( art. 600 BW ). De (blote) eigenaar is immers tot geen enkele prestatie verplicht t.o.v. de vruchtgebruiker. De huurder daarentegen mag eisen dat het goed hem in een behoorlijke staat geleverd wordt (art. 1720 BW). o De vruchtgebruiker die in zijn recht gestoord wordt, moet zelf optreden tot bescherming van zijn recht. De huurder die gestoord wordt, zal zich richten tot de verhuurder die hem zal moeten vrijwaren (art. 1726 BW). o De eigenaar is niet verplicht het goed te herstellen wanneer dit tijdens het vruchtgebruik beschadigd wordt. De verhuurder is daartoe wel verplicht (art. 1719, 2° en 1920 BW). een tijdelijk recht ( raakt de O.O.): o Het vruchtgebruik eindigt in principe bij de dood van de (oorspronkelijke) vruchtgebruiker (art. 617 BW). Vermits een rechtspersoon niet sterft, is in dit verband een bijzondere regeling in de wet opgenomen : art. 619 BW bepaalt dat het vruchtgebruik dat aan een rechtspersoon wordt verleend, maximum 30 jaar kan duren. o Men kan het vruchtgebruik zelf wel overdragen maar het blijft een tijdelijk zakelijk genotsrecht zodat het ophoudt te bestaan hetzij bij het verstrijken van de oorspronkelijke termijn, hetzij bij het overlijden van de oorspronkelijke vruchtgebruiker, zelfs indien de derde, aan wie het vruchtgebruik overgedragen werd, langer blijft leven. een recht op andermans goed: o de eigenaar ( genaamd een blote eigenaar ) behoudt enkel het kapitaal, terwijl de vruchten ervan toekomen aan de vruchtgebruiker. o Hun rechten zijn complementair en dus onderling totaal verschillend. Er bestaat geen enkele onverdeeldheid o Er kan enkel een toestand van onverdeeldheid bestaan tussen titularissen van dezelfde rechten op eenzelfde god. Dit betekent dat noch de vruchtgebruiker noch de blote eigenaar de uit onverdeeldheidtreding kunnen vorderen ten opzichte van elkaar. 3. Voor vruchtgebruik vatbare zaken Kan op alle soorten roerende of onroerende goederen gevestigd worden ( art. 581 BW ). Onder andere op: roerende en onroerende zaken o het vruchtgebruik van een roerend goed is een roerend onlichamelijk goed; het vruchtgebruik van een onroerend goed is een onroerend onlichamelijk goed; 54 lichamelijke of onlichamelijke zaken; Zo kan een vruchtgebruik kan worden gevestigd op (interestopbrengende) schuldvorderingen, een pacht, een erfpacht. delen van het vermogen zowel als op het gehele vermogen o bv. in het kader van het erfrecht; samengestelde of enkelvoudige zaken ( art. 615-616 BW ); o dit geldt evenzeer voor het vruchtgebruik op een handelszaak o wanneer het vruchtgebruik slaat op een enkelvoudig goed, dan is de vruchtgebruiker bevrijd van de teruggave indien het goed door toevallig verlies teloor gaat, tenzij de vruchtgebruiker een fout beging. Wanneer het vruchtgebruik daarentegen betrekking heeft op een samengestelde zaak, dan moet de vruchtgebruiker dit goed in stand en dus met de opbrengst ervan de verloren bestanddelen vervangen. Verbruikbare zaken: o Deze gaan bij het eerste gebruik dat men ervan maakt, teniet, dus een bijzondere regeling dringt zich hier op. In dat geval mag de vruchtgebruiker deze zaken gebruiken, onder de verplichting bij het einde van het vruchtgebruik een gelijke hoeveelheid van dezelfde hoedanigheid en waarde, of de geschatte waarde, terug te geven (art. 587 BW). Het vruchtgebruik van verbruikbare zaken noemt men het "oneigenlijk vruchtgebruik". 4. Bronnen van vruchtgebruik Vruchtgebruik wordt gevestigd door de wet(1) of door de wil van de mens(2) (art. 579 BW) en ook door verkrijgende verjaring(3). Naargelang de oorsprong van het vruchtgebruik zijn bepaalde regels al dan niet van toepassing. 4.1. Door de wet Komt toe aan de langstlevende echtgenoot: o Doel: verzekeren dat deze echtgenoot de goederen van het gezin levenslang verder kan gebruiken ( art. 745bis ev. BW); De wettelijk samenwonende partner: o een levenslang vruchtgebruik van het onroerend goed dat tijdens het samenwonen het gezin tot gemeenschappelijke verblijfplaats diende en van het daarin aanwezige huisraad (art. 745octies BW ); de enige nog overlevende ouder die samen met zijverwanten langs de zijde van de andere ouder die reeds overleden is tot de nalatenschap komt van zijn kind dat gestorven is zonder afstammelingen: o in dit geval heeft die ouder behoudens op de helft van de nalatenschap in volle eigendom, ook recht op het vruchtgebruik van 1/3 van de andere helft die aan de zijverwanten toekomt (art. 754 BW). 4.2. Door de wil van de mens 4.2.1/ Aard van de vestigingsdaad Het vestigen van een vruchtgebruik is een daad van beschikking. 55 4.2.2. Vestigingsdaden 4.2.2.1. Bij testament Het VG kan gevestigd worden door een eenzijdige wilsuiting van een testator. Een testamentaire toekenning van VG is precair, indien er reservataire erfgenamen tot de nalatenschap komen. De reservataire erfgenamen zijn de afstammelingen van de overledene; en zo er geen afstammelingen zijn : de ouders van de overledene (de langstlevende echtgenoot is ook een reservatair erfgenaam, maar diens voorbehouden erfdeel slaat enkel op de helft in vruchtgebruik van de ganse nalatenschap, met als minimum het vruchtgebruik van het onroerend goed dat bij het openvallen van de nalatenschap het gezin tot voornaamste woning diende, en van het daarin aanwezige huisraad) Als de waarde van het goed het beschikbaar deel overtreft, en het gelegateerde vruchtgebruik dus ook de reserve belast, dan worden de reservatairen die eigenlijk recht hebben op hun reserve in volle eigendom, door art. 917 BW verplicht een keuze te maken. Ofwel respecteren ze de beschikking in vruchtgebruik; ofwel staan ze aan de begunstigde van het vruchtgebruik de volle eigendom van het beschikbaar deel af. Als ze kiezen voor dit laatste, komen ze meteen met deze partner in onverdeeldheid in de volle eigendom van het goed te zitten en kunnen ze de uitonverdeeldheidtreding vorderen. ( zie voorbeeld pg 110 in cursus ) 4.2.2.2. Bij overeenkomst Zowel ten bezwarende titel als ten kosteloze titel. Dit kan op 2 wijzen: hetzij door vestiging van het vruchtgebruik ten behoeve van een ander. o Bv. gesplitste aankoop : van een derde persoon die eigenaar is, koopt de ene het vruchtgebruik en de andere de blote eigendom. Dit gebeurt vaak in het licht van successieplanning door ouders en kinderen samen. hetzij door voorbehoud van het vruchtgebruik ten behoeve van de vestiger zelf : dit betekent dat de volle eigenaar de blote eigendom vervreemdt (verkoopt, schenkt) en het vruchtgebruik zelf behoudt. 4.3. Door verkrijgende verjaring De regels inzake de verkrijgende verjaring kunnen weldegelijk leiden tot het verkrijgen van een vruchtgebruik. We verwijzen in dit verband naar wat eerder over de verkrijgende verjaring werd uiteengezet. 5. Modaliteiten van vruchtgebruik 5.1. Gemeenschappelijk vruchtgebruik Dit betekent dat twee of meer personen samen het vruchtgebruik gelijktijdig uitoefenen. Het vruchtgebruik eindigt wanneer de langstlevende van de vruchtgebruikers overleden is. Het vruchtgebruik van de vooroverledene(n) wast aan bij dit van de overlevenden. 56 Deze modaliteit wordt best uitdrukkelijk bedongen. Als dit niet gebeurt, is het een gewoon onverdeeld vruchtgebruik dat per deel eindigt, telkens wanneer een deelgenoot sterft. 5.2. Opeenvolgend vruchtgebruik Het opeenvolgend vruchtgebruik is het vruchtgebruik dat gevestigd wordt ten behoeve van opeenvolgende personen. Dit vruchtgebruik wordt slechts uitgeoefend door één persoon tegelijkertijd. De vestiger van het vruchtgebruik duidt de volgorde aan volgens dewelke de verschillende personen opeenvolgend het vruchtgebruik mogen uitoefenen. De volgende vruchtgebruiker uit de reeks kan zijn recht slechts uitoefenen indien hij de vorige overleeft. Men zou zich kunnen afvragen of dit opeenvolgend vruchtgebruik niet in strijd is met de regel dat het vruchtgebruik niet langer mag duren dan het leven van de vruchtgebruiker. Dit is niet het geval vermits het vruchtgebruik niet overgedragen wordt van de ene vruchtgebruiker op de andere. Het gaat hier om een meerdere vruchtgebruiken die alleen door dezelfde eigenaar gevestigd worden. 6. De rechten van de vruchtgebruiker 6.1. Vordering tot afgifte Bij de aanvang van het vruchtgebruik moet de blote eigenaar het goed aan de vruchtgebruik afgeven in de staat waarin het zich bevindt (art. 600 BW). T.a.v. de blote eigenaar heeft de vruchtgebruiker een persoonlijke vordering tot afgifte van het vruchtgebruik. De blote eigenaar kan derhalve gedwongen worden tot afgifte. Evenwel heeft hij een retentierecht zolang de boedelbeschrijving van de roerende goederen en de staat van de onroerende goederen niet werd opgemaakt. De vruchtgebruiker kan op basis van zijn zakelijk recht een vordering instellen om zijn recht af te dwingen ten aanzien van derden, onder voorbehoud van art. 2279 BW. 6.2. Gebruik van het goed De vruchtgebruiker heeft het recht de zaak te gebruiken (ius utendi) overeenkomstig de bestemming die de eigenaar aan die zaak gegeven heeft. Hij heeft dus enkel een gebruiks- en genotsbevoegdheid. De vruchtgebruiker heeft niet het recht de bestemming van de zaak te wijzigen: hij heeft namelijk niet het ius abutendi, dat voorbehouden blijft aan de eigenaar. Hij mag wel wijzigingen aanbrengen zonder het wezen van het goed te mogen veranderen bv. op een bouwgrond mag hij bouwen; op land mag hij planten en oogsten. Zaken die door dagelijks gebruik verslijten, geeft de vruchtgebruiker in versleten toestand terug90, zoals wanneer de eigenaar ze zelf had blijven gebruiken (art. 589 BW). Het moet wel gaan om normale slijtage. De eigenaar heeft het recht op schadevergoeding indien de beschadiging aan de fout of nalatigheid van de vruchtgebruiker te wijten is. 57 De vruchtgebruiker mag het goed verhuren. Verhuren is immer beheren. Maar hier zijn er toch een aantal beperkingen. Het is immers niet zo dat de door de vruchtgebruiker verleende huur eindigt bij het einde van het vruchtgebruik. Het kan wel niet de bedoeling zijn dat de blote eigenaar bij het einde van het vruchtgebruik met een heel lange huur geconfronteerd wordt. Dit wordt geregeld in art. 595 BW : wanneer de vruchtgebruiker een huur gesloten heeft voor langer dan 9 jaar, dan zal de eigenaar ze slechts in acht moeten nemen tot beloop van de periode van 9 jaar waarin men zich bevindt op het einde van het vruchtgebruik. Bv. de vruchtgebruiker verhuurt voor 20 jaar en sterft binnen het jaar na de aanvang van de huur : dan moet de eigenaar de huur voor 9 jaar respecteren. Maar sterft de vruchtgebruiker na 10 jaar, dan moet de eigenaar de huur respecteren tot het einde van de 2e negenjarige periode, dus tot het einde van het 18e jaar. De vruchtgebruiker kan in principe niet beschikken over het goed (enkel over zijn vruchtgebruik zelf). Maar we stipten reeds aan dat van dit principe noodzakelijkerwijze dient afgeweken te worden indien het vruchtgebruik betrekking heeft op verbruikbare goederen. Hoewel deze goederen tenietgaan door het eerste gebruik dat men er van maakt (dus beschikking impliceert), mag de vruchtgebruiker overeenkomstig art. 587 BW deze zaken gebruiken, onder de verplichting bij het einde van het vruchtgebruik een gelijke hoeveelheid van dezelfde hoedanigheid en waarde, of de geschatte waarde, terug te geven. Deze regeling van het “oneigenlijk” vruchtgebruik mag men ook conventioneel toepassen op goederen die niet uit hun aard verbruikbaar zijn. 6.3. Recht op de vruchten Het principe van het recht op de vruchten is vervat in art. 582 BW: "De vruchtgebruiker heeft recht op het genot van alle soorten van vruchten, hetzij natuurlijke vruchten, hetzij vruchten van nijverheid, hetzij burgerlijke vruchten, die door de zaak waarvan hij het vruchtgebruik heeft, kunnen worden voortgebracht." Natuurlijke vruchten zijn die welke de aarde uit zichzelf voortbrengt, alsook de voortbrengselen van dieren en hun jongen (art. 583, lid 1, BW). Nijverheidsvruchten van een erf zijn de vruchten welke men door bebouwing verkrijgt (art. 583, lid 2, BW). De natuurlijke vruchten en de nijverheidsvruchten komen de vruchtgebruiker toe vanaf het ogenblik dat ze van de zaak afgescheiden zijn (art. 585 en 591 BW). Bij deze inning moet de vruchtgebruiker zich gedragen als een goede huisvader (art. 601 BW). De vruchtgebruiker heeft niet het recht dergelijke vruchten voortijdig te innen, want dit kan als sanctie het verval van het vruchtgebruik met zich meebrengen (art. 618 BW). Burgerlijke vruchten zijn huishuren, interesten van opeisbare geldsommen, rentetermijnen, pachten van landerijen (art. 584 BW). De vruchtgebruiker van een schuldvordering heeft recht op de interesten. Hij mag dus niet over het kapitaal beschikken en de schuldvordering niet wijzigen. Hij kan de opeisbaarheid niet veranderen en mag het kapitaal niet bij wijze van schuldvergelijking aanwenden. Hij kan echter 58 wel het kapitaal in ontvangst nemen onder de verplichting het onmiddellijk opnieuw te beleggen, wat dan gebeurt in samenspraak met de blote eigenaar. De winst van een onderneming hoort bij uitbreiding eveneens tot de burgerlijke vruchten. Wanneer iemand een vruchtgebruik verkrijgt op een handelszaak, mag hij de koopwaar verkopen, vermits deze bestemd is om te worden verkocht. Dit is niet de uitoefening van een oneigenlijk vruchtgebruik : de vruchtgebruiker verkoopt de handelswaar als beheerder van de handelszaak, niet als eigenaar. Hij is verplicht het verkochte te vervangen en te zorgen voor het behoud van de installaties. De vruchtgebruiker is uiteraard geen eigenaar van de handelszaak: bij faillissement van de vruchtgebruiker komt de koopwaar toe aan de blote eigenaar. Burgerlijke vruchten worden geacht van dag tot dag verkregen te zijn. Dit betekent dat ze aan de vruchtgebruiker toebehoren naar evenredigheid met de duur van zijn vruchtgebruik (art. 586 BW). Dit geldt voor alle burgerlijke vruchten. 7. De plichten van de vruchtgebruiker 7.1. Plichten bij de aanvang van het vruchtgebruik 7.1.1. Boedelbeschrijving en staat opmaken Bij de aanvang van het vruchtgebruik dienen in principe een boedelbeschrijving van de roerende goederen en een staat van de onroerende goederen opgemaakt te worden. Deze hebben een bewijsfunctie. Bij de aanvang van het vruchtgebruik worden de goederen aan de vruchtgebruiker geleverd in de staat waarin ze zich op dat ogenblik bevinden (art. 600 BW). Dit betekent dat een goed ook in niet al te beste staat kan geleverd worden. Het bewijs van de (goede, mindere of slechte) toestand van de goederen zal door de staat en boedelbeschrijving geleverd moeten worden. Het doel van de boedelbeschrijving is: de roerende goederen tellen en beschrijven; deze goederen tevens te ramen en te schatten. Er is slechts bewijswaarde indien ze op tegenspraak is opgemaakt. Dit betekent dat alle belanghebbende partijen opgeroepen moeten worden om aanwezig te zijn. Is dit niet mogelijk, dan moeten ze vertegenwoordigd zijn. De staat beschrijft de onroerende goederen met alles wat tot de uitbating ervan bestemd is. De bestemming is hier van groot belang. Net zoals de boedelbeschrijving, moet de staat op tegenspraak gebeuren om tegenwerpelijk te zijn. In de regel vallen de kosten voor het opmaken van de staat en de boedelbeschrijving ten laste van de vruchtgebruiker. Indien het VG afhangt van een nalatenschap die aanvaard wordt onder voorrecht van boedelbeschrijving worden de kosten gedeeld tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar. Er bestaan veel ontlastingsclausules omdat deze verplichtingen de openbare orde niet raken, zodat er kan van afgeweken worden. Evenwel heeft de blote eigenaar steeds het recht de 59 boedelbeschrijving te eisen om zijn belangen te vrijwaren, met dien verstande dat hij dan ook de kosten van de boedelbeschrijving moet dragen. Zolang de boedelbeschrijving van de roerende en de staat van de onroerende goederen door de vruchtgebruiker niet werden opgemaakt, heeft de blote eigenaar het recht de afgifte van de goederen te weigeren (art. 600 BW). Het is evenwel slechts een vertragende exceptie waardoor de blote eigenaar de vruchtgebruiker tijdelijk - tot de plicht nagekomen werd - kan beletten in het genot van het goed te treden. 7.1.2. Borgstelling Hierdoor heeft de blote eigenaar de zekerheid dat indien de vruchtgebruiker of zijn erfgenamen niet in staat zouden zijn de goederen die het voorwerp van het vruchtgebruik zijn, terug te geven, hij zich tot de borg kan wenden om de waarde van de goederen waarop het vruchtgebruik sloeg, terug te krijgen. De blote eigenaar mag de vruchtgebruiker vrijstellen van de borgstelling ( art. 601 BW ). Zolang de vruchtgebruiker wacht met zijn borgstelling, mag de blote eigenaar niet alleen zijn retentierecht uitoefenen maar mag hij ook de vruchten innen (art. 604 BW). Het moet die dan wel afrekenen met de vruchtgebruiker wanneer de borg gesteld is. Wanneer de vruchtgebruiker geen borg kan vinden, dan kan aan de blote eigenaar een gelijkwaardige zekerheid gegeven worden (een hypotheek, een pand, een bankgarantie). Ook mag de blote eigenaar dan een aantal maatregelen eisen krachtens art. 602 BW. Zo worden dan de onroerende goederen verhuurd of onder sekwester gesteld; worden de geldsommen belegd; worden de etenswaren verkocht en de opbrengst ervan belegd. De wet van 14 mei 1981 inzake het erfrecht van de LLE heeft bijzondere regels ingevoerd met betrekking tot deze verplichtingen bij aanvang van het VG die dwingend moeten nageleefd worden, voor zover de blote eigenaar dit eist. In deze context van het erfrecht van de LLE bepaalt in art. 745ter BW. Hierdoor kan de blote eigenaar de roerende goederen blokkeren zodat enkel de vruchten verworven kunnen worden. In het laatste geval kunnen de effecten maar vrijgegeven worden wanneer de vruchtgebruiker en de blote eigenaar samen daartoe opdracht geven. Dit geldt enkel voor het vruchtgebruik dat slaat op de goederen waarvan de blote eigendom het voorbehouden deel uitmaakt. In dat geval kan de vruchtgebruiker van de borgstelling niet vrijgesteld worden door de erflater zelf, omdat het voorbehouden deel dat aan de blote eigenaar toekomt, gevrijwaard moet worden. Het voorbehouden deel wordt dwingend beschermd ten voordele van de reservataire erfgenaam. Alleen deze laatste kan na het openvallen van de nalatenschap verzaken aan het opmaken van de staat en de boedelbeschrijving en aan de bijzondere maatregelen die art. 745ter BW voor zijn bescherming aanbrengt. 7.2. Plichten tijdens het VG 7.2.1. Beheer als een goed huisvader Betekent dat men dit met dezelfde zorg doet als een normaal zorgvuldig persoon. De vruchtgebruiker moet de met vruchtgebruik belaste goederen in stand houden en dus elke 60 beschadiging, behalve deze van een normale slijtage, voorkomen en daartoe alle nodige maatregelen treffen (art. 578 BW). Dit betekent dat in functie van de aard van de goederen de vruchtgebruiker niet noodzakelijk dezelfde voorwerpen moet behouden, maar wel de omvang van het kapitaal (noch de bestemming ervan, zie verder) niet mag aantasten. Een normaal beheer vergt ook een goed onderhoud van de goederen. Ongeacht de oorzaak die de herstelling nodig maakt (ook dus bij overmacht en vandaar het belang van een goede verzekering), is de vruchtgebruiker verplicht tot het uitvoeren van de nodige onderhoudsherstellingen. De opdeling is de volgende: grove herstellingen zijn in principe ten laste van de BE. Het gaat om de herstellingen die het wezen van het OG zelf raken, zoals: o de herstellingen van zware muren o de herstellingen van gewelven o hernieuwen van balken of van een volledig dak o hernieuwen van steunmuren of afsluitingsmuren grove herstellingen zijn uitzonderlijk ten laste van de VG: o indien zij veroorzaakt zijn door het verzuim van herstellingen van onderhoud sinds de aanvang van het vruchtgebruik o indien de vruchtgebruiker en de blote eigenaar zo overeengekomen zijn, want de regeling van de plichten van de respectievelijke partijen raakt geenszins de openbare orde zodat men er vrij kan van afwijken. Gewone herstellingen vallen ten laste van de vruchtgebruiker, die een veel ruimere en dus zwaardere onderhoudsplicht heeft dan de huurder. Gedacht kan worden aan alle schilderwerken (ook van buitenmuren); het herstellen van putten; het vegen van schoorstenen en schouwen; het nazicht van de lift. Noch de eigenaar, noch de vruchtgebruiker is gehouden hetgeen door ouderdom ingestort of door toeval vernield is, opnieuw te doen opbouwen (art. 607 BW). Ratio legis van deze bepaling is dat de blote eigenaar de vruchtgebruiker moet laten genieten, niet doen genieten, terwijl het voor de vruchtgebruiker meer vormt dan een loutere onderhoudskost indien hij tot herbouwing zou verplicht worden. 7.2.2. De bestemming in acht nemen De vruchtgebruiker moet het goed waarop hij zijn recht uitoefent, in de bestemming die de eigenaar eraan gaf, respecteren. Maar dit moet met de nodige redelijkheid opgevat worden, en getoetst worden aan de handelwijze van een normaal zorgvuldig persoon. Wanneer het goed bv. verwaarloosd werd voor de aanvang van het vruchtgebruik, betekent dit niet dat de vruchtgebruiker dit ook moet doen. Hij heeft recht op de vruchten en mag als een goed huisvader maatregelen treffen om dit genot te verzekeren voor hemzelf. 61 Maar hij mag een woning niet omvormen tot handelshuis, een weide niet tot een vijver, enz. Hij mag wel op een bouwgrond bouwen92 want daardoor verandert hij de bestemming niet en handelt hij precies als een goed huisvader. 7.2.3. De schulden en lasten van het vruchtgebruik dragen De VG moet bepaalde schulden betalen en sommige lasten dragen. Deze zijn in de art. 608-613 BW opgenomen. Het behoort tot de verplichtingen van de vruchtgebruiker om de lasten van de vruchten (periodieke lasten) te dragen. Gedacht kan worden aan volgende lasten : alle lasten in verband met directe belastingen (zoals taksen op voertuigen, grondbelastingen (onroerende voorheffing) gewone kosten tot onderhoud De lasten van de eigendom (bv. de terugbetaling van een lening, het volstorten van nog niet volstorte aandelen) zijn niet ten laste van de vruchtgebruiker maar zijn voor rekening van het kapitaal. Ze moeten dus door de blote eigenaar betaald worden. Als de blote eigenaar die lasten zelf betaalt met eigen middelen en niet met het kapitaal dat met vruchtgebruik bezwaard is, dan zal hij op het einde van het vruchtgebruik recht hebben op de interest. Is het daarentegen de vruchtgebruiker die de lasten van de eigendom betaalt, dan heeft hij enkel recht op het kapitaal, doch op het nominaal bedrag dat hij betaald heeft, niet op het bijkomende interest. Hij schiet de kosten voor die moeten gedragen worden door de blote eigenaar. 7.3. Plichten bij het einde van het vruchtgebruik Bij het einde van het vruchtgebruik wordt de blote eigenaar van rechtswege volle eigenaar van het goed. Er vindt geen enkele overdracht plaats : het vruchtgebruik voegt zich terug bij de blote eigendom wat leidt tot het automatisch gevolg dat er terug volle eigendom is in hoofde van eenzelfde persoon. Dit betekent wel dat de eigenaar recht heeft op de teruggave van het goed en dat er in voorkomend geval nog afrekeningen moeten geschieden. 7.3.1. Teruggave Niet-verbruikbare zaken moeten in natura teruggegeven worden in de staat waarin ze zich bij de aanvang van het vruchtgebruik bevonden (art. 600 BW). Nochtans aanvaardt men dat zij eventueel in de staat waarin ze zich op het einde van het vruchtgebruik bevinden, teruggegeven worden, op voorwaarde dat deze staat overeenstemt met het beheer van goede huisvader en overeenkomstig hun bestemming. Een normale slijtage wordt dus zeker aanvaard. De staat en boedelbeschrijving dienen als bewijs van hoe de goederen eruit zagen bij de aanvang van het vruchtgebruik. 62 Verbruikbare zaken kunnen niet in natura teruggegeven worden. Overeenkomstig art. 587 BW dient een gelijke hoeveelheid van dezelfde hoedanigheid en waarde, of de geschatte waarde teruggegeven te worden. Enkel indien het goed door overmacht verloren is gegaan, is de vruchtgebruiker bevrijd van de plicht tot teruggave. 7.3.2. Afrekening Wanneer de vruchtgebruiker gedurende het vruchtgebruik gewone verbeteringen heeft aangebracht aan het goed, kan hij in principe geen vergoeding daarvoor vorderen, zelfs niet wanneer daardoor de waarde van de zaak vermeerder is ( art. 599 BW ). De wet laat wel toe dat de vruchtgebruiker of zijn erfgenamen de spiegels, de schilderijen en andere versieringen die hij heeft doen aanbrengen, wegnemen, onder verplichting om de plaatsen in hun vorige staat te herstellen (art. 599 lid 3 BW). Deze bepaling geldt niet voor gebouwen of beplantingen. In dat verband gelden de algemene regels van art. 555 BW : de eigenaar mag, naar keuze, de werken behouden mits betaling van de kosten, of de vruchtgebruiker dwingen ze op zijn kosten te verwijderen. 8. Einde van het VG 8.1. Het overlijden van de vruchtgebruiker Bij een levenslang VG eindigt dit vruchtgebruik van rechtswege bij het overlijden van de vruchtgebruiker (art. 617 BW). Zoals reeds aangestipt, volgt dan automatisch de hereniging van vruchtgebruik en blote eigendom als voorheen gescheiden zakelijke rechten. 8.2. Het verstrijken van de termijn Wanneer men in de vestigingstitel van het vruchtgebruik een termijn heeft bepaald die korter is dan het leven van de vruchtgebruiker, neemt het vruchtgebruik een einde bij het verstrijken van die termijn (art. 617 BW). Indien de vruchtgebruiker evenwel overlijdt vóór het verstrijken van de termijn, komt er ook een einde aan het vruchtgebruik. De regel van het overlijden van de vruchtgebruiker primeert. Het vruchtgebruik toegekend aan een rechtspersoon kan nooit langer dan 30 jaar duren (art. 619 BW). Wordt de rechtspersoon vroegtijdig ontbonden, dan vervalt het vruchtgebruik eveneens. 8.3. Het vervullen van een ontbindende voorwaarde Het vruchtgebruik kan in een wederkerige overeenkomst onder ontbindende voorwaarde gevestigd worden. Wanneer de voorwaarde vervuld wordt, dan gaat het vruchtgebruik teniet, evenwel niet met terugwerkende kracht. Wanneer het vruchtgebruik op rechtsgeldige wijze tot stand is gebracht, doch onder ontbindende voorwaarde, dan blijven de vruchten die werden genoten tot aan de ontbinding van 63 het vruchtgebruik, verworven in hoofde van de vruchtgebruiker. Hij kan dus niet tot teruggave worden gedwongen. 8.4. Vermenging De vermenging vindt plaats wanneer de beide hoedanigheden van vruchtgebruiker en blote eigenaar in éénzelfde persoon worden verenigd (art. 617 BW). Dit is het geval : wanneer de vruchtgebruiker de blote eigendom verkrijgt; wanneer de blote eigenaar het vruchtgebruik verkrijgt; wanneer een derde de beide rechten tezelfdertijd verkrijgt. 8.5. Verjaring Vruchtgebruik eindigt door de niet-uitoefening ervan gedurende 30 jaar (art. 617 BW). Hierbij is het evenwel niet vereist dat het vruchtgebruik voortdurend wordt uitgeoefend. Ook een gedeeltelijke of sporadische uitoefening van het vruchtgebruik volstaat om de verjaring niet te doen lopen. 8.6. Vergaan van de zaak Onder vergaan verstaat men het "volledig tenietgaan" van het goed waarop het vruchtgebruik gevestigd is (art. 617 in fine BW), door toeval of overmacht. Met volledig tenietgaan wordt gelijkgesteld : een wijziging in de vorm of in de bestemming. Wat de wijziging in de vorm betreft kan verwezen worden naar art. 624, lid 1, BW: “Wanneer het vruchtgebruik op een gebouw is gevestigd en dit gebouw door brand of door een ander ongeval vernield wordt of door ouderdom instort, heeft de vruchtgebruiker geen recht op de grond of op de materialen". Voor een bestemmingswijziging kan men denken aan gevallen waarin de overheid de bestemming van een onroerend goed wijzigt. Enkel bij een vergaan door toeval of overmacht geldt deze regeling. Dit is niet het geval wanneer het goed tenietgaat door een fout. Indien de fout ligt bij de vruchtgebruiker, zullen sancties volgen in het voordeel van de blote eigenaar (zie art. 601 en 618 BW). Wellicht wordt de vruchtgebruiker vervallen verklaard van zijn recht. Deze vervallenverklaring gebeurt niet van rechtswege : de blote eigenaar moet dit vorderen; de vruchtgebruiker moet daartoe door de rechter veroordeeld worden. Als de fout bij de blote eigenaar te vinden is, kan de vruchtgebruiker schadevergoeding eisen, daar hij zijn genot niet verder kan uitoefenen. Wanneer het goed tenietgaat door de fout van een derde, dan kan deze op grond van art. 1382 BW zowel door de vruchtgebruiker als door de blote eigenaar vervolgd worden. De rechter zal oordelen over de meest geschikte vorm van herstel. 64 Wanneer het goed vervangen wordt door een ander goed, dan gaan de rechten van de vruchtgebruiker over op de vervangende zaak. Dit is een toepassing van de zakelijke subrogatie of zaakvervanging. 8.7. Vervallenverklaring Overeenkomstig art. 618 BW kan het vruchtgebruik kan ook eindigen door het misbruik dat de vruchtgebruiker maakt van zijn genot, hetzij door het erf te beschadigen, hetzij door het bij gebrek aan onderhoud te laten vervallen. Dit genotsmisbruik vanwege de vruchtgebruiker leidt niet automatisch tot verval van het vruchtgebruik. De rechter kan, al naar de ernst van de omstandigheden, hetzij het gehele verval van het recht van vruchtgebruik uitspreken. De blote eigenaar moet dit vorderen voor de rechtbank en hij moet bewijzen dat er genotsmisbruik is. Het verval is een zware sanctie. De rechter heeft evenwel ook de mogelijkheid om bij toepassing van art. 618, lid 3 BW het verval uit te spreken met het bevel dat de eigenaar niet opnieuw in het genot zal treden van de zaak, dan onder de verplichting om aan de vruchtgebruiker of aan zijn rechthebbende jaarlijks een bepaalde som uit te betalen tot op het ogenblik waarop het vruchtgebruik had moeten eindigen. In dit geval zal de blote eigenaar de vruchten innen en deze aan de vruchtgebruiker geven. 8.8. Afstand van vruchtgebruik Afstand doen van zijn vruchtgebruik is er een einde aan stellen door een beslissing in die zin vanwege de vruchtgebruiker. Deze kan dit doen, zelfs zonder het akkoord van de blote eigenaar. Een eenzijdige beslissing van de vruchtgebruiker volstaat. Door de afstand voegt het vruchtgebruik zich bij de blote eigendom en wordt de blote eigenaar automatisch eigenaar. Waarom zou een vruchtgebruiker afstand doen ? Het kan voorkomen dat hij geen enkel voordeel van het vruchtgebruik heeft omdat de lasten zwaarder wegen dan de baten. In dit geval is de afstand fiscaal niet belast. Maar indien zou blijken dat de vruchtgebruiker afstand doet om de blote eigenaar te begunstigen, dan kan dit als een onrechtstreekse schenking beschouwd worden en dan aan schenkingsrechten onderworpen worden. 8.9. Bijzondere wijze van beëindiging van het vruchtgebruik : de omzetting De omzetting van het vruchtgebruik houdt in dat het vruchtgebruik eindigt en dat de vruchtgebruiker in ruil verkrijgt ofwel een levenslange gewaarborgde en geïndexeerde rente ofwel een geldsom ofwel een goed in volle eigendom In tegenstelling tot alle vorige gronden tot beëindiging van een vruchtgebruik is de omzetting geen gemeenrechtelijke grond tot beëindiging die in alle gevallen van vruchtgebruik kan toegepast worden. Enkel het vruchtgebruik dat de langstlevende echtgenoot of de langstlevende wettelijk samenwonende partner ingevolge het erfrecht heeft verkregen komt voor deze wijze van beëindiging van het vruchtgebruik in aanmerking. 65 Afdeling 3: Recht van gebruik en bewoning 1. Begrippen 1.1. Recht van gebruik Het recht van gebruik is het zakelijk genotsrecht krachtens hetwelk de titularis ervan zich persoonlijk van andermans goed mag bedienen en de vruchten ervan uitsluitend voor zijn eigen behoeften en die van zijn gezin94 mag innen (art. 630 BW). Het recht van gebruik kan betrekking hebben op roerende en onroerende goederen. 1.2. Recht van bewoning Het recht van bewoning is het zakelijk genotsrecht krachtens hetwelk de titularis het recht van gebruik heeft van het huis van een andere persoon, zonder recht op de vruchten (art. 632-634 BW). Hij kan het goed dus enkel zelf met zijn gezin bewonen, maar hij heeft niet het recht het goed te verhuren. Het recht van bewoning kan enkel slaan op een onroerend goed. 2. Gelijkenissen met vruchtgebruik Het recht van gebruik en het recht van bewoning vertonen veel gelijkenis met het vruchtgebruik. Zoals het vruchtgebruik betreft het evenzeer zakelijke genotsrechten. Recht van gebruik en bewoning worden op dezelfde wijze gevestigd en gaan op dezelfde wijze teniet als vruchtgebruik (art. 625 BW). De titularis van deze rechten heeft dezelfde verplichtingen i.v.m. staat, boedelbeschrijving, borgstelling (art. 626 BW); De titularis ervan is ertoe gehouden van het goed te genieten als een goed huisvader (art. 627 BW); Hij moet bijdragen in de periodieke lasten (bv. onderhoudskosten) (art. 635 BW). De wettelijke bepalingen i.v.m. deze zakelijke genotsrechten zijn net als deze m.b.t. het vruchtgebruik van suppletieve aard (art. 628-629 BW), behalve wat de regels die de duur betreffen, die van openbare orde zijn. 3. Verschilpunten met vruchtgebruik Het recht van gebruik en het recht van bewoning hebben evenwel ook essentiële verschilpunten met het vruchtgebruik. Deze zakelijke genotsrechten moeten persoonlijk door de titularis ervan uitgeoefend worden. De vruchtgebruiker daarentegen kan het goed laten gebruiken door een derde en het vruchtgebruik uitoefenen door de huurgelden te innen. In tegenstelling tot het vruchtgebruik kunnen het recht van gebruik en het recht van bewoning niet overgedragen worden. Dit zou strijdig zijn met het persoonlijk karakter van deze genotsrechten. 66 Deze onoverdraagbaarheid brengt ook met zich mee dat deze zakelijke genotsrechten niet voor beslag vatbaar zijn. Wanneer de titularis het recht van gebruik of van bewoning niet meer persoonlijk uitoefent (bv. de woning definitief verlaat), dan eindigt het recht. 4. Belang Het recht van gebruik en bewoning is omwille van de onoverdraagbaarheid en het strikt persoonlijk karakter een dankbaar instrument in tal van familiale regelingen. 5. Verschil met een persoonlijk recht van gebruik of bewoning als vorderingsrecht Een recht van bewoning of een recht van gebruik kan zowel in de zin van een zakelijke genotsrecht als in de zin van een vorderingsrecht gevestigd worden. Het zakelijk recht van gebruik of bewoning biedt aan de titularis een rechtstreeks recht op het goed dat tegenwerpelijk is aan derden door de overschrijving van de vestigingsakte op het hypotheekkantoor. Dit betekent dat een schuldeiser die zich wil verhalen op het goed, het zakelijk genotsrecht moet respecteren. Bv. ouders verkopen of schenken hun woning aan hun zoon die het huis op zijn kosten zeer grondig zal renoveren. Zij behouden een zakelijk recht van bewoning op een deel van het huis. Als de zoon in financiële moeilijkheden komt en het huis ingevolge uitvoerend onroerend beslag verkocht wordt, zal de koper het zakelijk recht van bewoning moeten respecteren. De ouders zijn dus zeker dat ze niet uit de woning zullen moeten verhuizen, zolang ze leven. Indien er echter een louter persoonlijk recht van gebruik of bewoning als vorderingsrecht toegestaan werd, is dit recht niet tegenwerpelijk aan derden bij een eventuele verkoop van het goed, tenzij wanneer de overdrager de verdere naleving van het vorderingsrecht oplegt aan de nieuwe verkrijger. Afdeling 4: Recht van opstal 1. Begrip Het recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen op andermans grond te bezitten (art. 1 Wet 10 januari 1824). Algemeen wordt aanvaard dat dit ook mogelijk is voor werken of gebouwen in de grond. Door de vestiging van een recht van opstal wijkt men af van dit principe en vindt een horizontale splitsing plaats tussen het eigendomsrecht van de grond en het eigendomsrecht van de opstallen (gebouwen, werken, beplantingen). 2. Belang Geregeld in een afzonderlijke wet van 10 januari 1824. Erg belangrijk vanuit economisch oogpunt. 67 Bovendien is dit recht van opstal in trek in een context waarbij de grondeigenaar de grond wel langdurig wil laten gebruiken door een investeerder, om er zo een zekere return van te hebben, maar waarbij de grondeigenaar absoluut niet het eigendomsrecht van de grond wil overdragen. Bv. een openbaar bestuur wil wel door een derde (investeerder) woningen of een ondergrondse parkeergarage laten bouwen en langdurig in het bezit van deze derde laten, maar wil de grond niet kwijt en wil deze dus zeker niet verkopen. 3. Kenmerken Tijdelijk zakelijk genotsrecht o Max. 50 jaar o Van openbare orde o De termijn mag hernieuwd worden, een onbeperkt aantal keren Is een onroerend zakelijk recht o Het kan niet op roerende goederen gevestigd worden. 4. Bronnen van een recht van opstal Een “zelfstandig” recht van opstal komt in de meeste gevallen tot stand door een overeenkomst, en uitzonderlijk bij testament of door verkrijgende verjaring. De overeenkomst wordt best zorgvuldig opgesteld. De opstalwet is op de dwingende regeling inzake de duur na, van suppletief recht. Vereiste formaliteiten om het opstalrecht bij overeenkomst te vestigen: Het komt solo consensu tot stand Kan zowel bij onderhandse akte als notariële akte o Hier kijken naar het bewijsrechtelijke aspect o Zelfs wanneer de partijen niet beschikken over een (geregistreerde) schriftelijke overeenkomst, kunnen de partijen of hun rechtsopvolgers aan de hand van objectieve, extrinsieke feitelijke elementen aantonen dat er een opstalrecht gevestigd werd. Bv. door aan te tonen dat de constructies gefactureerd werden op naam van de opstalhouder, dat de stedenbouwkundige vergunning op zijn naam werd aangevraagd, enz. In ons recht komen ook accessoire opstalrechten voor. Dit zijn opstalrechten die ontstaan als bijkomstig recht in een andere juridische verhouding dan een hoofdzakelijke opstalgeveropstalhouder-verhouding. Dit is het geval zowel in het kader van zekere vorderingsrechten, als bij enkele zakelijke rechten. In het kader van vorderingsrechten: bij de huur. De huurder die constructies opricht op het gehuurde goed, is gedurende tijd van de huur eigenaar van die constructies. Dit accessoir zakelijk recht van opstal wordt geregeld door het statuut van het hoofdrecht, met name hier de huur. In veel huurcontracten wordt dit andersluidend geregeld. Dit is perfect mogelijk. Dat een accessoir opstalrecht geldt, is enkel van suppletief recht en niet van dwingend recht. 68 In het kader van andere zakelijke rechten: erfpacht, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden. Tijdens de duur van deze zakelijke rechten is de erfpachter/vruchtgebruiker/eigenaar van het heersend erf ook eigenaar van de constructies die hij opricht op het onroerend goed dat aan een andere eigenaar toebehoort. 5. Rechten en plichten van de opstalhouder De regels inzake de rechten en plichten van de opstalhouder zijn van suppletief recht. Het recht op opstak kan kosteloos gevestigd worden of tegen een vergoeding. Wie titularis is van een recht van opstal, kan dit recht vervreemden, met hypotheek bezwaren, het in vruchtgebruik of in huur geven voor de duur van het opstalrecht (art. 2 Opstalwet) De opstalhouder mag de door hemzelf opgerichte gebouwen afbreken, en de door hem aangebrachte beplantingen wegnemen, voor zover hij de grond in zijn vroegere staat herstelt (art. 5 Opstalwet). De opstalhouder heeft wel geen recht op de grond zelf, maar toch is het hem toegelaten de uitbating ervan te wijzigen. Voor de gebouwen of beplantingen die zich reeds bevinden op de grond bij de aanvang van het opstalrecht, geldt een uiteenlopende regeling in functie van de omstandigheid of ze al dan niet door de opstalhouder gekocht (en dus betaald) werden : is dit wel het geval, dan mag de opstalhouder over de bestaande gebouwen en beplantingen beschikken. Indien hij ze niet koopt, dan mag hij ze toch gebruiken en ervan genieten tijdens de duur van zijn opstalrecht, maar dan moet hij ze wel bij het einde van het opstalrecht teruggeven aan de opstalgever (art. 7 Opstalwet). 6. Einde van het recht op opstal Het recht van opstal eindigt: door het verstrijken van de termijn door vermenging : wanneer het eigendomsrecht van de grond en dit van de opstallen in één hand verenigd worden bij het vergaan van de grond (door een inzinking of aardverschuiving) na bevrijdende verjaring van 30 jaar door algemene wijzen van beëindiging van rechten : vernietiging of ontbinding van de vestigingstitel, vernietiging of ontbinding van de rechten van de grondeigenaar, afstand door de opstalhouder door de vervulling van een ontbindende voorwaarde die bedongen werd in de vestigingsakte (bv. het faillissement van de opstalhouder ) 7. Gevolgen van de beëindiging van het opstalrecht Het eigendomsrecht op de gebouwen, werken en beplantingen die de opstalhouder heeft opgericht of verkregen, gaat over op de grondeigenaar. De grondeigenaar moet aan de opstalhouder de actuele waarde van de goederen betalen. Deze laatste beschikt over een retentierecht zolang dit niet gebeurt (art. 6 Opstalwet). 69 De gebouwen, werken en beplantingen die bij de aanvang van het recht van opstal reeds bestonden en door de opstalhouder niet werden overgekocht, komen terug aan de grondeigenaar toe, zonder enige vergoeding (art. 7 Opstalwet). Indien de partijen het anders wensen, kunnen ze conventioneel andere regelingen treffen. De wettelijke bepalingen zijn van suppletief recht en gelden enkel, wanneer de partijen zelf geen (andersluidende) afspraken in dit verband gemaakt hebben. Afdeling 5: Erfpacht 1. Begrip en belang Erfpacht is het zakelijk recht om het volle genot van andermans onroerend goed te hebben onder de verplichting om een periodieke vergoeding te betalen hetzij in geld, hetzij in natura. Het recht van erfpacht is het meest uitgebreide recht van de zakelijke genotsrechten. De wetgever van 1804 stond heel beducht tegenover dergelijke langdurige onbruikbaarheid van de grond voor de grondeigenaar zelf zodat het recht van erfpacht eerst bij een bijzondere wet van 10 januari 1824 ingevoerd werd. 2. Kenmerken erfpacht is een tijdelijk zakelijk genotsrecht o verplichte minimumduur van 27 jaar o verplichte maximumduur van 99 jaar raakt de openbare orde Het overige is van suppletief recht Erfpacht is een onroerend zakelijk recht o Kan niet op roerende goederen gevestigd worden Erfpacht is een periodiek vergoed recht o De betaling van een periodieke vergoeding is essentieel, ook al gaat het op een symbolisch bedrag o Deze vergoeding noemt men “canon” 3. Vestiging van het recht van erfpacht De erfpacht wordt gevestigd door overeenkomst, door testament of ingevolge verkrijgende verjaring. Zelfde principes gelden als bij de vestiging van het opstalrecht inzake de na te leven formaliteiten. 4. Rechten en plichten van de erfpachter De erfpachter oefent alle rechten uit, die aan de eigendom van het erf verbonden zijn. Doch hij mag niets doen waardoor de waarde van de grond verminderd zou worden. Hij moet deze dus onderhouden en herstellen (art. 3). 70 Hij kan enkel beschikken over zijn erfpachtrecht zelf, niet over de grond. Maar de erfpachter moet wel voorkomen dat door zijn fout het eigendomsrecht van de eigenaar in het gedrang zou komen (bv. door verkrijgende verjaring vanwege een derde-bezitter). Tijdens de duur van het erfpachtrecht is hij wel eigenaar van de gebouwen en beplantingen (accessoir opstalrecht) en daarover kan hij dus wel beschikken. In meerdere opzichten is zijn recht duidelijk verschillend van dit van een vruchtgebruiker: De erfpachter mag de bestemming van het onroerend goed veranderen, doch zonder de waarde ervan te verminderen; de vruchtgebruiker moet de bestemming van het goed eerbiedigen Daaruit vloeit voort dat de erfpachter alle lasten van het goed moet betalen, terwijl de vruchtgebruiker enkel de lasten van de vruchten moet dragen De erfpachter moet geen zekerheid bieden, in tegenstelling tot de vruchtgebruiker die daartoe wettelijk verplicht is De erfpachter moet een periodieke vergoeding betalen voor het genot; de vruchtgebruiker niet. De erfpacht wordt vererfd bij de dood van de erfpachter, terwijl het vruchtgebruik niet vererfd wordt maar eindigt bij de dood van de oorspronkelijke vruchtgebruiker, ook al zou het VG voor een langere termijn gevestigd zijn en de termijn nog niet verstreken zijn. 5. einde van de erfpacht Erfpacht eindigt op dezelfde wijze als het opstalrecht, met dien verstande dat erfpacht niet vatbaar is voor stilzwijgende hernieuwing na het verstrijken van de termijn (art. 14 Erfpachtwet). Het kan ook vervallen verklaard worden indien men genotsmisbruik begaat van zijn recht ( art. 15 en 16 Erfpachtwet). In erfpachtovereenkomsten wordt dikwijls de ontbindende voorwaarde opgenomen dat de erfpacht zal eindigen bij het faillissement van de erfpachter. Bij arrest van 30 maart 2006 heeft het Hof van Cassatie beslist dat de ontbindende voorwaarde niet strijdig is met de naleving van de verplichte minimumduur, omdat de partijen bij het aangaan van de erfpachtovereenkomst niet de bedoeling hadden om het erfpachtrecht te beëindigen vooraleer de minimumduur bereikt werd. Door het verbinden van een ontbindende voorwaarde aan hun overeenkomst laten ze de beëindiging ervan afhangen van een element dat zich buiten hun wil om voordoet. 6. Gevolgen van de beëindiging van de erfpacht Behoudens andersluidende conventionele regeling tussen de partijen heeft de erfpachter krachtens art. 7 Erfpachtwet het recht de gebouwen, werken en beplantingen weg te nemen, mits hij de schade herstelt die de verwijdering aan de grond zou kunnen berokkend hebben. Wanneer de erfpachter de gebouwen, werken en beplantingen niet wegneemt, dan komen ze ingevolge natrekking toe aan de grondeigenaar, maar volkomen kosteloos ( art. 555 BW ). Bij het einde van de erfpacht kan er sprake zijn van schadeloosstelling vanwege de erfpachter aan de grondeigenaar. Dit kan het geval zijn in geval van schade veroorzaakt door nalatigheid 71 van de erfpachter of door gebrek aan onderhoud van het erf, of door verlies van rechten door de fout van de erfpachter (art. 13 Erfpachtwet). Afdeling 6: Erfdienstbaarheden 1. Begrip Een erfdienstbaarheid is een last op een erf gelegd tot gebruik en tot nut van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort (art. 637 BW). Het heersend erf is het erf ten voordele van hetwelk de erfdienstbaarheid gevestigd is. Het lijdend erf is het erf dat met de erfdienstbaarheid bezwaard is. Art. 638 BW stelt dat de erfdienstbaarheid het ene erf ten opzichte van het andere niet in hogere rang plaatst. 2. Kenmerken Erfdienstbaarheid is een zakelijk genotsrecht waarbij aan de titularis een specifiek gebruiksrecht op een OG toegekend wordt; Enige zakelijk genotsrecht dat eeuwigdurend kan zijn; Verleent aan de titularis ervan geen exclusief gebruiksrecht op andermans erf o de eigenaar van het lijdend erf kan uit hoofde van zijn eigendomsrecht ook zelf het deel van zijn erf dat met de erfdienstbaarheid bezwaard is, blijven gebruiken bv. een erfdienstbaarheid van doorgang voor het erf van X op het erf van Y belet Y niet om ook zelf nog over de plaats waar de doorgang plaatsvindt, te gaan. De overige zakelijke genotsrechten impliceren wel een exclusief gebruiksrecht voor de titularis ervan. Is een onroerend zakelijk genotsrecht o verleent derhalve een rechtstreekse heerschappij op het lijdend erf, los van wie de eigenaar is van het lijdend erf of van het heersend erf. Al wie eigenaar wordt van het lijdend erf, moet de erfdienstbaarheid respecteren. Al wie eigenaar wordt van het heersend erf, kan de erfdienstbaarheid genieten. o Dit kenmerkt heeft enkele gevolgen: een erfdienstbaarheid kan niet overgedragen worden los van het erf waarop ze rust vermits de erfdienstbaarheid niet losgekoppeld kan worden van het erf waarop ze rust, is zij niet vatbaar voor een afzonderlijke hypotheek wordt het onroerend goed uitgewonnen, dan volgt de erfdienstbaarheid het uitgewonnen goed wanneer men een genotsrecht heeft op een erf, dan heeft men ook het genot van de erfdienstbaarheden (zie art. 597 BW) algemeen kan men besluiten dat de erfdienstbaarheid een bijkomend recht ten opzichte van het heersend erf is. De erfdienstbaarheid is een last van een erf o De erfdienstbaarheid impliceert dus een negatieve verplichting voor de eigenaar van het lijdend erf, geen positieve verplichting tenzij deze ondergeschikt is aan de negatieve verplichting Bv. de eigenaar moet de doorgang over zijn erf dulden, maar is in de vestigingstitel ook degene die de werken dient te verrichten of te bekostigen om de doorgang te 72 onderhouden. Wanneer evenwel aan de eigenaar van het lijdend erf een positieve hoofdverplichting opgelegd wordt, dan gaat het om een persoonlijke verbintenis en niet om een erfdienstbaarheid met zakelijke werking Erfdienstbaarheid is een ondeelbaar recht doordat ze aan her erf en niet aan de personen verbonden is. 3. Bronnen van erfdienstbaarheid Art. 639 BW somt 3 bronnen van erfdienstbaarheden op: door de natuurlijke ligging van de plaatsen: natuurlijke erfdienstbaarheden; uit verplichtingen door de wet opgelegd: wettelijke erfdienstbaarheden; uit overeenkomsten tussen de eigenaars gesloten : erfdienstbaarheden bij de wil van de mens of conventionele erfdienstbaarheden 3.1. Natuurlijke erfdienstbaarheden 3.1.1.Begrip Natuurlijke erfdienstbaarheden zijn deze die ontstaan ingevolge de natuurlijke ligging van de erven. In het Burgerlijk Wetboek worden onder de natuurlijke erfdienstbaarheden vermeld : het aflopen van water (art. 640 BW); de rechten op bronnen (art. 641 - 643 BW); de oeverrechten (art. 644 - 645 BW); de afpaling en de afsluiting (art. 646 - 648 BW). Enkel de afloop van water is een natuurlijke erfdienstbaarheid 3.1.2. Afloop van water De erfdienstbaarheid van afloop van water (art. 640 BW) verplicht de eigenaars zich te schikken naar de onvermijdelijke gevolgen van de helling van gronden. De eigenaar van het hoger gelegen erf mag niets doen waardoor de erfdienstbaarheid zou verzwaren. De eigenaar van het lijdend erf kan van de eigenaar van het heersend erf geen schadevergoeding eisen99 voor zover het gaat om natuurlijk water zoals regenwater, smeltwater, bronwater dat zijn loop naar beneden zoekt. Wanneer de last te wijten is aan de afloop van water die door toedoen van de mens tot stand komt100, of door een verzwaring van een natuurlijke afloop, dan kan de eigenaar van het lager liggende erf een zakelijke vordering tot ontkenning van erfdienstbaarheid bij de vrederechter (art. 591 Ger.W.) instellen tegen de eigenaar van het hoger gelegen erf vermits de last de perken van art. 640 BW overschrijdt. 73 3.2. Wettelijke erfdienstbaarheden 3.2.1. Begrip Wettelijke erfdienstbaarheden zijn deze die opgelegd worden krachtens wettelijke bepalingen, in het licht van het belang dat de wetgever aan een goede regeling tussen naburige erven hecht. Sommige daarvan strekken tot openbaar nut; andere dienen enkel private belangen. 3.2.2. Wettelijke erfdienstbaarheden tot openbaar nut De wettelijke erfdienstbaarheden tot openbaar nut worden in het algemeen belang opgelegd en zijn doorgaans aan eigen regels onderworpen. Ze raken de openbare orde en als dusdanig geven ze in principe geen recht op schadevergoeding. Ze leiden tot werkelijke eigendomsbeperkingen maar mogen niet verward worden met de onteigening: bij onteigening verliest men het eigendomsrecht, bij wettelijke erfdienstbaarheden behoudt men het eigendomsrecht. 3.2.3. Wettelijke erfdienstbaarheden tot privaat gebruik De wetgever legt private eigenaars verscheidene verplichtingen jegens elkaar op, onafhankelijk van iedere overeenkomst (art. 651 BW). Het betreft lasten die slechts tot het privaat nut van aanpalende erven strekken. Bijgevolg: raken ze de openbare orde niet en mogen/kunnen ze contractueel of ingevolge een rechterlijke beslissing gevestigd en/of geregeld worden; de wet bepaalt enkel het bestaan van die lasten vallen ze onder de gewone regels van de erfdienstbaarheden. Er zijn ook nog wederkerige wettelijke erfdienstbaarheden tot privaat nut. Wij wederkerige erfdienstbaarheden kan er geen sprake zijn van een schadevergoeding; bij niet wederkerige wel. 3.2.3.1. Wederkerige wettelijke erfdienstbaarheden a) Afstand bij afsluitingen Wie in de stad of voorstad akkoord komt geen gemene muur op te richten of de bestaande muur niet gemeen te maken, of wie buiten steden en voorsteden zijn erf niet wil afsluiten bij wege van een gemene muur, haag of gracht, moet zijn muur, haag of gracht aanbrengen niet op de scheidingslijn, maar daarnaast. De minimum-afstanden die daarbij moeten gerespecteerd worden, zijn bepaald in art. 30 Veldwetboek. Doorgaans gaat het over 0,5 meter. b) Afstand bij beplantingen Het Veldwetboek regelt de afstand die men t.o.v. de scheidingslijn in acht moet nemen bij beplantingen (art. 35) : hoogstammige bomen 2m van de scheidingslijn 74 laagstammige bomen 50 cm van de scheidingslijn De eerbiediging van de afstand is van belang, omdat de buur kan eisen dat deze bomen verplaatst of gerooid moeten worden wanneer ze op kortere afstand zijn geplant dan de wet bepaalt (art. 36 Veldwetboek), behoudens verjaring, overeenkomst of bestemming door de huisvader. Op reglementaire afstand geplante bomen kunnen overhangende takken of doorgroeiende wortels hebben. Wat de takken betreft, kan de eigenaar van de boom verplicht worden deze af te snijden. Wat de wortels betreft, mag de buur ze zelf afhakken, wanneer deze op zijn erf doorschieten. Vruchten die gevallen zijn op het erf van de buur behoren hem toe (art. 37 Veldwetboek). c) Lichten en zichten Men spreekt van een licht om een venster aan te duiden dat niet opengaat en enkel licht doorlaat. Een zicht of uitzicht betreft een venster dat opengaat en zowel licht als lucht doorlaat. Buren mogen niet zonder wederzijdse toestemming in een gemene muur een venster of opening maken, zelfs niet met een vaststaand glasraam (art. 675 BW). Wat de niet-gemene muren betreft, bevat het Burgerlijk Wetboek tal van regels in verband met afstanden die men voor lichten en zichten dient in acht te nemen (art. 676-680 BW). Lichten en zichten zijn zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheden. Ze kunnen door verjaring verkregen worden en door bestemming van de huisvader tot stand komen. d) Dakdrop Elke eigenaar moet ervoor zorgen dat het regenwater dat op zijn dak druppelt, neerkomt op zijn eigen erf, op een gemeenschappelijk erf of op de openbare weg (art. 681 BW). Deze last noemt men dakdrop. Het regenwater dat op een mandelige muur valt, mag aan weerszijden afvloeien. 3.2.3.2. Niet-wederkerige wettelijke erfdienstbaarheden a) Recht van uitweg Art. 682, § 1, BW bepaalt wie op het recht van uitweg aanspraak kan maken. Het recht van uitweg beantwoordt dan ook aan een eis van openbaar belang, en raakt als dusdanig de openbare orde. Bij een opsplitsing van eigendommen dient daarmee rekening gehouden te worden en dient een uitweg over de eigen grond ingericht te worden, indien door de opsplitsing in meerdere erven een of meerdere daarvan niet meer aan de openbare weg palen (zie ook art. 683 BW). Het recht van uitweg mag niet verward worden met het recht van doorgang. 75 Indien de buren geen overeenkomst kunnen bereiken over de vestiging van een recht van doorgang, zal de rechter de uitweg vastleggen. Hij zal de plaats en de modaliteiten (bv. te voet, met voertuigen al dan niet gemotoriseerd, enz.) van de uitweg bepalen. De rechter kan de eigenaar van het heersend erf verplichten tot het betalen van een vergoeding aan de eigenaar van het lijdend erf. De verleende uitweg houdt op te bestaan wanneer de in geslotenheid die de erfdienstbaarheid nodig maakte, verdwenen is of, wanneer de uitweg kan genomen worden op een andere plaats, die minder schadelijk is dan de aangewezen ligging (art. 684 BW). De betrokken partijen kunnen uiteraard steeds bij onderling akkoord een einde stellen aan de erfdienstbaarheid. b) Ladderrecht Het ladderrecht is de erfdienstbaarheid waarbij een eigenaar moet gedogen dat zijn buur op zijn erf komt om werken uit te voeren aan zijn erf, bv. om een bouwwerk uit te voeren, om een muur of haag te onderhouden. 3.3. Erfdienstbaarheden bij de wil van de mens Burgers kunnen zelf op drie wijzen erfdienstbaarheden tot stand doen komen : door een titel door verjaring ingevolge de bestemming van de huisvader 3.3.1. Door een titel ( art. 690 BW ) Met de titel bedoelt men hier de rechtshandeling (negotium), niet de akte (instrumentum). Een erfdienstbaarheid bij overeenkomst vestigen is een daad van beschikking. Men dient daartoe de nodige handelingsbekwaamheid te hebben. Een erfdienstbaarheid kan bij overeenkomst gevestigd worden voor een bepaalde of onbepaalde duur, en zelfs onder een bepaalde voorwaarde. 3.3.2. Door verjaring Enkel erfdienstbaarheden die tegelijk zichtbaar en voortdurend zijn, kunnen krachtens art. 690691 BW door verjaring verkregen worden. Een voortdurende erfdienstbaarheid is een erfdienstbaarheid die ononderbroken bestaat, zonder dat daartoe telkens een daad van de mens vereist is (art. 688 BW) Een niet-voortdurende erfdienstbaarheid is een erfdienstbaarheid die een menselijk optreden vergt om te worden uitgeoefend (art. 688 BW). Een zichtbare erfdienstbaarheid is een erfdienstbaarheid die een uitwendig teken van haar bestaan vertoont (art. 689 BW). o o bv. Water-, gas-, en elekticiteitsleidingen; rioleringen; goten; lichten en uitzichten;…. Bv. Recht van doorgang, recht van toegang, recht om water te putten 76 o Een deur, riolering, een venster,… Een niet-zichtbare erfdienstbaarheid is een erfdienstbaarheid die geen uitwendig teken van haar bestaan vertoont. o Bv. Een verbod om boven een bepaalde hoogte te bouwen, een verbod om niet te bouwen ( erfdienstbaarheid “ non aedificandi),… Zijn aldus vatbaar voor verkrijging door verjaring : riolering, lichten en zichten, nutsleidingen, enz. De termijn van de verkrijgende verjaring bedraagt 30 jaar te rekenen vanaf de voltooiing van de werken die de erfdienstbaarheid zichtbaar hebben gemaakt (art. 691 BW). 3.3.3. Ingevolge bestemming door de huisvader De bestemming door de huisvader (art. 692-693 BW) is een bijzondere wijze van ontstaan van erfdienstbaarheden die enkel eigen is aan de erfdienstbaarheden. Het gaat om het tot stand brengen van een materiële toestand door eenzelfde eigenaar tussen twee erven waardoor er een erfdienstbaarheid zou tot stand gekomen zijn indien die erven aan twee verschillende eigenaars zouden hebben toebehoord ( art. 694 BW ). Er zijn verschillende vereisten: twee percelen behoorden toe aan eenzelfde eigenaar deze eigenaar heeft feitelijk het ene erf ten dienste van het andere gesteld en deze situatie bleef bestaan ten tijde van de opsplitsing een of beide percelen worden aan een andere eigenaar overgedragen zodat er onderscheiden eigenaars zijn voor de beide percelen de overdrachtsovereenkomst bevat geen beding dat het ontstaan van erfdienstbaarheden door bestemming van de huisvader afwijst Enkel zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door bestemming van de huisvader. Bv. een boom staat na de opsplitsing van de twee erven te dicht bij de scheidslijn; deze toestand blijft ten titel van erfdienstbaarheid als last voor het erf waarbij de boom te dicht staat. Een erfdienstbaarheid door bestemming van de huisvader kan ook herleven (art. 694 BW). Daarbij volstaat het dat het om een zichtbare erfdienstbaarheid gaat. Art. 694 BW slaat op het geval waarbij een vroeger bestaande zichtbare erfdienstbaarheid, die tijdelijk niet kon uitgeoefend worden omdat beide erven verenigd werden in één hand, herleeft vanaf de dag dat de eigenaar over één van de erven beschikt zonder omtrent die erfdienstbaarheid iets te bedingen in de akte van vervreemding. Aldus herleeft de erfdienstbaarheid door bestemming zodra de erven opnieuw in twee handen komen, indien er nog een zichtbaar teken is blijven bestaan. 77 4. De uitoefening van erfdienstbaarheden 4.1. Door de eigenaar van het heersend erf De eigenaar van het heersend erf geniet alle voordelen die samenhangen met zijn erfdienstbaarheid. Wanneer men een erfdienstbaarheid vestigt, wordt men geacht alles toe te staan wat voor het gebruik daarvan nodig is (art. 696 BW). Zo brengt de erfdienstbaarheid om uit andermans bron water te mogen putten het recht mee om tot die bron te gaan In dezelfde optiek mag de eigenaar van het heersend erf alle werken uitvoeren die nodig zijn voor het gebruik en het behoud van de erfdienstbaarheid (art. 697 BW). Bv. wie een recht van doorgang heeft, mag een weg versterken of effen maken met het oog op het degelijk gebruik van die doorgang. De kosten verbonden aan het uitvoeren van de werken zijn ten laste van de eigenaar van het heersend erf, tenzij de vestigingstitel het tegendeel zou bepalen (art. 698 BW). Indien de eigenaar van het lijdend erf bij de titel verplicht is tot het betalen van die werken, kan hij zich ten alle tijde van die last bevrijden door het dienstbare erf af te staan aan de eigenaar van het erf waaraan de erfdienstbaarheid verschuldigd is (art. 699 BW). Men neemt aan dat deze bevrijding niet alleen voor de toekomst geldt, maar ook voor het verleden; de eigenaar van het lijdend erf kan dan de kosten die vroeger zijn gemaakt, terugvorderen van de eigenaar van het heersend erf. De eigenaar van het heersend erf moet zijn titel respecteren : hij mag slechts gebruik maken van zijn erfdienstbaarheid overeenkomstig zijn titel en zonder het recht te hebben enige verandering aan te brengen aan het lijdend of het heersend erf waardoor de last van de erfdienstbaarheid verzwaard zou worden (art. 702 BW). Het verbod tot verzwaring van de last sluit niet dat de erfdienstbaarheid op een meer moderne wijze kan uitgeoefend worden op voorwaarde dat daaruit geen zwaardere belasting voortspruit bv. een erfdienstbaarheid van doorgang met paard en kar aanwenden met een auto. 4.2. Door de eigenaar van het lijdend erf De eigenaar van het lijdend erf moet zich onthouden van alle handelingen die de uitoefening van de erfdienstbaarheid zou belemmeren, verminderen of bemoeilijken (art. 701 BW). Bv. Hij mag de uitweg niet verleggen of versperren De eigenaar van het lijdend erf mag de erfdienstbaarheid niet verplaatsen. Maar indien de oorspronkelijke aangegeven plaats voor de eigenaar van het lijdend erf verzwaard zou zijn, of hem verhindert verbeteringen aan zijn erf te verrichten, heeft hij het recht een andere plaats voor de uitoefening van die erfdienstbaarheid voor te stellen, die voor de eigenaar van het heersend erf gelijkwaardig is. Deze laatste heeft, onder die voorwaarden, niet het recht dit te weigeren (art. 701 BW). 78 5. Tenietgaan van erfdienstbaarheden 5.1. Principe Ze zijn de enige zakelijke genotsrechten die altijddurend kunenn zijn. Art. 703 tot 710bis BW bepaalt evenwel 4 gevallen waarin een erfdienstbaarheid tenietgaat: het niet uitoefenen gedurende 30 jaren de onmogelijkheid tot gebruik de vermenging het verlies van het nut Daarnaast geldt ook het gemeen recht, zoals het vervallen van een termijn of het vervullen van een voorwaarde; de ontbinding van de vestigingsakte, of van de rechten van de vestigen op het lijdend erf; afstand van het heersend erf door de eigenaar. 5.2. Niet-uitoefening gedurende 30 jaar Overeenkomstig art. 706 BW gaat een erfdienstbaarheid teniet door de niet-uitoefening daarvan gedurende 30 jaar. Voor de niet-voortdurende erfdienstbaarheden rekent men vanaf de dag dat de eigenaar van het heersend erf ophoudt de erfdienstbaarheid te gebruiken. Voor de voortdurende erfdienstbaarheden is dit vanaf de dag dat een met de erfdienstbaarheid strijdige daad verricht wordt. Art. 708 BW stelt dat de wijze van het gebruik van een erfdienstbaarheid evenals de erfdienstbaarheid zelf verjaart en op gelijke manier. Daarmee wordt bedoeld dat, indien men de erfdienstbaarheid slechts voor een deel gebruikt, dit het overige teniet doet. Bv. men heeft twee erfdienstbaarheden tussen dezelfde erven, met name het recht om water te putten en het recht van doorgang. Indien men enkel het recht van doorgang gebruikt, verliest men het recht om water te putten. 5.3. De onmogelijkheid tot gebruik Wanneer de zaken zich in dergelijke staat bevinden dat men er geen gebruik meer kan van maken, dan gaat de erfdienstbaarheid overeenkomstig art. 703 BW teniet. Bv. een erfdienstbaarheid van licht gaat teniet wanneer het desbetreffende huis definitief wordt afgebroken en dus niet meer herbouwd wordt. De erfdienstbaarheid kan evenwel herleven, indien de zaken derwijze hersteld worden dat men ze weer kan gebruiken (art. 704 BW). 5.4. Vermenging Erfdienstbaarheden gaan teniet wanneer de beide erven in dezelfde hand verenigd worden (art. 705 BW). 79 Deze oorzaak van tenietgaan van een erfdienstbaarheid mag men niet al te strikt opvatten : indien de eigenaar de materiële toestand van de erfdienstbaarheid heeft behouden, kan de erfdienstbaarheid herleven wanneer de vervreemding van één van beide erven gebeurt vóór het verstrijken van de verjaringstermijn. 5.5. Verlies van het nut van de erfdienstbaarheid Overeenkomstig art. 710bis BW kan de eigenaar van het lijdend erf aan de rechter de afschaffing van een erfdienstbaarheid vragen indien hij kan bewijzen dat deze erfdienstbaarheid elk nut voor het heersend erf verloren heeft (art. 710bis BW). Het verlies van ieder nut moet aangetoond worden door de eigenaar van het lijdend erf. 80 HOOFDSTUK III: DE ZAKELIJKE ZEKERHEIDSRECHTEN Begrip De zakelijke zekerheidsrechten die geen zelfstandige rechten zijn maar bijkomende rechten als accessorium van een schuldvordering, behandelen we onder deze hoofding. Ze zijn totaal verschillend van de zakelijke hoofdrechten : de titularis van een zakelijk zekerheidsrecht heeft geen recht op genot van de zaak of geen recht om over de zaak te beschikken. Een zakelijk zekerheidsrecht biedt de titularis-schuldeiser meer zekerheid op betaling van een schuldvordering. Bij niet-betaling van zijn schuldvordering heeft de schuldeiser die over een zakelijk zekerheidsrecht beschikt, immers het recht om bij voorrang op de andere schuldeisers van zijn schuldenaar betaald te worden met de opbrengst van het goed of de goederen waarop het zakelijk zekerheidsrecht slaat. De zakelijke zekerheidsrechten strekken er dus toe de positie van de schuldeisers ten opzichte van de andere schuldeisers van zijn schuldenaar te versterken door hem op het vermogen of een gedeelte hiervan bepaalde preferente rechten te verlenen104. Dit doel kan ook bereikt worden door de schuldeiser door zich een persoonlijke zekerheid te verschaffen. Persoonlijke zekerheidsrechten bieden een schuldeiser tevens meer zekerheid op betaling van zijn schuldvordering doordat een bijkomende schuldenaar aan de oorspronkelijke schuldenaar toegevoegd wordt. Als de oorspronkelijke schuldenaar niet betaalt, kan de schuldeiser zich richten naar deze bijkomende schuldenaar. Een voorbeeld van een persoonlijk zekerheid is de borgtocht. Deze berust op een contractuele grondslag en wordt besproken bij de bijzondere overeenkomsten. Hier bestuderen we enkel de zakelijke zekerheidsrechten voor dewelke net zoals voor de zakelijke hoofdrechten, het numerus clausus beginsel geldt. Belang van de zakelijke zekerheidsrechten Art. 7 van de Hypotheekwet106 bepaalt dat ieder die persoonlijk verbonden is, gehouden is zijn verbintenissen na te komen ‘onder verband van al zijn goederen’. Het gehele vermogen van een schuldenaar strekt derhalve tot onderpand van al zijn schuldeisers. De schuldeiser heeft de keuze op welke onderdelen van het vermogen hij zich wil verhalen, tenzij de wet het anders bepaalt. De geringe omvang van de schuldvordering is evenwel geen reden om niet te mogen tot verhaal daarvan over te gaan. Elke schuldeiser, hoe groot zijn schuldvordering ook is, heeft het recht betaald te worden. Krachtens art. 8 Hyp.W. strekken de goederen van de schuldenaar tot gemeenschappelijke waarborg van zijn schuldeisers, en wordt de prijs daarvan in principe naar evenredigheid van 81 hun vordering verdeeld. Van deze verhoudingsgewijze, of pondspondsgewijze verdeling, is slechts sprake wanneer er een samenloop tussen de schuldeisers ontstaat. Er is samenloop wanneer meerdere schuldeisers gelijktijdig aanspraken doen gelden op het vermogen of op een deel van het vermogen van hun gezamenlijke schuldenaar. Daaruit blijkt duidelijk het belang van dergelijke zakelijke zekerheidsrechten : de schuldeiser die daarover beschikt, heeft een veel grotere kans dat hij zijn schuldvordering volledig of grotendeels zal kunnen verhalen op zijn schuldenaar. Het risico van het financieel onvermogen van de schuldenaar, het weze ingevolge het gering vermogen van de schuldenaar op het tijdstip van het verhaal, het weze ingevolge een groot aantal schuldeisers, is voor deze schuldeiser met zakelijk zekerheidsrecht veel geringer dan voor een chirografaire schuldeiser. Ook voor de schuldenaar zelf is het kunnen verstrekken van een zakelijk zekerheidsrecht van belang. Hij zal op die wijze gemakkelijker krediet kunnen bekomen vanwege een financier voor wat hij wil ondernemen (een huis kopen, bouwen, investeren in een onderneming, enz.). Tenslotte is het ook voor de samenleving van belang dat er een goed georganiseerd waarborgsysteem bestaat. Wanneer dit oordeelkundig wordt aangewend, dan bevordert dit het economisch leven en de welvaart van de burgers. Kenmerken accessoir karakter o ze zijn verbonden aan de schuldvordering die ze waarborgen geven de titularis ervan een recht van voorrang op de opbrengst van het goed of de goederen waarop het zakelijk zekerheidsrecht betrekking heeft o de gelijkheid van de SE’s wordt doorbroken om de SE met een zakelijk zekerheidsrecht bij voorrang te voldoen voor alle zakelijke zekerheidsrechten geldt het beginsel van de zakelijke subrogatie o Wanneer het goed waarop het zakelijk zekerheidsrecht slaat, teniet gaat en daarvoor een ander vermogensbestanddeel in de plaats komt, blijft het zakelijk zekerheidsrecht verder gelden op het vervangend goed. o Bv. een vordering tot betaling van een verzekeringsuitkering op een verzekeraar. Voorwaarde is dat het vervangend goed identificeerbaar is in het vermogen van de schuldenaar. Afdeling 1: Voorrechten 1. Definitie en kenmerken Het voorrecht is een recht dat aan de schuldeiser toekomt krachtens de wet en uit hoofde van de bijzondere aard van zijn schuldvordering, en hem voorrang verleent boven de andere schuldeisers, zelfs de hypothecaire (art. 12 Hyp. W.). Enkel de wetgever kan het beginsel van de gelijke behandeling van alle SE’s doorbreken. Voorrechten vormen een uitzondering op de paritas creditorum en worden derhalve beperkend uitgelegd. 82 2. Gewaarborgde schuldvordering Welke schuldvordering door het voorrecht gewaarborgd wordt, wordt uitdrukkelijk door de wetgever bepaald. Zo kunnen voorrechten gestoeld zijn: op grond van menslievendheid o bv. het voorrecht wegens kosten van laatste ziekte (art. 19, 3° Hyp.W.); op grond van de billijkheid omdat de schuldeiser het vermogen van de schuldenaar heeft in stand gehouden of er iets heeft aan toegevoegd, o bv. het voorrecht wegens kosten tot behoud van de zaak (art. 20, 4° Hyp.W.) en het voorrecht van de niet-betaalde verkoper (art. 20, 5° Hyp.W.); om redenen van openbare orde, o bv. het voorrecht van de fiscus (zie art. 15 Hyp.W. en tal van bijzondere wetten); om redenen van hygiëne, openbare orde en menslievendheid, o bv. het voorrecht voor de begrafeniskosten (art. 19, 2° Hyp.W.); om redenen dat alle schuldeisers door de gemaakte kosten gediend zijn o bv. het voorrecht van de gerechtskosten (art. 19, 1° Hyp.W). 3. Onderpand en rangorde Op welk goed het voorrecht slaat, wordt voor elk voorrecht uitdrukkelijk door de wet bepaald. Voorrechten hebben betrekking: hetzij op bepaalde goederen (bijzondere voorrechten op roerende goederen; bijzondere voorrechten op onroerende goederen), hetzij op het gehele vermogen van de schuldenaar (algemene voorrechten op roerende en onroerende goederen) hetzij op alle roerende goederen van de schuldenaar (algemene voorrechten op roerende goederen) Bij sommige voorrechten heeft de wetgever voorwaarden opgelegd opdat ze kunnen ingeroepen worden en sommige zijn ook beperkt in de tijd. 3.1. Algemene voorrechten op roerende en onroerende goederen Er zijn niet zoveel voorrechten die een voorrang bieden op het gehele vermogen van de schuldenaar. Een voorbeeld van dergelijk voorrecht is het voorrecht voor de gerechtskosten, verwoord in art. 17 Hyp.W. : de gerechtskosten zijn bevoorrecht op alle roerende en onroerende goederen van de schuldenaar, ten aanzien van de schuldeisers in wier belang ze zijn gemaakt. Het is logisch dat, wanneer een schuldeiser bv. kosten maakt van beslag en nadien alle schuldeisers bij de rangregeling bij het verdelen van de opbrengst van de verkoop van de in beslag genomen goederen hun deel krijgen, deze gerechtskosten uit de boedel mogen vooraf genomen worden door de schuldeiser die deze kosten gemaakt heeft. 83 3.2. Algemene voorrechten op roerende goederen Het gaat hier om de algemene voorrechten die gelden op de verkoopprijs van al de roerende goederen van de schuldenaar. Art. 19 Hyp.W. bevat een opsomming van deze voorrechten. De volgorde waarin deze voorrechten in art. 19 Hyp.W. opgenomen zijn, is bepalend voor de plaats (rangorde) van deze bevoorrechte schuldeisers bij de verdeling. Tenzij de wetgever het in de bijzondere wetgeving anders bepaald heeft, nemen deze algemene voorrechten op roerende goederen rang na deze die in art. 19 Hyp.W. opgesomd zijn. Belangrijk is ook dat art. 19 in fine Hyp.W. het onderpand van deze bevoorrechte schuldeisers uitbreidt tot de verkoopsopbrengst van de onroerende goederen van de schuldenaar, voor zover deze niet volledig door de op onroerende goederen bevoorrechte schuldeisers en de hypothecaire schuldeisers opgeslorpt werd. Dit bijkomend onderpand geldt enkel voor de in art. 19 Hyp.W. opgenomen bevoorrechte schuldeisers en niet voor deze die ingevolge bijzondere wetten een algemeen voorrecht op alle roerende goederen kunnen inroepen. Maar het is wel zo dat wat betreft de voorrechten van de fiscus die van dezelfde aard zijn als deze die opgenomen zijn in art. 19 Hyp.W. deze uitbreiding van het onderpand ook wettelijk geregeld werd in de desbetreffende bijzondere wetgeving. Het gaat onder meer over het voorrecht voor de gerechtskosten, het voorrecht voor de begrafeniskosten, het voorrecht voor de kosten van laatste ziekte, het voorrecht voor de lonen van werknemers, voorrechten tot waarborg van tal van schuldvorderingen inzake de sociale zekerheid, het voorrecht van de leverancier van levensmiddelen gedurende zes maanden voorafgaand aan de samenloop. De voorrechten van de fiscus tot waarborg van tal van belastingen zoals geregeld in de bijzondere wetgeving dienaangaande (waarnaar verwezen wordt in art. 15 Hyp.W.), neemt in principe rang na de algemene voorrechten op roerende goederen opgenomen in art. 19 Hyp.W. en na de bijzondere voorrechten op bepaalde roerende goederen opgenomen in art. 20 Hyp.W. Maar voor de directe belastingen en de BTW heeft de wetgever dit in 1993 gewijzigd en het voorrecht in dit verband rang laten nemen na het voorrecht van de leverancier van levensmiddelen (art. 19, 5° Hyp.W.). 3.3. Bijzondere voorrechten op bepaalde roerende goederen Heel wat voorrechten hebben als onderpand een bepaald roerend goed dat verband houdt met de schuldvordering van de desbetreffende schuldeiser. Als voorbeelden kunnen aangehaald worden : het voorrecht van de niet-betaalde verhuurder op de prijs van het stofferend huisraad (art. 20, 1° Hyp.W.) het voorrecht voor de kosten tot behoud van een roerend goed (art. 20, 4° Hyp.W.) het voorrecht van de niet-betaalde verkoper van een roerend goed op de prijs van de koopwaar (art. 20, 5° Hyp.W.) 84 3.4. Bijzondere voorrechten op bepaalde onroerende goederen Enkele schuldeisers hebben een bijzonder voorrecht op bepaalde onroerende goederen. Deze voorrechten worden geregeld in art. 27 ev. Hyp.W. Als voorbeeld kunnen we hier vermelden : het voorrecht van de niet-betaalde verkoper van een onroerend goed op de prijs van dit onroerend goed (art. 27, 1° Hyp.W.) het voorrecht van de schenker van een onroerend goed voor wat betreft de niet-nakoming van de geldelijke lasten of andere begrote lasten die aan de begiftigde opgelegd werden (art. 27, 3° Hyp.W.) het voorrecht van een deelgenoot voor de niet-betaalde opleg in het kader van de veiling of verdeling van een onroerend goed (art. 27, 4° Hyp.W.) Art. 12 Hyp.W. bepaalt dat voorrechten voor hypotheken gaan. Vermits een hypotheek enkel op een onroerend goed kan verleend worden, zijn het vooral110 deze bijzondere voorrechten op onroerende goederen die van belang zijn voor de hypothecaire schuldeiser. Opdat hij kennis zou kunnen nemen van wie de bevoorrechte schuldeisers zijn, heeft de wetgever bij uitzondering voor deze bijzondere voorrechten een plicht tot publiciteit op het hypotheekkantoor opgelegd, nl. door inschrijving op het hypotheekkantoor van de bevoorrechte schuldvordering. Een voorrecht op een onroerend goed kan in principe slechts aan derden tegengeworpen worden indien dit voorrecht ingeschreven is in het register van de hypotheekbewaarder. Er zijn slechts een zeer beperkt aantal uitzonderingen op dit principe bv. het voorrecht voor de kosten van uitwinning (art. 29 Hyp.W., het voorrecht van de verzekeraar voor niet-betaalde premies over twee jaren (art. 60 Verzekeringswet) wat maar een beperkte kost is. 3.5. Rangorde Slechts van belang als er een samenloop ontstaat. De wetgever regelt in belangrijke mate de rangorde tussen de diverse voorrechten. In die gevallen waarin de wetgever niet duidelijk is, of helemaal geen rangorde aangeeft, dient de rechtspraak over de (ontbrekende) rangorde te beslissen. Een aantal principes kunnen hier worden aangehaald of in herinnering gebracht: Voorrechten gaan voor hypotheken (art. 12 Hyp.W.) Bijzondere voorrechten gaan voor algemene voorrechten (art. 26 Hyp.W.) behoudens wanneer de wet het anders bepaalt De volgorde van de voorrechten voor dewelke de tegenwerpelijkheid afhankelijk is gemaakt van publiciteit op het hypotheekkantoor, wordt bepaald door de datum van de publiciteit tenzij de wet het anders bepaalt. Bevoorrechte schuldeisers die in dezelfde rang zijn, worden naar evenredigheid van hun vordering betaald (art. 14 Hyp.W.) 4. Publiciteit Voorrechten ontstaan in principe uit kracht van de wet, dus van rechtswege, zonder dat enige publiciteit of formaliteit daartoe vereist is. 85 Voor bepaalde voorrechten, vooral voor de bijzondere voorrechten op bepaalde onroerende goederen, is – in uitzondering op het hogervermelde principe - hun tegenwerpelijkheid naar derden toe slechts in orde nadat er inschrijving van het voorrecht op het hypotheekkantoor plaatsvond. Afdeling 2: Hypotheken 1. Definitie en kenmerken Een hypotheek is een zakelijk zekerheidsrecht op grond waarvan de hypothecaire schuldeiser bij voorrang betaald wordt uit de opbrengst van het bezwaard onroerend goed (art. 41 Hyp. W.). De juridische kenmerken van een hypotheek zijn de volgende : de hypotheek is een zakelijk zekerheidsrecht : o de rechten van de schuldenaar op het onroerend goed worden rechtstreeks bestemd voor de betaling van de schuldvordering van de hypothecaire schuldeiser. De zakenrechtelijke werking van de hypotheek komt het meest uitgesproken tot uiting in het volgrecht dat hierna nog ter sprake komt; de hypotheek is een onroerend recht : o in principe zijn alleen zelfstandige zakelijke rechten op onroerende goederen vatbaar voor de vestiging van een hypotheek. Bij uitzondering is dit ook het geval voor schepen en vaartuigen (art. 25-45 en art. 272 Zeewet); de hypotheek is een bijkomend recht, vermits zij slechts bestaat tot zekerheid, tot waarborg van een schuldvordering. o Als accessorium van de schuldvordering volgt ze het lot van de schuldvordering wat haar geldigheid, haar (eventuele) overdracht en haar tenietgaan betreft. Maar het vestigen van een hypotheek voor toekomstige schuldvorderingen is mogelijk; De hypotheek is uit haar aard ondeelbaar: o Ze blijft voor het geheel bestaan op alle verbonden onroerende goederen, op elk van die goederen en op ieder deel ervan. De hypotheek vermindert dus niet of valt niet weg ingevolge gedeeltelijke betaling van de verbintenis, noch bij het gedeeltelijk vergaan van het in hypotheek gegeven onroerend goed, noch bij verdeling van het bezwaard onroerend goed; o Tevens waarborgt elk van de belaste goederen de ganse schuldvordering, zodat de hypothecaire schuldeiser kan kiezen welk gehypothekeerd onroerend goed hij tot voldoening van de zijn schuldvordering wil uitwinnen om zich met de opbrengst te doen betalen. Aan de ondeelbaarheid van de hypotheek kan verzaakt worden. Zo kan de schuldeiser toestemmen tot een opheffing of gedeeltelijke opheffing van de hypotheek t.a.v. een of meer bezwaarde goederen. de hypotheek verleent de hypothecaire schuldeiser een recht van voorrang (art. 9 Hyp. W.) : o hij mag zich, vóór alle andere schuldeisers, eerst doen betalen met de opbrengst van het bezwaarde goed; de hypotheek biedt volgrecht: o de hypothecaire schuldeiser volgt het goed in welke handen het ook overgaat (art. 96 Hyp. W.). Wanneer het gehypothekeerd onroerend goed overgedragen 86 wordt zonder dat de hypothecaire schuldeiser volledig betaald werd, blijft de schuldenaar persoonlijk verbonden tot betaling van de schuld en riskeert de derde-verkrijger dat de hypothecaire schuldeiser zijn zakelijk zekerheidsrecht op het overgedragen goed verder kan uitoefenen. De wetgever regelt de bijzondere rechtsverhouding tussen de hypothecaire schuldeiser en de derde-verkrijger van het gehypothekeerd onroerend goed in de art. 96 tot 107 Hyp.W.; de hypotheek is een afgebakend recht (specialiteitsbeginsel) : o elke hypotheek moet beperkt zijn tot welbepaalde onroerende goederen of een welbepaald onroerend goed, tot een welbepaald bedrag en tot een welbepaalde schuld (art. 78, 80 en 83 Hyp. W.); een hypotheek heeft slechts uitwerking t.a.v. derden, d.w.z. ten aanzien van eenieder, hetzij verkrijgers, hetzij al dan niet bevoorrechte andere schuldeisers, hetzij andere hypothecaire schuldeisers, die op het bezwaarde onroerend goed rechten zouden willen uitoefenen (art. 81 Hyp. W.) ingevolge publiciteit op het hypotheekkantoor. 2. De soorten hypotheken Een hypotheek kan slechts tot stand komen in de gevallen en overeenkomstig de vormen die de wet toelaat (art. 42 Hyp.W.). Er zijn drie soorten hypotheken: 2.1. De wettelijke hypotheek Een wettelijke hypotheek vindt haar oorsprong in de wet. De wettelijke hypotheek is een algemene hypotheek in die zin dat ze op alle onroerende goederen van de schuldenaar betrekking kan hebben. Maar voor de tegenwerpelijkheid aan derden gelden wel de regels inzake de publiciteit op het hypotheekkantoor. De wettelijke hypotheek neemt slechts rang vanaf de datum van haar inschrijving op het hypotheekkantoor. Als voorbeeld van een wettelijke hypotheek114 kunnen aangehaald worden : de wettelijke hypotheek van de fiscus bv. art. 425-442 WIB, art. 84-96 W.Succ.R. de wettelijke hypotheek van de curator van een faillissement (art. 57 Faill.W.) de wettelijke hypotheek van het OCMW (art. 101 OCMW-wet) 2.2. De conventionele hypotheek De conventionele hypotheek is de hypotheek die bij overeenkomst gevestigd wordt. Grondvereisten: wie een hypotheek vestigt, eigenaar moet zijn van het goed of titularis van het zakelijk hoofdrecht waarop hij de hypotheek verleent, en dat hij bekwaam moet zijn om te beschikken Vormvereisten: 87 geldt dat een notariële akte of een onderhandse akte die voor notaris erkend is, vereist is. De notaris moet waken over de specificiteit van de hypotheek en de juistheid van de identiteit van de hypotheekverstrekker attesteren De wet is even streng inzake de vormvereisten wanneer een volmacht wordt verleend tot het vestigen van een hypotheek. Deze volmacht moet bij authentieke akte verstrekt worden. Een hypotheekbelofte is iets helemaal anders : het is een overeenkomst waarbij een partij belooft op verzoek van een schuldeiser ten voordele van deze laatste een hypotheek te zullen verlenen. Hier is geen authentieke akte vereist. De hypotheekbelofte komt solo consensu tot stand. Om de hypotheekbelofte na te komen en derhalve een hypotheek te vestigen, is dan uiteraard wel een notariële akte tot hypotheekvestiging vereist. 2.3. De testamentaire hypotheek Een testamentaire hypotheek is de hypotheek die door een erflater wordt gevestigd op een of meer onroerende goederen, bepaaldelijk aangewezen in het testament, tot waarborg van de door hem gemaakte legaten. -->Deze hypotheek heeft weinig belang. 3. Gewaarborgde schuldvordering Krachtens het reeds verduidelijkte specialiteitsbeginsel moet uitdrukkelijk bepaald worden o.m. tot welk bedrag de hypotheek wordt verleend. Indien de hoofdschuld intrest opbrengt krachtens de overeenkomst waaruit de gewaarborgde schuldvordering voortvloeit, dan dekt de hypotheek krachtens art. 87 Hyp.W. tevens een periode van drie jaar intrest, op voorwaarde dat vermeld wordt dat de schuldvordering intrest opbrengt en het percentage van de interest is aangegeven. Iets anders is de plicht tot afbakening van de gewaarborgde schuldvordering. Hier gaat het om de aanduiding van de overeenkomst die aan de basis ligt van de schuld die door de hypotheek wordt gewaarborgd. Volgens het Hof van Cassatie is voldaan aan deze vereiste van afbakening van de gewaarborgde schuldvordering indien de schuldvordering voldoende bepaalbaar is. 4. Onderpand Zoals reeds aangehaald, kan een hypotheek enkel gevestigd worden op onroerende goederen en op schepen. Het moet wel gaan om goederen die in de handel zijn (art. 45 Hyp.W.) Niet alleen het eigendomsrecht op deze goederen is vatbaar voor hypotheekvestiging, maar ook de blote eigendom ervan. Evenzeer kan men het vruchtgebruik op deze goederen, de erfpacht en het opstalrecht, in hypotheek geven voor de duur van deze rechten. 88 De hypotheek strekt zich krachtens art. 45 Hyp.W. ook uit tot het toebehoren van het gehypothekeerde goed op voorwaarde dat dit als onroerend kan beschouwd worden, alsook tot de verbeteringen die aan het gehypothekeerde goed werden aangebracht. Bv. Ook de onroerende goederen door bestemming. Een hypotheek kan gevestigd worden op gebouwen waarvan de oprichting begonnen of zelfs nog maar ontworpen is, voor zover de hypotheekverstrekker een reeds bestaand recht heeft op grond waarop hij voor eigen rekening mag bouwen (art. 45 bis Hyp. W.). Dit recht kan hetzij een eigendomsrecht, hetzij een recht van mede-eigendom, hetzij een recht van opstal of van erfpacht zijn. Krachtens art. 10 Hyp.W. wordt elke vergoeding die door derden (bv. de aansprakelijke persoon, een verzekeraar) aan de hypotheekverstrekker verschuldigd is wegens het tenietgaan, de beschadiging of het waardeverlies van het bevoorrecht of gehypothekeerd goed, aangewend tot betaling van de bevoorrechte of hypothecaire schuldvorderingen, indien deze bedragen niet gebruikt worden voor de herstelling van het goed. De zakelijke subrogatie of zaakvervanging in deze context : het goed dat in de plaats komt van een goed dat in het vermogen een bepaalde functie vervult, neemt de functie van dit goed over. De hypothecaire schuldeiser heeft een volgrecht en kan het gehypothekeerd goed nog steeds uitwinnen, ook al is het ondertussen eigendom van een ander persoon dan de schuldenaar. 5. Publiciteit In principe heeft de hypotheek als waarborg met voorrang en volgrecht slechts uitwerking ten aanzien van derden door de inschrijving van de hypotheek op het hypotheekkantoor in een bijzonder register : het register van de inschrijving. wezenlijk voor de tegenwerpelijkheid door de inschrijving van de hypotheek is het inschrijvingsrecht aan het hypotheekkantoor verschuldigd. De inschrijving moet in principe genomen worden binnen de 30 jaar na het contract tot hypotheekvestiging, maar deze termijn wordt in meerdere gevallen verkort : bij het overlijden van de hypotheekverstrekker beschikt de schuldeiser maar over 3 maanden na het overlijden om de inschrijving te nemen (at. 82 Hyp.W.) na de overschrijving van de akte tot vervreemding van het onroerend goed heeft de inschrijving tegen de vorige eigenaar geen enkele uitwerking (art. 112 Hyp.W.) na bewarend beslag is de inschrijving van een hypotheek niet tegenwerpelijk aan de beslagleggende schuldeiser (art. 1444 Ger.W.) na uitvoerend beslag (art. 1577 Ger.W.) is vanaf de overschrijving van het beslag, of van het voorafgaand bevel, de inschrijving van de hypotheek niet tegenwerpelijk aan de beslagleggende schuldeiser, noch aan de derden bedoeld in art. 1575 Ger.W.119. De inschrijving van de hypotheek heeft dan enkel uitwerking t.a.v. de later aantredende schuldeisers. na elke situatie van samenloop (bv. faillissement) 89 Het is dus echt wel belangrijk om ten spoedigste te zorgen voor de inschrijving van de hypotheek op het hypotheekkantoor. In art. 83-84 Hyp.W. wordt de inschrijvingsformaliteit verduidelijkt. De rangorde tussen de hypothecaire schuldeisers wordt bepaald door de datum van de inschrijving in de registers van de neergelegde titels. Wanneer verschillende hypotheken op dezelfde dag ingeschreven worden, hebben ze gelijke rang (art. 81 Hyp.W.). Elke inschrijving van een hypotheek vervalt van rechtswege na dertig jaar. Als men de hypotheek na die termijn nog wil in stand houden, dan moet tot hernieuwing van de hypothecaire inschrijving worden overgegaan (art. 90 Hyp.W.). Dit gebeurt op voorlegging van twee borderellen zonder dat de vestigingsakte nog moet voorgelegd worden. Indien de hypothecaire inschrijving voor het verstrijken van de termijn van dertig jaar mag verdwijnen (meestal moet verdwijnen bv. bij vervreemding van het goed voor vrij en onbelast), dan zal op verzoek van de schuldeiser tot de doorhaling van de hypotheek (art. 92-95 Hyp.W.) worden overgegaan. Deze schuldeiser zal daartoe in principe slechts zijn toestemming geven nadat zijn schuldvordering werd voldaan. Afdeling 3: Inpandgeving 1. Definitie en kenmerken Inpandgeving is een contract waarbij een schuldenaar aan zijn schuldeiser een zaak afgeeft tot zekerheid van zijn schuld (art. 2071 BW). De inpandgeving is een zakelijk, bijkomend en eenzijdig contract dat een roerend goed tot voorwerp heeft. De inpandgeving is een contract : o de grondslag van het pandrecht is derhalve een overeenkomst tussen de beide partijen. Dit is de enige grondslag op basis waarvan een pandrecht kan ontstaan. De inpandgeving is een zakelijk contract : o de afgifte van het goed dat tot pand strekt, aan de schuldeiser of aan een overeengekomen derde is een essentiële voorwaarde voor het ontstaan van het pandrecht. Kenmerkend voor het pand als zakelijk zekerheidsrecht is dan ook de buitenbezitstelling in hoofde van de eigenaar (schuldenaar). Nadeel is dus dat de schuldenaar het in pand gegeven goed niet meer zelf kan gebruiken. Bij uitzondering is dit niet het geval, nl. bij de inpandgeving van een handelszaak. De inpandgeving is een bijkomend contract en volgt het lot van de hoofdverbintenis. De inpandgeving is een eenzijdig contract : o het schept voor de pandgever geen verbintenissen. We benadrukten reeds dat het contract slechts tot stand komt met de levering. Nadien heeft de pandgever geen plichten meer. Enkel de pandhoudende schuldeiser heeft nog verbintenissen te vervullen, met name het behoud en de teruggave van het pand. Het in pand gegeven goed moet een roerend goed tot voorwerp hebben, lichamelijk of onlichamelijk (art. 2075 BW). Dit roerend goed moet geïndividualiseerd zijn. 90 2. Soorten Men onderscheidt het burgerlijk pand en het handelspand. De aard van het in pand gegeven goed speelt geen rol, noch de hoedanigheid van de schuldeiser noch zelfs de hoedanigheid van de derde die het goed in pand geeft. Het onderscheid is bepalend voor de toepasselijke wetgeving : de in het Burgerlijk Wetboek opgenomen bepalingen zijn principieel niet van toepassing op het handelspand noch op in bijzondere wetgeving geregelde pandrechten. 3. Gewaarborgde schuldvordering Een pandrecht kan in principe gevestigd worden tot zekerheid van alle mogelijke schuldvorderingen, zelfs toekomstige schuldvorderingen op voorwaarde dat ze voldoende bepaald of bepaalbaar zijn. Het pandrecht strekt tot waarborg van de schuldvordering in hoofdsom, intresten en kosten (art. 2082, lid 1 BW) en verzekert tevens de door de pandhoudende schuldeiser gemaakte nuttige en noodzakelijke kosten tot behoud van het pand (art. 2080 BW). 4. Onderpand Een pandrecht kan enkel betrekking hebben op roerende goederen. Zowel lichamelijke als onlichamelijke goederen (bv. een schuldvordering) komen daartoe in aanmerking, mits ze maar in de handel en geïndividualiseerd zijn. 5. Publiciteit In principe is geen publiciteit vereist. Opdat evenwel het pandrecht aan derden tegenwerpelijk zou zijn, wanneer de gewaarborgde hoofdschuld de waarde van 375 euro te boven gaat (art. 2074, lid 2 BW), moet een authentieke of geregistreerde onderhandse akte bestaan met vermelding van de hoofdschuld en met de nauwkeurige beschrijving van de in pand gegeven goederen met aanduiding van hun soort en aard of met toevoeging van een staat van hun hoedanigheid, gewicht en maat (art. 2074, lid 1, BW). 6. Rechten van de pandhoudende schuldeiser De pandhoudende schuldeiser beschikt over een retentierecht ten aanzien van de pandgever: o hij kan de teruggave van het in pand gegeven goed weigeren zolang de gewaarborgde schuld niet betaald is. Hij beschikt tevens over een voorrecht : o hij zal bij voorrang op de andere schuldeisers van zijn schuldenaar betaald worden met de opbrengst van het in pand gegeven goed. Hij heeft tenslotte een recht op parate executie: o Dit betekent niet dat hij bij niet-betaling van zijn schuldvordering over het in pand gegeven goed zelf mag beschikken. Dit houdt in dat hij zich tot de rechter 91 kan wenden met het verzoek dat het goed hem als inbetalinggeving, tot beloop van zijn schuld, zal worden toegewezen, of dat het pand in het openbaar zal verkocht worden (art. 2078 BW). 92 HOOFDSTUK IV: PUBLICITEIT Situering Een efficiënt zakenrecht vergt een degelijk publiciteitssysteem inzake de toekenning van zakelijke rechten en zakelijke zekerheidsrechten. Derden moeten met zekerheid kunnen uitmaken wie eigenaar is van wat. Zonder duidelijke regels omtrent de tegenwerpelijkheid van de overdracht van zakelijke rechten kunnen ze de solvabiliteit van een potentiële medecontractant (en dus schuldenaar) niet beoordelen. Reeds meermaals hebben we gezien dat in ons recht het onderscheid tussen roerende en onroerende goederen een heel belangrijke rol blijft spelen. Ook in deze context is dit het geval. Afdeling 1: Roerende goederen Een formeel publiciteitssysteem m.b.t. zakelijke rechten op roerende goederen hebben we niet. Wat de lichamelijke roerende goederen betreft, geldt art. 2279 BW in principe als uitgangspunt voor de derden : bezit geldt als titel, wat betekent dat bezit te goeder trouw van lichamelijke roerende goederen gelijk staat met eigendom. Schuldeisers TGT mogen er dus van uitgaan dat alle goederen in het bezit van hun schuldenaar hem ook toebehoren. Overeenkomstig art. 1141 BW geeft bij verkoop van een lichamelijk roerend goed achtereenvolgens aan meerdere personen ons recht inderdaad voorrang aan de koper te goeder trouw die werkelijk in het bezit van het goed is gesteld. Inzake de overdracht van schuldvorderingen (onlichamelijke roerende goederen) wordt de tegenwerpelijkheid aan derden geregeld in art. 1690 BW. De vaste datum van de overdracht zal in principe bepalend zijn : voor burgerlijke schuldvorderingen geldt op dit vlak art. 1328 BW; in handelszaken kan het bewijs van de vaste datum geleverd worden met alle bewijsmiddelen. Evenwel bevat art. 1690 BW zelf enkele belangrijke nuanceringen op dit principe : aan de schuldenaar van de gecedeerde schuldvordering zelf is de overdracht slechts tegenwerpelijk ingevolge de kennisgeving of de erkenning van de overdracht. Deze schuldenaar bekleedt een bijzondere rechtspositie : hij moet betalen en hij heeft het recht duidelijk te weten aan wie hij dit bevrijdend kan doen. Ook bepaalde derden verdienen in deze context een bijzondere bescherming. Het gaat om derden aan wie de schuldvordering eveneens werd overgedragen (art. 1690, lid 3 BW). In dit geval geeft de wetgever bescherming aan degene wiens overdracht het eerst aan de schuldenaar van de gecedeerde schuldvordering werd ter kennis gebracht, op voorwaarde dat de kennisgever te goeder trouw is. 93 Het gaat tevens om de schuldeiser van de overdrager die betaald werd door de schuldenaar van de gecedeerde schuldvordering. Deze betaling is bevrijdend. Ook hier is de goede trouw van de bedoelde schuldeiser en van de schuldenaar een vereiste. Afdeling 2: Onroerende goederen 1. Doel van het huidig publiciteitssysteem Wordt geregeld door de Hypotheekwet van 16 december 1851, die in zekere mate gewijzigd werd bij de wet van 30 juni 1994. De bij contract verkregen eigendomsrechten moeten ten aanzien van derden op een andere wijze blijken : door overschrijving van de overdrachtsakte op het hypotheekkantoor. Enkel door deze formele publiciteit is de overdracht tegenwerpelijk aan eenieder. Voorrechten en hypotheken op onroerende goederen worden tegenwerpelijk gemaakt aan derden door inschrijving op het hypotheekkantoor in het register van de inschrijvingen. Tenslotte moeten derden ook gewaarschuwd worden wanneer vorderingen in rechte tot vernietiging of herroeping van rechten die aan overschrijving onderworpen zijn, ingesteld worden bij de rechtbank. Daartoe strekt de publiciteit van de kantmelding bij de overgeschreven overdrachtsakte in de boeken van de hypotheekbewaarder (art. 3-5 Hyp.W.). 2. Overschrijving op het hypotheekkantoor 2.1.Begrip Het begrip ‘overschrijving’ op het hypotheekkantoor mag men letterlijk nemen : de integrale akte wordt in het register opgenomen. In principe worden enkel vonnissen, authentieke akten of voor notaris erkende onderhandse akten ter overschrijving aanvaard. In de praktijk worden de akten niet langer met de hand in de boeken overgeschreven, maar ingescand. 2.2. Over te schrijven akten Niet alleen in art. 1 Hyp.W. maar ook in een aantal andere wettelijke bepalingen vindt men terug welke akten dienen overgeschreven te worden op het hypotheekkantoor : Alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, andere dan voorrechten en hypotheken (bv. de akte tot verkoop, tot schenking, tot ruil, tot verdeling van een onroerend goed) In kracht van gewijsde gegane vonnissen die gelden als overeenkomst of als titel voor de overdracht van onroerende zakelijke rechten Akten van afstand van onroerende zakelijke rechten Huurcontracten die voor langer dan negen jaar zijn aangegaan of kwijting inhouden van tenminste drie jaar huur de statuten van het gebouw bedoeld in art. 577-4 §1 BW en de akte tot afsluiting van de vereffening van de vereniging van mede-eigenaars bedoeld in art. 577-13 BW 94 akten inzake verkavelingen en ruilverkavelingen (zie Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) de aan het onroerend beslag voorafgaande bevelen (facultatieve overschrijving zie art. 1565 Ger.W.), de exploten van onroerend beslag (art. 1567 en 1569 Ger.W.) en het proces-verbaal van toewijzing van onroerende goederen (art. 1595 Ger.W.) 2.3. Rechtsgevolgen De rechtsgevolgen zijn dubbel. Het eerste gevolg is een positief gevolg : ingevolge de overschrijving is de akte tegenwerpelijk aan eenieder. Wanneer op dezelfde dag meerdere titels worden neergelegd ter overschrijving, dan wordt hun rangorde bepaald door de datum van de titels zelf. Indien de titels dezelfde datum hebben, dan bepaalt de volgorde van de neerlegging de voorrang tussen deze titels (art. 123 Hyp.W.). Het tweede gevolg is een negatief gevolg : zolang de akte niet overgeschreven is, is de akte niettegenwerpelijk aan derden te goeder trouw (art. 1 Hyp.W.). De notarissen en eventuele andere openbare ambtenaren die belast zijn met het verlenen van authenticiteit aan akten die dienen overgeschreven te worden, beschikken over een termijn van één maand om daarvoor te zorgen. Een termijn van twee maanden is voorzien (art. 2 Hyp.W.) wanneer de akte betrekking heeft op onroerende goederen die in het ambtsgebied van verschillende hypotheekbewaarders gelegen zijn. De niet-naleving van de termijn brengt de aansprakelijkheid van de notaris in het gedrang. 3. Inschrijving op het hypotheekkantoor 3.1. Begrip Inschrijving is een formaliteit die bestaat in het afschrijven van een borderel in het register van de inschrijvingen. Het borderel bevat een samenvatting van de akte. Het borderel wordt in tweevoud, samen met de akte, neergelegd op het hypotheekkantoor. Als bewijs van de inschrijving krijgt men een van de borderellen met het inschrijvingsrelaas terug. Enkel één borderel blijft op het hypotheekkantoor. 3.2. Wat moet ingeschreven worden? Enkel bijzondere voorrechten op onroerende goederen (art. 29-40 Hyp.W.) en hypotheken (art. 82-91 Hyp.W.) worden ingeschreven in het register van de inschrijvingen op het hypotheekkantoor. 3.3. Rechtsgevolgen De inschrijving op het hypotheekkantoor heeft enkel een positief rechtsgevolg : ze maakt het voorrecht of de hypotheek tegenwerpelijk aan derden. Bij neerlegging van onderscheiden zakelijke zekerheidsrechten op dezelfde dag hebben deze dezelfde rang. 95 De goede of kwade trouw speelt hier geen rol. Wie eerst zorgt voor de publiciteit van zijn voorrecht of hypotheek, heeft de eerdere rang, ook al was de eerste op de hoogte van reeds eerder bestaande of verleende maar nog niet ingeschreven zakelijke zekerheidsrechten. Deze inschrijving geldt voor dertig jaar. Indien men de tegenwerpelijkheid voor een langere periode wil handhaven, dan moet de hernieuwing van de inschrijving gevraagd worden voor het verstrijken van de oorspronkelijke termijn. Dit gebeurt op voorlegging van twee borderellen zonder dat de vestigingsakte nog moet voorgelegd worden (art. 90 Hyp.W.). 4. Kantmelding 4.1. Begrip Kantmelding of randmelding is de formaliteit die tot doel heeft derden op de hoogte te brengen van wijzigingen aan een over- of ingeschreven akte die zich voordoen na de overschrijving of inschrijving. 4.2. Kantmelding in het register van de overschrijvingen Worden ondermeer gekantmeld in het register van de overschrijvingen : Elke eis strekkende tot vernietiging of herroeping van rechten voortvloeiend uit akten, aan overschrijving onderworpen (zie art. 3, lid 1 Hyp.W.) o Bv. een vordering tot vernietiging of tot ontbinding van een verkoop van een onroerend goed. Het is belangrijk om derden van het instellen van een dergelijke eis te verwittigen. De vernietiging of ontbinding van een verkoop van een onroerend goed heeft in de huidige stand van het recht immers terugwerkende kracht, wat o.m. impliceert dat de eigendomsoverdracht die in uitvoering van de verkoopovereenkomst plaatsvond, geacht wordt nooit te hebben plaatsgevonden (verkoper wordt geacht steeds eigenaar te zijn gebleven; koper wordt geacht nooit eigenaar te zijn geweest). - Elke uitspraak over dergelijke eis (zie art. 3, lid 2 Hyp.W.) 4.3. Kantmelding in het register van de inschrijvingen Ondermeer in geval van een overdracht van een hypothecaire of bevoorrechte schuldvordering is kantmelding in dit register vereist (art. 5 Hyp.W.). Wanneer een hypothecaire of bevoorrechte schuldvordering wordt overgedragen, gaat de hypotheek of het voorrecht in principe mee over (als accessorium van de schuldvordering). De overdracht van de hypotheek of van het voorrecht is echter in principe pas tegenwerpelijk aan derden na kantmelding. 4.4. Rechtsgevolgen De kantmelding moet derden waarschuwen voor de problemen die rijzen in verband met de rechtsgeldigheid van de overdrachtsakte van degene die als titularis van het zakelijk recht uit de registers op het hypotheekkantoor blijkt, of voor de overdracht van een gewaarborgde schuldvordering. Wie ondanks de kennisname van het risico van het tenietgaan of de ontbinding van de overdrachtsakte toch contracteert, moet de gevolgen daarvan dragen. 96 TOT SLOT : DE WEZENLIJKE KENMERKEN VAN ZAKELIJKE RECHTEN Zakelijke rechten verlenen aan het rechtssubject een rechtstreekse zeggenschap op een bepaald goed. Enkel aan zakelijke rechten zijn de navolgende bijzondere eigenschappen gekoppeld : Zakelijke rechten verlenen aan hun titularis het recht om het goed terug te nemen uit handen van de houder van de zaak zonder onderworpen te worden aan de samenloop van de schuldeisers in geval van insolvabiliteit van de houder van de zaak. Zakelijke rechten moeten van rechtswege geëerbiedigd worden door de derde-verkrijger van het goed waarop de zakelijke rechten betrekking hebben. Dit benoemt men klassiek als het volgrecht dat inzake de zakelijke rechten geldt. Persoonlijke verplichtingen m.b.t. een goed gaan daarentegen in principe niet automatisch mee over. Deze beide eigenschappen geven de zakelijke rechten werking “jegens allen” (erga omnes) terwijl vorderingsrechten een relatieve werking hebben : ze verbinden enkel de schuldenaar en leggen aan derden eerder een onthoudingsplicht op (derde-medeplichtigheid aan contractbreuk). Deze eigenschappen impliceren dat een zakelijk recht steeds betrekking heeft op een bepaald goed (specialiteitsbeginsel) terwijl een schuldvordering ook kan slaan op een goed dat slechts bepaald is naar zijn soort. Ze brengen ook met zich mee dat de titularis van een zakelijk recht daarvan eenzijdig afstand kan doen. Hij heeft slechts een band met het goed, niet met een ander persoon. De schuldenaar van een schuldvordering kan niet door een eenzijdige afstand zijn schuld doen tenietgaan. Hij heeft het akkoord van de schuldeiser nodig. Tenslotte behoren de zakelijke rechten tot een gesloten systeem : enkel de wetgever bepaalt welke rechten zakelijke werking hebben; de partijen zelf kunnen geen nieuwe zakelijke rechten in het leven roepen (numerus clausus beginsel). Dit kwam al eerder ter sprake waarbij erop gewezen werd dat dit beginsel geen duidelijke grondslag vindt in de wet, maar door het Hof van Cassatie wel herhaaldelijk bevestigd werd. Nu we de zakelijke rechten besproken hebben, kunnen desbetreffende arresten hier tot slot beter begrepen worden. Een eerste arrest dateert van 16 september 1966 en is algemeen bekend als het arrest Blieck. De feiten waren de volgende : de heer Blieck kocht een stuk grond dat belast was met een erfdienstbaarheid non aedificandi ten voordele van het naburige perceel. Hij neemt ook de plicht op zich om op een deel van het perceel een park aan te leggen en te onderhouden. Jaren later verkoopt hij het deel van zijn perceel naast het park aan de NV La Plage du Coxyde die er een casino wil bouwen. Bij de verkoop verwerft deze laatste NV een kosteloos genotsrecht van onbepaalde duur op het park met de plicht om er tennispleinen aan te leggen en te onderhouden, dit alles gesanctioneerd met een recht van terugkeer. Na de aanleg van de tennispleinen brengt de NV La Plage du Coxyde het 97 genotsrecht en het casino in in een nieuwe vennootschap, de NV Casino-Tennis de Coxyde et de Saint Idesbald. De NV La Plage du Coxyde wordt ontbonden. Na de dood van de heer Blieck rijst discussie over de vraag of de NV Casino-Tennis de Coxyde et de Saint Idesbald nog wel aanspraak kan maken op het genotsrecht op het park. De rechtbank van eerste aanleg te Veurne had in graad van hoger beroep het genotsrecht gekwalificeerd als een zakelijk recht sui generis. Het Hof van Cassatie wees deze kwalificatie van de hand. De meerderheid van de rechtsleer zag daarin een bevestiging van het numerus clausus beginsel inzake zakelijke rechten. Een tweede arrest, het arrest Sart-Tilman dateert van 17 oktober 1996 en had betrekking op de vraag of een schuldenaar aan zijn schuldeiser in plaats van een hypotheek of een pand te verlenen als waarborg van zijn schuld ook de eigendom van een goed kan overdragen. In casu had de VZW-schuldenaar aan de bank schuldvorderingen op publiekrechtelijke instellingen overgedragen en dit op onherroepelijke wijze. Na de ontbinding van de VZW bleek haar vermogen deficitair te zijn waarna de geldige overdracht aan de bank van de schuldvorderingen betwist werd. De betwiste fiduciaire eigendomsoverdracht tot zekerheid betrof volgens het Hof van Cassatie een niet bij de wet bepaalde zakelijke zekerheid, die derhalve niet aan de schuldeisers in samenloop kon tegengeworpen worden. Een derde arrest behelst het reeds aangehaalde arrest van 19 mei 1988 waarbij het Hof van Cassatie de verzaking aan het recht van natrekking (voor een onbepaalde duur) kwalificeert als de vestiging van een recht van opstal, op basis van het numerus clausus beginsel om reden dat er geen nieuwe zakelijke rechten kunnen gecreëerd worden. Dit betekent dat dergelijke verzaking ook maximaal voor 50 jaar kan gelden. 98
